個人房地產(chǎn)投資精

第7章個人房地產(chǎn)投資本章包含如下內(nèi)容：個人房地產(chǎn)投資概述個人房地產(chǎn)投資的估價個人房地產(chǎn)投資分析個人房地產(chǎn)投資與風(fēng)險1個人房地產(chǎn)投資概述房地產(chǎn)投資的優(yōu)勢與劣勢優(yōu)勢：可觀的投資收益房地產(chǎn)投資的收入和成本國際經(jīng)驗，房地產(chǎn)投資的平均收益率高于銀行存款和債券，僅次于股票我國的機(jī)會：城市化財務(wù)杠桿運(yùn)用財務(wù)杠桿的優(yōu)勢：一個簡單例子房地產(chǎn)是我國的現(xiàn)行個人投資方式中唯一可以運(yùn)用財務(wù)杠桿的2所得稅優(yōu)勢在大多數(shù)西方國家，購房貸款的利息、房屋的折舊都可以抵減其應(yīng)稅所得。房租是在繳納所得稅后支付的，而貸款買房的還本（相當(dāng)于房屋折舊）付息是在稅前支付的，這就是買房的避稅效應(yīng)。對于，買房一段時間后出售的人，折舊的提取將地房屋的賬面價值，從而增加賣出時的資本利得，對資本利得的征稅，抵消了部分避稅效應(yīng)，但延遲納稅也是有好處的。目前，我國個人所得稅制度不完善，沒有上述優(yōu)惠。但上海有一些嘗試。3對抗通貨膨脹銀行存款、債券的價值會受到通貨膨脹的侵蝕；而房地產(chǎn)、股票往往能抵消通貨膨脹的影響。通貨膨脹對房地產(chǎn)的影響：建筑成本的上升、租金的上漲，推動房地產(chǎn)價格的上漲。劣勢：流動性略差要求的投資金額大高風(fēng)險其風(fēng)險程度與收益程度對應(yīng)房地產(chǎn)的周期杠桿效應(yīng)更放大了風(fēng)險4個人軟房地國產(chǎn)投飛資的呼方式直尼接省房黨地圾產(chǎn)誼投顏資趁與竊間畏接表房世地舟產(chǎn)堆投停資間夠接絹房服地嗚產(chǎn)筋投歲資墾包母括懶：匆投混資產(chǎn)房街地歪產(chǎn)鍬公梳司東股蹈票威、稠房錘地很產(chǎn)威信沾托京投裁資期御房育投城資那與剃現(xiàn)環(huán)房國投畫資期房雜投資您：預(yù)鄰售房數(shù)與樓然花（罩香港睡地區(qū)點(diǎn)）期房鑒投資飽與現(xiàn)悔房投坑資的怎比較我只國弱住承房附投表資克的壁交弟易助成輩本暫（叨上屈海旺為室例霉）交易顯代理印費(fèi)（消二手啟房）契稅營彈業(yè)姿稅搞及食其卷附零加5上海售市二原手房程過戶騰交易怖費(fèi)用（僅2盒0灘0播5碑）

收費(fèi)項目出售方購買方收款人1印花稅0.05%0.05%交易中心2手續(xù)費(fèi)5元/平方米（上下家各付一半）交易中心3契稅免交普通住房1.5%非普通住房3%交易中心4權(quán)證登記費(fèi)免交100元交易中心5權(quán)證貼花免交5元/本交易中心6地基圖免交25元--192元交易中心7代理費(fèi)1%1%中介機(jī)構(gòu)或經(jīng)紀(jì)公司6個叼人倉房著地附產(chǎn)眾投寨資懲的蹈估宜價個駁人僻房孫地魚產(chǎn)黑投慎資艙需劍要愁抓沒住篇被盜低先估番的堂投奪資扇機(jī)斧會叢。個人過房地談產(chǎn)投瞇資的緞估價快不同專于為蘭其它鵝目的相（抵托押、逢保險貞等）械強(qiáng)制腔性房浴地產(chǎn)低估價果。比較滾法過迎程傲：糟找暫到刑可提比口對敲象鑄，監(jiān)比謹(jǐn)較崗修牽正關(guān)奪鍵驢：滲找泰到稿最華接盜近丸的柿可嚼比枕實取例收壟益蓋法收益趕乘數(shù)兔法7收益準(zhǔn)乘數(shù)甲法示神例估價對象可比實例ABC價格？740000770000810000實際收入80000120000126000132000運(yùn)營費(fèi)用率20%21%22%19%凈收益(NOI)640009480098280106920收益乘數(shù)？7.817.837.58注：廚收益壓乘數(shù)不=漢N站OI督/合價蜜格8收江益增現(xiàn)歌金踢流完折栽現(xiàn)省法原聽理無宣限博期榴的劈燕公狗式統(tǒng)：NO半I不進(jìn)變：剝P難=涉NO努I皮/蒙rNO拉I以掌比率礎(chǔ)g遞馳增：皺P懂=歐NO咽I班/垮(r–弱g)引愈伸糧出仰的嶄幾駐個沃問隨題新：租金妥增長濾率與波房價液增長燭率的慨關(guān)系房價震(P著)與塘租金校(近屆似為謠NO質(zhì)I鹿)：貝P捆=米NO逗I墓/行(r–頌g)租金苗增長廚率g炸越高末，房黃價越貴高租金晴增長蹈率g琴越高品，房涂價的混增長艇率越慘高那羅么擴(kuò)投愛資兔于堪高桌租據(jù)金嫩增聯(lián)長洲率蛛的綠房株地手產(chǎn)貓是花否左能鴨獲岔得輔較歉高桿的昌投冤資勝回解報嶼？不是9租銳金家價誘格倘下顛降袖是址否怪一價定攜帶勵來嘩房寧地憶產(chǎn)讓價謎格謹(jǐn)下氣降舍？此圈問鍵題本的炸關(guān)取鍵忌在艙于漫租攻金輪的恒下以降藏是福暫期時色的磚還藥是蝴長暈期較的學(xué)。利率拿變動鍛對房層地產(chǎn)鴿價格掃和投新資收狂益的想影響貼現(xiàn)陵率的建下降擊，會炒使房擇地產(chǎn)赤價格舅上升貼現(xiàn)畏率下交降帶聚來的餅房地尊產(chǎn)價話格上填升會辛使投濾資者駁獲得全額外帶的收胃益嗎遠(yuǎn)？例雪：心見謠下迷頁市牽場貸的可有帝效絨性篩：愉如戴果尤這殲種室利酸率腳下穿降倘已連經(jīng)居被究市住場產(chǎn)預(yù)視期柴到臥，課那猛么典投均資懶者拋就翼不良可概能踢取笨得臨高叢于遷市遙場光的吳投小資突回盲報炊。1帖0預(yù)期竭到的梨利率剝變動坑對房槳價的喂影響年份12345租金1010101010r=8%貼現(xiàn)因子1.08–11.08–21.08–31.08–41.08–5房價125r=5%貼現(xiàn)因子1.05–11.05–21.05–31.05–41.05–5房價200預(yù)期1年后r從8%降到5%貼現(xiàn)因子1.08–11.08–11.05–11.08–11.05–21.08–11.05–31.08–11.05–4房價1941不1個判人晌房墻地怖產(chǎn)魄投籠資刑分尿析上面湖的分著析說斥明：顧投資仙者只幕有發(fā)初現(xiàn)市炭場還仍沒完巷全發(fā)緣瑞現(xiàn)的弄投資映機(jī)會襖，才盟會有折豐厚有的回懶報。房柱地鬼產(chǎn)后投擦資蔥分婆析著的暗核并心若在冒于戴：頂區(qū)欠位選圈擇輛投扮資循的品城集市城市失規(guī)模礎(chǔ)的擴(kuò)抵張，醬帶來消的地欄價變貨化因此堤，城吊市規(guī)碌模發(fā)擔(dān)展預(yù)艙測對頑房地他產(chǎn)投限資有渣重要坡意義影碎響傾城像市充規(guī)訊模院發(fā)梁展椅的劣因悼素懶：就業(yè)本機(jī)會氣投候城市燈基礎(chǔ)均設(shè)施1瓶2選堤擇宴投斬資以區(qū)食域房地容產(chǎn)價睛格的安等高交線交通憐干道生丹活盯設(shè)權(quán)施次央中頭心狼和帖新獵中他心輻拘射乘范吃圍艱越根廣務(wù)的傳核鞭心重其灘價鄙值家越省高政秒府骨規(guī)裹劃嚇的蹦影環(huán)響房地截產(chǎn)投況資的隊時機(jī)夫——扭把握購房地紙產(chǎn)市察場節(jié)凳奏宏觀躬經(jīng)濟(jì)錫波動瘋與房妙地產(chǎn)暢景氣利咐率著的遺影慎響購房姑者類割型與徑房地商產(chǎn)景難氣周花期13個犯人罩房桶地斯產(chǎn)可投少資澇與飼風(fēng)捷險家庭拌理財碰的目揪的等待胞消費(fèi)預(yù)竊防阻性敵開隸支投研資根牽據(jù)別目醫(yī)的子確狂定算風(fēng)僚險晚承趴受馬能凳力等待什消費(fèi)10腳萬投閥資：亭期望靜收益晉2%恭；投咐資風(fēng)吼險2金%正常親：2葵%，虛投資儀收益區(qū)0.剩2萬惡；最醉好蕩：豎2卵%話+籌2缺%造=圈4特%扮，憤投臨資繡收足益問0鑼.老4獅萬晚；最壞遞：2霸%，猾投資舞收益酒0萬答。14投資10粒萬投捉資：佩期望酷收益迫20商%；練投資旗風(fēng)險勉50心%正奴常申：股2宏0兆%雜，固投更資晨收糊益坑2賢萬和；最贊好調(diào)：砌2說0羊%憂+掀5勢0探%燭=紫7雕0斃%晉，殼投篩資垮收拉益顆7因萬鏟；最笨壞坑：譜2掀0絨%–5糕0厭%