襄樊海潤名都項目(房地產)可研計劃書

PAGE襄樊海潤名都項目可行性研究報告武漢海潤房地產開發(fā)有限公司編制依據本可行性研究報告系在我公司原有可行性研究報告的基礎上根據泰王國亞泰投資有限集團公司提供的目錄進行編制的，由于該目錄包括房地產及工業(yè)相關的條目，因此在編制本可行性研究報告時，依據房地產行業(yè)實際狀況對其條目進行了相關增減。第一章項目實施情況一.項目實施位置及概況一)概述“海潤名都”商住小區(qū)，是由襄樊市高新技術開發(fā)區(qū)管委會引入，武漢海潤房地產開發(fā)有限公司開發(fā)，目前襄樊市面積最大、功能最全、地理位置最佳、工程質量最好的商住小區(qū)。襄樊市城區(qū)被漢水分為南、北兩城，南為襄城，北為樊城。該項目地處襄樊市中軸線長虹路中段，長虹路是一條橫跨漢江二橋，連接襄樊南北二城，通往外環(huán)四條高速公路的必經之路，也是一條目前襄樊市交通流量最為繁忙的要道，襄樊最高學府“襄樊大學”、國家級開發(fā)區(qū)“襄樊市高新技術開發(fā)區(qū)”、湖北最大的休閑廣場“諸葛亮廣場”等環(huán)繞周邊。為現階段最具升值潛力的區(qū)域，是襄樊未來的CLD，更是襄樊的中心標志，是一個極具開發(fā)價值的商業(yè)地產項目。二）項目實施位置及概況1、基本情況（1）項目名稱：“海潤名都”商住小區(qū)（2）項目地址：襄樊市長虹路56號（3）項目內容：擬建一個由二幢22層、二幢24層組成的半圍合式商住小區(qū)，建筑面積達11.6萬㎡。（4）項目目標：A、建設一個由200戶商鋪（10549㎡）；地下停車場150車位（7500㎡）；722套住宅（97966㎡）組成的高尚人文商住小區(qū)。B、使之成為鄂西北的標志性物業(yè)，為武漢海潤房地產開發(fā)有限公司在襄樊的發(fā)展打下良好的基礎。打造成鄂西北的商業(yè)住宅旗艦。C、實現本項目物業(yè)潛在價值最大化。D、創(chuàng)造本項目物業(yè)的環(huán)境效益、經濟效益、社會效益的統(tǒng)一。2、項目區(qū)位分析本項目位于襄樊市長虹路，該區(qū)域地處樊城區(qū)、高新技術開發(fā)區(qū)交匯處，是襄樊市新商務圈的黃金地段，周邊商鋪、酒店、餐飲林立，交通四通八達，電信、移動市場成熟，休閑娛樂、高檔消費場所普遍，生活設施配套完善、布局規(guī)劃合理。項目所在地的樊城區(qū)、高新開發(fā)區(qū)轄區(qū)內駐有400多家中央、省、市級科研院所等企事業(yè)單位。尤其是由航天42所、江漢公司、漢江機械廠、華光器材廠、建昌機器廠等為代表的三線軍工企業(yè)和科研院所，聚積著一批在全國享有一定知名度的專家、教授和科技帶頭人。區(qū)內常駐人口80萬左右。二、項目的背景一）城市概況1、城市性質襄樊市是1996年7月經國家建設部確定的鄂、豫、渝、陜毗鄰地區(qū)唯一大城市，是湖北省僅次于武漢的第二大經濟強市，2003年湖北省委、省政府把襄樊列為“省域副中心城市”。1982年8月被評為全國“明星”城市，1985年經國務院批準為甲類對外開放城市，1986年12月8日被國務院批準為全國歷史文化名城。全市已形成以汽車、紡織、醫(yī)化和高新技術等四大產業(yè)為主體的工業(yè)體系。襄樊處在十堰至武漢汽車工業(yè)帶的中心，是東風汽車公司發(fā)展重型柴油車、輕型車以及小轎車的重要基地，建有全國唯一以汽車冠名的汽車產業(yè)開發(fā)區(qū)和亞洲最大的試車場，最近還同日本日產公司簽署了起步產量達10萬輛經濟型小轎車合資項目。襄樊正迅建發(fā)展成為中國內陸的“汽車城”。全市在車橋、蓄電池、軸承、燈具等重要零部件方面已形成專業(yè)化生產格局，汽車零部件的聚集度居全國十大汽車工業(yè)城市前列，汽車工業(yè)初步形成重、中、輕系列的配套格局和主機、維修、出口并舉的多元化市場格局。襄樊素有“紡織城”之稱，紡織工業(yè)產值、紡織品出口、棉紗生產能力、化纖生產能力均居湖北省第一、全國第七。紡織服裝業(yè)正在向先進化技術、系列化加工、集團化經營、國際化銷售方向發(fā)展。襄樊還是正在興起的火電基地，遠期可形成與三峽配套的火力調峰發(fā)電基地。襄樊正在成為鄂西北及鄂、豫、陜、渝毗鄰地區(qū)的物流中心，居全國最佳商業(yè)城市第54位。2002年獲“中國優(yōu)秀旅游城市”稱號，2004年在中央電視臺組織的中國魅力城市評選中，從全國600多個參評城市中脫穎而出，成為中國10個魅力城市之一，在湖北是惟一的魅力城市;2005年被福布斯雜志評定為中國內地最適宜建設工廠的城市第4位。襄樊市的農業(yè)基礎好，是全國10大夏糧主產區(qū)和20個商品糧基地之一、全國第二個地級噸糧市、國家確定的糧棉油生產基地和“一優(yōu)兩高”農業(yè)示范區(qū)，全市現有耕地416萬公頃，居全省第二位。襄樊是全國“三線”軍工企業(yè)的重要聚集地，境內有一大批國內一流的軍工企業(yè)、科研院所，是全國三個“軍轉民”試點城市之一。全市共有科研院所291家，其中國家級研究所4個；高新技術企業(yè)78家，其中產值過億元的17家；擁有各類專業(yè)技術人才14萬人，其中具有中極以上職稱的達3萬人，專業(yè)技術人才占總人口的比重達2.5%，高于全國平均水平1個百分點。微晶玻璃基板、瑞司達表面保護膜、納米及重油添加劑等40多個高科技產品具有一定的規(guī)模。市區(qū)有國家級高新技術開發(fā)區(qū)，區(qū)內新材料、電子、生物制藥、機電一體化高新技術產業(yè)已經或正在形成規(guī)模。其中“襄樊·中國納米村”吸引了日本東一高科技公司等一批在納米材料研究和生產領域領先的國際大公司和科研機構入駐。襄樊還是一座有著深厚文化底蘊的國家級歷史文化名城。公元前827年，周宣封仲山甫為樊城樊侯，迄今2800多年。全市現有歷史文物保護單位111處。5000多年前的雕龍碑文化遺存，表明襄樊自古就是中原文化和楚文化的匯合地。由此而孕育出的歷史文化名人爛若群星：楚國文學家宋玉、漢光武帝劉秀、世人景仰的三國時期政治家軍事家諸葛亮、唐代大詩人孟浩然、宋代書畫家米芾等，都在這塊土地上留下了光輝的足跡。聞名中外的宏篇巨著《三國演義》的120回中，就有30回的故事發(fā)生在這里。古隆中、夫人城、昭明臺、米公祠、護城河等歷史文化古跡至今令人流連忘返2、行政區(qū)劃襄樊市轄南漳、谷城、?？?縣，棗陽、宜城、老河口3市，襄城、樊城、襄陽3區(qū)及高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)和魚梁洲旅游開發(fā)區(qū)。轄106個鎮(zhèn)、29個鄉(xiāng)、24個街道辦事處?？偯娣e19724.41平方公里，占湖北省版圖面積的10.6%。襄樊市城區(qū)336平方公里。2004年末，全市總人口580萬人，其中：城鎮(zhèn)人口254萬人，襄樊市區(qū)人口100萬人。二）投資環(huán)境與發(fā)展條件1、社會經濟狀況2005年上半年，襄樊市經濟運行開局良好，呈現出速度快、運行穩(wěn)、活力強的特征。據統(tǒng)計：上半年全市完成生產總值310.27億元，同比增長13.5％，是1994年以來經濟增長速度最高的年份。特別是工業(yè)生產，同比增長51.1％，成為我市經濟快速增長的主動力。城鎮(zhèn)固定資產投資開局順利。2005年一季度，全市城鎮(zhèn)以上固定資產投資(統(tǒng)計月報口徑)完成11.6億元，同比增長46.3％，投資增幅居全省第2位。消費市場活躍。2005年上半年，全市社會消費品零售總額106.1億元，比上年同期增長13.6％。外貿出口大幅增長。2005年上半年，全市完成出口總額6199萬美元，比上年同期增長51.3％。城鄉(xiāng)居民收入平穩(wěn)增長。2005年上半年，市區(qū)居民人均可支配收入4130元，增加232元，增長8.82％；全市農民人均純收入1280元，增長5.3％。財政收入繼續(xù)較快增長，金融存貸保持穩(wěn)定。2005年一季度，全市全地域財政收入完成179704萬元，同比增長34.1％。3月末全市金融機構各項貸款余額291.15億元，比年初增加7.7億元。2、項目位置交通現有2、10、13、20、25、26、27路公交車。距火車站2公里距長途客運站2公里距高速公路5公里。距襄樊機場15公里距城市中心2公里。3、周邊主要建筑及景觀：南面區(qū)域：電信大樓、IT數碼通信市場北面區(qū)域：諸葛亮廣場、行政服務中心、白馬服裝市場、國稅大廈西面區(qū)域：銀都賓館、玖玖隆酒店東面區(qū)域：襄樊大學、解放軍477醫(yī)院、海關大廈、現代城、農行大廈、市婦幼保健醫(yī)院4、基礎設施情況海潤名都商住小區(qū)所處區(qū)域概況:區(qū)域內已達五通一平標準(通上水、通下水、通電、通訊、通路、道路平整)，位于市區(qū)主干道長虹路旁。A．供水市政供水管網覆蓋該區(qū)域，區(qū)域內供水由市政管網供應。B．排水區(qū)域內鋪設市政排水管網，為暗溝排放，雨污合流。C．供電區(qū)域內電源來自市政供電網，供電保證率高。D．通訊區(qū)域內通訊與市政通訊網相聯，通訊線路暢通。5、環(huán)境條件項目所處區(qū)域內無工業(yè)企業(yè)，環(huán)境質量較好，環(huán)境污染較小。6、產業(yè)集聚度區(qū)域內目前土地利用大多為商鋪、門面及辦公住宅用地，服務業(yè)產業(yè)集聚度較高，商業(yè)繁華。三）項目實施背景1、該項目是根據襄樊市整個經濟形勢飛速發(fā)展，而房地產市場嚴重滯后，在房地產市場需求呼聲高漲的情況下應運而出的。2、根據襄樊市人民政府招商引資的有關政策，由國家級經濟技術開發(fā)區(qū)－襄樊市高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)管委會引進的，該項目整體工程分二期進行，其中：第一期開發(fā)一座面積達10402㎡的商業(yè)設施，引進武漢上市公司－中商集團，開辦“中商平價購物廣場”，以提升地域商業(yè)氛圍，為二期項目打基礎，第二期工程為“海潤名都”商住小區(qū)綜合開發(fā)工程。由于該工程系招商引資項目，因此，當地政府在土地、規(guī)費等方面均給予了相當大的優(yōu)惠，這為項目的順利進行和項目利潤最大化創(chuàng)造了良好的基礎，該項目2005年被襄樊市人民政府列入“十大重點工程”之一。三、項目現狀一）項目批文情況A、土地證批文：土地證號碼－襄樊國用[2003]第20706007-2號，土地使用性質為出讓；土地出讓用途：住宅用地；土地出讓年限：70年；出讓面積：14907㎡。B、政府基建計劃批文：襄高經計基[2003]13號，批文內容：總建筑面積11萬㎡。C、建設用地規(guī)劃許可證批文：編號：200313號，批文內容：用地項目名稱-武商量販店及住宅小區(qū)。D、建筑工程規(guī)劃許可證批文：襄規(guī)管2003年第22號，批文內容：規(guī)劃地點—長虹路與春園路交叉口。E、建筑工程施工許可證批文：編號批文內容：施工單位-廣廈建設集團有限責任公司。F、湖北省商品房預售許可證批文：鄂襄房預字[2004]024號，批文內容：同意預售。二)項目施工現狀1、項目建筑形象進度整個工程分兩期進行：第一期建造中商平價超市，中商平價超市已于2003年11月完工，2004年1月正式投入運營；第二期開發(fā)海潤名都商住小區(qū)，目前海潤名都商住小區(qū)A棟主體結構已建至15層，B棟主體結構已建至16層，C、D棟主體結構目前已建至17層。2、項目投資完成情況截至2005年7月海潤名都商住小區(qū)工程已完成投資1.2億元人民幣，其中：購置土地1904萬元，工程前期費用300萬元，工程直接投資及運營費用9796萬元。第二章項目實施原則,編制依據,范圍一、<<可行性研究報告>>編制依據（1）《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》

（2）《襄樊市規(guī)劃管理條例》及《技術規(guī)定》

（3）《城市居住區(qū)公共服務設施設置規(guī)定》

（4）《住宅設計規(guī)范》

（5）《住宅建筑設計標準》

（6）《建筑工程交通設計及停車場設置標準》

（7）《城市道路綠化規(guī)劃及設計規(guī)范》

（8）《高層民用建筑設計防火規(guī)范》（9）《襄樊市統(tǒng)計局有關統(tǒng)計資料》（10）《國有土地使用證》（11）《政府基建計劃批文》（12）《建設用地規(guī)劃許可證》（13）《建筑工程規(guī)劃許可證》（14）《建筑工程施工許可證》（15）《湖北省商品房預售許可證》二、<<可行性研究報告>>研究范圍：1、項目實施情況2、項目實施原則3、項目實施必要性4、市場分析5、項目實施方案6、項目實施進度情況7、環(huán)境影響評估8、組織機構與經營機制9、投資估算與資金籌措及使用計劃10、工程經濟評價第三章項目實施必要性一、房地產市場的發(fā)展襄樊市經濟的發(fā)展、消費的拉動，以及國家繼續(xù)實行擴大內需、拉動經濟增長政策對房地產市場的潛力巨大，使房地產開發(fā)企業(yè)預期的盈利將進一步增強。隨著國家取消了銀行對房地產開發(fā)項目貸款的限制、解除了房地產開發(fā)企業(yè)禁令，更加堅定了房地產業(yè)發(fā)展的信心。襄樊市政府加大對房地產業(yè)的投入。計劃每年投資100億元，興建600萬㎡的住宅，五年共建3000萬㎡，力爭用五年的時間解決30萬居民的住房問題的戰(zhàn)略方針的實施對當地房地產業(yè)的影響是十分明顯的。形成了二、三級市場聯動的效應。襄樊市房地產市場多年健康規(guī)范的發(fā)展，加之廣泛的宣傳引導，市場運作逐步放寬條件，市民賣舊買新，二次置業(yè)的積極性逐步得到調動和發(fā)揮。截至2002年行政、企事業(yè)單位的住房貨幣化分配已全部完成，已取消福利房分配制度，繼而轉入個人購房，而且襄樊市政府在投資環(huán)境上所采取的優(yōu)惠政策，城鎮(zhèn)面積的擴大，市區(qū)人口的快速增長，將會進一步刺激住房的有效需求，形成住房梯級消費。本地域將成為襄樊市人文環(huán)境最好、居住質量最高、規(guī)劃配套最完善的生活社區(qū)。因此，我公司決定在此區(qū)域內尋找合適的地段投資建設高品質的商品住宅小區(qū)。一）商品房價格分析1、預計房屋銷售價格商鋪：一層12349元/㎡二層5396元/㎡住宅：2368元/㎡地下停車庫：8萬元/車位房地產價格是由地價、工程造價、各種稅費、資金利息、銷售費用和開發(fā)商期望利潤及主要競爭對手價格標準等因素構成的。一般市場定價原則由三個價值取向構成。市場價值取向：需要考慮同等片區(qū)、同等物業(yè)、采用比較的手段來確定。成本價值取向：項目整體綜合成本加開發(fā)商期望利潤。消費者心理價值取向：該區(qū)域位置的物業(yè)在消費者心里的“功能價格比”。當然，除考慮價值取向因素外，房地產產品價格的因素是項目整體所包括的多種可變因素。以上因素統(tǒng)籌考慮決定了價格的定位因素，構成了價格定位的可行性基礎。2、相關的樓盤價格分析相關競爭樓盤數據分析表名稱占地（萬㎡）建面（萬㎡）戶數結構車位（位）綠化率%容積率價格（元/㎡）最低最高均價海潤名都1.4911.6722框架剪力墻150356.4199635892300世紀新城3.9617.81050框架450503190025002200泰躍朝陽9.5517.4框架465442.2180025002100閩發(fā)漢江2.359491框架130414200030002100龍世家6.5336框架160394.8260036002700臨江花園4.6230框架192824882100豪門天地6210框架1091980330021003、設計概念及區(qū)位分析品質：相比龍世家、漢江國際、豪門新天地、世紀新城，我們也有自己獨特的優(yōu)勢體現，建筑技術上的優(yōu)勢、建筑結構的優(yōu)勢，工程采用先進的鋼筋砼框架—剪力墻結構，嚴格按照ISO9002質量體系，實行TQC的全面質量管理，已獲得“楚天杯”優(yōu)良工程。景觀：雖然不能近距離的感受漢江景色，但是我們站在城市的中心，可以感受城市文化、感受現代城市的繁華，高樓林立的繁華都市也是一種景觀。此外，我們可以看到最大的城市廣場—諸葛亮廣場，而且可以享受社區(qū)內部高達近6000平米的中心綠化，這是很多樓盤無法比擬的。從以上分析中，我們可以清楚的看到海潤名都商住小區(qū)與其它相關樓盤的優(yōu)勢及相應的價格取向標準。是符合目前襄樊地區(qū)同類樓盤價格水平的。二）地產市場據統(tǒng)計，上半年襄樊市地產市場活躍，土地成交32宗，總成交面積627089.2㎡，總成交金額54212.568萬元，平均成交價57萬元／畝。如此大量的土地成交在襄樊房地產業(yè)是史無前例的，同時也預示著襄樊房地產業(yè)的發(fā)展將進入一個前所未有的發(fā)展期。二、城市規(guī)劃對項目區(qū)域發(fā)展的要求本項目所在區(qū)域位于襄樊市樊城區(qū)和高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)交互處，襄樊市高新產業(yè)技術開發(fā)區(qū)是1992年11月經國務院批準國家級高新技術開發(fā)區(qū)。襄樊市樊城區(qū)是襄樊市區(qū)內工、商業(yè)最集中，人口最多的城區(qū)，兩區(qū)總人口80萬人。根據襄樊市對兩個區(qū)實施規(guī)劃的分析，現階段的總體規(guī)劃和產業(yè)發(fā)展規(guī)劃為：1、總體目標：圍繞實施高新技術成果轉化，帶動新興產業(yè)，改造傳統(tǒng)產業(yè)，為形成全市高新技術產業(yè)基地、傳統(tǒng)工業(yè)基地、汽車產業(yè)基地奠定基礎。在大力發(fā)展經濟的基礎上，根據城市發(fā)展需要和人民生活需要大力發(fā)展第二、第三產業(yè)，確保人民生活水平進一步提高。2、規(guī)劃期限：2004年—2006年3、人口規(guī)模：到2006年，區(qū)域內人口規(guī)模為100萬人4、經濟發(fā)展目標：到2006年，工業(yè)產值達到500億元，年均增長15%。5、生態(tài)環(huán)境建設目標：建設項目環(huán)境影響評價率達100%，工業(yè)固體廢棄物綜合利用率達90%，工業(yè)廢氣處理率達100%，工業(yè)用水重復利用率達50%，工業(yè)三廢污染排放、噪聲控制均達到國家標準之內。6、城市建設目標：根據城市發(fā)展，規(guī)劃建設一個以諸葛亮廣場為中心，面積達17平方公里的新商務圈，使之成為襄樊市未來新的城市中心。新商務圈綠化率達35%以上，人均公共綠地9m2，空氣質量達到國家空氣質量二級標準。道路網覆蓋率達100%，給水、排水、電力、通訊、天然氣、熱力、醫(yī)療衛(wèi)生、環(huán)衛(wèi)設施等，各項市政公用設施全部配套。7、建筑容量控制：低層工業(yè)建筑：建筑密度≤50%容積率0.5-1.0多層工業(yè)建筑：建筑密度≤40%容積率1.0-1.5其它辦公建筑：建筑密度≤45%容積率2.5-4.08、土地開發(fā)建設量：2004年度新增建設用地：122.26公頃2005年度新增建設用地：68.6公頃2006年度新增建設用地：83.7公頃第四章 市場分析一．項目策劃方案一）設計策劃方案1、概念設計建筑是一種生動的語言，訴說著人類對空間的美好想象?！昂櫭肌币越ㄖZ言為表現手段，向人們展示夢想家園的非凡成就。自然獨特的造型藝術、流暢優(yōu)美的輪廓線條、明快雅致的外立面色彩……流淌在建筑的每一個元素中，不經意間彰顯了居住者的格調與品味。設計以人為本，創(chuàng)新超越。“海潤名都”以超前創(chuàng)新的開發(fā)理念，率先采用多種先進的建筑技術：剪力墻、異型柱、隱形梁造就居室空間的完整性，無梁無柱，可塑性極高。60公分外飄轉角凸窗，更增加了室內的采光效果。大開間（4.5米），由于采用了大開間的設計手法，使得開間與進深的比值更加的合理。3.0米層高，加大開間的同時增加空間感。人、車分流的規(guī)劃設計，在尊重人性的同時，再現了尊貴生活的完美內涵。具體數據：10800㎡綜合綠化景觀。7500㎡超大型地下停車場。10000余㎡超大型柱網商業(yè)群樓。近10萬㎡的高檔住宅。81%的實用率。70%以上的南北朝向設計，令陽光和清風為伴 生活配套完善，5分鐘生活圈，滿足居家生活所有需要。 人文氣氛濃郁的高尚生活特區(qū)。24小時保安電子巡更系統(tǒng)、紅外電子預警系統(tǒng)、小區(qū)電視監(jiān)控系統(tǒng)、IC卡門禁管理系統(tǒng)和住戶室內紅外預警、窗磁、門磁、緊急報警、煙感、瓦斯報警形成多達五重安保系統(tǒng)。 三表遠傳系統(tǒng)、寬帶網、有線電視、電話，令配套設施盡善盡美。 戶戶觀景：長虹路的繁華、襄樊大學的寧靜、小區(qū)中心園林景觀的溫馨。 “三大”設計理念，“明室、明廳”的效果，無一不是精雕細刻的結晶。2、景觀設計人類生活離不開自然的懷抱，環(huán)境決定生活品質。城市越來越擁擠，歷史越來越陳舊，留下的是什么？江河流淌千年，失去了昔日的風貌；曾經的家園，已經不能滿足我們對環(huán)境的要求?！昂櫭肌弊鴵?000㎡中心景觀園林和4800㎡市政綠地休閑廣場，深圳紫月景觀設計藝術有限公司全力描述“海潤名都”全方位的立體園藝景觀。綠樹繁茂，流水縈繞，營造出一幅清靈秀麗，綠意蔥籠的風景畫。人徜徉于生態(tài)環(huán)境之中，與自然親密無間，日起日落，歲月的流逝靜靜無聲，只愿與親人攜手共度。6000㎡的中心園藝景觀，由商業(yè)步行街、小區(qū)入口、海潤廣場、華爾茲廣場和觀景臺組合而成的中軸線貫徹始終。輔助以每單元入戶大堂前的半圓型疊水景觀小品、情人島、徵坡地型和硬質鋪裝，形成錯落有至的小區(qū)景觀帶。長度達160米，寬30米的城市綠化帶，經過改造形成了以休閑、娛樂為主的城市景觀帶。與小區(qū)內部6000㎡的景觀形成內外互補、相輔相成、內外合一的具有獨特氣質的小區(qū)景觀群。小區(qū)東面數萬平方米的襄樊大學校院景觀，除了寧靜和養(yǎng)眼之外更增添的是一份少有的詳和之氣。3、尺度設計沒有對人性需求的尊重，再具才華的建筑師，也難留下驚世之作。無所不在的高尚人文享受，匹配你豐富精彩的頂層人生。南北間隔近100米，東西無阻隔的半圍合設計，在增大建筑間隔的同時將尊貴的含義無限的放大。二梯四戶、二梯五戶、二梯六戶和11個基本戶型，滿足的是您對生活的不同詮釋。外型的挺拔、俊朗，內部的層次豐富、多變，無不體現大師們的匠心。4、戶型設計為成功人土呈獻最具生活特質的理想居所，包容一生極致生活夢想，涵養(yǎng)尊榮的一方港灣。采用剪力墻、異型柱、隱形梁技術，使得居室空間成為了你發(fā)揮無限創(chuàng)造力的所在。5、物管設計用心，未必造的出一座極具品位的魅力之城但一座品位之城，注定要花十分的心思來打理?！昂櫭肌毖埾愀劢次飿I(yè)屋宇管理有限公司擔任物業(yè)管理顧問。認真執(zhí)行ISO9002質量管理體系。提供專業(yè)級管家服務。完善社區(qū)文化建設。6、科技設計高標準智能化設施的高度集成，構成住宅小區(qū)智能物業(yè)管理系統(tǒng)統(tǒng)一和便捷的信息交互平臺。設計完美的8XE彩色液晶雙頻可視對講“一卡通”門禁系統(tǒng)：人性化的設計，免提功能，嵌入式安裝，雙屏顯示，特有接線E—mail功能。安全可靠的家庭防盜報警功能；紅外預警、窗磁、門磁、緊急按鈕、煙感和瓦斯報警。采用邏輯控制技術，可分區(qū)布防，有效防止誤報；可通過互聯網或電話實現遠程設防和撤防功能，可將報警信號傳輸到保安監(jiān)控中心及四組指定電話號碼。三表遠傳及短信息留言功能；通過家中的雙屏可視對講讀取三表數據及獲取通過互聯網或物業(yè)發(fā)來的短信息留言。停車場管理系統(tǒng)。暢通無阻的寬頻信息網絡、有線電視和電話，令世界與您緊密相連：24小時保安電子巡更系統(tǒng)、小區(qū)周界紅外預警系統(tǒng)和小區(qū)電視監(jiān)控系統(tǒng)充分保證小區(qū)的公共安全。引領居住層次升級再升級、犒賞成功人生。二、建筑物市場需求現狀及預測一) 市場需求現狀2003年，襄樊市房地產開發(fā)企業(yè)共完成房地產開發(fā)投資11.72億元，較上年增長29.3%，增幅高于上年同期1.7個百分點，高于全社會投資平均水平18.3個百分點。其中：商品房住宅完成投資占45.2%；辦公樓投資占1.9%，增長6.9%；商業(yè)營業(yè)用房投資占15.1%，增長83.7%；其他投資占27.9%，增長62%。施工房屋面積達210.59萬㎡，其中新開工面積122.73萬㎡，分別較上年增長13.2%和12.9%；竣工商品房面積123.4萬㎡，其中竣工商品房住宅9172套，分別較上年增長23.8%和27.6%，新開發(fā)的住宅小區(qū)更注重人性化、個性化的設計理念，無論是從規(guī)模上、結構上、管理上及售后服務、物業(yè)管理上都上了一個更高的臺階。二) 市場需求預測襄樊的房地產目前處于發(fā)展期，地方政策正在從政策主導市場到市場化轉變。2004年，襄樊市房地產開發(fā)企業(yè)完成土地開發(fā)投資額13.5億元，較上年增長17.3%，完成開發(fā)土地面積78.69萬㎡，增長57.6%。土地開發(fā)投資的增長，為房地產開發(fā)的后續(xù)發(fā)展奠定了相應的基礎?？v觀以上房地產開發(fā)運行呈逐年升溫之勢，需求總體上保持基本平衡，價格漲幅平穩(wěn)，襄樊市房地產投資開發(fā)沒有“過熱”跡象，開發(fā)形勢依然看好。特別是隨著城鎮(zhèn)化水平的不斷提高，住房建設的重點勢必由城市中心區(qū)域向城市邊郊區(qū)域延伸，城市人口不斷增多，將帶來住宅需求量的增加；同時，一批大型項目進駐襄樊、商業(yè)網點的新建和舊城改造將會為房地產行業(yè)的發(fā)展帶來廣闊的空間。三）商品用房和寫字樓預測住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房是房地產市場供給（商品房）的主要構成部分，其中住宅在房地產市場中所占比重最大，商業(yè)營業(yè)用房次之，辦公樓所占比重最小。近年來，湖北商品房供給結構存在以下幾個特點：1、商品房供給結構出現變化，住宅供給平穩(wěn)增長，辦公用房和商業(yè)營業(yè)用房所占比重緩慢下降。2001年，在商品房實際銷售面積中，住宅所占比重由1995年的87.9%增至93.6%，而辦公用房和商業(yè)營業(yè)用房所占比重則由1995年的2.5%和7.1%降至2.1%和3.5%。2、住宅供給結構發(fā)生變化，別墅和高檔公寓所占比例下降，經濟適用房所占比例有所上升。2001年，在商品住宅銷售面積中，經濟適用房所占比例由1995年19%上升到26.4%，而別墅和高檔公寓所占比重由1995年的2.8%降至0.1%。高品位、高質量、環(huán)境優(yōu)雅的商品住宅供給比重逐漸增加邁入新世紀后，人們的居住理念發(fā)生了很大的變化，過去那種追求低價格、大面積的觀念已成為歷史，注重高品質、高質量和居住環(huán)境的樓宇漸漸成為消費者的新寵。湖北房地產開發(fā)商即時適應消費者的這一變化，開發(fā)出了大量品質高、質量高和環(huán)境優(yōu)雅的樓盤。三、建筑物市場供給現狀及預測一)土地資源的供給狀況土地資源的供給狀況決定了房地產開發(fā)的規(guī)模。改革開放以前，土地的使用是通過無償劃拔而取得的，1988年實施新的《土地管理法》后，我國的土地使用權可以依法進行轉讓，從而促進了土地市場的空前發(fā)展。2004年襄樊完成開發(fā)土地面積增長4.6%，土地購置面積增長5.0%，到今年上半年，兩個增速分別增至166.7%和45.1%。二）市場供給狀況襄樊居民現有住房面積在60㎡左右的占23%；住房面積在80㎡左右的占42%；住房面積在120㎡左右的占28%；住房面積在140㎡以上的僅有7％。這些數據說明目前襄樊市房屋居住面積偏低。據調查有41％的家庭嫌目前的住房面積太小，8％的家庭表示最近就會有購房計劃；13％的家庭打算在一年內購房；打算在兩年內購房的家庭則達到了38％。三）市場供給預測襄樊市區(qū)截止2004年底市區(qū)外來人口、市區(qū)缺房戶和市區(qū)人均住宅建筑面積不足10㎡住房家庭仍然很多，據測算該市市區(qū)城市人口到2010年將達到160萬人，為實現國家提出的城市居民人均住宅建筑面積達到小康水平，該市今后每年需新建住宅150萬㎡以上，表明房地產市場需求是相當大的。2005年，襄樊房地產市場將會出現40多棟左右的高層和小高層（見襄樊市高層建筑基本情況），多層小區(qū)主要有：弘盛?三元居、東風春城、星月花園、陽光綠島、錦繡苑、魚粱洲部分小區(qū)等。第四節(jié)、市場營銷方案策劃一) 提高項目定位Product(產品)、Price(價格)、Place(銷售渠道)、Promotion(銷售促進)是市場營銷方案策劃四個基本要素其中產品又是其余三要素的基礎。產品特色是專業(yè)化營銷的重要組成，是使一個公司的產品區(qū)別于其競爭對手并最終贏得客戶的關鍵因素。本項目核心價值是復合（文脈，配套，地段中心，品質，景觀，物業(yè)，發(fā)展）本項目核心價值:復合理論的基本闡述：文脈：依附本項目周邊以襄樊大學為基礎，各類中小學以及教育文化機構的輻射力。彰顯未來生活的品質。配套：本項目所處區(qū)域是一個新興的商圈，短短的幾年內將構成強大而完善的城市配套，現階段以中商為核心的商圈絕對能夠滿足區(qū)域內居民日常生活的各種需求。中心：無論從哪個角度哪個指標來考量，這里無疑是一個城市發(fā)展的中心，一個中心意味著巨大的商機，便利的交通與生活成本。中心意味著巨大的升值潛力。品質：相比競爭對手，本項目品質上的優(yōu)勢尤為突出，比如說建筑技術上的優(yōu)勢、建筑結構的優(yōu)勢、社區(qū)內部景觀的優(yōu)勢等等。景觀：本項目社區(qū)內部建有高達近6000㎡的中心綠化和政府規(guī)劃的臨街綠化帶，周邊還建有襄樊市最大的城市廣場—諸葛亮廣場。物業(yè)：優(yōu)秀的物業(yè)品質需要好的物業(yè)管理公司來保證。本項目由香港知名的物業(yè)管理公司來擔當顧問，價值彰顯無疑。發(fā)展：判斷一個物業(yè)是否值得購買的一個重要標準，而本項目是位于襄樊未來城市核心，發(fā)展的潛力自然是巨大的。上述都能提高本項目的定位。二) 營銷策劃方案1、總體推廣策略方案原則：鎖定目標消費者，整合運用不同的傳播渠道，圍繞核心利益將海潤名都未來生活方式提前以不同的表達形式全面展示，并以互動的感受讓目標群體體悟海潤高尚人文生活，對生命價值的升華意義。遵循交流—交心—認同—認從—從眾的營銷邏輯規(guī)律，創(chuàng)造物有所值，甚至物超所值的心理感知，從而產生興趣，認同景愿和購買行為。具體表達：A、新襄樊新地標，無敵NO.1—創(chuàng)造樓盤在新襄樊住宅的知名度和美譽度；B、九鼎之尊·舍我其誰—賣點挖掘展示樓盤品質，金光大道迎賓路，“T+1”C、聚光效應+轟動效應—利用規(guī)劃超前工程質優(yōu)、進度優(yōu)勢、物業(yè)管理先進模式等幾大服務概念，由明星樓盤的聚光效應續(xù)而引發(fā)轟動效應；D、品牌傳播—提升樓盤品牌，打造海潤名都襄樊城市名片的品質形象，以新聞公關、炒作和廣告宣傳相接合，進行品牌傳播；E、銷售促動推進樓盤去化—進行銷售策劃和銷售策略的運用，通過促銷方案速求市場與消費者峰回路轉一瞬間，無限風光在遠峰或沉舟側畔千帆過，病樹前頭萬木春的人生意境創(chuàng)造熱賣場面，加以十點性的銷售促動提升房源去化率；2、具體推廣策略方案市場在變，人心在變，游戲規(guī)則在變，市場是關鍵，消費者是核心，消費需求是我們工作的出發(fā)點，消費動機是我們工作的中心點。項目傳播定位Slogan“新三民主義”生活主張：即新空間、新人類、新人系+新民權、新民主、新民族3、加強宣傳工作利用廣播、電視、電臺、報紙、網絡等傳播媒體向市場傳遞基本營銷信息。樹立項目獨特品牌形象。通過核心價值訴求放大項目的優(yōu)勢特征。抑制和打擊正面競爭對手。嚴格控制財政預算，注重廣告的實效性?？刂仆茝V節(jié)奏，保證計劃執(zhí)行過程的彈性三)爭取優(yōu)惠政策由于我公司在襄樊市引進上市公司武商集團和中商集團，因此享受高新技術開發(fā)區(qū)在稅收財政、土地、規(guī)費、配套設施的各項優(yōu)惠政策。四) 尋求多種開發(fā)途徑由武漢海潤房地產開發(fā)有限公司獨家開發(fā)。第五章建設條件一、自然狀況一）地理位置及地形概貌襄樊市位于東經110°45′-113°43′,北緯31°14′-32°37′,處于我國地勢第二階梯向第三階梯的過渡地帶，總地勢自西北向東南傾斜，大體可分為西部山地、東部丘陵和中部崗地、平原三個基本地理單元。西部山地包括南漳、?？?、谷城三縣，海拔多在400米以上，面積約8000平方公里，占全市面積的40.6％東部丘陵包括棗陽和宜城東部，海拔為90-250米，面積約束3000平方公里，占全市面積的15.2％，中部崗地、平原包括老河口、襄陽、襄樊城區(qū)、棗陽北部和宜城西部，海拔一般在85-140米之間，面積約8700平方公里。?？祪鹊年P山，海拔2000米，是全市最高的山峰；宜城市內的八角廟，海拔44米，為全市最低點。本項目地處長虹路與春園路交匯處，毗鄰長虹路中商平價購物廣場，四周有長虹路集貿市場、襄樊市婦幼保健醫(yī)院、解放軍477醫(yī)院、三九藥店；學校有襄樊市八中、市三十二中、建昌小學、長漢路小學、逸夫小學、襄樊旅游學校、襄樊學院建化路校區(qū)，還有襄樊最大的休閑廣場—諸葛亮廣場，旁邊有2、10、13、20、25、26、27等公交車，四通八達，非常便利。布局規(guī)劃合理。二）氣象、水文條件襄樊地處中緯帶，屬北亞熱帶季風氣候，冬寒夏署，冬干夏雨，雨熱同期，四季分明。全市年均氣溫一般在15-16℃，無霜期在228-249之間，總趨勢是南長北短。全市年降水量820-1100㎜，其中夏季占400-450㎜襄樊境內河流眾多，共有大小河流649條，其中流域面積在100平方公里以上的河流有50條，多為山區(qū)游蕩性河流，陡漲陡落，分屬漢江和沮漳河兩大河系。漢江及較大的支流唐白河、滾河、小清河、北河、蠻河均屬設防河流。漢江在襄樊境內長195㎞，流經老河口、谷城、宜城3個縣市和襄樊城區(qū)年均過境徑流量388億立方米。二、交通、通訊及水電氣情況一）交通襄樊市處我國內陸腹地中心地帶，得“中”獨厚，區(qū)位優(yōu)勢明顯，“東瞰吳越、南遮湖廣，西帶秦蜀、北通宛洛”，與武漢、鄭州、西安、重慶、成都等大城市等距離均在1000公里以內，交通發(fā)達，自古即為交通要輳。素有“南襄隘道”、“南船北馬”、“七省通衢”之稱。歷為南北通商和文化交流的通道。現已形成漢丹、焦柳、襄渝3條鐵路大動脈交匯于市區(qū)、3條國道公路貫通市區(qū)、公路在境內連成網絡，漢水、南河、唐白河等5條河道全年通航，襄樊和老河口兩座飛機場連接空中走廊，輸油管道橫跨其間的立體交通網絡。是華中、西北、西南“Y”型交通網絡的中心，連接東西南北的重要交通樞紐?！耙粭l漢江、二座機場、三條鐵路、四通八達公路”是襄樊水、陸、空立體交通網絡的真實寫照。穿境而過的漢江屬三級航道，全年可通航500噸級駁船，通長江達東海。市區(qū)內的港口年吞吐量在1500萬噸以上，并建有汽車滾裝專用碼頭，漢江余家湖港口是國家北煤南運的重要中轉站。襄樊機場和老河口機場已開通北京、上海、深圳等十多個航班，襄樊機場二期改擴建工程已經開工，竣工后可達到國家一級通航標準。漢（武漢）丹（丹江口）、焦（焦作）柳（柳州）、襄（襄樊）渝（重慶）三條鐵路在襄樊交匯，是我鐵路運輸八縱八橫網絡中的樞紐之一；襄北鐵路編組站是全國13個特大型編組站之一。316、207國道穿境而過。全市公路通車里程達2萬多公里。襄樊市還是全省高速公路網中心之一，襄（襄樊）十（十堰）、襄（襄樊）荊（荊州）、孝（孝感）襄（襄樊）、襄（襄樊）魏（河南魏集）四條高速公路在襄樊市郊交匯。二）通訊襄樊還是全國重要的通訊樞紐。“九五”期間，襄樊市的通信建設實現歷史性跨越，電信網絡規(guī)模和質量達到省內一流水平，全市信息高速公路雛形基本形成。國家投資建設的武漢—西安、呼和浩特—北海等5條一級光纜干線和漢口—西安—蘭州等4個數字微波空中信道交匯于市內；市內傳輸建成市內環(huán)、外環(huán)兩大環(huán)形傳輸光纜系統(tǒng)，襄樊信息港、N-ISDN以及DDN已廣泛應用和普及。市話容量達40萬門，特別是SDH的建成使用，極大地提高了全市的長途傳輸網絡的安全性和可靠性。三）水、電、氣情況1、市區(qū)五個自來水廠的供水能力：為60.8萬立方米/日，預計遠期供水能力為81.0萬噸/日。已新建余家湖水廠一座。2、油坊崗污水處理廠，新建有魚梁洲和余家湖污水處理廠，預留觀音閣、檀溪污水處理廠。新建火石山日處理250噸和樊城施坡處理400噸生活垃圾的垃圾處理場。

3、新建的襄樊火電廠，裝機總容量133.5萬千瓦。其中火電廠120萬千瓦。遠期擴建襄樊火電廠，新建崔家營水電站，裝機容量達到274萬千瓦。其中襄樊火電廠240萬千瓦。并建成相應的輸變電網絡系統(tǒng)。4、城市發(fā)展無線電視節(jié)目四套，有限電視節(jié)目50套。中波廣播節(jié)目3套，調頻廣播節(jié)目10套。新建襄樊彩電中心，城區(qū)有線電視入戶率達到100%。5、賈家洼氣源廠，日供氣50萬立方米，余家湖第二煤焦廠。日供氣29萬立方米。改擴建襄樊熱電廠、二汽熱電廠、襄東集中供熱中心；新建張灣熱電廠、余家湖熱電廠將使市區(qū)供熱能力達到1456.8噸/小時。

三、場地工程及地質條件一）工程概況該項目位于襄樊市長虹路與春園路交叉口東南側。使用面積為21.15畝，建筑面積約11.6萬㎡，4棟22-24層住宅樓，框架剪力墻結構，樁基礎，設有地下室一層，柱距6-9米，單柱最大荷載約18000-20000KN，其它一般約8000-14000KN，基礎埋深約5米。二）地質條件1、根據區(qū)域地構造分析，場區(qū)處于大地構造南襄拗陷盆地中部，場區(qū)無重大構造帶穿越，無構造運動活動跡象，因此場區(qū)處于穩(wěn)定區(qū)內。上部覆蓋層為第四系全新統(tǒng)（Q4）及更新統(tǒng)（Q3）沖洪積粘性土層及砂、卵礫石土層，厚度40-70米，底部為第三第紫紅色砂質泥巖或泥質粉砂巖等。2、場區(qū)原為綠化區(qū)，距長虹路約30米，地形較平坦，場區(qū)各勘探孔標高在66.40-67.04米之間，最大高差約0.64米，周圍部位地勢略高，其它部位高差約0.3米，地貌部位屬于漢江北岸一級階地中部。3、場區(qū)中下部為卵礫石層，層位穩(wěn)定，強度高，厚度大，地基土處于穩(wěn)定狀態(tài)區(qū)內。4、場區(qū)地類別為二類，根據《中國地震動參數區(qū)劃圖》（GB18306-2001）及抗震設計規(guī)范，該場區(qū)處于抗震有利地段。第六章項目實施方案一、項目規(guī)劃依據《襄樊市開發(fā)區(qū)規(guī)劃管理辦法》二、項目規(guī)劃方案一）詳細規(guī)劃設計總用地面積：21.15畝（14097.9㎡）總建筑面積：116000㎡其中：住宅建筑面積：97966㎡商鋪建筑面積：10549㎡地下室建筑面積：7500㎡綠化面積：10800㎡停車位：150車位容積率：6.4(6.46)綠化率：35.1%建筑密度：32.7%戶數：722套建筑規(guī)劃尺寸：161.4m×89m二）交通規(guī)劃設計地處長虹路、春園路及建華路交匯處，交通便捷。三）環(huán)保設計(l）廢氣設計整體附壁煙囪，采用此裝置可收集小區(qū)廚房廢氣，集中排放，避免各家各戶使用抽油煙機產生的滴油現象，提高廚房煙氣處理效果，改善小區(qū)居住環(huán)境。(2）污水生活污水經A/O法生活污水處理裝置處理后，污水水質可達到《污水綜合排放標準》一級標準。(3）固體廢物在小區(qū)內設立垃圾分類裝置。住戶將生活垃圾分類打包送往指定的垃圾箱，由環(huán)衛(wèi)部門及時清運，統(tǒng)一處理。(4）噪聲本項目居民空調噪聲雖對小區(qū)外環(huán)境影響不大，要求住戶盡量采用低噪聲空調，在小區(qū)各樓房設空調排水口，以免在空調使用時產生鄰里糾紛。(5）光污染由于“海潤名都”商住小區(qū)位于市區(qū)中心區(qū)域，車、人流量大，為防止光污染，建設過程中嚴禁使用玻璃幕墻等反光強度大的裝飾材料。四）服務設施“海潤名都”邀請香港江源物業(yè)屋宇管理有限公司擔任物業(yè)管理顧問。認真執(zhí)行ISO9002質量管理體系。提供專業(yè)級管家服務。完善社區(qū)文化建設。五）夜景燈光設計（略）三、項目實施方案一）獲取土地使用權土地購置合同二）道路工程由于工程三面鄰城市交通主要干道，一面緊鄰襄樊大學，因此工程不需要對道路重新設計。三）街道設施系統(tǒng)處于城市主干道四）給水工程市政供水管網覆蓋該區(qū)域，區(qū)域內供水由市政網供應。五）排水工程區(qū)域內鋪設市政排水管網，為暗溝排放，雨污合流。六）電力工程區(qū)域內電源來自市政供電網，供電保證率高。七）采暖工程根據襄樊市所處地形、地勢的分析，本項目不需要采用采暖工程。八）智能化系統(tǒng)工程寬頻網、紅外線監(jiān)控系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、IC卡一卡通收費系統(tǒng)、每戶設緊急報警按鈕、燃氣泄露感應報警系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、周界防衛(wèi)系統(tǒng)。九）燃氣工程預先安裝燃氣管道，并裝有泄露感應報警系統(tǒng)。十）環(huán)衛(wèi)建設6000㎡的中心園藝景觀，由商業(yè)步行街、小區(qū)入口、海潤廣場、華爾茲廣場和觀景臺組合而成的中軸線貫徹始終。輔助以每單元入戶大堂前的半圓型疊水景觀小品、情人島、徵坡地型和硬質鋪裝，形成錯落有至的小區(qū)景觀帶。長度達160米，寬30米的城市綠化帶，經過改造形成了以休閑、娛樂為主的城市景觀帶。與小區(qū)內部6000㎡的景觀形成內外互補、相輔相成、內外合一的具有獨特氣質的小區(qū)景觀群。十一）住宅布局設計南北間隔近100米，東西無阻隔的半圍合設計，在增大建筑間隔的同時將尊貴的含義無限的放大。二梯四戶、二梯五戶、二梯六戶和11個基本戶型，滿足的是客戶對生活的不同詮釋。剪力墻、異型柱、隱形梁造就居室空間的完整性，無梁無柱，可塑性極高。60公分外飄轉角凸窗，更增加了室內的采光效果。大開間（4.5米），由于采用了大開間的設計手法，使得開間與進深的比值更加的合理。3.0米層高，加大開間的同時增加空間感。十二）公建布局小區(qū)南面有建華路，北面緊鄰長虹路，西面是春園路。第七章項目實施進度安排一、建設進度安排項目于2004年3月開始動工，目前“海潤名都”項目共有A、B、C、D四棟主體工程，A棟主體結構已建至15層，B棟主體結構已建至16層，C、D棟主體結構目前已建至17層。預計2005年11月項目主體封頂，2006年7月開始正式投入營運。二、建設項目分階段的劃分一）2004年需完成工作2004年完成樁基、地下停車庫、五通一平，及部分主體項目和項目規(guī)劃手續(xù)的辦理。二）2005年需完成工作2005年項目主體結構封頂，及部分配套設施的安裝。三）2006年需完成工作2006年7月項目全面完工，并交付使用。第八章環(huán)境影響評估一、環(huán)境現狀一）大氣環(huán)境評價區(qū)域內除TSP超出評價標準外，其它評價因子測值均遠小于標準限值，表明評價區(qū)域大氣環(huán)境尚可。二）地表水環(huán)境襄樊市主要納污水體漢江北支除pH符合評價標準要求外；其他各指標均有超標現象。其中高錳酸鹽指數平、枯水期最大超標倍數分別為0.35倍、1.59倍，BOD5平、枯水期最大超標倍數分別為0.72倍、1.33倍，氨氮枯水期最大超標倍數為1.49倍。表明漢江北支己受到污染。分析其原因是由于漢江北支接納了大量的城市生產生活污水及唐白河和小清河輸送的污水所致。三）聲學環(huán)境從本項目區(qū)邊界噪聲監(jiān)測結果分析：除1＃點外其余各監(jiān)測點晝間和夜間均符合《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》GB3096—932類標準要求。1＃點在城市交通干道30米以內，根據《城市區(qū)域環(huán)境噪聲適用區(qū)劃分技術規(guī)范》可按4類標準考慮，測值符合標準要求；環(huán)境敏感點攘樊學院建華路住宅樓）晝、夜噪聲亦符合評價標準，評價區(qū)域噪聲現狀尚好。二、主要污染物和污染源一）施工期間的污染(l）揚塵(2）施工噪聲二）營運期期間的污染(l）廢氣(2）污水(3）固體廢物(4）噪聲(5）光污染三、污染控制方案一）施工期間的污染控制方案(l）揚塵施工場地道路經常灑水，及時清理漏灑在地上的沙土、水泥，對于進出車輛實施限速，場地出口處設車輛通過刮泥鐵板降低揚塵對周圍環(huán)境影響。(2）施工噪聲施工噪聲經常對產生噪聲設備進行維護，降低施工設備噪聲值，對高噪聲設備嚴禁夜間施工。二）、項目建成后的污染控制方案(l）廢氣設計整體附壁煙囪，根據建設部政策研究所中心廚房衛(wèi)生間技術研究所《住宅廚房衛(wèi)生間變壓式排風道圖集（n型）》，采用PCHll30型廚房變壓式排風道，排風道排口尺寸為600mmx400mm，采用此裝置可收集小區(qū)廚房廢氣，集中排放，避免各家各戶使用抽油煙機產生的滴油現象，提高廚房煙氣處理效果，改善小區(qū)居住環(huán)境。(2）污水生活污水經A/O法生活污水處理裝置處理后，污水水質可達到《污水綜合排放標準》一級標準。(3）固體廢物垃圾分類是目前城市垃圾處理的一種方式，是實現垃圾無害化、減量化、資源化的有效途徑，因此在小區(qū)內設立垃圾分類裝置是必不可少的。住戶應將生活垃圾分類打包送往指定的垃圾箱，由環(huán)衛(wèi)部門及時清運，統(tǒng)一處理。(4）噪聲本項目居民空調噪聲雖對小區(qū)外環(huán)境影響不大，但會影響鄰里之間和睦相處，要求住戶盡量采用低噪聲空調，在小區(qū)各樓房設空調排水口，以免在空調使用時產生鄰里糾紛。(5）光污染由于“海潤名都”商住小區(qū)位于市區(qū)中心區(qū)域，車、人流量大，為防止光污染，建設過程中嚴禁使用玻璃幕墻等反光強度大的裝飾材料。四、結論一）環(huán)境影響評價結論環(huán)境空氣影響評價結論項目施工期揚塵在實施防治措施后在C、D、E穩(wěn)定條件下，均符合評價標準。項目投入運營后，小區(qū)排放燃燒廢氣符合評價標準。二）水環(huán)境影響評價結論建設項目在落實本環(huán)評治理措施后，所排的污水符合《污水綜合排放二、主要污染物和污染源標準》GB8978一19％一級標準要求；污水中總量控制類污染物排放總量亦控制在當地環(huán)保部門下達的總量控制范圍內，所以項目建成后廢水的排放對水環(huán)境的影響是可以接受的。三)固體廢物影響評價結論由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一收集進行綜合處理，對環(huán)境不會造成影響。11.空調噪聲經sm以外距離衰減后，噪聲值符合《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》（GB3096—92)2類區(qū)標準，因此噪聲對周圍環(huán)境影響甚微。11.武漢海潤房地產開發(fā)有限公司“海潤名都”商住小區(qū)建設項目位于我市中心區(qū)域，交通十分便利；購物、就醫(yī)、上學等公用設施齊全；交通、綠化、采光、通風均符合《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》（GB50180—93）有關規(guī)定，居住環(huán)境舒適。四）總量控制結論(l）廢氣：廢氣中的煙塵、50：符合總量控制指標和環(huán)境保護目標要求。(2）污水：采用本報告提出的治理措施，污水中的COD、氨氮符合總量控制指標和環(huán)境保護目標要求。(3）固體廢物：不允許排放。五）總結該項目建設地位于襄樊市高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)內（長虹路中段），項目選址符合城市總體規(guī)劃與環(huán)境保護規(guī)劃。項目建成后具有較好的社會、經濟和環(huán)境效益；項目建成后的廢氣、噪聲防治措施基本可行，擬建的污水處理裝置能滿足小區(qū)所排污水處理的需要，固體廢物處置率為100%，各類污染物可實現達標排放和總量控制要求。綜上所述，只要建設單位嚴格執(zhí)行“三同時”制度，認真落實本報告提出的各項環(huán)保措施，加強環(huán)境管理，從環(huán)境保護的角度來看，該項目按擬定設計規(guī)模建設是可行的。第九章勞動保護和工業(yè)衛(wèi)生一、概述（略）二、防火,防爆（設計圖紙）探測系統(tǒng)監(jiān)控系統(tǒng)探測系統(tǒng)監(jiān)控系統(tǒng)消防通訊保安通訊消防通訊保安通訊消防部門物業(yè)部門消防部門物業(yè)部門消防報警系統(tǒng)保安報警系統(tǒng)消防報警系統(tǒng)保安報警系統(tǒng)消防控制中心保安控制中心消防控制中心保安控制中心總控制室總控制室行政管理信息系統(tǒng)行政管理信息系統(tǒng)行政部門物業(yè)部門行政部門物業(yè)部門三、防電傷,防機械傷,防墜落和其他傷害（略）四、防噪音及防振動（略）五、其它安全措施（略）第十章節(jié)能對策（略）一、設計節(jié)能（略）二、管理節(jié)能（略）第十一章組織機構與經營機制一.項目執(zhí)行單位武漢海潤房地產開發(fā)有限公司二.執(zhí)行單位現狀武漢海潤地產開發(fā)有限公司是以房地產發(fā)展為主業(yè)的公司，公司現有員工45人，其中大專本科以上學歷者有28人，中高級技術職稱者20人。公司成立以來，共開發(fā)建設完成近十幾個各種房地產項目，如武漢武勝路商業(yè)房地產項目、武漢沌口高級公寓小區(qū)等。在未來三年，結合市場的需要，公司將進一步調整經營戰(zhàn)略，有步驟、有計劃、有原則、有策略地實現項目和產品的優(yōu)勝，并以業(yè)務專業(yè)化、經營市場化和管理現代化三方面要素作為保障手段；公司將致力于建立一個湖北地域內的房地產住宅業(yè)務行業(yè)領導者的地位，經營與文化力求走在房地產企業(yè)的最前列，通過創(chuàng)造性地滿足社會需求，從而實現未來幾年持續(xù)保持市場份額10%的經營指標。三、當前組織機構情況董事會董事會總經辦總經辦高管層營銷策劃中心工程管理中心企業(yè)管理中心營銷策劃中心工程管理中心企業(yè)管理中心策劃部財務部設計部工程部總工室裝修部項目拓展部人事行政部培訓部物業(yè)管理部公關部策劃部財務部設計部工程部總工室裝修部項目拓展部人事行政部培訓部物業(yè)管理部公關部銷售部預決算部銷售部預決算部部門層 部門層四、經營組織機構情況（略）第十二章項目投資估算、資金籌措及使用計劃編制依據一、編制依據1、土地購置合同2、銀行借款合同3、工程建筑合同4、市場融資成本預測5、投資單位自籌能力6、建設期市場變化因素二、工程建設其他費用工程建設及其它費用表單位:萬元項目資金備注項目工程建設費19854含建設、配套、土地、設計、規(guī)費等其它費用3550含營運費、利息、不可預見費等合計23404第十三章工程經濟評價一、評價的范圍,依據一）評價的范圍主體工程及附屬配套設施二）評介依據1、武漢海潤房地產開發(fā)有限公司提供的《“海潤名都”可行性研究報告》及其它相關資料。2、襄樊市政府有關房地產開發(fā)的相關政策。3、評估人員現場調查和企業(yè)面談獲取的有關信息資料。4、土地購置合同5、銀行借款合同6、工程建筑合同7、市場融資成本預測8、投資單位自籌能力9、建設期市場變化因素二、評價的目標,指標總投資23404萬元。三、分析,預測基礎數據一）計算期的確定：建設期3年，銷售期5年（含建設期內預售3年）。二）投資估算,資金籌措及使用計劃：1、資金投資估算項目總投資：23404萬元，項目總建筑面積：11.6萬㎡，項目綜合平均成本2018元/㎡。其中：土地費用：1904萬元；設計規(guī)費：300萬元；主體工程建設費：15850萬元；配套設施費：1800萬元；財務費用：2592萬元；營運費用：500萬元；不可預見費用：458萬元。項目總投資估算表單位：萬元序號項目總投資備注1開發(fā)建設投資198541.1土地費用19041.2設計費及各類規(guī)費300其中設計費150萬元1.3主體工程建設費15850按每平米住宅面積1366.38元估算。1.4配套設施費1800含綠化及電梯安裝費2財務費用2592含銀行貸款利息及市場融資費3營運費用5004不可預見費458按開發(fā)建設投資2%估算。5項目總投資23404開發(fā)產品成本估算表單位：萬元序號項目合計高層住宅A座高層住宅B座高層住宅C座高層住宅D座汽車車位商場1數量（㎡）116000245002450024500245007500105492開發(fā)產品成本234044941494149414941149921412.1土地費用19044024024024021251712.2設計規(guī)費3006363636320282.3主體工程建設費158503345334533453345105014202.4配套設施費1800399399399399861182.5財務費用25925485485485481702302.6營運費用50010610610610632442.7不可預見費45878787878161303單位成本（元/㎡）20182017201720172017199920392、資金籌措預計籌措資金：24000萬元。其中：自有資金7800萬元；銀行借款：4800萬元；市場融資：8110萬元；預售房款：3290萬元。資金籌措表資金來源金額（萬元）所占比例（%）自有資金780033銀行借款480020市場融資811034預售房款329013合計240001003、資金使用計劃項目建設投資期內，共需資金24000萬元，使用情況見下表：資金使用計劃表資金投入時間資金使用內容資金金額（萬元）資金來源（萬元）2003年12月—2004年4月購置土地1904自籌2204設計及前期費用3002004年5月—2005年10月主體工程建設12686預售房款2290銀行借款4800自籌55962005年11月—2006年7月主體工程封頂6852市場融資8110預售房款1000配套設施安裝1800不可預見費用458合計項目完工24000自籌7800市場融資8110銀行借款4800預售房款3290四、借款償還能力分析該項目預計5年內償還全部借款，分析見下表：一）還本付息計算單位：萬元序號項目名稱2004年度2005年度2006年度2007年度2008年度合計一流動資金借款1本年借款本金48008110129102本年借款應計利息2641893282639025923本年還本100059106000129104本年付息2641893282639025925本年未償還借款本金累計48001291011910600006本年未償還借款利息累計二償還借款本金及利息的資金來源1售房款20002625560082507925264002未分配利潤（凈利潤）2283559371429138243313其他資金三借款利息支付合計264441376220225922592二）計算結果由此表可以得出項目3年還本付息共計15502萬元。其中還本12910萬元，支付利息2592萬元。五、現金流量分析一）全部投資現金流量預測及計算單位：萬元項目2004年度2005年度2006年度2007年度2008年度合計一、現金流入430099501571092507900471101、售房收入20002650560082507900264002、外部借款48008110129103、自有資金投入230025002000100078002、其它二、現金流出397299509366124647647433991、項目投資3500900065004404234042、銷售費用20018010070506002、銷售稅金及附加13417737355052717613、償還借款本息26418193267366390155023、所得稅11217546170468021324、其它三、凈現金流量32806344-32142533711四、累計凈現金流量3283286672345837113711五、凈現值32805243-241425355692六、累計凈現值3283285571315756925692六、不確定性分析一)盈虧平衡分析該項目中，包括住宅、商鋪、汽車位等，根據測算，總成本為23404萬元。住宅部分：住宅總成本為19764萬元，總建筑面積98000㎡，銷售均價為2300元/㎡，在住宅部分利潤為零情況下，其銷售面積應為19764×10000/2300≈85930㎡；商鋪部分：商鋪總成本2141萬元，總建筑面積10549㎡，銷售均價為8860元/㎡，在商鋪部分利潤為零情況下，其銷售面積應為2141×10000/8860≈2420㎡。二)敏感性分析該項目中，預計總成本為23404萬元。1、住宅部分分析見下表：單位：萬元項目基數銷售單價增加10%單位生產成本增加10%銷售面積增加10%營業(yè)費用增加10%一、主營業(yè)務收入2063422700206342270020634減：主營業(yè)務成本1753917539192931929317539主營業(yè)務稅金及附加12381362123813621238二、主營業(yè)務利潤1857379910320451857加：其他業(yè)務利潤減：營業(yè)費用422422422422464管理費用財務費用-18-18-18-18-18三、營業(yè)利潤14533395-30116411411加：投資收益補貼收入營業(yè)外收入減：營業(yè)外支出四、利潤總額14533395-30116414507利潤總額增長率%0134-12113-3由上表分析可知，當銷售單價增加10%時，住宅項目利潤總額增加134%；當單位生產成本成本增加10%時，住宅項目利潤總額減少121%；當銷售面積增加10%時，住宅項目利潤增加13%；當營業(yè)費用增加10%時，住宅項目利潤總額減少3%。2、地下停車庫部分項目基數銷售單價增加10%單位生產成本增加10%銷售面積增加10%營業(yè)費用增加10%一、主營業(yè)務收入10681175106811751068減：主營業(yè)務成本13341334146714671334主營業(yè)務稅金及附加6471647164二、主營業(yè)務利潤-330-230-463-363-330加：其他業(yè)務利潤減：營業(yè)費用2222222224管理費用財務費用-1-1-1-1-1三、營業(yè)利潤-351-230-484-384-353加：投資收益補貼收入營業(yè)外收入減：營業(yè)外支出四、利潤總額-351-230-484-384-353利潤總額增長率%034-3821-1由上表分析可知，當銷售單價增加10%時，汽車位項目利潤總額增加34%；當單位生產成本增加10%時，汽車位項目利潤總額減少38%；當銷售面積增加10%時，汽車位項目利潤增加21%；當營業(yè)費用增加10%時，汽車位項目利潤總額減少3%。3、商鋪部分項目基數銷售單價增加10%單位生產成本增加10%銷售面積增加10%營業(yè)費用增加10%一、主營業(yè)務收入76288391762883917628減：主營業(yè)務成本16581658182418241658主營業(yè)務稅金及附加459503459503459二、主營業(yè)務利潤55116230534560645511加：其他業(yè)務利潤減：營業(yè)費用156156156156172管理費用財務費用-6-6-6-6-6三、營業(yè)利潤53616080519559145345加：投資收益補貼收入營業(yè)外收入減：營業(yè)外支出四、利潤總額53616080519559145345利潤總額增長率%013-310-0.3由上表分析可知，當銷售單價增加10%時，商鋪項目利潤總額增加13%；當單位生產成本增加10%時，商鋪項目利潤總額減少3%；當銷售面積增加10%時，商鋪項目利潤增加10%；當營業(yè)費用增加10%時，商鋪項目利潤總額減少0.3%。八、財務評價結果綜合上述分析可得出以下認識：一、社會效益,環(huán)境效益綜合評價如果該項目的城市配套設施—城市主題綠化廣場的建設費用能得到政府的進一步支持和優(yōu)惠，并能按既定方案運作，該項目將會有更好的效益。二、結論建議通過對“海潤名都”房地產項目的財務效益評價計算分析，該項目建成后，投資回收期短，財務效益比較好，具有較強的抗風險能力，有能力在近3年內償還全部借款本息，且償還全部本金及利息后，仍有較高的盈利能力，由此得出結論：該項目是可行的。附件：城市總體規(guī)劃圖地理位置圖地塊位置圖規(guī)劃設計方案計委文件項目實施單位營業(yè)執(zhí)照及資格證書編制單位營業(yè)執(zhí)照及資格證書武漢海潤房地產開發(fā)有限公司2004-09-08目錄TOC\o"1-2"\h\u253321總論 1311911.1項目概況 1317891.2建設單位概況 3162241.3項目提出的理由與過程 3311231.4可行性研究報告編制依據 4225921.5可行性研究報告編制原則 426521.6可行性研究范圍 5265791.7結論與建議 665262項目建設背景和必要性 9302042.1項目區(qū)基本狀況 9237942.2項目背景 11327472.3項目建設的必要性 11265903市場分析 14297233.1物流園區(qū)的發(fā)展概況 1479553.2市場供求現狀 1669963.3目標市場定位 17108883.4市場競爭力分析

17160544項目選址和建設條件 1950564.1選址原則 1969314.2項目選址 19544.3場址所在位置現狀 19297334.4建設條件 20123545主要功能和建設規(guī)模 22282555.1主要功能 22281835.2建設規(guī)模及內容 26195696工程建設方案 27137726.1設計依據 27219396.2物流空間布局的要求 27262516.3空間布局原則 2853886.4總體布局 2936766.5工程建設方案 30235856.6給水工程