韜略永濟(jì)市水晶城全案營(yíng)銷策劃報(bào)告（中標(biāo)版）

房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！?2021房地產(chǎn)營(yíng)銷籌劃大全?，QQ：1053527879水晶城全案營(yíng)銷籌劃報(bào)告〔中標(biāo)版〕超越工程本身從一種更高的資源視角下尋求一種更大的價(jià)值販賣目錄第一局部工程市場(chǎng)分析第二局部工程本體分析第三局部工程客群分析第四局部工程定位分析第五局部工程廣告表現(xiàn)第六局部工程策略推廣第七局部媒體整合推廣1、工程位置：2、占地面積：㎡3、總建筑面積：㎡4、總戶數(shù)：戶6、容積率：7、綠地率：30％工程情況概覽對(duì)工程的理解1、在現(xiàn)有地塊條件的根底上，如何最大化的提升工程價(jià)值，快速回籠資金2、在實(shí)現(xiàn)工程價(jià)值的同時(shí)，如何盡可能的降低或躲避風(fēng)險(xiǎn)3、進(jìn)一步開拓提升海納在永濟(jì)的市場(chǎng)影響力1、宏觀市場(chǎng)分析——永濟(jì)2、微觀市場(chǎng)分析——類比工程一、工程市場(chǎng)分析1、宏觀市場(chǎng)分析—永濟(jì)根本概況永濟(jì)古稱蒲坂，史為舜都，地處山西省西南端，晉、秦、豫“黃河金三角〞區(qū)域中心，總面積1221.06平方公里，全市轄7鎮(zhèn)3個(gè)街道，人口43萬(wàn)。1994年１月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)撤縣設(shè)市。永濟(jì)市轄3個(gè)街道、7個(gè)鎮(zhèn)：城西街道、城北街道、城東街道、虞鄉(xiāng)鎮(zhèn)、卿頭鎮(zhèn)、開張鎮(zhèn)、栲栳鎮(zhèn)、蒲州鎮(zhèn)、韓陽(yáng)鎮(zhèn)、張營(yíng)鎮(zhèn)。境內(nèi)古蒲州城瀕臨黃河，古為畿輔重鎮(zhèn)，曾建中都，是古代全國(guó)六大雄城之一。永濟(jì)旅游資源十分豐富，現(xiàn)存文化遺址、寶寺名剎、名人故里、山川名勝多達(dá)140余處，是晉南黃河根祖文化旅游區(qū)的龍頭。永濟(jì)歷代明賢輩出，舜帝、柳宗元、王維、聶夷、楊貴妃、司空?qǐng)D、馬遠(yuǎn)、楊博等堪稱歷代英杰，聲名遠(yuǎn)揚(yáng)。1、宏觀市場(chǎng)分析——永濟(jì)房地產(chǎn)現(xiàn)狀1、目前永濟(jì)房產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)受大氣候影響，呈現(xiàn)穩(wěn)步上升勢(shì)態(tài)，價(jià)格目前處于2230左右，更多購(gòu)房者還是停留在自住的前提下2、目前永濟(jì)土地供給量也很合理，沒有出現(xiàn)過(guò)量供給或者是限制供給，整體來(lái)說(shuō)，整個(gè)永濟(jì)市場(chǎng)都處于正常的良性調(diào)整狀態(tài)，沒有大幅變更。3、根據(jù)永濟(jì)市場(chǎng)購(gòu)房客戶調(diào)查說(shuō)明，更多客戶目標(biāo)鎖定距離市區(qū)較近的中小戶型。高端客戶目前也不輕易下手，觀望居多4、越來(lái)越多的開發(fā)商在永濟(jì)跑馬圈地，競(jìng)爭(zhēng)日益劇烈。工程市場(chǎng)分析—篇章小結(jié)屬于四線城市，經(jīng)濟(jì)開展水平相對(duì)落后，房地產(chǎn)行業(yè)處于開展的初級(jí)階段，居民置業(yè)需求尚未釋放，對(duì)未來(lái)整體市場(chǎng)開展持謹(jǐn)慎樂觀態(tài)度。二、工程本體分析1、核心價(jià)值挖掘2、工程競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析3、SWOT分析1.核心價(jià)值挖掘—區(qū)位工程位于老城中心區(qū)交通主干道大道和食品街的交叉地點(diǎn)，人氣較足，交通興旺。生活及工作的便利使得中心區(qū)和郊區(qū)、新區(qū)相比始終有著許多先天優(yōu)勢(shì)，而目前永濟(jì)市中心區(qū)的新樓盤很少。LOFT1.核心價(jià)值挖掘—

交通2.7公里5.2公里1.8公里永濟(jì)火車站公園工程區(qū)位圖及交通距離〔非直線距離)工程與公園距離0.8公里，步行8分鐘工程與永濟(jì)市政府距離1.8公里，約8分鐘車程工程與永濟(jì)飛機(jī)場(chǎng)距離2.7.公里，約12分鐘車程公交系統(tǒng)本案道路系統(tǒng)河?xùn)|大道、臨風(fēng)線永濟(jì)市政府1.核心價(jià)值挖掘—

配套教育配套：城西中學(xué)、電機(jī)高中、實(shí)驗(yàn)二校

購(gòu)物配套：華聯(lián)超市、電機(jī)購(gòu)物中心、天添泉超市……

休閑娛樂配套：人人家購(gòu)物中心銀行配套：農(nóng)業(yè)開展銀行餐飲酒店配套：海納溫泉酒店醫(yī)療配套：電機(jī)醫(yī)院、市醫(yī)院15主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析——主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手環(huán)伺工程周圍安泰花園本案。。公園天下，造勢(shì)行動(dòng)開始，工程定位中高端公園天下2、工程競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境-區(qū)域競(jìng)品分析核心競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域工程主要宣傳“住的舒服、鬧中取靜、交通便利〞概念，有利于本工程宣傳借勢(shì)；主力競(jìng)爭(zhēng)工程的在售面積約為10萬(wàn)平米。核心競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域戶型以三居、四居為主，面積范圍區(qū)間為三居110-130平米，四居150-190平米。核心競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域的銷售總價(jià)范圍集中在20—40萬(wàn)元/套；項(xiàng)目名稱產(chǎn)品總面積（平米）已開盤面積銷售情況潛在面積開盤時(shí)間起價(jià)均價(jià)主力戶型產(chǎn)品形式〔1〕、多層總的均價(jià)在2196.8元/㎡，小高層均價(jià)在2473.5元/㎡，整體價(jià)格水平不高；〔2〕、購(gòu)房者與購(gòu)置用途根本上都是本地人買來(lái)自住為主，純投資、炒樓成分幾乎不存在；〔3〕、新開樓盤主要以多層住宅社區(qū)為主，小高層物業(yè)接受程度低于多層物業(yè)；〔4〕、所有樓盤商業(yè)局部并非固定回報(bào)型的地產(chǎn)投資產(chǎn)品，一來(lái)不能整體統(tǒng)一招商經(jīng)營(yíng)，二來(lái)購(gòu)置群體局限于自營(yíng)購(gòu)房戶〔由于地段的不成熟，自營(yíng)者選擇在新區(qū)購(gòu)鋪?zhàn)錾獾牧攘葻o(wú)幾〕，因此難以在短期內(nèi)形成良好的商業(yè)氣氛?！?〕、新開樓盤規(guī)模都較大，以社區(qū)型為主。〔6〕、新開樓盤區(qū)域集中度高，因此，除了物業(yè)本身的品質(zhì)外，其他條件根本相同，可比性不強(qiáng)，這也使得價(jià)格成了購(gòu)房者考慮的第一要素。競(jìng)品分析

1、縣城眾多工程以郊區(qū)大盤面貌，用不俗的表現(xiàn)已經(jīng)占據(jù)了主要的供給市場(chǎng)；2、按照目前永濟(jì)市城的人居現(xiàn)狀看，房地產(chǎn)開發(fā)已驚人的過(guò)量，勢(shì)必會(huì)惡化后市的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。這兩個(gè)方面都給位于老城區(qū)中心地段的本案能否立足、如何立足提出了嚴(yán)峻的考驗(yàn)。公司的觀點(diǎn)：1、要成功操作一個(gè)樓盤的規(guī)劃與定位，首先要有深遠(yuǎn)的戰(zhàn)略眼光，善于把握宏觀趨勢(shì)，了解政府意圖，不僅要懂得做工程，更要懂得做市場(chǎng)；2、對(duì)區(qū)域和城市的開展要有深刻的觀察和理解，關(guān)注城市開展以及與其同步增長(zhǎng)的根底功能建設(shè)，學(xué)會(huì)用區(qū)域經(jīng)濟(jì)和城市經(jīng)營(yíng)的眼光來(lái)發(fā)現(xiàn)土地的價(jià)值；3、要有善于整合資源的大手筆，能跳出地產(chǎn)做地產(chǎn)，適度超前地把握與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)同步衍生出來(lái)的多元化需求，盡可能優(yōu)化土地和工程的價(jià)值?；谝陨险J(rèn)識(shí)，結(jié)合永濟(jì)市的開展戰(zhàn)略，并將工程所處區(qū)位納入市府街打通這一新的城市坐標(biāo)中重新考量，我們認(rèn)為，操作本案的成功所在應(yīng)該是：積極挖掘、強(qiáng)化都市中心原有的集約價(jià)值，并將目標(biāo)消費(fèi)群體瞄準(zhǔn)追求生活品質(zhì)及潮流消費(fèi)的現(xiàn)代中產(chǎn)階層和都市精英一族，從而挖掘出本案作為高品質(zhì)住宅工程除了居住之外還能夠用于投資的另一面，以創(chuàng)新的面目最終在競(jìng)爭(zhēng)劇烈的區(qū)域市場(chǎng)樹立起本案的獨(dú)特地位和領(lǐng)導(dǎo)形象。永濟(jì)市房地產(chǎn)市場(chǎng)小結(jié)3、工程SWOT分析LOFT優(yōu)勢(shì)（Strength）S1.項(xiàng)目位于老城中心區(qū)交通主干道大道和食品街的交叉地點(diǎn)，人氣較足，交通發(fā)達(dá)。S2:周邊商業(yè)及居住氣氛濃厚，中小學(xué)校、商場(chǎng)、銀行等生活機(jī)能配套齊備，形成良好的居住氛圍，有利于提高本項(xiàng)目產(chǎn)品的價(jià)值。S3：生活及工作的便利使得中心區(qū)和郊區(qū)、新區(qū)相比始終有著許多先天優(yōu)勢(shì)，而目前永濟(jì)市中心區(qū)的新樓盤很少。劣勢(shì)(Weakness)W1項(xiàng)目周邊既有政府機(jī)關(guān)單位和企事業(yè)單位，也有當(dāng)?shù)鼐用裨缒甑淖越ㄗ≌?，環(huán)境總的來(lái)說(shuō)比較嘈雜，周圍建筑普遍形象陳舊，無(wú)形中會(huì)弱化本項(xiàng)目的檔次和品位。W2直接臨街：小區(qū)臨路，噪音污染較大，項(xiàng)目居住感，私密性不強(qiáng)W3永濟(jì)市政府現(xiàn)在仍大力支持縣城新區(qū)和大盤小區(qū)的開發(fā)，也會(huì)分散客戶投資中心區(qū)的注意力。機(jī)會(huì)(Opportunity)A、5.永濟(jì)市的房地產(chǎn)產(chǎn)品還不夠細(xì)分，基本上以多層小區(qū)為主，高層建筑、小戶型和酒店式公寓幾乎處于空白狀態(tài)，價(jià)格有較大的彈性，在永濟(jì)市還有良好的投資空間，但需要良性的引導(dǎo)。B、升值潛力大SO策略在宣傳與推廣中強(qiáng)調(diào)地段的優(yōu)越和配套便利，以及未來(lái)區(qū)域的發(fā)展?jié)摿?，因?shì)利導(dǎo)提升項(xiàng)目關(guān)注度。WO策略1、提升物業(yè)水平，結(jié)合產(chǎn)品的稀缺性，提高吸引力2、小戶型物業(yè)的自身優(yōu)勢(shì)和特殊投資價(jià)值威脅(Threat)A、1.永濟(jì)市經(jīng)濟(jì)總量還不夠大，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對(duì)緩慢，經(jīng)濟(jì)外向度仍不高，使得城區(qū)房產(chǎn)對(duì)區(qū)域外的投資者吸引力不夠。C、是本項(xiàng)目的直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手ST策略A、拼搶時(shí)間，不在同一個(gè)時(shí)間段進(jìn)行拼殺；B、利用自身優(yōu)勢(shì)創(chuàng)新概念和營(yíng)銷手段，綜合所有有利條件突出重圍擴(kuò)大市場(chǎng)份額。WT策略A、擬定合理價(jià)格和競(jìng)爭(zhēng)策略，以自身產(chǎn)品沖擊力征服人心，同時(shí)利用自己所有商鋪，進(jìn)行業(yè)態(tài)組合，改善配套。B、線下體驗(yàn)營(yíng)銷活動(dòng)，培育市場(chǎng)。1.如何在郊區(qū)大盤的劇烈競(jìng)爭(zhēng)中突圍？2.如何突破本錢與售價(jià)矛盾，提升附加值？3.在供大于求、高同質(zhì)化市場(chǎng)環(huán)境中如何產(chǎn)品創(chuàng)新，走差異化？4.消費(fèi)市場(chǎng)能否支撐物業(yè)定位及銷售去化？與工程休戚相關(guān)的問(wèn)題探討

永濟(jì)市城目前的建成區(qū)呈狹長(zhǎng)型，受規(guī)劃的局限，中心區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)受到很大制約。從近幾年開始，永濟(jì)市城房地產(chǎn)的開展重點(diǎn)已從繁華成熟的中心地帶轉(zhuǎn)移到新的郊區(qū)〔開發(fā)區(qū)一帶實(shí)質(zhì)上目前也表現(xiàn)為郊區(qū)〕，以公園天下、御苑等為主力代表的郊區(qū)化住宅占領(lǐng)了主要市場(chǎng)，相對(duì)低廉的價(jià)格和隨后緊跟的交通配套，對(duì)首次置業(yè)的客戶成為致命的誘惑，使許多年輕置業(yè)者開始放棄在城市中央居住的意愿。郊區(qū)化引導(dǎo)了一種健康、自然的現(xiàn)代居住時(shí)尚，其所倡導(dǎo)也即最具影響力的，當(dāng)屬其對(duì)自然與環(huán)境的推崇，用陽(yáng)光、空氣、水流、草地等，去引發(fā)人們心中對(duì)美好環(huán)境、生態(tài)生活的向往與熱愛，而且也在一定程度上推動(dòng)了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的開展。從永濟(jì)市城房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)看，盡管目前沒有與本案類似的物業(yè)，但如何引導(dǎo)目標(biāo)客戶在郊區(qū)大盤的包圍中認(rèn)可高層并重新認(rèn)可都市中心區(qū)，將是本案得以立足的核心所在。1.如何在郊區(qū)大盤的劇烈競(jìng)爭(zhēng)中突圍？與工程休戚相關(guān)的問(wèn)題探討

永濟(jì)市城近幾年房地產(chǎn)過(guò)量開發(fā)，引發(fā)的許多后續(xù)問(wèn)題，包括空置率的消化、新的商住氣氛的形成，在3-5年內(nèi)都不容樂觀，因此，在未來(lái)數(shù)年內(nèi)，真正的商住熱點(diǎn)還是應(yīng)該在中心區(qū)。隨著永濟(jì)市政府的規(guī)劃，市府街打通工程，未來(lái)幾年中中心區(qū)也有望得到改造和提升，本案所在地帶也完全有可能突破并煥發(fā)新的形象，因此，在這樣一個(gè)城市目前傳統(tǒng)的商圈附近的繁華中心，這樣一塊稀缺居住功能的地塊，我們有必要考慮：什么人會(huì)選擇這里的生活？怎樣才能盡量大地發(fā)揮地塊價(jià)值？2.如何突破本錢與售價(jià)矛盾，提升附加值？與工程休戚相關(guān)的問(wèn)題探討

目前的永濟(jì)市房地產(chǎn)市場(chǎng)，以居住概念為主的郊區(qū)大盤市場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)主導(dǎo)，使得投資概念的市場(chǎng)響應(yīng)越來(lái)越弱〔當(dāng)然還要考慮國(guó)家宏觀調(diào)控的政策大背景〕，當(dāng)購(gòu)房目的從投資轉(zhuǎn)到居住的時(shí)候，小戶型的需求是否已被降低到最低水準(zhǔn)？永濟(jì)市城的房地產(chǎn)目前顯然已經(jīng)供大與求，眾多大盤也已出現(xiàn)了高度的同質(zhì)化。從我們的實(shí)地調(diào)查與走訪中了解到，小戶型的市場(chǎng)去化根本上都比較理想，在一個(gè)已不缺乏居住供給的惡劣競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中，從置業(yè)理念、投資取向、功能創(chuàng)新、配套管理等等中尋求出路，擺脫與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手常規(guī)層面的競(jìng)爭(zhēng)，當(dāng)然是本案差異化的選擇之道。3.在供大于求、高同質(zhì)化市場(chǎng)環(huán)境中如何產(chǎn)品創(chuàng)新，走差異化？與工程休戚相關(guān)的問(wèn)題探討

隨著住房制度改革及房地產(chǎn)開發(fā)的不斷深入，購(gòu)房市場(chǎng)越來(lái)越大，除換房、投資的有錢一族外，更多的普通百姓、外地來(lái)的置業(yè)者，紛紛參加了購(gòu)房大軍之列。從需求角度上看，他們中的大局部人沒有承受大戶型的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，從供給的角度上看，永濟(jì)市小戶型市場(chǎng)比例太小，無(wú)法滿足市場(chǎng)需求，已有樓盤中的小戶型多那么半年，少那么一兩個(gè)月便銷售一空，創(chuàng)下業(yè)界的神話。市場(chǎng)的細(xì)分導(dǎo)致了小戶型火爆，而且這種火爆仍存擴(kuò)張升溫之態(tài)。4.消費(fèi)市場(chǎng)能否支撐物業(yè)定位及銷售去化？與工程休戚相關(guān)的問(wèn)題探討

此外，城鎮(zhèn)化建設(shè)的步伐加快，周邊近郊越來(lái)越多的人口涌進(jìn)城市，也為小戶型的市場(chǎng)增加了需求。房改政策的出臺(tái)，也導(dǎo)致許許多多的普通人特別是普通公務(wù)員階層都不得不自己花錢買房，小戶型有它自身的優(yōu)勢(shì)，從而在一定程度上滿足了這些人的需要。食品街做小生意及周邊商場(chǎng)、企事業(yè)單位職工都有為了工作需要，也需要就近居住。與工程休戚相關(guān)的問(wèn)題探討挑戰(zhàn)產(chǎn)品創(chuàng)新以可預(yù)期的成交量和成交速度為考量；迅速有效的找準(zhǔn)市場(chǎng)、占領(lǐng)市場(chǎng)并完成銷售目標(biāo)；創(chuàng)造永濟(jì)市市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)品牌和創(chuàng)新地產(chǎn)概念。1、確定工程定位的出發(fā)點(diǎn)：〔1〕高層物業(yè)的開展趨勢(shì)與存在價(jià)值〔2〕重新認(rèn)識(shí)都市中心區(qū)物業(yè)的價(jià)值〔3〕小戶型物業(yè)的自身優(yōu)勢(shì)和特殊投資價(jià)值〔4〕物業(yè)的高檔配套和隱性配套2、找出“LOFT工程〞的市場(chǎng)時(shí)機(jī)點(diǎn)：挑戰(zhàn)挑戰(zhàn)

隨著房地產(chǎn)的開展以及未來(lái)土地供給量的匱乏，小高層、高層建筑將呈現(xiàn)越來(lái)越多的開展趨勢(shì)，同時(shí)，小高層也將是隨著城市的經(jīng)濟(jì)開展一步一步占據(jù)市場(chǎng)的主流的，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，在一個(gè)不斷開展的城市中，高昂的土地價(jià)格所能支撐的住宅物業(yè)只有高層這一種，在成熟的中心區(qū)，這一趨勢(shì)更加明顯。隨著經(jīng)濟(jì)的開展和購(gòu)置力的提高，選擇小高層物業(yè)的尊榮感與品位更非多層物業(yè)、高層可比。在永濟(jì)市城西，本案將是當(dāng)之無(wú)愧的地標(biāo)性的城市新貴物業(yè)?！?〕小高層物業(yè)的開展趨勢(shì)與存在價(jià)值挑戰(zhàn)

我們必須重新認(rèn)識(shí)都市的本來(lái)定義，都市因人的聚居而成，關(guān)心人、為人效勞是都市中心區(qū)的根本任務(wù)，都市中心區(qū)坐享豐富的城市配套、交通、交往場(chǎng)所等都市公共資源，將居住、工作、購(gòu)物、休閑等功能結(jié)合在一起，可以提供一種方便、快捷、先進(jìn)、高質(zhì)量的生活方式，在都市中心區(qū)，對(duì)人的需求、人的活動(dòng)場(chǎng)所的滿足是第一位的。相比之下，近郊樓盤除了明顯的環(huán)境氣氛和價(jià)格優(yōu)勢(shì)外，在物業(yè)管理、日常生活本錢、租金和升值回報(bào)等方面都遠(yuǎn)遜于都市中心樓盤。都市中心樓盤價(jià)格高，但升值有保障，更重要的是，在節(jié)省生活本錢、時(shí)間和精力投入，甚至提高個(gè)人開展和人際交往本錢等方面有明顯的價(jià)值，這些價(jià)值雖不如郊區(qū)化樓盤價(jià)值那么外在，但這些價(jià)值對(duì)個(gè)人、對(duì)滿足人們從簡(jiǎn)單的居住到社會(huì)交往、自我開展等各層次的需求有更深刻的意義?！?〕重新認(rèn)識(shí)都市中心區(qū)物業(yè)的價(jià)值挑戰(zhàn)置業(yè)總價(jià)低，首付、月供少：普通戶型的城市住宅由于總價(jià)高，往往使普通百姓感到高不可攀。而小戶型雖然單價(jià)不低，但由于面積小而很好地控制了總價(jià)，成為很多家庭的選擇。投資回報(bào)率高：小戶型的客戶根本可以分為投資型與自住型兩類。對(duì)于投資型客戶來(lái)說(shuō)，最關(guān)心的就是投資回報(bào)率，由于小戶型可以用較低的投入獲得相對(duì)高的投資回報(bào)，往往易受投資者青睞。對(duì)于自住型客戶來(lái)說(shuō)，小戶型也只是一個(gè)過(guò)渡性產(chǎn)品，在假設(shè)干年后，有了更大、更舒適的房子后，小戶型可租可售，所以他們也非常關(guān)心小戶型的投資回報(bào)率。此外，現(xiàn)代人對(duì)“微型〞的東西情有獨(dú)鐘，小戶型由于空間狹小，私密性較強(qiáng)，2人世界、親密接觸，沒有那種空蕩蕩的感覺，而且既易于對(duì)小環(huán)境進(jìn)行布置和美化，又可減少大筆裝修投入?！?〕小戶型物業(yè)的自身優(yōu)勢(shì)和特殊投資價(jià)值挑戰(zhàn)小高層住宅同樣需要高檔次的配套來(lái)滿足消費(fèi)者生活工作便利和娛樂休閑的需求。會(huì)所：會(huì)所一般帶有特殊身份認(rèn)同的私密色彩，能夠營(yíng)造都市方便快捷的生活方式，是本案業(yè)主的第二客廳，更是表達(dá)都市生活最直接的舞臺(tái)。本案可以在凸地建會(huì)所之外，也可設(shè)立空中花園和會(huì)所，營(yíng)造具備足夠賣點(diǎn)的“會(huì)所〞概念。泛會(huì)所：除了會(huì)所以外，由于本案所處的傳統(tǒng)繁華中心的良好位置，周邊5分鐘步行交通圈內(nèi)有食品步行街等配套，能夠滿足業(yè)主購(gòu)物、理財(cái)、休閑、健身、娛樂、餐飲等多方位需求，總之，這些功能性配套設(shè)施的存在和完善無(wú)形中提升了本案的形象、檔次和品位，會(huì)所不能提供的功能也根本上能夠得到補(bǔ)充?！?〕物業(yè)的高檔配套和隱性配套挑戰(zhàn)----另一種選擇國(guó)內(nèi)酒店業(yè)開展的兩極分化：在酒店行業(yè)中，高星級(jí)酒店必須在餐飲、娛樂、商場(chǎng)、交通等方面投入大量的人力、物力和財(cái)力，但這些眾多的酒店配套效勞及設(shè)施卻大多不賺錢，甚至虧本；而低星級(jí)的酒店及便利型酒店〔包括招待所、旅社〕也大多因?yàn)榻?jīng)營(yíng)不善而缺少資金改善自身軟硬件。因此，經(jīng)濟(jì)型酒店能夠在二者之間獲得開展空間，對(duì)廣闊的被豪華酒店拒絕但又卻步于招待所的酒店消費(fèi)群體來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)型酒店是他們最好的選擇。經(jīng)濟(jì)型酒店業(yè)在大中城市的空前開展：經(jīng)濟(jì)型酒店作為一個(gè)新的業(yè)態(tài)，投資相對(duì)較少、市場(chǎng)需求卻非常大，近年來(lái)在我國(guó)各大中城市都開展迅速，正處于一個(gè)良好的開展期，被各種資本所看好，各連鎖品牌也加大擴(kuò)張力度，據(jù)國(guó)家旅游局對(duì)2021年的調(diào)查結(jié)果，09年我國(guó)經(jīng)濟(jì)型酒店平均年增長(zhǎng)率已超過(guò)了20%，良好的開展態(tài)勢(shì)由此可見。永濟(jì)市的實(shí)際市場(chǎng)需求：永濟(jì)市市是開展中的內(nèi)地二線城市，決定了在該地的酒店消費(fèi)群體中，高檔消費(fèi)群體還相當(dāng)有限，主要是以公務(wù)消費(fèi)與高級(jí)商務(wù)消費(fèi)為主，而低端酒店和旅社又顯然不符合時(shí)代開展需求。放眼永濟(jì)市市的實(shí)際市場(chǎng)需求，追求舒適快捷，不求豪華浪費(fèi)的酒店消費(fèi)群體是主流，而目前永濟(jì)市的經(jīng)濟(jì)型酒店還剛剛興起，特別是缺少管理標(biāo)準(zhǔn)化的經(jīng)濟(jì)型酒店和品牌經(jīng)濟(jì)型酒店，因此，本案的生存和開展空間都非常樂觀?！?〕經(jīng)濟(jì)型酒店的市場(chǎng)時(shí)機(jī)四、工程定位分析1、工程顛覆與創(chuàng)新2、工程形象定位3、工程功能定位4、工程推廣語(yǔ)5、工程推廣文案〔一〕規(guī)劃創(chuàng)新總體思路惟有創(chuàng)新規(guī)劃，才能跳出固有束縛用建筑規(guī)劃凸顯工程賣點(diǎn)及優(yōu)勢(shì)將創(chuàng)新思維和先進(jìn)理念引入工程{A、變身}打造都市精英會(huì)所、名流行宮，變小面積住宅為酒店式公寓{B、變性}大膽定位、凸顯個(gè)性、做LOFT{C、變幻}酒店式效勞、低總價(jià)高產(chǎn)出、個(gè)性配套、雙會(huì)所、雙空間等創(chuàng)新概念支撐產(chǎn)品差異化制勝之路工程的顛覆與創(chuàng)新結(jié)論：裙樓走大型商場(chǎng)產(chǎn)權(quán)小鋪路線是死胡同！〔二〕顛覆1-2層商場(chǎng)定位的理由：1、工程自身立地條件的缺乏〔占地僅4畝多，單層商業(yè)不到1000平米，加上電梯筒、扶梯、消防樓梯及地下車庫(kù)入口影響，難以形成商業(yè)環(huán)流，商業(yè)動(dòng)線不連貫不順暢；同時(shí)通車位嚴(yán)重缺乏。〕2、縣城商業(yè)格局成型，商場(chǎng)定位差異化路線難突破；3、如此局促的商場(chǎng)，2層商業(yè)人流到達(dá)度極弱，成為開發(fā)商揮之不去的雞肋；4、永濟(jì)市市空間距離及成熟商圈對(duì)本地購(gòu)置力形成的阻力；5、本地商鋪市場(chǎng)的巨大空置率與縣城有限購(gòu)置力影響商鋪去化；6、產(chǎn)權(quán)式商鋪的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)瓶頸難以突破；7、經(jīng)營(yíng)主體的引入及回租帶給開發(fā)商的巨大風(fēng)險(xiǎn)；8、產(chǎn)權(quán)小鋪回租履約問(wèn)題頻爆引發(fā)市場(chǎng)空前重視開發(fā)商履約擔(dān)保；9、獨(dú)立沿街外鋪易于銷售去化；工程的顛覆與創(chuàng)新1、戶型平平，插花樓的環(huán)境弱勢(shì)相對(duì)放大；2、競(jìng)爭(zhēng)劇烈，無(wú)法凸現(xiàn)差異化優(yōu)勢(shì)；3、市場(chǎng)集中放量，高本錢弱化價(jià)格市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；4、可替代性強(qiáng)，難以鎖定特定客群；〔三〕顛覆普通住宅的理由：結(jié)論：主樓走普通套型住宅沒有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力！工程的顛覆與創(chuàng)新〔四〕工程創(chuàng)新規(guī)劃建議：〔1〕除了位于主樓中央的電梯筒外，在主樓電梯口增設(shè)一個(gè)觀光電梯，解決挑空景觀中庭的垂直交通，一層觀光電梯間內(nèi)墻設(shè)燈箱,彌補(bǔ)一層暗室弱勢(shì)；〔2〕為提升可售面，將原西北側(cè)凸出地塊做單獨(dú)樓棟，西側(cè)。一層層高做到5.8米，做精裝入戶大堂，大堂設(shè)在負(fù)一層并一層〔3〕凸出地塊所蓋樓棟，隔層做會(huì)所。會(huì)所布置咖啡廳、棋牌室、自助廚房、瑜伽室等工程的顛覆與創(chuàng)新綜合定位平層+酒店式公寓(LOFT)〔平層和酒店式公寓均為小戶型〕〔一〕、產(chǎn)品定位平層LOFT復(fù)式綜合定位經(jīng)濟(jì)型酒店〔一〕、產(chǎn)品定位快捷式經(jīng)濟(jì)型酒店〔1〕經(jīng)濟(jì)型酒店銷售方面：借殼包裝回租，三年或五年回租，回報(bào)率6、7、8%或6、7、8、8、8%，期滿年后加價(jià)10%回購(gòu)或續(xù)簽；經(jīng)營(yíng)方面：與本案的檔次相匹配，可引入國(guó)內(nèi)知名品牌如家、錦江之星、如家等專業(yè)連鎖酒店經(jīng)營(yíng)管理公司負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理〔2〕酒店式公寓銷售方面：自住戶買斷自??；投資戶用于租賃。經(jīng)營(yíng)方面：由本案外聘或自行組建的物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理，除常規(guī)物業(yè)效勞外，也對(duì)酒店式公寓提供租賃效勞，可按月度出租賺取收益。對(duì)于自住業(yè)主，那么可供VIP效勞，酒店式公寓的附加值也能借此得到進(jìn)一步提升。〔四〕操作模式設(shè)想綜合定位永濟(jì)首席城市小公館水晶城永濟(jì)首席城市小公館

城市BOX永濟(jì)首席都市小公館星座ME時(shí)代LOFT特區(qū)水晶城i生活時(shí)代永濟(jì)首席都市小公館永濟(jì)首席都市小公館永濟(jì)首席都市小公館永濟(jì)首席都市小公館永濟(jì)首席都市小公館

未來(lái)尚層巧克力公寓后現(xiàn)代城永濟(jì)首席都市小公館尚層空間永濟(jì)首席都市小公館永濟(jì)首席都市小公館永濟(jì)首席都市小公館永濟(jì)首席都市小公館永濟(jì)首席都市小公館QQ自由城MINI立方體目標(biāo)客群定位及描述都市守望者他們是現(xiàn)代都市中被稱為精英的一群，熱愛城市，需要城市，有生氣，有活力，一般都有令人羨慕的職業(yè)和工作，事業(yè)有成，小有積蓄，那種有一點(diǎn)機(jī)械但富有挑戰(zhàn)性的生活是他們的摯愛，也許現(xiàn)在還不能用成功形容他們，但他們的未來(lái)不可估量。為了經(jīng)營(yíng)他們的成功人生，那種能夠提供最平安安保及實(shí)惠便利效勞的城市驛站是他們的最愛。可以居住、可以投資、可以?shī)蕵?、可以逍遙、可以放松、更可以奔放，正是為他們量身打造的都市會(huì)所、都市行宮，對(duì)他們來(lái)說(shuō)，都市中心在節(jié)省生活本錢、時(shí)間和精力投入，甚至提高個(gè)人開展和人際交往本錢等方面都有明顯的價(jià)值，這些價(jià)值對(duì)個(gè)人、對(duì)滿足他們從簡(jiǎn)單的居住到社會(huì)交往、自我開展等各層次的需求都有更深刻的意義，因此，他們不但離不開都市，而且從某個(gè)層面來(lái)說(shuō)，他們就是都市生活的形象代言人。主要為中青年階層，具有一定知識(shí)素質(zhì)和水平，思維活潑，創(chuàng)新意識(shí)較強(qiáng)；處在事業(yè)開展期，工作生活圈子以都市為主要活動(dòng)地帶，甚至工作與生活空間不分開；生活方式較現(xiàn)代，追求時(shí)尚、交際頻繁，活動(dòng)較多，信息靈通，注重效率和本錢；不追求外表的居住面積數(shù)量，而要求真實(shí)的居住質(zhì)量，講求精致、平安和便利；有一定投資意識(shí)，置業(yè)時(shí)兼顧居住和投資兩種需求?？蛻籼卣髅枋鲋行」ど唐髽I(yè)主；自由職業(yè)者和SOHO一族；在外創(chuàng)業(yè)回鄉(xiāng)投資及買房居住者；郊縣富裕戶；外來(lái)企業(yè)中高階層，以商務(wù)人員、管理人員、技術(shù)人員為主；經(jīng)常往返兩地的商務(wù)人員；投資者〔其中：投資經(jīng)濟(jì)型酒店的一般為專業(yè)投資者，依托酒店產(chǎn)生巨大回報(bào)〕；其他，如子女就學(xué)型，金屋藏嬌型等。主要客戶群體：工程賣點(diǎn)初步提煉給你一個(gè)五星級(jí)的私人空間；一分鐘切換繁華與寧?kù)o頤養(yǎng)身心的私人空間，名流至尊的私密保證；獨(dú)特前衛(wèi)的投資途徑，不可低估的市場(chǎng)升值潛力；住宅暴露一切，比方：身份開創(chuàng)永濟(jì)市城西全新工作生活方式。工程顯性及隱性大價(jià)值挖掘1、廣闊在外創(chuàng)業(yè)群體回鄉(xiāng)置業(yè)消費(fèi)及實(shí)際居住需求；2、放眼永濟(jì)市市區(qū)的小戶型自住實(shí)際需求；3、小戶型〔酒店式〕公寓的低投資門檻4、經(jīng)濟(jì)型酒店商業(yè)魅力凸顯；5、固定回報(bào)型地產(chǎn)投資產(chǎn)品少，有時(shí)機(jī)點(diǎn)。6、產(chǎn)品創(chuàng)新及實(shí)用性突破對(duì)消費(fèi)者的吸引；工程顯性及隱性大價(jià)值挖掘整個(gè)永濟(jì)市地區(qū)勞務(wù)輸出人士較多，在他們出外創(chuàng)業(yè)有成后，就產(chǎn)生出在家鄉(xiāng)置業(yè)投資的需求。在實(shí)際居住方面，他們一般著眼于城市戶口、子女就學(xué)、工作便利和臨時(shí)居所等需求，加上一般購(gòu)置力還相對(duì)有限，小戶型正是理想選擇。在投資方面，這些創(chuàng)業(yè)群體因?yàn)榱鲃?dòng)性大，不少人實(shí)際居住需求有限，可用于租賃投資獲取收益，統(tǒng)一的酒店式管理正好為他們解決了找租賃客的麻煩，并能保障一定的回報(bào)率。1、廣闊在外創(chuàng)業(yè)群體回鄉(xiāng)置業(yè)消費(fèi)及實(shí)際居住需求；在永濟(jì)市食品小吃街撤除，市府路打通后，本案良好的性價(jià)比和交通便利性可以吸引永濟(jì)市市的一些目標(biāo)群體。對(duì)許多上班族和單身族來(lái)說(shuō)，小戶型能夠?yàn)樗麄兊墓ぷ骱蜕顜?lái)很多實(shí)際便利，即使有財(cái)力也沒必要買大戶型；對(duì)那些經(jīng)濟(jì)實(shí)力不太雄厚的一次置業(yè)者來(lái)說(shuō)，只要改變“一步到位買大房〞的觀念，小戶型可能是第一選擇。2、放眼永濟(jì)市市區(qū)的小戶型自住實(shí)際需求；工程顯性及隱性大價(jià)值挖掘

小戶型有效控制了總價(jià)，又適應(yīng)了廣闊的市場(chǎng)居住、消費(fèi)、投資需求，在專業(yè)酒店管理公司打理下，其投資回報(bào)率、出租率和租金穩(wěn)定性均有較好的保障，對(duì)經(jīng)濟(jì)實(shí)力不是很雄厚但有一定投資眼光的人來(lái)說(shuō)，投資門檻較低，是一種理想的投資產(chǎn)品。3、小戶型〔酒店式〕公寓的低投資門檻經(jīng)濟(jì)型酒店投資相對(duì)較少，市場(chǎng)需求卻非常大，業(yè)內(nèi)人士透露，運(yùn)營(yíng)正常的經(jīng)濟(jì)型酒店一般年投資收益率在15%左右，租賃工程的投資回收期一般為5—7年，新建工程的投資回收期在8—10年左右，而高星級(jí)酒店的投資回收期一般都在30年以上，比照之下，經(jīng)濟(jì)型酒店的商業(yè)魅力非同一般。4、經(jīng)濟(jì)型酒店商業(yè)魅力凸顯；工程顯性及隱性大價(jià)值挖掘

在目前的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，相對(duì)住宅、普通公寓、商鋪、寫字樓等回報(bào)型投資地產(chǎn)產(chǎn)品，小戶型的產(chǎn)權(quán)式酒店和酒店式公寓以其低總價(jià)、經(jīng)營(yíng)有保障、市場(chǎng)需求大、升值潛力大、容易轉(zhuǎn)手變現(xiàn)等諸多優(yōu)勢(shì)一枝獨(dú)秀。5、固定回報(bào)型地產(chǎn)投資產(chǎn)品少，有時(shí)機(jī)點(diǎn)。6、產(chǎn)品創(chuàng)新及實(shí)用性突破對(duì)消費(fèi)者的吸引；本案產(chǎn)品在永濟(jì)市市場(chǎng)有著較為明朗的市場(chǎng)前景，同時(shí)，本案在會(huì)所、雙空間〔復(fù)式〕、景觀中庭及觀光電梯等各方面的創(chuàng)新表現(xiàn)均有較大特色，對(duì)工程自身和業(yè)主、消費(fèi)者也有很強(qiáng)的實(shí)用價(jià)值，不但突破工程自身用地的一些缺乏，而且提升了本案的功能和品位，足以在未來(lái)的同類產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)中形成差異化優(yōu)勢(shì)，當(dāng)然也提升了對(duì)消費(fèi)者的吸引力。工程規(guī)劃方案建議占地面積：㎡總建筑面積：㎡一層：㎡密度：%容積率：總層數(shù)：層總高度：米各層高度：一層：5.8米二、三、四、五層：3.3米奇數(shù)層：〔一〕根本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)1、從建筑本身來(lái)說(shuō)，是通過(guò)建筑風(fēng)格來(lái)取得兩種效果：一是美觀，二是識(shí)別〔如同CI設(shè)計(jì)〕從市場(chǎng)的角度來(lái)講，良好的建筑風(fēng)格對(duì)樓盤促銷是有積極意義的，也是樓盤推廣的賣點(diǎn)之一。對(duì)目標(biāo)客戶來(lái)說(shuō)，有風(fēng)格的建筑能獲得他們的認(rèn)同，引致精神上的愉悅。特別是針對(duì)特定消費(fèi)對(duì)象的樓盤，更要在風(fēng)格上與目標(biāo)客戶的心理特征相符建筑風(fēng)格建議產(chǎn)品立面選擇2、小戶型樓盤設(shè)計(jì)都比較追求時(shí)尚、新穎的外形和立面，這是一個(gè)潮流，與此同時(shí)，實(shí)用、環(huán)保也受到越來(lái)越多的關(guān)注。在目前的技術(shù)條件下什么樣的外形都能設(shè)計(jì)，關(guān)鍵是如何滿足房子的實(shí)用性要求，即使是一些帶弧形、帶邊角的地方也可以通過(guò)設(shè)計(jì)創(chuàng)新來(lái)增加小戶型的舒適度；而在立面上那么更注重新材料的使用或材料的創(chuàng)新用法。3、外立面的細(xì)節(jié)處理上一定要有創(chuàng)新的手法，到達(dá)時(shí)尚、高雅、精致的定位。通過(guò)立面的再設(shè)計(jì)將原來(lái)裸露的空調(diào)機(jī)位全部用金屬打孔鋼板整體屏蔽，外立面看不到任何一部空調(diào)室外機(jī)，金屬鋼板經(jīng)過(guò)打孔處理，成為半透明、可呼吸的立面材料，使建筑立面即年輕又極富個(gè)性。新設(shè)備人類的疾病大多與室內(nèi)環(huán)境污染有直接關(guān)系，采用分戶分置換氣新風(fēng)系統(tǒng)，在傳統(tǒng)戶式中央空調(diào)系統(tǒng)上，外加分戶獨(dú)立可調(diào)控新風(fēng)系統(tǒng)，使得新功能充分替代傳統(tǒng)的回風(fēng)運(yùn)作，保障每戶新風(fēng)量在每小時(shí)300立方米〔現(xiàn)國(guó)內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)30立方米/每小時(shí)〕擺脫傳統(tǒng)內(nèi)循環(huán)微量新風(fēng)的空調(diào)系統(tǒng)，確定居住者在不宜開窗的自然通風(fēng)時(shí)依然存在新鮮空氣。保持室內(nèi)20---26度，相對(duì)濕度30%---70%，新鮮純潔的空氣給居住者提供了優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)境。新材料在四層不同材料構(gòu)造的樓板中埋設(shè)世界級(jí)高品質(zhì)的塑料管，冬天通熱水、夏天通冷水，通過(guò)均勻加熱或制冷樓板，再以柔和的輻射方式，使得室內(nèi)溫度到達(dá)高效的調(diào)節(jié)，冬天不低于20度，夏天不高于26度。新工藝取消預(yù)制樓板，采用現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)，這樣不僅可增強(qiáng)樓梯的抗震性，也可以將商品房的凈高提高3厘米到5厘米，增加了居住舒適度。創(chuàng)新技術(shù)應(yīng)用思考方向：戶型面積小、層高較高、特色創(chuàng)新〔考慮到層高較高，可做loft形式，參考戶型〕〔二〕、戶型建議工程規(guī)劃方案建議房型設(shè)計(jì)外形不一定方正，但要與與其內(nèi)部靈活開敞的居住空間相吻合，同時(shí)可以利用錯(cuò)層做到面積不變，但格局更立體，更富有視覺效果。內(nèi)部空間因其獨(dú)特性而成為設(shè)計(jì)創(chuàng)新的重要切入點(diǎn)。由于小戶型產(chǎn)品具有過(guò)渡性，所以在空間上并非追求永恒、固定而長(zhǎng)久，而是呈動(dòng)態(tài)的、可變遷狀態(tài)，這樣它就可以根據(jù)人們需要的改變而有成長(zhǎng)與變化的可能。3.9米3.9米2.15米2.8米2.8米提供一種空間上的變化，強(qiáng)調(diào)戶內(nèi)公共區(qū)域與私密空間的區(qū)分，提供給住戶一種更富趣味的居住情景，較受年輕消費(fèi)者的歡送自由組合空間通常所說(shuō)的“躍廊式〞產(chǎn)品。戶戶南北通透、空間感強(qiáng)。多用間設(shè)計(jì)，使居室使用增添靈活性，提供多種實(shí)用可能，讀書、家務(wù)、健身、臨時(shí)居住……可變的空間表達(dá)居住的個(gè)性廚房空間分開設(shè)置，功能動(dòng)線完整合理，并可以較好的解決中國(guó)傳統(tǒng)烹飪中油煙對(duì)住宅其他生活空間的污染問(wèn)題，是開敞局部的廚房空間更具實(shí)用性，同時(shí)通過(guò)櫥具、設(shè)備的裝飾功能，使其成為住宅空間內(nèi)一道亮麗的風(fēng)景復(fù)合式廚房空間窗未落地，不計(jì)入建筑面積，但室內(nèi)空間卻有所擴(kuò)大，窗臺(tái)可以小坐，可以擺放陳設(shè)，也可以通過(guò)焦距調(diào)整成為梳妝臺(tái)或?qū)懽峙_(tái)，具有很大的使用價(jià)值特色設(shè)計(jì)飄窗客廳或者臥室相連的大露臺(tái)，不計(jì)建筑面積，為住戶提供更多活動(dòng)空間的同時(shí)，又可形成立體綠化豐富立面造型大露臺(tái)高大而寬敞的空間，上下雙層的復(fù)式結(jié)構(gòu)，主要的形式即樓中樓戶型，主要是指一戶居室中，層高到達(dá)3米以上〔上圖例如層高為3.6米〕，可分作兩層使用，形成樓中樓的形式。樓中樓戶型內(nèi)總有一層建筑面積控制在2.2米以內(nèi)，可以不計(jì)入建筑面積，使消費(fèi)者獲得多出購(gòu)置面積1/3以上的面積，使用面積大于建筑面積，讓客戶真正意義上得到了實(shí)惠。戶型建議戶型A戶型建議戶型B戶型建議戶型C戶型特點(diǎn)：米和6米柱網(wǎng)空間相互組合，形成4.2米，6米,8.4米不同面積區(qū)間LOFT單元，米的兩層高的空間，可自由組合變化的魔術(shù)空間單元。3.進(jìn)深2米左右的入戶花園設(shè)計(jì)，可作為多功能使用空間。4.南北通透，單外廊設(shè)計(jì)，觀景大露臺(tái)。5.兩層均設(shè)洗手間戶型建議1、本產(chǎn)品的面積區(qū)間設(shè)定在60㎡—80㎡，頂樓可以全部作為一間大面積公寓。2、主要房間的開間尺寸參考數(shù)據(jù)〔單位：m〕3、主要功能房間的面積參考〔單位：㎡〕面積區(qū)間：起居室主臥餐廳衛(wèi)生間次臥3.8-4.23.52.72.3-32.7起居餐廳主臥次臥廚房衛(wèi)生間玄關(guān)交通陽(yáng)臺(tái)共計(jì)7-196-814-189-136-73.5-41.5-23-53-457-74智能化設(shè)施建議1、安保系統(tǒng)2、出入口智能化管理系統(tǒng)3、小區(qū)周界紅外線報(bào)警系統(tǒng)及電子巡更系統(tǒng)4、可視對(duì)講與重點(diǎn)部位閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)〔備選〕5、家庭安防報(bào)警系統(tǒng)信息效勞系統(tǒng)1、小區(qū)有線、無(wú)線通信系統(tǒng)2、有線電視3、寬帶網(wǎng)配套設(shè)施建議會(huì)所功能效勞配套：小型咖啡酒吧、小型娛樂中心、小型商務(wù)中心、公寓租賃、洗浴按摩、物品存放、叫醒效勞、自助洗衣、特快轉(zhuǎn)遞等〔其他如出租車、電腦租賃、醫(yī)護(hù)、洗衣店、旅游指導(dǎo)、送花、訂票等效勞可利用周邊的社會(huì)資源〕；景觀配套：精裝入戶大堂、空中花園、自然采光、物業(yè)內(nèi)外部的裝飾性綠化等；其他軟硬件配套：室內(nèi)空調(diào)、寬帶上網(wǎng)、衛(wèi)星電視、程控、保險(xiǎn)箱、地下停車場(chǎng)免費(fèi)停車等；工程配套建議工程規(guī)劃方案修改建議國(guó)內(nèi)品牌酒店管理公司：可選目標(biāo)品牌——“如家〞、“錦江之星〞、“莫泰168〞等，目前均在國(guó)內(nèi)大力拓展市場(chǎng)，在全國(guó)范圍內(nèi)客源較廣，有合作根底條件。建議合作形式：整體出售或租賃、掛牌、咨詢管理指導(dǎo)。投入產(chǎn)出預(yù)算表工程造價(jià)

建筑面積單位造價(jià)合計(jì)地下室造價(jià)1000土建800水電100消防50弱電50煤氣10綠化15附屬配套30設(shè)計(jì)勘探前期30電梯3臺(tái)40萬(wàn)元/臺(tái)造價(jià)小計(jì)

小計(jì)

拆遷費(fèi)用

規(guī)費(fèi)

造價(jià)百分比合計(jì)監(jiān)理費(fèi)1%質(zhì)監(jiān)費(fèi)0.3%招投標(biāo)費(fèi)0.3%其它費(fèi)用100規(guī)費(fèi)小計(jì)

工程造價(jià)百分比

開發(fā)管理費(fèi)2.7%

造價(jià)+規(guī)費(fèi)

不可預(yù)見費(fèi)3%以上幾項(xiàng)合計(jì)

地價(jià)款

地價(jià)款契稅

合計(jì)

銷售產(chǎn)出

面積單價(jià)合計(jì)經(jīng)濟(jì)型酒店1800小戶型公寓2000商業(yè)合計(jì)

銷售額營(yíng)業(yè)稅(6.5%)投入利潤(rùn)投入產(chǎn)出預(yù)算表營(yíng)銷篇預(yù)熱期內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期持續(xù)熱銷期強(qiáng)銷期開盤期尾盤期2010.5.1---2010.8.30四個(gè)月2010.9.1一2010.9.30一個(gè)月2010.10.1一天2010.10.2-2010.10.7六天2010.10.8-2010.11.30二個(gè)月2010.12.12010.12.30一個(gè)月銷售周期預(yù)計(jì)7個(gè)月內(nèi)清盤。2021年5月1日開始誠(chéng)意登記，9月1日開始內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、10月1日開盤、2021年12月清盤。銷售階段劃分在制定傳播策略之前,我們先對(duì)工程賣點(diǎn)和主力購(gòu)置人群做一個(gè)回憶[兩大市場(chǎng)價(jià)值][四大核心賣點(diǎn)][五大升值指數(shù)]★產(chǎn)品獨(dú)特性★升值潛力巨大A：LOFT產(chǎn)品B：酒店大堂C：酒店物業(yè)管理1、CBD近鄰2、靠近市政府3、周邊高商業(yè)環(huán)繞，繁華4、交通便利,到機(jī)場(chǎng)20分鐘工程賣點(diǎn)22--35歲——主力群體詮釋★十大性格素描★十大時(shí)尚元素★十大行為特征★十大行業(yè)預(yù)測(cè)主力客戶群★十大性格素描★獨(dú)立★個(gè)性/熱愛自由★崇尚簡(jiǎn)約★文化★思想前衛(wèi)★自信★激情/創(chuàng)造性★實(shí)用主義★即時(shí)享受★珍藏理想主力客戶群★十大時(shí)尚元素★動(dòng)感地帶★數(shù)碼產(chǎn)品〔如MP3、DV、DC〕★山地車★吉他★筆記本電腦★暢銷書★拍照★純棉制品★藝術(shù)品〔如攝影、繪畫、陶藝〕★時(shí)尚雜志〔如時(shí)尚、名牌、青年視覺、新周刊〕主力客戶群★十大行為特征★旅游★纖體★泡吧★SHOPPING★速食/素食/西餐/咖啡★上網(wǎng)★戶外運(yùn)動(dòng)★DIY★熱愛自然★朋友歡聚主力客戶群★十大行業(yè)預(yù)測(cè)★創(chuàng)意★信息咨詢★商業(yè)藝術(shù)★網(wǎng)絡(luò)/IT★媒體★貿(mào)易★機(jī)關(guān)公務(wù)員★金融證券★效勞行業(yè)★自由職業(yè)者主力客戶群業(yè)主語(yǔ)錄姓名：王先生年齡：33歲職業(yè)：交大老師“這種結(jié)構(gòu)的房子很適合我，我可以一樓帶學(xué)生，二樓居住〞姓名：趙先生年齡：32歲職業(yè)：材料供給商“我覺得這種房子很時(shí)尚、現(xiàn)代〞姓名：李先生年齡：32歲職業(yè)：個(gè)體經(jīng)營(yíng)我選擇這種房子是覺得很好玩，沒錢還可以裝富〞姓名：王小姐年齡：25歲職業(yè)：白領(lǐng)“覺得價(jià)格廉價(jià)，樣板間很漂亮〞

很好玩花很少錢，還可以裝富

選擇LOFT的原因

可以一層辦公二層居住時(shí)尚、現(xiàn)代價(jià)格廉價(jià)，樣板間很漂亮選擇LOFT的原因創(chuàng)新點(diǎn)強(qiáng)調(diào)單元概念表達(dá)“個(gè)性〞空間的“空〞如何引爆市場(chǎng)---LOFT創(chuàng)新點(diǎn)導(dǎo)入概念營(yíng)銷

建立概念營(yíng)銷模式營(yíng)銷模式被認(rèn)知，熟悉階段營(yíng)銷篇LOFT是一種新的生活模式，是國(guó)外人所追求的理想生活模式當(dāng)LOFT在社會(huì)上受到廣范的認(rèn)知后就會(huì)擁有一批忠誠(chéng)的追隨者，形成忠誠(chéng)購(gòu)置?！癓OFT〞LOFT是一種工作及生活方式的代名詞LOFT是以藝術(shù)類人士為主導(dǎo)的全新辦公居住模式LOFT倡導(dǎo)一種自由、想象、前衛(wèi)的辦公文化LOFT是美國(guó)辦公文化的重要組成局部概念營(yíng)銷營(yíng)銷模式國(guó)外LOFT一位建筑師在馬德里的工作室一位藝術(shù)家在倫敦的畫室營(yíng)銷篇營(yíng)銷模式位于房屋中央的樓梯構(gòu)建了這所住宅的脊柱。這幢住宅經(jīng)過(guò)設(shè)計(jì)能夠舉行大型聚會(huì)，這就是為什么各樓層和平臺(tái)處的天窗都具有視覺聯(lián)系的原因。16個(gè)音箱環(huán)繞住宅布置那么是另一個(gè)因素。這種室內(nèi)效果有點(diǎn)象中國(guó)的迷宮，它不斷地使你產(chǎn)生新的驚喜，不斷有角度的轉(zhuǎn)換和無(wú)法預(yù)料的視覺景觀效果。一位藝術(shù)家在倫敦的畫室營(yíng)銷篇一位藝術(shù)家在倫敦的畫室營(yíng)銷篇一位建筑師在馬德里的工作室恩里克?巴達(dá)吉這位馬德里建筑師在一幢曾經(jīng)由他設(shè)計(jì)的建筑中，設(shè)計(jì)了自己的工作室。工作室的根本特征是較大、較高的中央空間和便于設(shè)計(jì)人員工作的空間。設(shè)計(jì)中另一個(gè)重要的設(shè)計(jì)要素就是光線，中央有天窗，周圍三面墻都設(shè)有百葉窗，他們會(huì)隨全天日照的變化而變化對(duì)于巴達(dá)吉而言，空間的“空〞是建筑中最重要的設(shè)計(jì)要素之一營(yíng)銷篇一位建筑師在馬德里的工作室營(yíng)銷篇營(yíng)銷篇?jiǎng)?chuàng)意文化、時(shí)尚生活“創(chuàng)意〞“時(shí)尚〞“生活〞主題詮釋“創(chuàng)意文化、時(shí)尚生活〞的概念非常豐富，詮釋的空間很大，而且比較新穎，市場(chǎng)差異性明顯。這一概念的核心是“創(chuàng)意〞、“時(shí)尚〞與“生活〞。三者之間的關(guān)系，建立起以創(chuàng)意文化、時(shí)尚生活為內(nèi)涵，以追求自由、新鮮的居住環(huán)境為居住模式。從字面的理解上，突出了創(chuàng)意、時(shí)尚和居住三個(gè)層面，“創(chuàng)意文化〞表達(dá)出倡導(dǎo)充分個(gè)性的生活空間，“時(shí)尚〞表達(dá)著一種對(duì)現(xiàn)代生活品質(zhì)的追求，“生活〞那么表達(dá)在注入創(chuàng)意與時(shí)尚元素后的一種全新的生活方式。傳播主題一個(gè)精彩卓越的空間即將出現(xiàn)小空間大面積，時(shí)尚生活更上一層樓預(yù)熱期內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期熊掌●魚兼得，事業(yè)家共享開盤期強(qiáng)銷期發(fā)現(xiàn)新時(shí)機(jī)商務(wù)藍(lán)籌股持續(xù)強(qiáng)銷期把握財(cái)富，瞄準(zhǔn)未來(lái)的CBD紫薇尚層，時(shí)尚生活的方向尾盤期營(yíng)銷篇階段性傳播主題預(yù)熱時(shí)間：2021年5月1日---2021年8月30日四個(gè)月銷售目標(biāo)：完成400人的誠(chéng)意登記銷售策略：發(fā)行誠(chéng)意登記卡，積累目標(biāo)客戶銷售政策：開始誠(chéng)意登記誠(chéng)意登記卡階段性優(yōu)惠政策5月1日—5月30日價(jià)值一千元的誠(chéng)意登記卡抵現(xiàn)金八千元，發(fā)行量100張6月1日—7月30日價(jià)值一千元的誠(chéng)意購(gòu)物卡抵現(xiàn)金三千元，發(fā)行量100張8月1日--8月30日價(jià)值一千元的誠(chéng)意購(gòu)物卡抵現(xiàn)金兩千元，發(fā)行量200張階段營(yíng)銷策略第一階段預(yù)熱期營(yíng)銷篇主推產(chǎn)品：公寓廣告訴求：都市小公館新工程、新產(chǎn)品傳播思路：制造神秘感，神秘可以引起群眾的興趣傳播主題：一個(gè)精彩卓越的空間即將出現(xiàn)第一階段預(yù)熱期營(yíng)銷篇星光下的

約會(huì)夜間看摟活動(dòng)時(shí)間：2021年7月活動(dòng)地點(diǎn)：售樓現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)目的：給消費(fèi)者一種新鮮的看樓方式活動(dòng)內(nèi)容：夏日白天氣溫高，不易戶外活動(dòng)，加之白天與工作時(shí)間沖突。樓盤可借此塑造鮮明的個(gè)性，營(yíng)造一種全新的看樓氣氛，切合人的好奇心理，做出效果?：一個(gè)月內(nèi)，售樓部在夜間20：00至22：00開放，同時(shí)備酒水西點(diǎn)等宵夜。第一階段預(yù)熱期營(yíng)銷篇一個(gè)精彩的空間即將出現(xiàn)戶外廣告圍墻廣告繞城告速戶外路牌形象展示短信QQ通知老業(yè)主內(nèi)部員工電視飄字幕發(fā)布誠(chéng)意登記信息公關(guān)活動(dòng)夜間看房DM單誠(chéng)意金渠道推廣營(yíng)銷篇第一階段預(yù)熱期媒介選擇媒介策略：本階段為視覺準(zhǔn)備期，以工程靜態(tài)形象展示為主，發(fā)部誠(chéng)意登記信息，制造神秘感內(nèi)部認(rèn)購(gòu)時(shí)間：2021年9月1日---2021年9月30日一個(gè)月銷售目標(biāo)：完成400套的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)銷售策略：采用搖號(hào)選房的方式，制造搶購(gòu)的緊迫感銷售政策：交兩萬(wàn)元認(rèn)購(gòu)金的客戶，可享受內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)格,并在開盤當(dāng)天享受1%的優(yōu)惠第二階段內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期營(yíng)銷篇主推產(chǎn)品：公寓廣告訴求：買一層送一層傳播思路:以創(chuàng)意概念炒作工程，弱化區(qū)域配套，在區(qū)域炒作時(shí)逐步釋放產(chǎn)品的“LOFT〞概念，提高工程品牌知名度，吸引市場(chǎng)目光和關(guān)注。概念上吸引市場(chǎng)的廣泛參與和討論，形成熱門話題。傳播主題：小空間●大面積,時(shí)尚生活更上一層樓第二階段內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期營(yíng)銷篇公關(guān)活動(dòng)：動(dòng)態(tài)汽車巡展活動(dòng)時(shí)間：時(shí)間：2021年9月活動(dòng)地點(diǎn)：永濟(jì)市區(qū)活動(dòng)目的：造勢(shì),吸引群眾眼球,提高工程知名度活動(dòng)內(nèi)容：*十輛汽車從開發(fā)區(qū)一起駛向LOFT*車身貼工程LOGO、名稱*選擇15-20萬(wàn)之間的車

第二階段內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期營(yíng)銷篇產(chǎn)品發(fā)布會(huì)活動(dòng)時(shí)間：2007年9月活動(dòng)地點(diǎn)：XX酒店活動(dòng)目的：LOFT產(chǎn)品展示,積累目標(biāo)客戶活動(dòng)內(nèi)容：*建筑設(shè)計(jì)師品評(píng)建筑*景觀設(shè)計(jì)師品評(píng)景觀規(guī)劃*現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)營(yíng)銷篇第二階段內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期第二階段內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期活動(dòng)時(shí)間：2021年9月20日活動(dòng)地點(diǎn)：售樓中心活動(dòng)目的：制造緊張氣氛，促使客戶快速成交?；顒?dòng)內(nèi)容：規(guī)定時(shí)間客戶統(tǒng)一將手中的號(hào)碼放進(jìn)透明的搖號(hào)箱中，每次搖出十個(gè)號(hào)，三十分鐘搖一次，搖到號(hào)的客戶可以優(yōu)先選房。搖號(hào)選房活動(dòng)營(yíng)銷篇第二階段內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期媒介選擇小空間?大面積時(shí)尚生活更上一層樓戶外廣告車身廣告播送內(nèi)部認(rèn)購(gòu)信息發(fā)布DM平面廣告軟文炒做形象廣告輔助電視廣告內(nèi)部認(rèn)購(gòu)活動(dòng)進(jìn)行實(shí)景拍攝網(wǎng)絡(luò)QQ群媒介策略：本階段展開強(qiáng)勢(shì)媒體攻擊，密集投放。通過(guò)系列新聞、軟性廣告進(jìn)行產(chǎn)品概念炒作，發(fā)部?jī)?nèi)部認(rèn)購(gòu)信息，制造內(nèi)部認(rèn)購(gòu)驚喜懸念。營(yíng)銷篇第三階段開盤期開盤時(shí)間：2021年10月1日銷售目標(biāo)：實(shí)現(xiàn)銷售量的40%銷售策略：對(duì)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期的客戶堅(jiān)決促成簽約成交。放開已保留的房號(hào)，供開盤期按新價(jià)格重新認(rèn)購(gòu)。銷售政策：開盤當(dāng)天全場(chǎng)99折在開盤期前三天內(nèi)認(rèn)購(gòu)的客戶，如在規(guī)定時(shí)間內(nèi)正式簽約者：一次性付款99折優(yōu)惠，認(rèn)購(gòu)期內(nèi)再享受1%優(yōu)惠。在開盤三天之后認(rèn)購(gòu)的客戶，不再享受1%優(yōu)惠。開盤進(jìn)行購(gòu)房抽獎(jiǎng)活動(dòng)，凡簽定完購(gòu)房合同的客戶均可參加抽獎(jiǎng)活動(dòng)。營(yíng)銷篇主推產(chǎn)品：公寓傳播思路：好的開始是成功的一半，趁熱打鐵，

進(jìn)入產(chǎn)品的開盤期，制造一個(gè)又一個(gè)

的新聞點(diǎn)，讓目標(biāo)受眾應(yīng)接不暇。廣告訴求：LOFT公寓可辦公、可居住傳播主題：熊掌?魚兼得，事業(yè)?家共享第三階段開盤期營(yíng)銷篇開盤活動(dòng)第三階段開盤期活動(dòng)時(shí)間：2007年12月20日活動(dòng)地點(diǎn)：售樓中心活動(dòng)目的：主要針對(duì)前期積累的目標(biāo)客源，在開盤當(dāng)天集中簽約，以群眾廣告吸引新來(lái)客戶，以現(xiàn)場(chǎng)人氣的聚集帶動(dòng)新客源的成交。活動(dòng)內(nèi)容:邀請(qǐng)媒體、集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)、簽約客戶參加開盤慶典活動(dòng)，利用媒體進(jìn)行新聞炒做，開盤當(dāng)天廣告集中投放，引起社會(huì)關(guān)注度，掀起購(gòu)置高潮。公關(guān)活動(dòng)：營(yíng)銷篇LOFT畫冊(cè)首發(fā)儀式活動(dòng)時(shí)間：2021年1月活動(dòng)地點(diǎn)：售樓中心活動(dòng)目的：讓消費(fèi)者產(chǎn)生對(duì)美好新生活的向往。活動(dòng)內(nèi)容：請(qǐng)知名時(shí)尚人講述時(shí)尚生活，對(duì)來(lái)參加活動(dòng)的人士贈(zèng)送LOFT生活雜志。第三階段開盤期營(yíng)銷篇熊掌?魚兼得，事業(yè)?家共享現(xiàn)場(chǎng)包裝樣板間體驗(yàn)售樓現(xiàn)場(chǎng)參觀戶外車體DM平面廣告開盤活動(dòng)搶購(gòu)活動(dòng)雜志電視廣告開盤活動(dòng)拍攝播送開盤信息媒介策略：群眾營(yíng)銷與小眾營(yíng)銷并行。利用新聞宣傳，不斷制造市場(chǎng)新聞的手段，向市場(chǎng)投放重磅炸彈。對(duì)LOFT產(chǎn)品展開一系列新聞報(bào)道，“LOFT怎么住〞、“21世紀(jì)時(shí)尚生活方式剖析〞“原來(lái)可以這樣生活〞。第三階段開盤期媒介選擇營(yíng)銷篇第四階段強(qiáng)銷期強(qiáng)銷時(shí)間：2021年10月2日---2021年10月7日6天銷售目標(biāo)：完成銷售量的60%銷售策略：此階段銷售重點(diǎn)是集中消化推出的單元，價(jià)格浮動(dòng)不宜過(guò)大。同時(shí)進(jìn)行市場(chǎng)再挖掘和資源二次開發(fā)，以完善的效勞體系打動(dòng)客戶，讓第一批客戶成為本案的免費(fèi)宣傳員，制造集約效應(yīng)。銷售政策：先期聯(lián)系一些租賃客戶前來(lái)租賃，等建好后，將租約無(wú)償轉(zhuǎn)給購(gòu)房者?！皫ё饧s銷售的房子〞營(yíng)銷篇主推產(chǎn)品:寫字樓傳播思路:圍繞投資理財(cái)概念，制定紫薇信息公寓的低投入高回報(bào)的推廣核心。在媒體上可以描述：我們的房子是帶租約銷售的。讓客戶形成這里已經(jīng)租賃搶手的觀念認(rèn)識(shí)。廣告訴求:絕對(duì)升值的地帶傳播主題:發(fā)現(xiàn)新時(shí)機(jī),商務(wù)藍(lán)籌股第四階段強(qiáng)銷期營(yíng)銷篇“帶租約銷售的房子〞第五階段持續(xù)強(qiáng)銷期預(yù)熱時(shí)間：2021年10月8日---2021年11月30日2個(gè)月銷售目標(biāo)：完成銷售量的90%銷售策略：此階段逐步轉(zhuǎn)入銷售淡季，客戶量相對(duì)減少，經(jīng)過(guò)前一段時(shí)間的強(qiáng)勢(shì)銷售，市場(chǎng)疲勞程度逐漸加大。充分消化前階段積累的客戶資源，適量加大優(yōu)惠力度，制造新的市場(chǎng)熱點(diǎn)主動(dòng)出擊，以攻代守，出奇制勝。全面開放商鋪銷售，刺激新一輪的市場(chǎng)需求。銷售政策：每隔周六/日推出一口價(jià)房！刺激市場(chǎng)營(yíng)銷篇主推產(chǎn)品:平層傳播思路:主要傳達(dá)地域的升值潛力，借市府街打通的東風(fēng)，將工程地理位置的優(yōu)越性定格在消費(fèi)者大腦中。讓消費(fèi)者學(xué)會(huì)用開展的眼光來(lái)選擇投資地點(diǎn)，財(cái)富就在眼前，就看有沒有眼光去識(shí)別。廣告訴求:區(qū)域價(jià)值，CBD的近鄰傳播主題:把握財(cái)富，瞄準(zhǔn)未來(lái)的CBD第五階段持續(xù)強(qiáng)銷期營(yíng)銷篇把握財(cái)富，瞄準(zhǔn)未來(lái)的CBD戶外車體DM平面廣告區(qū)域炒作食品街搬遷公關(guān)活動(dòng)抽獎(jiǎng)一口價(jià)房電視廣告渠道推廣老帶新關(guān)系客戶第五階段持續(xù)強(qiáng)銷期媒介策略：本階段主推平層住宅，以LOFT帶動(dòng)平層銷售，主要炒作區(qū)域版塊，以食品街的搬遷為新聞點(diǎn)進(jìn)行宣傳。營(yíng)銷篇第六階段尾盤期預(yù)熱時(shí)間：2021年12月1日---2021年12月30日一個(gè)月銷售目標(biāo)：完成銷售量的100%銷售策略：全力擠壓存量。條件許可情況下對(duì)戶型進(jìn)行