某地區(qū)中心商務(wù)區(qū)商務(wù)中心建設(shè)可行性研究報告

第一章總論一、項(xiàng)目簡介項(xiàng)目名稱：**縣中心商務(wù)區(qū)**商務(wù)中心建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)單位：****置業(yè)有限公司建設(shè)地點(diǎn)：**縣城區(qū)***（***)與**街交叉路口向東約100m(路南)占地面積：5.56hm2建設(shè)內(nèi)容：總建筑面積88474m2,其中**商場面積45901m2，商務(wù)辦公面積14418m2，精品商鋪面積28155項(xiàng)目總投資：25000.00萬元?；I資方式：自有資金10000.00萬元，申請省級資金10000.00萬元，銀行貸款5000.00萬元。二、項(xiàng)目主要財(cái)務(wù)指標(biāo)本項(xiàng)目有關(guān)經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)如下：投資總額25000.00萬元；靜態(tài)投資回收期（稅后）1.33年；動態(tài)投資回收期（稅后）1.75年；稅后全投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值2837.39萬元；稅后全投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率48.67%；總收入35389.60萬元。三、建設(shè)單位簡介****置業(yè)有限公司于2005年3月9日批準(zhǔn)成立；法定代表人陳君；主要經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)、批發(fā)零售；商務(wù)業(yè)態(tài)項(xiàng)目建設(shè)；建筑材料、裝飾材料、金屬材料，農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)，生物質(zhì)能源再利用。本公司注冊資金肆仟萬元，擁有一批經(jīng)驗(yàn)豐富的房地產(chǎn)管理人員和商務(wù)業(yè)態(tài)項(xiàng)目經(jīng)營人員，該批人員均從事該產(chǎn)業(yè)開發(fā)近**年。其中，高級工程師*名，管理經(jīng)濟(jì)師*名，中級會計(jì)師*名，建筑工程師*名，技術(shù)員*名；大專以上文化程度的員工占人數(shù)的60%，中專以上文化程度的員工占總?cè)藬?shù)的95%，平均年齡36.5歲。公司人員年富力強(qiáng)，具有蓬勃朝氣，君睿員工將充滿活力地迎接房地產(chǎn)及商務(wù)業(yè)態(tài)建設(shè)日趨激烈的競爭和挑戰(zhàn)。公司宗旨是：用戶第一，質(zhì)量第一，服務(wù)第一，信譽(yù)第一。以科學(xué)的決策和現(xiàn)代化的管理，爭取最佳的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。公司以誠信、平實(shí)為理念，以建設(shè)經(jīng)典樓盤、打造文明社區(qū)為宗旨，運(yùn)用已有實(shí)力，堅(jiān)定信心，在各級政府的引導(dǎo)下，充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，立足市場，引領(lǐng)市場，為社會提供高品質(zhì)住宅和商場樓盤，為花園城市發(fā)展繁榮貢獻(xiàn)力量。四、項(xiàng)目場址選擇項(xiàng)目區(qū)對面路北規(guī)劃為縣委、縣政府辦公大樓,向東已建成或已規(guī)劃的有縣政府有關(guān)部門、宿舍小區(qū)、酒店、中學(xué)、小商品市場等,廣場南邊為已規(guī)劃并于近期開工的馳揚(yáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目。本商務(wù)業(yè)態(tài)建設(shè)項(xiàng)目距縣中心商業(yè)區(qū)較近,盡管目前商業(yè)氛圍不濃,但是隨著政府、廣場及周圍設(shè)施的建設(shè)和**縣城的東拓,預(yù)計(jì)在1-2年內(nèi)該項(xiàng)目將與****購物廣場一同形成**的新的商業(yè)中心,商業(yè)中心由現(xiàn)在的***將向***路以東發(fā)展。因此，本項(xiàng)目的場址選擇是合理的。五、可行性研究報告編制單位1、單位名稱：*****************2、工程咨詢資格證書編號：工咨乙***********3、資格等級：乙級4、發(fā)證機(jī)關(guān)：國家發(fā)展和改革委員會5、法人代表：***六、可行性研究報告編制依據(jù)1、《**省國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》；2、《**市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》；3、國家發(fā)改委、建設(shè)部頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（2006年，第三版）；4、王偉宇主編，地震出版社出版的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究與經(jīng)濟(jì)評價手冊》；5、國家發(fā)改委、建設(shè)部頒發(fā)的有關(guān)現(xiàn)行設(shè)計(jì)規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)；6、**縣發(fā)展和改革局《關(guān)于組織申報2009年省級服務(wù)業(yè)發(fā)展引導(dǎo)資金扶持項(xiàng)目的通知》；7、國家和省市的有關(guān)規(guī)定；8、現(xiàn)場踏勘、調(diào)研情況；9、項(xiàng)目承擔(dān)單位提供的相關(guān)資料。七、可行性研究的結(jié)論本項(xiàng)目的建設(shè)，能夠充分發(fā)揮知名品牌“**”商務(wù)業(yè)態(tài)的擴(kuò)張效應(yīng)，滿足**縣域經(jīng)濟(jì)輻射區(qū)內(nèi)廣大人民生活消費(fèi)的需要，符合**、淄博、濰坊、濱州交界地帶新興市場布局的要求，促進(jìn)**縣域經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，使**購物廣場向更廣闊地域開拓、繁榮區(qū)域大市場。本項(xiàng)目總投資25000.00萬元。項(xiàng)目建成后，總收入可達(dá)35389.60萬元，實(shí)現(xiàn)利潤總額1209.09萬元，全部投資所得稅后財(cái)務(wù)收益率為48.67%，全部投資所得稅后動態(tài)回收期1.75年，建設(shè)期2年，可按期收回投資。本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益良好，社會效益顯著。因此，本項(xiàng)目是可行的。第二章項(xiàng)目建設(shè)的背景和必要性一、項(xiàng)目建設(shè)的背景黃河三角洲是我國的一個正在崛起的大河三角洲。黃河三角洲的中心城市——**，正在以我國東部的新興石油城市的形象和經(jīng)濟(jì)繁榮、環(huán)境優(yōu)美的佳績受到國內(nèi)外的廣泛關(guān)注。2001年3月，“發(fā)展黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟(jì)”被九屆全國人大四次會議列入《國家“十五”計(jì)劃綱要》，同年4月，**市被聯(lián)合國工業(yè)發(fā)展組織認(rèn)證為“綠色產(chǎn)業(yè)示范區(qū)”。2002年，**省將**市規(guī)劃為**加工制造業(yè)基地。。2006年3月，十屆全國人大四次會議又將“發(fā)展黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟(jì)”列入國家“十一五”規(guī)劃。從**市的整個地域結(jié)構(gòu)來看，其北部大部分是近代黃河三角洲的范圍，由于這一區(qū)域是黃河于近百年沖積形成的新陸地，開發(fā)時間晚，其前沿地區(qū)仍是一個廣闊的原生生態(tài)區(qū)，有1530平方公里被國家劃為以保護(hù)新生濕地和瀕危鳥類為主體的自然保護(hù)區(qū)。因此經(jīng)濟(jì)密度很低，三角洲腹地城區(qū)及各縣城近十年來雖有了高速發(fā)展，但由于歷史和地域條件的原因，**市域經(jīng)濟(jì)發(fā)展并不平衡，基本上處于南高北低的態(tài)勢。**縣作為近代黃河三角洲南部的“發(fā)達(dá)”地區(qū)，與**中心城區(qū)共同發(fā)揮著帶動整個大黃三角區(qū)域發(fā)展起飛的龍頭作用。**縣經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展主要得益于“工業(yè)強(qiáng)縣”戰(zhàn)略的實(shí)施。根據(jù)**縣決策層的發(fā)展規(guī)劃，今年仍將堅(jiān)定不移地實(shí)施工業(yè)強(qiáng)縣戰(zhàn)略，快速膨脹工業(yè)，抓二產(chǎn)促三產(chǎn)帶一產(chǎn)，實(shí)施經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略性調(diào)整。從全縣各相關(guān)產(chǎn)業(yè)及投資指標(biāo)的增幅看，2008年工業(yè)總產(chǎn)值完成320億元，比上年增長20%；全社會固定資產(chǎn)投資完成160億元，比上年增長25%。從體現(xiàn)第三產(chǎn)業(yè)水平的社會消費(fèi)品零售總額看，2008年超過30億元，具有很大的發(fā)展?jié)摿?。從以上?shù)據(jù)情況分析，全縣工業(yè)發(fā)展速度很快，確實(shí)起到了帶動各產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要作用。第二產(chǎn)業(yè)（工業(yè)）的迅速發(fā)展為其他產(chǎn)業(yè)留出了廣闊空間，而第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展卻相對滯后，特別是以批發(fā)零售貿(mào)易為主體的商業(yè)，有著迅猛增長的市場容量，說明商貿(mào)流通業(yè)有著巨大的發(fā)展?jié)摿徒?jīng)濟(jì)效益，就全縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展總規(guī)模來看，需要有一個強(qiáng)力投資企業(yè)投資于大型商貿(mào)城的建設(shè)。而恰在2008至2009年期間，馳名國內(nèi)外市場的**商城以其敏銳的目光，發(fā)現(xiàn)了**縣這一商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展的“洼地”，開始踏上了這塊經(jīng)濟(jì)密度高的沃土。**集團(tuán)投資決策的大手筆與**縣商貿(mào)流通業(yè)的巨大潛力相結(jié)合，構(gòu)成了這一大型商貿(mào)城建設(shè)與擴(kuò)張的市場背景。二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性（一）是縣域經(jīng)濟(jì)輻射區(qū)廣大人民生活消費(fèi)的需要**縣人口50萬人。由于該縣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的擴(kuò)建，大王鎮(zhèn)、稻莊鎮(zhèn)與縣開發(fā)區(qū)相連接的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的興起，聚集了大量外來人口，形成了巨大的消費(fèi)市場。而**縣中心商務(wù)區(qū)**商務(wù)中心座落在縣城區(qū)********與府前街交叉路口向東約100m(路南)，有利于縣域經(jīng)濟(jì)輻射區(qū)內(nèi)的人民采購商品和發(fā)展商貿(mào)流通業(yè)市場。（二）是**、淄博、濰坊、濱州交界地帶新興市場布局的需要**縣南部與淄博市的古齊國故都臨淄相鄰，東與全國著名蔬菜基地壽光市銜接，西與濱州市的博興縣相連，是四個地級市的邊緣區(qū)域。這一地帶曾為古齊國的商賈云集地區(qū)，有著“通工商之業(yè)，便漁鹽之利”的歷史傳統(tǒng)。改革開放后，以上四市經(jīng)濟(jì)與社會均有了重大發(fā)展，但在這一邊緣地區(qū)卻沒有形成具有輻射能力的商貿(mào)市場，在**縣城建設(shè)一個具有相當(dāng)規(guī)模的商貿(mào)城，是區(qū)域貿(mào)易布局的需要。（三）是縣域經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的需要**縣在部署產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的規(guī)劃中，提出了“工業(yè)調(diào)大調(diào)強(qiáng)、第三產(chǎn)業(yè)調(diào)高調(diào)活、農(nóng)業(yè)調(diào)優(yōu)調(diào)特”的思路。其中第三產(chǎn)業(yè)將堅(jiān)持以市場化、產(chǎn)業(yè)化和社會化為導(dǎo)向，積極推行連鎖經(jīng)營、物流配送、代理制、多式聯(lián)運(yùn)等面向生產(chǎn)和消費(fèi)的服務(wù)業(yè)。按照“集散地、信息商、孵化器”的目標(biāo)，規(guī)范和壯大市場規(guī)模。**縣中心商務(wù)區(qū)**商務(wù)中心項(xiàng)目的興建，適應(yīng)了這一產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的需求。（四）是**商務(wù)業(yè)態(tài)向更廣闊地域開拓、繁榮區(qū)域大市場的需要**各地區(qū)**購物廣場的成功運(yùn)作，證明了齊魯大地的深厚消費(fèi)潛力。**縣第三產(chǎn)業(yè)和民營經(jīng)濟(jì)現(xiàn)正處于起步發(fā)展的態(tài)勢，而**集團(tuán)具有獨(dú)領(lǐng)時代潮流的氣魄和膽識，并具有匯集大量人流、物流、資金流和信息流的經(jīng)驗(yàn)和策略。**與**的合作，將形成強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，從而將對區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展繁榮產(chǎn)生不可估量的影響。第三章市場分析一、商務(wù)業(yè)態(tài)市場所在地**縣簡介**古稱樂安，自古以來就是一個文明富庶的地方，是春秋時期著名軍事家、思想家孫武的故鄉(xiāng)，境內(nèi)的傅家遺址為距今5700多年前的大汶口文化。全縣總?cè)丝诩s50萬人。該縣地處黃河三角洲腹地，東、北臨渤海，西與濱州市毗鄰，南與淄博市、濰坊市接壤，并處于淄博、濰坊、**、濱州4地市的中心區(qū)域，直接接壤的周邊地市覆蓋人口1379萬人，面積31381平方公里。**縣所處的黃河三角洲是國家三大三角洲之一，現(xiàn)對其開發(fā)建設(shè)已取得初步成果，國務(wù)院已批準(zhǔn)**市為沿海經(jīng)濟(jì)開放區(qū)、農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)區(qū)和國家級生態(tài)示范區(qū)，并將黃河三角洲地區(qū)資源開發(fā)與環(huán)境保護(hù)列入“中國21世紀(jì)議程”優(yōu)先項(xiàng)目，具有巨大的開發(fā)建設(shè)潛力，人才需求和就業(yè)潛力巨大?！笆濉逼陂g，**縣經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展取得顯著成就，并一舉跨入全省30強(qiáng)和全國百強(qiáng)縣行列。2008年工業(yè)總產(chǎn)值完成320億元，比上年增長20%；全社會固定資產(chǎn)投資完成160億元，比上年增長25%。從體現(xiàn)第三產(chǎn)業(yè)水平的社會消費(fèi)品零售總額看，2008年超過30億元，具有很大的發(fā)展?jié)摿?。綜合實(shí)力在全省30強(qiáng)和全國縣域經(jīng)濟(jì)基本競爭力百強(qiáng)的位次穩(wěn)步前移，并連續(xù)進(jìn)入全國最具投資潛力中小城市百強(qiáng)，入闈全國中小城市綜合實(shí)力百強(qiáng)、全國最具區(qū)域帶動力中小城市百強(qiáng)。農(nóng)民人均純收入6855元，比上年增長12%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入16563元，增長14%；城鄉(xiāng)居民人均儲蓄15000元，增長21%。全縣共實(shí)施投資過千萬元的工業(yè)項(xiàng)目64個，完成工業(yè)固定資產(chǎn)投資109.6億元，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)發(fā)展到211家，銷售收入過億元的120家、過10億元的21家，3家企業(yè)進(jìn)入中國企業(yè)500強(qiáng)，5家企業(yè)進(jìn)入中國最大1000家企業(yè)集團(tuán)，6家企業(yè)進(jìn)入中國制造業(yè)500強(qiáng)。全年規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售收入1100億元、利稅132.5億元，分別增長31%和41.1%，工業(yè)主導(dǎo)地位日益突出。大力發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，全縣省級以上高新技術(shù)企業(yè)達(dá)到39家，新培育省級以上知名品牌14個，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值的比重達(dá)到18%。加快推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化，糧棉菜等優(yōu)勢農(nóng)作物喜獲豐收，新培育國家級農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化重點(diǎn)龍頭企業(yè)1家、省級4家，縣級以上龍頭企業(yè)達(dá)到44家，農(nóng)民合作經(jīng)濟(jì)組織達(dá)到106家，帶動建設(shè)優(yōu)質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)基地70萬畝、規(guī)模化畜牧養(yǎng)殖小區(qū)246處，農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)地位不斷鞏固。按照“生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)抓物流、消費(fèi)性服務(wù)業(yè)抓旅游”的總體思路，突出發(fā)展商貿(mào)物流、文化旅游、休閑娛樂、金融等服務(wù)業(yè)，**汽車總站暨物流中心建成投用，**物流園區(qū)、中心商務(wù)區(qū)等一批重大服務(wù)業(yè)項(xiàng)目開工建設(shè)，孫子文化旅游區(qū)初具規(guī)模，預(yù)計(jì)去年全縣服務(wù)業(yè)完成固定資產(chǎn)投資44.5億元，增長85%，實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額33億元，增長23%，服務(wù)業(yè)對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)開始提升。2008年縣城區(qū)新開工建筑面積31.1萬平方米，竣工面積23.6萬平方米。園林綠化提升工程全面完成，縣城區(qū)新增綠地75萬平方米。城區(qū)骨干道路兩側(cè)改造整治有序推進(jìn)，共完成拆遷20萬平方米，建筑物立面改造15.4萬平方米。市政配套、城區(qū)道路修建等工程全面完成。順利通過了**省節(jié)水型城市考核驗(yàn)收。大力加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，新建改造縣鄉(xiāng)公路104公里，興廣鐵路主體工程基本完成，榮烏高速公路**段竣工通車，河辛路南段改建、石大路修建等工程全面完工。農(nóng)田水利、土地開發(fā)整理、電力設(shè)施建設(shè)等工程順利實(shí)施。新農(nóng)村建設(shè)步伐加快，新建新農(nóng)村示范村35個、市縣級小康文明村50個。投資2.4億元，完成了“三網(wǎng)”綠化年度任務(wù)，共植樹1108萬株，林木覆蓋率達(dá)到25.3%。二、商務(wù)輻射區(qū)**市市場分析**市位于**省北部黃河三角洲地區(qū)，黃河在**市境流入渤海。**市東、北臨渤海，西與濱州市毗鄰，南與淄博市、濰坊市接壤。南北最大縱距123公里，東西最大橫距74公里，總面積7923平方公里。**市自然資源豐富。其中最著名的是石油天然氣資源。勝利油田從20世紀(jì)60年代在這里進(jìn)行大規(guī)模油氣開發(fā)以來，累計(jì)生產(chǎn)原油7.2億噸，約占中國原油總產(chǎn)量的五分之一，勝利油田成為聞名中外的中國第二大油田，油氣開采成為**經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。**市轄**、河口2個區(qū)，**、利津、墾利3個縣。**市中心城分東城和西城，面積49.83平方公里，人口24萬人。東城是**市委和**市人民政府駐地，西城是勝利石油管理局和**區(qū)政府駐地。近年來，**市經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展，連續(xù)多年獲得兩位數(shù)的高速增長。2008年，在市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，全市上下以黨的十七大和十七屆三中全會精神為指導(dǎo)，深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，解放思想，開拓創(chuàng)新，真抓實(shí)干，勇克時艱，積極應(yīng)對經(jīng)濟(jì)發(fā)展中出現(xiàn)的各種矛盾和問題，扎實(shí)推進(jìn)黃河三角洲開發(fā)建設(shè)，國民經(jīng)濟(jì)保持了健康較快增長，各項(xiàng)社會事業(yè)穩(wěn)步協(xié)調(diào)發(fā)展。經(jīng)濟(jì)總量邁上新臺階。全市生產(chǎn)總值突破2000億元，達(dá)到2052.62億元，比上年增長13.7%。按常住人口計(jì)算，人均生產(chǎn)總值102741元，按年平均匯率折算為14783美元，增長12.9%。第一產(chǎn)業(yè)增加值70.08億元，增長5.0%，對GDP的貢獻(xiàn)率為1.2%；第二產(chǎn)業(yè)增加值1570.93億元，增長13.2%，對GDP的貢獻(xiàn)率為74.3%；第三產(chǎn)業(yè)增加值411.61億元，增長17.2%，對GDP的貢獻(xiàn)率為24.5%。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)繼續(xù)保持“二三一”的格局。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為3.4：76.5：20.1。**是黃河三角洲的中心城市和沿海一類開放城市，北臨渤海、東瀕萊州灣、西與濱州接壤、南與淄博、濰坊毗鄰，可與中原經(jīng)濟(jì)區(qū)、東北經(jīng)濟(jì)區(qū)、東南沿海經(jīng)濟(jì)帶相連，是京、津、塘與**半島兩大經(jīng)濟(jì)區(qū)及黃河經(jīng)濟(jì)帶和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的結(jié)合部，特別是隨著天津?yàn)I海新區(qū)的開發(fā)建設(shè)和半島城市群的進(jìn)一步發(fā)展，**已具備了形成區(qū)域內(nèi)建設(shè)多個商貿(mào)樞紐的區(qū)位條件。2007年以來，**省委、省政府提出了構(gòu)建“一體兩翼”的經(jīng)濟(jì)發(fā)展新格局?！耙惑w”系指以膠濟(jì)鐵路為軸線形成的橫貫東西的脊隆起帶；“兩翼”系指黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)和魯南經(jīng)濟(jì)帶。實(shí)行“一體”帶動“兩翼”，“兩翼”支持“一體”，合力撬動全省區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展。**市是“北翼”經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主戰(zhàn)場，在**市率先發(fā)展黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟(jì)，已先后列入國家“十五”計(jì)劃和“十一五”規(guī)劃綱要。隨著國家區(qū)域發(fā)展重心由南向北梯次轉(zhuǎn)移，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈開始呈現(xiàn)競相發(fā)展的強(qiáng)勁態(tài)勢。這里的土地資源、礦產(chǎn)資源、水資源和旅游資源都十分豐富，農(nóng)業(yè)、能源、電力、建材、鹽化工及海洋化工等基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)比較發(fā)達(dá)，交通運(yùn)輸業(yè)也有很好的基礎(chǔ)，這些都為物流市場的孕育和發(fā)展提供了潛力巨大的基礎(chǔ)條件，在**市設(shè)多功能、系統(tǒng)化的商貿(mào)中心，在擴(kuò)大經(jīng)營和競爭成本方面，具有明顯的后發(fā)展優(yōu)勢。黃河三角洲還面臨海洋，具備發(fā)展以港口為龍頭，以港鐵路、公路為骨干交通體系的出海大通道的優(yōu)勢，這非常有利于提高物流規(guī)模和效益。許多專家認(rèn)為，要加快兩翼發(fā)展，完善基礎(chǔ)設(shè)施是當(dāng)務(wù)之急，為此，應(yīng)以港口和港鐵、公路建設(shè)為重點(diǎn)，優(yōu)化布局、完善網(wǎng)絡(luò)。提升能力，建設(shè)便捷、通暢、高效、安全的現(xiàn)代綜合運(yùn)輸體系，最近**省制定的《黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》，對黃河三角洲開發(fā)賦予兩項(xiàng)使命：對外承接天津?yàn)I海新區(qū)開發(fā)機(jī)遇，服務(wù)環(huán)渤海，面向東北亞；對內(nèi)依托**省半島城市和濟(jì)南都市圈，支撐**省可待續(xù)發(fā)展。《規(guī)劃》還在“十一五”期間，**將在該地區(qū)規(guī)劃投資15000億元左右，占全省總投入的20%。從長遠(yuǎn)看，在這一區(qū)域布局決策的指導(dǎo)下，**市的市場有希望形成面向京、津、冀和環(huán)渤海地區(qū)乃至東北亞的區(qū)域市場。這一難得的歷史機(jī)遇將為**縣中心商務(wù)區(qū)**商務(wù)中心項(xiàng)目建設(shè)提供市場培育和擴(kuò)張的重要契機(jī)。綜上所述，目前**市建設(shè)商務(wù)中心潛力很大，態(tài)勢良好，本項(xiàng)目的建設(shè)具有廣闊的市場前景。三、商貿(mào)流通項(xiàng)目相關(guān)政策分析該項(xiàng)目符合《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整目錄（2005年本）》鼓勵類第二十五條第１款“電子商務(wù)、現(xiàn)代物流服務(wù)體系建設(shè)及以連鎖經(jīng)營形式發(fā)展的中小超市、便利店、專業(yè)店等新型零售業(yè)態(tài)”。2009年5月，**縣發(fā)改局發(fā)布的《關(guān)于組織申報2009年省級服務(wù)業(yè)發(fā)展引導(dǎo)資金扶持項(xiàng)目的通知》表明，要大力扶持大型商貿(mào)流通企業(yè)改造升級、新型業(yè)態(tài)擴(kuò)張示范項(xiàng)目。充分發(fā)揮商貿(mào)流通企業(yè)在擴(kuò)內(nèi)需、保就業(yè)、促民生方面所具有的重要作用，重點(diǎn)扶持省內(nèi)大型知名品牌流通企業(yè)邁向現(xiàn)代化目標(biāo)的大規(guī)模升級改造和依托網(wǎng)絡(luò)化、信息化條件的跨地域的新型商貿(mào)業(yè)態(tài)擴(kuò)張示范項(xiàng)目，推動傳統(tǒng)商貿(mào)服務(wù)業(yè)上層次、上水平。扶持項(xiàng)目主要包括基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、機(jī)械設(shè)備購置、網(wǎng)絡(luò)及信息系統(tǒng)建設(shè)等。該項(xiàng)目屬大型商貿(mào)流通新型業(yè)態(tài)示范項(xiàng)目，符合該項(xiàng)通知的精神。第四章項(xiàng)目區(qū)環(huán)境條件一、地理位置**縣位于**省北部，**市南部，小清河下游。北連**市**區(qū)，南靠淄博市臨淄區(qū)，東與壽光市接壤，東南與青州市相接，西面和博興縣毗鄰，東北部瀕臨渤海萊州灣，海岸線長11.86公里。該項(xiàng)目地處**縣城，對面路北規(guī)劃為縣委、縣政府辦公大樓，向東已建成或已規(guī)劃的有縣政府有關(guān)部門、宿舍小區(qū)、酒店、中學(xué)、小商品市場等，廣場南邊已規(guī)劃，并與近期開工的馳揚(yáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目。應(yīng)該說，該項(xiàng)目距縣中心商業(yè)區(qū)較近，盡管目前商業(yè)氛圍不濃，但是隨著政府、廣場及周圍設(shè)施的建設(shè)和**縣城的東拓，預(yù)計(jì)在1～2年內(nèi)該項(xiàng)目將與**佳樂購物廣場一同形成**的新的商業(yè)中心，商業(yè)中心由現(xiàn)在的兵圣路將向辛河路以東發(fā)展。二、氣象項(xiàng)目區(qū)位屬我國東部溫帶大陸性季風(fēng)氣候區(qū)，基本氣候特征是冬寒夏熱，四季分明。春季干旱多風(fēng)，早春冷暖無常，常有倒春寒出現(xiàn)，晚春回暖迅速，常發(fā)生春旱；夏季，炎熱多雨，溫高濕大，有時受臺風(fēng)侵襲；秋季，氣溫下降，雨水驟減，天高氣爽；冬季，天氣干冷，寒風(fēng)頻吹，雨雪稀少，多刮北風(fēng)、西北風(fēng)。因地處平原，境內(nèi)氣候南北差異不很明顯。全年和夏季主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)槟掀珫|風(fēng)；冬季主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)槲鞅憋L(fēng)。歷年平均氣溫12.8℃，1月為全年最冷月，平均氣溫為-2.8℃，7月最熱，平均氣溫為26.7℃。春季升溫迅速，秋季降溫幅度大。氣溫年較差為29.5℃，比同緯度內(nèi)陸偏小；極端最高氣溫多出現(xiàn)在6～7月間，極端為絕對濕度各月份分布特點(diǎn)與氣溫相同，高溫月份絕對濕度大，低溫月份絕對濕度?。粴v年平均絕對濕度為12.0百帕，最大平均絕對濕度出現(xiàn)在7月，平均值為26.9百帕，最小平均絕對濕度出現(xiàn)在1月，平均值為3.1百帕。相對濕度，夏季受東南季風(fēng)控制，相對濕度8月出現(xiàn)最大值，平均為80%，春季氣候干燥，相對濕度4月最小，平均為55%，全年平均65%。歷年平均降水量597.9mm，歷年最大年降水量883.9mm（1970年），歷年最小年降水量302.1mm（1965年），多年平均最大日降水量97.92mm。夏季降水量最多，占全年68.8％。歷年最大積雪深度17cm，土壤最大凍結(jié)深度64cm。歷年平均蒸發(fā)量為1926.0mm。季節(jié)分布是春大冬小，最大出現(xiàn)在5月，平均為310.3mm，最小出現(xiàn)在1月，平均為46.3mm。三、地形、地貌及地下水項(xiàng)目區(qū)地處魯西隆起東北部，濟(jì)陽坳陷東端，沂沭斷裂帶北端西側(cè)。地貌為黃河下游沖積平原。場地地形平坦，地面標(biāo)高介于14.07米～12.73米，高差為1.349米。地下水類型為第四系孔隙潛水。含水層為第3層到第5層粉土和其中所夾粉細(xì)砂層，具弱富水性。區(qū)域內(nèi)河床相沖積層巨厚，具有一定的貯水能力，但因受海水的侵入影響，地下水質(zhì)礦化度較高。據(jù)有關(guān)部門物探表明，**市大部無淺層淡水資源，個別地區(qū)擁有淡水資源，但水量不大，屬于非資源性淡水。深層淡水埋深約500m以上，近海灘地淡水埋深可達(dá)2800m。由于境內(nèi)地勢平坦，地表坡降小，使地下潛水的水平運(yùn)動受到遲滯，其排泄方式以蒸發(fā)為主；受區(qū)域大氣降水和地表河流的影響，潛水埋深變化十分活躍。項(xiàng)目區(qū)中深層淡水豐富，含水層厚度40～50m，單井出水量大于1000m3/d，主要礦化度小于1g該區(qū)地下水類型為壤中潛水型，深大約平均1～2m，標(biāo)高4.8～5.0m，地下水就主要受大氣降水補(bǔ)給，并受地表灌溉水的影響，水位隨季節(jié)變化而變化，地下水位隨年內(nèi)降水量的大小而呈現(xiàn)出升降變化，變化幅度一般約為1m。由于受地形和海水的雙重影響，其地下水含鹽量較高，且排泄不暢，地下水水平運(yùn)移緩慢。因此，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)與施工時應(yīng)注意地下水對混凝土的侵蝕性。四、工程地質(zhì)條件勘察報告表明，在勘察深度范圍內(nèi)，**縣中心商務(wù)區(qū)**商務(wù)中心項(xiàng)目建設(shè)工程巖土工程擬建場地地基土可劃分為五層，分別敘述如下：1、耕植土（Qpd）褐黃色，松散，可塑，稍濕，含粉土及植物根系。該層場區(qū)普遍分布。本次厚度0.40米～3.00米，平均0.63米，層低標(biāo)高12.73米～14.07米，平均13.12米。2、粉質(zhì)粘土（Q4al）褐黃色～黑褐色，可塑，濕～飽和。含鐵錳氧化物及生物碎屑。局部粉粒含量較高而相變?yōu)榉弁?，或粘粒含量較高，相變?yōu)檎惩粒家娊?。無搖振反應(yīng)，稍有光澤，干強(qiáng)度中等，韌性中等。該層厚度7.10米～11.80米，平均9.90米，層低標(biāo)高0.59米～5.41米，平均2.59米，層低埋深7.60米～12.40米，平均10.53米。該層土為中等壓縮性土。3、粉土（Q4al）黃褐色～褐黃色，很濕～飽和，中密。含鐵錳氧化物、姜石及生物殘骸，局部粘粒含量較高。無搖振反應(yīng)，無光澤，干強(qiáng)度低，韌性低。該層場區(qū)普遍分布，部分鉆孔未揭穿底板，鉆孔揭露厚度2.10米～8.90米，平均6.67米，層底標(biāo)高-7.31米～1.99米，平均-3.96米；層底埋深11.00米～20.30米，平均17.14米。該層土為中等壓縮性土。4、粉細(xì)砂（Q4al）黃褐色、灰白色，飽和，中密～密實(shí)。礦物成為為長石、石英，顆粒級配較好，含少量泥質(zhì)成分，局部為中砂。該層主要在高層公寓處揭露，鉆孔揭露厚度0.50米～9.30米，平均2.06米。部分鉆孔未揭穿底板，層低標(biāo)高為-11.48米～-3.55米，平均-6.64米；層低埋深為16.20米～24.50米，平均19.81米。該層土為低壓縮性土。5、粉土（Q4al）黃褐色、褐黃色，飽和，中密～密實(shí)，含鐵錳氧化物，可見姜石，1cm～3cm，無搖振反應(yīng)，無光澤，干強(qiáng)度低，韌性低。該層主要在高層公寓處揭露，未揭穿底板，揭露的厚度350米～4.00米，平均3.73米，層低標(biāo)高-9.30米～-8.30米，平均-8.86米，層底埋深22.00米～22.70米，平均22.40米。該層土為中等壓縮性土。五、工程地質(zhì)條件和建筑適宜性表4-1項(xiàng)目區(qū)的工程地質(zhì)條件和建筑適宜性表主要工程地質(zhì)要素和評價項(xiàng)目區(qū)天然地基承載力(Kpa)>120砂土液化不液化軟土厚度（m）無環(huán)境、水侵蝕性無侵蝕鹽漬土非鹽漬土一般工業(yè)、民用、建筑適宜性適宜高層重型建筑適宜性適宜六、地震烈度根據(jù)《中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖》（GB18360-2001），項(xiàng)目區(qū)的動峰值加速度為0.05g。由于屬于沖擊平原，越過了地質(zhì)活動劇烈地帶，地應(yīng)力小，近年來無震情和帶來的災(zāi)害情況。地震設(shè)防烈度為7度，設(shè)計(jì)基本加速度為0.10g。地震動反應(yīng)周期為0.55s。第五章項(xiàng)目概況及規(guī)劃設(shè)計(jì)一、項(xiàng)目概況該項(xiàng)目位于縣城區(qū)********與府前街交叉路口向東約100m(路南),根據(jù)計(jì)劃,縣政府?dāng)M規(guī)劃建設(shè)一個占地84畝左右的廣場。其中有商務(wù)辦公樓12層，**購物商場6層，精品商鋪三棟：分別是5層、5層、3層。商務(wù)區(qū)內(nèi)配套設(shè)施齊全，設(shè)置有老人、兒童休閑廣場，地上、地下停車場。是集購物、文化活動、城市景觀于一體的中心區(qū)，可滿足社會各階層消費(fèi)、游憩、餐飲、交流等各方面的需求。本項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積5.56hm2,建設(shè)用地面積4.0hm2,總建筑面積88474m2,其中**商場面積45901m2，商務(wù)辦公面積14418m2，精品商鋪面積28155二、設(shè)計(jì)依據(jù)1、《中華人民共和國規(guī)劃法》及國家相關(guān)法律、規(guī)劃編制辦法和實(shí)施細(xì)則；2、《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》；3、《商店建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》（JGJ48-88）；4、《汽車庫建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》（JGJ100-98）；5、《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50067-97）；6、《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50011-2001）；7、國家、**省、**市的其他相關(guān)法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范等。三、規(guī)劃設(shè)計(jì)構(gòu)思（一）設(shè)計(jì)宗旨**商務(wù)中心區(qū)位于城區(qū)中心地段，作為重要地段的重要建筑物，力求在充分理解城市及地域特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，運(yùn)用現(xiàn)代理念和手法，將商務(wù)中心區(qū)設(shè)計(jì)成為一幢具有現(xiàn)代氣息、多重屬性的綜合體。（二）設(shè)計(jì)構(gòu)思設(shè)計(jì)構(gòu)思是方案形成的基礎(chǔ)，最后也形成了設(shè)計(jì)的基本理念，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：1、在城市層面上，高層綜合體應(yīng)是城市空間及景觀的構(gòu)成部分；2、在區(qū)域地塊，它應(yīng)成為豐富該地塊空間層次的主體景觀，成為區(qū)域內(nèi)人為景觀的標(biāo)志物；3、形象特色的塑造中，**商務(wù)中心區(qū)以現(xiàn)代理念和設(shè)計(jì)手法，強(qiáng)調(diào)建筑的商業(yè)氣息和性格特點(diǎn)，大面積的實(shí)墻與玻璃形成強(qiáng)烈對比，結(jié)合廣告位、鋼結(jié)構(gòu)雨棚等，使主入口更加突出，高檔氣派；4、在功能在技術(shù)層面上，建筑不僅滿足功能分區(qū)明確，交通組織流暢，建筑環(huán)境優(yōu)美的目標(biāo)，而且與各技術(shù)環(huán)節(jié)相配合，形成功能技術(shù)合理的綜合體。四、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)（一）規(guī)劃設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想本著為**縣增添現(xiàn)代商務(wù)城市超景觀為目的，按照**縣總體城區(qū)規(guī)劃、遠(yuǎn)景規(guī)劃的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)，在**縣政府規(guī)劃指導(dǎo)下，立足實(shí)用、經(jīng)濟(jì)、“以人為本”的設(shè)計(jì)思想。力求達(dá)到布局合理、用地經(jīng)濟(jì)、設(shè)施完善、使用方便、便于管理、環(huán)境美化的具有地方特色的新型商務(wù)區(qū)。以提高當(dāng)?shù)厣虅?wù)環(huán)境水平為目的，因地制宜、合理布局，充分利用土地和空間，兼顧經(jīng)濟(jì)效益，社會效益和環(huán)境效益，提高土地利用率，最大限度地發(fā)揮規(guī)劃區(qū)中的土地價值。（二）總體設(shè)計(jì)1、整體構(gòu)思，突出地標(biāo)性本項(xiàng)目用地內(nèi)建筑體塊可以分為四部分，分別為商務(wù)辦公、**商場、6層精品商鋪、3層精品商鋪，總平面設(shè)計(jì)依托地形，結(jié)合地塊以南的區(qū)塊以及本次設(shè)計(jì)的功能需要，建筑體形上做了一些曲線和斜線，增加沿街面長度，同時營造一種輕松、活潑的氛圍。本項(xiàng)目用地內(nèi)建筑功能可以分為兩部分，商務(wù)辦公和餐飲購物。主入口設(shè)在孫武路東側(cè)，通過入口廣場吸引人流，爾后通過內(nèi)街分流，使區(qū)內(nèi)商業(yè)流線串聯(lián)一起，曲折而順暢，提高商鋪的人氣及買氣。此外，本項(xiàng)目在**商場和精品商鋪之間架設(shè)一道四層高的玻璃連廊，改善主入口步行街的空間比例，夜幕降臨，華燈初放，繽紛的櫥窗，如織的人流在玻璃天棚下交相輝映，給人以輕松、愉快的視覺享受，大大提高了商城的藝術(shù)品位和商業(yè)檔次，屋面結(jié)合5、6層的中庭設(shè)計(jì)有天窗，豐富了第五立面設(shè)計(jì)。2、合理的入口布置、簡捷的交通流線不同交通的分布口，順應(yīng)整個現(xiàn)狀和環(huán)境的走勢，在設(shè)計(jì)中分設(shè)商場出入口、超市出入口、員工出入口、貨物入口，合理高效地組織人流，在充分滿足功能區(qū)的人流集散要求外，力求做到人流和車流互不干擾。各出入口均設(shè)有集散空間并配以大面積的綠化停車位，和城市主干道相互結(jié)合、滲透。停車設(shè)計(jì)方面的安排：**商場、商務(wù)辦公地下一層空間作為停車場，可容納200個停車位，地面停車場設(shè)計(jì)于用地的北邊和西邊，員工自行車考慮在商務(wù)辦公樓一層架空部分。3、明確的功能分區(qū)**商場為1～4層，5、6層為辦公區(qū)，精品商鋪也是1～4層，5、6層為辦公和儲藏空間，提高了空間的利用率，在功能和使用上達(dá)到和諧。（三）單體設(shè)計(jì)1、辦公部分商務(wù)辦公需要便捷的交通條件和舒適的工作環(huán)境，形態(tài)規(guī)整而又不失靈活，立面處理形式反映功能。建筑體量的分解、錯動形成靈活、豐富的底部形態(tài)。商務(wù)辦公規(guī)則開窗與底部商場靈活的立面機(jī)理產(chǎn)生對比，使整棟建筑更加活潑生動。外墻采用灰色天然石材與深灰色金屬、玻璃相配合與**商場取得立面形態(tài)的關(guān)聯(lián)。2、商場部分通過大面積的實(shí)墻和玻璃產(chǎn)生虛實(shí)對比，給人以強(qiáng)烈的視覺沖擊，結(jié)合廣告位和雨棚烘托商業(yè)氛圍。提高商城的品位和檔次。第六章消防與安全一、消防（一）設(shè)計(jì)依據(jù)1、《建筑滅火配置設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50140—2005;2、《自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50084—2001;3、《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50222—95;4、《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計(jì)防火規(guī)范》(GB50067-97);5、《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50016-2006。（二）消防概述本項(xiàng)目地面部分采用鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，線澆鋼筋混凝土樓板，建筑安全等級為二級，抗震設(shè)防烈度為7度。項(xiàng)目涉及多種建筑類型，因此在項(xiàng)目建設(shè)初期已經(jīng)做好各類建筑的消防設(shè)計(jì)，保證達(dá)到消防要求。（三）消防實(shí)施保障措施1、材料選擇

（1）

消防噴灑管材根據(jù)設(shè)計(jì)要求采用鍍鋅碳素鋼管及管件，管壁內(nèi)外鍍鋅均勻，無銹蝕、無飛刺，零件無偏加、方扣、絲扣不全、角度不準(zhǔn)等現(xiàn)象。消火栓系統(tǒng)管材根據(jù)設(shè)計(jì)要求選用碳素鋼管或無縫鋼管，管材無彎曲、銹蝕、重皮及凹凸不平等現(xiàn)象。（2）消防噴灑系統(tǒng)的報警閥、作用閥、控制閥、延遲器、水流指示器、水泵結(jié)合器等主要組件的規(guī)格型號符合設(shè)計(jì)要求，配件齊全，鑄造規(guī)矩，表面光潔，無裂紋，啟閉靈活，有產(chǎn)品出廠合格證（3）噴灑頭的規(guī)格、類型、動作溫度符合設(shè)計(jì)要求，外型規(guī)矩，絲扣完整，感溫包無破碎和松動，易熔片無脫落和松動，有產(chǎn)品出廠合格證。（4）消火栓箱體的規(guī)格類型符合設(shè)計(jì)要求，箱體表面平整、光潔。金屬箱體無銹蝕，劃傷，箱門開啟靈活。箱體方正，箱內(nèi)配件齊全。栓閥外型規(guī)矩，無裂紋，啟閉靈活，關(guān)閉嚴(yán)密，密封填料完好，有產(chǎn)品出廠合格證。２、主要機(jī)具套絲機(jī)、砂輪鋸、臺鉆、電錘、手砂輪、手電鉆，電焊機(jī)、電動試壓泵，套絲板、管鉗、臺鉗、壓力鉗、鏈鉗、手錘、鋼鋸、扳手、射釘槍、倒鏈、電氣焊等工具。（四）防火設(shè)計(jì)實(shí)施措施1、加強(qiáng)消防水源建設(shè)，確保消防水源系統(tǒng)，安全、暢通。按照《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GBJ16-87）要求項(xiàng)目區(qū)應(yīng)按規(guī)定設(shè)計(jì)室內(nèi)外消防系統(tǒng)，并根據(jù)需要建設(shè)專用消防蓄水池。內(nèi)設(shè)自動噴水滅火系統(tǒng)，自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)秒流量采用30L/S，消防水量設(shè)計(jì)見下表。表6-1項(xiàng)目防火用水流量設(shè)計(jì)一覽表項(xiàng)目用水量（L/S）室外消防栓系統(tǒng)30室內(nèi)消防栓系統(tǒng)10自動噴水滅火系統(tǒng)302、地下室、內(nèi)走道設(shè)機(jī)械防排煙系統(tǒng)，排出煙氣，補(bǔ)進(jìn)新風(fēng)，保證人員安全撤離。疏散樓梯間，消防電梯前室及合用前室設(shè)機(jī)械加壓送風(fēng)系統(tǒng)。3、場區(qū)按規(guī)范要求設(shè)置消防通道，以保證外援滅火道路的暢通。4、承重構(gòu)件采用鋼結(jié)構(gòu)，刷防火涂料，使用耐火等級達(dá)到二級。5、根據(jù)國家防火規(guī)范，本工程設(shè)置火災(zāi)自動報警及聯(lián)動系統(tǒng)、消防電話系統(tǒng)及應(yīng)急廣播系統(tǒng)。在一層設(shè)置消防中心，負(fù)責(zé)全樓的消防監(jiān)控工作。在劇場、營業(yè)廳、走廊、倉庫、車庫、機(jī)房的房間內(nèi)設(shè)感煙探測器、感溫探測器，在出口、樓梯口設(shè)手動報警按鈕，消防栓按鈕，通過監(jiān)控模塊連入消防中心。變配電室設(shè)1301滅火系統(tǒng)。6、室內(nèi)建筑平面及場區(qū)總平面按《民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》、《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計(jì)防火規(guī)范》及國家有關(guān)現(xiàn)行建筑防火規(guī)范設(shè)計(jì)，使建筑平面結(jié)構(gòu)緊湊、分區(qū)明確、疏散通道流暢、規(guī)范。室內(nèi)設(shè)消防栓，消防管網(wǎng)橫向和豎向均為環(huán)狀，保證兩股水柱同時到達(dá)同一地點(diǎn)，室內(nèi)消防栓系統(tǒng)用水量為30L/S。內(nèi)設(shè)自動噴水滅火系統(tǒng)，自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)秒流量采用30L/S。將消防專用管網(wǎng)與生產(chǎn)用水水池管網(wǎng)聯(lián)網(wǎng)，確保有火情發(fā)生時供水充足。7、滅火器的配置根據(jù)《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50140的相關(guān)規(guī)定和產(chǎn)品的特性，配置干粉滅火器。二、施工安全（一）設(shè)計(jì)依據(jù)1、《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GBJ16-87）；2、《中華人民共和國勞動保護(hù)法》；3、《勞動部門關(guān)于生產(chǎn)性建設(shè)工程項(xiàng)目職業(yè)安全衛(wèi)生暫行規(guī)定》；4、《爆炸和火災(zāi)危險環(huán)境電力裝置設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50058-92；5、《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50057-94；6、《建筑抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)》

GB50223-95；7、《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50011-2001；8、《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》(國務(wù)院令第279號)；9、《實(shí)施工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)監(jiān)督規(guī)定》(建設(shè)部令第81號)。（二）安全本項(xiàng)目涉及的施工面積廣，工程量大，應(yīng)用的材料量大、種類多，如果管理不嚴(yán)格，可能存在一定的安全隱患，而且會產(chǎn)生材料和能源的浪費(fèi)。因此，本項(xiàng)目嚴(yán)格按照國家的相關(guān)消防、安全與節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)對本項(xiàng)目的具體工程實(shí)施進(jìn)行嚴(yán)格管控，全程追蹤，避免安全事故的發(fā)生，減少能源和資源的損耗。1、施工及生產(chǎn)過程中的不安全因素運(yùn)轉(zhuǎn)設(shè)備操作過程中，因操作過程接觸啟動設(shè)備，如操作不慎或違反操作規(guī)程，易造成機(jī)械損傷。在有電器設(shè)備或電線的地方可能發(fā)生觸電事故，在有加熱設(shè)備和管路的地方，可能造成燙傷。干燥天氣條件下，尤其是冬春施工，容易產(chǎn)生火源。標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)過程中容易出現(xiàn)工程事故，造成人員傷亡。2、防范措施制定安全制度和安全生產(chǎn)操作規(guī)范。所有設(shè)備操作人員都通過安全操作規(guī)程的培訓(xùn)。沒有經(jīng)過相關(guān)技術(shù)指導(dǎo)的工人不允許操作設(shè)備。所有的技術(shù)安全及衛(wèi)生都有專人負(fù)責(zé)，嚴(yán)格遵守勞動紀(jì)律，禁止設(shè)備帶病運(yùn)轉(zhuǎn)，禁止運(yùn)轉(zhuǎn)設(shè)備無人看管或委托無操作證的人照看，禁止在設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)時檢修。各個環(huán)節(jié)都設(shè)置專人專管，杜絕違規(guī)操作。所有用電設(shè)備均做接地保護(hù)裝置，凡在進(jìn)行設(shè)備檢修時，要切斷電源，并派人看守，并在設(shè)備開關(guān)上掛警示牌，以確保安全。凡加熱設(shè)備的熱源管道，均設(shè)保溫隔熱措施，這樣設(shè)計(jì)不僅可以節(jié)約能源，而且能夠防止?fàn)C傷。設(shè)計(jì)時選用噪聲低振動小的設(shè)備，對于超出衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)備，設(shè)計(jì)時考慮降噪減震的措施，以達(dá)到國家標(biāo)準(zhǔn)。各類建筑施工期間，做好施工地段與外界的隔離工作，防止施工期間的粉塵擴(kuò)散和噪聲傳播，并做好警示牌、攔網(wǎng)等，以確保行人安全。三、防災(zāi)1、抗震**地區(qū)的抗震設(shè)防烈度為7度，本項(xiàng)目的主要建筑物設(shè)計(jì)按7度設(shè)防設(shè)計(jì)。依據(jù)《中華人民共和國防震減災(zāi)法》的有關(guān)規(guī)定，嚴(yán)守質(zhì)量關(guān)。施工前期做好的防震設(shè)計(jì)工作，做到各項(xiàng)指標(biāo)都達(dá)到國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。項(xiàng)目建設(shè)初期選擇合適的地基，設(shè)計(jì)做到結(jié)構(gòu)合理、穩(wěn)定，強(qiáng)度達(dá)標(biāo)，連接點(diǎn)牢固，并建立一整套的安全施工監(jiān)管制度。施工過程中做到嚴(yán)格管理，抓好施工的各個環(huán)節(jié)，使各責(zé)任人、安全監(jiān)管人、技術(shù)負(fù)責(zé)人和巡查責(zé)任人明確職責(zé)嚴(yán)格監(jiān)管，并做好安全檢查工作。做到工程施工無安全事故，工程建成后無質(zhì)量問題。2、避雷本項(xiàng)目所有建筑物、構(gòu)筑物按《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50057-94采取防雷和接地措施。施工過程遇到雷雨天氣做到不施工，并做好工程安全監(jiān)管工作，確保建筑施工過程中無事故。3、防暴雨在本項(xiàng)目排水設(shè)計(jì)中，根據(jù)往年夏季雨量豐沛期的降水瞬時最大值和建筑所在地區(qū)的位置和周邊的地形、地貌、暴雨強(qiáng)度等確定建筑設(shè)計(jì)中的排水設(shè)計(jì)，以滿足降暴雨時瞬時排水要求。各排水管道設(shè)置專人監(jiān)管和排查，發(fā)現(xiàn)問題立刻解決，保證不出現(xiàn)排水不暢的現(xiàn)象。四、職業(yè)衛(wèi)生與安全1、有粉塵飛揚(yáng)的工段，噴水防塵，減少空氣懸浮顆粒濃度，保證空氣質(zhì)量，提供良好的工作環(huán)境。2、根據(jù)工作區(qū)的特點(diǎn)，企業(yè)要加強(qiáng)個人衛(wèi)生與健康的教育，對操作工人要定期體檢。3、對配電室、各類機(jī)房等安全程度要求較高的場所，加強(qiáng)對操作工人的安全教育，實(shí)行持證上崗、定期培訓(xùn)、定期考核、配備安全防護(hù)器具等措施。第七章環(huán)境影響評價一、建設(shè)項(xiàng)目概況**縣中心商務(wù)區(qū)**商務(wù)中心項(xiàng)目位于**縣城區(qū)********與府前街交叉路口向東約100m(路南)。本項(xiàng)目總建筑面積88474平方米，其中商務(wù)辦公14418平方米，**商場45901平方米，精品商鋪28155平方米，綠化率31.6%，地上停車位373個。二、建設(shè)項(xiàng)目周圍環(huán)境現(xiàn)狀（一）大氣環(huán)境根據(jù)環(huán)境監(jiān)測總站的最新監(jiān)測數(shù)據(jù)，建設(shè)項(xiàng)目所在地大氣中的SO2日均監(jiān)測值為（0.009～0.107）mg/m3,不超過國家二級標(biāo)準(zhǔn)（0.15mg/m3）；總懸浮顆粒物日均為（0.095～0.836）mg/m3，超過國家二級標(biāo)準(zhǔn)（0.30mg/m3）；可吸入顆粒物日均值為（0.062～0.580）mg/m3，超過國家二級標(biāo)準(zhǔn)（0.30mg/m3）；二氧化氮每小時平均值為（未檢出～0.066）mg/m3，不超過國家二級標(biāo)準(zhǔn)（0.24mg/m3）?？傮w而言該地區(qū)環(huán)境空氣不符合《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB3095-1996）中規(guī)定的二級標(biāo)準(zhǔn)。（二）聲環(huán)境本地區(qū)的噪聲主要來自居民生活和交通噪聲，經(jīng)檢測交通噪聲晝間年均值為67.9dB（A），環(huán)境噪聲能夠符合《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》（GB3096-1993）中規(guī)定的二類標(biāo)準(zhǔn)。三、建設(shè)項(xiàng)目對環(huán)境可能造成影響的分析、預(yù)測和評估（一）施工期環(huán)境影響簡要分析本項(xiàng)目施工期較長，施工期主要環(huán)境影響因素為：增加道路交通運(yùn)輸量；施工機(jī)械和車輛產(chǎn)生尾氣；施工設(shè)備和運(yùn)輸車輛產(chǎn)生的噪聲；施工過程中土方的挖掘、填埋、建筑材料的運(yùn)輸、堆存產(chǎn)生的施工揚(yáng)塵；施工棄土和建筑垃圾及建筑工人生活垃圾；施工廢水和建筑工人生活污水等都將會對周圍大氣環(huán)境、水環(huán)境、聲環(huán)境、生態(tài)環(huán)境及交通產(chǎn)生一定的暫時性影響。工程施工影響范圍主要是廠址及鄰近區(qū)域。1、施工期環(huán)境空氣影響分析施工期對大氣環(huán)境質(zhì)量的影響主要來自機(jī)動車輛及施工機(jī)械的燃油產(chǎn)生的廢氣、運(yùn)輸車輛道路揚(yáng)塵和施工場地?fù)P塵等。施工揚(yáng)塵是主要的污染源，主要產(chǎn)生在以下環(huán)節(jié)：①土方挖掘和現(xiàn)場堆放揚(yáng)塵。②攪拌混凝土揚(yáng)塵。③建筑材料（白灰、水泥、砂子、石子和磚等）的搬運(yùn)及堆放揚(yáng)塵。④施工垃圾的清理及堆放揚(yáng)塵。⑤物料運(yùn)輸車輛造成的道路揚(yáng)塵（包括施工區(qū)內(nèi)工地道路揚(yáng)塵和施工區(qū)外道路揚(yáng)塵）。由于污染源為間歇性排放源并且揚(yáng)塵點(diǎn)低，因此，只會在近距離內(nèi)形成局部暫時污染影響，但施工現(xiàn)場的污染物未經(jīng)擴(kuò)散稀釋就直接進(jìn)入地表呼吸地帶，會給現(xiàn)場施工人員的生活和健康帶來一定的影響。施工揚(yáng)塵會使該區(qū)TSP污染物有所增加，特別是大風(fēng)天氣更加嚴(yán)重一些。但由于工程廠址附近無敏感性目標(biāo)分布，因此，施工粉塵對相關(guān)環(huán)境空氣影響不大。施工期間所用施工機(jī)械和運(yùn)輸車輛較少，燃油產(chǎn)生的廢氣屬于零散、少量、無組織排放，亦為流動污染源，因此廢氣中所排放的SO2、NOx、CO的污染物不會構(gòu)成環(huán)境空氣主要污染源，對周圍環(huán)境空氣質(zhì)量影響很小。2、施工期水環(huán)境影響分析施工期間用水主要是施工物料攪拌等建筑用水、路面及土方噴灑水、施工機(jī)械和車輛沖洗水，以及建筑工人生活用水。施工期間分段設(shè)置小型的施工廢水收集設(shè)施，如建一些小沉淀池，將施工中產(chǎn)生的施工工藝廢水收集后回用，主要用于混料或潑灑地面等對用水水質(zhì)要求不高的環(huán)節(jié)。施工期設(shè)置生活區(qū)，并采取生活污水收集設(shè)施，收集后可就近排入市政污水管線或由環(huán)衛(wèi)部門清運(yùn)至生活污水處理廠，防止生活污水隨意潑灑對環(huán)境產(chǎn)生的影響。采取上述措施后，施工工藝廢水全部回用，而施工生活廢水得到有效的處置，不直接進(jìn)入地表水體，因此，施工期廢水對環(huán)境影響輕微。3、施工期聲環(huán)境影響分析根據(jù)本項(xiàng)目工程涉及的建設(shè)內(nèi)容及施工特征，其主要的影響環(huán)節(jié)為土石方階段推土機(jī)、挖掘機(jī)及運(yùn)輸車輛的移動聲源影響；基礎(chǔ)施工階段打樁機(jī)、夯實(shí)機(jī)等脈沖性噪聲影響；結(jié)構(gòu)制作階段的混凝土運(yùn)輸、振搗器等設(shè)備噪聲影響；設(shè)備安裝及裝修階段起重機(jī)、升降機(jī)及有關(guān)裝修器械產(chǎn)生噪聲的影響。各施工階段主要噪聲源見表7-1。表7-1施工期主要噪聲源聲值一覽表單位：dB（A）施工階段聲源聲級dB（A）聲源性質(zhì)土方階段推土機(jī)78～96間歇性挖掘機(jī)85～95間歇性各種車輛70～80間歇性基礎(chǔ)施工階段打樁機(jī)70～90間歇性夯實(shí)機(jī)70～90間歇性結(jié)構(gòu)制作階段混凝土運(yùn)輸車70～85間歇性振搗器85～100間歇性空壓機(jī)85～95間歇性電焊機(jī)90～95間歇性電鋸100～110間歇性裝修、安裝階段電鉆100～110間歇性電錘、手工具100～105間歇性吊車70～80間歇性升降機(jī)70～80間歇性按照《環(huán)境影響評價技術(shù)導(dǎo)則》規(guī)定的距離衰減公式計(jì)算出噪聲值較高的單機(jī)噪聲源影響結(jié)果見表7-2。表7-2單機(jī)噪聲源聲值距離衰減表聲源名稱源值dB（A）距聲源不同距離處的噪聲值dB（A）20m40m60m80m100m200m300m500m電鉆、電鋸、攪拌機(jī)等1108478747270646056挖掘機(jī)956963595755494541推土機(jī)946862585654484440空壓機(jī)926660565452464238右上表可見，工程施工對現(xiàn)場周圍100m以內(nèi)敏感點(diǎn)影響較大，500m以外影響很小。按照《環(huán)境影響評價技術(shù)導(dǎo)則》能量疊加公式計(jì)算，如一臺攪拌機(jī)和一臺挖掘機(jī)同時工作時，噪聲疊加值可達(dá)100dB（A），則在無聲障條件下，晝間影響范圍可達(dá)到100m，夜間影響范圍在300m。由于施工現(xiàn)場附近300m范圍內(nèi)沒有居民居住，因此，施工期噪聲不會對其產(chǎn)生影響。4、施工期固體廢物污染影響分析施工期固體廢物主要是建筑垃圾、施工棄土和施工人員生活垃圾。（1）建筑垃圾及施工棄土施工期間的建筑垃圾主要是廢磚塊、灰漿、等廢棄的建筑材料，棄土及建筑垃圾及時清運(yùn)，送到指定政府指定地點(diǎn)填埋。因此，建筑垃圾及施工棄土也不會對環(huán)境產(chǎn)生較大影響。（2）施工期生活垃圾施工期生活垃圾產(chǎn)生量按照0.75kg/人·d計(jì)算，施工人員平均每天40人，施工期按照180天計(jì)算，整個施工階段生活垃圾產(chǎn)生量為5.4t，生活垃圾分類存放，（3）施工期固體廢物污染防治措施①對施工期產(chǎn)生的建筑垃圾、施工棄土及時清運(yùn)，送到指定地點(diǎn)處置。②生活垃圾要分類存放，委托環(huán)衛(wèi)部門清運(yùn)處置。5、施工期生態(tài)環(huán)境影響分析本項(xiàng)目施工期對生態(tài)環(huán)境影響主要是基礎(chǔ)施工階段對地表土壤破壞，以及由此導(dǎo)致的水土流失等相關(guān)影響。針對工程占地可能形成的影響及恢復(fù)要求，應(yīng)采取以下措施：①基礎(chǔ)施工階段避開雨季，嚴(yán)格劃定施工區(qū)范圍，控制基礎(chǔ)開挖、土方堆存的占地及水土流失問題，避免擴(kuò)大影響。②為防止建筑垃圾、土方臨時堆存過程產(chǎn)生水土流失，在項(xiàng)目區(qū)域規(guī)劃臨時堆場，并采編織袋貼坡鋪蓋的措施。③制定綠化方案，進(jìn)行整體的恢復(fù)性綠化，喬、灌、草結(jié)合，以美化為主，嚴(yán)格實(shí)施。（二）營運(yùn)期環(huán)境影響分析1、大氣環(huán)境影響分析（1）大氣污染源項(xiàng)目運(yùn)營期的大氣污染物主要在居民生活中產(chǎn)生，主要來自于天然氣的燃燒過程，主要污染物為SO2和煙塵。（2）大氣污染防治措施燃料使用天然氣，煙氣經(jīng)過凈化器處理。（3）大氣環(huán)境影響分析由于使用天然氣和油煙凈化器處理，外排污染物煙塵、SO2達(dá)標(biāo)排放。外排廢氣各項(xiàng)污染物排放量較小，因此，對大氣環(huán)境質(zhì)量影響相對來說也較小，大氣環(huán)境質(zhì)量基本上保持在原水平現(xiàn)狀。2、水環(huán)境影響分析運(yùn)營期的水污染源主要是居民生活污水，主要污染物為COD。建設(shè)中水回用設(shè)施，剩余污染物含量較高的污水統(tǒng)一排入城市管網(wǎng)，由污水處理廠進(jìn)行集中處理。3、固體廢物環(huán)境影響分析運(yùn)營期的固體廢棄物主要為居民生活垃圾。建設(shè)垃圾收集點(diǎn)，每天兩次定時將垃圾運(yùn)送至垃圾處理廠進(jìn)行處理，對環(huán)境影響不大。4、綠化措施項(xiàng)目建成后實(shí)施統(tǒng)一的綠化工程，種植多種植被，通過建筑造型、景觀設(shè)計(jì)其與周圍環(huán)境有機(jī)融合為一體，同時還注意與園區(qū)整體綠化規(guī)劃協(xié)調(diào)性。四、環(huán)境影響評價的結(jié)論與建議（一）結(jié)論1、產(chǎn)業(yè)政策、規(guī)劃符合性該項(xiàng)目屬于2009年省級服務(wù)業(yè)發(fā)展引導(dǎo)資金扶持項(xiàng)目中的商貿(mào)流通類項(xiàng)目。2、環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營期會對周圍環(huán)境造成一定的不利影響，但由于制定了比較完善的防治和改善措施，對環(huán)境的影響較小。（二）建議1、加強(qiáng)環(huán)境管理，進(jìn)行環(huán)境審核和環(huán)境管理體系認(rèn)證；2、加強(qiáng)對各處理設(shè)施的維護(hù)和檢修，提高運(yùn)行率與完好率；3、加強(qiáng)施工期環(huán)境監(jiān)理，保證各項(xiàng)治理措施落實(shí)到位。第八章項(xiàng)目節(jié)能分析一、項(xiàng)目建設(shè)基本情況該項(xiàng)目總建筑面積88474平方米，其中商務(wù)辦公14418平方米，**商場45901平方米，精品商鋪28155平方米，綠化率31.6%，地上停車位373個。項(xiàng)目位于**縣城區(qū)********與府前街交叉路口向東約100m(路南)。二、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的節(jié)能（一）設(shè)計(jì)依據(jù)《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50189-2003《外墻外保溫工程技術(shù)規(guī)程》JGJ144-2002《建筑采光設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB/T50033-2001《節(jié)電措施經(jīng)濟(jì)效益計(jì)算與評價》GB/T13471-1992《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50034-2002《通風(fēng)與空調(diào)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》GB50243-2002《空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)運(yùn)行管理規(guī)范》GB50365-2003（二）建筑設(shè)計(jì)方面根據(jù)項(xiàng)目地區(qū)冬季日照特點(diǎn)確定建筑朝向，使冬季日照時間達(dá)到最大，以有效利用自然能源，減少其它能源對熱量損失的補(bǔ)給，利用好最基本的節(jié)能途徑。建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格采用簡潔的構(gòu)造，減小體形系數(shù)，減少熱橋數(shù)量和散熱面積，從而減少不必要的熱量損失，減少供熱損失，起到節(jié)約供熱資源的作用。（三）建筑選材方面建筑材料的保溫性能直接影響建筑的耗熱量，考慮節(jié)能設(shè)計(jì)要求和價格因素，建筑材料主要選擇空心磚、鋼筋砼樓板、水泥砂漿、專用飾面砂漿與涂料、膨脹聚苯板，采用空心磚墻及其復(fù)合墻體技術(shù)。（四）建筑構(gòu)造節(jié)能設(shè)計(jì)1、墻體節(jié)能墻體是建筑外圍護(hù)結(jié)構(gòu)的主體，其所用材料的保溫性能直接影響建筑的耗熱量。以實(shí)心粘土磚為墻體材料，保溫性能不能滿足設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。以外墻為例，JGJ26-1995標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，在建筑物形體系數(shù)（建筑物與室外大氣接觸的外表面積與其所包圍的體積的比值）小于0.3時，目前常用的內(nèi)抹灰磚墻，傳熱系數(shù)大于節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)數(shù)值。為了使傳熱系數(shù)小于規(guī)定數(shù)值，在項(xiàng)目建設(shè)過程中采用空心磚墻及其復(fù)合墻體技術(shù)。2、門窗節(jié)能外門窗是能耗散失的最薄弱部位，其能耗占總能耗的比例較大，其中傳熱損失為1/3，冷風(fēng)滲透為1/3，所以在保證日照、采光、通風(fēng)、觀景要求的條件下，盡量減小外門窗洞口的面積，提高外門窗的氣密性，減少冷風(fēng)滲透，提高外門窗本身的保溫性能，減少外門窗本身的傳熱量。3、屋面節(jié)能屋面節(jié)能措施的要點(diǎn)，其一是屋面保溫層不宜選用密度較大、導(dǎo)熱系數(shù)較高的保溫材料，以免屋面重量、厚度過大；其二是屋面保溫層不宜選用吸水率較大的保溫材料,以防屋面濕作業(yè)時因保溫層大量吸水而降低保溫效果，如果使用吸水率較高的保溫材料，屋面上應(yīng)設(shè)置排氣孔以排除保溫層內(nèi)不易排出的水分。采用膨脹珍珠巖保溫芯板保溫層代替常規(guī)的瀝青珍珠巖或水泥珍珠巖做法，克服常規(guī)作法的諸多缺點(diǎn)。這種保溫芯板施工方便、價格低廉、不污染環(huán)境。主要技術(shù)指針，表觀密度為110～150kg/m3；導(dǎo)熱系數(shù)為0.04～0.06W/m·K；蓄熱系數(shù)為0.90～0.11m2·K；抗壓強(qiáng)度大于0.2MPa；吸水率小于0.01%；蒸汽滲透系數(shù)為2.18×10-7g/m·n三、暖通和空調(diào)的節(jié)能設(shè)計(jì)（一）管路布置考慮到本工程的實(shí)際規(guī)模和施工的方便性，本設(shè)計(jì)采用機(jī)械循環(huán)、單管制垂直式的上供下回系統(tǒng)。散熱片安裝形式為同側(cè)的上供下回。對于建筑平面中只有單層高度的房間，如一層的多功能廳，采用水平串聯(lián)式系統(tǒng)，單設(shè)一根立管為其供水。供水立管間為同程序，在底層設(shè)一根總的回水同程管。選擇底層房間為設(shè)備間，放置水泵和換熱器。設(shè)計(jì)供回水溫度分別為95℃和70根據(jù)建筑的結(jié)構(gòu)形式，布置干管和立管，為每個房間分配散熱器組。（二）散熱器選型考慮到散熱器耐用性和經(jīng)濟(jì)性，本工程選用鑄鐵柱型散熱器。結(jié)合室內(nèi)負(fù)荷，選擇四柱760型較適合。散熱片主要參數(shù)如下，散熱面積0.28m2，水容量1.4L/片，重量8Kg/片，工作壓力0.4MPa。多數(shù)散熱器安裝在窗臺下的墻龕內(nèi)，距窗臺底80mm當(dāng)散熱器平均溫度為（90＋75）/2=82.5℃，室內(nèi)設(shè)計(jì)溫度分別為18℃、20℃、22℃時，10片散熱量分別為1379W、1325W、1270W。因?yàn)楸竟こ虨榇怪笔酱?lián)上供下回系統(tǒng)，散熱器平均溫度上層要高于下層，散熱量同樣上層大于下層。在不考慮干管溫降的情況下，頂層入口為（三）空調(diào)節(jié)能設(shè)計(jì)1、回收排風(fēng)冷、熱量工程所有空調(diào)機(jī)組和新風(fēng)機(jī)組均設(shè)有全熱空氣熱交換器，最大限度回收排風(fēng)能量，減少冷熱源的裝機(jī)容量。轉(zhuǎn)輪式熱交換器的顯熱和潛熱效率均達(dá)75%～82%，由于采取了熱回收措施，使得空調(diào)冷源裝機(jī)容量減少了11.8%，空調(diào)熱源裝機(jī)容量減少了26.5%。2、采用變風(fēng)量全空氣系統(tǒng)該區(qū)域的全空氣空調(diào)系統(tǒng)采用變風(fēng)量，低負(fù)荷時減少系統(tǒng)送風(fēng)量，節(jié)約空調(diào)機(jī)組送、排風(fēng)機(jī)的運(yùn)行能耗。3、空調(diào)運(yùn)行期的節(jié)能控制空調(diào)運(yùn)行期的節(jié)能控制主要有以下措施：過渡季充分利用自然冷源；防止空調(diào)過冷和過熱；選擇高效、部分負(fù)荷調(diào)節(jié)性能好的設(shè)備；提高暖通自控程度。四、給排水設(shè)計(jì)（一）設(shè)計(jì)依據(jù)《建筑給排水設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50015-2003《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50013-2003《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50014-2002《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GBJ16-87《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJ140-9《自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJ84-85（二）給水設(shè)計(jì)1、室內(nèi)給水系統(tǒng)生活給水系統(tǒng)由城市自來水管網(wǎng)直接供水。給水管道采用PP-R給水管，熱熔連接。消防給水設(shè)有室內(nèi)消火栓。消火栓間距不大于30米，確保同層任何部位都有兩股水柱同時到達(dá)滅火點(diǎn)。消火栓采用SG24/65型室內(nèi)自救式消火栓，消火栓口徑為DN65，水龍帶長25米，水槍噴嘴為DN192、室外給水系統(tǒng)室外給水管網(wǎng)系統(tǒng)采用生活、消防合用給水系統(tǒng)，水源為城市自來水。給水管網(wǎng)系統(tǒng)布置成環(huán)狀，主要管徑由DN150組成，室外設(shè)有地上式消火栓。（三）排水設(shè)計(jì)室內(nèi)排水采用糞便污水與生活洗滌廢水合流管道,排水管采用PVC芯層發(fā)泡管道。室外排水采用雨、污分流制，生活污水排至市政污水管網(wǎng)，由城市污水處理廠統(tǒng)一處理。雨水經(jīng)雨水管道匯集，進(jìn)入市政雨水回排系統(tǒng)。第九章項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃與工程進(jìn)度一、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容本項(xiàng)目的具體建設(shè)內(nèi)容如下：1、項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作：確定資金來源和渠道、編寫、提交項(xiàng)目可行性研究報告并獲得批復(fù)，詳細(xì)勘測施工現(xiàn)場，并進(jìn)行工程初步設(shè)計(jì)和具體施工設(shè)計(jì)等。2、土建工程的施工：準(zhǔn)備工程所需設(shè)備材料，包括工程實(shí)施所需要的車輛、攪拌機(jī)、電力線路等；準(zhǔn)備工程實(shí)施所需原材料，包括水泥、沙子、鋼材、塑料和玻璃制品等；提前進(jìn)行地下管道敷設(shè)等。3、項(xiàng)目工程實(shí)施：主要進(jìn)行項(xiàng)目主體工程建設(shè)，封頂后進(jìn)行相關(guān)市政配套設(shè)施，包括墻面的粉刷、門窗處理、照明和動力線路的敷設(shè)等4、項(xiàng)目評估、驗(yàn)收工作：組織相關(guān)單位對作為商務(wù)業(yè)態(tài)的建設(shè)產(chǎn)品進(jìn)行評估和驗(yàn)收等后續(xù)工作。5、銷售工作。項(xiàng)目得到批復(fù)后即開始對已投放使用的商場及辦公樓盤開展銷售工作，預(yù)計(jì)2009年7月正式銷售，2010年底銷售完畢。二、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度本項(xiàng)目計(jì)劃建設(shè)期為2年。工程實(shí)施期間，除法定節(jié)日以及因自然因素?zé)o法施工的時期外不放假，力爭加快進(jìn)度，縮短建設(shè)周期，加快投資回收。項(xiàng)目初期階段，進(jìn)行實(shí)地?cái)?shù)據(jù)勘查，完成可行性研究報告、初步設(shè)計(jì)規(guī)劃。2009年4月前辦理完其他各種證件，并完成詳細(xì)規(guī)劃、勘查設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)。2009年5月工程開工，2010年12月底工程交付使用。表9-1項(xiàng)目工程進(jìn)展表時間項(xiàng)目內(nèi)容時間項(xiàng)目內(nèi)容2009年2010年項(xiàng)目可行性研究報告、初步設(shè)計(jì)實(shí)地勘測、土地證及其相關(guān)證件審批原材料的購進(jìn)主體工程實(shí)施工程評估、驗(yàn)收第十章組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置本項(xiàng)目由****置業(yè)有限公司組織、管理，由于本項(xiàng)目投資較大，公司將嚴(yán)格按照項(xiàng)目建設(shè)程序組織施工與建設(shè)，在可行性研究報告批復(fù)之后，對重要的設(shè)備和材料及施工隊(duì)伍采用招標(biāo)的形式選擇，確保建設(shè)項(xiàng)目資金不浪費(fèi)，工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)不降低，并準(zhǔn)時竣工、驗(yàn)收、投入使用。本項(xiàng)目擬由****置業(yè)有限公司**分公司具體實(shí)施項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營管理。實(shí)行項(xiàng)目管理委員會負(fù)責(zé)制，設(shè)總經(jīng)理1人，副總經(jīng)理1人，下設(shè)工程部、銷售部、財(cái)務(wù)部、辦公室，每個部門的職能如下所示：1、總經(jīng)理、副總經(jīng)理：執(zhí)行部公司及項(xiàng)目管理委員會決議，并向項(xiàng)目管理委員會報告工作；擬訂公司內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)設(shè)置方案；擬訂公司的基本管理制度；制定公司的具體規(guī)章；擬定公司發(fā)展計(jì)劃，年度經(jīng)營計(jì)劃，年度財(cái)務(wù)預(yù)、決算方案以及利潤分配和彌補(bǔ)虧損方案；聘任或者解除管理人員；全面負(fù)責(zé)公司經(jīng)營管理，代表公司處理日常經(jīng)營管理業(yè)務(wù)和公司對外業(yè)務(wù)；其他事宜。3、工程部：設(shè)經(jīng)理1名，負(fù)責(zé)公司工程建設(shè)項(xiàng)目的日常管理。下設(shè)：材料部2人、材料部2人、預(yù)算部2人、技術(shù)部1人。4、銷售部：設(shè)經(jīng)理1名，負(fù)責(zé)市場調(diào)查并開拓市場；運(yùn)用現(xiàn)代化管理手段，在自行運(yùn)作市場的過程中審時度勢，靈活運(yùn)用市場規(guī)則，使公司在短時間內(nèi)獲得最大的利潤空間。同時根據(jù)市場需要、結(jié)合本公司的實(shí)際情況及時調(diào)整戰(zhàn)略方案，并能規(guī)避或化解運(yùn)營當(dāng)中出現(xiàn)的各種風(fēng)險。5、財(cái)務(wù)部：設(shè)財(cái)務(wù)總監(jiān)1名（兼公司副總經(jīng)理），負(fù)責(zé)全公司的資金運(yùn)營情況及日常財(cái)務(wù)管理，下高會計(jì)1名，出納2名。6、辦公室：設(shè)經(jīng)理1名，工作人員一名。負(fù)責(zé)公司檔案管理及考核等事務(wù)。該項(xiàng)目實(shí)行法人管理模式，建成后自主經(jīng)營，自負(fù)盈虧，自我發(fā)展?？茖W(xué)的組織與決策是管理現(xiàn)代化企業(yè)的決策者和實(shí)施者所必須具備的基本素質(zhì)和戰(zhàn)略理念，只有精銳的領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)隊(duì)才能創(chuàng)造出宏偉的業(yè)績。在企業(yè)的發(fā)展過程中，既能從宏觀上做到科學(xué)調(diào)控，又能從微觀上把企業(yè)戰(zhàn)略思想落到實(shí)處，從而使本項(xiàng)目的建設(shè)做到精心設(shè)計(jì)、嚴(yán)格施工、科學(xué)管理，確保各項(xiàng)建設(shè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。第十一章投資估算與資金籌措一、投資估算項(xiàng)目總投資25000.00萬元，其中開發(fā)成本21086.75萬元，開發(fā)費(fèi)用3913.25萬元。（一）開發(fā)成本估算1、征地費(fèi)用土地費(fèi)用，根據(jù)市國有土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，該地塊面積為5.56公頃，合計(jì)費(fèi)用5400.00萬元。2、前期工程費(fèi)用項(xiàng)目建筑面積88474.00平方米，經(jīng)估算項(xiàng)目前期工程費(fèi)用約為422.30萬元。具體估算見表11-1。表11-1前期工程費(fèi)用估算表序號項(xiàng)目金額（萬元）1放線費(fèi)7.602質(zhì)量檢測8.703設(shè)計(jì)費(fèi)228.004地形測繪費(fèi)4.605工程監(jiān)理費(fèi)173.40合計(jì)——422.303、建安工程費(fèi)項(xiàng)目建筑面積88474.00平方米，估算項(xiàng)目建安工程費(fèi)用約為13626.03萬元。表11-2建安工程費(fèi)用估算表序號項(xiàng)目面積（m2）單位成本(元)金額（萬元）1**購物廣場459011550.007114.662高級商鋪281551150.003237.833寫字樓144181350.001946.434土建設(shè)施配套費(fèi)用88474150.001327.11合計(jì)——————13626.034、室外配套費(fèi)項(xiàng)目建筑面積88474.00平方米，室外配套費(fèi)按每平方米170元估算，共計(jì)1504.06萬元。5、不可預(yù)見費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)為征地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、建安工程費(fèi)、室外配套費(fèi)四項(xiàng)費(fèi)用的0.6413%，約計(jì)134.36萬元。（二）開發(fā)費(fèi)用估算1、管理費(fèi)用項(xiàng)目運(yùn)營管理過程中的各項(xiàng)費(fèi)用，約計(jì)2753.20萬元。2、銷售費(fèi)用按銷售收入的1.26%估算，銷售費(fèi)用約計(jì)1115.80萬元。3、財(cái)務(wù)費(fèi)用本項(xiàng)目銀行貸款5000.00萬元，按一年期貸款利率8.85‰計(jì)算，財(cái)務(wù)費(fèi)用約為44.25萬元。（三）總成本費(fèi)用以上各項(xiàng)成本費(fèi)用匯總詳見表11-3。表11-3投資與成本費(fèi)用估算表序號項(xiàng)目金額（萬元）一開發(fā)成本土地費(fèi)用5400.00前期工程費(fèi)用422.30建安工程費(fèi)13626.03室外配套費(fèi)1504.06不可預(yù)見費(fèi)134.36小計(jì)—21086.75二開發(fā)費(fèi)用管理費(fèi)用2753.20銷售費(fèi)用1115.80財(cái)務(wù)費(fèi)用44.25小計(jì)—3913.25合計(jì)——25000.00二、資金籌措項(xiàng)目總投資25000.00萬元，其中自有資金10000.00萬元，申請省級資金10000.00萬元，銀行貸款5000.00萬元。第十二章經(jīng)濟(jì)效益及風(fēng)險分析一、經(jīng)濟(jì)效益分析（一）收入估算通過市場預(yù)測，本項(xiàng)目將根據(jù)以下售價估算銷售收入，可售面積88474.00m2，均價4000.00元/m2，總收入：88474.00×4000.00=35389.60萬元表12-1總銷售收入估算表項(xiàng)目建筑面積（㎡）可售面積（㎡）均價（元/㎡）收入金額（萬元）**購物廣場45901459014000.0018360.40高級商鋪28155281554000.0011262.00寫字樓14418144184000.005767.20合計(jì)88474884744000.0035389.60表12-2銷售收入分期按比例預(yù)測表銷售計(jì)劃建設(shè)經(jīng)營期年度收入（萬元）合計(jì)（萬元）年份項(xiàng)目銷售面積（㎡）第一年第二年第一年**購物廣場13770.35508.125508.12高級商鋪8446.53378.603378.60寫字樓4325.41730.161730.16第二年**購物廣場32130.712852.2812852.28高級商鋪19708.57883.407883.40寫字樓10092.64037.044037.04合計(jì)8847410616.8824772.7235389.60（二）稅金及附加估算結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況，依據(jù)相關(guān)法規(guī)、規(guī)定、政策擬定。1、營業(yè)稅金及附加營業(yè)稅金按銷售收入的5%計(jì)算，城市維護(hù)建設(shè)稅按營業(yè)稅金的5%計(jì)算，教育費(fèi)附加按營業(yè)稅金的3%計(jì)算，地方教育費(fèi)附加按營業(yè)稅金的1%計(jì)算，印花稅按銷售收入的0.05%計(jì)算,交易管理費(fèi)按銷售收入的0.5%計(jì)算。2、所得稅按照《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則，所得稅按利潤總額的33％計(jì)算。（三）利潤根據(jù)本報告擬定的項(xiàng)目收益、成本、費(fèi)用和稅收等水平，通過相關(guān)表格計(jì)算分析，整個項(xiàng)目開發(fā)期稅后利潤4724.55萬元。表12-3利潤預(yù)測表序號項(xiàng)目金額（萬元）備注1經(jīng)營收入35389.602開發(fā)成本21086.753管理費(fèi)用2753.204銷售費(fèi)用1115.805財(cái)務(wù)費(fèi)用44.256稅費(fèi)2123.376.1其中：營業(yè)稅1769.48按收入的5%計(jì)算6.2城建及教育費(fèi)附加159.25按營業(yè)稅金的9%計(jì)算6.3印花稅17.69按收入的0.05%計(jì)算6.4交易管理費(fèi)176.95按收入的0.5%計(jì)算7土地增值稅1214.668利潤總額7051.579所得稅2327.02按利潤總額的33%計(jì)算10稅后利潤4724.55（四）財(cái)務(wù)指標(biāo)分析根據(jù)國家現(xiàn)行財(cái)稅制度，使用現(xiàn)行價格、現(xiàn)行工資執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)、基準(zhǔn)收益率對該項(xiàng)目的獲利能力、清償能力等指標(biāo)進(jìn)行分析。財(cái)務(wù)盈利能力分析據(jù)全投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表得出所得稅后的各項(xiàng)指標(biāo)1、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率:48.67%2、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值:2837.39萬元3、動態(tài)投資回收期:1.75年4、靜態(tài)投資回收期:1.33年據(jù)損益表及稅金額、投資額計(jì)算得出1、投資利潤率:28.21%2、投資利稅率:35.92%表12-4全投資現(xiàn)金流量表單位：萬元序號項(xiàng)目\年份第1年度第2年度1現(xiàn)金流入10616.8824772.721.1銷售收入10616.8824772.722現(xiàn)金流出20324.5110340.552.1開發(fā)成本16869.404217.352.2開發(fā)費(fèi)用1755.592157.662.3稅金及附加637.011486.362.4土地增值稅364.40850.262.5所得稅698.111628.913凈現(xiàn)金流量-9707.6314432.184累計(jì)凈現(xiàn)金流量-9707.634724.555凈現(xiàn)值-8667.9411505.336累計(jì)凈現(xiàn)值-8667.942837.39（五）不確定性分析1、盈虧平衡分析盈虧臨界點(diǎn)：BEF=(成本費(fèi)用+房產(chǎn)交易稅費(fèi))/(銷售收入-銷售稅金)=25364.89/33565.14×100%。=75.57%該項(xiàng)目收入實(shí)現(xiàn)率達(dá)75.57%或?qū)崿F(xiàn)26743.62萬元收入時,開發(fā)商可保本。2、敏感性分析采取定量分析法，應(yīng)用列表法，以稅后全投資的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期為計(jì)算基礎(chǔ)，當(dāng)總投資、銷售收入出現(xiàn)±5%的變化時，對財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期造成的影響結(jié)果見表12-5。表12-5敏感性分析表序號148.6733.2660.5467.1231.842837.391888.893669.654068.961605.821.751.841.701.671.851.331.251.381.401.24從上表的分析結(jié)果可以看出，投資與收入在變化幅度較小的情況下對財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期都比較敏感，故在進(jìn)行項(xiàng)目投資時應(yīng)慎重考慮投資額與銷售收入的變化，既要保證投資按時足額的投入，又要使銷售收入按預(yù)期的銷售比例實(shí)現(xiàn)。據(jù)以上財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析，本項(xiàng)目建成后有良好的經(jīng)濟(jì)效益，其收益為銷售收入35389.60萬元，稅后利潤4724.55萬元，項(xiàng)目全部投資稅后內(nèi)部收益率48.67％大于行業(yè)基準(zhǔn)收益率12％，且項(xiàng)目全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為2837.39萬元為正數(shù)，則本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)效益評價下是可行的。二、社會效益分析該項(xiàng)目建設(shè)期間投資規(guī)模達(dá)2.5億元人民幣，將很大程度拉動內(nèi)需、提供就業(yè)崗位，可改善和提高當(dāng)?shù)鼐用竦木幼『拖M(fèi)條件，符合當(dāng)前國家應(yīng)對金融危機(jī)的宏觀決策和地方發(fā)展需求。商務(wù)中心建成可帶動當(dāng)?shù)厣藤Q(mào)業(yè)發(fā)展，促進(jìn)當(dāng)?shù)匚锪黧w系的建設(shè)，該項(xiàng)目的投資建設(shè)對于增加地稅源，推動大眾投資，促進(jìn)本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展有深遠(yuǎn)意義，預(yù)計(jì)會給**縣帶來約4000萬元的財(cái)政稅收；該項(xiàng)目的建成定會吸引大量的金融、商業(yè)、商務(wù)辦公、貿(mào)易、信息及中介、會計(jì)等第三產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐該區(qū)，為社會提供工作崗位5000多個，同時對**縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提高經(jīng)濟(jì)水平，推動**縣的居民消費(fèi)，增加城鎮(zhèn)客流，都起到了舉足輕重的作用，該項(xiàng)目的建成會成為影響整個**以及周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)的樞紐機(jī)構(gòu)?？蓭?*、**市乃至黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)大范圍區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，擴(kuò)大就業(yè)和提高人民的消費(fèi)水平，增強(qiáng)社會穩(wěn)定。第十三章結(jié)論與建議一、結(jié)論本項(xiàng)目的建設(shè)，符合**市及**縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，項(xiàng)目建成后將大大提高**市和**縣的知名度，對于推動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)建設(shè)將起到積極的推動作用。項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，符合規(guī)劃要求，建設(shè)規(guī)模適中，市場前景良好，設(shè)計(jì)方案優(yōu)化，建設(shè)條件好。本項(xiàng)目總投資25000.00萬元，其籌資構(gòu)成如下,其中自有資金10000.00萬元，申請省級資金10000.00萬元，銀行貸款5000.00萬元。項(xiàng)目建成后實(shí)現(xiàn)銷售收入35389.60萬元，利潤總額1209.09萬元，全部投資所得稅后內(nèi)部收益率為48.67%，全投資所得稅后動態(tài)回收期1.75年，可按期收回投資，并可有一定盈余，因此建設(shè)的**縣中心商務(wù)區(qū)**商務(wù)中心項(xiàng)目的投入在財(cái)務(wù)上是可行的。在經(jīng)過經(jīng)濟(jì)效益、社會效益的綜合分析之后，可以得出本項(xiàng)目可行性研究結(jié)論：本項(xiàng)目具有較顯著的經(jīng)濟(jì)、社會效益，項(xiàng)目是可行的。二、建議由于本項(xiàng)目中投資與收入的變化對整個項(xiàng)目影響較為敏感，故在進(jìn)行投資時建議開發(fā)商在進(jìn)行銷售時，做好合理的銷售計(jì)劃，其營銷要從基礎(chǔ)做起，制定完整的營銷方案，以保證投資按期回收。本項(xiàng)目建筑工程規(guī)模較大，工程建設(shè)中應(yīng)該多聽取有關(guān)專家的意見和建議，有關(guān)論證、設(shè)計(jì)、施工要緊密配合，對于建設(shè)過程中出現(xiàn)的問題，應(yīng)該用科學(xué)的方法進(jìn)行分析、比較、論證。在設(shè)計(jì)和施工中，采用合理、可行、有效的技術(shù)手段，確保工程萬無一失。因?yàn)轫?xiàng)目施工質(zhì)量要求較高，投資較大，建議投資方選擇有豐富工程施工經(jīng)驗(yàn)的施工單位進(jìn)行施工，在嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)、保證工程質(zhì)量的前提下，合理科學(xué)的控制建設(shè)成本，努力降低造價，確保工程建設(shè)按期完成。采用滾動開發(fā)方式，加強(qiáng)銷售，在有關(guān)的政策允許范圍內(nèi)，為項(xiàng)目融資創(chuàng)造更大的靈活空間。建議在立項(xiàng)、施工前期認(rèn)真做好充分的市場調(diào)研工作，并在功能分區(qū)、裝修風(fēng)格和標(biāo)準(zhǔn)、價格定位等方面考慮目前商務(wù)業(yè)態(tài)的特點(diǎn)和市場需求，為項(xiàng)目的下一步進(jìn)展和銷售的順利進(jìn)行打下良好的基礎(chǔ)，在銷售過程中采取靈活多樣的營銷推廣方案，以最小的銷售費(fèi)用達(dá)到最好的銷售推廣效果，同時制定合理的銷售價格，采取成本定位與市場導(dǎo)向定位相結(jié)合的定價策略，推進(jìn)商務(wù)業(yè)態(tài)名牌企業(yè)在**市比較發(fā)達(dá)的**地區(qū)落腳生根，發(fā)展繁榮。目錄第一章 總論 31.1項(xiàng)目名稱 31.2項(xiàng)目建設(shè)單位及建設(shè)單位簡介 31.3項(xiàng)目可行性研究報告編制單位 41.4項(xiàng)目可行性研究報告編制的依據(jù) 41.5項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) 41.6建設(shè)目標(biāo)、改造模式和建設(shè)內(nèi)容 41.7項(xiàng)目總投資及資金籌措 51.8結(jié)論及建議 5第二章項(xiàng)目背景和建設(shè)的必要性 PAGEREF_To