中國電力體制改革的回顧與展望

中國電力體制改革的回顧與展望目錄四、中國電力體制改革的展望三、國際電力體制改革的經(jīng)驗二、中國電力體制改革的幾個難點一、中國電力體制改革的回顧一、中國電力體制改革的回顧電力行業(yè)2008年出現(xiàn)全行業(yè)虧損后，電力體制改革的迫切性再次凸顯：電力行業(yè)虧損，使一些發(fā)電企業(yè)因資金鏈斷裂只能靠集團公司委托貸款勉強運行。如何解決電力企業(yè)虧損，多方開出的藥方是共同的——電力體制改革。實際上，中國的電力體制改革早從20世紀80年代初就開始了。新一輪電改從2000年就開始大范圍討論，電力市場化改革方案2002年就已頒布。近期不斷有媒體報道新一輪電價調(diào)整框架方案將公布。此番調(diào)整，如何平衡電力體制、電價調(diào)整各方的利益之爭，讓“電老虎”成為各方共贏的資源？一、中國電力體制改革的回顧1、改革開放前的計劃經(jīng)濟時代2、市場化的時代一、中國電力體制改革的回顧1、改革開放前的計劃經(jīng)濟時代到“一五”計劃完成時，盡管中國的電力工業(yè)得到了很快發(fā)展，但是還是跟不上國民經(jīng)濟發(fā)展的步伐。實際上，缺電已經(jīng)成為中國電力改革的直接動力。1958年，中共中央召開南寧會議，毛澤東提出了“電力先行”的口號，要求加快電力發(fā)展，在這個思想的指導(dǎo)下，電力工業(yè)有了長足發(fā)展。然而，從1966年起，受“文革”影響，電力工業(yè)的發(fā)展速度逐步滯后于國民經(jīng)濟發(fā)展速度，電力工業(yè)逐漸成為國民經(jīng)濟的“瓶頸”，缺電現(xiàn)象開始出現(xiàn)，上世紀70年代初期出現(xiàn)全國性缺點局面。到1978年，全國發(fā)電裝機缺口達1000萬千瓦，發(fā)電量缺口達400億千瓦時。電力發(fā)展的腳步躊躇不前。改革開放前，我國電網(wǎng)規(guī)模不大，大多數(shù)為獨立省網(wǎng)，不少省網(wǎng)還分別由幾個獨立的小電網(wǎng)供電。一、中國電力體制改革的回顧沿革改革開放初期，中國電力工業(yè)改革與全國經(jīng)濟體制改革基本同步進行。但由于電力工業(yè)的自然壟斷屬性，逐步出現(xiàn)了電力體制改革明顯滯后，不能適應(yīng)全國經(jīng)濟體制改革總體要求的突出問題。一、中國電力體制改革的回顧2、市場化的時代自改革開放以來，針對不同發(fā)展時期，我國進行了一系列電力工業(yè)體制改革和管理模式的探索，主要經(jīng)歷了三個階段。（1）缺電形勢下的集資辦電（1985-1997）（2）政企分開的改革探索（1997-2002）（3）廠網(wǎng)分開改革（2002至今）一、中國電力體制改革的回顧（1）缺電形勢下的集資辦電1985年之前，我國電力工業(yè)一直實行國家集中統(tǒng)一的計劃管理體制。中央政府是全國電力經(jīng)濟活動的惟一決策主體，負責(zé)全國電力資源的配置，直接組織電力生產(chǎn)供應(yīng)和電力投資建設(shè)。這種典型的計劃經(jīng)濟體制嚴重制約了電力工業(yè)的發(fā)展，造成了全國長達20多年的嚴重缺電。為迅速扭轉(zhuǎn)電力短缺的局面，調(diào)動地方政府、企業(yè)、外資等方面的積極性，1985年，電力工業(yè)開始實行改革，采取了兩項主要改革措施：一是實行以“電廠大家辦，電網(wǎng)國家管”為方針的集資辦電政策，對新建電廠實行“還本付息”電價，其目的是吸引社會資金投資興辦發(fā)電廠，創(chuàng)造必要的投資激勵機制；二是在管理體制上實行省為經(jīng)營實體，中央政府逐步放松對電力工業(yè)的準入監(jiān)管和價格監(jiān)管，同時對地方政府適當(dāng)放權(quán)。這些改革措施極大地推動了電力工業(yè)的迅速發(fā)展，電力裝機容量每年以新增1000萬千瓦的速度遞增，到1995年全國電力裝機容量突破2億千瓦，全國性電力短缺的矛盾基本得到解決。一、中國電力體制改革的回顧電力法律法規(guī)的頒布1994年頒布《電力法》，使中國電力企業(yè)有法可依，并且明確了電網(wǎng)經(jīng)營企業(yè)的性質(zhì)，要求實現(xiàn)同網(wǎng)、同質(zhì)、同價。從法律的角度確定電的經(jīng)營具有企業(yè)性質(zhì)。“電網(wǎng)調(diào)度管理條例”于1993年正式頒發(fā)。要求上網(wǎng)的發(fā)電廠必須簽定并網(wǎng)協(xié)議、購電協(xié)議、調(diào)度協(xié)議，強調(diào)了電網(wǎng)運行必須實行統(tǒng)一調(diào)度。（2）政企分開的改革探索

1997年3月，電力工業(yè)管理體制進入第二輪改革，進行了政企分開改革，成立了國有獨資的國家電力公司，是一個自主經(jīng)營、自負盈虧、獨立承擔(dān)民事法律責(zé)任的經(jīng)濟實體。一、中國電力體制改革的回顧

1998年，國家電力公司和電力工業(yè)部并軌運行一年之后，電力工業(yè)部被撤銷，國家經(jīng)濟貿(mào)易委員會下設(shè)電力司，原電力部的行政管理職能移交該電力司。這一輪改革后，國家電力公司不再具有行政管理的政府職能，只是一個電力生產(chǎn)運營商。但是，垂直一體化經(jīng)營的國家電力公司，集發(fā)電、輸電、配電、售電于一身，幾乎控制著全部電網(wǎng)和一半的發(fā)電廠，依然保持著垂直壟斷的格局。一、中國電力體制改革的回顧（3）廠網(wǎng)分開改革

90年代末期，中國電力市場的供求關(guān)系發(fā)生了變化，電力供應(yīng)不僅不再短缺，而且實現(xiàn)了供需基本平衡，甚至有些地區(qū)出現(xiàn)了階段性的供大于求。這一變化導(dǎo)致了發(fā)電市場開始出現(xiàn)競爭并且競爭程度逐步增強，逐漸顯現(xiàn)出了電力工業(yè)產(chǎn)業(yè)組織結(jié)構(gòu)垂直壟斷的弊端：一方面，在發(fā)電市場上，國家電力公司擁有電網(wǎng)和調(diào)度權(quán)，由于缺少“公平、公正、公開”原則的市場競爭規(guī)則，獨立發(fā)電公司與國家電力公司所屬電廠處在不平等的地位上；另一方面，電力市場的地方保護主義即省間壁壘逐漸變得異常突出。一、中國電力體制改革的回顧2002年，在國務(wù)院《關(guān)于印發(fā)<電力體制改革方案>的通知》（國發(fā)〔2002〕5號）精神和基本原則指導(dǎo)下，中國的電力體制進行了重大改革。其主要內(nèi)容包括：重組發(fā)電資產(chǎn)，建立若干個獨立發(fā)電公司；重組電網(wǎng)資產(chǎn)，設(shè)立國家電網(wǎng)公司和南方電網(wǎng)公司，在國家電網(wǎng)公司下轄幾個區(qū)域性電網(wǎng)公司；設(shè)立國家電力監(jiān)管委員會，負責(zé)電力監(jiān)管。一、中國電力體制改革的回顧02年電力體制改革的總體目標：打破壟斷，引入競爭，提高效率，促進發(fā)電構(gòu)建公平競爭．開放有序的電力市場體系。02年電力體制改革的重要舉措：一是拆分國家電力公司資產(chǎn)，重新組建為兩大電網(wǎng)公司（國家電網(wǎng)公司、中國南方電網(wǎng)有限責(zé)任公司）、五大發(fā)電集團（華能、大唐、國電、華電、中電投集團）和四個輔業(yè)集團（電力顧問集團、水電顧問集團、水利水電建設(shè)集團、葛洲壩集團）；二是成立國家電力監(jiān)管委員會，對電力工業(yè)實施監(jiān)管。2003年3月，國家電力監(jiān)管委員會組建成立，按國務(wù)院授權(quán)履行全國電力監(jiān)管職責(zé)，國務(wù)院有關(guān)部門依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)履行相關(guān)監(jiān)管職責(zé)，中國電力工業(yè)新的管電體制框架逐步形成，由過去的行政管理逐步走向市場監(jiān)管。一、中國電力體制改革的回顧

新疆西藏南方電網(wǎng)華中電網(wǎng)華東電網(wǎng)西北電網(wǎng)華北電網(wǎng)東北電網(wǎng)我國電網(wǎng)的格局遼、吉、黑、蒙東北京、天津、河北、山西、山東、蒙西上海、安徽、江蘇、浙江、福建陜西、甘肅、寧夏、青海廣東、廣西、云南、貴州、海南南方電網(wǎng)河南、湖北、湖南、江西、四川、重慶單位：萬千瓦、萬千伏安、公里我國五大區(qū)域電網(wǎng)比較截止2006年底中國電力建設(shè)集團有限公司由中國水利水電建設(shè)集團公司、中國水電工程顧問集團公司和國家電網(wǎng)公司、南方電網(wǎng)公司河北、吉林、上海等14個省（區(qū)、市）公司所屬輔業(yè)單位重組而成，2010年營業(yè)收入達到1600億元，資產(chǎn)總額1960億元，在職職工數(shù)20.27萬人。中國能源建設(shè)集團有限公司由中國葛洲壩集團公司、中國電力工程顧問集團公司和國家電網(wǎng)公司、南方電網(wǎng)公司北京、天津、山西等15個省（區(qū)、市）公司所屬輔業(yè)單位重組而成，2010年營業(yè)收入達到1100億元，資產(chǎn)總額1200億元，在職職工數(shù)16萬人。兩家新集團公司的組建，實現(xiàn)了規(guī)劃設(shè)計、工程施工、設(shè)備制造、項目運營一體化整合，使我國電力建設(shè)行業(yè)具備了全產(chǎn)業(yè)鏈國際競爭能力，有效增強了電力建設(shè)企業(yè)的綜合實力和開拓國際市場能力。20011年9月1、政企分開、廠網(wǎng)分開基本實現(xiàn)，電力產(chǎn)業(yè)組織結(jié)構(gòu)發(fā)生了有利于競爭的深刻變化2002年12月，原國家電力公司分拆重組，成立了11家新的電力企業(yè)集團。形成了五大發(fā)電集團與神華集團、國家開發(fā)投資公司、華潤集團等中央發(fā)電企業(yè)和眾多地方、外資、民營發(fā)電企業(yè)多家辦電、多種所有制辦電的競爭格局。2002，2006年，發(fā)電裝機和發(fā)電量年均增長率達到13．1％和13．8％，僅用三年多的時間就扭轉(zhuǎn)了全國大范圍缺電的局面。2003年底，按照電力體制改革的要求，國家電網(wǎng)公司所屬東北、華東、華中、西北、華北五個區(qū)域電網(wǎng)公司進行了重組改造，以區(qū)域電網(wǎng)公司為主體的輸電運營框架開始形成。南方電網(wǎng)公司成立后，積極組織跨省交易，有力地保障了廣東電力供應(yīng)，拉動了貴州、云南等西部地區(qū)電力建設(shè)和經(jīng)濟發(fā)展。2002年電力體制改革方案以后的成績一、中國電力體制改革的回顧2、發(fā)電市場已開放。并已初步形成多家辦電競爭局面2002年底，廠網(wǎng)分開改革，形成了“央企國有五大發(fā)電集團”、30多家“省市國有”的發(fā)電投資機構(gòu)、30多家發(fā)電上市公司搶灘市場、群雄爭食的競爭局面。1999年全國已有大中型中外合資電廠39個，總?cè)萘?700萬kW。2000年全國3．19億kW發(fā)電裝機容量中，國家電力公司在中國發(fā)電市場份額已降至50％左右。在2002年新增發(fā)電容量2055萬kW中，國家電力公司投資部分占58％。截止到2006年底，全國發(fā)電裝機容量已達到了6．22億kW。從2002年底到2006年底，我國電力裝機容量增加2．65億kW，同比增加74．44％。一、中國電力體制改革的回顧3、電力管理體制改革有了新的突破。實現(xiàn)了政府管理體制和管理方式的創(chuàng)新。2003年3月，國家電力監(jiān)管委員會正式掛牌履行電力監(jiān)管職責(zé)，標志著適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟要求的電力管理體制框架的雛形開始形成。電監(jiān)會成立后，按照中央、國務(wù)院的部署，認真履行監(jiān)管職責(zé)，維護電力市場秩序，大力推進電力市場建設(shè)和電力法規(guī)建設(shè)，取得了很大成績。尤其是安全監(jiān)管工作，2005年全國電力系統(tǒng)人身死亡事故同比降低37％，設(shè)備事故同比降低17％；2006年，又分別同比降低58％和42％。一、中國電力體制改革的回顧4、電力市場建設(shè)穩(wěn)步推進，努力探索建立市場配置電力資源的有效機構(gòu)。2003年2月，東北電力市場試運行；2003年6月，華東電力市場試點工作啟動；2004年4月，南方電力市場建設(shè)工作正式啟動。目前，華北、西北、華中市場建設(shè)方案框架也已經(jīng)明確。2006年11月，廣東臺山直購電試點簽約啟動，預(yù)計年直購電量約2億kWh，大用戶向電力企業(yè)直接購電試點工作也積極推進。實踐證明區(qū)域電力市場發(fā)揮了市場配置資源的基礎(chǔ)性作用，促進了發(fā)電企業(yè)降低成本和提高效率，形成了新的上網(wǎng)電價機制，強化了市場監(jiān)管。一、中國電力體制改革的回顧5、電力價格、投資改革穩(wěn)步推進，電力法規(guī)建設(shè)取得積極進展。2003年7月，國務(wù)院批復(fù)了《電價改革方案》。2005年5月1日，《電力監(jiān)管條例》正式頒布施行?！峨娋W(wǎng)調(diào)度管理條例》、《電力供應(yīng)與使用條例》及《電力設(shè)施保護條例》的修訂工作已經(jīng)啟動。適應(yīng)電力市場化需要的電力法規(guī)體系逐步完善，為全面深化電力市場化改革創(chuàng)造了條件。一、中國電力體制改革的回顧深化中國電力體制改革面臨問題自2002年國務(wù)院下發(fā)了《電力體制改革方案》，在國務(wù)院電力建設(shè)與電力體制改革領(lǐng)導(dǎo)小組的領(lǐng)導(dǎo)下，我國電力體制改革取得了重要進展，但電力工業(yè)經(jīng)濟運行中反映出的問題仍然很突出，深化電力體制改革迫在眉睫?，F(xiàn)存問題主要表現(xiàn)為：

1電力壟斷局面尚未從根本上改變；

2輸配分開目標未實現(xiàn)；3電價形成機制不合理，煤電聯(lián)動調(diào)控失靈；4主輔分離基本上沒有進展；1電力壟斷局面尚未從根本上改變。電力央企寡頭壟斷整個電力行業(yè)。2002年底，原國家電力公司拆分重組，5個國家級大型發(fā)電集團公司和2個國家級電網(wǎng)公司同時掛牌成立。但是，我國電力壟斷局面只是從單一壟斷走向寡頭壟斷，或者說競爭程度還是不夠，這就形成了兩大電網(wǎng)公司相互攀比，不顧經(jīng)濟效益盲目建設(shè)特高壓等級電網(wǎng)；五大發(fā)電集團“跑馬圈地”爭建電廠，無序競爭的被動局面。2輸配分開目標未實現(xiàn)按照國務(wù)院《電力體制改革方案》，廠網(wǎng)分開改革之后應(yīng)該緊接著進行輸配分開改革。但由于種種原因，特別是各大電力集團直接利益等因素的影響，輸配分開改革方案遲遲不能出臺，電網(wǎng)全面壟斷供電市場的局面無法改變。輸配一體電網(wǎng)壟斷企業(yè)，成為獨立發(fā)電公司(廠)發(fā)電上網(wǎng)電能的唯一購買主體，無法形成競價上網(wǎng)、購買的公平競爭環(huán)境：依靠電力市場競爭，實際反映企業(yè)發(fā)、輸、供電成本的價格發(fā)現(xiàn)機制，根本無法發(fā)揮作用。3電價形成機制不合理，煤電聯(lián)動調(diào)控失靈

輸配分開目標未實現(xiàn)，以及我國電價管理一直沿襲計劃經(jīng)濟年代的做法，由政府物價管理部門綜合測算發(fā)、輸、供電成本，以機組為單元對各電廠上網(wǎng)電價和各省電網(wǎng)銷售電價進行審批。電價水平完全由少數(shù)人為控制，沒有反映市場供需形勢和生產(chǎn)供應(yīng)成本，結(jié)果是宏觀調(diào)控失靈，調(diào)了電價煤漲價，再調(diào)電價煤又漲價，循環(huán)往復(fù)，電力生產(chǎn)成本成了無底洞。雖然電價管理部門和電力監(jiān)管機構(gòu)大力推進輸、配電成本分開測算，但由于測算方法難以統(tǒng)一，利益格局被電力企業(yè)集團左右，此項工作進展緩慢，難以在電價管理工作中予以實施。4主輔分離基本上沒有進展從表面上看，似乎電力企業(yè)主輔分離已取得一定進展，輔業(yè)基本上以獨立法人的形式出現(xiàn)，主業(yè)人員與輔業(yè)人員基本分離。但是，從本質(zhì)上來看，電力關(guān)聯(lián)交易不但沒有從根本上去除，反而被更加強化，阻礙了電力建設(shè)施工市場的公平競爭，加大電力經(jīng)營成本，不斷抬高電價水平，直接損害了廣大電力消費者利益。輔業(yè)基本上受制于主業(yè)，是主業(yè)職工收入的來源之一，一部分主業(yè)的經(jīng)營成本，經(jīng)過輔業(yè)轉(zhuǎn)移，變?yōu)槁毠€人福利。中國電力體制改革大事記二、中國電力體制改革的幾個難點（一）、電力改革難題之——煤電之爭何時了？中電聯(lián)向國家發(fā)改委建議在2009年上半年適時實施煤電聯(lián)動，并建議取消已實行兩年的發(fā)電企業(yè)自行消化30%電煤成本上漲因素，將電煤質(zhì)量下降和鐵路運費、海運費、汽車運費、油價上漲等因素一并考慮，實施綜合煤電價格聯(lián)動。1、現(xiàn)象：局部電煤停供再提價六大電企再上書發(fā)改委五大發(fā)電集團和華潤電力控股前段時間再打報告給發(fā)改委，希望政府達成“上漲4%”的方案，以文件形式下達，并已抄報國務(wù)院。2、政策：煤電聯(lián)動或年內(nèi)破冰或?qū)﹄娖髨髢r規(guī)定上限電監(jiān)會發(fā)布《2008年度電價執(zhí)行情況監(jiān)管報告》稱，電煤價格矛盾突出令去年發(fā)電企業(yè)虧損嚴重，今后將加大對電力企業(yè)電價政策執(zhí)行情況的監(jiān)督檢查力度，配套推進電價改革，逐步理順煤電價格關(guān)系。3、難點：五大電企攻克神華電煤“雙贏”仍任重道遠經(jīng)過長達半年之久的僵持、較量,最終,五大電企終于在神華身上撕開了口子,簽署了今年電煤重點合同協(xié)議,但是,據(jù)有關(guān)專家評說:電煤“雙贏”仍然任重道遠。4、專家：中國煤炭價格相對穩(wěn)定煤電之爭將歸于平靜根據(jù)今年的供求形勢來看，現(xiàn)在煤炭購銷比較順利，簽不簽重點電煤合同對煤炭、電力企業(yè)影響很小。完善市場經(jīng)濟體制的大趨勢無法改變，電煤價格市場化是不可逆轉(zhuǎn)的。（二）、電力改革難題之——銷售電價與上網(wǎng)電價聯(lián)動電網(wǎng)主輔業(yè)沒有分離、輸配電網(wǎng)沒有分開，造成了輸配電價實際上由電網(wǎng)部門自己核算確定的事實，使兩頭的電價形不成市場聯(lián)動，影響了電改進程。1、現(xiàn)象：最高決策層拍板的方案，為啥得不到執(zhí)行？發(fā)電企業(yè)的上網(wǎng)電價由政府審批，終端的銷售電價由政府審批，而中間本應(yīng)該由政府確定的輸配電價卻隨銷售電價與上網(wǎng)電價的價差變動而變動。2、政策：2002年國務(wù)院正式印發(fā)新一輪電改方案上網(wǎng)電價由國家制定的容量電價和市場競價產(chǎn)生的電量電價組成；輸、配電價由政府確定定價原則；銷售電價以上述電價為基礎(chǔ)形成，建立與上網(wǎng)電價聯(lián)動的機制。3、業(yè)內(nèi)：真實的輸配電價不難核定把輸、配電網(wǎng)資產(chǎn)分開，或者僅僅進行財務(wù)上的獨立核算，確定有效資產(chǎn)范圍后，通過橫向比較，采用平均社會成本的定價辦法，就可以確定輸電價格和配電價格。4、專家：矛盾不在于電荒和電荒沒有太大關(guān)系，只是多了一點矛盾。2008年9月以后，電力供應(yīng)開始寬松，10月以后月度發(fā)電量連續(xù)負增長，為什么電力不緊張了也沒看到電改實質(zhì)性進展呢？（三）、電力改革難題之——三家管電誰說了算？一位參與電改的人士說，從現(xiàn)在的實際情況看，電價改革主要由國家發(fā)改委負責(zé)，電網(wǎng)主輔分離、主多分離由國資委負責(zé)，電力市場監(jiān)管由電監(jiān)會負責(zé)。1、現(xiàn)象：如果說電改辦影響有限，誰在主導(dǎo)電改？一位參與電改的人士說，從現(xiàn)在的實際情況看，電價改革主要由國家發(fā)改委負責(zé)，電網(wǎng)主輔分離、主多分離由國資委負責(zé)，電力市場監(jiān)管由電監(jiān)會負責(zé)。2、政策：《關(guān)于明確發(fā)展改革委與電力監(jiān)管委員會有關(guān)職責(zé)分工的通知》走向市場的環(huán)節(jié)，主要由電監(jiān)會負責(zé)監(jiān)管；需要政府審批的電價，原則上需要電監(jiān)會進行定價機制監(jiān)管，國家發(fā)改委確定價格。3、難點：電價改革是電改的核心問題電價改革是電改的核心問題。電價管理本應(yīng)是電監(jiān)會的職能，但現(xiàn)在仍然由發(fā)改委負責(zé)。所以，兩個部門為此產(chǎn)生一些芥蒂也就在所難免。4、專家：應(yīng)成立由高層領(lǐng)銜的專門電改組織“中國電改必須借鑒國外的做法，成立由高層領(lǐng)導(dǎo)領(lǐng)銜的專門電改組織，才能強力把改革向前推進。”（四）、電力改革難題之——市民與企業(yè)利益博弈？單身漢張先生告訴記者，他每個月的用電量大約在200度左右，如果每度電漲2.5分，那么他的成本將為此增加約5元/左右，影響還不算大，但如果每度電漲一二毛，那么支付的電費將多幾十元。1、現(xiàn)象：如果電價上漲，我將多支付多少錢？根據(jù)目前的用電量，如果電每度漲2.5分左右，那么全國的用電企業(yè)和居民將為此多支付1000億元左右的成本。2、政策：電價調(diào)整方案欲出電力股調(diào)價窗口期臨近發(fā)電企業(yè)的上網(wǎng)電價將有升有降，整體以漲價為主；銷售電價上調(diào)將帶來電網(wǎng)類上市公司的交易性投資機會，但更重要的是，調(diào)價有利于未來的電價改革。3、電企影響：電企盈利或僅是場夢隨著電力、鋼鐵等下游產(chǎn)業(yè)陸續(xù)回暖，對煤炭需求的進一步增加，推動煤炭價格大幅上漲，特別是冬季以來，企業(yè)生產(chǎn)和居民消費用煤使得電煤、動力煤需求量放量增加，價格持續(xù)上漲。4、電力股：普遍估值僅20倍具備投資吸引力目前電力行業(yè)主流上市公司的估值水平在20倍左右，因此對機構(gòu)具備一定的投資吸引力，未來行情值得期待。小結(jié)“有方案、無執(zhí)行”？2002年2月10日，國務(wù)院正式印發(fā)新一輪電改方案，業(yè)內(nèi)稱為“5號文”。改革總體目標是：打破壟斷，引入競爭，提高效率，降低成本，健全電價機制，優(yōu)化資源配置，促進電力發(fā)展，推進全國聯(lián)網(wǎng)，構(gòu)建政府監(jiān)管下的政企分開、公平競爭、開放有序、健康發(fā)展的電力市場體系。打破壟斷被列為第一目標?！笆濉逼陂g的具體的改革任務(wù)包括：廠網(wǎng)分開；競價上網(wǎng)；建立競爭、開放的區(qū)域電力市場；實行新的電價機制；制定發(fā)電排放的環(huán)境折價標準，形成激勵清潔電源發(fā)展的新機制；開展發(fā)電企業(yè)向大用戶直接供電的試點工作，改變電網(wǎng)企業(yè)獨家購買電力的格局；繼續(xù)推進農(nóng)村電力管理體制的改革?！?號文”被認為是中國電改第三階段開始的標志。按照新方案的制度設(shè)計，5號文面世的2002年就實現(xiàn)了廠網(wǎng)分開的改革目標，即在原國家電力公司的基礎(chǔ)上，成立了兩家電網(wǎng)公司(國家電網(wǎng)公司、中國南方電網(wǎng)有限責(zé)任公司)、五大電力集團(中國華能集團公司、中國大唐集團公司、中國華電集團公司、中國國電集團公司和中國電力投資集團公司)。不過，電改邁出這“輝煌第一步”后，似乎還沒有看到輝煌的第二步。“5號文面世至今，沒有人說其問題嚴重不要執(zhí)行了，而且從電改的實踐情況看，其制度設(shè)計也沒有大的偏差，但就是得不到進一步執(zhí)行。”吳鐘瑚說。誰來定價電價改革是電改的核心問題。中國政法大學(xué)教授劉紀鵬說，電價管理本應(yīng)是電監(jiān)會的職能，但現(xiàn)在仍然由發(fā)改委負責(zé)。所以，兩個部門為此產(chǎn)生一些芥蒂也就在所難免。電監(jiān)會成立后，在它履行的電力市場監(jiān)管職能中，沒有電價管理權(quán)。因定價權(quán)是電力監(jiān)管核心工具之一，所以，電監(jiān)會認為定價權(quán)的缺失影響了自己工作的效果和權(quán)威性。國家發(fā)展改革委則認為，電價關(guān)乎國家宏觀經(jīng)濟運行，所以其管理權(quán)應(yīng)由管理國家宏觀經(jīng)濟的政府部門來管理，而不是非政府管制機構(gòu)電監(jiān)會。根據(jù)國務(wù)院辦公廳2003年7月印發(fā)的《電價改革方案》，電監(jiān)會只能根據(jù)市場情況向國家發(fā)展和改革委提出調(diào)整電價的建議，似乎二者之間的爭執(zhí)應(yīng)該結(jié)束，但事實并非完全如此。2004年，時任國家發(fā)展改革委經(jīng)濟研究所副所長的劉樹杰在一篇文章中說，在現(xiàn)行法律框架內(nèi)，國家發(fā)改委行使定價權(quán)，電監(jiān)會則有電價建議權(quán)；發(fā)改委有電價監(jiān)督檢查權(quán)，電監(jiān)會行使電價監(jiān)管職能，這些錯綜復(fù)雜的權(quán)能如何劃定邊界，確保互不打架，是一個非常棘手的問題。三、國際電力體制改革的經(jīng)驗電力體制改革已經(jīng)成為不可阻擋的潮流。肇始于英國和美國的世界電力改革浪潮，就其改革模式而言，不存在普遍適用性多樣化是其特征。自1992年在美國通過了《國家能源法》（放棄了以往在外國電力資產(chǎn)中公用事業(yè)方面投資的嚴格限制）至今已過去了十余年，而我國自己的相關(guān)改革也已走到了半山腰，世界各國對電力工業(yè)進行的形形色色之改革，尤可為我借鑒的經(jīng)驗和教訓(xùn)何在？（一）、英國電力體制改革英國政府自１９９０年私有化以來，對電力工業(yè)從根本上進行了結(jié)構(gòu)改組，在運營方式上也進行了全面改革。將原來發(fā)電、輸電、配電統(tǒng)一經(jīng)營的中央電力局ＣＥＧＢ分成三個部分：①發(fā)電部分建立了獨立經(jīng)營的國家電力國際公司ＮＰ、國家發(fā)電公司ＰＧ、國家核電公司ＮＥ和一些獨立的私人發(fā)電企業(yè)ＩＰ；②輸電部分建立了國家電網(wǎng)公司ＮＧＣ，主要是掌握輸電網(wǎng)和調(diào)度中心，并控制與法國、蘇格蘭的互聯(lián)工程以及兩個抽水蓄能電站；③配電部分組建了十二個地區(qū)性獨立經(jīng)營的電力配電公司ＲＥＣ，有部分地區(qū)性公司也具備發(fā)電能力；在一些地區(qū)還存在一些獨立私營的供電公司，直接從事售電業(yè)務(wù)。在這種新的結(jié)構(gòu)中，處于中心地位的是國家電網(wǎng)公司ＮＧＣ以及在ＮＧＣ位置上形成的ＰＯＯＬ聯(lián)合系統(tǒng)或稱電力庫。ＮＧＣ承擔(dān)著電力市場的動態(tài)運行工作，主要任務(wù)有：一是維持電網(wǎng)穩(wěn)定經(jīng)濟的運行，并不斷地發(fā)展電網(wǎng)；二是促進發(fā)電環(huán)節(jié)和供電環(huán)節(jié)的競爭。（二）、美國電力體制改革美國電力體制改革美國是政府多部門分工管電體制。美國能源部主要分工負責(zé)管理核能、水、火電等；農(nóng)業(yè)部農(nóng)電管理局則負責(zé)農(nóng)村電力工業(yè)。聯(lián)邦政府電力主管部門主要職責(zé)是制定電力工業(yè)法規(guī)并實行監(jiān)督。各州縣政府設(shè)有相應(yīng)管電機構(gòu)和人員。聯(lián)邦和州設(shè)有電力管制機構(gòu)。其職能與政府電力主管部門有嚴格劃分。美國電力工業(yè)開始于８０年代末。改革的主要內(nèi)容是：①發(fā)電端放開，實行投資主體多元化，允許公用電力公司以外的投資者投資建廠，這一政策使非電力公司擁有的獨立發(fā)電廠迅速發(fā)展。②公用電力公司相應(yīng)改變發(fā)、輸、配電垂直管理模式，組建一批控股的子公司，實行輸電子系統(tǒng)分開管理，輸電和配電分開結(jié)算。③鼓勵發(fā)電環(huán)節(jié)競爭。各獨立電廠上網(wǎng)電價按市場價與電力公司電廠競爭。美國電力工業(yè)的這種改革發(fā)展是建立在規(guī)范的市場運作、健全的法律制度及現(xiàn)代化的電力生產(chǎn)、調(diào)度和銷售基礎(chǔ)上的，是一種有序競爭。這種競爭的最終受益者是廣大消費者及電力工業(yè)本身，并將促進電力工業(yè)更加健康快速的發(fā)展。（三）、歐共體電力體制改革歐共體電力體制改革既定方針是，開放市場，鼓勵競爭，打破壟斷，提高效益，改進服務(wù)。一、開放電力市場，電廠競價上網(wǎng)銷售，用戶自主選擇供電廠。開放電力市場，主要是允許發(fā)電、配電和用戶自由接入電網(wǎng)，放開電力系統(tǒng)的發(fā)電端和配電端，形成發(fā)電商之間的充分競爭，讓用戶享受廉價高質(zhì)的電力供應(yīng)和優(yōu)良服務(wù)。用戶是核心，在電力系統(tǒng)配電端，讓用戶獲得根據(jù)價格、服務(wù)條件自由選擇供電商的權(quán)利。二、廠網(wǎng)分開，輸配分開，調(diào)度獨立．電力市場開放，用戶自由選擇供電商，必然要求在發(fā)電、配電環(huán)節(jié)形成競爭。另外在電網(wǎng)運行的安全性，在發(fā)、輸、配、調(diào)分開經(jīng)營后，則由系統(tǒng)各環(huán)節(jié)經(jīng)營者依照相關(guān)法律法規(guī)、行業(yè)標準和合同條件，明確各自的責(zé)任，共同承擔(dān)義務(wù)。三、電力調(diào)度遵循價格優(yōu)先、合理利用資源的原則。四、多層次多家辦電，平等互利，公平競爭．由于工業(yè)發(fā)展已較充分，各經(jīng)營主體間市場劃分格局已經(jīng)穩(wěn)定，電力法制已較健全。多層次多家辦電體制下各經(jīng)營者之間，是完全可以協(xié)調(diào)相處、公平競爭的。五、在政府調(diào)控下，按市場規(guī)律合理引導(dǎo)消費的電價機制。六、建立新型歐共體的聯(lián)合電網(wǎng)組織及成員關(guān)系。歐共體設(shè)立有一個電力機構(gòu)，簡稱ＵＣＰＴＥ，其職能是協(xié)調(diào)各國的電力政策，擬定指導(dǎo)規(guī)則，它只是一個關(guān)系協(xié)調(diào)機構(gòu)。真正有約束力的是各成員國自己制定的電力法規(guī)和各成員國電力企業(yè)之間的共同協(xié)議。世界電力改革的共同點當(dāng)前世界各國的電力工業(yè)改革略有差異，但基本的原則和特點是相同的，大致可以歸納為以下幾個方面：１、政府組織電力改革；２、改革電力管制方式；３、改革電價形成機制；４、引入市場競爭機制。四、中國電力體制改革的展望（一）、電力自然壟斷性及其管理方式客觀現(xiàn)實表明公共選擇理論對那些與人民日常生活息息相關(guān)的電力、電話、天燃氣、自來水、鐵路、航空等被視為公用事業(yè)的生產(chǎn)與消費仍存在覆蓋不完全性和解釋不充分性,從而主張公用事業(yè)的產(chǎn)品與衣食住行一樣,也屬于既具有競爭性又具有排他性的私人品。按理說,私人品供求由市場獲得是沒有問題的,但這種私人品服務(wù)的民營化并不盡人意,價格上升而服務(wù)不周,廣大消費者怨聲載道,而政府管理者也常處于騎虎難下的境地。究其原因是,這種覆蓋廣、非重復(fù),固定成本高、沉淀性大,規(guī)模經(jīng)濟性、范圍經(jīng)濟性、網(wǎng)絡(luò)性經(jīng)營的自然壟斷性產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品,既具有生產(chǎn)的弱競爭性,又具有消費的弱選擇性。對于這類產(chǎn)品若無條件地完全交給市場,不僅是消費者的不幸,而且是政府管理者的失職。正確的策略是政府主導(dǎo),產(chǎn)權(quán)、融資與生產(chǎn)由企業(yè)運作,市場與企業(yè)協(xié)調(diào),綜合運用市場機制、市場監(jiān)管和政府管制而保證廣大消費者的利益。對于這種自然壟斷性產(chǎn)業(yè)的改革是一個十分棘手而又令人頭痛的問題。電力電網(wǎng)作為典型的自然壟斷性產(chǎn)業(yè),其改革同樣會遇到上述問題。電力體制改革既涉及國計民生、各行各業(yè),又涉及電力系統(tǒng)的發(fā)、輸、配、供各環(huán)節(jié),還涉及廠與網(wǎng)、網(wǎng)與網(wǎng)、廠與廠、電力與社會、電力與大眾等多種關(guān)系。因此電力改革過程需要各方面、各層次和各種關(guān)系的協(xié)調(diào)溝通與相互交流,從而打造一種和諧電力與和諧社會的良好氛圍。為此,既要市場機制,又要政府管制;既需要制度的規(guī)范,又需要道德的約束;既要求電力承擔(dān)社會責(zé)任、履行全面服務(wù)義務(wù),又要求其他行業(yè)及廣大民眾對電力的理解與支持。（二）、電力改革中的競爭、壟斷、監(jiān)管、收益與風(fēng)險電力市場中的競爭應(yīng)該是適度、有效、有序和有限的。電力改革引入競爭,首先要明確如何引入競爭,尤其要注意發(fā)電側(cè)五大發(fā)電集團競爭和輸配網(wǎng)分離的利弊分析。電力市場結(jié)構(gòu)基本屬于寡頭壟斷或壟斷競爭市場,寡頭廠商會利用市場力操縱市場,對其要進行監(jiān)管。面對發(fā)、輸、配、供分開而形成的發(fā)電側(cè)競爭、供電側(cè)競爭、輸配電網(wǎng)專營壟斷的基本格局,電力監(jiān)管要逐步放松經(jīng)濟監(jiān)管,適度加強社會監(jiān)管,從而使發(fā)電側(cè)、供電側(cè)在監(jiān)管下競爭,輸配電網(wǎng)在監(jiān)管下專營壟斷。電力市場中的輸配電網(wǎng)的自然壟斷性具有天然合理性,而與管理體制無關(guān)。輸配管理體制的關(guān)鍵在于網(wǎng)絡(luò)接入的方式、定價及管制問題。建立有授權(quán)、有能力的獨立的監(jiān)管機構(gòu)和符合經(jīng)濟學(xué)原理的監(jiān)管機制,把電價制定和監(jiān)督權(quán)全部交給電監(jiān)會,盡快建立一支懂技術(shù)、經(jīng)濟、財務(wù)和法律的監(jiān)管隊伍。深刻認識、正確處理競爭、收益與風(fēng)險之間的關(guān)系仍是電力改革值得注意的問題。電力市場風(fēng)險及其管理一直是電力改革的薄弱環(huán)節(jié),應(yīng)當(dāng)加強。同時,也要關(guān)注電力改革的成本效益分析和成果代價評估。（三）、電力規(guī)劃與電力市場發(fā)展電力市場環(huán)境下的電力規(guī)劃因競爭機制的引入而面臨新的挑戰(zhàn)和問題。電力供求狀態(tài)及其規(guī)律是電力規(guī)劃的前提,電力負荷預(yù)測是電力規(guī)劃的基礎(chǔ)。經(jīng)濟社會發(fā)展和人民生活水平提高都會拉動刺激電力需求增加,進而給出增加電力供給的市場信號,而電力建設(shè)周期普遍偏長,這樣便造成電力供求由不平衡到平衡再到新的不平衡的動態(tài)變化狀態(tài)。為此,電力規(guī)劃要以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo),遵循電力系統(tǒng)成本最小（LC）原理,堅持綜合資源規(guī)劃（IPR）優(yōu)化原則,堅持電力超前發(fā)展、保證充足備用、確保安全供電的基本精神，運用定性分析與定量計算,人的經(jīng)驗與數(shù)學(xué)建模,單目標與多目標、數(shù)學(xué)模型與模擬仿真、人的智慧與人工智能相結(jié)合的方法進行滾動型、適應(yīng)型、智能型電力規(guī)劃。這樣,電力規(guī)劃作為政府宏觀調(diào)控手段既能盡量避免電力短缺和過剩的交替出現(xiàn)，又能保證經(jīng)濟發(fā)展電力先行的實現(xiàn)。加強水電開發(fā)規(guī)劃和風(fēng)電、太陽能等新能源規(guī)劃與評估。為使電力市場健康發(fā)展,應(yīng)建立電力市場評價指標體系和評價模型方法。（四）、電價形成機制電價形成機制要體現(xiàn)資源環(huán)境價格形成機制,要反映資源的稀缺性,體現(xiàn)生態(tài)倫理性。電力系統(tǒng)的發(fā)(生產(chǎn))、輸配(流通、交換)、供用(消費)形成一個鏈條,相應(yīng)也形成由發(fā)電成本、輸配電成本和供電成本組成的成本鏈和由上網(wǎng)電價、輸配電價與銷售電價組成的電價鏈。在電力供求與電價互動、電價鏈各環(huán)節(jié)電價互聯(lián)和電價競爭與電價監(jiān)管互補三者集成的電價形成機制指導(dǎo)下,設(shè)計電價結(jié)構(gòu),制定電價水平。電價結(jié)構(gòu)區(qū)別對象,分門別類,簡明適用,電價水平科學(xué)合理。電價過高,國民經(jīng)濟生產(chǎn)成本增加,影響人民生活;電價過低,易造成大手大腳用電浪費。社會大眾歡迎的電價并非是對整個國計民生最有利的電價。電價不僅要反映成本和資源稀缺,而且要保證電力企業(yè)的合理利潤率,保持激勵機制,維持電價與其他能源價格的合理比例,變電價扭曲,按不同電力服務(wù)環(huán)節(jié)區(qū)別定價。（五）、電力市場與電力投融資電力作為資金的技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè),需要巨額資金,會形成巨大沉沒成本。對于我國電力市場建設(shè)發(fā)展來講,不僅缺乏電源建設(shè)資金,更缺乏電網(wǎng)建設(shè)資金。“十一五”期間電力投資占全社會固定資產(chǎn)投資應(yīng)為8%左右。電網(wǎng)投資占電力投資的40%左右,輸電網(wǎng)與配電網(wǎng)的比例為6比4。為此,應(yīng)發(fā)展電力金融市場,開發(fā)金融工具,建立電力項目金融市場商業(yè)融資制度,加強電力投資決策和風(fēng)險評估。建立公司債券市場、完善擴展電力融資渠道。對于輸電網(wǎng)投融資可借鑒發(fā)電BOT方式,實施輸電BOT方式,或采取自然壟斷權(quán)競標和股份制(包括用戶和職工持股)。遵循投資體制改革的規(guī)定,加強電力投資評估與后評價。謝謝觀賞！謝謝觀看/歡迎下載BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)請在此輸入您的副標題LOGO新員工入職培訓(xùn)系列課程培訓(xùn)目標請在此輸入您的副標題LOGO1、熟悉房地產(chǎn)相關(guān)基本知識2、了解房地產(chǎn)相關(guān)的建筑知識3、熟悉房地產(chǎn)銷售基本知識1房地產(chǎn)基本概念2土地及地產(chǎn)知識概要4房地產(chǎn)銷售知識與案例分析3住宅、建筑工程概論課程：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識房地產(chǎn)房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱，是指土地、建筑物、地上的附著物及其附帶的各種權(quán)利，在經(jīng)濟學(xué)上也叫不動產(chǎn)包括：1、土地2、建筑物及地上附著物3、房地產(chǎn)物權(quán)注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。房產(chǎn)是指房屋的經(jīng)濟形態(tài)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，在不同的所有者和使用者之間可以進行出租出售或作其他用途的房屋?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】地產(chǎn)是指能夠為其權(quán)利人帶來收益或滿足其權(quán)利人工作或生活需要的土地資產(chǎn)。地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別在于有無權(quán)屬關(guān)系：地產(chǎn)在法律上有著明確的權(quán)屬關(guān)系，而土地則沒有明確的權(quán)屬關(guān)系，它是一個統(tǒng)稱。房產(chǎn)、地產(chǎn)兩者間的關(guān)系房產(chǎn)與地產(chǎn)之間存在著客觀的、必然的聯(lián)系，主要包括幾個方面：1、實物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分2、從價格構(gòu)成上看，房產(chǎn)價格不論是買賣價格還是租賃價格都包含地產(chǎn)價格3、從權(quán)屬關(guān)系看，房產(chǎn)所有權(quán)和地產(chǎn)所有權(quán)是聯(lián)系在一起的?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)的經(jīng)濟特性1、生產(chǎn)周期長2、資金密集性3、相互影響性4、易受政策限制性5、房地產(chǎn)的保值增值性

房地產(chǎn)的特性

房地產(chǎn)的自然特性

1、位置的固定性2、使用的耐久性3、資源的有限性4、物業(yè)的差異性【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)類型按用途：居住、商業(yè)、辦公、旅館、餐飲、娛樂、工業(yè)和倉儲、農(nóng)業(yè)、特殊目的（車站、機場、醫(yī)院等）、綜合房地產(chǎn)。按開發(fā)程度：生地、毛地、熟地、在建工程、現(xiàn)房。按建筑結(jié)構(gòu)：鋼、鋼砼、砌體、木、塑料、薄膜沖氣。按結(jié)構(gòu)形式：墻體、框架、筒體等。按層數(shù)和高度：低層、多層、高層、超高層?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)業(yè)

以土地和建筑物為經(jīng)營對象，包括土地的開發(fā)，房屋的建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓、劃拔，房屋所有權(quán)的買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押、貸款以及由此而形成的房地產(chǎn)市場的綜合性產(chǎn)業(yè)。

房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】

房地產(chǎn)市場分類一級市場——政府出讓土地予開發(fā)商的市場（也稱土地市場）二級市場——開發(fā)商出售商品房予消費者的市場（也稱“一手房”市場）三級市場——消費者將已購商品房再轉(zhuǎn)讓的市場（也稱“二手房”市場）【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】

房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)價格構(gòu)成：土地價格和建筑物及其附屬物價格的統(tǒng)一，是土地價值和房屋價值的貨幣表現(xiàn)形式。房地產(chǎn)總價格：指一宗房地產(chǎn)的整體價格。房地產(chǎn)單位價格：指單位面積或單位建筑面積的價格，它可以反映房地產(chǎn)價格水平的高低。

房地產(chǎn)價格

樓面地價：指平均到每單位建筑面積上的土地價格樓面地價=土地總價格/總建筑面積=土地單價/容積率【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】

土地價格1、房屋建筑成本2、流通費用3、稅金4、利潤房地產(chǎn)價格

房屋價格

房地產(chǎn)價格構(gòu)成1、土地出讓金或征地費2、拆遷安置補償費3、城市土地開發(fā)費4、土地開發(fā)利潤【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)價格的影響因素

1、房屋的地理位置（交通便利、周邊環(huán)境等）

2、房屋的戶型、樓層、朝向、視野、新舊程度等

3、小區(qū)外部的配套設(shè)施（醫(yī)院、銀行、超市、農(nóng)貿(mào)市場、學(xué)校、美容院等）

4、小區(qū)內(nèi)部的配套設(shè)施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）

5、房屋的市場價格定位

6、房屋的供需狀況

7、物業(yè)管理公司的口碑

8、房屋的市場租賃價格前景及回報率的多少

10、政府因素、土地價格的變動

11、其它因素森茂山莊項目部【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

土地分類——按所有制分：國有土地和集體土地

國有土地：在我國社會主義制度下，屬于全民所有的土地叫國有土地。其中：城市和建制鎮(zhèn)建成區(qū)的土地，都屬于國家所有；在鄉(xiāng)村和城鎮(zhèn)郊區(qū)，國家依法征用和沒收的土地、國營農(nóng)場、林場、牧場、漁場、草場的土地；國有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都屬于國家所有。集體土地：是指農(nóng)村集體所有的土地。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第八條的規(guī)定：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

我國的土地制度土地所有制：在我國，先行全部土地實行的是社會主義土地公有制，分為全民所有制（即國家所有）和集體所有制（即集體所有）兩種形式。任何個人均不能取得土地所有權(quán)。土地使用權(quán)：是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的權(quán)利。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

國有土地

城市用地可以分為九類：

1、居住用地2、公用設(shè)施用地（含商業(yè)用地）3、工業(yè)用地4、倉儲用地5、對外交通用地6、道路廣場用地

7、市政公用設(shè)施用地8、綠化用地9、特殊用地【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】國有土地使用權(quán)的取得方式

國有土地使用權(quán)的取得方式：土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥三種形式。1、土地使用權(quán)出讓：是指人民政府以拍賣、招標、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權(quán)出讓金的行為。拍賣：是指在指定的時間、公開場合，在土地管理部門授權(quán)的拍賣主持人的主持下，競投者按規(guī)定的方式應(yīng)價，由出價最高者獲得土地使用權(quán)的行為。招標：是指由土地管理部門公開招標或邀請符合條件的投標人投標，經(jīng)評標后確定的中標人取得土地使用權(quán)的行為?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

國有土地使用權(quán)的取得方式2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：是指合法擁有土地使用權(quán)的自然人、法人和其它組織，通過買賣等方式將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他人的行為。3、土地使用權(quán)劃撥：是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

土地分類——按開發(fā)程度分：生地、熟地1、生地：是指空地、田地、未開墾地等不具備直接使用條件的土地。2、熟地：是指已經(jīng)完成三通一平或七通一平等工作，具備使用條件的土地。

三通一平：是指土地開發(fā)時進行的通水、通電、通路和土地平整工作。七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通訊通、煤氣通、電通、熱力通、場地平整?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

土地分類——按用途分類土地按用途分類及使用年限確定：1、居住用地——70年；2、工業(yè)用地——50年；3、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地——50年；4、商業(yè)、旅游、娛樂用地——40年；5、綜合或者其他用地——50年。另外，加油站、加氣站用地為——20年。

注意：首先應(yīng)該明確，房屋的所有權(quán)是不存在年限問題的，房屋一經(jīng)購買并取得產(chǎn)權(quán)后，即作為業(yè)主個人所有的財產(chǎn)，并無居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通過出讓方式取得的國有土地的使用權(quán)是有限的，不同開發(fā)用途的土地使用年限不一樣。開發(fā)企業(yè)在取得土地用于房地產(chǎn)開發(fā)時，都要與國土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】房屋的分類——按使用功能分類1、住宅2、工業(yè)廠房和倉庫3、商場和店鋪4、辦公樓5、賓館酒店6、文體娛樂設(shè)施7、政府和公用設(shè)施8、多功能建筑*Townhouse萬科城【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】住宅的種類

住宅種類繁多，主要分為高檔住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、別墅等?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按樓體高度分類，主要分為低層、多層、小高層、高層、超高層等。低層：高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3層建筑物，如平房、別墅等。它的舒適度、方便度和空間尺度優(yōu)于高層。多層：高于10米、低于或等于24米的建筑物。多層房屋一般為4-6層，一般采用磚混結(jié)構(gòu)。多層房屋通風(fēng)采光狀況好，空間緊湊而不閉塞。小高層：一般把7層至10層的建筑稱為“小高層”。小高層有多層親切安寧、房型好、得房率高的特點。高層：11層以上30層以下、最高高度到100M的建筑物。超高層：30層以上（不包括30層）、最高到100m以上的建筑物。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】一期：4+1、6層合園二期：2棟17層小高層三期：3棟24層高層*康橋藍灣【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按樓體結(jié)構(gòu)形式分類：1、磚木結(jié)構(gòu)2、磚混結(jié)構(gòu)3、鋼混框架結(jié)構(gòu)4、鋼混剪刀墻結(jié)構(gòu)5、鋼混框架一剪刀墻結(jié)構(gòu)6、鋼結(jié)構(gòu)【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按建筑結(jié)構(gòu)：板樓、塔樓、板塔結(jié)合板樓：板樓一般建筑層數(shù)不會超過12層。長度明顯大于寬度，板樓有兩種類型，一種是長走廊式的，各住戶靠長走廊連在一起；第二種是單元式拼接，若干個單元連在一起就拼成一個板樓。

板樓的優(yōu)勢：結(jié)構(gòu)設(shè)計將朝陽面讓位于居室，通風(fēng)采光條件優(yōu)于其它結(jié)構(gòu)。比較典型的是一梯兩戶式設(shè)計，南北朝向時，位于前面的客廳、主臥等有充足的朝陽面；東西朝向時，前后居室各有半天的朝陽面。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按建筑結(jié)構(gòu)：板樓、塔樓、板塔結(jié)合塔樓：一般多于四五戶共同圍繞或者環(huán)繞一組公共豎向交通形成的樓房平面，平面的長度和寬度大致相同，這種樓房的高度從12層以上到35層，超過35層是超高層，塔樓一般是一梯/兩梯四戶到12戶。塔樓的優(yōu)勢：節(jié)約土地資源；塔樓多采用大框架結(jié)構(gòu)，除少數(shù)承重梁之外，戶內(nèi)分隔墻基本都可以拆改，靈活分割戶型；塔樓結(jié)構(gòu)強度高，抗震性好；居高望遠，視野開闊。塔樓的劣勢：塔樓每層都有部分住戶的采光、通風(fēng)、景觀等條件比較落后。塔樓戶型的使用率普遍低于板樓10個百分點左右，而且戶型內(nèi)部的廚房、餐廳與洗手間往往不可直接采光、通風(fēng)，這樣的地方被稱為“灰色空間”。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

板樓、塔樓*水星·香榭里【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按房屋戶型結(jié)構(gòu)分類，主要分為：1、普通單元式住宅2、公寓式住宅3、復(fù)式住宅4、躍層式住宅5、花園洋房式住宅6、小戶型住宅（超小戶型）*溫馨浪漫的復(fù)式樓【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：復(fù)式住宅是受躍層式住宅的設(shè)計構(gòu)思啟發(fā)，但層高要低于躍層式住宅（復(fù)式設(shè)計為3.3米，而一般躍層式為5.6米）。復(fù)式住宅的下層供起居用，炊事、進餐、洗浴等，上層供休息睡眠用，直接作為臥室床面，人可坐起但無法直立。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】*大氣豪華的躍式樓經(jīng)典花園洋房*融科·檀香山【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按房屋政策屬性分類：1、廉租房2、已購公房（房改房）3、經(jīng)濟適用住房4、住宅合作社集資建房等5、商品房【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

商品房商品房主要是指由各房地產(chǎn)開發(fā)公司投資建設(shè)，以營利為目的，按市場規(guī)律經(jīng)營的房屋。商品房的“五證”“兩書”：

“五證”包括《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建筑工程規(guī)劃許可證》《國有土地使用證》《建設(shè)工程施工許可證》《商品房預(yù)(銷)售許可證》?！皟蓵保盒陆ㄗ≌渡唐贩抠|(zhì)量保證書》、《商品房使用說明書》。從銷售看，商品房又分現(xiàn)房銷售和期房預(yù)售；從銷售對象看，分內(nèi)銷商品房、外銷商品房；從用途看，分普通住宅、公寓、別墅等?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】*1987年深圳東曉華園—中國第一個商品房住宅小區(qū)【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】商品房的結(jié)構(gòu)形式以其承重結(jié)構(gòu)所用其所用的材料來劃分。一般可分為以下三種形式：1、磚混結(jié)構(gòu)住宅磚混結(jié)構(gòu)住宅：是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋而板、桁架等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。通俗的講，磚混結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。由于抗震的要求，磚混住宅一般在5層、6層以下?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】商品房的結(jié)構(gòu)形式以其承重結(jié)構(gòu)所用其所用的材料來劃分：2、磚木結(jié)構(gòu)住宅磚木結(jié)構(gòu)的住宅：是指建筑物中承重結(jié)構(gòu)的墻、柱采用磚砌筑或磚塊砌筑，樓板結(jié)構(gòu)、屋架用木結(jié)構(gòu)共同構(gòu)筑成的房屋。3、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅：是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。這種結(jié)構(gòu)搞震性能好，整體性強，搞腐蝕，耐火能力強，經(jīng)久耐用，多用于高層住宅。具體又分框架、框架剪刀墻結(jié)構(gòu)等?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】住宅的層高：指下層地板表面或樓板表面到上層樓板表面之間的距離。住宅的凈高：層高和凈高的關(guān)系可用公式“凈高=層高-樓板厚度”來表示，即層高和樓板厚度的差叫做凈高。進深、開間可以衡量房屋的通透性，進深太深，房屋的通透性就會比較差，空氣質(zhì)量不高。

*房間進深16.5米/房間開間8.8米*臥室進深6米/臥室開間4.4米*客廳進深6.5米/客廳開間8.8米【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】住宅的進深：通常指房間長度。住宅的開間：通常指房間寬度?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】商品房銷售方式：按其交房方式不同，可分為商品房的現(xiàn)售和預(yù)售兩種；

商品房預(yù)售條件：1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；3、按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；4、向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。5、商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。

【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】住宅權(quán)益

住宅的產(chǎn)權(quán)：一般是指住宅的所有權(quán)。住宅的所有權(quán)，是一種民事法律關(guān)系，指的是在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對住宅全面支配的權(quán)力。

住宅的所有權(quán)一般包括對房屋的占有、使用、收益、處分四個方面，這四個方面也構(gòu)成了住宅所有權(quán)的四項基本內(nèi)容?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】住宅權(quán)益1、住宅的占有權(quán)：一般由所有權(quán)人來行使。當(dāng)使用權(quán)與所有權(quán)相分離的時候，占有權(quán)就為使用人行使——比如出租，當(dāng)使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，占有權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移。2、住宅的使用權(quán)：對住宅使用的權(quán)力稱住宅的使用權(quán)。使用權(quán)的人，既可以是所有權(quán)人本人，也可以是租房人等。在占有權(quán)和使用權(quán)暫時不歸房主所有時，房主的所有權(quán)并未喪失。3、住宅的收益權(quán)：是指房主利用住宅、房產(chǎn)等產(chǎn)生某種利益的權(quán)力，比如出租收益。4、住宅的處分權(quán)：由房主行使。只有房主才有權(quán)力處分住宅、房產(chǎn)、如繼承、贈予、變賣、抵押等。但當(dāng)房屋、住宅作為抵押物抵押給債權(quán)人時，債權(quán)人擁有房屋的處分權(quán)?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類：1、產(chǎn)權(quán)證書：是指"房屋所有權(quán)證"和"土地使用權(quán)證"。房屋產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀要、他項權(quán)利紀要和附記，并配有房地產(chǎn)測量部門的分戶房屋平面圖。2、使用權(quán)房：是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標準出租給居民的公有房產(chǎn)。3、公房：也稱公有房產(chǎn)，國有房產(chǎn)。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的房產(chǎn)，在房產(chǎn)未出售之前，房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸國家所有。目前居民租用的公有房產(chǎn)，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有房產(chǎn)，一類是不可售公有房產(chǎn)。均為使用權(quán)房?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類：4、不可售公房：根據(jù)本市現(xiàn)行房改政策還不能出售給承租居民的公有房產(chǎn)。5、已購公房：又稱售后公房，就是購買的公有房產(chǎn)。6、單位產(chǎn)權(quán)房：是指產(chǎn)權(quán)屬于單位所有的房屋，也稱系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)房、系統(tǒng)房。7、共同共有房產(chǎn)：指兩個或兩個以上的人，對全部共有房產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權(quán)?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】房屋分類：1、期房：在建的、尚未完成建設(shè)的、不能交付使用的房屋稱為期房。房地產(chǎn)管理部門將沒有取得房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋統(tǒng)稱為期房，只要還沒辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，沒取得房屋產(chǎn)權(quán)證，就是期房。開發(fā)商出售期房稱為預(yù)售，購房者買房時就要與開發(fā)商簽訂房屋預(yù)售合同。

2、現(xiàn)房：按照我國銷售商品房“現(xiàn)房”的規(guī)定，只有領(lǐng)取了《房屋所有權(quán)證》的商品房才叫“現(xiàn)房”。在銷售商品房的過程中，現(xiàn)房銷售不需要“銷售許可證”，購房者只需查看《房屋所有權(quán)證》，在簽合同的時候也必須使用國土房管局印制的標準合同?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類：3、準現(xiàn)房：準現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進行配套施工階段的房屋。4、二手房：經(jīng)過二次轉(zhuǎn)手交易的房子叫做二手房。新建的商品房進行第一次交易時為"一手"，第二次交易則為"二手"。5、尾房：一般情況下，當(dāng)房產(chǎn)銷售量達到80％以后，一般就進入房地產(chǎn)項目的清盤銷售階段，此時所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。*世界最大的爛尾樓韓國柳京飯店【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類：6、爛尾房：是指由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯誤判斷供求形勢，無法回收前期投資，無力進行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤停滯的積壓樓宇?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——價格篇：1、一次性買斷價：指買方與賣方商定的一次性定價。一次性買斷價屬房產(chǎn)銷售合同中的專用價格術(shù)語，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務(wù)，不得隨意變更。2、定金：為保證合同的履行，買方預(yù)先向銷售者賣方交納一定數(shù)額的錢款。依據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定，一方違約時，雙方有約定的按照約定執(zhí)行；如無約定，賣方違約時，“定金”雙倍返還；買方違約時，“定金”不返還?！岸ń稹钡目傤~不得超過合同標的的20%。3、訂金：目前法律上沒有明確規(guī)定，一般可視為“預(yù)付款”?！坝喗稹钡男ЯθQ于雙方當(dāng)事人的約定。雙方當(dāng)事人如果沒有約定，“訂金”的性質(zhì)主要是預(yù)付款，銷售者違約時，應(yīng)無條件退款；消費者違約時，可以與銷售者協(xié)商解決并要求經(jīng)營者退款。如果雙方當(dāng)事人另有約定，則按照約定執(zhí)行?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——價格篇：

定金與訂金的區(qū)別，主要表現(xiàn)在：

1)、從合同、依約定應(yīng)交付定金而未交付的，不構(gòu)成對主合同的違反；而交付訂金的協(xié)議是主合同的一部分，依約定應(yīng)交付訂金而未交付的，即構(gòu)成對主合同的違反。

2)、交付和收受訂金的當(dāng)事人一方不履行合同債務(wù)時，不發(fā)生喪失或者雙倍返還訂金的后果，訂金僅可作損害賠償金。

3)、定金的數(shù)額在法律規(guī)定上有一定限制，例如《擔(dān)保法》就規(guī)定定金數(shù)額不超過主合同標的額的20％；而訂金的數(shù)額依當(dāng)事人之間自由約定，法律一般不作限制。4)、定金具有擔(dān)保性質(zhì)，而訂金只是單方行為，不具有擔(dān)保性?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——價格篇：4、違約金：是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對違約方的一種經(jīng)濟制裁，具有懲罰性和補償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。5、均價：均價是指將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價。均價一般不是銷售價。6、起價：也叫起步價，是指某物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格，即是起價。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價為起價；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價。高層物業(yè)，以最低層的銷售價為起步價?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇1、商品房銷售面積：商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購買房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分攤的公用建筑面積之和。銷售商品房，必須明示商品房的銷售面積，并注明該商品房的套內(nèi)建筑面積及應(yīng)當(dāng)分攤的共有建筑面積。商品房銷售面積=套內(nèi)實際建筑面積+公攤面積例：某房源廣告：玉園小區(qū)、112㎡、30萬，其中的112㎡即為商品房的銷售面積。*套內(nèi)面積㎡【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇2、套內(nèi)建筑面積：商品房的套內(nèi)建筑面積是指成套商品房（單元房）的套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽臺建筑面積之和。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇3、套內(nèi)使用面積：套內(nèi)房屋使用面積為房屋使用空間的面積，按以下規(guī)定計算：1)、套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過道、廚房、衛(wèi)生間、貯藏間、壁柜等空間面積的總和；2)、套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；3)、不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計入使用面積；4)、內(nèi)墻面裝飾厚度計入使用面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇

4、套內(nèi)墻體面積：套內(nèi)墻體面積是指商品房各套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體所占的面積。商品房的套內(nèi)境況體分為共用墻及非共用墻兩種。商品房套內(nèi)墻體面積的計算法為：1）、共用墻包括各套之間的分隔封墻，套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）；共用墻體水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。2）、非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇

5、套內(nèi)陽臺建筑面積：按照《建筑面積計算規(guī)則》的規(guī)定，套內(nèi)陽臺建筑面積按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中：1）、原設(shè)計的封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積；2）、挑陽臺（底陽臺）按其底板水平投影面積的一半計算建設(shè)筑面積；3）、凹陽臺按其凈面積（含擋板墻墻體面積）的一半計算建筑面積；4）、半挑半凹陽臺，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積，凹進部分按其凈面積的一半計算建筑面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇6、公用建筑面積：又稱公攤。分攤的公用建筑面積為每幢樓內(nèi)的公用建筑面積。公用建筑面積由兩部分組成：1）、大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機房、空調(diào)機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房以及其他為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房；2）、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇公用建筑面積=全幢建筑面積-全幢各套套內(nèi)建筑面積之和-單獨具備使用功能的獨立使用空間的建筑面積（如地下車庫、倉庫、人防工程等）另外，購房人所受益的其他非經(jīng)營性用房，需要進行分攤的，要在銷（預(yù)）售合同中寫明房屋名稱，需分攤的總建筑面積。

公用建筑面積不包括倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、用于人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間、售房單位自營自用的房屋，以及為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物