x-x-中心城市經(jīng)濟(jì)適用房一期工程可行性分析報(bào)告

PAGExx中心城市經(jīng)濟(jì)適用房一期工程可行性研究報(bào)告編制單位：xx市城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)院資質(zhì)等級(jí)：部頒乙級(jí)證書編號(hào)：022004 院長(zhǎng)：龔家政總工：嚴(yán)利江項(xiàng)目負(fù)責(zé)：龔家政編寫人：黃鵬嚴(yán)利江葉家強(qiáng)設(shè)計(jì)號(hào)：2007—19目錄第一章總論 11.1項(xiàng)目名稱 11.2項(xiàng)目承建單位 11.3項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 11.4項(xiàng)目建設(shè)地址 11.5項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 11.6項(xiàng)目開發(fā)投資及成本費(fèi)用 11.7項(xiàng)目收入估算及資金籌措 21.8項(xiàng)目開發(fā)期 21.9主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 21.10項(xiàng)目編制依據(jù) 2第二章項(xiàng)目背景及建設(shè)的必要性 32.1xx市概況 32.2城市建設(shè)與城市發(fā)展 62.3項(xiàng)目承建單位基本情況 92.4項(xiàng)目背景與項(xiàng)目提出 102.5xx經(jīng)濟(jì)適用房住宅小區(qū)和廉租房規(guī)劃建設(shè)情況 132.6項(xiàng)目建設(shè)的必要性 14第三章經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)開發(fā)現(xiàn)狀與市場(chǎng)分析 173.1房地產(chǎn)市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)現(xiàn)狀 173.2經(jīng)濟(jì)適用房供給方式 183.3城區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房及廉租房需求分析 183.4居民收入水平，購(gòu)買承受度與經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格預(yù)測(cè) 19第四章建設(shè)地址及建設(shè)條件 204.1建設(shè)地址 204.2建設(shè)條件 20第五章項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、內(nèi)容及設(shè)計(jì)方案 265.1項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) 265.2項(xiàng)目建設(shè)原則 265.3項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 265.4規(guī)劃設(shè)計(jì)方案及建設(shè)內(nèi)容 27第六章環(huán)境影響分析 366.1施工期的環(huán)境影響 366.2運(yùn)營(yíng)期的環(huán)境影響 386.3綠化原則 396.4環(huán)境影響評(píng)價(jià) 39第七章項(xiàng)目組織管理及實(shí)施進(jìn)度 397.1項(xiàng)目組織管理 397.2開發(fā)模式及管理制度 407.3項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 45第八章項(xiàng)目開發(fā)投資與成本費(fèi)用估算 468.1投資及成本估算依據(jù) 468.2投資估算 468.3總成本費(fèi)用 548.4住宅樓售價(jià)分析 55第九章項(xiàng)目收入估算與資金籌措 559.1項(xiàng)目收入估算 559.2資金籌措方式 579.3還款來源 58第十章綜合評(píng)價(jià) 5810.1財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 5810.2社會(huì)評(píng)價(jià) 62第十一章結(jié)論與建議 6411.1結(jié)論 6411.2建議 65附圖：xx中心城市經(jīng)濟(jì)適用房一期工程規(guī)劃平面布置圖xx中心城市經(jīng)濟(jì)適用房一期工程可行性研究報(bào)告·PAGE85·xx市城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)院第一章總論1.1項(xiàng)目名稱xx中心城市經(jīng)濟(jì)適用房一期工程1.2項(xiàng)目承建單位xx中心城市建設(shè)投資開發(fā)有限公司1.3項(xiàng)目負(fù)責(zé)人張昌華1.4項(xiàng)目建設(shè)地址xx中心城市經(jīng)濟(jì)適用房一期工程建設(shè)地址位于xx市江北開發(fā)區(qū)及xx市江南區(qū)的黨校新村、金州北路，項(xiàng)目總占地面積56.79畝。1.5項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模xx中心城市經(jīng)濟(jì)適用房一期工程建設(shè)共為五處（張溝組團(tuán)、寇家溝組團(tuán)、望江組團(tuán),黨校新村工程、金州北路工程），總占地面積56.79畝（其中為政府代建廉租房用地面積10.14畝）。其中：道路面積7284.3m2，綠化面積13222m2。總建筑面積67859.38m2（其中為政府代建廉租房建筑面積16810.78m2）。其中：居住建筑面積60672.48m2，公共建筑面積4986.9m2。小區(qū)容積率1.79，綠化率35%。1.6項(xiàng)目開發(fā)投資及成本費(fèi)用項(xiàng)目總投資為7619.58萬元（其中為政府代建廉租房投資1803.01萬元），其中開發(fā)建設(shè)投資7282.98萬元。本項(xiàng)目總成本費(fèi)用為7282.98萬元。1.7項(xiàng)目收入估算及資金籌措項(xiàng)目估算總銷售收入8072.27萬元，其中住宅樓6699.37萬元，沿街門店1372.9萬元。項(xiàng)目建設(shè)資金主要通過項(xiàng)目單位及政府自籌和申請(qǐng)開發(fā)銀行貸款解決。其中：申請(qǐng)銀行貸款4500萬元（其中為政府代建廉租房貸款500萬元），自籌3119.58萬元。1.8項(xiàng)目開發(fā)期項(xiàng)目開發(fā)期為2年。1.9主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1、利潤(rùn)總額310.6萬元；2、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率3.１2%；3、投資利潤(rùn)率1.36%；4、投資利稅率3.45%。1.10項(xiàng)目編制依據(jù)1、《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》國(guó)發(fā)[1998]23號(hào)；2、國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》（國(guó)辦發(fā)[2005]26號(hào)；3、《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國(guó)辦發(fā)[2007]24號(hào)；4、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》（建設(shè)部令第33號(hào)）；5、陜改辦發(fā)（2005）73號(hào)《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展意見的通知》；6、陜西省人民政府《關(guān)于加快經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的決定》（1998）；7、陜西省發(fā)改委陜發(fā)改投資（2007）342號(hào)《關(guān)于下達(dá)2007年經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)投資計(jì)劃的通知》；8、《xx市近期建設(shè)規(guī)劃》（2006—2010）；9、《xx市經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)發(fā)展規(guī)劃》；10、《xx中心城市經(jīng)濟(jì)適用房一期工程規(guī)劃》；11、安政辦發(fā)(2007)26號(hào)文,批準(zhǔn)《xx中心城市廉租房建設(shè)三年規(guī)劃》；12、項(xiàng)目單位提供的基礎(chǔ)資料；13、xx中心城市建設(shè)投資開發(fā)有限公司關(guān)于編制《xx市經(jīng)濟(jì)適用房住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》的委托書；14、《xx市望江園,張溝,寇家溝經(jīng)濟(jì)適用房詳細(xì)規(guī)劃》。15、《xx市經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》。安政辦發(fā)〔2005〕90號(hào)第二章項(xiàng)目背景及建設(shè)的必要性2.1xx市概況xx市地處陜西南部，北依秦嶺山麓，南沿巴山余脈，地理上是連接我國(guó)西南、西北和華中的紐帶，在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展中處于承東啟西的重要位置。xx市區(qū)與鄂、渝、豫三省（市）交界，處在武漢、重慶、西安三大經(jīng)濟(jì)區(qū)域之間，地理位置十分優(yōu)越。交通便利：水路交通,漢江自西向東穿城而過,從市區(qū)沿漢江東至丹江口市424公里，至武漢1003公里。陸地交通:市區(qū)有襄渝、西康、陽(yáng)安三條鐵路線在此交匯;316國(guó)道橫貫其中，正在建設(shè)及待建的西安至xx、重慶、武漢高等級(jí)公路也將在此交匯?？罩幸验_通xx至西安航線，正在籌建將要開通的還有xx至武漢、成都、襄樊三條航線。構(gòu)成了xx便捷的鐵路、公路、水運(yùn)、航空立體交通網(wǎng)絡(luò)，是溝通我國(guó)西北、西南和中南的重要交通樞紐，具有承東啟西的重要區(qū)位優(yōu)勢(shì)。xx市域獨(dú)特的地形地貌與氣候條件形成了xx生物、礦產(chǎn)、水電等豐富的資源，對(duì)xx的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)創(chuàng)造了極為有利的基礎(chǔ)條件。全市轄一區(qū)（漢濱區(qū)）、九縣（寧陜縣、石泉縣、漢陰縣、紫陽(yáng)縣、嵐皋縣、平利縣、鎮(zhèn)坪縣、旬陽(yáng)縣、白河縣）總?cè)丝?93萬人，國(guó)土面積23529平方公里。2006年，全市實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值157.2億元，增長(zhǎng)10.3%；財(cái)政總收入12.8億元、地方財(cái)政收入4.6億元，分別增長(zhǎng)20.2%和21%；農(nóng)民人均純收入1953元，增長(zhǎng)8.6%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6860元，增長(zhǎng)7.4%，職工工資收入9862元。xx中心城市分江南片區(qū)和江北片區(qū)。由于江南片區(qū)受地理環(huán)境、交通狀況和漢江防洪的影響，開發(fā)建設(shè)江北新區(qū)成為xx中心城市建設(shè)的必由之路，xx中心城市將實(shí)施“重心北移”戰(zhàn)略。依據(jù)《xx市城市總體規(guī)劃》和《江北新區(qū)總體概念研究》，江北新區(qū)由濱江片區(qū)、生物科技工業(yè)園區(qū)、長(zhǎng)嶺片區(qū)三大片區(qū)組成。未來主要是區(qū)級(jí)行政中心、高技術(shù)人才教育培訓(xùn)基地和第二、三產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、物資進(jìn)出集散地，是未來xx市吸納新增城市人口的主要區(qū)域，也是城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要區(qū)域。濱江片區(qū)西起長(zhǎng)嶺片區(qū)，東至王坡，南臨漢江，北接水電三局和生物科技工業(yè)園區(qū)。首期啟動(dòng)實(shí)施了xx七里溝漢江大橋、xx大道、濱江大道七里溝段護(hù)岸工程等“一橋二路”骨架性重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)。其中xx大道一期工程北起建民鎮(zhèn)改線路口與316國(guó)道相連，南接七里溝漢江大橋，工程總投資1.63億元，現(xiàn)已全面開工建設(shè)，該路建成將科技工業(yè)園區(qū)連成一片。濱江區(qū)主要以發(fā)展商貿(mào)、旅游、中高檔住宅為主。長(zhǎng)嶺片區(qū)約10平方公里，西至漢濱區(qū)建民鎮(zhèn)，東至濱江片區(qū)，北接生物科技工業(yè)園區(qū)。一期項(xiàng)目計(jì)劃在今年11月前完成以花園大道建設(shè)為支撐，實(shí)施道路兩側(cè)1400畝建設(shè)用地的整體開發(fā)準(zhǔn)備工作，估算總投資1.51億元。2010年前完成其他配套道路、綠化、廣場(chǎng)等市政設(shè)施建設(shè)、啟動(dòng)實(shí)施，剩余4000余畝建設(shè)用地開發(fā)。長(zhǎng)嶺片區(qū)以漢濱區(qū)區(qū)級(jí)行政中心、大學(xué)園區(qū)、二三產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)為主。生物科技工業(yè)園區(qū)遠(yuǎn)期規(guī)劃面積7平方公里，一期工程開發(fā)2.13平方公里。西、南與長(zhǎng)嶺片區(qū)和濱江片區(qū)相連，北接漢濱區(qū)建民鎮(zhèn)，東至張溝，與火車站相臨。主要以發(fā)展生物科技項(xiàng)目和高科技企業(yè)及科技加管理型企業(yè)的孵化基地為主。目前已落戶企業(yè)33戶，投資總額2.6億元。其中，中心地段已成規(guī)模，投入資金6000多萬元，實(shí)現(xiàn)了通水、通電、通路、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施。原舊316國(guó)道修復(fù)工程已于2006年1月啟動(dòng)，將建成環(huán)園路。新316國(guó)道南北貫穿境內(nèi)，與xx大道、花園大道形成網(wǎng)狀交通骨架。江北新區(qū)建設(shè)以長(zhǎng)嶺片區(qū)、濱江片區(qū)、科技工業(yè)園區(qū)為主，未來江北新區(qū)將成為集居住、教育、醫(yī)療、文化體育等服務(wù)設(shè)施相配套的商貿(mào)中心。xx江北開發(fā)區(qū)將是四條"鐵龍"匯集之地,加上西康，陽(yáng)安及xx—武漢鐵路的復(fù)線工程使xx成為連接我國(guó)東西和西北中南最重要的鐵路樞紐。西渝、十天高速公路和安常鐵路的貫通將拉近xx與湖北、湖南、四川的距離。五里機(jī)場(chǎng)正積極爭(zhēng)取改擴(kuò)建和開通xx—武漢，成都和重慶航線，另加“xx港”建設(shè)工程，xx交通水陸空聯(lián)動(dòng)立體格局凸顯,發(fā)展前景非常看好。2.2城市建設(shè)與城市發(fā)展xx市漢濱區(qū)位于陜南東部，是xx市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。全區(qū)總國(guó)土面積3643平方公里，轄46個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、辦事處?？?cè)丝?4萬人，其中農(nóng)業(yè)人口74萬人，是全省人口最多的縣（區(qū)）。xx自古以來就是陜南重鎮(zhèn),建國(guó)以來，特別是“八三”年水災(zāi)重建以來，xx市按照“合理利用老城,重點(diǎn)發(fā)展新城、積極開發(fā)江北”的建設(shè)思路,依據(jù)《xx市總體規(guī)劃》，采取組團(tuán)布局,形成“一城三區(qū)、六大功能、多帶一圈”的山水園林城市形態(tài)。xx市總體布局分為四個(gè)組團(tuán)，以江南城區(qū)為中心，江北、老君殿、張灘為組團(tuán)的格局.江南區(qū)為xx市行政、文化和商業(yè)中心；江北區(qū)為對(duì)外交通和商業(yè)服務(wù)功能區(qū)；張灘為綜合發(fā)展區(qū)；老君殿為大型工業(yè)開發(fā)區(qū)。市區(qū)規(guī)劃用地面積140平方公里，規(guī)劃建設(shè)用地47.5平方公里。城市中心區(qū)現(xiàn)狀人口（2005年）28.5萬人，建設(shè)用地25.5平方公里，規(guī)劃近期（2010年）人口37萬人，建設(shè)用地32.56平方公里，遠(yuǎn)期（2020年）人口50萬人，建設(shè)用地47.5平方公里。xx城區(qū)是xx市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，重要的能源基地和交通樞紐。漢江由西向東橫貫市區(qū)，將市區(qū)分為江南、江北兩部分。江南地處河谷盆地，南依丘陵，北為河灘階地，海拔246米。江北以丘陵為主，溝壑相間。建國(guó)以來特別是“八三”年水災(zāi)重建，1988年xx撤縣改市，2001年升為地級(jí)市以來,xx市政府積極實(shí)施“藥、水、游”戰(zhàn)略，經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)都得到較快發(fā)展，城市面貌有了很大改觀，尤其是漢江二橋、黃洋河大橋和漢江一橋并橋的建成通車，實(shí)現(xiàn)了城市向東擴(kuò)展，拉大了城市框架，使xx中等城市骨架初具雛形。而江南城區(qū)面貌更是煥然一新,江南老城區(qū)為城市中心區(qū)，“八三”災(zāi)后修建的城堤，從東、北、西三面將老城包圍，形成“門”字型封閉式防洪城堤，總面積為3.2平方公里。已建成功能齊全，集商貿(mào)、行政、居住、文化娛樂、金融、工業(yè)、體育為一體的綜合區(qū),是xx市區(qū)目前人口聚集最密的多功能綜合區(qū)。經(jīng)過多年的建設(shè)，市區(qū)在原有格局的基礎(chǔ)上初步形成一城三區(qū)的城市形態(tài)，即漢江以南的老城區(qū)，大橋路、金洲路、巴山路、育才路、興安路為主的中心區(qū)，漢江以北的開發(fā)區(qū)。老城區(qū)以居住為主，中心區(qū)是以行政辦公、商貿(mào)、居住、娛樂、金融為一體的多功能區(qū)，江北開發(fā)區(qū)以生物科技園為主的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。開發(fā)區(qū)是xx發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，目前開發(fā)區(qū)城市構(gòu)架基本形成，建成面積約16平方千米，并編制了分區(qū)規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，設(shè)置了工業(yè)區(qū)、生物科技園區(qū)、商貿(mào)、行政管理區(qū)和居住小區(qū)。賓館、醫(yī)院、學(xué)校、幼兒園、金融、保險(xiǎn)、商業(yè)、郵電等社會(huì)服務(wù)支撐體系基本健全，可為投資者提供全方位服務(wù)。按照《xx市近期建設(shè)規(guī)劃》藍(lán)圖，2010年城市建成區(qū)面積32.56km2，城市規(guī)劃人口37萬人。城市將以生物制藥、新型材料、綠色食品加工和高新技術(shù)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，發(fā)展成為陜西南部的中等現(xiàn)代化城市。隨著國(guó)家西部大開發(fā)戰(zhàn)略實(shí)施，xx充分發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢(shì)，必將帶動(dòng)該市經(jīng)濟(jì)超常規(guī)、跨越式發(fā)展。而市委、市政府提出“經(jīng)營(yíng)綠色、建設(shè)綠色xx”戰(zhàn)略，加快發(fā)展綠色產(chǎn)業(yè)，突出培育以“藥、水、游”三大產(chǎn)業(yè)為主的優(yōu)勢(shì)特色產(chǎn)業(yè)，更是為全市人民指明了發(fā)展方向，以綠色產(chǎn)業(yè)建設(shè)為重點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)突破發(fā)展，綠色產(chǎn)業(yè)將成為xx新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，它必將推動(dòng)xx經(jīng)濟(jì)大發(fā)展，也預(yù)示著xx新一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展高潮的到來。基礎(chǔ)設(shè)施和生態(tài)環(huán)境明顯改善，經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快，人民生活水平穩(wěn)步提高。2006年全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值157.2億元，年均增長(zhǎng)10.3%；實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入12.8億元，城鎮(zhèn)人均收入6860元。該市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展已步入最佳時(shí)期。隨著經(jīng)濟(jì)的大發(fā)展，城鄉(xiāng)人均收入的持續(xù)增加，該市住房產(chǎn)業(yè)將具有更為廣闊的發(fā)展前景。2.3項(xiàng)目承建單位基本情況項(xiàng)目單位為xx中心城市建設(shè)投資開發(fā)有限公司，是經(jīng)xx市人民政府批準(zhǔn)，于2001年10月正式掛牌成立并具有獨(dú)立法人資格的國(guó)有獨(dú)資有限公司，是城鄉(xiāng)建設(shè)局屬下的二級(jí)單位，內(nèi)設(shè)工程部、項(xiàng)目部、發(fā)展部和財(cái)務(wù)部、辦公室?，F(xiàn)有編制24人，在崗24人。其主要工作職能是：一、受國(guó)有資產(chǎn)管理部門委托，開發(fā)經(jīng)營(yíng)城市國(guó)有資產(chǎn)；二、承擔(dān)政府投資的城市基礎(chǔ)設(shè)施及其他公益性項(xiàng)目建設(shè)；三、為政府融資和金融合作平臺(tái)。公司成立以來，先后建成了濱江大道市政綜合一期工程、望江公園等基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，開工建設(shè)了xx漢江七里溝大橋、濱江大道二期和七里溝段、xx大道等一大批城市建設(shè)項(xiàng)目。為xx中等城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了突出貢獻(xiàn)。2.4項(xiàng)目背景與項(xiàng)目提出2.4.1國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策及發(fā)展要求1998年，國(guó)務(wù)院作出了《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》的決定，提出要穩(wěn)步推進(jìn)住房商品化、社會(huì)化、逐步建立適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制和我國(guó)國(guó)情的城鎮(zhèn)住房新制度，要求加快住房建設(shè)步伐，停止住房實(shí)物分配方式，逐步實(shí)行住房分配貨幣化，建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房體系，發(fā)展住房金融，培育和規(guī)范住房交易市場(chǎng)，促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，不斷滿足城鎮(zhèn)居民日益增長(zhǎng)的住房需求。陜西省人民政府為貫徹國(guó)務(wù)院《通知》精神，加快全省住房建設(shè)，發(fā)布了《陜西省人民政府關(guān)于加快經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的決定》，明確了陜西省內(nèi)各市縣經(jīng)濟(jì)適用住房的范圍，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)及管理辦法，提出經(jīng)濟(jì)適用住房是新的住房供應(yīng)體系的主體，要求市縣人民政府將經(jīng)濟(jì)適用住房納入各地社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃，經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃應(yīng)與信貸計(jì)劃、建設(shè)、土地部門等聯(lián)合下達(dá)，建設(shè)用地要納入土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，并在本年度土地供應(yīng)計(jì)劃中統(tǒng)籌安排。經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)由各級(jí)政府統(tǒng)一組織，實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一拆遷，建設(shè)單位實(shí)行招標(biāo)方式確定，工程質(zhì)量由開發(fā)單位負(fù)最終責(zé)任；經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格確定為微利原則，小區(qū)管理實(shí)行社會(huì)化物業(yè)管理。國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(國(guó)發(fā)〔2007〕24號(hào))文明確表示，把解決城市低收入家庭住房困難作為住房建設(shè)和住房制度改革的重要內(nèi)容，加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。住房問題是重要的民生問題。要積極采取措施，加強(qiáng)廉租住房制度建設(shè)，解決好城市低收入家庭住房困難。要求今明兩年，要加快廉租住房建設(shè)步伐，盡快增加一批廉租住房房源。繼續(xù)調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。要切實(shí)將解決城市低收入家庭住房困難作為政府公共服務(wù)的一項(xiàng)重要職責(zé)，堅(jiān)持以人為本，執(zhí)政為民，進(jìn)一步建立健全廉租住房制度，改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房制度，加大棚戶區(qū)、舊住宅區(qū)改造力度，多渠道解決城市低收入家庭住房困難，逐步改善農(nóng)民工等其他住房困難群體的居住條件。在政策上進(jìn)一步明確了方向。2.4.2經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)和廉租房管理存在的問題1、xx市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展增速逐年在加快，而經(jīng)濟(jì)實(shí)用房和廉租房建設(shè)比較滯后。2006年xx市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模39萬m2，建成面積20萬m2，經(jīng)濟(jì)適用房建成面積僅1.62萬m2，占房地產(chǎn)總規(guī)模的4.15%，占建成規(guī)模的8.1%。2、經(jīng)濟(jì)適用房供給方式單一，沒有形成多渠道建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的良好氛圍和模式。目前城區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房主要是各企事業(yè)單位集資自建房，占中低收入家庭住房的90%以上，城區(qū)在近年建成的南門、興安、靜寧小區(qū)雖以經(jīng)濟(jì)適用房名義建設(shè)，但實(shí)質(zhì)是市場(chǎng)商品房，而廉租房建設(shè)才剛剛起步，中低收入階層并沒有享受到國(guó)家政策的優(yōu)惠。3、xx市區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)滯后的另一主要因素是缺少規(guī)劃指導(dǎo)，整體謀劃方案出臺(tái)較晚。由于規(guī)劃原因造成城區(qū)建設(shè)謀劃中沒有充分考慮此類建設(shè)用地的合理布局與具體安排，同時(shí)，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房的管理缺乏權(quán)威性，致使幾個(gè)小區(qū)建設(shè)違背了經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)目的與作用。2.4.3項(xiàng)目的提出自住房制度改革以來，在中省“關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)”的決定指導(dǎo)下，城市住房改革不斷深入，住房開發(fā)建設(shè)不斷在加快，城市居民居住環(huán)境得到進(jìn)一步改善，但在發(fā)展過程中，特別是“十五”時(shí)期以來，城市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過熱，而且住房結(jié)構(gòu)很不合理，中低價(jià)位住房與經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房建設(shè)滯后，城市居民中、低收入階層的住房困難十分突出。房地產(chǎn)發(fā)展過熱，住房結(jié)構(gòu)不合理與經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)滯后的矛盾已成為當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期必須妥善合理解決的主要問題之一。xx市是陜南重要地市之一，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展已成為市域經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，2006年全市房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模已達(dá)39萬m2，年竣工面積已達(dá)20余萬m2，而全市經(jīng)濟(jì)適用房年開發(fā)規(guī)模僅1.62萬m2，竣工面積才1.2余萬m2。經(jīng)濟(jì)適用房年開發(fā)規(guī)模占房地產(chǎn)總規(guī)模不足十分之一。xx市經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)特別滯后，造成目前城區(qū)有1245余戶中低收入家庭住房困難與無房可住，城區(qū)所有中低收入家庭平均住房面積8m2，低于全市20m2住房標(biāo)準(zhǔn)12m2。2005年初，國(guó)務(wù)院為加大經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)步伐和穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，作出了《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的決定》和《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(國(guó)發(fā)〔2007〕24號(hào))文，陜西省要求全省房地產(chǎn)開發(fā)要面向市場(chǎng)，繼續(xù)增加普通商品住房供應(yīng)，提高中低價(jià)位住房在市場(chǎng)供應(yīng)中的比例。為貫徹落實(shí)中省的住房改革與開發(fā)建設(shè)要求，xx市城建局專門編制了《xx市經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)劃》，對(duì)xx城區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房建設(shè)作了統(tǒng)一規(guī)劃和安排，本項(xiàng)目即是xx市城建局按規(guī)劃要求提出實(shí)施建設(shè)的內(nèi)容之一。2.5xx經(jīng)濟(jì)適用房住宅小區(qū)和廉租房規(guī)劃建設(shè)情況(1)xx經(jīng)濟(jì)適用房住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目于2007年6月經(jīng)xx市發(fā)展和改革委員會(huì)批準(zhǔn)立項(xiàng)建設(shè)，該小區(qū)規(guī)劃占地46.65畝，擬建經(jīng)濟(jì)適用住房及配套用房和公用設(shè)施，綠化率為35%，小區(qū)容積率為1.64，建筑總面積51048m2，其中住宅樓建筑面積46061.7m2，商鋪及公建(2)為政府代建廉租房規(guī)劃占地10.14畝，總建筑面積16810.78m2，其中廉租住宅面積14610.78m2.6項(xiàng)目建設(shè)的必要性2.6.1項(xiàng)目建設(shè)是貫徹落實(shí)國(guó)家住房制度改革政策，實(shí)現(xiàn)居民住房小區(qū)化管理的需要九十年代初，我國(guó)住房制度改革已實(shí)質(zhì)性啟動(dòng)，目前已基本完成了從福利房到成本房到商品房的過渡，適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的住房制度也已逐步健全。國(guó)家已明確規(guī)定，取消福利分房政策，黨政企事業(yè)單位用于住宅建設(shè)的征地一律停止，通過房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房和商業(yè)銀行推行住房貸款政策來滿足城鎮(zhèn)不同層次收入家庭的住房需求，通過政府實(shí)施安居工程來解決城鎮(zhèn)困難家庭的住房問題，以逐步達(dá)到居民住房的小康目標(biāo)，逐步實(shí)行小區(qū)綜合管理體系，不斷優(yōu)化居住環(huán)境，提高物業(yè)管理水平。本項(xiàng)目的建設(shè)開發(fā)以解決xx城區(qū)中低收入家庭住房需求為目的，建設(shè)不同戶型的經(jīng)濟(jì)適用住宅和廉租房，并實(shí)行封閉式小區(qū)綜合管理，因此，項(xiàng)目建設(shè)是認(rèn)真貫徹落實(shí)國(guó)家房改政策的重要體現(xiàn)和實(shí)現(xiàn)小區(qū)化管理的需要。2.6.2項(xiàng)目建設(shè)是滿足城市規(guī)劃要求，發(fā)揮綜合開發(fā)效益的需要根據(jù)國(guó)務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)城市建設(shè)工作的通知》精神，城市要實(shí)行“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”，這樣可克服分散投資、分散征地、分散建設(shè)的混亂現(xiàn)象，有計(jì)劃的提高城市建設(shè)中綜合開發(fā)的比例。城市綜合開發(fā)有利于實(shí)行統(tǒng)一征地拆遷、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一管理，做到工業(yè)建筑與民用建筑，房屋與市政公用及電力、通訊、文教、衛(wèi)生、服務(wù)等設(shè)施配套建設(shè)，達(dá)到開發(fā)一片、建成一片、收益一片。所以，綜合開發(fā)是實(shí)施城市規(guī)劃和最大限度發(fā)揮綜合開發(fā)效益的重要保證。xx市區(qū)是在原老城區(qū)的基礎(chǔ)上依山傍水逐步發(fā)展起來的，近年來因江北開發(fā)區(qū)的設(shè)立及國(guó)家交通事業(yè)的快速發(fā)展，城市重心開始北移，目前市區(qū)正在實(shí)施江北開發(fā)戰(zhàn)略，江北大道、濱江大道等城市主干線將相繼開通建成，合理規(guī)劃開發(fā)該區(qū)域的建設(shè)用地關(guān)系到整個(gè)城市的可持續(xù)發(fā)展。多年來xx城區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房主要以單位自建房為主要供給方式，隨著房改的進(jìn)一步深入與城區(qū)單位存量土地的不斷減少，靠單位自建房解決中低收入家庭住房問題缺少基礎(chǔ)和政策支持，由政府統(tǒng)建成為唯一途徑。因此，必須進(jìn)行總體規(guī)劃，實(shí)行連片開發(fā)，本項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)城市規(guī)劃與小區(qū)總體規(guī)劃要求，集中建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住宅小區(qū)和廉租房，無疑將加快城區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃開發(fā)的建設(shè)步伐，提高城市綜合開發(fā)的能力和效益。2.6.3項(xiàng)目建設(shè)是實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平原則，保障社會(huì)長(zhǎng)治久安，構(gòu)建和諧社會(huì)的需要改革開放20余年來，我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序逐步建立，社會(huì)公平與國(guó)民公平意識(shí)逐步增強(qiáng)，實(shí)現(xiàn)社會(huì)資源公平分配是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的特征之一。近年來，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)過熱，高級(jí)商品住宅和別墅區(qū)開發(fā)越來越多，此種趨勢(shì)僅滿足了部分富裕階層的住房消費(fèi)需要與投資需求，但作為消費(fèi)者，富裕階層只占國(guó)民的很少一部分，加之高檔住房占取了房地產(chǎn)用地的相當(dāng)一部分，給城市中低收入家庭解決住房困難增加了難度，因此，社會(huì)資源公平分配出現(xiàn)了缺少，必須由國(guó)家主持公平，為中低收入階層創(chuàng)造安居樂業(yè)的政策環(huán)境與實(shí)現(xiàn)的可能。為改變當(dāng)前現(xiàn)狀，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格》的決定，以及《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(國(guó)發(fā)〔2007〕24號(hào))文明確表示，把解決城市低收入家庭住房困難作為住房建設(shè)和住房制度改革的重要內(nèi)容，加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。陜西省作出了配套的貫徹意見，要求城市房地產(chǎn)開發(fā)要以中低價(jià)為主，重點(diǎn)解決中低收入家庭住房困難。本項(xiàng)目建設(shè)充分體現(xiàn)了中省有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的決定精神，給中低收入家庭參與社會(huì)資源分配創(chuàng)造了一條實(shí)現(xiàn)公平的途徑，可使中低收入家庭在不影響生活水平的前提下實(shí)現(xiàn)安居樂業(yè)，從而保障了一方安定，為地方實(shí)現(xiàn)和諧社會(huì)奠定了基礎(chǔ)，因此，項(xiàng)目建設(shè)是必要的，也是適時(shí)的。為建立和完善xx市經(jīng)濟(jì)適用房制度，確保中低收入家庭的住房需求，規(guī)范和抑制不合理的房地產(chǎn)市場(chǎng)，xx市建設(shè)局將在江北張溝、寇家溝及望江園三處進(jìn)行經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，在江南黨校新村、金州北路建設(shè)廉租房。以此解決中低收入家庭住房困難。第三章經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)開發(fā)現(xiàn)狀與市場(chǎng)分析3.1房地產(chǎn)市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)現(xiàn)狀xx市房地產(chǎn)開發(fā)比較晚，90年代以來，隨著房改的不斷深入，房地產(chǎn)開發(fā)作為一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)快速崛起并成為熱門產(chǎn)業(yè)。目前xx城區(qū)已有長(zhǎng)興、宏遠(yuǎn)、安建、興安、興科、城建、興華房地產(chǎn)開發(fā)公司等十余家大中型專業(yè)公司，年總開發(fā)規(guī)模約20萬平方米。先后實(shí)施了南環(huán)路中段、西環(huán)路南段、東環(huán)路北段、東大街東段的長(zhǎng)興、南門、朝陽(yáng)、金洲康城、金洲城、府苑、錦繡花園、興安城市花園、興華都市花園等小區(qū)建設(shè)工程。從近年的統(tǒng)計(jì)資料看，xx市房地產(chǎn)每年平均完成投資3.9億元，年增長(zhǎng)18%，每年平均新建住房面積20余萬平方米，年增長(zhǎng)25%，銷售收入平均增長(zhǎng)30%。從發(fā)展速度及增長(zhǎng)幅度看，xx房地產(chǎn)業(yè)已成為市域經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，住房消費(fèi)逐步成為房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)熱點(diǎn)，但從已建成及在建工程來看，適合中低收入家庭購(gòu)買的住房開發(fā)面積很少，據(jù)房管局統(tǒng)計(jì)，1999年以來城區(qū)僅建成南門小區(qū)和朝陽(yáng)小區(qū)兩處經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)，建成總面積僅4.5萬m2，經(jīng)濟(jì)適用房建成面積僅占城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)總面積的8.6%，占房地產(chǎn)開發(fā)建成總面積的8.2%。從現(xiàn)狀看，xx城區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)建設(shè)速度很慢，開發(fā)面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于中省要求“中低價(jià)位經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)占到房地產(chǎn)開發(fā)總規(guī)模的70%”的指標(biāo)。因此，xx城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀不容樂觀，住房結(jié)構(gòu)極不合理，急需加大經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)速度和開發(fā)規(guī)模，以滿足更多中低收入家庭分期分批地解決住房困難問題。3.2經(jīng)濟(jì)適用房供給方式xx市城區(qū)總?cè)丝诩s30萬人，自房改以來，轄區(qū)各事業(yè)單位按照國(guó)家房改政策要求，逐步實(shí)行了由住房實(shí)物分配到貨幣分配的改革程序，目前城區(qū)住房多以單位自建房為主，單位集資建房是城區(qū)目前主要的經(jīng)濟(jì)適用房供給方式，占城區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房的90%以上。自“九五”以來，xx市安居辦在政府統(tǒng)一安排下，也建設(shè)了南門小區(qū)、朝陽(yáng)小區(qū)等經(jīng)濟(jì)適用房住宅區(qū)，但在具體實(shí)施過程中，由于市場(chǎng)把握失衡及管理辦法滯后，造成部分經(jīng)濟(jì)適用房被商家所利用，沒有真正解決中低收入家庭的住房困難；經(jīng)濟(jì)適用房的另一種供給方式為開發(fā)商開發(fā)建設(shè)，目前城區(qū)尚沒有建設(shè)范例。3.3城區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房及廉租房需求分析據(jù)xx市房產(chǎn)局統(tǒng)計(jì)，止2006年底，城區(qū)共有家庭總戶數(shù)8.5萬戶，住房困難戶和無房戶7501戶，其中困難戶4141戶，無房戶3360戶，涉及總?cè)藬?shù)31600人，人均住房面積12m2；最低收入家庭3212戶全部為租賃住戶，人數(shù)為27270人，人均住房7.8m2；xx目前正在進(jìn)行綠色山水園林城市創(chuàng)建活動(dòng)，此活動(dòng)是“十一五”時(shí)期的主要任務(wù)之一，2006年拆遷約670戶。綜上三類現(xiàn)狀，目前城區(qū)住房困難戶、無房戶及拆遷安置戶總數(shù)為14182戶，占城區(qū)總戶數(shù)的17%。從未來需求分析，城區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房主要來自目前的住房困難戶和無房戶、城區(qū)人口增長(zhǎng)因素、最低收入家庭和城區(qū)每年的拆遷戶。一是現(xiàn)狀7501戶無房與住房困難戶，按5年分期解決計(jì)算，每年需求量為1500戶；二是城區(qū)人口增長(zhǎng)因素，按2%綜合增長(zhǎng)計(jì)算，年需求約1700戶；三是最低收入家庭（從發(fā)展角度考慮），按10%分批解決，每年需164戶；四是城區(qū)每年的拆遷戶按2006年拆遷數(shù)測(cè)算，每年需690戶，綜上述四類需求分析，xx城區(qū)未來5年年均經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房需求量為4054戶。3.4居民收入水平，購(gòu)買承受度與經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)適用住房是政府提供優(yōu)惠政策、限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，供應(yīng)對(duì)象和銷售價(jià)格，具有社會(huì)保障性質(zhì)的政策性商品住房，其建設(shè)用地享受行政劃撥方式，建設(shè)及經(jīng)營(yíng)中的行政性收費(fèi)享有優(yōu)惠政策，因此其出售價(jià)格受當(dāng)?shù)卣y(tǒng)一管制，市場(chǎng)影響因素不強(qiáng)?；谝陨显?，僅就xx城區(qū)居民收入進(jìn)行購(gòu)買承受度、項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)格的基本趨勢(shì)分析。據(jù)xx市發(fā)改委統(tǒng)計(jì)資料，2006年城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入為6860元，以每個(gè)家庭3.5人測(cè)算，家庭可支配收入為24010元，按xx市中低收入家庭標(biāo)準(zhǔn)衡量，城區(qū)家庭85%為中低收入家庭。根據(jù)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，房?jī)r(jià)的合理定位應(yīng)是家庭收入的4～6倍，即9.6～14.4萬元，另?yè)?jù)世行聯(lián)合調(diào)查組的經(jīng)驗(yàn)結(jié)論，房?jī)r(jià)的合理定位應(yīng)是家庭收入的3～5倍即7.2～12萬元，綜合兩種經(jīng)驗(yàn)結(jié)論，折衷取值為8.3～13.2萬元。從xx市“十一五”發(fā)展規(guī)劃看，未來5年城鎮(zhèn)居民收入增長(zhǎng)水平在10%以上，以此測(cè)算，城區(qū)居民人均可支配收入將達(dá)2.6～3.8萬元。項(xiàng)目產(chǎn)品為60m2以下戶型，以每平方米1000～1200元測(cè)算，購(gòu)房?jī)r(jià)款分別為6～6.6萬元左右，從居民收入水平看，項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)格定位在1000～1200元之間比較適合當(dāng)?shù)刂械图彝ベ?gòu)買力，從未來5年的發(fā)展看，住房?jī)r(jià)格年均增長(zhǎng)幅度在10%以內(nèi)。第四章建設(shè)地址及建設(shè)條件4.1建設(shè)地址項(xiàng)目建設(shè)地址位于xx市江北張溝、寇家溝、望江園和江南老城的黨校新村、金州北路區(qū)域，均為建成區(qū)和開發(fā)區(qū)與建成區(qū)之間，交通便利，基礎(chǔ)設(shè)施配套。4.2建設(shè)條件工程地質(zhì)良好，交通便捷，水源、電力供應(yīng)充足。4.2.1氣候氣象條件(1)氣象：xx市地處秦巴山地之間，氣候溫和，雨量充沛，四季分明，無霜期長(zhǎng)。屬亞熱帶濕潤(rùn)季風(fēng)氣候，相對(duì)濕度74.3%，年平均降雨量為783.8毫米，最大年降雨量1085毫米，年降雨量主要集中在4—10月份。氣候的季節(jié)性較明顯。(2)水文：xx市境內(nèi)河流屬長(zhǎng)江水系，漢江由西南部入境，于東北部出境，境內(nèi)流長(zhǎng)112公里，是流經(jīng)本市的最大河流。xx市城區(qū)位于漢江與黃洋河交匯處上游。河流在規(guī)劃區(qū)流長(zhǎng)5.7公里，行洪寬度400—800米。地下水的補(bǔ)給主要是大氣降水，次為地表水徑流是滲入，基本走向?yàn)闁|西向。市內(nèi)降水受東南季風(fēng)和西南季風(fēng)自沿海向內(nèi)地逐漸推移的影響，暴雨自六月份增多，7、8月暴雨最為集中，9月份后逐漸減少。洪水災(zāi)害每年多發(fā)生在盛夏。歷史上xx市區(qū)因遭洪水襲擊xx城曾多次遷建轉(zhuǎn)址。1983年特大洪水襲擊xx城區(qū)，淹沒面積3.2平方公里，洪峰流量達(dá)31000立方米/秒，洪水標(biāo)高為257.18米（黃海高程），重現(xiàn)期為200年。4.2.2工程地質(zhì)條件xx市位于陜南東部，地處xx地區(qū)腹地,北靠秦嶺，南依大巴山，xx河谷盆地居中。主要是由月河川道和xx城以東漢江河谷構(gòu)成，海拔在450米以下。地貌形態(tài)主要由河谷盆地和低丘陵組成。擬建場(chǎng)地地處漢江一級(jí)階地前后部，場(chǎng)地較平坦，地下水屬第四系松散巖孔隙潛水，流向東，水位年變幅1m左右，場(chǎng)地土層由上而下依次為黃土狀土，粉質(zhì)粘土和粉土。工程地質(zhì)良好?，F(xiàn)狀場(chǎng)地為耕地，場(chǎng)地內(nèi)無不良地質(zhì)作用，適宜建筑，場(chǎng)地為自重濕陷性黃土場(chǎng)地，濕陷等級(jí)為II級(jí)，地下水水位埋深20m，設(shè)計(jì)時(shí)可不考慮地下水對(duì)樓體淺基礎(chǔ)的影響；場(chǎng)地抗震設(shè)防烈度7度，場(chǎng)地處于抗震有利地段，建筑場(chǎng)地類別為III類。4.2.3供電條件xx市區(qū)現(xiàn)有江南變電站和江北開發(fā)區(qū)變電站二座110KV變電站，每個(gè)變電站變壓器裝機(jī)容量240KVA，總裝機(jī)容量72萬KVA，能夠滿足未來xx的發(fā)展及各類用戶的用電要求。項(xiàng)目用電可由江北大道和江南城市公網(wǎng)接入.各塊用地就近接城市高壓線至變電房，再由配電室統(tǒng)一供給，用電量預(yù)測(cè)采用單位建筑面積負(fù)荷指標(biāo)法和戶均用電負(fù)荷指標(biāo)法進(jìn)行計(jì)算，居住建筑每戶按6KW計(jì)，公建按每平方米60W計(jì)，預(yù)測(cè)寇家溝經(jīng)濟(jì)適用住宅用電量為1522.6KW，張溝經(jīng)濟(jì)適用住宅用電量1147KW，望江園經(jīng)濟(jì)適用住宅用電量為461.4KW。電力線路與路燈同桿架設(shè)，沿主要道路架設(shè)。4.2.4給排水、地表水條件1、給水工程(1)供水水源xx市現(xiàn)有水廠4處即江南水廠、馬坡嶺水廠、鐵路水廠、水電三局水廠。從自來水公司了解的情況看，xx市日供水變化系數(shù)在1.3—1.4之間，這樣最高日用水量在6萬立方米/日左右，人均最高日綜合用水量在384升/日左右。城市水廠、鐵路水廠及自備水源共計(jì)日供水規(guī)模可達(dá)25.3×104m3/d,可滿足城市用水需求。(2)現(xiàn)狀管網(wǎng)xx市江北以鐵路分局水廠鋪設(shè)管網(wǎng)為主，水電三局所在地—張嶺，由水電三局鋪設(shè)管網(wǎng)。江南管網(wǎng)主要由自來水公司鋪設(shè)?，F(xiàn)狀供水管道長(zhǎng)94公里，其中城建部門管理長(zhǎng)度為47公里，管網(wǎng)密度為3.79公里/平方公里。(3)規(guī)劃管網(wǎng)布設(shè)xx受地形限制，宜采用分區(qū)、分壓供水方式。江南水廠、馬坡嶺水廠主要供水范圍為江南老城組團(tuán)；江北水廠主供江北組團(tuán)、建民組團(tuán)、黃洋河水廠建成后，分擔(dān)火車東站及江北部分地區(qū)供水后，江北水廠出水經(jīng)二次加壓后供老君殿組團(tuán)；黃洋河水廠主供張灘組團(tuán)、老城組團(tuán)、火車東站，同時(shí)兼顧向江北中心區(qū)供水。鐵路水廠、水電三局自備水源主供各自系統(tǒng)內(nèi)部用水。本工程項(xiàng)目處在江南水廠和江北水廠的供水范圍內(nèi)，城市供水主干管網(wǎng)均已鋪設(shè)到位。2、排水工程排水體制及排水管網(wǎng)xx市屬山區(qū)城市，溝壑縱橫，河流眾多。非常適合雨水排放。同時(shí)xx市降雨充沛，如采用雨污分流制排水系統(tǒng)，雨水管網(wǎng)利用率高?？紤]到以上因素，再加上環(huán)境保護(hù)對(duì)污水處理的需求，規(guī)劃采用雨污分流制排水系統(tǒng)?，F(xiàn)狀管網(wǎng)總長(zhǎng)度為68公里，管網(wǎng)密度為2.74公里/平方公里。排水管網(wǎng)密度偏低，也就是說城市排水管網(wǎng)建設(shè)不能滿足城市建設(shè)的需要。隨著江北新區(qū)排水工程和江南老城區(qū)排水管網(wǎng)改造工程的實(shí)施，這一問題將得到徹底的解決。污水廠設(shè)置①江南老城區(qū)污水廠：位于老城區(qū)以東、東壩內(nèi)，近期其規(guī)模為6×104m3/d，遠(yuǎn)期規(guī)模為8×104m3/d。2005年前一期投入運(yùn)行，占地面積5公頃。②江北污水廠：位于關(guān)廟鎮(zhèn)吳臺(tái)村濱江大道和吳臺(tái)溝相交處的濱江大道南側(cè)，近期規(guī)模2.5×104m3/d，遠(yuǎn)期規(guī)模8×104m3/d，占地面積6公頃，污水處理采用SBR工藝。管網(wǎng)布設(shè)xx受地形限制，宜采用分區(qū)排水方式。江南主城區(qū)污水經(jīng)管網(wǎng)進(jìn)江南污水廠處理后排放。江北主城區(qū)污水經(jīng)管網(wǎng)進(jìn)江北污水廠處理后排放。張灘、關(guān)廟污水經(jīng)管網(wǎng)進(jìn)張灘污水廠處理排放。建民區(qū)污水經(jīng)管網(wǎng)進(jìn)建民污水廠處理后排放。3、雨水工程規(guī)劃暴雨公式：其中P取1年地面集流時(shí)間取5—15分鐘，地形坡度大，取低值，地形坡度小，取高值。管網(wǎng)布設(shè)①xx市河流較多，且將城區(qū)切割成數(shù)塊，非常有利于雨水排放。遵循就近排放的原則，雨水分別排入漢江、月河、付家河、黃洋河及排洪明渠。②雨水泵站：由于江南老城區(qū)地勢(shì)較低，現(xiàn)狀在東壩處設(shè)有雨水泵站，規(guī)劃予以保留。③江北新區(qū)內(nèi)有多道排洪溝（自然沖溝）8余條，根據(jù)江北新區(qū)地形地貌走向、現(xiàn)狀排水溝情況，雨水采用就近排入排洪溝內(nèi)，最終排入漢江。4.2.5交通條件xx市是陜西省南部政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，市域內(nèi)交通較為發(fā)達(dá)，襄渝鐵路、陽(yáng)安鐵路、西康高速公路橫貫東西，西康鐵路、316國(guó)道縱穿南北，基本實(shí)現(xiàn)縣鄉(xiāng)通鐵路、公路，交通條件優(yōu)越。本項(xiàng)目所在地位于xx市江北開發(fā)區(qū)，南沿濱江大道路，東與進(jìn)站路相接，向北距316國(guó)道僅1km，而廉租房位于老城區(qū)，交通條件優(yōu)越，利于小區(qū)住戶出行方便。4.2.6通訊條件近年來，xx市郵電通訊事業(yè)發(fā)展迅猛。市區(qū)已建成的固定電話交換機(jī)容量達(dá)50余萬門，移動(dòng)電話用戶達(dá)80余萬戶，無線設(shè)備容量達(dá)8萬多部。電訊線路由城市電訊網(wǎng)接入沿主要道路架設(shè)。第五章項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、內(nèi)容及設(shè)計(jì)方案5.1項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和廉租房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合xx城區(qū)住房建設(shè)實(shí)際狀況，本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)適用住房按出售型經(jīng)濟(jì)適用住房標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，廉租房按出租型住房標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，均定位為普通居住區(qū)。在充分考慮住宅功能齊全，配套設(shè)施完善，環(huán)境美觀優(yōu)雅的基礎(chǔ)上，經(jīng)濟(jì)實(shí)用房戶型按二室戶和一室戶二種戶型設(shè)計(jì)，其中二室戶占75.5%，戶均建筑面積60m2；一室戶占24.5%，戶均建筑面積50m2。廉租房戶型按二室戶、一室戶二種戶型設(shè)計(jì)，其中二室戶占75%，戶均建筑面積５0m2以下;一室戶占25%，戶均建筑面積40m2。5.2項(xiàng)目建設(shè)原則5.2.1項(xiàng)目建設(shè)應(yīng)符合xx城市總體規(guī)劃和xx市住房建設(shè)規(guī)劃（2006～2010）的原則；5.2.2項(xiàng)目布局按照生態(tài)最好、最佳利用原則；5.2.3用途和開發(fā)規(guī)模經(jīng)濟(jì)適用、適度合理原則；5.2.4小區(qū)規(guī)劃應(yīng)滿足《居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》原則。5.3項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模5.3.1經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)模根據(jù)《xx市住房建設(shè)規(guī)劃》總體方案，本建設(shè)項(xiàng)目共為五處即張溝組團(tuán)、寇家溝組團(tuán)、望江組團(tuán)、黨校新村工程、金州北路工程（黨校新村、金州北路工程由企業(yè)為政府代建廉租房工程），總占地面積37860m2（56.79畝），其中：道路面積7284.3m2，綠化面積13222.0m2?？偨ㄖ娣e67859.38m2，其中：總居住建筑面積60672.48m2，公共建筑及商鋪面積7186.9m2。居住戶數(shù)1040戶，3640人。經(jīng)濟(jì)適用房銷售面積為60672.48m2-14610.78m2=46061.7m2為政府代建的廉租房黨校新村、金州北路工程，總占地6760m2(10.14畝)，總建筑面積16810.78m2，其中住宅面積14610.78m2，公共建筑面積2200m2，包括物業(yè)管理、輔助設(shè)施用房和商業(yè)用房等。項(xiàng)目估算總投資1803.01萬元，實(shí)施后共建廉租房356套，容納人數(shù)1246人。市政工程規(guī)模：（1）電訊線路717.74米；電力線路717.41米；路燈17盞；變壓器3臺(tái)630KVA，1臺(tái)1000KVA。（2）雨水管道：D400管道539.7米，D300管道378.9米。（3）污水管道：D300管道382.1米，D200管道539.12米。（4）給水管道：D75管道299.33米，D100管道498.69米，D150管道146.98米。（5）雨水口52座；檢查井56座；化糞池9座；消火栓6個(gè)。5.4規(guī)劃設(shè)計(jì)方案及建設(shè)內(nèi)容5.4.1經(jīng)濟(jì)適用住房一、張溝組團(tuán)1、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案該組團(tuán)位于關(guān)廟鎮(zhèn)捍衛(wèi)村張溝橋西側(cè)。組團(tuán)東臨張盛新村，南臨江北大道，西接捍衛(wèi)村二組，北靠寨嶺梁。該組團(tuán)用地條件較平坦，住宅沿用地邊界采用圍合布置方式，并形成中心綠化景觀，組團(tuán)總占地面積1.09公頃，總建筑面積18042.9m2，容積率1.66，綠化率為35.78%。組團(tuán)規(guī)劃布置了垃圾收集站、公廁、停車位和商店等公共配套設(shè)施。組團(tuán)內(nèi)設(shè)環(huán)形道路連接各住宅樓，組團(tuán)道路寬3米，入戶路為2.5米；綠化以草坪、灌木和觀賞性植物合理選擇搭配。為了便于物業(yè)管理，組團(tuán)出入口位于西側(cè)中部與規(guī)劃道路連接。2、建設(shè)內(nèi)容(1)住宅樓本組團(tuán)住宅樓共5幢，均為磚混結(jié)構(gòu)七層，條形磚基礎(chǔ)，住宅建筑總面積17670.7m2。設(shè)計(jì)容納住戶315戶，1102人。(2)公共建筑公共建筑主要包括商業(yè)用房、公廁、配套設(shè)施用房等，公建總面積372.1m2。其中商業(yè)用房259.7m2，公廁、垃圾站33m2，管理用房112.4m2。(3)輔助工程a、綠化工程規(guī)劃總綠化率為35.78%。綠化面積約3900m2。b、道路、停車場(chǎng)主要包括組團(tuán)路，停車場(chǎng)等。道路、停車場(chǎng)采用水泥硬化，總硬化面積約600m2。c、自行車棚自行車棚位于組團(tuán)西南部，面積56m2，自行車棚墻體為透空磚墻，屋面設(shè)計(jì)為石棉瓦。(4)市政管網(wǎng)工程主要指組團(tuán)內(nèi)的上下水管網(wǎng)、電力電訊、路燈線路、消防管設(shè)施等。a、供水組團(tuán)水源由城市給水管網(wǎng)接入，設(shè)計(jì)綜合用水量標(biāo)準(zhǔn)為220L/人·d，其中：生活用水按200L/人·d；綠化用水按2L/m2·d；室外消防栓用水按10L/S設(shè)計(jì)，預(yù)計(jì)日綜合用水量為280m3/日。給水管網(wǎng)采用環(huán)狀布置，生活用水和消防用水均采用直供式。規(guī)劃給水管：D100管31.72米；D75管206.68米。b、排水組團(tuán)排水體制為雨污分流，污水量按生活用量85%估算，日污水量為238m3/d。污水經(jīng)化糞池處理后排入江北大道污水管網(wǎng)，雨污水管均采用砼管。規(guī)劃雨水管道：D400管28.75米；D300管199.18米；規(guī)劃污水管道：D300管64.63米；D200管183.16米。c、供電組團(tuán)供電電源由10KV城市高壓線路以地埋電纜接入?yún)^(qū)內(nèi)10KV開關(guān)站，用電指標(biāo)按居住建筑6KW/戶，公建60W/m2，預(yù)測(cè)組團(tuán)總用電量為1147KW。組團(tuán)設(shè)兩個(gè)630KVA箱式變電所，開關(guān)站至箱變采用放射式供電方式，箱變至用戶采用380/220V低壓供電。規(guī)劃電力線路168.31米;路燈5盞；電訊線路229.83米；630KVA變壓器兩臺(tái)。d、消防本項(xiàng)目住宅樓設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)充分考慮消防設(shè)計(jì)，樓梯間寬度不低于2.4m。各樓周圍應(yīng)按3.5m預(yù)留環(huán)形消防通道。室外規(guī)范配置消防栓，消防栓與給水干管相接，組成室外消防系統(tǒng)。規(guī)劃設(shè)計(jì)消防栓1個(gè)。e、配套設(shè)施組團(tuán)規(guī)劃化糞池3座；檢查井14座;雨水口14座。二、寇家溝組團(tuán)1、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案該組團(tuán)位于江北辦事處寇家溝大橋西側(cè)。組團(tuán)東臨寇家溝居民安置點(diǎn)，南靠市五金公司，西接江北小學(xué)，北臨預(yù)制板廠。該組團(tuán)用地條件較復(fù)雜，用地呈L型。規(guī)劃采用分散布置方式，通過組團(tuán)道路連接各住宅單元，單元之間作為組團(tuán)綠化用地。組團(tuán)總占地面積1.63公頃，總建筑面積26289.4m2，容積率1.61，綠化率為35.58%。組團(tuán)規(guī)劃布置了垃圾收集站、公廁、停車位和底層商場(chǎng)等公共配套設(shè)施。組團(tuán)入口及外圍道路24米，內(nèi)部道路寬10米，入戶路為2.5米；綠化以草坪、灌木和觀賞性植物合理選擇搭配。組團(tuán)有東、西兩個(gè)出入口，東出入口與江北大道連接，西出入口與進(jìn)站西路連接。2、建設(shè)內(nèi)容(1)住宅樓本組團(tuán)住宅樓共7幢，均為磚混結(jié)構(gòu)七層，條形磚基礎(chǔ)，住宅建筑總面積22512.96m2。設(shè)計(jì)容納住戶360戶，1260人。(2)公共建筑公共建筑主要包括商業(yè)用房、公廁等，公建總面積3776.4m2，其中公廁、垃圾站60m2。(3)輔助工程a、綠化工程規(guī)劃總綠化率為35.28%，綠化面積約5800m2。b、道路、停車場(chǎng)主要包括組團(tuán)路，停車場(chǎng)等。道路、停車場(chǎng)采用水泥硬化，總硬化面積約5700m2。(4)市政管網(wǎng)工程主要指組團(tuán)內(nèi)的上下水管網(wǎng)、電力電訊、路燈線路、消防管設(shè)施等。a、供水組團(tuán)水源由城市給水管網(wǎng)接入，設(shè)計(jì)綜合用水量標(biāo)準(zhǔn)為220L/人·d，其中：生活用水按200L/人·d；綠化用水按2L/m2·d；室外消防栓用水按10L/S設(shè)計(jì)，預(yù)計(jì)日綜合用水量為320m3/日。給水管網(wǎng)采用環(huán)狀布置，生活用水和消防用水均采用直供式。規(guī)劃給水管：D100管466.97米。b、排水組團(tuán)排水體制為雨污分流，污水量按生活用量85%估算，日污水量為272m3/d。污水經(jīng)化糞池處理后排入江北大道污水管網(wǎng)，雨污水管均采用砼管。規(guī)劃雨水管道：D400管370.96米；D300管179.69米；規(guī)劃污水管道：D300管184.33米；D200管300.45米。c、供電組團(tuán)供電電源由10KV城市高壓線路以地埋電纜接入?yún)^(qū)內(nèi)10KV開關(guān)站，用電指標(biāo)按居住建筑6KW/戶，公建60W/m2，預(yù)測(cè)組團(tuán)總用電量為1522.6KW。組團(tuán)設(shè)1臺(tái)630KVA變壓器和1臺(tái)1000KVA變壓器，變壓器至用戶采用380/220V低壓供電。規(guī)劃電力線路420.9米;路燈10盞；電訊線路327.61米；630KVA變壓器1臺(tái)和1000KVA變壓器1臺(tái)。d、消防本項(xiàng)目住宅樓設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)充分考慮消防設(shè)計(jì)，樓梯間寬度不低于2.4m。各樓周圍應(yīng)按3.5m預(yù)留環(huán)形消防通道。室外規(guī)范配置消防栓，消防栓與給水干管相接，組成室外消防系統(tǒng)。規(guī)劃設(shè)計(jì)消防栓3個(gè)。e、配套設(shè)施組團(tuán)規(guī)劃化糞池4座；檢查井30座;雨水口28座。三、望江組團(tuán)1、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案該組團(tuán)位于望江安置點(diǎn)東側(cè)，金城美墅小區(qū)以北。組團(tuán)東、南、北均與金城美墅小區(qū)毗鄰，西臨望江安置點(diǎn)。該組團(tuán)用地呈北高南低帶狀，高差約9米，其南北長(zhǎng)80米，東西寬55米。規(guī)劃結(jié)合實(shí)際地形規(guī)劃采用由南向北錯(cuò)臺(tái)布置的方式，各住宅單元道路東西向連接于小區(qū)主干道路，每組住宅樓之間作為組團(tuán)綠化用地。組團(tuán)總占地面積0.39公頃，總建筑面積6716.3m2，容積率1.72，綠化率為35.12%。組團(tuán)規(guī)劃布置了垃圾收集站、公廁、小超市等公共配套設(shè)施。組團(tuán)道路系統(tǒng)利用金城美墅內(nèi)部道路，入戶路為2.5米；綠化以草坪、灌木和觀賞性植物合理選擇搭配。組團(tuán)出入口，與望江小區(qū)道路連接。2、建設(shè)內(nèi)容(1)住宅樓本組團(tuán)住宅樓共2幢，均為磚混結(jié)構(gòu)七層，條形磚基礎(chǔ)，居住建筑總面積6500.3m2。設(shè)計(jì)容納住戶126戶441人。(2)公共建筑公共建筑主要包括商業(yè)用房、公廁等，公建總面積261m2。其中商業(yè)用房216m2，公廁、垃圾站45m2。(3)輔助工程a、綠化工程規(guī)劃總綠化率為35.12%，綠化面積約1370m2。b、道路、停車場(chǎng)主要包括組團(tuán)路，停車場(chǎng)等。道路、停車場(chǎng)采用水泥硬化，總硬化面積約570m2。(4)市政管網(wǎng)工程主要指組團(tuán)內(nèi)的上下水管網(wǎng)、電力電訊、路燈線路、消防管設(shè)施等。a、供水組團(tuán)水源由城市給水管網(wǎng)接入，設(shè)計(jì)綜合用水量標(biāo)準(zhǔn)為220L/人·d，其中：生活用水按200L/人·d；綠化用水按2L/m2·d；室外消防栓用水按10L/S設(shè)計(jì)，預(yù)計(jì)日綜合用水量為112m3/日。給水管網(wǎng)采用環(huán)狀布置，生活用水和消防用水均采用直供式。規(guī)劃給水管：D150管146.98米；D75管92.65米。b、排水組團(tuán)排水體制為雨污分流，污水量按生活用量85%估算，日污水量為96m3/d。污水經(jīng)化糞池處理后排入江北大道污水管網(wǎng)，雨污水管均采用砼管。規(guī)劃雨水管道：D400管140.02米。規(guī)劃污水管道：D300管133.15米；D200管55.51米。c、供電組團(tuán)供電電源由10KV城市高壓線路以地埋電纜接入?yún)^(qū)內(nèi)10KV開關(guān)站，用電指標(biāo)按居住建筑6KW/戶，公建60W/m2，預(yù)測(cè)組團(tuán)總用電量為461.4KW。組團(tuán)設(shè)1臺(tái)630KVA變壓器，變壓器至用戶采用380/220V低壓供電。規(guī)劃電力線路128.2米；路燈2盞；電訊線路160.3米；630KVA變壓器1臺(tái)。d、消防本項(xiàng)目住宅樓設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)充分考慮消防設(shè)計(jì)，樓梯間寬度不低于2.4m。各樓周圍應(yīng)按3.5m預(yù)留環(huán)形消防通道。室外規(guī)范配置消防栓，消防栓與給水干管相接，組成室外消防系統(tǒng)。規(guī)劃設(shè)計(jì)消防栓2個(gè)。e、配套設(shè)施組團(tuán)規(guī)劃化糞池2座；檢查井12座;雨水口10座。5.4.2為政府代建廉租房工程一、黨校新村工程1、工程區(qū)域位置黨校新村位于xx市黨校路南端，南臨怡園新村，北臨規(guī)劃的南環(huán)路，東與陳家溝接壤，西臨桃園新村，工程用地面積5192m2。其中道路面積462.09m2，綠化面積1641.71m2。2、工程建設(shè)內(nèi)容及投資規(guī)模該工程為新建四棟（1#、2#、3#、4#）七層磚混結(jié)構(gòu)住宅樓，總建筑面積11507.78m2，192套，戶均面積約50m2，設(shè)計(jì)容納人數(shù)672人。該工程估算投資1234.25萬元，目前已完成投資550萬。二、金州北路工程1、工程區(qū)域位置該工程位于xx城區(qū)北城壕125#、126#，西臨金州北路，東臨漢劇團(tuán)和法院住宅樓，北臨公共過道，南臨區(qū)百貨公司，工程用地面積1567.18m2。其中道路面積122.22m2，綠化面積510.27m2。2、工程建設(shè)內(nèi)容及投資規(guī)模該工程為新建一棟七層框架結(jié)構(gòu)綜合樓，總建筑面積5303m2，其中商業(yè)用房2200m2，住宅用房3103m2，47套，戶均面積約50m2，設(shè)計(jì)容納人數(shù)182人。該工程估算投資568.76萬元。第六章環(huán)境影響分析6.1施工期的環(huán)境影響本項(xiàng)目為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，工程內(nèi)容主要以土建為主，土方的開挖和運(yùn)輸量較多，在施工過程中產(chǎn)生大量粉塵，同時(shí)施工機(jī)械本身產(chǎn)生廢氣及煙塵，水泥、砂子、石料的采集、搬運(yùn)、篩分產(chǎn)生粉塵，瀝青熬制過程中產(chǎn)生瀝青煙等，這些將對(duì)大氣環(huán)境產(chǎn)生影響。施工中應(yīng)加強(qiáng)管理，對(duì)運(yùn)送散體物質(zhì)的車輛應(yīng)用蓬布蓋嚴(yán)，避免運(yùn)輸過程中產(chǎn)生粉塵污染；正在施工的場(chǎng)地應(yīng)經(jīng)常撒水，以達(dá)到降塵、抑塵的目的；工程南部及北側(cè)有少量居住戶，瀝青的熬制、混凝土的攪拌應(yīng)遠(yuǎn)離居民區(qū)敏感點(diǎn)，并設(shè)于其下風(fēng)向。6.1.1污水施工材料如瀝青、水泥、油漆等化學(xué)品應(yīng)遠(yuǎn)離地面水，以防外溢污染地面水；工區(qū)所積雨水應(yīng)排至市政雨水管道；施工人員的生活污水應(yīng)達(dá)標(biāo)后就近排入市政管網(wǎng)。6.1.2噪聲施工期的噪聲主要來自施工機(jī)械和運(yùn)輸車輛。施工期間施工機(jī)械采用有減振消聲裝置的機(jī)械，避免在干擾居民休息的時(shí)間進(jìn)行施工，同時(shí)調(diào)整施工作業(yè)時(shí)間及同時(shí)施工作業(yè)的施工機(jī)械數(shù)量，滿足《建筑施工場(chǎng)界噪聲限值》（GB12523—90），施工期的噪聲限值為：推土機(jī)、挖掘機(jī)、裝載機(jī)：晝間75dBA，夜間55dBA；各種混凝土攪拌機(jī)、振搗棒、電鋸；晝間70dBA，夜間55dBA。施工車輛，特別是重型運(yùn)載車輛的運(yùn)行路線和時(shí)間，應(yīng)盡量避開噪聲敏感區(qū)和敏感時(shí)段。文明施工，尤其在夜間，盡量減少機(jī)具和材料的撞擊。6.1.3生態(tài)地基開挖工程直接破壞植被，擾動(dòng)土壤，在施工范圍內(nèi)造成一定的水土流失。對(duì)裸露面在施工中或竣工后應(yīng)進(jìn)行整治、植草綠化、及時(shí)加固，最大限度的恢復(fù)植被，使因該工程占地而失去的植被得到有效補(bǔ)償，施工期的臨時(shí)工棚、料場(chǎng)等臨時(shí)占地，待施工結(jié)束后，應(yīng)立即全部進(jìn)行復(fù)墾和綠化，減少植被覆蓋度。該工程在規(guī)劃范圍設(shè)有綠化帶，工程完成后應(yīng)迅速在綠化帶種植草皮，并在人行道邊緣1米處種植樹木。6.1.4固體廢物建設(shè)過程中所產(chǎn)生的磚塊、沙子、包裝廢料等垃圾、施工人員的生活垃圾（如蔬菜葉、瓜果皮、廢紙等）應(yīng)集中堆放，及時(shí)運(yùn)至垃圾場(chǎng)集中處理。6.2運(yùn)營(yíng)期的環(huán)境影響項(xiàng)目建成后，將全部向社會(huì)出售、出租，共計(jì)建成容納850余戶3000余人口的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房住宅，污染源主要來自居住戶生活產(chǎn)生的廢水、垃圾及車輛噪聲。6.2.1廢水該小區(qū)容納3000余人，日產(chǎn)生活污水約750噸，全部由各住戶污水管排入小區(qū)管網(wǎng)，經(jīng)由城市排污管進(jìn)入城區(qū)污水處理廠統(tǒng)一處理，對(duì)環(huán)境不會(huì)產(chǎn)生污染影響。已委托市環(huán)衛(wèi)局進(jìn)行了廢水綜合治理工程系統(tǒng)設(shè)計(jì)。處理系統(tǒng)工藝先進(jìn)、能滿足環(huán)保要求，確保達(dá)標(biāo)排放。6.2.2生活垃圾運(yùn)營(yíng)期間的生活垃圾主要為剩飯菜、食品包裝袋等，各小區(qū)住宅實(shí)行封閉管理，垃圾收集設(shè)有配套設(shè)施，并有專人管理，對(duì)小區(qū)環(huán)境不會(huì)產(chǎn)生污染，對(duì)公共環(huán)境應(yīng)加強(qiáng)物業(yè)管理水平，提高住戶環(huán)保意識(shí)，共同維護(hù)生存環(huán)境。6.2.3噪聲運(yùn)營(yíng)期噪聲主要為區(qū)內(nèi)住戶家用車輛噪聲，進(jìn)入小區(qū)應(yīng)盡量降低行駛速度，減少鳴笛次數(shù)，其噪聲值應(yīng)滿足《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》（GB3096—93）晝間70dBA，夜間55dBA。6.3綠化原則綠化設(shè)計(jì)應(yīng)本著投資少、收益多、易管理的原則，在選擇樹種時(shí)，根據(jù)當(dāng)?shù)貋啛釒Т箨懠撅L(fēng)氣候的特點(diǎn)，選擇根系發(fā)達(dá)在此地大量生長(zhǎng)、對(duì)土壤要求不高的樹種，并可抑制粉塵、吸收有害氣體。主要以喬灌、花、草相結(jié)合，以圖案造型表現(xiàn)氛圍，建筑物周圍以草坪、花卉和灌木為主。從綠地配置的植物種類上要選擇與當(dāng)?shù)爻鞘袣夂蚝头諊鄥f(xié)調(diào)的鄉(xiāng)土樹種，營(yíng)造統(tǒng)一的綠色情調(diào)，構(gòu)成與地帶性植物相一致的植物群落。6.4環(huán)境影響評(píng)價(jià)該項(xiàng)目本身污染較小，施工期及運(yùn)營(yíng)期均有相應(yīng)的環(huán)保措施進(jìn)行有效控制，項(xiàng)目建設(shè)地址環(huán)境質(zhì)量良好，區(qū)內(nèi)綠化率高，建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房小區(qū)符合國(guó)家住房有關(guān)政策，保障最低收入家庭基本住房需求。對(duì)優(yōu)化居民居住環(huán)境具有推進(jìn)作用，因此，項(xiàng)目在環(huán)保方面是可行的。第七章項(xiàng)目組織管理及實(shí)施進(jìn)度7.1項(xiàng)目組織管理7.1.1項(xiàng)目前期管理xx市經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組是項(xiàng)目籌備建設(shè)的最高管理機(jī)構(gòu)，xx市人民政府市長(zhǎng)劉建明任組長(zhǎng)，常務(wù)副市長(zhǎng)鄒明任副組長(zhǎng)，成員由市建設(shè)局、規(guī)劃院、土地局、發(fā)改委、財(cái)政局、物價(jià)局等部門主要負(fù)責(zé)人組成。領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在市建設(shè)局，辦公室主任由市建設(shè)局局長(zhǎng)張昌華擔(dān)任。領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)項(xiàng)目前期的策劃、決策等重大事宜，領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室負(fù)責(zé)項(xiàng)目前期的日常工作。主要包括項(xiàng)目前期的規(guī)劃，可行性研究，工程設(shè)計(jì)，資金籌措等各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。7.1.2項(xiàng)目實(shí)施階段管理xx中心城市建設(shè)投資有限公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目實(shí)施階段的管理工作。在項(xiàng)目的實(shí)施過程中要實(shí)行法人責(zé)任制，依托質(zhì)檢部門、監(jiān)理公司以及本公司的專業(yè)技術(shù)人員共同進(jìn)行項(xiàng)目管理和監(jiān)督工作，及時(shí)解決項(xiàng)目建設(shè)中的具體事宜。7.1.3項(xiàng)目建成后管理項(xiàng)目建成后在銷售、出租過程中，小區(qū)的管理仍由房地產(chǎn)公司管理；待小區(qū)將全部輔助設(shè)施完善和房屋銷售出租后，按照國(guó)家房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)政策，將小區(qū)移交物業(yè)公司管理。7.2開發(fā)模式及管理制度7.2.1項(xiàng)目開發(fā)模式經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房開發(fā)建設(shè)有政府協(xié)調(diào)，企業(yè)運(yùn)作、集資建房和合作建房三種模式，本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)將按照政府組織協(xié)調(diào)，企業(yè)市場(chǎng)運(yùn)作的方式，實(shí)行項(xiàng)目法人招標(biāo)，通過招標(biāo)選取具有相應(yīng)資質(zhì)、資本金、良好的開發(fā)業(yè)績(jī)和社會(huì)信譽(yù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。7.2.2經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房管理制度7.2.2.1經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房管理機(jī)構(gòu)xx市經(jīng)濟(jì)適用住房管理在市經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組的領(lǐng)導(dǎo)下，市建設(shè)局負(fù)責(zé)全市經(jīng)濟(jì)適用房的指導(dǎo)、監(jiān)督工作，xx中心城市建設(shè)投資有限公司負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的實(shí)施和管理工作，市發(fā)改委、國(guó)土資源、規(guī)劃、物價(jià)部門和金融機(jī)構(gòu)根據(jù)職責(zé)分工，負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房的有關(guān)工作。7.2.2.2開發(fā)建設(shè)管理1、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房的規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持標(biāo)準(zhǔn)適度，功能齊全、經(jīng)濟(jì)適用、便利節(jié)能的原則，進(jìn)行規(guī)模開發(fā)，不得零星分散建設(shè)，小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，要由市人民政府組織論證審批。經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房必須嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)技術(shù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)、積極推廣應(yīng)用先進(jìn)、成熟、適用的新技術(shù)、新工藝、新材料、新設(shè)備，提高建設(shè)水平。2、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房的套型和建筑面積，應(yīng)堅(jiān)持以中小戶型為主，經(jīng)濟(jì)適用房建筑面積控制在60平方米，廉租房建筑面積控制在50平方米以下。可根據(jù)本地區(qū)居民的收入和居住水平等因素合理確定經(jīng)濟(jì)適用住房的戶型面積和各種戶型的比例，并嚴(yán)格進(jìn)行管理。3、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房的建設(shè)單位對(duì)其開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房的工程質(zhì)量負(fù)最終責(zé)任.建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向買受人和租住人出具《住宅質(zhì)量保證書》和《使用說明書》，并承擔(dān)保修責(zé)任。7.2.2.3價(jià)格和公示1、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房?jī)r(jià)格實(shí)行成本審查制度。政府價(jià)格主管部門在接到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的定價(jià)申請(qǐng)后，指定有資質(zhì)的認(rèn)證機(jī)構(gòu)進(jìn)行成本審查，并出具成本審查報(bào)告。同時(shí)由政府組織價(jià)格聽政會(huì)最終確定。2、經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格制定應(yīng)遵循保本微利原則。3、經(jīng)濟(jì)適用住房基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度由物價(jià)部門，依據(jù)成本審查報(bào)告制定，同時(shí)向上一級(jí)價(jià)格主管部門備案.4、經(jīng)濟(jì)適用住房的銷售應(yīng)當(dāng)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，其銷售價(jià)格不得超過公示的基準(zhǔn)價(jià)格的浮動(dòng)幅度，不得在公示之外收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。5、實(shí)行經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)交費(fèi)登記卡制度。交費(fèi)登記卡由物價(jià)部門制發(fā)，各有關(guān)部門按規(guī)定收取費(fèi)用時(shí)，必須填物價(jià)部門核發(fā)的交費(fèi)登記卡。任何單位不得以押金、保證金等名義，變相向經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)單位收取費(fèi)用。7.2.2.4銷售管理1、經(jīng)濟(jì)適用住房應(yīng)當(dāng)面向中低收入家庭銷售，銷售對(duì)象要公示。不得銷售給高收入家庭，不得向單位成批或整幢銷售。2、中低收入家庭，可按4—6倍的房?jī)r(jià)收入比（即購(gòu)買本地一套建筑面積60平方米以下普通商品住房的價(jià)格與雙職工家庭年均工資之比）確定。由市人民政府合理確定中低收入家庭的標(biāo)準(zhǔn)，每年公布一次。3、符合下列條件的家庭可以申請(qǐng)購(gòu)買一套經(jīng)濟(jì)適用住房：(1)有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)戶口（含符合當(dāng)?shù)匕仓脳l件的軍隊(duì)人員）或市人民政府確定的供應(yīng)對(duì)象；(2)無房或現(xiàn)住房面積低于市人民政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的住房困難家庭；(3)家庭收入符合市人民政府劃定的收入線標(biāo)準(zhǔn)；4、市人民政府應(yīng)當(dāng)把劃定中低收入家庭的標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房的條件及面積標(biāo)準(zhǔn)向社會(huì)公布。5、申請(qǐng)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房按照下列程序辦理：(1)申請(qǐng)人持家庭戶口本、身份證、所在單位或街道辦事處出具的家庭收入證明和住房情況證明，向xx中心城市建設(shè)投資有限公司提出申請(qǐng)。(2)xx中心城市建設(shè)投資有限公司應(yīng)當(dāng)在20個(gè)工作日內(nèi)完成對(duì)申請(qǐng)人的核查。符合條件的，予以公示。公示后無異議或異議不成立的，在經(jīng)濟(jì)適用住房申請(qǐng)表上簽署核查意見。(3)申請(qǐng)人持經(jīng)過簽署核查意見的經(jīng)濟(jì)適用住房申請(qǐng)表向開發(fā)建設(shè)單位選購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房。購(gòu)買面積原則上不得超過核準(zhǔn)面積。購(gòu)買面積在核準(zhǔn)的面積以內(nèi)的，由于套型原因，略超標(biāo)準(zhǔn)面積的，按標(biāo)準(zhǔn)的價(jià)格購(gòu)買；購(gòu)買面積超過標(biāo)準(zhǔn)面積的部分，由購(gòu)房人按當(dāng)?shù)叵嗤瑓^(qū)位商品房?jī)r(jià)格補(bǔ)交差價(jià)。超面積部分的差價(jià)款由售房單位上交市財(cái)政局。(4)申請(qǐng)人購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房后，按規(guī)定辦理權(quán)屬登記。房屋、國(guó)土資源部門在辦理產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)分別注明經(jīng)濟(jì)適用住房、劃撥用地。其中如有超標(biāo)準(zhǔn)面積補(bǔ)交相應(yīng)差價(jià)的，也應(yīng)當(dāng)注明補(bǔ)交差價(jià)的面積。6、已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房的上市交易，按照已購(gòu)公房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易管理辦法的規(guī)定執(zhí)行。7、經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買人以市場(chǎng)價(jià)出售經(jīng)濟(jì)適用住房后，不得再購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房；如需換購(gòu)，必須以屆時(shí)經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格出售給取得經(jīng)濟(jì)適用住房資格的家庭后，方可再次申請(qǐng)。7.2.2.5監(jiān)督管理1、市人民政府各有關(guān)部門要按照各自的職責(zé)，加強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)、交易中違法、違規(guī)、違紀(jì)行為的查處：(1)未經(jīng)批準(zhǔn)擅自改變經(jīng)濟(jì)適用住房或集資、合作建房建設(shè)用地用途的，由國(guó)土資源主管部門依法處罰。(2)擅自改變經(jīng)濟(jì)適用住房、集資、合作建房的規(guī)劃設(shè)計(jì)，提高標(biāo)準(zhǔn)，擴(kuò)大面積或降低標(biāo)準(zhǔn)，偷工減料的，由市建設(shè)局依法處罰。(3)擅自提高經(jīng)濟(jì)適用住房銷售價(jià)格，以及不執(zhí)行物價(jià)部門制定經(jīng)濟(jì)適用住房租金標(biāo)準(zhǔn)或在價(jià)外收費(fèi)的，由物價(jià)部門依法處罰。(4)擅自向未取得資格的家庭出售經(jīng)濟(jì)適用住房的，由xx中心城市建設(shè)投資有限公司責(zé)令建設(shè)單位限期收回，不能收回的，由建設(shè)單位補(bǔ)繳同地段經(jīng)濟(jì)適用住房與商品房差價(jià)。2、物價(jià)部門要加強(qiáng)對(duì)涉及房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目收費(fèi)的監(jiān)督檢查，對(duì)不按國(guó)家及省政府經(jīng)濟(jì)適用住房有關(guān)收費(fèi)規(guī)定的，要依法查處。3、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目在招標(biāo)、建設(shè)和銷售的全過程中必須做到公開、公正，社會(huì)各界、群眾、新聞媒體有權(quán)監(jiān)督，有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公開舉報(bào)電話。4、對(duì)弄虛作假、隱瞞家庭收入和住房條件、騙購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房的個(gè)人，由xx中心城市建設(shè)投資有限公司追回已購(gòu)住房或者由購(gòu)房人按市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)足購(gòu)房款，并可責(zé)成所在單位對(duì)申請(qǐng)人給予行政處分。5、xx中心城市建設(shè)投資有限公司和各有關(guān)部門在經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)管理工作中應(yīng)當(dāng)依法行政，行政不作為的，或者濫用職權(quán)，徇私舞弊的，由上級(jí)行政機(jī)關(guān)或者監(jiān)察機(jī)關(guān)依法、依紀(jì)進(jìn)行嚴(yán)肅處理。7.3項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度項(xiàng)目擬定開發(fā)期為二年。7.3.1第一階段（準(zhǔn)備階段）2007年11月底前，完成項(xiàng)目用地劃撥、規(guī)劃、可行性研究、工程設(shè)計(jì)、招標(biāo)及開工前的各項(xiàng)審批工作及資金籌措工作；7.3.2第二階段（開發(fā)階段）2007年12月—2009年12月，完成全部工程的土建及安裝工程，完成小區(qū)全部公共及配套工程。第八章項(xiàng)目開發(fā)投資與成本費(fèi)用估算8.1投資及成本估算依據(jù)8.1.1項(xiàng)目投資估算依據(jù)1、2、xx市工程造價(jià)綜合指標(biāo)；3、xx市工程建設(shè)前期各項(xiàng)費(fèi)用指標(biāo)等8.1.2費(fèi)用及成本：費(fèi)用及成本依據(jù)國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)稅費(fèi)政策估算。8.2投資估算(一)建設(shè)項(xiàng)目分項(xiàng)投資估算1、項(xiàng)目費(fèi)用估算為7619.58萬元，其構(gòu)成與費(fèi)用分配如表所示。

投資概（估）算表項(xiàng)目名稱：xx中心城市經(jīng)濟(jì)適用房一期工程單位：萬元序號(hào)工程項(xiàng)目或費(fèi)用名稱規(guī)模及標(biāo)準(zhǔn)單項(xiàng)工程估算額備注第一部分工程建設(shè)費(fèi)用67859.38平方米5101.83第二部分工程建設(shè)其他費(fèi)用1619.75土地征用費(fèi)56.79畝908.6416萬元/畝有形市場(chǎng)交易費(fèi)6.69建設(shè)單位管理費(fèi)49.10勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)66.35工程監(jiān)理及質(zhì)檢費(fèi)112.24招標(biāo)代理費(fèi)38.21項(xiàng)目前期費(fèi)用10其他有關(guān)政府代收費(fèi)用428.52第三部分預(yù)備費(fèi)250第四部分建設(shè)期利息648工程投資總額7619.58單項(xiàng)工程概（估）算表項(xiàng)目名稱：xx中心城市經(jīng)濟(jì)適用房一期工程建筑面積：67859.38平方米單位：元序號(hào)項(xiàng)目名稱單位數(shù)量單價(jià)合計(jì)備注1土建工程平方米67859.38560380012532給排水工程平方米67859.383523750783電氣照明工程平方米67859.385537322664室外總體工程平方米20000005三通一平工程平方米67859.3818000006場(chǎng)區(qū)道路硬化工程平方米7284.39268807綠化工程平方米132228802008工程建設(shè)其他費(fèi)用9預(yù)備金1302600101112131415小計(jì)51018277投資概（估）算分表一項(xiàng)目名稱：經(jīng)濟(jì)適用房工程單位：萬元序號(hào)工程項(xiàng)目或費(fèi)用名稱規(guī)模及標(biāo)準(zhǔn)單項(xiàng)工程估算額備注第一部分工程建設(shè)費(fèi)用51048.6平方米3860.12第二部分工程建設(shè)其他費(fèi)用1281.15土地征用費(fèi)46.65畝746.416萬元/畝有形市場(chǎng)交易費(fèi)5.03建設(shè)單位管理費(fèi)36.92勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)49.90工程監(jiān)理及質(zhì)檢費(fèi)84.40招標(biāo)代理費(fèi)28.73項(xiàng)目前期費(fèi)用7.52其他有關(guān)政府代收費(fèi)用322.25第三部分預(yù)備費(fèi)188第四部分建設(shè)期利息487.30工程投資總額5816.57單項(xiàng)工程概（估）算分表一項(xiàng)目名稱：經(jīng)濟(jì)適用房工程建筑面積：51048.6平方米單位：元序號(hào)項(xiàng)目名稱單位數(shù)量單價(jià)合計(jì)備注1土建工程平方米51048.6560285872162給排水工程平方米51048.63517867013電氣照明工程平方米51048.65528076734室外總體工程平方米15000005三通一平工程平方米51048.613500006場(chǎng)區(qū)道路硬化工程平方米6699.998527307綠化工程平方米110677369418工程建設(shè)其他費(fèi)用9預(yù)備金979907101112131415小計(jì)38601168投資概（估）算分表二項(xiàng)目名稱：廉租房工程單位：萬元序號(hào)工程項(xiàng)目或費(fèi)用名稱規(guī)模及標(biāo)準(zhǔn)單項(xiàng)工程估算額備注第一部分工程建設(shè)費(fèi)用16810.78平方米1241.71第二部分工程建設(shè)其他費(fèi)用338.60土地征用費(fèi)10.14畝162.2416萬元/畝有形市場(chǎng)交易費(fèi)1.66建設(shè)單位管理費(fèi)12.18勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)16.45工程監(jiān)理及質(zhì)檢費(fèi)27.84招標(biāo)代理費(fèi)9.48項(xiàng)目前期費(fèi)用2.48其他有關(guān)政府代收費(fèi)用106.27第三部分預(yù)備費(fèi)62第四部分建設(shè)期利息160.70工程投資總額1803.01單項(xiàng)工程概（估）算分表二項(xiàng)目名稱：廉租房工程建筑面積：16810.78平方米單位：元序號(hào)項(xiàng)目名稱單位數(shù)量單價(jià)合計(jì)備注1土建工程平方米16810.7856094140372給排水工程平方米16810.78355883773電氣照明工程平方米16810.78559245934室外總體工程平方米5000005三通一平工程平方米16810.784500006場(chǎng)區(qū)道路硬化工程平方米584.31741507綠化工程平方米2151.981432598工程建設(shè)其他費(fèi)用9預(yù)備金322693101112131415小計(jì)124171098.2.1估算內(nèi)容開發(fā)建設(shè)投資包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、其他費(fèi)用以及不可預(yù)見費(fèi)用等。8.2.2項(xiàng)目總投資項(xiàng)目總投資7619.58萬元。(1)土地費(fèi)用：占地56.79畝，土地費(fèi)用共計(jì)908.64萬元。(2)前期工程費(fèi)用：包括前期勘察、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、環(huán)評(píng)審查費(fèi)等，共計(jì)162.5萬元。(3)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)：包括給排水、供電、采暖以及道路、綠化、路燈設(shè)施等建設(shè)費(fèi)，共計(jì)180萬元。(4)建安工程費(fèi)：共計(jì)4422.15萬元。其中：住宅工程60672.48m2，單價(jià)650元/m2，計(jì)3943.71萬元；商業(yè)用房6864.5m2，單價(jià)650元/m2，計(jì)446.19萬元；小區(qū)菜市場(chǎng)322.4m2，單價(jià)1000元/m2，計(jì)32.24萬元；(5)開發(fā)期稅費(fèi)：共428.52萬元。(6)管理費(fèi)用：按每年開發(fā)樓盤銷售收入的0.18%計(jì)提，計(jì)49.1萬元。(7)財(cái)務(wù)費(fèi)用：主要為長(zhǎng)期借款利息。其中：長(zhǎng)期借款利息，年利率7.2%，寬限期1年，還款期4年，第一年計(jì)半息，計(jì)648萬元；(8)其它費(fèi)用：主要包括施工圖預(yù)算、工程合同簽證手續(xù)費(fèi)、銷售面積測(cè)量、房屋所有權(quán)登記等費(fèi)用，計(jì)30萬元。(9)不可預(yù)見費(fèi)：按2%計(jì)提，計(jì)250.29萬元。(10)公共配套設(shè)施費(fèi)及開發(fā)間接費(fèi)：計(jì)203.78萬元。(11)預(yù)備費(fèi)：336.6萬元8.3總成本費(fèi)用住宅工程樓盤的開發(fā)總成本為項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)投資中扣除房地產(chǎn)開發(fā)完成后，在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期間發(fā)生的各種運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。項(xiàng)目總成本費(fèi)用為7282.98萬元。其中：1、土地費(fèi)用908.64萬元；2、前期工程費(fèi)用162.5萬元；3、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)180萬元；4、建安工程費(fèi)4422.15萬元；5、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)172.69萬元；6、財(cái)務(wù)費(fèi)用648萬元；7、開發(fā)期稅費(fèi)428.52萬元；8、其它費(fèi)用30萬元；9、不可預(yù)見費(fèi)250.29萬元。10、開發(fā)間接費(fèi)31.09萬元；11、管理費(fèi)49.1萬元。8.4住宅樓售價(jià)分析8.4.1確定依據(jù)依據(jù)國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部出臺(tái)的《經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格管理辦法》：經(jīng)濟(jì)適用房基準(zhǔn)價(jià)格由開發(fā)成本、稅金和利潤(rùn)三部分構(gòu)成，開發(fā)企業(yè)利潤(rùn)不得超過土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)之和的3%。8.4.2售價(jià)確定1、土地費(fèi)用+前期工程費(fèi)用+基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用+建筑安裝工程費(fèi)