房地產(chǎn)企業(yè)涉及的主要稅種分析

厲地產(chǎn)企業(yè)方厲地產(chǎn)企業(yè)方房地產(chǎn)企業(yè)涉及的主要稅種分析房地產(chǎn)企業(yè)涉及多個納稅環(huán)節(jié)，與英他行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)較重。如表1所示:表1房地產(chǎn)企業(yè)涉及的主要稅種征稅環(huán)節(jié)稅種計稅依據(jù)稅率房地產(chǎn)開發(fā)營業(yè)稅（建筑業(yè)）銷售收入3°:印花稅交易合同價0.5妝或0?3%o耕地占用稅耕地面積1T0元/平方米房地產(chǎn)交營業(yè)稅（房地產(chǎn)傳讓、租賃）銷售收入5°:土地増值稅增值額四級超率累進稅率契稅交易合同價印花稅交易合同價0.5%o城鎮(zhèn)土地使用稅土地面積0.5?10元/平方米房地產(chǎn)占用房產(chǎn)稅房產(chǎn)原值或租金收入1.2%或12弔房地產(chǎn)所得企業(yè)所得稅YMP收入25%個人所得稅個人收入20%1?營業(yè)稅所謂營業(yè)稅，是指對有償提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)的單位和個人，就其營業(yè)收入額征收的一種稅。對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，項目建設(shè)階段、房產(chǎn)銷售階段需要根據(jù)營業(yè)額繳納營業(yè)稅。納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)時，要按照營業(yè)額和規(guī)立的稅率計算應(yīng)納稅額，II■算公式如下:應(yīng)納稅額二營業(yè)額X稅率納稅人轉(zhuǎn)讓上地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)時，如果采用的是預(yù)收款方式，其納稅義務(wù)發(fā)生的時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。納稅人轉(zhuǎn)讓、出租土地使用權(quán)時，應(yīng)向土地所在地的主管稅務(wù)機矢申報納稅：納稅人銷售、岀租不動產(chǎn)時，應(yīng)向不動產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機尖申報納稅。2.土地增值稅所謂上地增值稅，是指對有償轉(zhuǎn)讓國有上地使用權(quán)及地上建筑物和英他附著物產(chǎn)權(quán)取得增值性收入的單位和個人征收的一種稅。丄地增值稅的計算公式為：應(yīng)納土地增值稅二土地增值額X適用稅率一速算扣除額X速算扣除率土地增值額二轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)總收入一扣除項目金額其中，“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)總收入”即為房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。“扣除項目”分為開發(fā)房產(chǎn)之前取得的土地價值、開發(fā)房產(chǎn)項目需要發(fā)生的開發(fā)支出、開發(fā)費用，此外還包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加。對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，國家規(guī)立上地開發(fā)成本和購垃丄地費用兩項合計可以加計扣除20眾用轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)總收入減去扣除項目金額可以得岀土地增值額，增值額占扣除項目金額的比例可以決左速算扣除率和適用的稅率，如表2所示：表2土地增值稅稅率表級次堰值鎂占扣除項目金鶴的比例稅率迄算扣除率150%以下部分30%02超過50%■未超過100%部分40%5%3超過100%?耒超過200%部分50%15%4超過200%部分60%35%需要注意的是，國家規(guī)定，如果房地產(chǎn)開發(fā)商建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售時，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。由于房地產(chǎn)開發(fā)的周期較長，上地增值稅的計算又比較煩瑣，為了簡化il?算，有些地方稅務(wù)局采取按期預(yù)征、匯算淸繳的辦法，即按當(dāng)期取得的售房收入依照預(yù)征率計算征收，項貝腳內(nèi)客7目完工后淸算，多退少補。根據(jù)2010年稅收調(diào)控政策，除了保障性住房之外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%,中部和東北地區(qū)預(yù)征率不得低于1.5$,西部地區(qū)預(yù)征率不得低于1%。對于無法査賬征收上地增值稅的企業(yè)，上地增值稅可以核泄征收。3?房產(chǎn)稅所謂房產(chǎn)稅，是指以房屋為征稅對象，以房屋的汁稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無論內(nèi)外資企業(yè)，均需要根據(jù)不同情況繳納房產(chǎn)稅：如果是自用房產(chǎn)，需要依照房產(chǎn)原值一次性減除10%到30%后的余值計算繳納，具體減除幅度由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)左，適用稅率為1.2%:如果對房屋進行出租，需要按房產(chǎn)租金收入和稅率12%計算繳納。當(dāng)然，如果房地產(chǎn)開發(fā)過程中，尚未實現(xiàn)房屋銷售，則不需繳納房產(chǎn)稅。對于個人按照市場價格岀租的居民住房，房產(chǎn)稅暫且按4%的稅率征收。契稅所謂契稅，是指在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移丄地、房屋權(quán)屬時應(yīng)繳納的一種稅，承受的單位和個人為納稅人。除農(nóng)村集體丄地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移外，無論是國有上地使用權(quán)出讓還是上地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為丄地受讓者時，都要繳納契稅，適用稅率為3%到5軋契稅由上地所在地的財政機尖或地方稅務(wù)機矢征收。城鎮(zhèn)土地使用稅所謂城鎮(zhèn)上地使用稅，是指以市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范用內(nèi)使用的上地為征稅對象，以實際占用土地面積為計稅依據(jù)，按規(guī)左稅額對擁有上地使用權(quán)的單位和個人征收的一種稅。城鎮(zhèn)上地使用稅由上地所在地的地方稅務(wù)機尖負(fù)責(zé)征收。各市、縣人民政府要結(jié)合本地的經(jīng)濟發(fā)展水平、上地利用狀況和地價水平等，合理劃分本地區(qū)的土地等級，在省、自治區(qū)、直轄市人民政府確立的稅額幅度內(nèi)制左每一等級上地的具體適用稅額標(biāo)準(zhǔn)，報省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)執(zhí)行。經(jīng)濟欠發(fā)達(dá)地區(qū)如需突破稅額幅度上限、進一步提高適用稅額標(biāo)準(zhǔn)的，須報經(jīng)財政部、國家稅務(wù)總局批準(zhǔn)。城鎮(zhèn)上地使用稅按年計算，分期向上地所在地稅務(wù)機矢繳納。根據(jù)《國家稅務(wù)總局矢于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)丄地使用稅有矢政策規(guī)左的通知》（國稅發(fā)【2003】89號）文件規(guī)圧，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，應(yīng)自房屋使用或交付之次月起計算繳納城鎮(zhèn)上地使用稅和房產(chǎn)稅。7耕地占用稅所謂耕地占用稅，是指對占用耕地建房或者從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位或者個人，依其占用耕

地的而積征收的一種稅。耕地占用稅納稅人應(yīng)主要依據(jù)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批文件認(rèn)泄。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)占用耕地、林地、牧草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水而以及漁業(yè)水域灘涂等英他農(nóng)用地建房或從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)時，均要按照實際占用而積和規(guī)左的稅額繳納耕地占用稅。耕地占用稅的稅額規(guī)泄如表3所示：農(nóng)3耕地占用稅稅額人均耕地占有面積每平方米稅額不超過1畝的地區(qū)10元至50元超過1畝但不超過2畝的地區(qū)8元至40元超過2畝但不超過3畝的地區(qū)6元至30元超過3畝的地區(qū)5元至25元7.印花稅所謂印花稅，是指對經(jīng)濟活動和經(jīng)濟交往中簽立、領(lǐng)受的應(yīng)稅經(jīng)濟憑證所征收的一種稅?，F(xiàn)行印花稅只對《印花稅暫行條例》中列舉的憑證征稅，沒有列舉的憑證不征稅。正式列舉的憑證分為五類：經(jīng)濟合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)、營業(yè)賬簿、權(quán)利許可證照和經(jīng)財政部確龍征稅的其他憑證。房地產(chǎn)幵發(fā)企業(yè)經(jīng)常涉及的印花稅稅目如表4所示：表4房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)常涉及的印花稅稅目序號稅目范圍稅率納稅義務(wù)人1借款合同房地產(chǎn)開發(fā)商與金融機構(gòu)簽訂借款合同0.05立合同人2建設(shè)工程房地產(chǎn)開發(fā)商與勘察、設(shè)汁單位簽訂期察設(shè)汁0.5立合同勘察設(shè)計合同貝腳內(nèi)客7厲地產(chǎn)企業(yè)jftft'i'iifi合同%0人3建筑安裝合同房地產(chǎn)開發(fā)商與建筑安裝笊位簽訂建筑安裝合同0.3立合同人4產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)商與購買方簽訂房產(chǎn)銷皆合同0.5立合同人5財產(chǎn)租賃合同房地產(chǎn)開發(fā)商將未銷售商品房出租1%0立合同人6權(quán)利許可證照及賬簿房地產(chǎn)開發(fā)商取得的丄:商營業(yè)執(zhí)照、商標(biāo)注冊證、專利證、土地使用證、房屋產(chǎn)權(quán)證、記載資金以外的賬簿5元/個立據(jù)人及立賬簿人7營業(yè)賬簿中記載資金賬簿按實收資木和資木公積的合計金額0.5%0立賬簿人8.城市維護建設(shè)稅、教育費附加及地方教育費附加城市維護建設(shè)稅、教育費附加及地方教育費附加以營業(yè)稅等流轉(zhuǎn)稅為汁稅依據(jù)，依所在地區(qū)分別適用7$（城區(qū)）、5%（縣城、鎮(zhèn)）、1%（城區(qū)或者鎮(zhèn)以外的地區(qū)）征城市建設(shè)維護稅,依3%計繳教育費附加。依據(jù)《財政部矢于統(tǒng)一地方教冇附加政策有尖問題的通知》（財綜[2010]98號）規(guī)定，地方教冇附加征收標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一為單位和個人（包括外商投資企業(yè)、外國企業(yè)及外籍個人）實際繳納的增值稅、營業(yè)稅和消費稅稅額的2%,經(jīng)財政部審批且征收標(biāo)準(zhǔn)低于2%的省份，應(yīng)將地方教冇附加的征收標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為2%。9?防洪費防洪費是堤羽防護建設(shè)費的簡稱，是按照企業(yè)銷售收入的一左比例由地稅部門收取的專門用來防洪（堤圍）建設(shè)的費用。但也有例外，比如，天津市防洪費是按照增值稅或者營業(yè)稅的1%提取并每月申報繳納，河北省則是按照年營業(yè)收入一立比例征收河道工程修建維護管理費。10.增值稅在中華人民共和國境內(nèi)銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務(wù)以及進口貨物的單位和個貝腳卩7人為增值稅的納稅人，勺繳納增值稅。增值稅并非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的匸要稅種，但是在房地產(chǎn)項目開發(fā)及銷售過程中岀現(xiàn)的貨物銷售兼營行為、視同銷售行為、設(shè)備車輛抵債行為等一樣存在增值稅納稅義務(wù)。對于一般房地產(chǎn)企業(yè)來說，屬于增值稅一般納稅人的企業(yè)很少，因此普遍適用小規(guī)模納稅人管理。小規(guī)模納稅人銷售自己使用過的固眾資產(chǎn)和舊貨時，應(yīng)該按照下列公式確龍銷售額和應(yīng)納稅額:銷售額二含稅銷售額/（1+3%）應(yīng)納稅額二銷售額X2%11.企業(yè)所得稅所謂企業(yè)所得稅，是指對在中華人民共和國境內(nèi)，企業(yè)和其他取得收入組織的生產(chǎn)經(jīng)營所得和英他所得征收的所得稅，企業(yè)所得稅的適用稅率為25乩對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，銷售收入的范國為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益。需要注意的是，對于企業(yè)代有矢部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價格內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)全部確認(rèn)為銷售收入：未納入開發(fā)產(chǎn)品價格內(nèi)并由企業(yè)之外的英他部門、單位收取、開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅征收方式主要有核實征收和核左征收兩種，核左征收一般選擇核左應(yīng)稅所得率計算征收。【案例】華寶房地產(chǎn)華寶房地產(chǎn)公司通過競舶獲得了位于市郊的一塊上地，而積為20萬平方米，交納上地出讓金6億元，并于2010年1月1日辦理了國有上地使用權(quán)證。華寶訃劃在這塊地上建設(shè)40萬平方米的住宅，方案通過了征地部門和規(guī)劃部門的審批，于2010年6月1日開工建設(shè)，整個項目的建安成本7億元，管理費用（不含各項稅金）、營銷費用等其他費用共1億元。項目于2011年9月1日竣工并實現(xiàn)銷售總收入20億元。這個項目需要繳納哪些稅款？分別是多少？土地出讓階段：契稅契稅按上地岀讓金總額的4%繳納，即60000X4%=2400（萬元）建設(shè)施工階段：土地使用稅、印花稅貝腳內(nèi)客7在取得國有上地使用權(quán)至項目竣工銷售完中期間，項目應(yīng)按每年3元/平方米繳納上地使用稅，即20X3X1.5=90（萬元）按建筑安裝合同記載金額的0.03%繳納印花稅，為70000X0.03%=21（萬元）銷售階段：營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅及教育費附加、印花稅營業(yè)稅應(yīng)按銷售收入的5%繳納，即200000X5%=10000（萬元）城市維護建設(shè)稅及教育費附加分別按營業(yè)稅額的7%和3%繳納，共1110000X10%=T1RT1R加 71000（萬元）印花稅按銷售總收入的0.05$繳納，即200000X0.05%=100（萬元）清算階段：土地增值稅、企業(yè)所得稅丄地增值稅按總銷售收入減除扣除項目金額后的增值額計算。本項目扣除項目總額為18億元，其中，上地出讓金6億元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為建安成本7億元，房地產(chǎn)開發(fā)費用為土地岀讓金和房地產(chǎn)開發(fā)成本的10%,即（6+7）X10%=1.3（億元）。與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有矢的稅金為1億元，英中，營業(yè)稅為1億元，城市維護建設(shè)稅及教冇費附加為1000萬元。加訃扣除額為上地出讓金和房地產(chǎn)開發(fā)成本的20%,即（6+7）X20%=2.6（億元）上地增值額為20-18=2（億元），增值額占扣除項目金額的比例為11%（24-18X100%）,未超過50%,稅率為30虬故