建筑物的損耗

建筑物的損耗第1頁，課件共23頁，創(chuàng)作于2023年2月建筑物損耗建筑物在使用過程中，由于各種原因造成建筑物效用遞減，從而引起的價值上的損失。第2頁，課件共23頁，創(chuàng)作于2023年2月造成建筑物損耗的因素物質(zhì)因素：功能因素：經(jīng)濟(jì)因素：使用造成破損自然老化自然災(zāi)害人為破壞技術(shù)更新設(shè)計變化周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)的衰退與周邊地區(qū)環(huán)境不相適應(yīng)區(qū)域的優(yōu)良性發(fā)生減退。第3頁，課件共23頁，創(chuàng)作于2023年2月建筑物損耗的

確定方法第4頁，課件共23頁，創(chuàng)作于2023年2月使用年限法d=（1-R）t/N*100%D=Cd式中：d-建筑物損耗率

D-建筑物的耗損

R-預(yù)計的建筑物的殘值率

t-建筑物已使用年限

N-建筑物耐用年限

C-建筑物的重置價值經(jīng)濟(jì)年限查《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291-1999）-有效使用年限<實際使用年限第5頁，課件共23頁，創(chuàng)作于2023年2月經(jīng)濟(jì)年限查《房地產(chǎn)估價規(guī)范》

（GB/T50291-1999）鋼結(jié)構(gòu)：生產(chǎn)用房70年，受腐蝕的生產(chǎn)用房50年，非生產(chǎn)用房80年；鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：生產(chǎn)用房50年，受腐蝕的生產(chǎn)用房

35年，非生產(chǎn)用房60年；磚混結(jié)構(gòu)一、二等：生產(chǎn)用房40年，受腐蝕的生產(chǎn)用房30年，非生產(chǎn)用房50年；磚木結(jié)構(gòu)一、二、三等：生產(chǎn)用房30年，受腐蝕的生產(chǎn)用房20年，非生產(chǎn)用房40年；簡易結(jié)構(gòu)：10年-第6頁，課件共23頁，創(chuàng)作于2023年2月使用年限法成新率q：q=1-d=（1-（1-R）t/N）*100%當(dāng)R=0時

q=（n/N）*100%n-建筑物剩余使用年限建筑物現(xiàn)值V：V=Cq第7頁，課件共23頁，創(chuàng)作于2023年2月觀察法損耗率=結(jié)構(gòu)部分合計得分*G+裝修部分合計得分*S+設(shè)備部分合計得分*B式中：

G—結(jié)構(gòu)部分的評分修正系數(shù)

S—裝修部分的評分修正系數(shù)

B—設(shè)備部分的評分修正系數(shù)-第8頁，課件共23頁，創(chuàng)作于2023年2月不同結(jié)構(gòu)類型房屋損耗率的

評分修正系數(shù)教材第530頁第9頁，課件共23頁，創(chuàng)作于2023年2月綜合法損耗率=使用年限法損耗率*A1+觀察法損耗率*A2成新率=使用年限法成新率*A1+觀察法成新率*A2A1：0.4=40%A2：0.6=60%第10頁，課件共23頁，創(chuàng)作于2023年2月綜合法(考慮其他因素)損耗率=使用年限法損耗率*A1+觀察法損耗率*A2+其他因素?fù)p耗率*A3成新率=使用年限法成新率*A1+觀察法成新率*A2+其他因素成新率*A3第11頁，課件共23頁，創(chuàng)作于2023年2月綜合其他因素設(shè)計等級、設(shè)計部門等級、設(shè)計水平設(shè)防標(biāo)準(zhǔn)施工單位等級、施工水平使用狀況、日常維修保養(yǎng)情況大修、裝飾情況第12頁，課件共23頁，創(chuàng)作于2023年2月權(quán)數(shù)確定一般普通建筑物

A1=A2=0.4;A3=0.2重要建筑物及高檔豪華商場、酒店

A1=A2=0.3;A3=0.4第13頁，課件共23頁，創(chuàng)作于2023年2月修復(fù)費用法通過估計建筑物恢復(fù)到原來全新功能所需要的修復(fù)費用占該建筑物的重置價值(再生產(chǎn)價值)的百分比確定損耗率的方法。損耗率=修復(fù)費用/重置價值*100%常常分主體部分、附屬設(shè)備、裝飾部分第14頁，課件共23頁，創(chuàng)作于2023年2月建筑物現(xiàn)場勘察記錄表建筑名稱結(jié)構(gòu)類型竣工日期建筑面積地上層數(shù)主體層高主體局部局部局部地下地下地下結(jié)構(gòu)名稱結(jié)構(gòu)概況現(xiàn)狀現(xiàn)場考查打分1基礎(chǔ)2墻體3結(jié)構(gòu)4屋面5門窗6樓地面7內(nèi)裝修8外裝修9上下水10暖衛(wèi)11電氣、照明12空調(diào)、電梯、消防13其他第15頁，課件共23頁，創(chuàng)作于2023年2月《危險房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》（CJ13-86）《工業(yè)廠房可靠性鑒定標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ144-90）第16頁，課件共23頁，創(chuàng)作于2023年2月例題某商業(yè)樓建筑面積10550平方米，其中土建各項費用如下表（單位：元）項目人工費材料費機械使用費基礎(chǔ)工程52583334805521888265結(jié)構(gòu)工程2122061560693364238屋面工程42220441601裝飾工程1640171669536其他費用850045第17頁，課件共23頁，創(chuàng)作于2023年2月間接費率14%，計劃利潤率7%，稅率4%，利稅均以直接工程費為基價計算。另外已計算出給排水工程和電器照明工程費用合計162540元。試計算下列各項費用：1.直接工程費2.一般土建工程造價3.建筑安裝工程總造價4.建筑安裝工程單方造價第18頁，課件共23頁，創(chuàng)作于2023年2月例題根據(jù)附圖計算建筑面積;灰土墊層工程量、磚砌條基工程量；內(nèi)外墻、女兒墻工程量。名稱框外圍尺寸（mm）（寬*高）C1880*1480C21480*1480C31180*1480M11180*2390M2