《物權(quán)法》物業(yè)管理的影響

《物權(quán)法》出臺(tái)

對(duì)物業(yè)管理的影響深圳市利金城投資發(fā)展集團(tuán)有限公司李望建設(shè)部總經(jīng)濟(jì)師、住宅與房地產(chǎn)業(yè)司司長謝家瑾在講到“物業(yè)管理權(quán)利和財(cái)產(chǎn)權(quán)利相對(duì)應(yīng)”的原則時(shí)，就明確地說《物業(yè)管理?xiàng)l例》吸收了發(fā)達(dá)國家建筑物區(qū)分所有權(quán)理論?？梢?，“建筑物區(qū)分所有權(quán)”制度既是《物權(quán)法》創(chuàng)設(shè)的重要制度之一，也是《物業(yè)管理?xiàng)l例》最重要的立法基礎(chǔ)，而且《物權(quán)法》有關(guān)業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的條款很大程度上吸納了《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定和成熟經(jīng)驗(yàn)?！段餀?quán)法》是通過建立“建筑物區(qū)分所有權(quán)制度”這樣一座橋梁，而對(duì)物業(yè)管理產(chǎn)生直接影響的。《物權(quán)法》的出臺(tái)，《物權(quán)法》對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定，將對(duì)規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)、減少各種不必要的糾紛產(chǎn)生重大意義，因此，不會(huì)對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生逆反性的振蕩，恰恰相反，貫徹實(shí)施《物權(quán)法》，實(shí)現(xiàn)《物業(yè)管理?xiàng)l例》與《物權(quán)法》的接軌是無障礙的，是切實(shí)可行的。從政府規(guī)章上升到法律層面規(guī)制物業(yè)管理是中國物業(yè)管理法制建設(shè)的進(jìn)步，也是我國物業(yè)管理發(fā)展新的里程碑。二、什么是“建筑物區(qū)分所有權(quán)”？

物業(yè)管理是與各國近代工業(yè)化的進(jìn)程所引起的城市化運(yùn)動(dòng)聯(lián)系在一起的。隨著人口向城市的快速集中，產(chǎn)生了利用共同的宅基地的需要，城市建筑物開始為多戶居民共有。不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的新形式－－建筑物區(qū)分所有權(quán)產(chǎn)生了。建筑物區(qū)分所有權(quán)的存在決定了任何一個(gè)區(qū)分所有權(quán)人均無法獨(dú)立對(duì)整個(gè)建筑物行使有效的管理，建筑物的管理機(jī)構(gòu)以及專門的物業(yè)管理行業(yè)隨之興起。

建筑物區(qū)分所有權(quán)，是一種特殊的綜合型的、復(fù)合性的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)。由對(duì)專有部分的專有所有權(quán)，對(duì)共用部分的共有所有權(quán)和對(duì)建筑物的管理權(quán)（成員權(quán)）構(gòu)成。其中專有所有權(quán)是核心，取得了專有所有權(quán)也就意味著有后面二項(xiàng)權(quán)利，喪失了專有所有權(quán)也就意味著喪失了后面二項(xiàng)權(quán)利。區(qū)分所有人可以占有、使用共用部分。區(qū)分所有人可以自己管理區(qū)分所有建筑物，也可以委托物業(yè)公司管理，前者稱為自主管理，后者稱為委托管理。案例：王某申請(qǐng)自建三層樓房獲得批準(zhǔn)，途中因其子出事導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)困難，于是只蓋了兩層，并把第二層樓賣給了張某，簽訂了買賣合同并到有關(guān)部門辦理了過戶手續(xù)。兩家相處和睦，隨著王某經(jīng)濟(jì)條件的好轉(zhuǎn)，王某打算蓋上第三層樓房，與張某發(fā)生了爭議。張某認(rèn)為其買下了第二層，因此不同以王某在其樓頂加蓋第三層樓，王某認(rèn)為其有合法的蓋三層的權(quán)利，張某應(yīng)該排除妨礙。兩家對(duì)薄公堂。

專有所有權(quán)概念專有所有權(quán)，指區(qū)分所有人對(duì)專有部分所享有的權(quán)利。理論及實(shí)務(wù)上大多數(shù)都認(rèn)為，專有部分是“具有構(gòu)造上和使用上的獨(dú)立性”的建筑物部分。(是通過登記予以公示并表現(xiàn)出法律上的獨(dú)立性）所謂構(gòu)造上的獨(dú)立性，是指一專有部分與其它專有部分或共用部分由墻壁、天花板、地板等分隔開來，形成一個(gè)獨(dú)立的空間；使用上的獨(dú)立性，則指一專有部分具有滿足區(qū)分所有人社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活需要的機(jī)能，以能否單獨(dú)使用及有無獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)效用為判斷基準(zhǔn)，并以區(qū)分的明確性、間隔性、通行直接性、專用設(shè)備的存在及共用設(shè)備的不存在為考察因素。共用部分持分權(quán)概念

共用部分持分權(quán)，指區(qū)分所有權(quán)人依照法律規(guī)定或約定，按其專有部分的比例對(duì)區(qū)分所有建筑物之共用部分所享有的使用和收益的權(quán)利。何謂共用部分，其范圍、性質(zhì)如何，國內(nèi)外立法并未對(duì)此作出明確規(guī)定。從文意及區(qū)分所有建筑物的構(gòu)造來看，除專有部分以外的建筑結(jié)構(gòu)都應(yīng)屬于共用部分?！段餀?quán)法》僅以概括性表述作了引導(dǎo)性規(guī)定。我國臺(tái)灣地區(qū)公寓大廈管理?xiàng)l例規(guī)定的共用部分包括：（1）專有部分以外的其他部分，如電梯、走廊、屋頂、地下室。（2）不屬于專有之附屬建筑物，此又可分為兩種：第一，建筑物之附屬物，如排水設(shè)備、給水設(shè)備、空調(diào)設(shè)備、防火設(shè)備、各種配管線等。第二，建筑物之附屬設(shè)備，如天井、水塔、消防設(shè)備、游泳池、停車場、建筑物之照明設(shè)備等。

成員權(quán)概念

成員權(quán)指區(qū)分所有權(quán)人作為區(qū)分所有建筑物的管理團(tuán)體的一員而享有的權(quán)利。成員權(quán)是一種資格，任何人取得專有部分所有權(quán)，就自然取得了團(tuán)體的成員權(quán)，就有參與管理的權(quán)利。成員權(quán)包括：表決權(quán)；制定管理規(guī)約的權(quán)利；選舉權(quán)和被選舉團(tuán)體組織中管理者的權(quán)利；建議權(quán)；請(qǐng)求權(quán)；決定物業(yè)管理公司的權(quán)利。成員權(quán)所代表的既是一種權(quán)利，也是一種義務(wù)，同時(shí)也是一種責(zé)任，如支付管理費(fèi)用、遵守規(guī)約、接受管理者的管理。三、《物權(quán)法》構(gòu)建建筑物區(qū)分所有權(quán)的概括解讀第七十條，建筑物區(qū)分所有權(quán)由三部分組成，即專有部分的所有權(quán)、共有部分的共有權(quán)和由共有權(quán)派生出來的共同管理權(quán)。第七十一條，專有權(quán)的內(nèi)容和業(yè)主行使專有權(quán)的限制。第七十二條，規(guī)定了業(yè)主對(duì)共有部分的權(quán)利與義務(wù)，強(qiáng)調(diào)不得以放棄權(quán)利而不履行義務(wù)；另外，還規(guī)定了在轉(zhuǎn)讓時(shí)，三個(gè)權(quán)利的不可分割性。第七十三條，場所明確了建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、物業(yè)服務(wù)用房及其它公共場所、設(shè)施的歸屬。第七十四條，特別就車位、車庫的歸屬作出規(guī)定。第七十五條，規(guī)定了業(yè)主對(duì)建筑物管理的組織機(jī)構(gòu)，以及政府主管部門的作用。第七十六條，規(guī)定了業(yè)主共同決定的事項(xiàng)內(nèi)容及決定方式和投票權(quán)數(shù)。第七十七條，對(duì)改變住宅用途作出了更嚴(yán)格的規(guī)定。第七十八條，規(guī)定了業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)決定的效力。第七十九條，設(shè)立了維修資金制度。第八十條，規(guī)定了建筑物共有部分費(fèi)用的分?jǐn)偱c收益分配的原則。第八十一條，規(guī)定了業(yè)主管理建筑物的合法方式。第八十二條，規(guī)定了業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其它管理人的關(guān)系。第八十三條，規(guī)定了業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的相應(yīng)權(quán)利義務(wù)（規(guī)定了業(yè)主違反法律以及管理規(guī)約的救濟(jì)權(quán)）。第四部分《物權(quán)法》對(duì)物業(yè)管理體制的影響（一）區(qū)分所有權(quán)的界定對(duì)物業(yè)管理的影響(“物”是誰的?)諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)獲得者哈耶克指出“圍墻或柵欄，能使人們成為友好相處的鄰居。……產(chǎn)權(quán)制度，是迄今為止，人類所發(fā)現(xiàn)的協(xié)調(diào)個(gè)人自由和避免沖突的唯一的方法”。邊芯（JeremyBentham)則把保護(hù)產(chǎn)權(quán)的法律制度，譽(yù)為“是人類戰(zhàn)勝自己最光輝的勝利”。1、專有部分的界定

七十一條就專有部分的范圍設(shè)立規(guī)定，而僅以建筑物的用途為分類標(biāo)準(zhǔn)，采用例舉方式將專有部分提示為“建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等”，此類專有部分的形態(tài)通常被稱為“單元”。2、共有部分的界定七十一條對(duì)共有部分的界定采取排除法的模式，以專有部分內(nèi)容的確定為參照，排除專有部分之外的其他部分為共有部分。對(duì)共有部分定義只例舉了電梯和過道兩項(xiàng)，過于簡單有掛少漏多之嫌，而對(duì)建筑物區(qū)分的定義有畫蛇添足之弊。3、建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房權(quán)利歸屬的界定

本著以小區(qū)和建筑物最終功能實(shí)現(xiàn)為根本，擯棄優(yōu)先考慮投資利益的取向，確立并作出了為業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)的制度安排，以法律形式明確建筑區(qū)劃內(nèi)公共空間的權(quán)利歸屬。4、建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫約定歸屬的界定

（1）關(guān)于業(yè)主共有說。業(yè)主共有說在理論和實(shí)務(wù)界受到廣泛的贊同。此種觀點(diǎn)認(rèn)為，物權(quán)法應(yīng)當(dāng)規(guī)定，車庫歸業(yè)主共有。其理由主要在于：第一，既然業(yè)主對(duì)于所購房屋擁有專有所有權(quán)，也就對(duì)車庫擁有共有部分持分權(quán)，而不需要另行支付購買或使用小區(qū)車庫的費(fèi)用。第二，車庫應(yīng)當(dāng)是共同使用，如果由開發(fā)商保留所有權(quán)，開發(fā)商將車庫全部出售或者出租，這樣就會(huì)使得部分業(yè)主不能獲得車位，這就達(dá)不到共同使用的目的。第三，如果允許開發(fā)商保留所有權(quán)，而開發(fā)商將車庫對(duì)外出售，這就意味著后來搬進(jìn)小區(qū)的人，難以獲得車庫。因?yàn)橛行┤速徺I了多個(gè)車位，這樣可能造成車位閑置。而且，出售給第三人，可能影響小區(qū)的安全。允許開發(fā)商保留所有權(quán)，這就刺激了車位價(jià)格的上漲，其實(shí)就保護(hù)了開發(fā)商的利益，而損害了業(yè)主的利益。第四，車庫是專有部分的配套設(shè)施，它和專有部分是不可分割的，應(yīng)當(dāng)作為共有部分的客體。和電梯、樓道等一樣，都是為了發(fā)揮專有部分的效用，而必須配套的設(shè)施。

（2）關(guān)于約定歸屬說

此種觀點(diǎn)認(rèn)為，對(duì)車庫的歸屬應(yīng)當(dāng)通過規(guī)定來確定其歸屬?！段餀?quán)法》采納了此種觀點(diǎn)，第七十四條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫首先應(yīng)當(dāng)滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定?！边@意味著，開發(fā)商、物業(yè)管理公司不得將車位所得據(jù)為己有?！段餀?quán)法》通過約定來解決歸屬具有以下幾個(gè)方面的必要性：第一，充分體現(xiàn)私法自治原則。私法領(lǐng)域中奉行的基本原理是自治。物權(quán)法作為私法的重要組成部分，作為財(cái)產(chǎn)歸屬與利用的基本法，其也應(yīng)遵循自治的內(nèi)在要求。第二，符合市場經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在要求。通過約定解決歸屬，實(shí)質(zhì)上是通過市場機(jī)制解決糾紛。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，將此問題交給市場來解決，通過交易，在車庫的歸屬上實(shí)現(xiàn)各方利益的最大化。第三，有利于對(duì)車庫有效利用和管理。車庫是一個(gè)整體，如果再區(qū)分各個(gè)車位，簡單地歸業(yè)主所有，也無法找到一個(gè)合適的標(biāo)準(zhǔn)，將各個(gè)車位公平地劃分給每個(gè)業(yè)主。如果要?dú)w業(yè)主共同管理，怎么協(xié)調(diào)是一個(gè)大問題。在業(yè)主人數(shù)眾多的情況下，即使通過業(yè)主委員會(huì)來分配，在使用管理方面的效率也會(huì)大大降低。這勢必也會(huì)引發(fā)諸多糾紛。第四，有利于鼓勵(lì)開發(fā)商修建車庫。多年來，我國城市建設(shè)忽略了車位的建設(shè)，造成了目前城市車位緊張的狀況，停車難的問題非常突出，當(dāng)然，這也與我們汽車市場發(fā)展太快有關(guān)系。(二）業(yè)主所有權(quán)的內(nèi)容和限制

（所有者對(duì)這個(gè)物享有什么樣的權(quán)利？其他的人負(fù)有什么樣的義務(wù)？）

1、專有權(quán)的內(nèi)容和限制（七十一條）依所有權(quán)權(quán)能的構(gòu)造理論，業(yè)主對(duì)其專有所有權(quán)的客體－－專有部分，可以行使完全的占用、使用、收益與處分的權(quán)利。（未涉及排除他人干涉的“消極權(quán)能）對(duì)專有權(quán)的限制：（1）業(yè)主擔(dān)負(fù)不得危及建筑物安全的義務(wù)（包括對(duì)建筑物的不當(dāng)行使、不當(dāng)使用的行為）；（2）業(yè)主負(fù)擔(dān)不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益的義務(wù)（即要受到其他建筑物專有部分所有人的制約）。2、共用權(quán)的內(nèi)容和限制（七十二條）由區(qū)分所有建筑物共用部分的特點(diǎn)決定，業(yè)主共用所有權(quán)的權(quán)利義務(wù)范圍較為廣泛，緣于體例限制，未作詳盡例舉，僅以概括性表述作了引導(dǎo)性規(guī)定。（其權(quán)利一是共用部分的使用權(quán)，二是收益權(quán)，三是單純的修繕改良權(quán)，與變更的修繕改良權(quán)對(duì)應(yīng)；其義務(wù)一是以共用部分的本來用途使用共用部分，二是分擔(dān)共用費(fèi)用和負(fù)擔(dān)公法上的捐稅。）對(duì)共用權(quán)的限制（1）由于共用所有人的義務(wù)涉及建筑物的整體安全及全體區(qū)分所有人的共同利益，因而不允許作為共有權(quán)人之一的個(gè)別業(yè)主，以放棄權(quán)利的方式，不履行義務(wù)。（2）建筑物區(qū)分所有權(quán)三要素必須結(jié)為一體，不可分離，因而決定了在轉(zhuǎn)讓、抵押、或繼承時(shí)，三者應(yīng)一體轉(zhuǎn)讓、抵押、或繼承。（三）從特殊的共有,觀業(yè)主團(tuán)體的地位和職權(quán)既不是共同共有，也不是按份共有，而是一種互有，即區(qū)分所有。按照法律和習(xí)慣，各業(yè)主對(duì)于共用部分是擁有份額的（因此將業(yè)主對(duì)共用部分的權(quán)利稱為持分權(quán)），這種份額根據(jù)各業(yè)主的專有部分的情況確定，但這種份額又是抽象的，不能說具體的建筑物的某一部分是業(yè)主的份額，也就是這種份額是存在于全部共用物的顆粒之中，是彌散于共用物的每一部分的。這使得各業(yè)主按照份額對(duì)共用部分享有收益和承擔(dān)義務(wù)，又使得各業(yè)主對(duì)共用部分的使用權(quán)是平等的、不可分割的。1.業(yè)主大會(huì)的法律地位業(yè)主大會(huì)是指全體業(yè)主成立的，管理其共有財(cái)產(chǎn)和共同生活事務(wù)的自治組織。在建筑物區(qū)分所有的情況下，無論是否成立業(yè)主委員會(huì)，都應(yīng)當(dāng)建立業(yè)主大會(huì)，并通過業(yè)主大會(huì)來管理各項(xiàng)共同事務(wù)。業(yè)主大會(huì)在性質(zhì)上應(yīng)當(dāng)成為特殊的民事主體，承認(rèn)業(yè)主大會(huì)獨(dú)立民事主體地位的意義在于：有助于進(jìn)一步強(qiáng)化業(yè)主自治，有助于減少交易成本，也有利于維護(hù)業(yè)主權(quán)益。但《物權(quán)法》對(duì)于業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)提起訴訟的權(quán)利暫不作規(guī)定，對(duì)侵害業(yè)主共同權(quán)益的糾紛，可以通過民事訴訟法的有關(guān)規(guī)定提起訴訟。2.關(guān)于業(yè)主委員會(huì)業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，受業(yè)主大會(huì)委托來管理共有財(cái)產(chǎn)或者共同生活事務(wù)，并對(duì)外簽訂合同。業(yè)主委員會(huì)是各所有權(quán)人共同決定其物權(quán)行使過程中共同事項(xiàng)的組織。業(yè)主委員會(huì)并不是行政機(jī)構(gòu)，也不是有償?shù)拇頇C(jī)構(gòu)。它是全體業(yè)主的代表，對(duì)外可以聘請(qǐng)物業(yè)管理公司，它的權(quán)利范圍受到業(yè)主大會(huì)表決內(nèi)容的限制。由于業(yè)主委員會(huì)本質(zhì)上只是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，因此，其職權(quán)應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)授予?！段餀?quán)法》第七十五條第一款，原則規(guī)定了這一制度。第四部分小結(jié)

“物權(quán)法草案”全面確認(rèn)了業(yè)主的基本權(quán)利，也就是說，我國物權(quán)法規(guī)定了物權(quán)法定原則，而業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)又是重要的物權(quán)，其客體范圍也比較寬泛，所以，必須要通過物權(quán)法予以明確界定。一旦物權(quán)法明確了業(yè)主的基本權(quán)利以后，也就規(guī)范了業(yè)主與物業(yè)管理之間的關(guān)系，物業(yè)管理公司在管理物業(yè)時(shí)必須要尊重業(yè)主的基本權(quán)利，不得妨害業(yè)主權(quán)利的行使。未來的物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)以業(yè)主的權(quán)利為中心：從強(qiáng)制到自治；長期以來，我們一直實(shí)行高度的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，壓抑了公民的自治，所以在現(xiàn)階段推進(jìn)民主法制建設(shè)，就應(yīng)當(dāng)培養(yǎng)公民的自治能力。所以有關(guān)區(qū)分所有中就應(yīng)當(dāng)由業(yè)主盡可能參與和管理他們自己的事務(wù)。之所以在物權(quán)法中規(guī)定區(qū)分所有制度，一個(gè)重要的意義就在于，將民法的私法自治的理念貫徹在區(qū)分所有制度之中，在區(qū)分所有制度中，私法自治就表現(xiàn)為業(yè)主自治。區(qū)分所有事務(wù)的管理，應(yīng)該盡可能的通過業(yè)主大會(huì)、制定公約來調(diào)整他們的關(guān)系，而政府不應(yīng)做更多的干預(yù)。這種公民自治實(shí)際上類似于私法自治，屬于社團(tuán)自治的主要組成部分。例如，業(yè)主委員會(huì)是各所有權(quán)人共同決定其物權(quán)行使過程中共同事項(xiàng)的組織。物權(quán)、所有權(quán)本質(zhì)上是一種私法上的權(quán)利，如何行使建筑物區(qū)分所有權(quán)，本質(zhì)上是所有權(quán)人自治的范疇。既然是權(quán)利，權(quán)利是否行使還是放棄、如何行使，應(yīng)當(dāng)由權(quán)利人自行決定因此業(yè)主不愿成立業(yè)主委員會(huì)，而愿意以其他方式管理其財(cái)產(chǎn)，自然也無不可。第五部分《物權(quán)法》對(duì)物業(yè)管理利益格局的影響

一、《物權(quán)法》規(guī)定了建筑區(qū)劃內(nèi)道路以及相關(guān)場地、場地、場所的權(quán)利歸屬以及確定原則建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。這樣，原則上確定了建筑區(qū)劃內(nèi)除個(gè)人專有以及國家所有的權(quán)利以外原則上歸業(yè)主共有。根據(jù)物權(quán)法七十條的規(guī)定，區(qū)分所有權(quán)的邊界是獨(dú)棟的建筑物。物權(quán)法使用了“建筑區(qū)劃”這樣一個(gè)新概念，盡管沒有對(duì)這個(gè)概念進(jìn)行詳細(xì)解釋，但是這種表述完全不同于《物業(yè)管理?xiàng)l例》所使用的“物業(yè)管理區(qū)域”概念，更沒有使用“規(guī)劃區(qū)區(qū)分所有”等概念。如此理解，將來的業(yè)主大會(huì)制度有可能是按照獨(dú)棟的建筑物來設(shè)立；如果按照物權(quán)法文意理解，建筑物按照區(qū)分所有制度行使權(quán)利、履行義務(wù)；對(duì)于建筑區(qū)劃內(nèi)建筑物以外的共有場地、場所、設(shè)施按照共有的制度形式權(quán)利和履行義務(wù)。當(dāng)然，如何具體實(shí)施，還需要具體的法律解釋來規(guī)范。建筑區(qū)劃=幾個(gè)物業(yè)管理區(qū)域？全國人大代表陳舒日前提議：《物權(quán)法》實(shí)施后，《物業(yè)管理?xiàng)l例》就應(yīng)當(dāng)明確“物業(yè)管理區(qū)域”與《物權(quán)法》規(guī)定的“建筑區(qū)劃”是什么關(guān)系？在“建筑區(qū)劃”內(nèi)只能有一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域，還是可以有幾個(gè)物業(yè)管理區(qū)域？這個(gè)問題又直接涉及到業(yè)主大會(huì)成立的規(guī)模要求和難易程度。“建筑區(qū)劃”劃分的基礎(chǔ)應(yīng)當(dāng)是以產(chǎn)權(quán)共有關(guān)系為基礎(chǔ)。但是產(chǎn)權(quán)共有關(guān)系在實(shí)踐中也是多層次的。如電梯只能是一棟樓的公共設(shè)施，各種供暖、供水、供氣管線、道路、綠地可能又是多棟樓共用的。如此錯(cuò)綜復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)共有關(guān)系如何劃分？這也需要物業(yè)管理?xiàng)l例詳細(xì)闡釋。二、《物權(quán)法》確定了業(yè)主共同決定權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)和比例

《物權(quán)法》第七十六條規(guī)定：涉及建筑物以及附屬設(shè)施的管理與使用的重大事項(xiàng)由由業(yè)主共同決定?；I集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金以及改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，其它事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。共同決定是一種共同行為，該行為區(qū)別于單方行為（如遺囑）和協(xié)議行為（如合同）。共同決定指兩個(gè)以上行為主體平行做出意思表示，而做出一致的意思表示達(dá)到一定比例時(shí)產(chǎn)生法律效力的行為。共同決定可以通過協(xié)商、征詢意見、會(huì)議表決等形式形成。業(yè)主如何行使共同決定權(quán)《物權(quán)法》沒有做出限制性規(guī)定，《物權(quán)法》只是用選擇性規(guī)范規(guī)定了“業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。”同時(shí)規(guī)定了“地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助”的義務(wù)。關(guān)于業(yè)主大會(huì)通過有關(guān)決議的表決程序，有兩種方式，一是以業(yè)主人數(shù)投票決定；例如，由全體業(yè)主半數(shù)以上或者三分之二以上就可通過。這種以業(yè)主人數(shù)投票決定的方式，其優(yōu)點(diǎn)在于兼顧了廣大業(yè)主特別是小業(yè)主的利益，并且在一定程度上充分體現(xiàn)了決策過程的民主性；而且便于計(jì)算得票。二是根據(jù)專有部分的面積決定。這就是說，要根據(jù)專有部分在整個(gè)建筑物區(qū)分所有中的總面積所占有的比例來決定。例如，根據(jù)專有部分的面積在整個(gè)建筑物的一半或者三分之二以上才通過。這種方式的優(yōu)點(diǎn)在于，它充分尊重了業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)，強(qiáng)化了對(duì)物權(quán)的保護(hù)尤其是對(duì)大業(yè)主物權(quán)的保護(hù)?！段餀?quán)法》第七十六條第二款的規(guī)定體現(xiàn)了上述原則。但同時(shí)這也使得業(yè)主大會(huì)通過決議更加困難，決策的成本提高。除了業(yè)主共同決定規(guī)則上的差異外，關(guān)于重大事項(xiàng)的認(rèn)定上也有不同。七十六條規(guī)定：下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；（五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)的其他重大事項(xiàng)。其中第五、第六兩項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。而《物業(yè)管理?xiàng)l例》除第五項(xiàng)規(guī)定為重大事項(xiàng)外，第一項(xiàng)和第三項(xiàng)也規(guī)定為重大事項(xiàng)，而對(duì)于第六項(xiàng)卻沒有規(guī)定。三、《物權(quán)法》規(guī)定了業(yè)主違反法律以及管理規(guī)約的救濟(jì)權(quán)

物權(quán)法第八十三條規(guī)定：“業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約?！?/p>

“業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟?！痹摋l規(guī)定，確認(rèn)了如果業(yè)主違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約，受侵害的業(yè)主有權(quán)通過訴訟期需求司法救濟(jì)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)可以要求行為人停止侵害、消除影響等。物權(quán)法的規(guī)定，排除了物業(yè)管理企業(yè)對(duì)于侵權(quán)業(yè)主的訴權(quán)。這樣規(guī)定，在一定程度上減輕了物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任，但與此同時(shí)物業(yè)管理企業(yè)的大量管理工作必須依靠業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的支持，否則物業(yè)管理企業(yè)的工作難以進(jìn)行。因此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極支持小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)并與業(yè)主委員會(huì)建立良好的關(guān)系，以使經(jīng)營活動(dòng)保持正常進(jìn)行。四、《物權(quán)法》對(duì)“居改非”的限制《物權(quán)法》第七十七條規(guī)定；“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意?！毙姓ㄒ?guī)對(duì)房屋用途有嚴(yán)格的限制，居改非需要相關(guān)部門進(jìn)行審批，上述規(guī)定從民法的角度對(duì)此作出第二層限制，有利于保護(hù)普通業(yè)主的合法權(quán)益。五、《物權(quán)法》確定了相鄰關(guān)系權(quán)相鄰關(guān)系是一種物權(quán)，但不是一種獨(dú)立的物權(quán)。相鄰關(guān)系是相鄰不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人行使權(quán)利的一種延伸和限制。相鄰關(guān)系是物業(yè)管理公司在實(shí)際管理過程中遇到的一個(gè)不可回避的問題，雖然是業(yè)主之間的關(guān)系，但如果處理不好，往往是業(yè)主與物業(yè)管理公司矛盾的導(dǎo)火索，業(yè)主也往往由于鄰里之間的糾紛拒付物業(yè)費(fèi)。過去，有關(guān)這方面的規(guī)定，只有《民法通則》第八十三條的原則性規(guī)定和最高人民法院的一些解釋。第七章“相鄰關(guān)系”，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)相鄰關(guān)系用了九個(gè)法律條文作出了具體的規(guī)定，這對(duì)于規(guī)范業(yè)主行為，保證物業(yè)管理公司管理的運(yùn)行順暢無疑是一利好消息。與物業(yè)管理關(guān)系較為密切的條款有：第八十四條處理相鄰關(guān)系的基本原則，即不動(dòng)產(chǎn)相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)遵循有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系；第八十六條應(yīng)當(dāng)為相鄰權(quán)利人用水、排水提供必要的便利；第八十九條建造建筑物，不得妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照；第九十條不得棄置固體廢物，排放大氣污染物、噪聲、光、電磁波等有害物質(zhì)；第九十一條關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人挖掘土地、建造建筑物、鋪設(shè)管線以及安裝設(shè)備等，不得危害相鄰不動(dòng)產(chǎn)的安全；第九十二條對(duì)不動(dòng)產(chǎn)造成損害進(jìn)行補(bǔ)償?shù)囊?guī)定。這一章的規(guī)定結(jié)合第六章“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”的規(guī)定，對(duì)約束業(yè)主違反業(yè)主公約的行為，提高其作為業(yè)主的“義務(wù)”意識(shí)，有著極大的進(jìn)步意義。第六部分：《物權(quán)法》對(duì)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的影響一、物業(yè)管理法規(guī)制度、管理模式的變革《物權(quán)法》第八十一條明確規(guī)定“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理?！边@樣，物權(quán)法就賦予了業(yè)主物業(yè)管理方式的選擇權(quán)，確定了業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的主導(dǎo)地位，即業(yè)主可以選擇自己管理、選擇物業(yè)管理企業(yè)管理或者選擇其他方式的管理。相應(yīng)地,因?yàn)槲飿I(yè)管理方式選擇權(quán)的確定，以往司法實(shí)踐中的“事實(shí)服務(wù)”“無因管理”等法律關(guān)系的認(rèn)定將不再有合理性，在物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的糾紛中解決中，物業(yè)管理企業(yè)會(huì)處于不利的地位?！段餀?quán)法》第八十二條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督?！薄皩?duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換?！边@樣，物權(quán)法明確規(guī)定了業(yè)主對(duì)物業(yè)管理人的選擇權(quán)以及相關(guān)的更換權(quán)即解聘權(quán)。根據(jù)《物權(quán)法》第二條規(guī)定：“本法所稱物權(quán)，是指權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利”，業(yè)主選擇物業(yè)管理方式以及選聘物業(yè)管理企業(yè)和解聘物業(yè)管理企業(yè)不再受他人干預(yù)。而《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條規(guī)定，國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。第三十二條規(guī)定，從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格。國家對(duì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。具體辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定。第三十三條從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。第三十四條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。同時(shí)，為規(guī)范物業(yè)管理行為，各地方紛紛出臺(tái)住宅物業(yè)物業(yè)管理服務(wù)指導(dǎo)價(jià)，甚至有些地方以行政管理的方式嚴(yán)格要求該類物業(yè)強(qiáng)制執(zhí)行。綜合比較分析《物權(quán)法》和現(xiàn)行物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)，《物權(quán)法》賦予了業(yè)主充分的物業(yè)管理選擇權(quán)，即完全由業(yè)主自主選擇物業(yè)管理服務(wù)單位，可以是物業(yè)管理企業(yè)，也可以是其它專業(yè)公司，物業(yè)管理的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容以及物業(yè)管理服務(wù)的考核，均由業(yè)主與物業(yè)管理服務(wù)實(shí)施單位根據(jù)物業(yè)的基本情況和業(yè)主需求協(xié)商確定。應(yīng)當(dāng)說，《物權(quán)法》倡導(dǎo)物業(yè)管理多元模式，集中體現(xiàn)了民法的“私法自治”原則，即“指個(gè)人得依其意思形成其私法上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系?！保ㄒ娏夯坌恰睹穹傉摗返?3頁）彰顯了“財(cái)產(chǎn)即自由”的現(xiàn)代立法精神，適應(yīng)了社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢，強(qiáng)調(diào)的是市場的作用。而物業(yè)管理現(xiàn)行法規(guī)主導(dǎo)思想基本是“政府主導(dǎo)，企業(yè)執(zhí)行，業(yè)主參與”，強(qiáng)化政府干預(yù)，具有濃烈的行政管理色彩。因此，兩者的立法主旨、具體規(guī)定以及由此形成的物業(yè)管理政策體系、運(yùn)作管理模式均存在一定差異。無疑，《物權(quán)法》的出臺(tái)和實(shí)施，對(duì)于私法自治空間進(jìn)行了歷史性的拓展，同樣，對(duì)于物業(yè)管理的模式、方法進(jìn)行了歷史性的拓展，必然導(dǎo)致物業(yè)管理法規(guī)制度、管理模式發(fā)生革命性的變革。其中新增的兩種模式還需要配套的法規(guī)進(jìn)一步明確。二、物業(yè)管理市場環(huán)境的變革物權(quán)法的意義不僅在于使物有所屬、物有所歸、物盡其用，更在于賦予所有市場主體以平等的法律地位與參與市場競爭的機(jī)遇。市場經(jīng)濟(jì)就是通過市場機(jī)制，而不是運(yùn)用政府直接統(tǒng)一配置資源的經(jīng)濟(jì)制度，從《物權(quán)法》關(guān)于保護(hù)市場主體的平等法律地位和發(fā)展權(quán)利，深刻反映了社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)要求。在物業(yè)管理市場中，市場主體由核心主體和其它主體構(gòu)成。核心主體是指物業(yè)管理產(chǎn)品交換雙方，即物業(yè)管理服務(wù)的提供者和購買者。隨著《物權(quán)法》時(shí)代的到來，我國物業(yè)管理市場各要素均發(fā)生了一定的變化。從物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品供給看，《物權(quán)法》降低了物業(yè)管理準(zhǔn)入門檻，包括業(yè)主、專業(yè)公司等在內(nèi)的均可從事物業(yè)管理服務(wù)。過去的物業(yè)管理企業(yè)單一供應(yīng)模式被打破了，代之而起的是多元供應(yīng)模式。物業(yè)管理服務(wù)交換的主體從數(shù)量上的增加，結(jié)構(gòu)上的變化，使得物業(yè)管理市場的競爭更加充分。

三、國家行政機(jī)關(guān)監(jiān)管、執(zhí)法環(huán)境的變革國家的行政強(qiáng)制依然是不可或缺的。私法自治原則雖被稱為民法的基本理念在民法中處于龍頭地位，但私法自治并非不受限制，在現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)條件下，國家為了對(duì)市場宏觀調(diào)控和維持市場秩序，為了保護(hù)消費(fèi)者、勞動(dòng)者利益及社會(huì)公共利益，有必要制定一些特別法規(guī)對(duì)私法自治予以適度的限制。一般消費(fèi)者，零散孤立，欠缺必要資訊，如何對(duì)抗在市場上，居于優(yōu)勢地位之企業(yè)廠商？在此情形，國家法律必須介入、以維護(hù)社會(huì)正義。

政府的行政監(jiān)管體現(xiàn)了物權(quán)法定原則，是與私法自治是相輔相成的，缺一不可的?！段餀?quán)法》七十一條的“業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益”、七十二條的“不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)”、七十五條的“地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助”、七十七條有關(guān)改變住宅用途的限制條件、七十八條有關(guān)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)決定的效力范圍和效力限制、八十三條“業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約”，甚至可以說所有的規(guī)定都是一種限制。四、業(yè)主維權(quán)意識(shí)的強(qiáng)化與物業(yè)管理糾紛的增加

深層次而言，中國物業(yè)管理是超越時(shí)代的產(chǎn)物，而非完全是市場需求的自然衍生物。物業(yè)管理在缺乏堅(jiān)實(shí)市場基礎(chǔ)的條件下，市場形態(tài)必然出現(xiàn)發(fā)育不均衡，需求疲軟，信息不對(duì)稱、專業(yè)知識(shí)和交換主體法律地位不對(duì)等的問題。物業(yè)管理市場機(jī)制的匱乏和不健全使得中國物業(yè)管理在高速發(fā)展的同時(shí)，始終伴隨著誤解、責(zé)難和排斥，以致形成“政府主導(dǎo)，企業(yè)推動(dòng)，業(yè)主被動(dòng)”的尷尬局面。

應(yīng)當(dāng)說，《物權(quán)法》為業(yè)主依法維權(quán)提供了制度和法律的保障，有利于規(guī)范物業(yè)管理各主體的關(guān)系以及相應(yīng)的權(quán)利義務(wù)，有利于化解物業(yè)管理目前的矛盾和糾紛。但問題是：第一、《物權(quán)法》是以法律的形式總結(jié)、深化和升華物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)，規(guī)制物業(yè)管理各方關(guān)系，但并不能解決物業(yè)管理市場機(jī)制的問題，舊有的問題依然存在。

第二、上已述及，《物權(quán)法》必將帶來物業(yè)管理模式和市場環(huán)境的變革，這種變革不可避免地引發(fā)物業(yè)管理行業(yè)的震蕩，形成新的業(yè)務(wù)調(diào)整和資源整合，物業(yè)管理交換各方也必然需要在法律框架重新調(diào)整各自的關(guān)系。第三、《物權(quán)法》本次對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的建立還是初步的、原則的，例如對(duì)專有部分范圍的規(guī)定，僅以建筑物的用途為分類標(biāo)準(zhǔn)，采用例舉方式，共有部分的界定采取排除法的模式，以專有部分內(nèi)容的確定為參照；正式頒布的《物權(quán)法》刪除了有關(guān)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)享有訴訟主體資格的規(guī)定等等。界限的模糊，必將引起爭端。第四、從歷史的經(jīng)驗(yàn)看，一個(gè)新的法規(guī)出臺(tái)需要一個(gè)較長學(xué)習(xí)認(rèn)識(shí)過程?！段餀?quán)法》有關(guān)立法原義的準(zhǔn)確理解和實(shí)際運(yùn)用，也將是今后一個(gè)時(shí)期的突出問題。更為重要的是法律的實(shí)施和執(zhí)行，馬克思有句名言“種下的是龍種，長出來的是跳蚤”，這樣的歷史會(huì)不會(huì)重演，我們不得而知。綜合而言，從今后一個(gè)相當(dāng)時(shí)期看，我國物業(yè)管理投訴糾紛高居不下的局面不僅得不到緩解，還將進(jìn)一步加劇。第七部分：如何應(yīng)對(duì)《物權(quán)法》的出臺(tái)《物權(quán)法》雖然對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)作了比較完備的規(guī)定，但是仍然沒有明確物業(yè)專有部分與共有部分的界限，由此帶來的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、經(jīng)營范圍的困惑需要我們厘清；物業(yè)管理涉及各主體間的關(guān)系有待進(jìn)一步明確；對(duì)業(yè)主團(tuán)體的成立、運(yùn)作、決策機(jī)制及政府主管部門在其中的職責(zé)和作用的影響我們要積極應(yīng)對(duì)；

物業(yè)管理模式的變化、小區(qū)控制權(quán)的移交以及物權(quán)法時(shí)代所面臨的物業(yè)管理糾紛新類型等等問題，都亟待我們前瞻和未雨綢繆。

1、行業(yè)需要一顆平常心（《物權(quán)法》對(duì)物業(yè)管理的影響肯定是深刻的，這種影響一時(shí)難以完全預(yù)料、長期性、漸進(jìn)的，對(duì)物業(yè)管理行業(yè)、業(yè)主、政府是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)）《物權(quán)法》給物業(yè)管理公司帶來的機(jī)遇主要表現(xiàn)在：物業(yè)管理行業(yè)將進(jìn)入一個(gè)前所未有的、有法可依的時(shí)代，以前只有在行政法規(guī)、地方規(guī)章中才看得到的概念，比如說“業(yè)主”、“物業(yè)管理”、“區(qū)分所有”等等開始被引入到國家的基本法中去?！段餀?quán)法》確定了物業(yè)管理的民事法律基礎(chǔ)，澄清了物業(yè)管理行業(yè)中存在的一系列法律問題，將為物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展帶來新的契機(jī)。2、加快《物業(yè)管理?xiàng)l例》和地方性法規(guī)修改，出臺(tái)補(bǔ)充性文件（廣州、南京）首先，《物業(yè)管理?xiàng)l例》應(yīng)當(dāng)回到自己的定位上去，把規(guī)范業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系作為自己規(guī)制的對(duì)象，刪除規(guī)范業(yè)主之間關(guān)系、業(yè)主與開發(fā)商之間關(guān)系的條款，這樣就使得《物業(yè)管理?xiàng)l例》回歸到自己的本來面目，成為一部專門規(guī)定物業(yè)管理過程中，相關(guān)當(dāng)事人權(quán)利與義務(wù)的行政法規(guī)。其次，作為業(yè)主行使自身權(quán)利的重要手段，業(yè)主委員會(huì)的組成與運(yùn)作是《物業(yè)管理?xiàng)l例》內(nèi)容的重中之重，也是其可以大力創(chuàng)新之處，目前對(duì)業(yè)主委員會(huì)的規(guī)定過于籠統(tǒng)，無法應(yīng)對(duì)實(shí)踐中錯(cuò)綜復(fù)雜的情況。筆者認(rèn)為，適當(dāng)借鑒《公司法》中關(guān)于股東會(huì)、董事會(huì)和監(jiān)事會(huì)的組成架構(gòu)，將已經(jīng)相當(dāng)成熟的有限責(zé)任公司的運(yùn)作模式引入進(jìn)來，結(jié)合建筑物區(qū)分所有權(quán)的法律特征，進(jìn)行適度創(chuàng)新，將會(huì)給新的《物業(yè)管理?xiàng)l例》增色不少，比如業(yè)主投票權(quán)的設(shè)定，完全可以采用類似于有限責(zé)任公司股權(quán)的方式加以規(guī)定；還有對(duì)于業(yè)主委員會(huì)的機(jī)構(gòu)設(shè)置，也應(yīng)該借鑒《公司法》議行分離的某些優(yōu)點(diǎn)；等等。第三，在新的條例中，行政執(zhí)法機(jī)關(guān)本身應(yīng)當(dāng)擺正自己的位置，作為條例的制定者，其職能很大一部分在于理順市場關(guān)系，對(duì)于具體的條款問題，除非嚴(yán)重侵害了多數(shù)人的利益和整個(gè)市場的秩序，否則行政機(jī)關(guān)一般不得發(fā)動(dòng)國家公權(quán)力來強(qiáng)行介入，行政機(jī)關(guān)在其中的角色更應(yīng)當(dāng)是服務(wù)而非管理，充當(dāng)最終的糾紛解決者的只能是法院?！鼋Y(jié)語《物權(quán)法》的出臺(tái)，是中國物業(yè)管理發(fā)展的一個(gè)新的里程碑，是我國物業(yè)管理商品經(jīng)濟(jì)法制建設(shè)的一次飛躍，無論是政府、社會(huì)還是物業(yè)管理交換各方，均應(yīng)重新審視物業(yè)管理，擯棄舊有的和傳統(tǒng)的物業(yè)管理觀念，準(zhǔn)確把握物業(yè)管理的商品屬性和市場要求，理清思路、調(diào)整自身、積極參與物業(yè)管理的市場競爭，在《物權(quán)法》和相關(guān)法律的規(guī)制下切實(shí)組織和開展物業(yè)管理相關(guān)活動(dòng)。3、強(qiáng)化產(chǎn)權(quán)意識(shí)、市場意識(shí)、合同意識(shí)、服務(wù)意識(shí)。產(chǎn)權(quán)意識(shí)：物業(yè)管理是以特定的物業(yè)存在為基礎(chǔ)的，而特定的物業(yè)又都表現(xiàn)為一定形式的產(chǎn)權(quán)。從我國的法律上看，物業(yè)的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)也就是物業(yè)的物權(quán)及其派生的權(quán)利。物業(yè)的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)影響著物業(yè)管理的范圍、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及管理費(fèi)用的承擔(dān)等。市場意識(shí)：物業(yè)管理是商品，物業(yè)管理買賣是市場交換行為，有市場必然存在競爭。競爭是市場經(jīng)濟(jì)的基本特征，物業(yè)管理行業(yè)必須通過競爭機(jī)制提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量。我國物業(yè)管理雖然經(jīng)過了二十多年的發(fā)展，人們的消費(fèi)觀念也有了一些轉(zhuǎn)變，但由于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)和福利分房的長期統(tǒng)治地位，物業(yè)管理法規(guī)的不到位，市場機(jī)制的嚴(yán)重缺失，使得舊有、傳統(tǒng)的后勤服務(wù)觀念和意識(shí)依然根深蒂固。社會(huì)各界和業(yè)主對(duì)“誰受益，誰付費(fèi)”、“付多少錢，享受與付費(fèi)水平質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)”及“根據(jù)自己的消費(fèi)水平，選擇相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)”的物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)仍待進(jìn)一步強(qiáng)化，物業(yè)管理的消費(fèi)觀念仍待進(jìn)一步矯正。合同意識(shí)：物業(yè)管理供需雙方應(yīng)該全面樹立合同意識(shí)，維護(hù)自身權(quán)益。物業(yè)管理納入市場化，業(yè)主與物業(yè)公司是一種委托和受托的合同關(guān)系。物業(yè)公司的服務(wù)水平、服務(wù)等級(jí)、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和違約責(zé)任，皆由合同約定；業(yè)主該享有的服務(wù)和應(yīng)盡的義務(wù)，也由合同約定。合同是一把尺，是衡量物業(yè)管理到位與否的標(biāo)準(zhǔn)。引導(dǎo)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)增強(qiáng)合同意識(shí)，通過合同約定物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)費(fèi)用等事項(xiàng)，明確雙方權(quán)利、義務(wù)和解決糾紛的方法，維護(hù)雙方的合法權(quán)益。服務(wù)意識(shí)：規(guī)范化服務(wù)在保證公司的整體工作質(zhì)量、樹立企業(yè)形象方面發(fā)揮了積極作用，為公司獲得社會(huì)的廣泛承認(rèn)奠定了良好的基礎(chǔ)。

規(guī)范化管理也就是要求物業(yè)管理的每一項(xiàng)工作如安全管理、清潔綠化管理、設(shè)備維護(hù)、社區(qū)文化、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)項(xiàng)目及投訴處理等，乃至工作中的每一個(gè)環(huán)節(jié)都有章可循，有法可依，避免因人為因素造成的工作操作的隨意性。謝謝觀看/歡迎下載BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH一本萬利工程1、背景驅(qū)動(dòng)2、盈利策略3、選菜試菜4、價(jià)值創(chuàng)造5、完美呈現(xiàn)6、成功面試7、持續(xù)改造（一）、一本萬利工程的背景驅(qū)動(dòng)

1、什么是一本萬利

2、餐飲時(shí)代的變遷菜單經(jīng)驗(yàn)的指導(dǎo)方針運(yùn)營市場定位的體現(xiàn)經(jīng)營水平的體現(xiàn)體現(xiàn)餐廳的特色與水準(zhǔn)溝通的工具餐廳對(duì)顧客的承諾菜單承諾的六大表現(xiàn)1、名字的承諾2、質(zhì)量的承諾3、價(jià)格的承諾4、規(guī)格標(biāo)準(zhǔn)的承諾5、外文翻譯的準(zhǔn)確6、保證供應(yīng)的承諾

1、顧客滿意度餐廳價(jià)值、價(jià)格、合理感、愉快感、安心感、美味感、便利感、滿足感、有價(jià)值感、喜悅感、特別感2-2、初期投資餐廳面積、保證金、設(shè)備投資、店鋪裝潢、器具用品投資、制服選定、菜單制作2-1、開業(yè)準(zhǔn)備廚具、供應(yīng)商選定、設(shè)計(jì)、用品選定、餐廳配置、員工訓(xùn)練、餐廳氣氛、促銷方式3、經(jīng)營數(shù)據(jù)營業(yè)額、客流量、成本率、人均消費(fèi)、顧客回頭率、出品速度、人事費(fèi)用菜單內(nèi)容決定決定相關(guān)相關(guān)決定決定決定決定以菜單為導(dǎo)向的硬件投資

1、餐廳的裝修風(fēng)格2、硬件設(shè)施服務(wù)操作3、餐廳動(dòng)線4、餐具與家俬5、廚房布局6、廚房設(shè)備菜單設(shè)計(jì)正果1、能誘導(dǎo)顧客購買你想讓他買的餐點(diǎn)2、能迅速傳達(dá)餐廳要表達(dá)的東西3、雙贏：顧客喜歡、餐廳好賣餐廳時(shí)代的變遷食物時(shí)代硬體時(shí)代軟體時(shí)代心體時(shí)代食物食品饑食飽食品質(zhì)挑食品味品食品德懼食體驗(yàn)人們正在追尋更多的感受，更多的意義更多的體驗(yàn)，更多的幸福（二）盈利策略1、組建工程團(tuán)隊(duì)2、確定核心價(jià)值3、確定盈利目標(biāo)4、確定客單價(jià)5、設(shè)計(jì)盈利策略6、確定核心產(chǎn)品誰來設(shè)計(jì)菜單？產(chǎn)品=做得出來的物品商品=賣得出去的物品商家=產(chǎn)品具備商品附加值物（什么產(chǎn)品）+事（滿足顧客何種需求）從物到事從食物到餐飲從吃什么到為什么吃產(chǎn)品本身決定一本，產(chǎn)品附加值決定萬利從生理到心理從物質(zhì)到精神從概念到五覺體驗(yàn)創(chuàng)造產(chǎn)品的五覺附加值體驗(yàn)何來

一家企業(yè)以服務(wù)為舞臺(tái)以商品為道具，讓消費(fèi)者完全投入的時(shí)候，體驗(yàn)就出現(xiàn)了PART01物=你的企業(yè)賣什么產(chǎn)品+事=能滿足顧客何種需求？確定核心價(jià)值理念核心價(jià)值理念1、賣什么樣的菜2、賣什么樣的氛圍？3、如何接待顧客？賣給誰？賣什么事？賣什么價(jià)？企業(yè)目標(biāo)的設(shè)定1、理論導(dǎo)向的目標(biāo)設(shè)定2、預(yù)算3、制定利潤目標(biāo)費(fèi)用營業(yè)額虧損區(qū)利潤區(qū)臨界點(diǎn)變動(dòng)費(fèi)用總費(fèi)用營業(yè)額曲線費(fèi)用線X型損益圖利潤導(dǎo)向的目標(biāo)設(shè)定確定目標(biāo)設(shè)定營業(yè)收入=固定成本+目標(biāo)利潤1-變動(dòng)成本率-營業(yè)稅率例：A餐廳每月固定成本40萬，變動(dòng)成本50%，營業(yè)稅率5.5%，目標(biāo)利率每月8萬，問A餐廳的月營業(yè)收入：月營收入=（40+8）÷（1-50%-5.5%）=48÷0.445=108萬測算損益平衡點(diǎn)保本線=固定成本1-變動(dòng)成本率-營業(yè)稅率例：A餐廳保本線=40÷（1-50%-5.5%）

=40÷0.445

=90萬定價(jià)的三重意義2、向競爭對(duì)手發(fā)出的信息和信號(hào)1、是利潤最大化和最重要的決定因素3、價(jià)格本事是價(jià)值的體現(xiàn)定價(jià)由此開始1、評(píng)估產(chǎn)品、服務(wù)的質(zhì)量2、尋求顧客價(jià)值與平衡點(diǎn)3、以價(jià)值定義市場確定客單價(jià)盈利占比策略

占比策略內(nèi)部策略銷售占比占比策略內(nèi)部策略10%40%10%20%20%（三）、選菜試菜1、ABC產(chǎn)品分析2、產(chǎn)品的確定（食材、口味、烹調(diào)、餐飲）3、成本的確定ABC分析策略毛利率營業(yè)額CBACABBACCCAA營業(yè)額C毛利A優(yōu)化、提升增加銷售雙A雙贏ABC顧客商品漲價(jià)保留虧本商品刪營業(yè)額A毛利C顧客超額、成本過高有意義的保留無意義的刪除雙C雙輸菜單內(nèi)容選擇的標(biāo)準(zhǔn)因素成本設(shè)備廚師技術(shù)操作空間菜系風(fēng)格吻合度品質(zhì)可控度原料供應(yīng)顧客喜好菜單協(xié)議度（銷售目標(biāo)、顏色、口味、造型、營養(yǎng)等）產(chǎn)品類別確定的四個(gè)方面1、按食材確定比例2、按口味確定比例3、按烹飪確定比例4、按餐飲確定比例

（無酒精飲品、含酒精飲品比例）框架依據(jù)操作依據(jù)目標(biāo)依據(jù)成本依據(jù)試口味成本操作第一次試菜的內(nèi)容精確的成本核算—五個(gè)關(guān)鍵詞1、凈料率（一料一控、一料多檔）2、調(diào)味料成本（單件產(chǎn)品、批量產(chǎn)品）3、燃料成本4、統(tǒng)一計(jì)量單位5、標(biāo)準(zhǔn)食譜成本卡試口味餐具造型色彩第二次試菜的內(nèi)容四料構(gòu)成表1、符合思想審定2、符合目標(biāo)審定3、符合定位審定4、符合框架審定四平構(gòu)成表(四)、創(chuàng)造價(jià)值1、定價(jià)策略的確定2、提升雙A核心產(chǎn)品的附加值3、增加更多的顧客選擇性顧客會(huì)記住的價(jià)格最低價(jià)人均消費(fèi)熱門暢銷品商品較多的價(jià)格帶最高價(jià)產(chǎn)品價(jià)格和觀念價(jià)值永遠(yuǎn)是不一樣的，體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代出售的不是產(chǎn)品價(jià)格，而是觀念定