井下電纜及其連接裝置(電鉗工復(fù)訓(xùn))

井下電纜及其連接裝置電鉗工復(fù)訓(xùn)班制作：秦忠雄盤縣煤礦安全技術(shù)培訓(xùn)中心2013年6月中旬井下電纜及其連接裝置電鉗工復(fù)訓(xùn)班制作：秦忠雄盤縣煤礦安全技術(shù)培訓(xùn)中心2013年6月中旬課題內(nèi)容：一、井下電纜的種類及結(jié)構(gòu)、選用原則和方法、敷設(shè)與連接及維護(hù)要求；二、井下電纜連接裝置的結(jié)構(gòu)及安裝要求。引言：煤礦井下電纜容易受潮和遭到機(jī)械損傷，發(fā)生漏電、短路的機(jī)會較多，因而電纜是井下供電安全方面的一個最薄弱的環(huán)節(jié)。

一礦用電纜【講解】（一）礦用電纜的分類及結(jié)構(gòu)按傳統(tǒng)的分類鎧裝電纜橡套電纜塑料電纜油浸紙鎧裝電纜塑料鎧裝電纜礦用阻燃電纜煤礦用移動類阻燃軟電纜煤礦用阻燃通信電纜煤礦用額定電壓10KV及以下銅芯固定敷設(shè)阻燃電力電纜對固定敷設(shè)的高壓電纜的規(guī)定及要求：在立井井筒或傾角為45o及其以上的井巷內(nèi)，應(yīng)采用聚氯乙烯絕緣粗鋼絲鎧裝聚氯乙烯護(hù)套電力電纜、交聯(lián)聚氯乙烯絕緣粗鋼絲鎧裝聚氯乙烯護(hù)套電力電纜。在水平巷道或傾角在45o以下的井筒內(nèi)，應(yīng)采用聚氯乙烯絕緣鋼帶或細(xì)鋼絲鎧裝聚氯乙烯護(hù)套電力電纜、交聯(lián)聚氯乙烯絕緣鋼帶或細(xì)鋼絲鎧裝聚氯乙烯護(hù)套電力電纜。121、煤礦用移動類阻燃軟電纜移動類阻燃軟電纜按絕緣和護(hù)套材料分為橡膠和彈性體兩種。即普通橡套阻燃軟電纜和屏蔽橡套阻燃軟電纜。（1）普通橡套阻燃軟電纜普通橡套阻燃軟電纜與普通橡套電纜的結(jié)構(gòu)相同，導(dǎo)電線芯由多根細(xì)銅絲絞合而成。分相絕緣和墊芯都由橡膠制成，外套采用氯丁橡膠制成，氯丁橡膠燃燒時生成氯化氫氣體，將火焰包圍起來，使之與空氣隔離，很快就熄滅。其結(jié)構(gòu)如圖1所示。圖1：普通橡套阻燃電纜示意圖圖例：1、導(dǎo)電線芯2、分相絕緣3、接地線4、外護(hù)套1234（2）屏蔽橡套阻燃軟電纜屏蔽橡套阻燃軟電纜與普通橡套軟電纜的結(jié)構(gòu)基本相同，不同點是在每根主線芯的分相絕緣外包有導(dǎo)電橡膠制成的屏蔽層，接地芯線外沒有橡膠絕緣，而是直接纏繞導(dǎo)電橡膠帶。電纜中間的墊芯，也是用導(dǎo)電橡膠制成。有的在電纜外護(hù)套內(nèi)的同芯圓上，設(shè)一層加強屏蔽層，稱為雙屏蔽電纜。適用于具有瓦斯、煤塵爆炸的場所和啟動頻繁電氣設(shè)備。其結(jié)構(gòu)如圖2所示。圖2：屏蔽橡套阻燃電纜示意圖123456圖例：1、動力線芯2、接地線芯3、控制線芯4、絕緣5、絕緣屏蔽6、外護(hù)套（3）常用礦用移動類阻燃電纜型號及用途常用礦用移動類阻燃電纜型號及用途如圖3所示。額定電壓為0.66/1.14KV采煤機(jī)及類似設(shè)備的電源連接型號名稱用途MCP-0.66/1.14MCPJB-0.66/1.14MY-0.38/0.66MYP-0.66/1.14MZ-0.3/0.5MZP-0.3/0.5MYQ-0.3/0.5采煤機(jī)屏蔽橡套軟電纜采煤屏蔽昨監(jiān)視編織加強型橡套軟電纜煤礦用移動橡套軟電纜煤礦用移動屏蔽橡套軟電纜煤礦用電鉆橡套電纜煤礦用電鉆屏蔽橡套電纜煤礦用移動輕型橡軟套電纜額定電壓為0.66/1.14KV采煤機(jī)及類似設(shè)備的電源連接額定電壓為0.66/1.14KV及以下采煤機(jī)及類似設(shè)備的電源連接額定電壓為0.38/0.66KV各種井下移動采煤機(jī)設(shè)備的電源連接額定電壓為0.66/1.14KV各種井下移動采煤機(jī)設(shè)備的電源連接煤礦井下額定電壓為0.3/0.5KV及以下電鉆電源連接煤礦井下巷道照明，輸送機(jī)聯(lián)接鎖和控制與信號設(shè)備電源連接2、煤礦用額定電壓10KV及以下銅芯固定敷設(shè)阻燃電力電纜固定敷設(shè)阻燃電力電纜的主線芯由銅線絞制而成。分相絕緣采用聚氯乙烯或交聯(lián)聚氯乙烯。外護(hù)套采用聚氯乙烯，分鎧裝和非鎧裝電纜。其型號有MVV（MVV22、MVV32、MVV42）和MYJV（MYJV22、MYJV32、MYJV42）型兩大類。在煤礦井下固定敷設(shè)電纜中被廣泛應(yīng)用。3、煤礦用阻燃通信電纜《煤礦安全規(guī)程》第467條規(guī)定：照明、通信、信號和控制用的電纜，應(yīng)采用鎧裝或非鎧裝通信電纜、橡套電纜或MVV型塑力纜。煤礦用阻燃通信電纜常用型號有MHYV、MHJYV、MHYBV、MHYAVT、MHYA32型。（二）礦用電纜的選型

1、電纜型號的選擇（1）電纜敷設(shè)地點的水平差應(yīng)與規(guī)定的電纜允許敷設(shè)水平差相適應(yīng)。（2）電纜應(yīng)帶有供電保護(hù)接地用的足夠截面的導(dǎo)體。（3）必須選用取得煤礦礦用產(chǎn)品安全標(biāo)志的阻燃電纜。（4）嚴(yán)禁采用鋁包電纜。（5）固定敷設(shè)的低壓電纜，應(yīng)采用MVV鎧裝或非鎧裝電纜或?qū)?yīng)電壓等級的移動橡套軟電纜。（6）固定敷設(shè)的高壓電纜，按敷設(shè)電纜的巷道條件選擇。（7）非固定敷設(shè)的高壓電纜，必須采用符合MT818標(biāo)準(zhǔn)的橡套軟電纜。移動式和手持式電氣設(shè)備應(yīng)使用專用橡套電纜。（8）照明、通信、信號和控制用的電纜，應(yīng)采用鎧裝或非鎧裝通信電纜、橡套電纜或MVV型塑力纜。（9）低壓電纜不應(yīng)采用鋁芯，采區(qū)低壓電纜嚴(yán)禁采用鋁芯。（10）電纜主芯線的截面應(yīng)滿足供電線路負(fù)荷的要求。2、電纜長度的確定在敷設(shè)時要有一定的彎曲和松馳度。其電纜的實際長度大于敷設(shè)路徑長度，兩者之間的關(guān)系用下式表示：Ls=KL式中Ls——電纜的實際長度，ｍ；K

——增長系數(shù)，移動類阻燃軟電纜取1.1，鎧裝電纜取1.05；L

——敷設(shè)路徑長度，ｍ。當(dāng)電纜中間有接頭時，應(yīng)在接線盒兩端各增加3ｍ。3、電纜主線芯截面積的確定（1）按機(jī)械強度要求選擇電纜截面按機(jī)械強度要求的最小截面積選擇截面積，然后滿足允許電流要求選擇。如表2所示為機(jī)械強度要求的最小截面積。（2）低壓動力電纜A、按長時允許負(fù)荷電流選擇電纜截面。電纜長時允許通過的電流可通過查《電工手冊》獲得；電動機(jī)的額定電流可由其技術(shù)資料查到，也可通過計算。例如主芯線截面積為35mm2的礦用橡套銅芯電纜，長時允許負(fù)荷電流為138A。表2：滿足機(jī)械強度要求的最小截面積序號用電設(shè)備名稱電纜主芯線最小截面積/mm2各種采煤機(jī)組刮板輸送機(jī)、帶式輸送機(jī)、轉(zhuǎn)載機(jī)小容量刮板輸送機(jī)回柱絞車、裝巖機(jī)調(diào)度絞車、照明干線手持式電鉆12345650-9525-5010-2516-254-64-6B、按電壓損失確定電纜主截面對于供電線路未端，按照電動機(jī)端壓不低于額定電壓的95%計算，380V電網(wǎng)中，其未端電壓損失允許值為39V；660V電網(wǎng)中，其未端電壓損失允許值為63V。C、按電纜最遠(yuǎn)點的最小短路電流校驗所選電纜截面是否滿足保護(hù)裝置動作靈敏性要求。（3）高壓動力電纜高壓動力電纜應(yīng)按經(jīng)濟(jì)電流密度、允許負(fù)荷電流、線路允許電壓損失進(jìn)行選擇，并按短路電流（三相短路電流）校驗電纜的熱穩(wěn)定性，并要求流過電纜的最小兩相短路電流滿足過流保護(hù)裝置靈敏度的要求。（三）礦用電纜敷設(shè)（1）在總回風(fēng)巷和專用回風(fēng)巷不應(yīng)敷設(shè)電纜，在機(jī)械提升的進(jìn)風(fēng)傾斜巷（不包括輸送機(jī)上、下山）和使用林支架的立井井筒中敷設(shè)電纜時，必須有可靠的安全措施，溜放煤、矸、材料的溜道中嚴(yán)禁敷設(shè)電纜。（2）在水平巷道或傾角在30°以下的井巷中，電纜應(yīng)用吊鉤懸掛；在立井井筒或傾角在30°及其以上的井巷中，電纜應(yīng)用夾子、卡箍或其他夾持裝置進(jìn)行敷設(shè)（3）電纜懸掛點間距，在水平巷道或傾斜井巷內(nèi)不得超過3m，在立井井筒中不得超過6m。（4）水平巷道或傾斜井巷中懸掛的電纜應(yīng)有行當(dāng)?shù)鸟Y度，并能在意外受力時自由墜落。其懸掛高度應(yīng)保證電纜在礦車掉道時，不受撞擊，在電纜墜落時不落在軌道或輸送機(jī)上。（5）電纜不應(yīng)懸掛在風(fēng)管或水管上，不得遭受淋水。電纜與壓風(fēng)管、供水管在巷道同一側(cè)敷設(shè)時，必須敷設(shè)在管子的上方，并保持0.3m以上的距離。在有瓦斯抽放管的巷道內(nèi)，電纜（包括通信、信號電纜）必須與瓦斯抽放管路分掛在巷道兩側(cè)。盤圈或“8”字形的電纜不得帶電。（6）井筒和巷道內(nèi)的通信和信號電纜應(yīng)與動力電纜分掛在井巷的兩側(cè)，如果受條件限制，在井筒內(nèi)，應(yīng)敷設(shè)在距動力電纜0.3m以外的地方；在巷道內(nèi)應(yīng)敷設(shè)在電力電纜上方0.1m以上的地方。（7）高、低壓電力電纜敷設(shè)在巷道同一側(cè)時，高、低電纜之間的距離應(yīng)大于0.1m；高壓電纜之間，低壓電纜之間的距離不得小于50mm。（8）電纜穿過墻壁部分應(yīng)用套管保護(hù)，并嚴(yán)密封堵管口。（9）電纜敷設(shè)的彎曲半徑應(yīng)符合表3所示的要求表3：電纜敷設(shè)的最小允許彎曲半徑電纜類別多芯電纜彎曲半徑與電纜外徑之比（不小于）聚氯乙烯絕緣電力電纜交聯(lián)聚氯乙烯絕緣電力電纜橡膠絕緣電力電纜照明和控制監(jiān)測用橡套電纜礦用鎧裝電話電纜10156612.5二、電纜連接裝置【講解】電纜連接裝置是電纜與電氣設(shè)備連接的連接裝置。按用途可分為終端連接裝置和中間連接裝置。按所使用的地點不同又可分為接線盒和連接器。（一）電纜接線盒電纜接線盒一般適用于固定敷設(shè)電纜的連接及電纜與電氣設(shè)備的連接，有中間接線盒之分；有隔爆接線盒和鉛封簡易接線盒之分。1、礦用隔爆型高壓接線盒以BHGL—315/6礦用隔爆高壓接線盒為例講解。該接線盒可用于井下中央變電所至采區(qū)變電所，采區(qū)變電所至移動變電站的供電線路的連接。該接線盒殼體和蓋組成隔離空腔，殼體和蓋分別由Q235A鋼板焊接而成，隔離空腔內(nèi)裝有三只接線瓷座，接線瓷座的銅接線柱上開的U形缺口，使電纜之間可靠連接。聯(lián)通節(jié)由Q235鋼板焊接而成，做成喇叭狀，并有一定的空間，適用于放電纜頭。2、環(huán)氧樹脂電纜接線盒環(huán)氧樹脂電纜接線盒分中間和終端兩種。3、電纜連接器電纜連接器適用于煤礦井下采掘巷道電力電纜的連接，電纜連接器是可拆卸的，可供變更電纜長度之用，如供移動變電站電纜連接之用。電纜連接器由以下三部分組成：（1）電纜固定引線裝置；（2）接線裝置；（3）可接觸部分。（二）電纜連接裝置的安裝、運行及維護(hù)1、電纜連接裝置的安裝電纜連接裝置除了傳統(tǒng)的熱灌絕緣膠、環(huán)樹氧脂接線盒外，目前應(yīng)用較多的是熱縮電纜連接、電纜連接器、高壓防爆接線盒。（1）熱縮電纜連接安裝其熱縮材料，是利用聚合物材料的“強性記憶”效應(yīng)原理制成各種形狀的零件與管材。它除具有良好的熱收縮性能外，還具有防蝕、防潮、輕便、安裝方便等一列優(yōu)點，因而被廣泛應(yīng)用。現(xiàn)以6KV橡套或塑料電纜為例介紹終端熱縮安裝工藝。其工藝包括以下內(nèi)容：A、剝切電纜B、焊接地線C、壓接接線端子D、安裝熱縮管E、安裝分支手套F、安裝絕緣護(hù)套管G、安裝密封護(hù)套管其熱縮電纜連接安裝注意事項：A、熱縮材料溫度達(dá)到100-130oC時，開始收縮，若使用汽油噴燈時，火焰不宜硬，并注意遠(yuǎn)離材料，控制加熱溫度。開始加熱時，火焰緩慢接近材料，不斷移動，以確保均勻，并避免燒焦材料。B、火焰應(yīng)朝收縮方向，預(yù)熱材料便于收縮，按安裝工藝要求的起始部位和方向順序收縮，便于排除氣體和密封。C、收縮完畢的管子應(yīng)光滑無皺折。D、剝除金屬屏蔽層時，切口要平齊，不要有毛刺和洼緣，避免損壞和刺穿熱縮材料。E、切割熱縮管時，切口要平整，不要有尖端和裂口，避免在收縮時應(yīng)力集中產(chǎn)生撕裂。2、電纜連接器的安裝以BCG1-200/6000礦用隔爆型電纜連接器為例講解。（1）將電纜橡膠外護(hù)套切剝開255mm一段長度，不要損傷金屬屏蔽并編成兩個小辮。在233mm外，切剝第二層橡膠絕緣，將三根主芯線的屏蔽層剝開并編成小辮，將三個小辮分別套上塑料管。（2）將三根主芯線的半導(dǎo)體用木銼、砂布清除干凈，再由端部量取178mm處，用丁基自粘膠帶包成D=d+12和L=40mm的應(yīng)力錐，在應(yīng)力錐的一側(cè)用14-16號熔斷絲纏繞到根部，然后用2-3層自粘膠帶纏繞，最后除端部28mm長及應(yīng)力錐部分外，全部用聚氯乙烯帶包1-2層。（3）端部28mm處用合適的GT型銅管套牢，然后用壓鉗壓牢（前已敘述）。（4）在根部52mm處澆注環(huán)氧樹脂。（5）用壓鉗壓緊的端部電纜芯線放入銅接線座內(nèi)，用三個內(nèi)六角圓柱堅固螺釘牢固地與接線座壓牢。當(dāng)接觸桿（導(dǎo)電桿）插入接線員座時，應(yīng)保證可靠接觸。（6）電纜接地芯線與銅接線座接好后，在適當(dāng)部位剝開10mm左右絕緣皮與內(nèi)接地螺栓接緊壓牢。3、電纜連接裝置的運行及維護(hù)（1）電纜連接裝置的安裝嚴(yán)禁帶電作業(yè)，在斷電后，必須確保無殘余電壓后，方可拆卸操作。（2）應(yīng)定期檢查電纜連接裝置的表面溫度，連接裝置的表面溫度與電纜表面溫度應(yīng)不大于12-15oC，測量時，應(yīng)在連接裝置全長1/4處。以及接線盒兩端電纜鎧裝表面測取溫度，選擇其中溫度最高者為連接裝置表面溫度。（3）電纜與電氣設(shè)備的連接，電纜與電纜的連接應(yīng)符合防爆要求，無不合格接頭。（4）電纜連接裝置表面應(yīng)無臟污物。（5）電纜連接裝置應(yīng)懸掛在無淋水處，并應(yīng)可靠與井下接地網(wǎng)連接。（6）高壓電纜連接裝置至少每周檢查1次。再見!謝謝觀看/歡迎下載BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)請在此輸入您的副標(biāo)題LOGO新員工入職培訓(xùn)系列課程培訓(xùn)目標(biāo)請在此輸入您的副標(biāo)題LOGO1、熟悉房地產(chǎn)相關(guān)基本知識2、了解房地產(chǎn)相關(guān)的建筑知識3、熟悉房地產(chǎn)銷售基本知識1房地產(chǎn)基本概念2土地及地產(chǎn)知識概要4房地產(chǎn)銷售知識與案例分析3住宅、建筑工程概論課程：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識房地產(chǎn)房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱，是指土地、建筑物、地上的附著物及其附帶的各種權(quán)利，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上也叫不動產(chǎn)包括：1、土地2、建筑物及地上附著物3、房地產(chǎn)物權(quán)注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。房產(chǎn)是指房屋的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，在不同的所有者和使用者之間可以進(jìn)行出租出售或作其他用途的房屋?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】地產(chǎn)是指能夠為其權(quán)利人帶來收益或滿足其權(quán)利人工作或生活需要的土地資產(chǎn)。地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別在于有無權(quán)屬關(guān)系：地產(chǎn)在法律上有著明確的權(quán)屬關(guān)系，而土地則沒有明確的權(quán)屬關(guān)系，它是一個統(tǒng)稱。房產(chǎn)、地產(chǎn)兩者間的關(guān)系房產(chǎn)與地產(chǎn)之間存在著客觀的、必然的聯(lián)系，主要包括幾個方面：1、實物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分2、從價格構(gòu)成上看，房產(chǎn)價格不論是買賣價格還是租賃價格都包含地產(chǎn)價格3、從權(quán)屬關(guān)系看，房產(chǎn)所有權(quán)和地產(chǎn)所有權(quán)是聯(lián)系在一起的?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特性1、生產(chǎn)周期長2、資金密集性3、相互影響性4、易受政策限制性5、房地產(chǎn)的保值增值性

房地產(chǎn)的特性

房地產(chǎn)的自然特性

1、位置的固定性2、使用的耐久性3、資源的有限性4、物業(yè)的差異性【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)類型按用途：居住、商業(yè)、辦公、旅館、餐飲、娛樂、工業(yè)和倉儲、農(nóng)業(yè)、特殊目的（車站、機(jī)場、醫(yī)院等）、綜合房地產(chǎn)。按開發(fā)程度：生地、毛地、熟地、在建工程、現(xiàn)房。按建筑結(jié)構(gòu)：鋼、鋼砼、砌體、木、塑料、薄膜沖氣。按結(jié)構(gòu)形式：墻體、框架、筒體等。按層數(shù)和高度：低層、多層、高層、超高層。【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)業(yè)

以土地和建筑物為經(jīng)營對象，包括土地的開發(fā)，房屋的建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓、劃拔，房屋所有權(quán)的買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押、貸款以及由此而形成的房地產(chǎn)市場的綜合性產(chǎn)業(yè)。

房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動。【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】

房地產(chǎn)市場分類一級市場——政府出讓土地予開發(fā)商的市場（也稱土地市場）二級市場——開發(fā)商出售商品房予消費者的市場（也稱“一手房”市場）三級市場——消費者將已購商品房再轉(zhuǎn)讓的市場（也稱“二手房”市場）【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】

房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)價格構(gòu)成：土地價格和建筑物及其附屬物價格的統(tǒng)一，是土地價值和房屋價值的貨幣表現(xiàn)形式。房地產(chǎn)總價格：指一宗房地產(chǎn)的整體價格。房地產(chǎn)單位價格：指單位面積或單位建筑面積的價格，它可以反映房地產(chǎn)價格水平的高低。

房地產(chǎn)價格

樓面地價：指平均到每單位建筑面積上的土地價格樓面地價=土地總價格/總建筑面積=土地單價/容積率【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】

土地價格1、房屋建筑成本2、流通費用3、稅金4、利潤房地產(chǎn)價格

房屋價格

房地產(chǎn)價格構(gòu)成1、土地出讓金或征地費2、拆遷安置補償費3、城市土地開發(fā)費4、土地開發(fā)利潤【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)價格的影響因素

1、房屋的地理位置（交通便利、周邊環(huán)境等）

2、房屋的戶型、樓層、朝向、視野、新舊程度等

3、小區(qū)外部的配套設(shè)施（醫(yī)院、銀行、超市、農(nóng)貿(mào)市場、學(xué)校、美容院等）

4、小區(qū)內(nèi)部的配套設(shè)施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）

5、房屋的市場價格定位

6、房屋的供需狀況

7、物業(yè)管理公司的口碑

8、房屋的市場租賃價格前景及回報率的多少

10、政府因素、土地價格的變動

11、其它因素森茂山莊項目部【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

土地分類——按所有制分：國有土地和集體土地

國有土地：在我國社會主義制度下，屬于全民所有的土地叫國有土地。其中：城市和建制鎮(zhèn)建成區(qū)的土地，都屬于國家所有；在鄉(xiāng)村和城鎮(zhèn)郊區(qū)，國家依法征用和沒收的土地、國營農(nóng)場、林場、牧場、漁場、草場的土地；國有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都屬于國家所有。集體土地：是指農(nóng)村集體所有的土地。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第八條的規(guī)定：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

我國的土地制度土地所有制：在我國，先行全部土地實行的是社會主義土地公有制，分為全民所有制（即國家所有）和集體所有制（即集體所有）兩種形式。任何個人均不能取得土地所有權(quán)。土地使用權(quán)：是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的權(quán)利。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

國有土地

城市用地可以分為九類：

1、居住用地2、公用設(shè)施用地（含商業(yè)用地）3、工業(yè)用地4、倉儲用地5、對外交通用地6、道路廣場用地

7、市政公用設(shè)施用地8、綠化用地9、特殊用地【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】國有土地使用權(quán)的取得方式

國有土地使用權(quán)的取得方式：土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥三種形式。1、土地使用權(quán)出讓：是指人民政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權(quán)出讓金的行為。拍賣：是指在指定的時間、公開場合，在土地管理部門授權(quán)的拍賣主持人的主持下，競投者按規(guī)定的方式應(yīng)價，由出價最高者獲得土地使用權(quán)的行為。招標(biāo)：是指由土地管理部門公開招標(biāo)或邀請符合條件的投標(biāo)人投標(biāo)，經(jīng)評標(biāo)后確定的中標(biāo)人取得土地使用權(quán)的行為?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

國有土地使用權(quán)的取得方式2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：是指合法擁有土地使用權(quán)的自然人、法人和其它組織，通過買賣等方式將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他人的行為。3、土地使用權(quán)劃撥：是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

土地分類——按開發(fā)程度分：生地、熟地1、生地：是指空地、田地、未開墾地等不具備直接使用條件的土地。2、熟地：是指已經(jīng)完成三通一平或七通一平等工作，具備使用條件的土地。

三通一平：是指土地開發(fā)時進(jìn)行的通水、通電、通路和土地平整工作。七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通訊通、煤氣通、電通、熱力通、場地平整?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

土地分類——按用途分類土地按用途分類及使用年限確定：1、居住用地——70年；2、工業(yè)用地——50年；3、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地——50年；4、商業(yè)、旅游、娛樂用地——40年；5、綜合或者其他用地——50年。另外，加油站、加氣站用地為——20年。

注意：首先應(yīng)該明確，房屋的所有權(quán)是不存在年限問題的，房屋一經(jīng)購買并取得產(chǎn)權(quán)后，即作為業(yè)主個人所有的財產(chǎn)，并無居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通過出讓方式取得的國有土地的使用權(quán)是有限的，不同開發(fā)用途的土地使用年限不一樣。開發(fā)企業(yè)在取得土地用于房地產(chǎn)開發(fā)時，都要與國土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】房屋的分類——按使用功能分類1、住宅2、工業(yè)廠房和倉庫3、商場和店鋪4、辦公樓5、賓館酒店6、文體娛樂設(shè)施7、政府和公用設(shè)施8、多功能建筑*Townhouse萬科城【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】住宅的種類

住宅種類繁多，主要分為高檔住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、別墅等。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按樓體高度分類，主要分為低層、多層、小高層、高層、超高層等。低層：高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3層建筑物，如平房、別墅等。它的舒適度、方便度和空間尺度優(yōu)于高層。多層：高于10米、低于或等于24米的建筑物。多層房屋一般為4-6層，一般采用磚混結(jié)構(gòu)。多層房屋通風(fēng)采光狀況好，空間緊湊而不閉塞。小高層：一般把7層至10層的建筑稱為“小高層”。小高層有多層親切安寧、房型好、得房率高的特點。高層：11層以上30層以下、最高高度到100M的建筑物。超高層：30層以上（不包括30層）、最高到100m以上的建筑物。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】一期：4+1、6層合園二期：2棟17層小高層三期：3棟24層高層*康橋藍(lán)灣【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按樓體結(jié)構(gòu)形式分類：1、磚木結(jié)構(gòu)2、磚混結(jié)構(gòu)3、鋼混框架結(jié)構(gòu)4、鋼混剪刀墻結(jié)構(gòu)5、鋼混框架一剪刀墻結(jié)構(gòu)6、鋼結(jié)構(gòu)【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按建筑結(jié)構(gòu)：板樓、塔樓、板塔結(jié)合板樓：板樓一般建筑層數(shù)不會超過12層。長度明顯大于寬度，板樓有兩種類型，一種是長走廊式的，各住戶靠長走廊連在一起；第二種是單元式拼接，若干個單元連在一起就拼成一個板樓。

板樓的優(yōu)勢：結(jié)構(gòu)設(shè)計將朝陽面讓位于居室，通風(fēng)采光條件優(yōu)于其它結(jié)構(gòu)。比較典型的是一梯兩戶式設(shè)計，南北朝向時，位于前面的客廳、主臥等有充足的朝陽面；東西朝向時，前后居室各有半天的朝陽面?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按建筑結(jié)構(gòu)：板樓、塔樓、板塔結(jié)合塔樓：一般多于四五戶共同圍繞或者環(huán)繞一組公共豎向交通形成的樓房平面，平面的長度和寬度大致相同，這種樓房的高度從12層以上到35層，超過35層是超高層，塔樓一般是一梯/兩梯四戶到12戶。塔樓的優(yōu)勢：節(jié)約土地資源；塔樓多采用大框架結(jié)構(gòu)，除少數(shù)承重梁之外，戶內(nèi)分隔墻基本都可以拆改，靈活分割戶型；塔樓結(jié)構(gòu)強度高，抗震性好；居高望遠(yuǎn)，視野開闊。塔樓的劣勢：塔樓每層都有部分住戶的采光、通風(fēng)、景觀等條件比較落后。塔樓戶型的使用率普遍低于板樓10個百分點左右，而且戶型內(nèi)部的廚房、餐廳與洗手間往往不可直接采光、通風(fēng)，這樣的地方被稱為“灰色空間”?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】

板樓、塔樓*水星·香榭里【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按房屋戶型結(jié)構(gòu)分類，主要分為：1、普通單元式住宅2、公寓式住宅3、復(fù)式住宅4、躍層式住宅5、花園洋房式住宅6、小戶型住宅（超小戶型）*溫馨浪漫的復(fù)式樓【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：復(fù)式住宅是受躍層式住宅的設(shè)計構(gòu)思啟發(fā)，但層高要低于躍層式住宅（復(fù)式設(shè)計為3.3米，而一般躍層式為5.6米）。復(fù)式住宅的下層供起居用，炊事、進(jìn)餐、洗浴等，上層供休息睡眠用，直接作為臥室床面，人可坐起但無法直立?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】*大氣豪華的躍式樓經(jīng)典花園洋房*融科·檀香山【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按房屋政策屬性分類：1、廉租房2、已購公房（房改房）3、經(jīng)濟(jì)適用住房4、住宅合作社集資建房等5、商品房【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

商品房商品房主要是指由各房地產(chǎn)開發(fā)公司投資建設(shè)，以營利為目的，按市場規(guī)律經(jīng)營的房屋。商品房的“五證”“兩書”：

“五證”包括《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建筑工程規(guī)劃許可證》《國有土地使用證》《建設(shè)工程施工許可證》《商品房預(yù)(銷)售許可證》?！皟蓵保盒陆ㄗ≌渡唐贩抠|(zhì)量保證書》、《商品房使用說明書》。從銷售看，商品房又分現(xiàn)房銷售和期房預(yù)售；從銷售對象看，分內(nèi)銷商品房、外銷商品房；從用途看，分普通住宅、公寓、別墅等。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】*1987年深圳東曉華園—中國第一個商品房住宅小區(qū)【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】商品房的結(jié)構(gòu)形式以其承重結(jié)構(gòu)所用其所用的材料來劃分。一般可分為以下三種形式：1、磚混結(jié)構(gòu)住宅磚混結(jié)構(gòu)住宅：是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋而板、桁架等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。通俗的講，磚混結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。由于抗震的要求，磚混住宅一般在5層、6層以下?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】商品房的結(jié)構(gòu)形式以其承重結(jié)構(gòu)所用其所用的材料來劃分：2、磚木結(jié)構(gòu)住宅磚木結(jié)構(gòu)的住宅：是指建筑物中承重結(jié)構(gòu)的墻、柱采用磚砌筑或磚塊砌筑，樓板結(jié)構(gòu)、屋架用木結(jié)構(gòu)共同構(gòu)筑成的房屋。3、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅：是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。這種結(jié)構(gòu)搞震性能好，整體性強，搞腐蝕，耐火能力強，經(jīng)久耐用，多用于高層住宅。具體又分框架、框架剪刀墻結(jié)構(gòu)等?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】住宅的層高：指下層地板表面或樓板表面到上層樓板表面之間的距離。住宅的凈高：層高和凈高的關(guān)系可用公式“凈高=層高-樓板厚度”來表示，即層高和樓板厚度的差叫做凈高。進(jìn)深、開間可以衡量房屋的通透性，進(jìn)深太深，房屋的通透性就會比較差，空氣質(zhì)量不高。

*房間進(jìn)深16.5米/房間開間8.8米*臥室進(jìn)深6米/臥室開間4.4米*客廳進(jìn)深6.5米/客廳開間8.8米【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】住宅的進(jìn)深：通常指房間長度。住宅的開間：通常指房間寬度?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】商品房銷售方式：按其交房方式不同，可分為商品房的現(xiàn)售和預(yù)售兩種；

商品房預(yù)售條件：1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；3、按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；4、向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。5、商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。

【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】住宅權(quán)益

住宅的產(chǎn)權(quán)：一般是指住宅的所有權(quán)。住宅的所有權(quán)，是一種民事法律關(guān)系，指的是在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對住宅全面支配的權(quán)力。

住宅的所有權(quán)一般包括對房屋的占有、使用、收益、處分四個方面，這四個方面也構(gòu)成了住宅所有權(quán)的四項基本內(nèi)容。【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】住宅權(quán)益1、住宅的占有權(quán)：一般由所有權(quán)人來行使。當(dāng)使用權(quán)與所有權(quán)相分離的時候，占有權(quán)就為使用人行使——比如出租，當(dāng)使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，占有權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移。2、住宅的使用權(quán)：對住宅使用的權(quán)力稱住宅的使用權(quán)。使用權(quán)的人，既可以是所有權(quán)人本人，也可以是租房人等。在占有權(quán)和使用權(quán)暫時不歸房主所有時，房主的所有權(quán)并未喪失。3、住宅的收益權(quán)：是指房主利用住宅、房產(chǎn)等產(chǎn)生某種利益的權(quán)力，比如出租收益。4、住宅的處分權(quán)：由房主行使。只有房主才有權(quán)力處分住宅、房產(chǎn)、如繼承、贈予、變賣、抵押等。但當(dāng)房屋、住宅作為抵押物抵押給債權(quán)人時，債權(quán)人擁有房屋的處分權(quán)?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類：1、產(chǎn)權(quán)證書：是指"房屋所有權(quán)證"和"土地使用權(quán)證"。房屋產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測量部門的分戶房屋平面圖。2、使用權(quán)房：是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公有房產(chǎn)。3、公房：也稱公有房產(chǎn)，國有房產(chǎn)。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的房產(chǎn)，在房產(chǎn)未出售之前，房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸國家所有。目前居民租用的公有房產(chǎn)，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有房產(chǎn)，一類是不可售公有房產(chǎn)。均為使用權(quán)房?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類：4、不可售公房：根據(jù)本市現(xiàn)行房改政策還不能出售給承租居民的公有房產(chǎn)。5、已購公房：又稱售后公房，就是購買的公有房產(chǎn)。6、單位產(chǎn)權(quán)房：是指產(chǎn)權(quán)屬于單位所有的房屋，也稱系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)房、系統(tǒng)房。7、共同共有房產(chǎn)：指兩個或兩個以上的人，對全部共有房產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權(quán)?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】房屋分類：1、期房：在建的、尚未完成建設(shè)的、不能交付使用的房屋稱為期房。房地產(chǎn)管理部門將沒有取得房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋統(tǒng)稱為期房，只要還沒辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，沒取得房屋產(chǎn)權(quán)證，就是期房。開發(fā)商出售期房稱為預(yù)售，購房者買房時就要與開發(fā)商簽訂房屋預(yù)售合同。

2、現(xiàn)房：按照我國銷售商品房“現(xiàn)房”的規(guī)定，只有領(lǐng)取了《房屋所有權(quán)證》的商品房才叫“現(xiàn)房”。在銷售商品房的過程中，現(xiàn)房銷售不需要“銷售許可證”，購房者只需查看《房屋所有權(quán)證》，在簽合同的時候也必須使用國土房管局印制的標(biāo)準(zhǔn)合同?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類：3、準(zhǔn)現(xiàn)房：準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。4、二手房：經(jīng)過二次轉(zhuǎn)手交易的房子叫做二手房。新建的商品房進(jìn)行第一次交易時為"一手"，第二次交易則為"二手"。5、尾房：一般情況下，當(dāng)房產(chǎn)銷售量達(dá)到80％以后，一般就進(jìn)入房地產(chǎn)項目的清盤銷售階段，此時所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。*世界最大的爛尾樓韓國柳京飯店【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類：6、爛尾房：是指由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯誤判斷供求形勢，無法回收前期投資，無力進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤停滯的積壓樓宇?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——價格篇：1、一次性買斷價：指買方與賣方商定的一次性定價。一次性買斷價屬房產(chǎn)銷售合同中的專用價格術(shù)語，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務(wù)，不得隨意變更。2、定金：為保證合同的履行，買方預(yù)先向銷售者賣方交納一定數(shù)額的錢款。依據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定，一方違約時，雙方有約定的按照約定執(zhí)行；如無約定，賣方違約時，“定金”雙倍返還；買方違約時，“定金”不返還?！岸ń稹钡目傤~不得超過合同標(biāo)的的20%。3、訂金：目前法律上沒有明確規(guī)定，一般可視為“預(yù)付款”。“訂金”的效力取決于雙方當(dāng)事人的約定。雙方當(dāng)事人如果沒有約定，“訂金”的性質(zhì)主要是預(yù)付款，銷售者違約時，應(yīng)無條件退款；消費者違約時，可以與銷售者協(xié)商解決并要求經(jīng)營者退款。如果雙方當(dāng)事人另有約定，則按照約定執(zhí)行?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——價格篇：

定金與訂金的區(qū)別，主要表現(xiàn)在：

1)、從合同、依約定應(yīng)交付定金而未交付的，不構(gòu)成對主合同的違反；而交付訂金的協(xié)議是主合同的一部分，依約定應(yīng)交付訂金而未交付的，即構(gòu)成對主合同的違反。

2)、交付和收受訂金的當(dāng)事人一方不履行合同債務(wù)時，不發(fā)生喪失或者雙倍返還訂金的后果，訂金僅可作損害賠償金。

3)、定金的數(shù)額在法律規(guī)定上有一定限制，例如《擔(dān)保法》就規(guī)定定金數(shù)額不超過主合同標(biāo)的額的20％；而訂金的數(shù)額依當(dāng)事人之間自由約定，法律一般不作限制。4)、定金具有擔(dān)保性質(zhì)，而訂金只是單方行為，不具有擔(dān)保性?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——價格篇：4、違約金：是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對違約方的一種經(jīng)濟(jì)制裁，具有懲罰性和補償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。5、均價：均價是指將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價。均價一般不是銷售價。6、起價：也叫起步價，是指某物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格，即是起價。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價為起價；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價。高層物業(yè)，以最低層的銷售價為起步價?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇1、商品房銷售面積：商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購買房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。銷售商品房，必須明示商品房的銷售面積，并注明該商品房的套內(nèi)建筑面積及應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。商品房銷售面積=套內(nèi)實際建筑面積+公攤面積例：某房源廣告：玉園小區(qū)、112㎡、30萬，其中的112㎡即為商品房的銷售面積。*套內(nèi)面積㎡【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇2、套內(nèi)建筑面積：商品房的套內(nèi)建筑面積是指成套商品房（單元房）的套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽臺建筑面積之和。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇3、套內(nèi)使用面積：套內(nèi)房屋使用面積為房屋使用空間的面積，按以下規(guī)定計算：1)、套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過道、廚房、衛(wèi)生間、貯藏間、壁柜等空間面積的總和；2)、套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；3)、不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計入使用面積；4)、內(nèi)墻面裝飾厚度計入使用面積。【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇

4、套內(nèi)墻體面積：套內(nèi)墻體面積是指商品房各套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體所占的面積。商品房的套內(nèi)境況體分為共用墻及非共用墻兩種。商品房套內(nèi)墻體面積的計算法為：1）、共用墻包括各套之間的分隔封墻，套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）；共用墻體水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。2）、非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇

5、套內(nèi)陽臺建筑面積：按照《建筑面積計算規(guī)則》的規(guī)定，套內(nèi)陽臺建筑面積按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中：1）、原設(shè)計的封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積；2）、挑陽臺（底陽臺）按其底板水平投影面積的一半計算建設(shè)筑面積；3）、凹陽臺按其凈面積（含擋板墻墻體面積）的一半計算建筑面積；4）、半挑半凹陽臺，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積，凹進(jìn)部分按其凈面積的一半計算建筑面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇6、公用建筑面積：又稱公攤。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為每幢樓內(nèi)的公用建筑面積。公用建筑面積由兩部分組成：1）、大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道、變電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房以及其他為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房；2）、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇公用建筑面積=全幢建筑面積-全幢各套套內(nèi)建筑面積之和-單獨具備使用功能的獨立使用空間的建筑面積（如地下車庫、倉庫、人防工程等）另外，購房人所受益的其他非經(jīng)營性用房，需要進(jìn)行分?jǐn)偟?，要在銷（預(yù)）售合同中寫明房屋名稱，需分?jǐn)偟目偨ㄖ娣e。

公用建筑面積不包括倉庫、機(jī)動車庫、非機(jī)動車庫、車道、供暖鍋爐房、用于人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間、售房單位自營自用的房屋，以及為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房不計入公用建筑面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e計算：根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》規(guī)定，各套（單元）分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e計算公式如下：1）分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=各套套內(nèi)建筑面積*公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)2）公用建筑面積=整幢建筑的面積-各套套內(nèi)建筑面積之和已作為獨立使用空間（如租售的地下室、車棚、人防工程地下室）的建筑面積3）公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積/各套套內(nèi)建筑面積之和【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇

7、面積計算公式匯總：商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偣妹娣e套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積使用面積：建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)生活使用的凈面積的總和輔助面積：建筑物各層平面樓梯、走道、所占凈面積的總和結(jié)構(gòu)建筑面積：建筑物各層中，外墻、內(nèi)墻、垃圾道、通風(fēng)道、煙囪(均為投影面積)等所占面積的總和?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇使用率：使用面積與建筑面積之比。

實用率：套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比。板樓：80%；塔樓75%；寫字樓70%；商場65%。使用率與人流量密切相關(guān)，人流量大的地方，使用率低。