中國的醫(yī)療保健制度

中國的醫(yī)療保健制度衛(wèi)生事業(yè)管理2衛(wèi)生事業(yè)管理3一、我國醫(yī)療保健制度的現(xiàn)狀（一）我國的公費(fèi)醫(yī)療制度1.公費(fèi)醫(yī)療制度的發(fā)展過程初創(chuàng)階段：1952-1953，全國實(shí)行鞏固階段：1954-1965，制度、管理體制和管理方法改進(jìn)較大維持階段：1966-1993，費(fèi)用上漲，不堪重負(fù)改革階段：1994-今“兩江”試點(diǎn)-社會(huì)統(tǒng)籌與各人帳戶相結(jié)合年份享受人數(shù)（萬人）實(shí)際支出（萬元）比上年（%）人均支出（元）比上年（%）1986225818833822.2883.6216.091987238022206117.5993.3211.601988249529123731.15116.7425.101989261738107630.85145.6424.761990269250462532.42187.4228.691991279157840830.48207.2710.801992287568845219.03239.4515.301993296790420431.34304.4527.3019943096109446321.04353.4715.9619953214138140826.21429.8221.6019963326170747123.60513.3519.43

1986年-1996年公費(fèi)醫(yī)療支出情況

2.公費(fèi)醫(yī)療制度的基本內(nèi)容公費(fèi)醫(yī)療制度—是我國對機(jī)關(guān)和事業(yè)單位工作人員以及大專院校學(xué)生實(shí)行的一種免費(fèi)的醫(yī)療衛(wèi)生保健制度。享受范圍：國家機(jī)關(guān)及全民所有制事業(yè)單位的工作人員和退休人員。二等乙級以上革命殘廢軍人，派駐享受公費(fèi)醫(yī)療單位的人民武裝干部。在華工作的外籍專家及其隨住家屬等。享受水平：由國家確定每人每年享受公費(fèi)醫(yī)療待遇的預(yù)算定額。管理：各級政府建立管理機(jī)構(gòu)，統(tǒng)籌統(tǒng)支。（二）我國的勞保醫(yī)療制度

1951年2月，政務(wù)院公布了《中華人民共和國勞動(dòng)保險(xiǎn)條例》，確立了我國勞保醫(yī)療制度?；緝?nèi)容：是國家以法律形式對暫時(shí)或永久喪失勞動(dòng)能力的勞動(dòng)者給予物質(zhì)幫助的制度，它保證勞動(dòng)者在不能勞動(dòng)時(shí)本人及其供養(yǎng)的直系親屬獲得基本生活需要。是我國勞動(dòng)保險(xiǎn)制度的一個(gè)組成部分，是為保護(hù)工人和職員身體健康而實(shí)施的一種福利制度。勞保醫(yī)療享受范圍全民所有制的工廠、礦場、鐵路、航運(yùn)、基建、地質(zhì)、商業(yè)、外貿(mào)、糧食、供銷合作、金融、民航、石油、水利、國營農(nóng)、林、牧等部門。區(qū)、縣以上的集體企業(yè)也按照或參照勞動(dòng)保險(xiǎn)條例，給職工及其親屬提供勞保醫(yī)療待遇。勞保醫(yī)療待遇企業(yè)職工本人患病時(shí)享受免費(fèi)醫(yī)療。企業(yè)職工所供養(yǎng)的直系親屬在指定醫(yī)療單位就診可享受半費(fèi)醫(yī)療待遇。勞保醫(yī)療的享受水平國家規(guī)定勞保醫(yī)療經(jīng)費(fèi)屬職工福利基金，它是按照企業(yè)職工工資總額和國家規(guī)定的比率在生產(chǎn)成本項(xiàng)下列支。解放初期：3%1957：4.5-5%1969年11月，財(cái)政部規(guī)定“將企業(yè)獎(jiǎng)勵(lì)基金、福利費(fèi)、醫(yī)療衛(wèi)生費(fèi)合并為企業(yè)職工福利基金”，按工資總額的11%提取，其中醫(yī)藥衛(wèi)生費(fèi)仍為工資總額的5.5%。1997年初：全國享受勞保醫(yī)療的職工約1.14億人。1995年勞保醫(yī)療費(fèi)總支出約466億元，人均408元。（三）我國的農(nóng)村合作醫(yī)療制度合作醫(yī)療制度的發(fā)展與解體起源于1940年代陜甘寧邊區(qū)“醫(yī)藥合作社”（衛(wèi)生合作社）。建立：新中國成立后，隨著農(nóng)業(yè)合作化運(yùn)動(dòng)，合作醫(yī)療逐漸興起。發(fā)展：1968年，毛澤東批示推廣湖北長陽縣樂園公社辦合作醫(yī)療的經(jīng)驗(yàn)，迅速發(fā)展。大發(fā)展：1979年，全國90%以上的生產(chǎn)大隊(duì)辦起了合作醫(yī)療。解體：1980年代末，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)生了重大變化，合作醫(yī)療未能適應(yīng)形勢而跌入低谷，至1989年，農(nóng)村合作醫(yī)療的行政村占全國行政村總數(shù)4.8%。2.農(nóng)村合作醫(yī)療解體的主要教訓(xùn)思想上認(rèn)識(shí)不足工作上探討不夠做法上缺乏區(qū)別對待管理上控制不力操作上缺乏法律保證衛(wèi)生事業(yè)管理13經(jīng)濟(jì)體制的改革

暴露出現(xiàn)行職工醫(yī)療保障制度的問題1、供需雙方缺乏有效的制約機(jī)制2、缺乏合理的經(jīng)費(fèi)籌集機(jī)制和穩(wěn)定的經(jīng)費(fèi)來源3、醫(yī)療保險(xiǎn)的覆蓋面，社會(huì)化低4、效率低5、沒有積累，不能解決老齡化問題6、缺乏科學(xué)有效的醫(yī)療保障體系衛(wèi)生事業(yè)管理14

醫(yī)療保險(xiǎn)制度我國當(dāng)前的醫(yī)療問題透視醫(yī)療，三大熱點(diǎn)民生問題之一。（還有教育和住房）問題多多：總的看，“看病難”“看病貴”“因病致貧”“因病返貧”“醫(yī)療糾紛”現(xiàn)象比較突出。具體看，有販號的，有捅死醫(yī)生的，有掐死親人的，有遺棄醫(yī)院的，有鬧出天價(jià)醫(yī)療費(fèi)的，有醫(yī)生拿回扣收紅包的等等。順口溜：小病拖，大病扛，重病等著見閻王救護(hù)車一響，一頭豬白養(yǎng)衛(wèi)生事業(yè)管理15

醫(yī)療保險(xiǎn)制度原因何在：與衛(wèi)生醫(yī)療體制改革，醫(yī)療活動(dòng)的特點(diǎn)以及醫(yī)療保險(xiǎn)（保障）制度有關(guān)。關(guān)于醫(yī)療衛(wèi)生體制改革問題，看兩篇文章：一篇是《南方周末：中國醫(yī)改20年》

一篇是《醫(yī)療衛(wèi)生體制改革失敗原因之探討》三、我國醫(yī)療保健制度改革思路（一）我國農(nóng)村醫(yī)療保健制度改革思路1.健康保險(xiǎn)實(shí)驗(yàn)—1985年，我國在世行支持下，由國家衛(wèi)生部與美國蘭德研究所合作在四川簡陽、眉山兩縣農(nóng)村進(jìn)行研究。到1993年，經(jīng)多因素分析取得一定收獲：提出農(nóng)村健康保險(xiǎn)補(bǔ)償?shù)男履Ｊ郊肮芾磙k法。對決定健康成敗關(guān)鍵的保險(xiǎn)費(fèi)和醫(yī)療費(fèi)的補(bǔ)償范圍，確定了“量入為出”的補(bǔ)償原則。確定了入保原則。提出需“人大”立法，使之成為政府行為，以便保持穩(wěn)定，不受干擾。2.我國農(nóng)村農(nóng)村合作醫(yī)療保健制度的改革和建設(shè)衛(wèi)生部、國務(wù)院研究室WHO合作，對加快合作醫(yī)療保健制度改革和建設(shè)問題進(jìn)行了專題研究，結(jié)果認(rèn)為：（1）要明確建立農(nóng)村合作醫(yī)療保健制度指導(dǎo)思想：以建設(shè)中國特色社會(huì)主義理論為指針。以鞏固農(nóng)村的基礎(chǔ)地位為前提。以實(shí)現(xiàn)“人人享有衛(wèi)生保健”為任務(wù)。以健全社會(huì)保障體系為目標(biāo)。以為人民服務(wù)為宗旨。（2）要明確建立農(nóng)村合作醫(yī)療

保健制度的具體政策合作醫(yī)療保健制度的性質(zhì)—在政府的支持和集體經(jīng)濟(jì)的扶持下，農(nóng)民遵循自愿、受益和適度的原則，通過多種合作方式，民辦公助，互助共濟(jì)，建立起能夠滿足基本醫(yī)療保健需求的農(nóng)村醫(yī)療保健制度。建立合作醫(yī)療的目標(biāo)。舉辦合作醫(yī)療保健制度的方針—政府領(lǐng)導(dǎo)、集體扶持、預(yù)防為主、多方籌資、因地制宜、量力而行、科學(xué)管理、民主監(jiān)督。建立合作醫(yī)療保健制度的原則—分類指導(dǎo)、群眾自愿、服務(wù)、公平、節(jié)約、發(fā)展。建立合作醫(yī)療保健制度的形式—合醫(yī)不合藥，合藥不合醫(yī)，合醫(yī)合藥，合作醫(yī)療保險(xiǎn)。補(bǔ)償機(jī)制：補(bǔ)大不補(bǔ)小，補(bǔ)小不補(bǔ)大，大小一起補(bǔ)。3、農(nóng)村合作醫(yī)療的重建與改革（1）重建：1994：“中國農(nóng)村合作醫(yī)療制的改革”試點(diǎn)：開封市，林州市。1997：《關(guān)于發(fā)展和完善農(nóng)村合作醫(yī)療若干意見》，掀起了合作醫(yī)療的高潮。合作醫(yī)療的作用大大下降，主要靠家庭與自我保障。1998：城市居民自費(fèi)醫(yī)療比重為44.13%；農(nóng)村自費(fèi)率為87.44%。（2）改革：大病統(tǒng)籌制度福利型合作醫(yī)療：保小不保大。風(fēng)險(xiǎn)性合作醫(yī)療利用風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制，保大不保小。福利—風(fēng)險(xiǎn)性合作醫(yī)療：需要經(jīng)濟(jì)條件好。合作醫(yī)療健康保險(xiǎn)：

做好新型農(nóng)村合作醫(yī)療試點(diǎn)工作

--衛(wèi)生部辦公廳2003年3月24日建立新型農(nóng)村合作醫(yī)療制度是《中共中央、國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村衛(wèi)生工作的決定》（中發(fā)[2002]13號）提出的減輕農(nóng)民疾病經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，為農(nóng)民提供基本醫(yī)療服務(wù)的重要政策措施。重點(diǎn)是探索建立新型合作醫(yī)療的籌資、組織、管理和監(jiān)督機(jī)制。要重視新型農(nóng)村合作醫(yī)療制度的方案制定工作

—摸底調(diào)查；以收定支，量入為出，逐步調(diào)整，保障適度；堅(jiān)持大額醫(yī)療費(fèi)補(bǔ)助為主，努力減輕入保農(nóng)民的大病負(fù)擔(dān)，兼顧受益的廣泛性；適宜的補(bǔ)償和支付；完善管理制度?？沙掷m(xù)發(fā)展的關(guān)鍵—農(nóng)民得到滿意的醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)。（二）我國職工醫(yī)療保健制度改革

的目標(biāo)模式與主要內(nèi)容職工醫(yī)療保健制度改革目標(biāo)—建立社會(huì)統(tǒng)籌與個(gè)人帳戶相結(jié)合的醫(yī)療保險(xiǎn)制度，逐步擴(kuò)大覆蓋面，為城鎮(zhèn)全體勞動(dòng)者提供基本醫(yī)療保障。建立新型醫(yī)療保健制度的基本原則：適應(yīng)社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制，使城鎮(zhèn)勞動(dòng)者都能得到基本醫(yī)療保障?；踞t(yī)療保障水平和方式要與我國生產(chǎn)力水平及各方面承受能力相適應(yīng)，國家和企業(yè)不能包攬職工全部醫(yī)藥費(fèi)用。公平與效率相結(jié)合，待遇與貢獻(xiàn)適當(dāng)掛鉤。建立合理的籌資機(jī)制和對醫(yī)療供需雙方的制約機(jī)制，有效利用衛(wèi)生資源。公費(fèi)醫(yī)療制度與勞保醫(yī)療制度統(tǒng)一政策，同步改革。政事分開，各司其職。3.改革的主要內(nèi)容建立以在職職工工資總額為基數(shù)的醫(yī)療保險(xiǎn)基金籌資機(jī)制（單位8%，個(gè)人2%）。醫(yī)療保險(xiǎn)基金分立個(gè)人醫(yī)療帳戶和社會(huì)統(tǒng)籌帳戶。建立合理的醫(yī)療費(fèi)用負(fù)擔(dān)機(jī)制。對特殊人群適當(dāng)照顧。醫(yī)療基金使用個(gè)人帳戶支付

個(gè)人現(xiàn)金支付社會(huì)統(tǒng)籌支付補(bǔ)充保險(xiǎn)共付段自付段帳戶段封頂線年平均工資4倍年工資5%（1000元）

年工資5%（1000元）1000元2000元20%80%10%90%5%95%4.職工醫(yī)療保險(xiǎn)制度的主要內(nèi)容籌資水平與方式。分別建立社會(huì)統(tǒng)籌醫(yī)療基金（集中調(diào)劑使用，力保增值）和個(gè)人醫(yī)療帳戶（本息為職工所有，免稅）。職工醫(yī)療費(fèi)用支付程序和負(fù)擔(dān)水平（分段計(jì)算）。對醫(yī)療服務(wù)單位的管理和制約對醫(yī)療服務(wù)單位的管理和制約

配套改革措施由醫(yī)療保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)對醫(yī)療單位進(jìn)行評估考核，擇優(yōu)確定定點(diǎn)醫(yī)療單位，建立醫(yī)療保險(xiǎn)合同。適當(dāng)增加可使用個(gè)人帳戶的就醫(yī)點(diǎn)，提高職工自主選擇醫(yī)療單位的“自由度”，促使醫(yī)療單位以優(yōu)質(zhì)高效、合理收費(fèi)來吸引就醫(yī)者，開展適度競爭。調(diào)整不合理的醫(yī)療服務(wù)價(jià)格，調(diào)整醫(yī)藥費(fèi)總支出構(gòu)成，提高醫(yī)療技術(shù)勞務(wù)費(fèi)的比重，降低藥品費(fèi)用的比重。制定醫(yī)療診治技術(shù)規(guī)范與費(fèi)用控制標(biāo)準(zhǔn)，制定基本藥物目錄和報(bào)銷范圍，控制醫(yī)藥費(fèi)過快增長。改革對醫(yī)院的付費(fèi)方式，門診可采取按平均人次單價(jià)付費(fèi)；住院可試行平均住院床日單價(jià)乘以平均住院天數(shù)的定額或標(biāo)準(zhǔn)病種的定額付費(fèi)，克服按項(xiàng)目付費(fèi)易于誘發(fā)需求的弊端。衛(wèi)生事業(yè)管理27(三)城鎮(zhèn)居民醫(yī)療保險(xiǎn)制度四、加快醫(yī)療保健制度改革的主要措施增強(qiáng)醫(yī)療保健制度改革的意識(shí)完善醫(yī)療保健制度運(yùn)行機(jī)制建立醫(yī)療保健制度法律法規(guī)五、我國醫(yī)療保健制度改革

對衛(wèi)生事業(yè)的影響1.農(nóng)村醫(yī)療保健制度改革對衛(wèi)生事業(yè)的影響：有利于農(nóng)村三級醫(yī)療預(yù)防保健網(wǎng)的穩(wěn)定與鞏固。有利于預(yù)防為主方針的貫徹落實(shí)。有利于農(nóng)民獲得基本的醫(yī)療服務(wù)。有利于初級衛(wèi)生保健的全面實(shí)施有利于建立農(nóng)村醫(yī)療秩序。有利于各項(xiàng)衛(wèi)生法規(guī)的貫徹實(shí)施。2.職工醫(yī)療保健制度改革對衛(wèi)生事業(yè)的影響有利于提高衛(wèi)生資源的利用。有利于醫(yī)療服務(wù)的合理競爭。有利于衛(wèi)生事業(yè)的健康發(fā)展。有利于理順價(jià)格體系。3.負(fù)面影響導(dǎo)致部分醫(yī)療單位的資源閑置。新的補(bǔ)償機(jī)制將改變醫(yī)療單位的經(jīng)濟(jì)行為?？赡軙?huì)從經(jīng)濟(jì)上引起醫(yī)療機(jī)構(gòu)的兩極分化。

從各國醫(yī)療保險(xiǎn)制度改革的趨勢看，社會(huì)醫(yī)療保險(xiǎn)有逐漸向以國家醫(yī)療保險(xiǎn)為主體的方向發(fā)展。我國在過去實(shí)行的“公費(fèi)醫(yī)療”和“勞保醫(yī)療”制度，實(shí)質(zhì)上都屬于國家醫(yī)療保險(xiǎn)。小結(jié)衛(wèi)生事業(yè)管理33建立不同形式、覆蓋城鄉(xiāng)居民的社會(huì)醫(yī)療保險(xiǎn)制度英國模式：國民衛(wèi)生服務(wù)體制德國模式：社會(huì)健康保險(xiǎn)體制美國模式：商業(yè)健康保險(xiǎn)體制高部長：中國的醫(yī)療體制一定是中國的，而且也一定是復(fù)合型的。忽視中國國情，完全采用哪一個(gè)辦法都不行。衛(wèi)生事業(yè)管理34我國“三分”醫(yī)療保障體系基本醫(yī)療保障：英國社會(huì)醫(yī)療保險(xiǎn)：德國城鎮(zhèn)職工醫(yī)療保險(xiǎn)制度農(nóng)村新型合作醫(yī)療制度城市居民（非就業(yè)人員、低報(bào)人員、少年兒童）大病統(tǒng)籌為主的醫(yī)療保險(xiǎn)醫(yī)療救助制度商業(yè)醫(yī)療保險(xiǎn)：美國我國城鄉(xiāng)二元醫(yī)療保障制度的

現(xiàn)狀評價(jià)城鄉(xiāng)二元醫(yī)療保障制度的差異表現(xiàn)(l)醫(yī)療保障政策體系的城鄉(xiāng)分割。主要表現(xiàn)是按城、鄉(xiāng)為單位分別設(shè)計(jì)不同的保障制度(如圖所示)，城市主要有城鎮(zhèn)職工基本醫(yī)療保險(xiǎn)、城鎮(zhèn)居民基本醫(yī)療保險(xiǎn)、公務(wù)員醫(yī)療補(bǔ)助、企業(yè)補(bǔ)充醫(yī)療保險(xiǎn)、商業(yè)健康保險(xiǎn)、城市醫(yī)療救助及其他特殊醫(yī)療保險(xiǎn)，農(nóng)村主要有新型農(nóng)村合作醫(yī)療和農(nóng)村醫(yī)療救助制度?？梢钥闯觯鞘谢拘纬闪硕鄬哟蔚尼t(yī)療保障制度體系，而農(nóng)村則比較薄弱，二元特征明顯。(2)醫(yī)療保障籌資和待遇上的城鄉(xiāng)差異。籌資方式上的差異:城鎮(zhèn)職工基本醫(yī)療保險(xiǎn)基金由國家、單位和個(gè)人共同負(fù)擔(dān);城鎮(zhèn)居民基本醫(yī)療保險(xiǎn)由個(gè)人和政府補(bǔ)助;新農(nóng)合由個(gè)人出資政府適當(dāng)補(bǔ)貼?；I資水平上的差異:城鎮(zhèn)職工基本醫(yī)療保險(xiǎn)由用人單位按職工工資總額的8%、個(gè)人按本人工資的2%繳費(fèi);城鎮(zhèn)居民基本醫(yī)療保險(xiǎn)籌資額為每人每年220一500元;新農(nóng)合籌資標(biāo)準(zhǔn)每人每年100元，其中財(cái)政補(bǔ)助80元，農(nóng)民個(gè)人繳費(fèi)20元。據(jù)2009中國衛(wèi)生統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)顯示，2008年城鎮(zhèn)職工基本醫(yī)療保險(xiǎn)參保人口數(shù)為19996萬人，基金收入3040.0億元，人均1500元，基金支出2084.0億元，人均補(bǔ)償1040元。而2008年新型農(nóng)村合作醫(yī)療參合人口數(shù)為8.巧億人，當(dāng)年籌資總額為785.0億元，人均籌資96.3元，基金支出662.0億元，人均補(bǔ)償81元。由此可見，城鎮(zhèn)職工醫(yī)療保險(xiǎn)人均籌資額是新農(nóng)合的15倍、人均補(bǔ)償額是新農(nóng)合的13倍，而且城鎮(zhèn)職工醫(yī)療保險(xiǎn)醫(yī)療費(fèi)用的報(bào)銷比例能達(dá)到80%以上，而目前新農(nóng)合只有45%左右，城鄉(xiāng)間醫(yī)療保障待遇差異巨大。此外，與城鎮(zhèn)基本醫(yī)療保險(xiǎn)既保小病又保大病，既管門診又管住院相比，新型農(nóng)村合作醫(yī)療的保障水平十分有限，采取農(nóng)民自愿參加的原則，以大病統(tǒng)籌為主，只管住院很少管門診，只管大病很少管小病。

(3)醫(yī)療保險(xiǎn)制度具體項(xiàng)目上的差異。城鎮(zhèn)職工基本醫(yī)療保險(xiǎn)、居民基本醫(yī)療保險(xiǎn)和新型農(nóng)村合作醫(yī)療在保障方式、保障對象、資金來源、統(tǒng)籌范圍、保障性質(zhì)、資金運(yùn)行、管理體制的方面也存在著差異。

例如在管理體制上，城鎮(zhèn)職工基本醫(yī)療保險(xiǎn)、城鎮(zhèn)居民基本醫(yī)療保險(xiǎn)由人力資源和社會(huì)保障部門主管，各級社會(huì)保障部門均有穩(wěn)定的管理隊(duì)伍，而新型農(nóng)村合作醫(yī)療由衛(wèi)生部門主管，全國總體上看由其下屬合管辦管理，經(jīng)辦管理隊(duì)伍不統(tǒng)一、整體素質(zhì)參差不齊，基本沒有專業(yè)化的管理隊(duì)伍和技術(shù)，不具備相應(yīng)的管理能力和水平。(4)政府對醫(yī)療衛(wèi)生投入上的城鄉(xiāng)差異。

我國政府財(cái)政的衛(wèi)生支出占衛(wèi)生總支出的比例遠(yuǎn)低于國際水平。改革開放以來，我國衛(wèi)生事業(yè)費(fèi)占財(cái)政支出的比重逐年下降，己由20世紀(jì)80年代的平均31.1%下降2007年的20.4%，大大低于發(fā)達(dá)國家，也低于大多數(shù)發(fā)展中國家。

2001年，在世界衛(wèi)生組織191個(gè)成員國中，我國的政府人均衛(wèi)生投入占衛(wèi)生總費(fèi)用的比重居第131位。英國政府對衛(wèi)生支出在衛(wèi)生總支出中占到84%，法國占到78%。如表所示，從總體上看，國家財(cái)政用于醫(yī)療衛(wèi)生支出絕對值逐年增加，但比例不僅沒有增加，反而略有下降。2003年全國財(cái)政支出用于醫(yī)療衛(wèi)生支出的比重為4.85%，2004年降為4.75%，2005年降為4.73%，2006年降到4.76%，2007年進(jìn)一步下降4.52%;而在這部分支出中用于城市的比重在上升，用于農(nóng)村的比重反而在下降，城市從2003年的63%上升到2007年的77.5%，農(nóng)村從2003年的37%下降到2007年的22.50%，而用于農(nóng)村居民的人均醫(yī)療費(fèi)用更只是用于城市居民的1/4左右。(5)城鄉(xiāng)居民醫(yī)療衛(wèi)生費(fèi)用負(fù)擔(dān)上的差異。由于國家財(cái)政投入、城鄉(xiāng)居民收入和醫(yī)療支出增長的不平衡等因素，使得我國城鄉(xiāng)居民在醫(yī)療衛(wèi)生費(fèi)用負(fù)擔(dān)上面臨著較大的差異。從圖3一2和表3一3可以看出，我國城鎮(zhèn)居民人均年收入增幅從2004年一2008年都要高于農(nóng)村居民，平均每年要高出近1.98個(gè)百分點(diǎn);而農(nóng)村居民人均醫(yī)療保健支出增幅除了2007年外，都要高于城鎮(zhèn)居民，平均每年要高出5.66個(gè)百分點(diǎn)。從收入和支出兩方面對比可以看出，我國城鄉(xiāng)居民醫(yī)療保健支出方面的存在著巨大差異，并且有擴(kuò)大的趨勢。謝謝觀看/歡迎下載BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)請?jiān)诖溯斎肽母睒?biāo)題LOGO新員工入職培訓(xùn)系列課程培訓(xùn)目標(biāo)請?jiān)诖溯斎肽母睒?biāo)題LOGO1、熟悉房地產(chǎn)相關(guān)基本知識(shí)2、了解房地產(chǎn)相關(guān)的建筑知識(shí)3、熟悉房地產(chǎn)銷售基本知識(shí)1房地產(chǎn)基本概念2土地及地產(chǎn)知識(shí)概要4房地產(chǎn)銷售知識(shí)與案例分析3住宅、建筑工程概論課程：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)房地產(chǎn)房地產(chǎn)又稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱，是指土地、建筑物、地上的附著物及其附帶的各種權(quán)利，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上也叫不動(dòng)產(chǎn)包括：1、土地2、建筑物及地上附著物3、房地產(chǎn)物權(quán)注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。房產(chǎn)是指房屋的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，在不同的所有者和使用者之間可以進(jìn)行出租出售或作其他用途的房屋。【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】地產(chǎn)是指能夠?yàn)槠錂?quán)利人帶來收益或滿足其權(quán)利人工作或生活需要的土地資產(chǎn)。地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別在于有無權(quán)屬關(guān)系：地產(chǎn)在法律上有著明確的權(quán)屬關(guān)系，而土地則沒有明確的權(quán)屬關(guān)系，它是一個(gè)統(tǒng)稱。房產(chǎn)、地產(chǎn)兩者間的關(guān)系房產(chǎn)與地產(chǎn)之間存在著客觀的、必然的聯(lián)系，主要包括幾個(gè)方面：1、實(shí)物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分2、從價(jià)格構(gòu)成上看，房產(chǎn)價(jià)格不論是買賣價(jià)格還是租賃價(jià)格都包含地產(chǎn)價(jià)格3、從權(quán)屬關(guān)系看，房產(chǎn)所有權(quán)和地產(chǎn)所有權(quán)是聯(lián)系在一起的?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特性1、生產(chǎn)周期長2、資金密集性3、相互影響性4、易受政策限制性5、房地產(chǎn)的保值增值性

房地產(chǎn)的特性

房地產(chǎn)的自然特性

1、位置的固定性2、使用的耐久性3、資源的有限性4、物業(yè)的差異性【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)類型按用途：居住、商業(yè)、辦公、旅館、餐飲、娛樂、工業(yè)和倉儲(chǔ)、農(nóng)業(yè)、特殊目的（車站、機(jī)場、醫(yī)院等）、綜合房地產(chǎn)。按開發(fā)程度：生地、毛地、熟地、在建工程、現(xiàn)房。按建筑結(jié)構(gòu)：鋼、鋼砼、砌體、木、塑料、薄膜沖氣。按結(jié)構(gòu)形式：墻體、框架、筒體等。按層數(shù)和高度：低層、多層、高層、超高層?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)業(yè)

以土地和建筑物為經(jīng)營對象，包括土地的開發(fā)，房屋的建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓、劃拔，房屋所有權(quán)的買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押、貸款以及由此而形成的房地產(chǎn)市場的綜合性產(chǎn)業(yè)。

房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動(dòng)?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】

房地產(chǎn)市場分類一級市場——政府出讓土地予開發(fā)商的市場（也稱土地市場）二級市場——開發(fā)商出售商品房予消費(fèi)者的市場（也稱“一手房”市場）三級市場——消費(fèi)者將已購商品房再轉(zhuǎn)讓的市場（也稱“二手房”市場）【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】

房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成：土地價(jià)格和建筑物及其附屬物價(jià)格的統(tǒng)一，是土地價(jià)值和房屋價(jià)值的貨幣表現(xiàn)形式。房地產(chǎn)總價(jià)格：指一宗房地產(chǎn)的整體價(jià)格。房地產(chǎn)單位價(jià)格：指單位面積或單位建筑面積的價(jià)格，它可以反映房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低。

房地產(chǎn)價(jià)格

樓面地價(jià)：指平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格樓面地價(jià)=土地總價(jià)格/總建筑面積=土地單價(jià)/容積率【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】

土地價(jià)格1、房屋建筑成本2、流通費(fèi)用3、稅金4、利潤房地產(chǎn)價(jià)格

房屋價(jià)格

房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成1、土地出讓金或征地費(fèi)2、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)3、城市土地開發(fā)費(fèi)4、土地開發(fā)利潤【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素

1、房屋的地理位置（交通便利、周邊環(huán)境等）

2、房屋的戶型、樓層、朝向、視野、新舊程度等

3、小區(qū)外部的配套設(shè)施（醫(yī)院、銀行、超市、農(nóng)貿(mào)市場、學(xué)校、美容院等）

4、小區(qū)內(nèi)部的配套設(shè)施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）

5、房屋的市場價(jià)格定位

6、房屋的供需狀況

7、物業(yè)管理公司的口碑

8、房屋的市場租賃價(jià)格前景及回報(bào)率的多少

10、政府因素、土地價(jià)格的變動(dòng)

11、其它因素森茂山莊項(xiàng)目部【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

土地分類——按所有制分：國有土地和集體土地

國有土地：在我國社會(huì)主義制度下，屬于全民所有的土地叫國有土地。其中：城市和建制鎮(zhèn)建成區(qū)的土地，都屬于國家所有；在鄉(xiāng)村和城鎮(zhèn)郊區(qū)，國家依法征用和沒收的土地、國營農(nóng)場、林場、牧場、漁場、草場的土地；國有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都屬于國家所有。集體土地：是指農(nóng)村集體所有的土地。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第八條的規(guī)定：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

我國的土地制度土地所有制：在我國，先行全部土地實(shí)行的是社會(huì)主義土地公有制，分為全民所有制（即國家所有）和集體所有制（即集體所有）兩種形式。任何個(gè)人均不能取得土地所有權(quán)。土地使用權(quán)：是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的權(quán)利。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

國有土地

城市用地可以分為九類：

1、居住用地2、公用設(shè)施用地（含商業(yè)用地）3、工業(yè)用地4、倉儲(chǔ)用地5、對外交通用地6、道路廣場用地

7、市政公用設(shè)施用地8、綠化用地9、特殊用地【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】國有土地使用權(quán)的取得方式

國有土地使用權(quán)的取得方式：土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥三種形式。1、土地使用權(quán)出讓：是指人民政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權(quán)出讓金的行為。拍賣：是指在指定的時(shí)間、公開場合，在土地管理部門授權(quán)的拍賣主持人的主持下，競投者按規(guī)定的方式應(yīng)價(jià)，由出價(jià)最高者獲得土地使用權(quán)的行為。招標(biāo)：是指由土地管理部門公開招標(biāo)或邀請符合條件的投標(biāo)人投標(biāo)，經(jīng)評標(biāo)后確定的中標(biāo)人取得土地使用權(quán)的行為?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

國有土地使用權(quán)的取得方式2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：是指合法擁有土地使用權(quán)的自然人、法人和其它組織，通過買賣等方式將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他人的行為。3、土地使用權(quán)劃撥：是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

土地分類——按開發(fā)程度分：生地、熟地1、生地：是指空地、田地、未開墾地等不具備直接使用條件的土地。2、熟地：是指已經(jīng)完成三通一平或七通一平等工作，具備使用條件的土地。

三通一平：是指土地開發(fā)時(shí)進(jìn)行的通水、通電、通路和土地平整工作。七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通訊通、煤氣通、電通、熱力通、場地平整?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

土地分類——按用途分類土地按用途分類及使用年限確定：1、居住用地——70年；2、工業(yè)用地——50年；3、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地——50年；4、商業(yè)、旅游、娛樂用地——40年；5、綜合或者其他用地——50年。另外，加油站、加氣站用地為——20年。

注意：首先應(yīng)該明確，房屋的所有權(quán)是不存在年限問題的，房屋一經(jīng)購買并取得產(chǎn)權(quán)后，即作為業(yè)主個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)，并無居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通過出讓方式取得的國有土地的使用權(quán)是有限的，不同開發(fā)用途的土地使用年限不一樣。開發(fā)企業(yè)在取得土地用于房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，都要與國土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】房屋的分類——按使用功能分類1、住宅2、工業(yè)廠房和倉庫3、商場和店鋪4、辦公樓5、賓館酒店6、文體娛樂設(shè)施7、政府和公用設(shè)施8、多功能建筑*Townhouse萬科城【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】住宅的種類

住宅種類繁多，主要分為高檔住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、別墅等。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按樓體高度分類，主要分為低層、多層、小高層、高層、超高層等。低層：高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3層建筑物，如平房、別墅等。它的舒適度、方便度和空間尺度優(yōu)于高層。多層：高于10米、低于或等于24米的建筑物。多層房屋一般為4-6層，一般采用磚混結(jié)構(gòu)。多層房屋通風(fēng)采光狀況好，空間緊湊而不閉塞。小高層：一般把7層至10層的建筑稱為“小高層”。小高層有多層親切安寧、房型好、得房率高的特點(diǎn)。高層：11層以上30層以下、最高高度到100M的建筑物。超高層：30層以上（不包括30層）、最高到100m以上的建筑物。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】一期：4+1、6層合園二期：2棟17層小高層三期：3棟24層高層*康橋藍(lán)灣【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按樓體結(jié)構(gòu)形式分類：1、磚木結(jié)構(gòu)2、磚混結(jié)構(gòu)3、鋼混框架結(jié)構(gòu)4、鋼混剪刀墻結(jié)構(gòu)5、鋼混框架一剪刀墻結(jié)構(gòu)6、鋼結(jié)構(gòu)【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按建筑結(jié)構(gòu)：板樓、塔樓、板塔結(jié)合板樓：板樓一般建筑層數(shù)不會(huì)超過12層。長度明顯大于寬度，板樓有兩種類型，一種是長走廊式的，各住戶靠長走廊連在一起；第二種是單元式拼接，若干個(gè)單元連在一起就拼成一個(gè)板樓。

板樓的優(yōu)勢：結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)將朝陽面讓位于居室，通風(fēng)采光條件優(yōu)于其它結(jié)構(gòu)。比較典型的是一梯兩戶式設(shè)計(jì)，南北朝向時(shí)，位于前面的客廳、主臥等有充足的朝陽面；東西朝向時(shí)，前后居室各有半天的朝陽面?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按建筑結(jié)構(gòu)：板樓、塔樓、板塔結(jié)合塔樓：一般多于四五戶共同圍繞或者環(huán)繞一組公共豎向交通形成的樓房平面，平面的長度和寬度大致相同，這種樓房的高度從12層以上到35層，超過35層是超高層，塔樓一般是一梯/兩梯四戶到12戶。塔樓的優(yōu)勢：節(jié)約土地資源；塔樓多采用大框架結(jié)構(gòu)，除少數(shù)承重梁之外，戶內(nèi)分隔墻基本都可以拆改，靈活分割戶型；塔樓結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高，抗震性好；居高望遠(yuǎn)，視野開闊。塔樓的劣勢：塔樓每層都有部分住戶的采光、通風(fēng)、景觀等條件比較落后。塔樓戶型的使用率普遍低于板樓10個(gè)百分點(diǎn)左右，而且戶型內(nèi)部的廚房、餐廳與洗手間往往不可直接采光、通風(fēng)，這樣的地方被稱為“灰色空間”?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】

板樓、塔樓*水星·香榭里【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按房屋戶型結(jié)構(gòu)分類，主要分為：1、普通單元式住宅2、公寓式住宅3、復(fù)式住宅4、躍層式住宅5、花園洋房式住宅6、小戶型住宅（超小戶型）*溫馨浪漫的復(fù)式樓【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：復(fù)式住宅是受躍層式住宅的設(shè)計(jì)構(gòu)思啟發(fā)，但層高要低于躍層式住宅（復(fù)式設(shè)計(jì)為3.3米，而一般躍層式為5.6米）。復(fù)式住宅的下層供起居用，炊事、進(jìn)餐、洗浴等，上層供休息睡眠用，直接作為臥室床面，人可坐起但無法直立?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】*大氣豪華的躍式樓經(jīng)典花園洋房*融科·檀香山【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按房屋政策屬性分類：1、廉租房2、已購公房（房改房）3、經(jīng)濟(jì)適用住房4、住宅合作社集資建房等5、商品房【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

商品房商品房主要是指由各房地產(chǎn)開發(fā)公司投資建設(shè)，以營利為目的，按市場規(guī)律經(jīng)營的房屋。商品房的“五證”“兩書”：

“五證”包括《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建筑工程規(guī)劃許可證》《國有土地使用證》《建設(shè)工程施工許可證》《商品房預(yù)(銷)售許可證》?！皟蓵保盒陆ㄗ≌渡唐贩抠|(zhì)量保證書》、《商品房使用說明書》。從銷售看，商品房又分現(xiàn)房銷售和期房預(yù)售；從銷售對象看，分內(nèi)銷商品房、外銷商品房；從用途看，分普通住宅、公寓、別墅等?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】*1987年深圳東曉華園—中國第一個(gè)商品房住宅小區(qū)【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】商品房的結(jié)構(gòu)形式以其承重結(jié)構(gòu)所用其所用的材料來劃分。一般可分為以下三種形式：1、磚混結(jié)構(gòu)住宅磚混結(jié)構(gòu)住宅：是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋而板、桁架等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。通俗的講，磚混結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。由于抗震的要求，磚混住宅一般在5層、6層以下。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】商品房的結(jié)構(gòu)形式以其承重結(jié)構(gòu)所用其所用的材料來劃分：2、磚木結(jié)構(gòu)住宅磚木結(jié)構(gòu)的住宅：是指建筑物中承重結(jié)構(gòu)的墻、柱采用磚砌筑或磚塊砌筑，樓板結(jié)構(gòu)、屋架用木結(jié)構(gòu)共同構(gòu)筑成的房屋。3、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅：是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。這種結(jié)構(gòu)搞震性能好，整體性強(qiáng)，搞腐蝕，耐火能力強(qiáng)，經(jīng)久耐用，多用于高層住宅。具體又分框架、框架剪刀墻結(jié)構(gòu)等。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】住宅的層高：指下層地板表面或樓板表面到上層樓板表面之間的距離。住宅的凈高：層高和凈高的關(guān)系可用公式“凈高=層高-樓板厚度”來表示，即層高和樓板厚度的差叫做凈高。進(jìn)深、開間可以衡量房屋的通透性，進(jìn)深太深，房屋的通透性就會(huì)比較差，空氣質(zhì)量不高。

*房間進(jìn)深16.5米/房間開間8.8米*臥室進(jìn)深6米/臥室開間4.4米*客廳進(jìn)深6.5米/客廳開間8.8米【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】住宅的進(jìn)深：通常指房間長度。住宅的開間：通常指房間寬度。【第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析】商品房銷售方式：按其交房方式不同，可分為商品房的現(xiàn)售和預(yù)售兩種；

商品房預(yù)售條件：1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；3、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；4、向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。5、商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。

【第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析】住宅權(quán)益

住宅的產(chǎn)權(quán)：一般是指住宅的所有權(quán)。住宅的所有權(quán)，是一種民事法律關(guān)系，指的是在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對住宅全面支配的權(quán)力。

住宅的所有權(quán)一般包括對房屋的占有、使用、收益、處分四個(gè)方面，這四個(gè)方面也構(gòu)成了住宅所有權(quán)的四項(xiàng)基本內(nèi)容?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】住宅權(quán)益1、住宅的占有權(quán)：一般由所有權(quán)人來行使。當(dāng)使用權(quán)與所有權(quán)相分離的時(shí)候，占有權(quán)就為使用人行使——比如出租，當(dāng)使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，占有權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移。2、住宅的使用權(quán)：對住宅使用的權(quán)力稱住宅的使用權(quán)。使用權(quán)的人，既可以是所有權(quán)人本人，也可以是租房人等。在占有權(quán)和使用權(quán)暫時(shí)不歸房主所有時(shí)，房主的所有權(quán)并未喪失。3、住宅的收益權(quán)：是指房主利用住宅、房產(chǎn)等產(chǎn)生某種利益的權(quán)力，比如出租收益。4、住宅的處分權(quán)：由房主行使。只有房主才有權(quán)力處分住宅、房產(chǎn)、如繼承、贈(zèng)予、變賣、抵押等。但當(dāng)房屋、住宅作為抵押物抵押給債權(quán)人時(shí)，債權(quán)人擁有房屋的處分權(quán)?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類：1、產(chǎn)權(quán)證書：是指"房屋所有權(quán)證"和"土地使用權(quán)證"。房屋產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項(xiàng)權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測量部門的分戶房屋平面圖。2、使用權(quán)房：是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公有房產(chǎn)。3、公房：也稱公有房產(chǎn)，國有房產(chǎn)。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的房產(chǎn)，在房產(chǎn)未出售之前，房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸國家所有。目前居民租用的公有房產(chǎn)，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有房產(chǎn)，一類是不可售公有房產(chǎn)。均為使用權(quán)房。【第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類：4、不可售公房：根據(jù)本市現(xiàn)行房改政策還不能出售給承租居民的公有房產(chǎn)。5、已購公房：又稱售后公房，就是購買的公有房產(chǎn)。6、單位產(chǎn)權(quán)房：是指產(chǎn)權(quán)屬于單位所有的房屋，也稱系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)房、系統(tǒng)房。7、共同共有房產(chǎn)：指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人，對全部共有房產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權(quán)。【第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析】房屋分類：1、期房：在建的、尚未完成建設(shè)的、不能交付使用的房屋稱為期房。房地產(chǎn)管理部門將沒有取得房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋統(tǒng)稱為期房，只要還沒辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，沒取得房屋產(chǎn)權(quán)證，就是期房。開發(fā)商出售期房稱為預(yù)售，購房者買房時(shí)就要與開發(fā)商簽訂房屋預(yù)售合同。

2、現(xiàn)房：按照我國銷售商品房“現(xiàn)房”的規(guī)定，只有領(lǐng)取了《房屋所有權(quán)證》的商品房才叫“現(xiàn)房”。在銷售商品房的過程中，現(xiàn)房銷售不需要“銷售許可證”，購房者只需查看《房屋所有權(quán)證》，在簽合同的時(shí)候也必須使用國土房管局印制的標(biāo)準(zhǔn)合同。【第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類：3、準(zhǔn)現(xiàn)房：準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。4、二手房：經(jīng)過二次轉(zhuǎn)手交易的房子叫做二手房。新建的商品房進(jìn)行第一次交易時(shí)為"一手"，第二次交易則為"二手"。5、尾房：一般情況下，當(dāng)房產(chǎn)銷售量達(dá)到80％以后，一般就進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目的清盤銷售階段，此時(shí)所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。*世界最大的爛尾樓韓國柳京飯店【第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類：6、爛尾房：是指由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯(cuò)誤判斷供求形勢，無法回收前期投資，無力進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤停滯的積壓樓宇?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——價(jià)格篇：1、一次性買斷價(jià)：指買方與賣方商定的一次性定價(jià)。一次性買斷價(jià)屬房產(chǎn)銷售合同中的專用價(jià)格術(shù)語，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務(wù)，不得隨意變更。2、定金：為保證合同的履行，買方預(yù)先向銷售者賣方交納一定數(shù)額的錢款。依據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定，一方違約時(shí)，雙方有約定的按照約定執(zhí)行；如無約定，賣方違約時(shí)，“定金”雙倍返還；買方違約時(shí)，“定金”不返還?！岸ń稹钡目傤~不得超過合同標(biāo)的的20%。3、訂金：目前法律上沒有明確規(guī)定，一般可視為“預(yù)付款”?！坝喗稹钡男ЯθQ于雙方當(dāng)事人的約定。雙方當(dāng)事人如果沒有約定，“訂金”的性質(zhì)主要是預(yù)付款，銷售者違約時(shí)，應(yīng)無條件退款；消費(fèi)者違約時(shí)，可以與銷售者協(xié)商解決并要求經(jīng)營者退款。如果雙方當(dāng)事人另有約定，則按照約定執(zhí)行?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——價(jià)格篇：

定金與訂金的區(qū)別，主要表現(xiàn)在：

1)、從合同、依約定應(yīng)交付定金而未交付的，不構(gòu)成對主合同的違反；而交付訂金的協(xié)議是主合同的一部分，依約定應(yīng)交付訂金而未交付的，即構(gòu)成對主合同的違反。

2)、交付和收受訂金的當(dāng)事人一方不履行合同債務(wù)時(shí)，不發(fā)生喪失或者雙倍返還訂金的后果，訂金僅可作損害賠償金。

3)、定金的數(shù)額在法律規(guī)定上有一定限制，例如《擔(dān)保法》就規(guī)定定金數(shù)額不超過主合同標(biāo)的額的20％；而訂金的數(shù)額依當(dāng)事人之間自由約定，法律一般不作限制。4)、定金具有擔(dān)保性質(zhì)，而訂金只是單方行為，不具有擔(dān)保性?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——價(jià)格篇：4、違約金：是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對違約方的一種經(jīng)濟(jì)制裁，具有懲罰性和補(bǔ)償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。5、均價(jià)：均價(jià)是指將各單位的銷售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)。均價(jià)一般不是銷售價(jià)。6、起價(jià)：也叫起步價(jià)，是指某物業(yè)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格，即是起價(jià)。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價(jià)為起價(jià)；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價(jià)。高層物業(yè)，以最低層的銷售價(jià)為起步價(jià)。【第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇1、商品房銷售面積：商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購買房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。銷售商品房，必須明示商品房的銷售面積，并注明該商品房的套內(nèi)建筑面積及應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。商品房銷售面積=套內(nèi)實(shí)際建筑面積+公攤面積例：某房源廣告：玉園小區(qū)、112㎡、30萬，其中的112㎡即為商品房的銷售面積。*套內(nèi)面積㎡【第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇2、套內(nèi)建筑面積：商品房的套內(nèi)建筑面積是指成套商品房（單元房）的套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽臺(tái)建筑面積之和。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺(tái)建筑面積【第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇3、套內(nèi)使用面積：套內(nèi)房屋使用面積為房屋使用空間的面積，按以下規(guī)定計(jì)算：1)、套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過道、廚房、衛(wèi)生間、貯藏間、壁柜等空間面積的總和；2)、套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；3)、不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；4)、內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積。【第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇

4、套內(nèi)墻體面積：套內(nèi)墻體面積是指商品房各套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體所占的面積。商品房的套內(nèi)境況體分為共用墻及非共用墻兩種。商品房套內(nèi)墻體面積的計(jì)算法為：1）、共用墻包括各套之間的分隔封墻，套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）；共用墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。2）、非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇

5、套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積：按照《建筑面積計(jì)算規(guī)則》的規(guī)定，套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積按陽臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。其中：1）、原設(shè)計(jì)的封閉式陽臺(tái)，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積；2）、挑陽臺(tái)（底陽臺(tái)）按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建設(shè)筑面積；3）、凹陽臺(tái)按其凈面積（含擋板墻墻體面積）的一半計(jì)算建筑面積；4）、半挑半凹陽臺(tái)，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積，凹進(jìn)部分按其凈面積的一半計(jì)算建筑面積。【第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇6、公用建筑面積：又稱公攤。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為每幢樓內(nèi)的公用建筑面積。公用建筑面積由兩部分組成：1）、大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道、變電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房以及其他為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房；2）、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇公用建筑面積=全幢建筑面積-全幢各套套內(nèi)建筑面積之和-單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間的建筑面積（如地下車庫、倉庫、人防工程等）另外，購房人所受益的其他非經(jīng)營性用房，需要進(jìn)行分?jǐn)偟模阡N（預(yù)）售合同中寫明房屋名稱，需分?jǐn)偟目偨ㄖ娣e。

公用建筑面積不包括倉庫、機(jī)動(dòng)車庫、非機(jī)動(dòng)車庫、車道、供暖鍋爐房、用于人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間、售房單位自營自用的房屋，以及為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房不計(jì)入公用建筑面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e計(jì)算：根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》規(guī)定，各套（單元）分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e計(jì)算公式如下：1）分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=各套套內(nèi)建筑面積*公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)2）公用建筑面積=整幢建筑的面積-各套套內(nèi)建筑面積之和已作為獨(dú)立使用空間（如租售的地下室、車棚、人防工程地下室）的建筑面積3）公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積/各套套內(nèi)建筑面積之和【第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇

7、面積計(jì)算公式匯總：商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偣妹娣e套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺(tái)建筑面積使用面積：建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)生活使用的凈面積的總和輔助面積：建筑物各層平面樓梯、走道、所占凈面積的總和結(jié)構(gòu)建筑面積：建筑物各層中，外墻、內(nèi)墻、垃圾道、通風(fēng)道、煙囪(均為投影面積)等所占面積的總和?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售