項(xiàng)目開發(fā)前期建筑規(guī)劃方案評(píng)價(jià)導(dǎo)向三

項(xiàng)目開發(fā)前期建筑規(guī)劃方案評(píng)價(jià)導(dǎo)向我們的出發(fā)點(diǎn)需要說明的是：我們給出的不是具體的設(shè)計(jì)方案，我們給出的是能形成價(jià)值點(diǎn)和競(jìng)爭(zhēng)力的因素（市場(chǎng)接受的產(chǎn)品特征和驅(qū)動(dòng)客戶購買的因素）原則：一切均基于CVA即“競(jìng)爭(zhēng)的價(jià)值增加”(CompetitionValueAdded)思考方式有理有據(jù)，說服力強(qiáng)用工具來思考MECE，給到不同的可能方向及條件，不是開發(fā)商來考我們，而是開發(fā)商要評(píng)估自身的條件和需求，給我們答案。提供經(jīng)典案例供參考戶型配比戶型配比原則和評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)基于總體定位、市場(chǎng)、消費(fèi)者、天氣等?；谝韵聭?zhàn)略思考：資金回籠、利潤(rùn)提升、明晰的競(jìng)爭(zhēng)策略、明晰的風(fēng)險(xiǎn)回避策略不同的戶型配比方案，相應(yīng)的條件及結(jié)果1、基于總體定位和發(fā)展戰(zhàn)略：總體定位：主流？跟隨？補(bǔ)缺？組合？總體發(fā)展戰(zhàn)略：低成本？差異性？總體形象：在戶型面積及特色上如何體現(xiàn)？2、基于市場(chǎng)的戶型特征、現(xiàn)狀和趨勢(shì)市場(chǎng)前期及目前的戶型種類：主流和非主流配比周邊即將推的戶型有幾類。主流戶型在最近兩年的變化趨勢(shì)。3、基于消費(fèi)者的戶型特征內(nèi)在的原因：消費(fèi)者文化、經(jīng)濟(jì)、生活習(xí)性等原因：指標(biāo)：戶均人口、客戶文化層次分布圖、成交總價(jià)分布圖、收入與首期及月供比較圖4、天氣：南北方的天氣不同，會(huì)直接反映在戶型面積及結(jié)構(gòu)上。5、政策因素：特別是贈(zèng)送面積，各地有不同的政策。戶型配比原則和評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)（續(xù)）1、明晰的資金策略哪部分可滿足資金迅速回籠（如贈(zèng)送或創(chuàng)新戶型），哪部分滿足提升利潤(rùn)（如商業(yè)）。2、明晰的競(jìng)爭(zhēng)策略和回避風(fēng)險(xiǎn)策略站在市場(chǎng)和消費(fèi)者利益，考慮到底憑什么打贏競(jìng)爭(zhēng)（低成本？差異性？市場(chǎng)空缺？）基于總體定位、市場(chǎng)、消費(fèi)者、天氣等?；谝韵聭?zhàn)略思考：資金回籠、利潤(rùn)提升、明晰的競(jìng)爭(zhēng)策略、明晰的風(fēng)險(xiǎn)回避策略不同的戶型配比方案，相應(yīng)的條件及結(jié)果戶型配比原則和評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)（續(xù)）不同的戶型配比方案，相應(yīng)的條件及結(jié)果：戶型配比并非唯一解方向解釋目的條件1條件2條件3結(jié)果及注意事項(xiàng)1）主流市場(chǎng)尋找市場(chǎng)中主力需求、消化最快的戶型。走量市場(chǎng)變化不大競(jìng)爭(zhēng)不太激烈一般大盤必須面向主流市場(chǎng)或微調(diào)市場(chǎng)規(guī)劃、位置等有競(jìng)爭(zhēng)力直面競(jìng)爭(zhēng)，靠產(chǎn)品實(shí)力說話走勢(shì)平穩(wěn)戶型本身不易發(fā)力2）主流市場(chǎng)微調(diào)略走大或略走小5-10個(gè)平方。走量，并一定程度回避競(jìng)爭(zhēng)適應(yīng)市場(chǎng)趨勢(shì)變?。好嫦蚋鼜V的客戶群，降總價(jià)變大：抓住相對(duì)高端的客戶，提升單價(jià)市場(chǎng)在變化競(jìng)爭(zhēng)較激烈潛在消費(fèi)者支持3）補(bǔ)缺市場(chǎng)抓與目前客戶群體或購房目的完全不同需求。抓機(jī)會(huì)，回避競(jìng)爭(zhēng)快速回籠資金可能實(shí)現(xiàn)高價(jià)小量市場(chǎng)市場(chǎng)缺乏一類產(chǎn)品能夠發(fā)現(xiàn)新的客戶群；目前沒有此類供給的原因不是需求不足，這種方向本地有足夠的客戶群很快消化定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不清晰后期市場(chǎng)迅速跟風(fēng)4）組合方案分區(qū)，每區(qū)由完全不的市場(chǎng)需求方案組合組合以達(dá)到不同時(shí)期的不同目的必須有主次必須考慮多樣性給售增加的難度戶型評(píng)價(jià)戶型在小區(qū)內(nèi)的位置擺布評(píng)價(jià)核心在于平衡資源，以降低銷售的難度資源分配要重視開盤造勢(shì)和展示區(qū)需要注重分期開發(fā)的配比協(xié)調(diào)。土地資源：景觀、朝向、臨路、臨水、距離戶型資源：贈(zèng)送、創(chuàng)新、面積、樓高、一梯幾戶高低高低原則上戶型越大，資源越好注重景觀對(duì)戶型的支持作用景觀利用：盡量戶戶有景：朝南看園景處布一梯四戶朝南不看園景盡量布一梯兩戶注重端頭及端頭景觀的利用：加大面積臨主軸單元拉大進(jìn)深端頭開窗可朝主軸景觀放置客廳。在土地資源差、困難的地方，比如高層、臨路的地方，盡量放附送價(jià)值的戶型。戶型平面結(jié)構(gòu)評(píng)價(jià)的三個(gè)向限1、首先分析競(jìng)爭(zhēng)樓盤的戶型結(jié)構(gòu)，有哪些可突破空間？有哪些可借鑒的方面。2、有以下可創(chuàng)新處，但要分析：哪些更適合本地消費(fèi)者、更能打贏競(jìng)爭(zhēng)成本控制哪個(gè)階段用、用途是什么1）價(jià)值增加凸窗（變大或增加數(shù)量，比如廚衛(wèi)的窗）有意識(shí)的增加結(jié)構(gòu)面積贈(zèng)送大露臺(tái)（只計(jì)一半面積，比如可封出一間房）2）獨(dú)特價(jià)值或創(chuàng)新可供在開盤時(shí)展示及打開市場(chǎng)贈(zèng)送層高（3米、3米6、3米9等）贈(zèng)送雙層露臺(tái)陽光花房馬賽公寓一梯一戶電梯入戶躍式、復(fù)式3）戶型優(yōu)化洗手間的干濕分區(qū)大戶型中主人與仆人的入戶門分開設(shè)下沉式衛(wèi)生間基本面：舒適性的常規(guī)原則競(jìng)爭(zhēng)面核心精神：我們憑什么打贏競(jìng)爭(zhēng)？項(xiàng)目層面核心精神：我們?cè)趺闯浞掷昧速Y源？怎么回避了不足？1、結(jié)構(gòu)方正2、內(nèi)部路線、組織明暢3、無大量浪費(fèi)面積4、宜于擺放家俱5、動(dòng)靜分區(qū)、干濕分區(qū)、公私分區(qū)6、減少遮檔、明廚明衛(wèi)7、客廳、主臥朝南8、區(qū)分南北方對(duì)陽臺(tái)面積、朝向等的需求9、進(jìn)深合適1、坡地利用：形成一梯一戶、形成室內(nèi)躍式。建筑評(píng)價(jià)不同檔次建筑形象的風(fēng)格傾向性高檔中檔低檔高檔績(jī)建筑損的兩愧大原巧則：各最終州源于錄細(xì)節(jié)入口舉顯赫常原則細(xì)節(jié)鍛原則冷暖蔬色調(diào)日：根伶據(jù)特恒定消置費(fèi)者版愛好藏確定如果暖底商認(rèn)需要羞展示糟，底監(jiān)商的菊外墻巨與上迅部要樸有明釣顯的置分界協(xié)線和薦收口只。小區(qū)受主入脅口的澡標(biāo)志帝性：恢廣場(chǎng)各、標(biāo)爆志物鏡（雕蹄塑、怎燈塔奶、噴波水池塊、會(huì)法所）樓棟擦門廳論：公胡建化圈、大捎一號(hào)厭的門盜廳入謎口、拐雙門究廳（愉車庫才門廳北）、入戶披門：暑子母衰門私家孟車道觀光嫁電梯碼（費(fèi)皆用較渠高，篩放在飲展示鋸性好駁、景蜜觀好礦的地俗方）弧型落窗、擔(dān)落地睛窗水管劃的處鳥理空調(diào)屑位處犬理：洋格柵遮陽殺窗臺(tái)屋頂符（如燒過于膊復(fù)雜置則費(fèi)針用高還，且昨施工嫌期長(zhǎng)架，對(duì)渣進(jìn)度考形象日不利侵）燈光術(shù)（一凱般在鞭屋頂炕）園林奸評(píng)價(jià)園林舅評(píng)價(jià)影的三齊個(gè)向棉限1、造價(jià)蘿成本2、維被護(hù)成舞本3、重?cái)D點(diǎn)區(qū)值及展勺示區(qū)：哪扶部分考，在甲哪兒瓦，面豎積多很大，牌是用富來煽望情、植大投怒入的絲式地方遙；大社測(cè)區(qū)要俱結(jié)合亡看樓鋼路線忘，設(shè)債置多誼個(gè)煽芳情點(diǎn)絡(luò)。4、以屢人的林活動(dòng)?jì)稍u(píng)價(jià)壤，活氧動(dòng)場(chǎng)頁所包與含三集類：指定舉性活削動(dòng)隨機(jī)墳活動(dòng)社交顯活動(dòng)5、如飽果是美大社揮區(qū)，幻玉區(qū)域耗功能書包含贊三類咳：公共元區(qū)域半私熟密區(qū)候域私密譜區(qū)域6、場(chǎng)錫所要心有視扶覺焦塔點(diǎn)7、考販慮人發(fā)的活脖動(dòng)路：橋上下茂班是棋直的晚，給裁老人頓孩子糧玩的哥路最孟好是何彎的選。南方測(cè)考慮貌遮陽戚、北業(yè)方考亮慮曬弦太陽搖問題1、幾迷種園料林風(fēng)蜜格ME睜CE2、競(jìng)盈爭(zhēng)對(duì)宏手的辰特色哪些怨可借涌鑒，薪哪些蒜存在磚提升伶空間3、消遇費(fèi)者舌分析襲：消費(fèi)跨者對(duì)碼園林船的重田視度沾。消費(fèi)厚者對(duì)魚園林甜的追書求和耕消費(fèi)杰習(xí)性4、項(xiàng)翁目的首園林燈特色整體瘡風(fēng)格主和競(jìng)身爭(zhēng)性放概念展示淚區(qū)特短色、蛇位置凝及規(guī)捐劃競(jìng)爭(zhēng)這面核心渣精神熄：我散們憑抱什么暖打贏虎競(jìng)爭(zhēng)水？基本撈面：嶺場(chǎng)所婆精神慈，是遙關(guān)注傍人的嚴(yán)精神項(xiàng)目傅層面我們撫怎么稻充分芝利用故資源曲？怎市么回第避不簽足？1、資遷源的胸利用鏟：景觀覆利用居住袖者使陣用利伏用外部間資源去納入捏內(nèi)部2、不潔足的竭回避來自戰(zhàn)ww分w.榜37定22毛.c衣n中隨國最季大的積資料填庫下休載規(guī)劃附方案扭評(píng)價(jià)規(guī)劃沿方案尊評(píng)價(jià)確的五拒個(gè)方號(hào)面評(píng)價(jià)津方案閱的角攝度：主要樂從銷享售和歌客戶潮角度腫，從鍵以下斑幾個(gè)賺方面摸考慮深：方案

方案一方案二

方案三1、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是否一致

2、分期推售的適宜性

首期產(chǎn)品能較好的銜接市場(chǎng)

容易分期開發(fā)。

展示區(qū)可先行建成。

3、整體形象定位要求：

形象1：

形象2：

沿街的標(biāo)致性形象

特殊部分：比如內(nèi)部商業(yè)

4、住宅區(qū)內(nèi)部的氛圍

5、其它特殊情況評(píng)價(jià)

經(jīng)濟(jì)常指標(biāo)嬌是否寬一致整體倉形象降定位炒在規(guī)猾劃中趙是否蛾有所僑反映規(guī)劃哈方案游建議規(guī)劃擔(dān)方案多建議穴（續(xù)較）1、平辮面方劃面合適采的規(guī)像模、自成本昆、要避素，瓦形成梨售賣惜區(qū)施工支安排淚上，飼展示嶼區(qū)可杜以先車期建竟成：配套坊、園暫林的撫位置允、規(guī)恭模能膏否便下利的階展示配套貿(mào)的分木布是蒼否能分匹配朋成為取每期歐開發(fā)辦的賣牽點(diǎn)首期名產(chǎn)品充能很惜好的邊協(xié)接綠市場(chǎng)2、樓丑層數(shù)頂方面開期以有迅逐速回筑籠資涌金的斥產(chǎn)品首期蘭開發(fā)箭產(chǎn)品認(rèn)與市挑場(chǎng)能卡很好怨的協(xié)趨接售賣扁面：重點(diǎn)散投入寄區(qū)規(guī)劃友方案鐵建議淋（續(xù)?。┗玖?xí)面：昆小區(qū)翁舒適壩度1、平何面方茂面大型蹤蝶小區(qū)回，考創(chuàng)慮公棉共區(qū)慕域、涌半私爺密區(qū)斥、私糞密區(qū)闊劃分劑。小區(qū)憐的景紡觀線憂、人迎行路詳線、手車行旗路線假、車鋤庫進(jìn)種入樓征棟路姐線流皇暢小區(qū)阻入口旱不宜小過多訊，避時(shí)免未頭來增伙加管朋理成貍本如果冰含有淋不同摟性質(zhì)舊的區(qū)潮域，床則規(guī)顛劃應(yīng)群考慮姥區(qū)域戒的隔衫離措康施考慮活配套霞（學(xué)競(jìng)校、塘體育句設(shè)施雪、商音業(yè)設(shè)辣施等阿）與元住宅名區(qū)的勉相互甲干擾雁問題歉。大社牲區(qū)要濁考慮面各個(gè)擺分區(qū)撞使用狹集中灶配套油的距疾離和轎便利染度小區(qū)未的集悉中資恨源的豬共享繳性（碰宜形盈成公兵共區(qū)眉域而救非少關(guān)數(shù)單滾位的網(wǎng)私密辛區(qū)）2、樓互高利用貸原有燈的地生勢(shì)和宇資源樓高偷的協(xié)眠調(diào)性答、變痕化性夫、變磚化的撒韻率詠。不宜捐有突麻出的組落差而，因萌為兩墻者客糧戶群比和推鎖廣賣溜點(diǎn)完袋全不稻同超出播市場(chǎng)某可接脫受層哀數(shù)的蒼數(shù)量況不宜偽超過10榨%。一般尤控制攀樓高徐節(jié)點(diǎn)暈（6、12、18、32），拾以控限制成火本和填使用鍛率節(jié)陪點(diǎn)規(guī)劃拾方案驕建議影（