創(chuàng)新大課堂XXXX高考生物大一輪總復(fù)習(xí)種群的

第二十七講種群的特征和數(shù)量變化[回扣基礎(chǔ)]一、種群的特征1．種群各數(shù)量特征及其之間的關(guān)系2．種群特征的類(lèi)型

[連一連]【解惑】種群密度是種群最基本的數(shù)量特征。年齡組成通過(guò)影響出生率和死亡率而間接影響種群密度和種群數(shù)量。性別比例只影響出生率。二、種群數(shù)量的變化1．“J”型曲線(xiàn)2．“S”型曲線(xiàn)

[優(yōu)化落實(shí)]一、種群的特征1．[判一判] (1)種群密度越大，種群數(shù)量就越多。 (×) (2)調(diào)查動(dòng)物種群密度只能用標(biāo)志重捕法。 (×) (3)出生率、死亡率及遷入率和遷出率都直接影響種群數(shù)量的變化。 (√)(4)年齡組成和性別比例能預(yù)測(cè)種群數(shù)量未來(lái)發(fā)展變化趨勢(shì)。(√)(5)1000個(gè)人的村莊一年出生10個(gè)小孩，則出生率為10/(1000＋10)×100%＝0.99%。 (×)(6)年齡組成有增長(zhǎng)型、穩(wěn)定型和衰退型三種類(lèi)型。 (√)(7)樣方法只適用于調(diào)查雙子葉植物的種群密度。 (×)二、種群數(shù)量的變化2．[判一判] (1)氣候、食物、天敵、傳染病等都是影響種群數(shù)量變化的外界因素。 (√) (2)種群數(shù)量的變化包括種群數(shù)量的增長(zhǎng)、波動(dòng)和下降等。(√) (3)研究種群數(shù)量的變化有利于對(duì)有害動(dòng)物的防治以及對(duì)野生生物資源的保護(hù)和利用。 (√)[關(guān)鍵點(diǎn)擊]1．觀(guān)察下圖中種群各特征的關(guān)系，回答相關(guān)問(wèn)題。種群數(shù)量特征3．比較兩種種群密度的調(diào)查方法調(diào)查程序[誤區(qū)警示]1．種群和群落 種群和群落都強(qiáng)調(diào)一定自然區(qū)域中的生物成分。 (1)種群專(zhuān)指這個(gè)區(qū)域內(nèi)的同種生物個(gè)體之和。 (2)群落則泛指生活在此區(qū)域內(nèi)的所有動(dòng)物、植物及微生物，因此群落囊括了該區(qū)域的所有種群。2．種群空間特征和數(shù)量特征 種群空間特征表明種群在空間中的分布情況，而數(shù)量特征則表示種群數(shù)量的變化。3．樣方法并非只適用于植物 對(duì)于活動(dòng)能力弱、活動(dòng)范圍小的動(dòng)物或其蟲(chóng)卵則可用樣方法調(diào)查。【解題技巧】種群年齡組成的類(lèi)型及判斷技巧1．明確圖示類(lèi)型 (1)模式圖(2)統(tǒng)計(jì)圖(3)曲線(xiàn)圖(4)柱形圖2.年齡組成類(lèi)型的判斷

[演練提升]1．如圖甲表示某一經(jīng)濟(jì)魚(yú)類(lèi)的種群特征，圖乙是某時(shí)期該魚(yú)類(lèi)種群的年齡組成曲線(xiàn)。下列分析正確的是()A．圖乙為C點(diǎn)后該經(jīng)濟(jì)魚(yú)類(lèi)年齡組成曲線(xiàn)B．在B點(diǎn)時(shí)捕撈魚(yú)類(lèi)最易得到最大日捕獲量C．估算一個(gè)種群的出生率和死亡率，即可確定種群密度的大小D．D點(diǎn)時(shí)種群數(shù)量達(dá)到最大值D[由圖甲可以看出：B點(diǎn)時(shí)，出生率大于死亡率，且出生率與死亡率的差值最大，此時(shí)種群的增加量最大；D點(diǎn)時(shí)，出生率與死亡率相等，種群數(shù)量達(dá)到最大。圖乙代表衰退型年齡組成，而C點(diǎn)時(shí)，出生率大于死亡率，此時(shí)種群仍表現(xiàn)為數(shù)量增加。在B點(diǎn)有利于該種群的持續(xù)增長(zhǎng)，在D點(diǎn)時(shí)捕撈魚(yú)類(lèi)得到的日捕獲量最大。出生率和死亡率是決定種群密度和種群數(shù)量的直接因素，此外性別比例、遷入率和遷出率等也影響著種群密度和種群數(shù)量，因此，僅估算一個(gè)種群的出生率和死亡率，并不能確定種群密度的大小。]2．(2014·洛陽(yáng)模擬)農(nóng)業(yè)科技人員對(duì)草原鼠害進(jìn)行調(diào)查時(shí)，在1公頃范圍內(nèi)隨機(jī)選定某區(qū)域，第一次放置了100只鼠籠，捕獲68只鼠，標(biāo)記后原地放回，一段時(shí)間后在相同位置又放置了100只鼠籠，捕獲54只鼠，其中標(biāo)記鼠有12只。下列有關(guān)說(shuō)法中，錯(cuò)誤的是()A．草原上鼠與牛、羊是競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，鼠害會(huì)嚴(yán)重影響畜牧業(yè)的發(fā)展B．這種隨機(jī)選定區(qū)域進(jìn)行調(diào)查的方法稱(chēng)為樣方法C．該區(qū)域中鼠的種群密度較大，約為306只/公頃，必須積極防治D．如果在兩次捕鼠期間發(fā)生草原大火，統(tǒng)計(jì)結(jié)果則是不準(zhǔn)確的B[植物種群密度的調(diào)查常采用樣方法，動(dòng)物常采用標(biāo)志(記)重捕法。估算種群密度可利用如下關(guān)系：N∶第一次捕獲并標(biāo)志鼠數(shù)＝第二次捕獲鼠數(shù)∶第二次捕獲鼠中的標(biāo)志鼠數(shù)，根據(jù)題意可知：N∶68＝54∶12，N＝306。如果在兩次捕鼠期間發(fā)生草原大火，個(gè)體被捕捉的概率就不相等，統(tǒng)計(jì)結(jié)果就不準(zhǔn)確。]種群的數(shù)量變化

2．種群數(shù)量增長(zhǎng)的“J”型曲線(xiàn)和“S”型曲線(xiàn)項(xiàng)目“J”型曲線(xiàn)“S”型曲線(xiàn)增長(zhǎng)模型聯(lián)系兩種增長(zhǎng)曲線(xiàn)的差異主要是因環(huán)境阻力大小不同，對(duì)種群增長(zhǎng)的影響不同3.K值變動(dòng)的示意圖4．應(yīng)用(在漁業(yè)捕撈方面)

當(dāng)環(huán)境中種群數(shù)量大于K/2時(shí)，即可采取適量捕撈等手段合理利用，但捕撈后數(shù)量應(yīng)為K/2，因?yàn)榇藭r(shí)種群增長(zhǎng)速率最大，有利于提高生物利用的總量。[誤區(qū)警示]1．種群數(shù)量變化與種群數(shù)量增長(zhǎng) 種群數(shù)量變化包括增長(zhǎng)、波動(dòng)和下降等，“J”型曲線(xiàn)和“S”型曲線(xiàn)只研究的是種群數(shù)量的增長(zhǎng)階段。2．K值不是一成不變的 K值會(huì)隨著環(huán)境的改變而發(fā)生變化，當(dāng)環(huán)境遭受破壞時(shí)，K值會(huì)下降；當(dāng)生存環(huán)境改善后，K值會(huì)上升。3．對(duì)“λ”的理解 Nt＝N0λt，λ代表種群數(shù)量增長(zhǎng)倍數(shù)，不是增長(zhǎng)率。λ>1時(shí)，種群密度增大；λ＝1時(shí)，種群密度保持穩(wěn)定；λ<1時(shí)，種群密度減小?！窘忸}技巧】種群“S”型增長(zhǎng)曲線(xiàn)分析

[演練提升]3．如圖所示為種群在理想環(huán)境中呈“J”型增長(zhǎng)，在有環(huán)境阻力條件下，呈“S”型增長(zhǎng)。下列關(guān)于種群在某環(huán)境中數(shù)量增長(zhǎng)曲線(xiàn)的敘述，正確的是 ()A．當(dāng)種群數(shù)量達(dá)到e點(diǎn)后，種群數(shù)量增長(zhǎng)速率為0B．種群增長(zhǎng)過(guò)程中出現(xiàn)環(huán)境阻力是在d點(diǎn)之后C．圖中陰影部分表示克服環(huán)境阻力生存下來(lái)的個(gè)體數(shù)量D．若該種群在c點(diǎn)時(shí)數(shù)量為100，則該種群的K值為400A[當(dāng)種群數(shù)量到達(dá)e點(diǎn)后，種群數(shù)量不再增加，因此增長(zhǎng)速率為0；環(huán)境阻力在d點(diǎn)之前就已出現(xiàn)；陰影部分表示被淘汰的個(gè)體數(shù)量。]4．對(duì)某地區(qū)新引入一種鳥(niǎo)的種群增長(zhǎng)率[增長(zhǎng)率＝(出生率－死亡率)]1～7年的調(diào)查研究，得到的數(shù)據(jù)如下表。下列對(duì)該鳥(niǎo)種群描述正確的是 ()年份第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年增長(zhǎng)率0.661.242.813.672.941.650.03A．種群的年齡組成為穩(wěn)定型B．種群數(shù)量呈曲線(xiàn)“J”型增長(zhǎng)C．種群增長(zhǎng)受種群密度的制約D．第3～4年中種內(nèi)斗爭(zhēng)最激烈C[在調(diào)查期間，該種群增長(zhǎng)率始終大于零，說(shuō)明該種群為增長(zhǎng)型。因種群增長(zhǎng)率不是定值，而是呈由小→大→小的趨勢(shì)，故種群數(shù)量變化曲線(xiàn)應(yīng)呈“S”型；種群增長(zhǎng)受種群密度、天敵、食物、氣候等因素的影響；種內(nèi)斗爭(zhēng)的激烈程度與種群密度呈正相關(guān)，因此在第7年種內(nèi)斗爭(zhēng)最激烈。]

[誤區(qū)警示](1)顯微鏡計(jì)數(shù)時(shí)，對(duì)于壓在小方格界線(xiàn)上的酵母菌，應(yīng)遵循“數(shù)上線(xiàn)不數(shù)下線(xiàn)，數(shù)左線(xiàn)不數(shù)右線(xiàn)”的原則計(jì)數(shù)。 (2)從試管中吸出培養(yǎng)液進(jìn)行計(jì)數(shù)前，需將試管輕輕振蕩幾次，目的是使培養(yǎng)液中的酵母菌均勻分布，減小誤差。 (3)結(jié)果的記錄最好用記錄表。 (4)每天計(jì)數(shù)酵母菌數(shù)量的時(shí)間要固定。 (5)溶液要進(jìn)行定量稀釋。 (6)計(jì)算1mL菌液的數(shù)量。

[演練提升]1．某同學(xué)在進(jìn)行“培養(yǎng)液中酵母菌種群數(shù)量的變化”實(shí)驗(yàn)中，根據(jù)實(shí)驗(yàn)的結(jié)果繪制出了如圖所示的酵母菌種群數(shù)量變化曲線(xiàn)圖，下列有關(guān)實(shí)驗(yàn)分析錯(cuò)誤的是 ()A．在酵母菌種群數(shù)量增長(zhǎng)的不同階段，可能具有相同的增長(zhǎng)速率B．當(dāng)種群數(shù)量達(dá)到K值時(shí)，其年齡組成為穩(wěn)定型C．de段種群的增長(zhǎng)速率為負(fù)值，其主要原因是營(yíng)養(yǎng)物質(zhì)的缺乏D．本實(shí)驗(yàn)中不存在對(duì)照，酵母菌個(gè)體數(shù)常用抽樣檢測(cè)法獲得D[增長(zhǎng)速率是指單位時(shí)間內(nèi)增加的個(gè)體數(shù)，在酵母菌種群數(shù)量增長(zhǎng)的不同階段，可能具有相同的增長(zhǎng)速率；在K值時(shí)，種群數(shù)量相對(duì)穩(wěn)定，種群的年齡組成為穩(wěn)定型；de段種群個(gè)體數(shù)量下降，其主要原因是營(yíng)養(yǎng)物質(zhì)被過(guò)度消耗，此時(shí)種群的增長(zhǎng)速率為負(fù)值；本實(shí)驗(yàn)在前后之間形成自身對(duì)照。]2．酵母菌生長(zhǎng)的適宜溫度在20～30℃，能在pH值為3～7.5的范圍內(nèi)生長(zhǎng)，在氧氣充足的環(huán)境中主要以出芽生殖的方式快速增殖，大約每1.5～2h增殖一代。某研究性學(xué)習(xí)小組據(jù)此探究酵母菌種群在不同的培養(yǎng)液濃度和溫度條件下種群密度的動(dòng)態(tài)變化，進(jìn)行了如下實(shí)驗(yàn)，實(shí)驗(yàn)操作步驟如下： 第一步：配制無(wú)菌馬鈴薯葡萄糖培養(yǎng)液和活化酵母菌液。 第二步：利用相同多套裝置，按下表步驟操作。裝置編號(hào)ABCD裝置容器內(nèi)的溶液無(wú)菌馬鈴薯葡萄糖培養(yǎng)液/mL101055無(wú)菌水/mL－－55活化酵母菌液/mL0.10.10.10.1溫度(℃)525525第三步：用血細(xì)胞計(jì)數(shù)板計(jì)數(shù)裝置中起始酵母菌數(shù)目，做好記錄。第四步：將各裝置放在其他條件相同且適宜的條件下培養(yǎng)。第五步：連續(xù)7天，每天隨機(jī)抽時(shí)間取樣計(jì)數(shù)，做好記錄?；卮鹣铝袉?wèn)題：(1)改正實(shí)驗(yàn)操作步驟中的一處錯(cuò)誤______________________________________________________________________。(2)某同學(xué)第5天在使用血細(xì)胞計(jì)數(shù)板計(jì)數(shù)時(shí)做法如下：①振蕩搖勻試管，取1mL培養(yǎng)液并適當(dāng)稀釋(稀釋樣液的無(wú)菌水中加入了幾滴臺(tái)盼藍(lán)染液)。②先將________________________________放在計(jì)數(shù)室上，用吸管吸取稀釋后的培養(yǎng)液滴于其邊緣，讓培養(yǎng)液自行滲入，多余培養(yǎng)液______________________________，制作好臨時(shí)裝片。③顯微鏡下觀(guān)察計(jì)數(shù)：在觀(guān)察計(jì)數(shù)時(shí)只記_________________(被、不被)染成藍(lán)色的酵母菌。(3)如所使用的血細(xì)胞計(jì)數(shù)板有16個(gè)中方格，每1個(gè)中方格中有25個(gè)小方格，每1個(gè)小方格容積為0.1mm3(1mL＝1000mm3)。請(qǐng)推導(dǎo)出1毫升培養(yǎng)液中酵母菌細(xì)胞的計(jì)算公式：酵母細(xì)胞個(gè)數(shù)/mL＝_______________________________________________________________________________________________________________________________________________。解析(1)實(shí)驗(yàn)中要注意遵循單一變量和對(duì)照原則，該實(shí)驗(yàn)中要注意在每天同一時(shí)間取樣，否則由于時(shí)間不同而影響結(jié)果準(zhǔn)確性。(2)計(jì)數(shù)室的刻度一般有兩種規(guī)格，一種是一個(gè)大方格分成16個(gè)中方格，而每個(gè)中方格又分成25個(gè)小方格；另一種是一個(gè)大方格分成25個(gè)中方格；而每個(gè)中方格又分成16個(gè)小方格。但無(wú)論是哪種規(guī)格的計(jì)數(shù)板，每一個(gè)大方格中的小方格數(shù)都是相同的，即16×25＝400個(gè)小方格。

每一個(gè)大方格邊長(zhǎng)為1mm，則每一大方格的面積為1mm2，蓋上蓋玻片后，載玻片與蓋玻片之間的高度為0.1mm，所以計(jì)數(shù)室的容積為0.1mm3。在計(jì)數(shù)時(shí)，通常數(shù)五個(gè)中方格的總菌數(shù)，然后求得每個(gè)中方格的平均值，再乘上16或25，就得一個(gè)大方格中的總菌數(shù)，然后再換算成1mL菌液中的總菌數(shù)。(3)計(jì)數(shù)時(shí)，如果使用16格×25格規(guī)格的計(jì)數(shù)室，要按對(duì)角線(xiàn)位，取左上、右上、左上、右下4個(gè)中格(即100個(gè)小格)的酵母菌數(shù)。如果規(guī)格為25格×16格的計(jì)數(shù)板，除了取其4個(gè)對(duì)角方位外，還需再數(shù)中央的一個(gè)中格(即80個(gè)小方格)的酵母菌數(shù)。

對(duì)每個(gè)樣品計(jì)數(shù)三次，取其平均值，按下列公式計(jì)算每1毫升菌液中所含的酵母菌個(gè)數(shù)。①16格×25格的血球計(jì)數(shù)板計(jì)算公式：酵母細(xì)胞數(shù)/mL＝100個(gè)小格內(nèi)酵母細(xì)胞個(gè)數(shù)/100×400×104×稀釋倍數(shù)。②25格×16格的血球計(jì)數(shù)板計(jì)算公式：酵母細(xì)胞數(shù)/mL＝80小格內(nèi)酵母細(xì)胞個(gè)數(shù)/80×400×104×稀釋倍數(shù)。答案(1)第五步中應(yīng)每天同一時(shí)間(定時(shí))取樣(2)②蓋玻片用濾紙(吸水紙)吸去③不被(3)平均每個(gè)小方格的酵母菌數(shù)×400×104×稀釋倍數(shù)[高考回顧]2013新課標(biāo)卷Ⅰ卷、浙江卷2012江蘇卷、全國(guó)新課標(biāo)、海南卷、廣東卷、重慶卷2011北京卷、海南卷、浙江卷、江蘇卷……

[典題例析]考向一種群的數(shù)量特征

(2012·新課標(biāo)全國(guó)卷)某島嶼上生活著一種動(dòng)物，其種群數(shù)量多年維持相對(duì)穩(wěn)定。該動(dòng)物個(gè)體從出生到性成熟需要6個(gè)月。下圖為某年該動(dòng)物種群在不同月份的年齡結(jié)構(gòu)(每月最后一天統(tǒng)計(jì)種群各年齡組的個(gè)體數(shù))。關(guān)于該種群的敘述，錯(cuò)誤的是 ()A．該種群10月份的出生率可能為零B．天敵的遷入可影響該種群的年齡組成C．該種群的年齡組成隨著季節(jié)更替而變化D．大量誘殺雄性個(gè)體不會(huì)影響該種群的密度【思路點(diǎn)撥】該動(dòng)物個(gè)體從出生到性成熟需要6個(gè)月的時(shí)間，推斷某個(gè)月的出生率，可以根據(jù)六個(gè)月后未成熟個(gè)體數(shù)來(lái)推斷；年齡組成和性別比例可以通過(guò)影響出生率和死亡率來(lái)影響種群密度?！窘馕觥看祟}考查種群特征與種群密度的影響因素。由圖可知，12月份未成熟個(gè)體數(shù)目為0，又知該動(dòng)物個(gè)體從出生到性成熟需要6個(gè)月，故該種群可能從6月份開(kāi)始，出生率就為0，A正確；天敵傾向于捕食年老體弱的動(dòng)物，故天敵的遷入可能會(huì)導(dǎo)致衰老個(gè)體減少，使種群年齡組成發(fā)生改變，B正確；圖示各月份中，不同年齡階段的個(gè)體百分比不同，C正確；大量誘殺雄性個(gè)體，會(huì)使該種群的正常性別比例發(fā)生改變，導(dǎo)致種群密度改變?！敬鸢浮緿【易錯(cuò)辨析】種群密度是種群最基本的數(shù)量特征，出生率和死亡率、遷入率和遷出率直接影響種群密度，年齡組成和性別比例可以通過(guò)影響出生率和死亡率來(lái)影響種群密度。 下面三種曲線(xiàn)是同一生物在同樣條件下的培養(yǎng)結(jié)果。以下分析錯(cuò)誤的是 ()考向二種群的數(shù)量特征A．圖1、2、3都可以表示該種群在有限環(huán)境條件下的增長(zhǎng)規(guī)律B．圖1中a點(diǎn)和圖3中e點(diǎn)的增長(zhǎng)速率與圖2中的c點(diǎn)對(duì)應(yīng)C．圖1中b點(diǎn)和圖3中f點(diǎn)的增長(zhǎng)速率與圖2中的d點(diǎn)對(duì)應(yīng)D．圖1、2、3中的b、c、f點(diǎn)都可以表示種群達(dá)到了環(huán)境容納量【思路點(diǎn)撥】圖1表示種群數(shù)量隨時(shí)間變化的曲線(xiàn)，通過(guò)曲線(xiàn)可以看出種群數(shù)量呈“S”型增長(zhǎng)；圖2表示種群增長(zhǎng)率隨時(shí)間變化的曲線(xiàn)，種群增長(zhǎng)率先增大后減小，為“S”型增長(zhǎng)曲線(xiàn)的增長(zhǎng)率；圖3表示出生率和死亡率隨種群密度增大變化曲線(xiàn)，種群出生率與死亡率的差值表示種群增長(zhǎng)率，由圖可以看出種群增長(zhǎng)率先增大后減小，可以表示“S”型曲線(xiàn)的種群數(shù)量變化曲線(xiàn)。【解析】本題涉及種群數(shù)量增長(zhǎng)的三條曲線(xiàn)，首先要對(duì)三個(gè)曲線(xiàn)圖中縱橫坐標(biāo)的含義進(jìn)行對(duì)比：圖1和圖2的橫坐標(biāo)都表示時(shí)間，但圖1的縱坐標(biāo)表示種群個(gè)體數(shù)，圖2的縱坐標(biāo)表示種群增長(zhǎng)速率；圖3的橫坐標(biāo)表示種群密度，縱坐標(biāo)表示出生率或死亡率。通過(guò)分析曲線(xiàn)可知，三個(gè)曲線(xiàn)圖中的種群個(gè)體數(shù)量最終都達(dá)到一個(gè)最大值，所以它們都屬于“S”型增長(zhǎng)，環(huán)境條件是有限的，A正確。圖1中，曲線(xiàn)斜率最大的點(diǎn)(a點(diǎn))增長(zhǎng)速率最大，圖3中出生率和死亡率差值最大的點(diǎn)(e點(diǎn))增長(zhǎng)速率最大，這兩個(gè)點(diǎn)對(duì)應(yīng)圖2中的c點(diǎn)，B正確。

圖1中的b點(diǎn)增長(zhǎng)速率為0，圖3中的f點(diǎn)出生率＝死亡率，增長(zhǎng)速率也為0，這兩個(gè)點(diǎn)均對(duì)應(yīng)圖2中的d點(diǎn)，C正確。圖1、2、3中表示種群達(dá)到了環(huán)境容納量的點(diǎn)分別是b、d、f點(diǎn)，D錯(cuò)誤?！敬鸢浮緿【易錯(cuò)辨析】

“S”型增長(zhǎng)曲線(xiàn)的增長(zhǎng)率為先增大后減??；“J”型增長(zhǎng)曲線(xiàn)的增長(zhǎng)率保持不變，增長(zhǎng)率可以用出生率和死亡率的差值來(lái)表示?！癝”型增長(zhǎng)曲線(xiàn)在增長(zhǎng)率為0后，達(dá)到環(huán)境容納量，環(huán)境容納量隨環(huán)境的變化會(huì)不斷變化。

(2012·重慶高考)下圖為某地東亞飛蝗種群數(shù)量變化示意圖，下列敘述錯(cuò)誤的是 ()A．為有效防治蝗災(zāi)，應(yīng)在a點(diǎn)之前及時(shí)控制種群密度B．a(chǎn)～b段，該種群的增長(zhǎng)率與種群密度之間呈正相關(guān)C．利用性引誘劑誘殺雄蟲(chóng)改變性別比例可防止c點(diǎn)出現(xiàn)D．控制種群數(shù)量在d～e水平，有利于維持該地生態(tài)系統(tǒng)的抵抗力穩(wěn)定性【思路點(diǎn)撥】自然種群在達(dá)到K之后，并不是保持K值固定不變，而是在K值范圍上下波動(dòng)。為防治蝗災(zāi)，應(yīng)越早越好而不是等到達(dá)到種群最大增長(zhǎng)率時(shí)再防治。在養(yǎng)殖過(guò)程中為獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益，需等到種群達(dá)到最大增長(zhǎng)率時(shí)，捕獲超過(guò)K/2的部分，可獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益。【解析】本題考查了種群的數(shù)量變化及其在實(shí)踐中的應(yīng)用等知識(shí)。分析圖中曲線(xiàn)可發(fā)現(xiàn)，由起點(diǎn)到b點(diǎn)為“S”型曲線(xiàn)，a～b段中，該種群的增長(zhǎng)率在逐漸下降，而種群密度在逐漸增加，二者呈負(fù)相關(guān)，故選B；a點(diǎn)時(shí)，種群增長(zhǎng)速率大，此時(shí)防治蝗蟲(chóng)效果差，應(yīng)在a點(diǎn)之前及時(shí)控制種群密度；利用性引誘劑誘殺雄蟲(chóng)改變性別比例后，降低了出生率，故可防止c點(diǎn)出現(xiàn)；蝗蟲(chóng)種群數(shù)量控制在d～e水平，可大幅度降低蝗蟲(chóng)對(duì)各種植物的危害，同時(shí)保護(hù)了生物多樣性，提高了該地生態(tài)系統(tǒng)的抵抗力穩(wěn)定性?！敬鸢浮緽【易錯(cuò)辨析】利用性引誘劑可以改變種群的性別比例，從而降低出生率，達(dá)到降低種群密度的目的；生態(tài)系統(tǒng)物種豐富度越高，營(yíng)養(yǎng)結(jié)構(gòu)越復(fù)雜，生態(tài)系統(tǒng)穩(wěn)定性越高。謝謝觀(guān)看/歡迎下載BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)請(qǐng)?jiān)诖溯斎肽母睒?biāo)題LOGO新員工入職培訓(xùn)系列課程培訓(xùn)目標(biāo)請(qǐng)?jiān)诖溯斎肽母睒?biāo)題LOGO1、熟悉房地產(chǎn)相關(guān)基本知識(shí)2、了解房地產(chǎn)相關(guān)的建筑知識(shí)3、熟悉房地產(chǎn)銷(xiāo)售基本知識(shí)1房地產(chǎn)基本概念2土地及地產(chǎn)知識(shí)概要4房地產(chǎn)銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析3住宅、建筑工程概論課程：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)房地產(chǎn)房地產(chǎn)又稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱(chēng)，是指土地、建筑物、地上的附著物及其附帶的各種權(quán)利，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上也叫不動(dòng)產(chǎn)包括：1、土地2、建筑物及地上附著物3、房地產(chǎn)物權(quán)注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。房產(chǎn)是指房屋的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，在不同的所有者和使用者之間可以進(jìn)行出租出售或作其他用途的房屋?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】地產(chǎn)是指能夠?yàn)槠錂?quán)利人帶來(lái)收益或滿(mǎn)足其權(quán)利人工作或生活需要的土地資產(chǎn)。地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別在于有無(wú)權(quán)屬關(guān)系：地產(chǎn)在法律上有著明確的權(quán)屬關(guān)系，而土地則沒(méi)有明確的權(quán)屬關(guān)系，它是一個(gè)統(tǒng)稱(chēng)。房產(chǎn)、地產(chǎn)兩者間的關(guān)系房產(chǎn)與地產(chǎn)之間存在著客觀(guān)的、必然的聯(lián)系，主要包括幾個(gè)方面：1、實(shí)物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分2、從價(jià)格構(gòu)成上看，房產(chǎn)價(jià)格不論是買(mǎi)賣(mài)價(jià)格還是租賃價(jià)格都包含地產(chǎn)價(jià)格3、從權(quán)屬關(guān)系看，房產(chǎn)所有權(quán)和地產(chǎn)所有權(quán)是聯(lián)系在一起的?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特性1、生產(chǎn)周期長(zhǎng)2、資金密集性3、相互影響性4、易受政策限制性5、房地產(chǎn)的保值增值性

房地產(chǎn)的特性

房地產(chǎn)的自然特性

1、位置的固定性2、使用的耐久性3、資源的有限性4、物業(yè)的差異性【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)類(lèi)型按用途：居住、商業(yè)、辦公、旅館、餐飲、娛樂(lè)、工業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)、農(nóng)業(yè)、特殊目的（車(chē)站、機(jī)場(chǎng)、醫(yī)院等）、綜合房地產(chǎn)。按開(kāi)發(fā)程度：生地、毛地、熟地、在建工程、現(xiàn)房。按建筑結(jié)構(gòu)：鋼、鋼砼、砌體、木、塑料、薄膜沖氣。按結(jié)構(gòu)形式：墻體、框架、筒體等。按層數(shù)和高度：低層、多層、高層、超高層。【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)業(yè)

以土地和建筑物為經(jīng)營(yíng)對(duì)象，包括土地的開(kāi)發(fā)，房屋的建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓、劃拔，房屋所有權(quán)的買(mǎi)賣(mài)、租賃，房地產(chǎn)的抵押、貸款以及由此而形成的房地產(chǎn)市場(chǎng)的綜合性產(chǎn)業(yè)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動(dòng)?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】

房地產(chǎn)市場(chǎng)分類(lèi)一級(jí)市場(chǎng)——政府出讓土地予開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)（也稱(chēng)土地市場(chǎng)）二級(jí)市場(chǎng)——開(kāi)發(fā)商出售商品房予消費(fèi)者的市場(chǎng)（也稱(chēng)“一手房”市場(chǎng)）三級(jí)市場(chǎng)——消費(fèi)者將已購(gòu)商品房再轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)（也稱(chēng)“二手房”市場(chǎng)）【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】

房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成：土地價(jià)格和建筑物及其附屬物價(jià)格的統(tǒng)一，是土地價(jià)值和房屋價(jià)值的貨幣表現(xiàn)形式。房地產(chǎn)總價(jià)格：指一宗房地產(chǎn)的整體價(jià)格。房地產(chǎn)單位價(jià)格：指單位面積或單位建筑面積的價(jià)格，它可以反映房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低。

房地產(chǎn)價(jià)格

樓面地價(jià)：指平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格樓面地價(jià)=土地總價(jià)格/總建筑面積=土地單價(jià)/容積率【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】

土地價(jià)格1、房屋建筑成本2、流通費(fèi)用3、稅金4、利潤(rùn)房地產(chǎn)價(jià)格

房屋價(jià)格

房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成1、土地出讓金或征地費(fèi)2、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)3、城市土地開(kāi)發(fā)費(fèi)4、土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素

1、房屋的地理位置（交通便利、周邊環(huán)境等）

2、房屋的戶(hù)型、樓層、朝向、視野、新舊程度等

3、小區(qū)外部的配套設(shè)施（醫(yī)院、銀行、超市、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、學(xué)校、美容院等）

4、小區(qū)內(nèi)部的配套設(shè)施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）

5、房屋的市場(chǎng)價(jià)格定位

6、房屋的供需狀況

7、物業(yè)管理公司的口碑

8、房屋的市場(chǎng)租賃價(jià)格前景及回報(bào)率的多少

10、政府因素、土地價(jià)格的變動(dòng)

11、其它因素森茂山莊項(xiàng)目部【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

土地分類(lèi)——按所有制分：國(guó)有土地和集體土地

國(guó)有土地：在我國(guó)社會(huì)主義制度下，屬于全民所有的土地叫國(guó)有土地。其中：城市和建制鎮(zhèn)建成區(qū)的土地，都屬于國(guó)家所有；在鄉(xiāng)村和城鎮(zhèn)郊區(qū)，國(guó)家依法征用和沒(méi)收的土地、國(guó)營(yíng)農(nóng)場(chǎng)、林場(chǎng)、牧場(chǎng)、漁場(chǎng)、草場(chǎng)的土地；國(guó)有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都屬于國(guó)家所有。集體土地：是指農(nóng)村集體所有的土地。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第八條的規(guī)定：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

我國(guó)的土地制度土地所有制：在我國(guó)，先行全部土地實(shí)行的是社會(huì)主義土地公有制，分為全民所有制（即國(guó)家所有）和集體所有制（即集體所有）兩種形式。任何個(gè)人均不能取得土地所有權(quán)。土地使用權(quán)：是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的權(quán)利。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

國(guó)有土地

城市用地可以分為九類(lèi)：

1、居住用地2、公用設(shè)施用地（含商業(yè)用地）3、工業(yè)用地4、倉(cāng)儲(chǔ)用地5、對(duì)外交通用地6、道路廣場(chǎng)用地

7、市政公用設(shè)施用地8、綠化用地9、特殊用地【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】國(guó)有土地使用權(quán)的取得方式

國(guó)有土地使用權(quán)的取得方式：土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥三種形式。1、土地使用權(quán)出讓?zhuān)菏侵溉嗣裾耘馁u(mài)、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權(quán)出讓金的行為。拍賣(mài)：是指在指定的時(shí)間、公開(kāi)場(chǎng)合，在土地管理部門(mén)授權(quán)的拍賣(mài)主持人的主持下，競(jìng)投者按規(guī)定的方式應(yīng)價(jià)，由出價(jià)最高者獲得土地使用權(quán)的行為。招標(biāo)：是指由土地管理部門(mén)公開(kāi)招標(biāo)或邀請(qǐng)符合條件的投標(biāo)人投標(biāo)，經(jīng)評(píng)標(biāo)后確定的中標(biāo)人取得土地使用權(quán)的行為。【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

國(guó)有土地使用權(quán)的取得方式2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)菏侵负戏〒碛型恋厥褂脵?quán)的自然人、法人和其它組織，通過(guò)買(mǎi)賣(mài)等方式將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他人的行為。3、土地使用權(quán)劃撥：是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

土地分類(lèi)——按開(kāi)發(fā)程度分：生地、熟地1、生地：是指空地、田地、未開(kāi)墾地等不具備直接使用條件的土地。2、熟地：是指已經(jīng)完成三通一平或七通一平等工作，具備使用條件的土地。

三通一平：是指土地開(kāi)發(fā)時(shí)進(jìn)行的通水、通電、通路和土地平整工作。七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通訊通、煤氣通、電通、熱力通、場(chǎng)地平整。【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

土地分類(lèi)——按用途分類(lèi)土地按用途分類(lèi)及使用年限確定：1、居住用地——70年；2、工業(yè)用地——50年；3、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地——50年；4、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地——40年；5、綜合或者其他用地——50年。另外，加油站、加氣站用地為——20年。

注意：首先應(yīng)該明確，房屋的所有權(quán)是不存在年限問(wèn)題的，房屋一經(jīng)購(gòu)買(mǎi)并取得產(chǎn)權(quán)后，即作為業(yè)主個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)，并無(wú)居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通過(guò)出讓方式取得的國(guó)有土地的使用權(quán)是有限的，不同開(kāi)發(fā)用途的土地使用年限不一樣。開(kāi)發(fā)企業(yè)在取得土地用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)，都要與國(guó)土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書(shū)》，其土地使用年限按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】房屋的分類(lèi)——按使用功能分類(lèi)1、住宅2、工業(yè)廠(chǎng)房和倉(cāng)庫(kù)3、商場(chǎng)和店鋪4、辦公樓5、賓館酒店6、文體娛樂(lè)設(shè)施7、政府和公用設(shè)施8、多功能建筑*Townhouse萬(wàn)科城【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】住宅的種類(lèi)

住宅種類(lèi)繁多，主要分為高檔住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、別墅等?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類(lèi)：按樓體高度分類(lèi)，主要分為低層、多層、小高層、高層、超高層等。低層：高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3層建筑物，如平房、別墅等。它的舒適度、方便度和空間尺度優(yōu)于高層。多層：高于10米、低于或等于24米的建筑物。多層房屋一般為4-6層，一般采用磚混結(jié)構(gòu)。多層房屋通風(fēng)采光狀況好，空間緊湊而不閉塞。小高層：一般把7層至10層的建筑稱(chēng)為“小高層”。小高層有多層親切安寧、房型好、得房率高的特點(diǎn)。高層：11層以上30層以下、最高高度到100M的建筑物。超高層：30層以上（不包括30層）、最高到100m以上的建筑物?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】一期：4+1、6層合園二期：2棟17層小高層三期：3棟24層高層*康橋藍(lán)灣【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類(lèi)：按樓體結(jié)構(gòu)形式分類(lèi)：1、磚木結(jié)構(gòu)2、磚混結(jié)構(gòu)3、鋼混框架結(jié)構(gòu)4、鋼混剪刀墻結(jié)構(gòu)5、鋼混框架一剪刀墻結(jié)構(gòu)6、鋼結(jié)構(gòu)【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類(lèi)：按建筑結(jié)構(gòu)：板樓、塔樓、板塔結(jié)合板樓：板樓一般建筑層數(shù)不會(huì)超過(guò)12層。長(zhǎng)度明顯大于寬度，板樓有兩種類(lèi)型，一種是長(zhǎng)走廊式的，各住戶(hù)靠長(zhǎng)走廊連在一起；第二種是單元式拼接，若干個(gè)單元連在一起就拼成一個(gè)板樓。

板樓的優(yōu)勢(shì)：結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)將朝陽(yáng)面讓位于居室，通風(fēng)采光條件優(yōu)于其它結(jié)構(gòu)。比較典型的是一梯兩戶(hù)式設(shè)計(jì)，南北朝向時(shí)，位于前面的客廳、主臥等有充足的朝陽(yáng)面；東西朝向時(shí)，前后居室各有半天的朝陽(yáng)面。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類(lèi)：按建筑結(jié)構(gòu)：板樓、塔樓、板塔結(jié)合塔樓：一般多于四五戶(hù)共同圍繞或者環(huán)繞一組公共豎向交通形成的樓房平面，平面的長(zhǎng)度和寬度大致相同，這種樓房的高度從12層以上到35層，超過(guò)35層是超高層，塔樓一般是一梯/兩梯四戶(hù)到12戶(hù)。塔樓的優(yōu)勢(shì)：節(jié)約土地資源；塔樓多采用大框架結(jié)構(gòu)，除少數(shù)承重梁之外，戶(hù)內(nèi)分隔墻基本都可以拆改，靈活分割戶(hù)型；塔樓結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高，抗震性好；居高望遠(yuǎn)，視野開(kāi)闊。塔樓的劣勢(shì)：塔樓每層都有部分住戶(hù)的采光、通風(fēng)、景觀(guān)等條件比較落后。塔樓戶(hù)型的使用率普遍低于板樓10個(gè)百分點(diǎn)左右，而且戶(hù)型內(nèi)部的廚房、餐廳與洗手間往往不可直接采光、通風(fēng)，這樣的地方被稱(chēng)為“灰色空間”?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】

板樓、塔樓*水星·香榭里【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類(lèi)：按房屋戶(hù)型結(jié)構(gòu)分類(lèi)，主要分為：1、普通單元式住宅2、公寓式住宅3、復(fù)式住宅4、躍層式住宅5、花園洋房式住宅6、小戶(hù)型住宅（超小戶(hù)型）*溫馨浪漫的復(fù)式樓【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類(lèi)：復(fù)式住宅是受躍層式住宅的設(shè)計(jì)構(gòu)思啟發(fā)，但層高要低于躍層式住宅（復(fù)式設(shè)計(jì)為3.3米，而一般躍層式為5.6米）。復(fù)式住宅的下層供起居用，炊事、進(jìn)餐、洗浴等，上層供休息睡眠用，直接作為臥室床面，人可坐起但無(wú)法直立。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】*大氣豪華的躍式樓經(jīng)典花園洋房*融科·檀香山【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類(lèi)：按房屋政策屬性分類(lèi)：1、廉租房2、已購(gòu)公房（房改房）3、經(jīng)濟(jì)適用住房4、住宅合作社集資建房等5、商品房【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

商品房商品房主要是指由各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司投資建設(shè)，以營(yíng)利為目的，按市場(chǎng)規(guī)律經(jīng)營(yíng)的房屋。商品房的“五證”“兩書(shū)”：

“五證”包括《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建筑工程規(guī)劃許可證》《國(guó)有土地使用證》《建設(shè)工程施工許可證》《商品房預(yù)(銷(xiāo))售許可證》?！皟蓵?shū)”：新建住宅《商品房質(zhì)量保證書(shū)》、《商品房使用說(shuō)明書(shū)》。從銷(xiāo)售看，商品房又分現(xiàn)房銷(xiāo)售和期房預(yù)售；從銷(xiāo)售對(duì)象看，分內(nèi)銷(xiāo)商品房、外銷(xiāo)商品房；從用途看，分普通住宅、公寓、別墅等?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】*1987年深圳東曉華園—中國(guó)第一個(gè)商品房住宅小區(qū)【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】商品房的結(jié)構(gòu)形式以其承重結(jié)構(gòu)所用其所用的材料來(lái)劃分。一般可分為以下三種形式：1、磚混結(jié)構(gòu)住宅磚混結(jié)構(gòu)住宅：是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋而板、桁架等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。通俗的講，磚混結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。由于抗震的要求，磚混住宅一般在5層、6層以下?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】商品房的結(jié)構(gòu)形式以其承重結(jié)構(gòu)所用其所用的材料來(lái)劃分：2、磚木結(jié)構(gòu)住宅磚木結(jié)構(gòu)的住宅：是指建筑物中承重結(jié)構(gòu)的墻、柱采用磚砌筑或磚塊砌筑，樓板結(jié)構(gòu)、屋架用木結(jié)構(gòu)共同構(gòu)筑成的房屋。3、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅：是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。這種結(jié)構(gòu)搞震性能好，整體性強(qiáng)，搞腐蝕，耐火能力強(qiáng)，經(jīng)久耐用，多用于高層住宅。具體又分框架、框架剪刀墻結(jié)構(gòu)等?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】住宅的層高：指下層地板表面或樓板表面到上層樓板表面之間的距離。住宅的凈高：層高和凈高的關(guān)系可用公式“凈高=層高-樓板厚度”來(lái)表示，即層高和樓板厚度的差叫做凈高。進(jìn)深、開(kāi)間可以衡量房屋的通透性，進(jìn)深太深，房屋的通透性就會(huì)比較差，空氣質(zhì)量不高。

*房間進(jìn)深16.5米/房間開(kāi)間8.8米*臥室進(jìn)深6米/臥室開(kāi)間4.4米*客廳進(jìn)深6.5米/客廳開(kāi)間8.8米【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】住宅的進(jìn)深：通常指房間長(zhǎng)度。住宅的開(kāi)間：通常指房間寬度?！镜谒墓?jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析】商品房銷(xiāo)售方式：按其交房方式不同，可分為商品房的現(xiàn)售和預(yù)售兩種；

商品房預(yù)售條件：1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；3、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；4、向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。5、商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案。

【第四節(jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析】住宅權(quán)益

住宅的產(chǎn)權(quán)：一般是指住宅的所有權(quán)。住宅的所有權(quán)，是一種民事法律關(guān)系，指的是在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對(duì)住宅全面支配的權(quán)力。

住宅的所有權(quán)一般包括對(duì)房屋的占有、使用、收益、處分四個(gè)方面，這四個(gè)方面也構(gòu)成了住宅所有權(quán)的四項(xiàng)基本內(nèi)容?！镜谒墓?jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析】住宅權(quán)益1、住宅的占有權(quán)：一般由所有權(quán)人來(lái)行使。當(dāng)使用權(quán)與所有權(quán)相分離的時(shí)候，占有權(quán)就為使用人行使——比如出租，當(dāng)使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，占有權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移。2、住宅的使用權(quán)：對(duì)住宅使用的權(quán)力稱(chēng)住宅的使用權(quán)。使用權(quán)的人，既可以是所有權(quán)人本人，也可以是租房人等。在占有權(quán)和使用權(quán)暫時(shí)不歸房主所有時(shí)，房主的所有權(quán)并未喪失。3、住宅的收益權(quán)：是指房主利用住宅、房產(chǎn)等產(chǎn)生某種利益的權(quán)力，比如出租收益。4、住宅的處分權(quán)：由房主行使。只有房主才有權(quán)力處分住宅、房產(chǎn)、如繼承、贈(zèng)予、變賣(mài)、抵押等。但當(dāng)房屋、住宅作為抵押物抵押給債權(quán)人時(shí)，債權(quán)人擁有房屋的處分權(quán)?！镜谒墓?jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類(lèi)：1、產(chǎn)權(quán)證書(shū)：是指"房屋所有權(quán)證"和"土地使用權(quán)證"。房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)包括：產(chǎn)權(quán)類(lèi)別、產(chǎn)權(quán)比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來(lái)源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項(xiàng)權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測(cè)量部門(mén)的分戶(hù)房屋平面圖。2、使用權(quán)房：是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公有房產(chǎn)。3、公房：也稱(chēng)公有房產(chǎn)，國(guó)有房產(chǎn)。它是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷(xiāo)售的房產(chǎn)，在房產(chǎn)未出售之前，房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家所有。目前居民租用的公有房產(chǎn)，按房改政策分為兩大類(lèi)：一類(lèi)是可售公有房產(chǎn)，一類(lèi)是不可售公有房產(chǎn)。均為使用權(quán)房?！镜谒墓?jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類(lèi)：4、不可售公房：根據(jù)本市現(xiàn)行房改政策還不能出售給承租居民的公有房產(chǎn)。5、已購(gòu)公房：又稱(chēng)售后公房，就是購(gòu)買(mǎi)的公有房產(chǎn)。6、單位產(chǎn)權(quán)房：是指產(chǎn)權(quán)屬于單位所有的房屋，也稱(chēng)系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)房、系統(tǒng)房。7、共同共有房產(chǎn)：指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人，對(duì)全部共有房產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權(quán)?！镜谒墓?jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析】房屋分類(lèi)：1、期房：在建的、尚未完成建設(shè)的、不能交付使用的房屋稱(chēng)為期房。房地產(chǎn)管理部門(mén)將沒(méi)有取得房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋統(tǒng)稱(chēng)為期房，只要還沒(méi)辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，沒(méi)取得房屋產(chǎn)權(quán)證，就是期房。開(kāi)發(fā)商出售期房稱(chēng)為預(yù)售，購(gòu)房者買(mǎi)房時(shí)就要與開(kāi)發(fā)商簽訂房屋預(yù)售合同。

2、現(xiàn)房：按照我國(guó)銷(xiāo)售商品房“現(xiàn)房”的規(guī)定，只有領(lǐng)取了《房屋所有權(quán)證》的商品房才叫“現(xiàn)房”。在銷(xiāo)售商品房的過(guò)程中，現(xiàn)房銷(xiāo)售不需要“銷(xiāo)售許可證”，購(gòu)房者只需查看《房屋所有權(quán)證》，在簽合同的時(shí)候也必須使用國(guó)土房管局印制的標(biāo)準(zhǔn)合同?！镜谒墓?jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類(lèi)：3、準(zhǔn)現(xiàn)房：準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。4、二手房：經(jīng)過(guò)二次轉(zhuǎn)手交易的房子叫做二手房。新建的商品房進(jìn)行第一次交易時(shí)為"一手"，第二次交易則為"二手"。5、尾房：一般情況下，當(dāng)房產(chǎn)銷(xiāo)售量達(dá)到80％以后，一般就進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目的清盤(pán)銷(xiāo)售階段，此時(shí)所銷(xiāo)售的房產(chǎn)，一般稱(chēng)為尾房。*世界最大的爛尾樓韓國(guó)柳京飯店【第四節(jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類(lèi)：6、爛尾房：是指由于開(kāi)發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯(cuò)誤判斷供求形勢(shì)，無(wú)法回收前期投資，無(wú)力進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤(pán)停滯的積壓樓宇?！镜谒墓?jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析】銷(xiāo)售專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)——價(jià)格篇：1、一次性買(mǎi)斷價(jià)：指買(mǎi)方與賣(mài)方商定的一次性定價(jià)。一次性買(mǎi)斷價(jià)屬房產(chǎn)銷(xiāo)售合同中的專(zhuān)用價(jià)格術(shù)語(yǔ)，確定之后，買(mǎi)方或賣(mài)方必須按此履行付款或交房的義務(wù)，不得隨意變更。2、定金：為保證合同的履行，買(mǎi)方預(yù)先向銷(xiāo)售者賣(mài)方交納一定數(shù)額的錢(qián)款。依據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定，一方違約時(shí)，雙方有約定的按照約定執(zhí)行；如無(wú)約定，賣(mài)方違約時(shí)，“定金”雙倍返還；買(mǎi)方違約時(shí)，“定金”不返還?！岸ń稹钡目傤~不得超過(guò)合同標(biāo)的的20%。3、訂金：目前法律上沒(méi)有明確規(guī)定，一般可視為“預(yù)付款”?！坝喗稹钡男ЯθQ于雙方當(dāng)事人的約定。雙方當(dāng)事人如果沒(méi)有約定，“訂金”的性質(zhì)主要是預(yù)付款，銷(xiāo)售者違約時(shí)，應(yīng)無(wú)條件退款；消費(fèi)者違約時(shí)，可以與銷(xiāo)售者協(xié)商解決并要求經(jīng)營(yíng)者退款。如果雙方當(dāng)事人另有約定，則按照約定執(zhí)行。【第四節(jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析】銷(xiāo)售專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)——價(jià)格篇：

定金與訂金的區(qū)別，主要表現(xiàn)在：

1)、從合同、依約定應(yīng)交付定金而未交付的，不構(gòu)成對(duì)主合同的違反；而交付訂金的協(xié)議是主合同的一部分，依約定應(yīng)交付訂金而未交付的，即構(gòu)成對(duì)主合同的違反。

2)、交付和收受訂金的當(dāng)事人一方不履行合同債務(wù)時(shí)，不發(fā)生喪失或者雙倍返還訂金的后果，訂金僅可作損害賠償金。

3)、定金的數(shù)額在法律規(guī)定上有一定限制，例如《擔(dān)保法》就規(guī)定定金數(shù)額不超過(guò)主合同標(biāo)的額的20％；而訂金的數(shù)額依當(dāng)事人之間自由約定，法律一般不作限制。4)、定金具有擔(dān)保性質(zhì)，而訂金只是單方行為，不具有擔(dān)保性?！镜谒墓?jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析】銷(xiāo)售專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)——價(jià)格篇：4、違約金：是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對(duì)方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對(duì)違約方的一種經(jīng)濟(jì)制裁，具有懲罰性和補(bǔ)償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。5、均價(jià)：均價(jià)是指將各單位的銷(xiāo)售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)。均價(jià)一般不是銷(xiāo)售價(jià)。6、起價(jià)：也叫起步價(jià)，是指某物業(yè)各樓層銷(xiāo)售價(jià)格中的最低價(jià)格，即是起價(jià)。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷(xiāo)售價(jià)為起價(jià)；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷(xiāo)售的起價(jià)。高層物業(yè)，以最低層的銷(xiāo)售價(jià)為起步價(jià)。【第四節(jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析】銷(xiāo)售專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)——面積篇1、商品房銷(xiāo)售面積：商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷(xiāo)售面積即為購(gòu)買(mǎi)房者所購(gòu)買(mǎi)的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。銷(xiāo)售商品房，必須明示商品房的銷(xiāo)售面積，并注明該商品房的套內(nèi)建筑面積及應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。商品房銷(xiāo)售面積=套內(nèi)實(shí)際建筑面積+公攤面積例：某房源廣告：玉園小區(qū)、112㎡、30萬(wàn)，其中的112㎡即為商品房的銷(xiāo)售面積。*套內(nèi)面積㎡【第四節(jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析】銷(xiāo)售專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)——面積篇2、套內(nèi)建筑面積：商品房的套內(nèi)建筑面積是指成套商品房（單元房）的套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽(yáng)臺(tái)建筑面積之和。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積【第四節(jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析】銷(xiāo)售專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)——面積篇3、套內(nèi)使用面積：套內(nèi)房屋使用面積為房屋使用空間的面積，按以下規(guī)定計(jì)算：1)、套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、貯藏間、壁柜等空間面積的總和；2)、套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；3)、不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；4)、內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積?！镜谒墓?jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析】銷(xiāo)售專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)——面積篇

4、套內(nèi)墻體面積：套內(nèi)墻體面積是指商品房各套內(nèi)使用空間周?chē)木S護(hù)或承重墻體所占的面積。商品房的套內(nèi)境況體分為共用墻及非共用墻兩種。商品房套內(nèi)墻體面積的計(jì)算法為：1）、共用墻包括各套之間的分隔封墻，套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）；共用墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。2）、非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積?！镜谒墓?jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析】銷(xiāo)售專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)——面積篇

5、套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積：按照《建筑面積計(jì)算規(guī)則》的規(guī)定，套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積按陽(yáng)臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。其中：1）、原設(shè)計(jì)的封閉式陽(yáng)臺(tái)，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積；2）、挑陽(yáng)臺(tái)（底陽(yáng)臺(tái)）按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建設(shè)筑面積；3）、凹陽(yáng)臺(tái)按其凈面積（含擋板墻墻體面積）的一半計(jì)算建筑面積；4）、半挑半凹陽(yáng)臺(tái)，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積，凹進(jìn)部分按其凈面積的一半計(jì)算建筑面積。【第四節(jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析】銷(xiāo)售專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)——面積篇6、公用建筑面積：又稱(chēng)公攤。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為每幢樓內(nèi)的公用建筑面積。公用建筑面積由兩部分組成：1）、大堂、公共門(mén)廳、走廊、過(guò)道、公用廁所、電梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道、變電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房以及其他為該建筑服務(wù)的專(zhuān)用設(shè)備用房；2）、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半?！镜谒墓?jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析】銷(xiāo)售專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)——面積篇公用建筑面積=全幢建筑面積-全幢各套套內(nèi)建筑面積之和-單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間的建筑面積（如地下車(chē)庫(kù)、倉(cāng)庫(kù)、人防工程等）另外，購(gòu)房人所受益的其他非經(jīng)營(yíng)性用房，需要進(jìn)行分?jǐn)偟模阡N(xiāo)（預(yù)）售合同中寫(xiě)明房屋名稱(chēng)，需分?jǐn)偟目偨ㄖ娣e。

公用建筑面積不包括倉(cāng)庫(kù)、機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)、車(chē)道、供暖鍋爐房、用于人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間、售房單位自營(yíng)自用的房屋，以及為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房不計(jì)入公用建筑面積?！镜谒墓?jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析】銷(xiāo)售專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)——面積篇分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e計(jì)算：根據(jù)建設(shè)部《商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》規(guī)定，各套（單元）分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e計(jì)算公式如下：1）分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=各套套內(nèi)建筑面積*公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)2）公用建筑面積=整幢建筑的面積-各套套內(nèi)建筑面積之和已作為獨(dú)立使用空間（如租售的地下室、車(chē)棚、人防工程地下室）的建筑面積3）公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積/各套套內(nèi)建筑面積之和【第四節(jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析】銷(xiāo)售專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)——面積篇

7、面積計(jì)算公式匯總：商品房銷(xiāo)售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偣妹娣e套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積使用面積：建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)生活使用的凈面積的總和輔助面積：建筑物各層平面樓梯、走道、所占凈面積的總和結(jié)構(gòu)建筑面積：建筑物各層中，外墻、內(nèi)墻、垃圾道、通風(fēng)道、煙囪(均為投影面積)等所占面積的總和?！镜谒墓?jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析】銷(xiāo)售專(zhuān)業(yè)術(shù)