商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊

社區(qū)商業(yè)操作手冊

我想講的是一種態(tài)度。一種嚴謹求證、多方法論證的研究方式。商業(yè)地產(chǎn)之新在于它能夠帶來的巨大利益，但帶來巨大社會風(fēng)險。商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)雜性也帶來社會利益和財富的重新分配。這不是一次培訓(xùn)！發(fā)展商關(guān)心開發(fā)利潤。投資客關(guān)心年投資收益率。商戶關(guān)心日翻臺次數(shù)、平均日營業(yè)額。消費者關(guān)心樓下有沒有自己喜歡的品牌。政府關(guān)心商業(yè)所帶來的長期稅收及就業(yè)。

如何輕松駕馭復(fù)雜這一矛盾棋局？嚴謹而深入求證是唯一的出路。本手冊正是實際操作的典型方式。商業(yè)地產(chǎn)不神秘。它只需要更多的精力投入，更深入的研究。

一、社區(qū)商業(yè)概述二、社區(qū)商業(yè)的定位策劃三、社區(qū)商業(yè)的分布特點四、各種類型商家的物業(yè)條件要求五、社區(qū)商業(yè)特色氛圍的營造六、社區(qū)商業(yè)物業(yè)管理七、社區(qū)商業(yè)的營銷模式八、香港商業(yè)的借鑒目錄一傻、錢社笑區(qū)薯商耐業(yè)政概役述1.括1社區(qū)天商業(yè)欣類型1.元2社以區(qū)街商悔業(yè)舒區(qū)鵲域超（質(zhì)商舊圈迅）呈分胳析1.驅(qū)1社揮區(qū)遞商略業(yè)分類著型——社區(qū)籃商業(yè)男含義社區(qū)坡商業(yè)是謙指炊以栽地裕域諷內(nèi)絲式和旨周闖邊旁居籠民故為梢主雹要附服弦務(wù)哥對延象古的效商販業(yè)清形蠶態(tài)偉。贏是魂以說一念定墾地儀域品的某居并住助區(qū)顧為釣載長體贈，椅以杯便廢民仿、婦利斤民兄為邁宗尺旨仍，譽以滾提普高扎居拳民傳生資活鍵質(zhì)這量串、蓮滿翼足畜居癢民徐綜乎合向消岔費狂為南目畝標(biāo)漆，肢提租供貨日癢常呆生紅活語需美要右的編商最品食和雖服瓶務(wù)作的屬地滿型商壺業(yè)。這秒一商旨業(yè)形讓態(tài)是向城市星商業(yè)嫁的基咐礎(chǔ)，拾它的服務(wù)乓人口襪一般距在5萬望人準(zhǔn)以么下肥，繞服填務(wù)廁半兼徑謎一伍般嬌在2公里俯以內(nèi)。由陸于這垃一商雙業(yè)的鴿屬性矛決定搶了它嶼的總養(yǎng)規(guī)慶模現(xiàn)一活般股應(yīng)爭控重制疊在3萬平驚米以鏡內(nèi)，商攤業(yè)業(yè)穗態(tài)的殖設(shè)置陷也有眉較強臭的針納對性錄。外向且型的鬼社區(qū)乏商業(yè)變面積請與住沿宅面耍積之秤比在5％—1暴1％之肝間，孔商郵業(yè)治體零量堂較免大鉛，深依喜靠端本睡社收區(qū)尼居透民欺的這消呢費賊不癥足狗于匹支踢撐角商輪業(yè)街的效持性續(xù)別穩(wěn)籌定暮經(jīng)狠營菊，陣需零要售外站部符較兩大阻規(guī)脅模墊消運費芬群林來雄支貍撐騙商殃業(yè)種的澤正美常商經(jīng)盟營袋，什這閃對蹄周巧邊丹商未業(yè)蒜環(huán)固境蒸的鼓要降求妄很士高旱，醬需灰要絞周芒邊阿環(huán)吧境趣能街夠猛提漆供勇足安夠廈的趣人蛋流畏和飽良擱好堡的蝦商普業(yè)候氛被圍涉。偏據(jù)外染向熟型沈的敞商碑業(yè)時面艙積檔和藝住感宅兄面快積她之挎比翠在2％—現(xiàn)5％之柱間，捷這變一償類各別剪的艙社暈區(qū)樸商律業(yè)監(jiān)正陽常返經(jīng)趴營香主寒要辮依告賴爪于惠本棟社蔑區(qū)祝居炊民呆的著需怒求流，杜商怠業(yè)噸規(guī)浴模閘上揭不評能立追傍求耍巨詢大怎化變，咳否守則勉市李場陜難數(shù)以印消紡化值。內(nèi)向陸型商魯業(yè)面翼積與饑住宅懲面積悟的2％蒙以奶下，車社巡壽區(qū)嫁商卷業(yè)吃規(guī)框劃概時川基蘋本噸不恥考喇慮果社葉區(qū)跑商虜業(yè)濟的蛾對妙外香性炒，牽完晨全疏依范賴僻本罪社環(huán)區(qū)滴居戰(zhàn)民局的亦需觀求蓋，狡商郵業(yè)牙規(guī)菊模征的太大絞小池可戒根浴據(jù)劇社爭區(qū)胖人止口蹈規(guī)潔模潤而貿(mào)變呀化裹，筍一艷般鬼情書況可下羊本輛社院區(qū)古人禁口凳規(guī)卷模致足稱以捕支姨撐擁商窗業(yè)追的療正膜常扮經(jīng)但營烏。1變.遼1社往區(qū)待商予業(yè)替類澡型—汗—按下照革商大住時比莊分尾析類型案例戶數(shù)人口調(diào)整后的商業(yè)面積（㎡）戶均商業(yè)面積（㎡/戶）人均商業(yè)面積（㎡/人）外向型美麗365花園1,7996,29716,0008.892.54招商海月花園4,19914,69728,0006.671.91錦繡江南4,40015,40025,0005.681.62海濱廣場4,76016,66018,0003.781.08中間型陽光棕櫚園2,94610,3119,0003.050.87蔚藍海岸5,11917,91715,5003.030.87內(nèi)向型祈福新邨7,46426,12419,8002.650.76皇御苑3,69012,9155,9401.610.46萬科四季花城4,70016,4506,0001.280.36風(fēng)和日麗3,60012,6001,9800.550.16星河灣10,33036,1555,0000.480.141.廊1社席區(qū)所商敵業(yè)帽類夾型——按聯(lián)照錄人醉均析商勾業(yè)每面太積京分圈析上表懲中，殼外向勇型社乳區(qū)商述業(yè)的牧人均盟商業(yè)使面積繳在1.酬08—2希.據(jù)5美4刃㎡之間該，中捆間型普及內(nèi)運向型親社區(qū)踢商業(yè)奏的人塵均商須業(yè)面萌積在0.妨14－0滅.丘8習(xí)7校㎡之狗間匙。1.斧1社區(qū)盆商業(yè)呢類型——按照贏距離結(jié)分析社苦區(qū)襲商序業(yè)粘提輛供肉的叉服飲務(wù)光一丘般系步下行5分尺鐘負可奇到飲。令社凝區(qū)贊商右業(yè)粥的眨特四點采就太是尸便喝民背。桂有秋專終家厭把找構(gòu)踏建淋社姜區(qū)社購蹦物繼網(wǎng)些稱某作“51軋01樹5”，峽即付居新民確出秀家河門朱步寒行5分鐘療可以洽到達袖便利肌店，艘步行1楊0分燙鐘煉可訂到停達璃超裙市灣和舊餐乞飲催店搶，笛騎機車1附5分憤鐘趟可圍到扔達炮購滑物飲中素心壞。1臘.文2社區(qū)印商業(yè)示的區(qū)案域（赴商圈鏈）分東析社區(qū)夫商業(yè)負的區(qū)轉(zhuǎn)域性蠻分析陷主要中包括悔以下其幾方土面要滔素：片垮區(qū)目人療口牌統(tǒng)縣計滅；片區(qū)詢消費亂群特送征分捐析；競財爭跡對住手塘分歇析器（括現(xiàn)企有堤及棟潛凝在顫的不競責(zé)爭閣對棚手許）井；目蠶前無片長區(qū)馬的腫人線均客商蠢業(yè)院面令積機大抗小萌；片扁區(qū)獸人咱車悟流援量掀統(tǒng)六計豪分幸析脆；片亂區(qū)虎商時業(yè)要業(yè)嘉態(tài)斑的蕩統(tǒng)厘計鴉分晴析扁；片區(qū)倚市政監(jiān)規(guī)劃勾分析右；商眉業(yè)尼物拼業(yè)貌條禽件蹲分旺析梳等昆等具；以上夕幾項雨要素泛是對澇社區(qū)籍商業(yè)嶄策劃孟定位負的主嫩要參賞考依喚據(jù)，任何兆一項追要素醉分析態(tài)都與門項目果的商權(quán)業(yè)定準(zhǔn)位息思息相敘關(guān)。一莫、拿社靈區(qū)粘商奸業(yè)艘概郵述二抵、紹社繞區(qū)袍商奮業(yè)拳的站定狐位吳策膠劃三涉、晴社呀區(qū)羊商析業(yè)默的純分疼布尿特溜點四、太各種來類型半商家相的物隨業(yè)條配件要滑求五、性社區(qū)滲商業(yè)住特色沈氛圍吹的營姨造六懼、牙社岔區(qū)呀商逐業(yè)隙物寺業(yè)酸管慚理七組、景社侍區(qū)炎商儲業(yè)繪的炎營窄銷悠模翻式八末、還香廢港阻商退業(yè)職的圾借舍鑒目按錄二己、攝社猴區(qū)窮商臥業(yè)守的吃定蹄位察策烘劃2.銳1規(guī)模妄定位2糠.輩2市卵場愛定燭位2副.潤3主題源定位2.幅4業(yè)態(tài)振組合奸規(guī)劃2員.奔5租棕售犧定座位2.虧1規(guī)造模埋定育位商業(yè)蓮規(guī)模是壩確劑定奸社雅區(qū)知商準(zhǔn)業(yè)霉類洞型蝦的軟基聰本淚要腎素款之箏一含，占特莊別挺是鬧對瓣于淡未續(xù)確性定鍬商兼業(yè)隊面魔積聚的晶項甲目喂來移說些，固規(guī)下模冬的魚定來位威更糞是跑重役中俱之虹重宰，足適慶中維的話商廣業(yè)系規(guī)仰模腐才役能背有漿利棚于酬項悠目耽的瞎整值體堵發(fā)肚展嗎。菌商土業(yè)注規(guī)等模朵的接大熔小燃在振一陽定咬程當(dāng)度辣上皂決炊定錫著辰社保區(qū)棉商賭業(yè)涼的落性四質(zhì)愈，稈一驢般養(yǎng)情疤況錫下歇，并社桃區(qū)些商茂業(yè)薪的圍規(guī)趨模增越串大幸，杰人決均制商本業(yè)鞠面香積編越恩高拔，梯其偷商考業(yè)廉的牽對食外璃經(jīng)慕營庭性拼質(zhì)勤越血強該，主呈營現(xiàn)之出塑成悲正賊比窮的延關(guān)孕系溝。規(guī)模按定位光中主田要考搬慮的久因素艱有：區(qū)域氧的商啟業(yè)市發(fā)場容逼量；市承場捕整搜體仙租階售都狀絕況開對民項便目申規(guī)扇模判的叼影屢響埋；項目越的商序業(yè)屬擱性（躺外向夢型、柔中間索型或脾內(nèi)向愧型）團；主渣力模店螺的房誠帶撓動濫效績應(yīng)睜（撈一辜般妄主胳力固店悄與針其剖輻貫射盤區(qū)游域勇面座積保比紐奉為1：1導(dǎo).酒5）；競漿爭肉性斧項禮目餐對桌項嘉目責(zé)規(guī)攜模塊的調(diào)影徒響奶；市絲式政系規(guī)代劃驗對沿項籮目叔片范區(qū)組商擦業(yè)券規(guī)朋模就的種影響響盆；項壇目漂自芬身手條陣件染對艷規(guī)狗模因的移影暢響座等尾等幸。2獻.故2市呼場號定俘位市場秋定位華是前逼期定白位策星劃的蔥最重搖要定平位之似一，區(qū)主要片包括闖：功能原定位按匆照舍商艦業(yè)述所氏輻餡射耕的消區(qū)椒域龍可座分剛為透外宋向枯型溉社蠟區(qū)完商壤業(yè)早（掠服備務(wù)醫(yī)半疏徑統(tǒng)在1睜.曲5—2公里范詢圍管內(nèi)袋，椒常筒住缸人救口奶不兩少渠于1胖0萬人奇）、琴中間仆型社疲區(qū)商屈業(yè)（丑服務(wù)撥半徑櫻在1.押5公里悟范紛圍丑內(nèi)榜）阿、琴內(nèi)旗向呼型把社條區(qū)垮商獵業(yè)愿（趟在竹規(guī)禮劃袖時玩僅不考下慮捎滿頓足嶼本皺社王區(qū)先的談居頸民時消餃費群濕）膚；按核照耀業(yè)日態(tài)役類慶型便可踏分勉為伍：即日矛常斜生欄活燒消覆費奴、紫社兄區(qū)咳配濟套如、刺餐幕飲童、詠休鼠閑篇、件娛快樂習(xí)、期專業(yè)市粥場等典，但錦社區(qū)帆商業(yè)茄中定容位為摟專業(yè)啟市場粉的商愚業(yè)較幫少；檔次削定位黨（分克為低劍檔、違中低帥檔、唇中檔盞、中桐高檔嶺、高璃檔）作；名拆稱艘建瓜議盲（仰通大常錄是屋綜活合繩項射目絞所葵處專區(qū)額域雖、斗項去目釘自笨身任特尋點敢、圈開妥發(fā)戚商沒名住稱屯等錫來確溉定磚）攤。2.正3主敞題茄形假象懂定川位商業(yè)炒的主慈題形系象定條位主挑要考箭慮的誓因素釋：住盯宅纖樓閥盤啄的喝整雙體返風(fēng)愧格節(jié)；項目嫌片區(qū)杯的整吳體氛鍛圍；主泊題夾營界造陶的性可表實洗現(xiàn)段性蛇等閣；2血.便4業(yè)厭態(tài)邊組教合模規(guī)倦劃超良市臘、書餐蒸飲骨、吉便衫利霧店攤、兔服塌務(wù)幼配唇套瓣、龍美僚容竄、猛服修飾唇精脹品練、臟生班活茂家泡居攜和鍬休舞閑倘八獅大觀類悄業(yè)屑態(tài)飼構(gòu)令成驕了雷社耕區(qū)輪商網(wǎng)業(yè)惡的魂基材礎(chǔ)淋業(yè)丹態(tài)無。塘業(yè)經(jīng)態(tài)杏組司合芬規(guī)閣劃錫原認則楚：社妨區(qū)席商捷業(yè)功的蔥基合本僻特風(fēng)性猛：超晴市集、寬餐昏飲鋸和窯服矛務(wù)纏配喂套是黎社視區(qū)明商版業(yè)誼的三大咱基本耕業(yè)態(tài)扇；租戚金薪收煉益受的擠最絞大碑化賢，盲位競置聰較看好予的穿鋪妨位呈優(yōu)繭先取考棋慮算承蝴租訴能嚇力哪較養(yǎng)高弱的難業(yè)涉態(tài)福；是否尼具有執(zhí)招商侮的可據(jù)執(zhí)行恒性，優(yōu)符合珠項目青實際深情況友；能替否鋼在威項才目使目就前億條咽件瓣下使開墨業(yè)莊經(jīng)吃營破，依培抹育骨商夢業(yè)氣氛畫圍宣；符合呢商鋪巖建筑鐮設(shè)計勤技術(shù)穿指標(biāo)憐。名稱位置規(guī)模（㎡）1家樂福福田區(qū)福強路與新洲三街交匯處19,0002家樂福福田區(qū)梅林一村一區(qū)12,0003萬佳福田區(qū)華強北路華發(fā)大廈18,5004萬佳福田區(qū)福中路福景大廈12,0005沃爾瑪福田區(qū)福星路福民樓9,8006沃爾瑪福田區(qū)上步路百花大廈裙樓18,7007人人樂福田區(qū)金田南路銀莊大廈21,8008新一佳福田區(qū)彩田南路彩福大廈14,4009百佳福田區(qū)福強路益田村中港城購物廣場13,00010百佳福田區(qū)華強北路群星廣場6,00011沃爾瑪羅湖區(qū)洪湖路湖景花園16,80012沃爾瑪羅湖區(qū)鳳凰路12號中山花園大廈裙樓12,50013萬佳羅湖區(qū)春風(fēng)路2021號長豐苑20,00014萬佳羅湖區(qū)翠竹路華麗園大廈12,50015新一佳羅湖區(qū)東門中路20,00016人人樂寶安25區(qū)華豐商貿(mào)城13,50017萬佳寶安5區(qū)新安湖商業(yè)城24,00018沃爾瑪寶安35區(qū)前進路安華工業(yè)區(qū)16,50019新一佳寶安22區(qū)公園路24,00020沃爾瑪龍崗區(qū)布吉街道大芬社區(qū)深惠路旁17,00021新一佳龍崗區(qū)布吉街道白鴿路信義假日名城23,00022沃爾瑪南山區(qū)蛇口東濱路與南海大道交匯處20,00023人人樂南山區(qū)后海大道6,300平均規(guī)模（㎡）15,8702火.界4業(yè)撓態(tài)過組注合許規(guī)委劃—那—深圳23個攜社商區(qū)洞商姻業(yè)2.字4業(yè)里態(tài)寧組冠合固規(guī)穩(wěn)劃每浮個狼社狀區(qū)利都諒有飽自派身曾的邀具糕體蠻情啊況濕，毀因濾此循在誦配截套瞇商族業(yè)香的開業(yè)劣態(tài)魄組示合諷上鼓也衛(wèi)會饅有夜鮮哈明傷的桃個隱性程，23個案比例也崗不例遮外，躺如某嶼些社液區(qū)超肝市業(yè)塊態(tài)占傾了較齊大部牧分的倡經(jīng)營燙面積劑，象參旭飛盟花園嫩（69寇.3鄭%）紋、嘗港瞇灣待麗跌都坡（6慮7功.粒3撞%）、呢蔚藍跳海岸勝（5待2艷.掘6叨%）械等爺；充某救些是社臟區(qū)伸則覺餐攏飲瓜業(yè)洲態(tài)蹄經(jīng)乎營壤規(guī)畝模害較杰大賢，拿如溉波板托拼菲耽諾哨（5莖0艘.吹5夏%）、含東海愁坊（7覽0作.禮1帶%），助而一奶些商史業(yè)規(guī)廈模較攏小的襯社區(qū)莊一般倆以服懸務(wù)配企套類愛業(yè)態(tài)意為主遍，以勤滿足左居民炒的日病常購惜物及使生活爺便利耐基本貸需求燥為目罰的，臣如招箭商海御月花河園（2喜4蛙.鐮7帶%）、辦星海斥名城毫（2會0硬.握6燃%），站因服哪務(wù)配代套類馬商家舍單體吐經(jīng)營修面積桑較小減，經(jīng)符營面黨積占儲比達門到1償5％疏以都上循可蒼以經(jīng)說布是亦該伙社愁區(qū)米商茅業(yè)續(xù)的均主間力汽業(yè)儀態(tài)域，忠發(fā)畝揮刻著烏主未體下作突用忽。2焰.續(xù)4業(yè)態(tài)狼組合乏規(guī)劃—障—深圳23個丟外送向呢型薯社界區(qū)棍商摸業(yè)覆面甘積傳比撓例2瘡.凱4業(yè)態(tài)毫組合槽規(guī)劃——深匹圳2悉3個槳中錦間榮型揪社廟區(qū)戰(zhàn)商合業(yè)抖面哥積桿比軟例2.蹄4業(yè)態(tài)哀組合剪規(guī)劃——深疼圳23個內(nèi)施向型感社區(qū)碰商業(yè)符面積殲比例社區(qū)帳商業(yè)藏三種罪類型摔的業(yè)真態(tài)組濁合各初有特灣點，翻區(qū)別鋤主要壟體現(xiàn)桑在社顛區(qū)商案業(yè)基序礎(chǔ)業(yè)話態(tài)上拒。2蒸.單4業(yè)態(tài)轟組合濾規(guī)劃——深亡圳23個社蒜區(qū)商掏業(yè)業(yè)猶態(tài)組樂合業(yè)態(tài)外向型中間型內(nèi)向型超市50.12%30.41%29.23%餐飲11.92%24.84%17.23%服務(wù)配套6.14%8.98%14.4%便利店0.49%1.84%0.90%美容2.57%6.03%8.58%生活家居0.49%3.43%0.11%休閑23.96%7.59%6.79%服飾精品1.81%4.60%3.50%地產(chǎn)中介0.73%2.87%7.18%雜貨/肉菜/五金/證券0.77%3.38%0.76%其他0.99%6.04%8.80%合計100.00%100.00%100.00%2.貫4業(yè)鳴態(tài)角組判合河規(guī)鬧劃——典條型葬社棋區(qū)爐商斷業(yè)隱業(yè)濁態(tài)爛比邀例2.揭5租猜售耍定餅位租甩售茶定嬌位重原嫂則?。菏猩珗鎏钭獯a售桌態(tài)消勢坦對橫項擱目書的嫁影熊響頑（慌租達售蹲市貍場刑壓咳力蝕的逗大廣小付）乎；發(fā)展禾商的緒意圖蒜：若該希抖望泛短苦期凈回莖籠偏資翻金世，馬則糾建束議拳盡聚可宏能非的揪銷鏈?zhǔn)郛a(chǎn)；若有踐條件偏長期岔經(jīng)營仇并希奏望作出為自乳有的給品牌正來打詠造，配則建丑議以狐租為乖主；若希耗望短碰期回疼籠資捆金，舟同時宴兼顧產(chǎn)品牌世的打贈造，毫則通剝常建嚷議只估售價抬值較張高的衛(wèi)街鋪鄭，而倚主力特店及慰內(nèi)鋪熱只租忌。項目容的租脊售前伴景預(yù)絲式判。2.俗6價格去定位—違—租昨金徹定掏位租金即定位：通拜常是托運用燦市場扇比較儉法進否行定蠻價，柱通過鑼項目膝周邊擱主要舊項目雜（相鋒近或默相類摧似的襯商業(yè)傻項目灣）的白市場昨調(diào)研墳，進衛(wèi)行綜衛(wèi)合比魚較，慶主要叉比較架的要飛素有使：a、鍛整長體波區(qū)行位b、僑商齒業(yè)隨氛腹圍c、人跌流量d、主飼力店e、謎交抱通拳條帝件f、發(fā)團展商私實力g、規(guī)鑼模主艱題h、升咐值前臭景2.派6價格鑰定位——售蒼價拍定火位目媽前購主避要限有雙兩煮種壯方治法偽對佩售妙價放進瞞行并定雜位似，涉即市場況比較方法和嫌收益微還原隊法。市場熔比較莊法同租滾金定塊位類潔似，伶綜合辣比較躲上述拐幾種敢因素犁進行解分析波，如允中海悼坂田謀項目訊（參坐考項坡目綜聯(lián)合系拔數(shù)評片估表榴）拒：比較因素權(quán)重%可類比項目本項目春華四季園左庭右院萬科城畢加索大道商業(yè)世紀華廈整體區(qū)位201815181913商業(yè)氛圍201716171913人流量201814181912主力店1513812148交通條件1086896發(fā)展商實力543434規(guī)模主題542432升值前景532332合計100%85%66%84%89%60%根據(jù)亂可比魚項目聞銷售間價格諸，通則過市功場比走較法虜，得夫出項棗目市述場參殖考價贊格，猜如下伍表：2違.隱6價貼格逮定炭位—膀—售價陣定位指標(biāo)可類比項目本項目春華四季園左庭右院萬科城畢加索大道商業(yè)世紀華廈合計權(quán)重值85%66%84%89%60%一層街鋪銷售均價19000175001500020000

——權(quán)重值比例0.70590.90910.71430.6742

——所占權(quán)重20%30%30%20%

——一層街鋪權(quán)重均價268252503214269713843根勵據(jù)市祝場碎比謝較激法推導(dǎo)沾出本耽項目災(zāi)的銷售據(jù)均價，約雖：1懂3訓(xùn)8泄0極0元/㎡。2.閱6價格鴉定位—愈—售價紐奉定位售煩價侵定權(quán)位俊的子另屈一紙方腸法薄為收益覆還原迎法，敵即拔通季過藏租謠金周的裝調(diào)婆研語來剃推竊算片售媽價獅。乒還大以俊中咽?？燠嘞√镙o項免目板為璃例照：主累要價選殼取圍區(qū)莫位得相部同顯或廢類丑似孟參遍考窗性海強考的費項啄目描：勻雅笨園宋路奇、耍四尚季逗花老城腔、幼萬曲科陣城奴、懼惠虛鑫陡公絲式寓久、仇四慚季凡春耕城險等孕，底進晚行羨橫平向工比若較案。商業(yè)項目雅園路四季花城萬科城畢加索大道華美麗苑惠鑫公寓四季春城租金水平（元/㎡）4575-80706060-6550-60根據(jù)拼目前荷市場畜租金詢水平熄判斷轉(zhuǎn)，由尖于本事項目單商業(yè)平處于心成長殿期，便平均塌租金羊約5所0—6陳0元/寨㎡。2皂.梅6價格課定位——售顧價婦定壞位收益燥還原淺法根據(jù)短商業(yè)例租金寫與投留資回域報率繼來確堅定售覽價，劫按照蠅目前冤深圳透市場耗租金慣與價抵格比茫的參裂考標(biāo)他準(zhǔn)，由商業(yè)比前期堤實際肯租金褲回報浙率一茄般為6％：均翁價故＝逗租包金/投脈資按回凱報域率武；由于線項目涉周邊激商業(yè)醉尚處射于市蹤蝶場培傍養(yǎng)期獄，租銀金價暫位較無低，拒投資斯回報節(jié)率相姨應(yīng)較啞低,均碼價禿：60元/毒㎡疼÷躲6達%罰×趟1汁2月=1頭20戲00元/糊㎡50元/㎡弟÷6驕%×疼12月=1伙00惰00元/問㎡根盆據(jù)谷收延益很還錫原慘法嚼，汗項奴目聰售閘價磁在1柴0迫0壘0佛0—15傅00監(jiān)0元/滔㎡之間閑。即通邪過市場栽比較甲法與冰收益搭還原抽法得寨出洲項辦目單的默均退價院為亦：1蓄2將0抖0朋0元/坦㎡左右慨。一旨、聰社春區(qū)晌商奏業(yè)箭概檔述二的、領(lǐng)社硬區(qū)哨商孤業(yè)姓的澇定辱位繭策顫劃三鉗、客社的區(qū)寇商摟業(yè)辦的暖分瓶布巖特件點四發(fā)、凈各婦種陣類卻型裕商茫家洗的撒物娛業(yè)斬條階件螺要盈求五、竊社區(qū)掙商業(yè)采特色會氛圍愚的營晨造六、蛾社區(qū)沃商業(yè)后物業(yè)盯管理七陜、奪社臭區(qū)咽商佩業(yè)儉的純營立銷越?？质桨碎g、長香殼港研商銜業(yè)呢的塵借憂鑒目隆錄三版、岸社棕區(qū)都商贏業(yè)犬的活分辮布牧特脖點3嶺.肝1社刑區(qū)度商泄業(yè)胃的元分掘布籍類帝型3.斑2社泛區(qū)妨商勺業(yè)敏各娃業(yè)垂態(tài)逗分辰布魂特上點3澇.銹3人流同動線睛的規(guī)欄劃3嶄.縮慧4鋪繼位使面央積興配駝比3.醫(yī)5合噴適攔鋪介位牌開談間/進深遍比例3.梢1社且區(qū)咱商漸業(yè)雖的棟分長布油類萍型商零業(yè)館的截分汁布退形館式而是脾前蟲期紫規(guī)茂劃汁重鋒點貞問芹題竄之怒一擇。紗整惱體豎的剖分顯布繡與氧商把業(yè)豬的刑規(guī)播模布、悲性碰質(zhì)戀有駝直樣接勁關(guān)復(fù)系礎(chǔ)，捏而姐現(xiàn)躍實甲案彩例乞中據(jù)不融同身業(yè)手態(tài)億商送家慶的蹤蝶分努布捐則挨體蘆現(xiàn)伶了兩商種家招對寸于子位跨置布的虧偏厘好臨及質(zhì)商姨業(yè)酷整輪體躺規(guī)謎劃錯的普合忽理慕程殘度燥。座根黎據(jù)萍對尼深弦圳意社濕區(qū)絞商雙業(yè)擺的咐研倉究伯，包發(fā)男現(xiàn)孤各菊社纖區(qū)浴商千業(yè)芹的須布簽點咳主代要齊有扯四買種孟類剪型宇：圈地街鋪型入口街鋪型入口集中型以點帶面型類型案例優(yōu)點缺點圈地街鋪型美麗365花園、錦繡江南招商海月花園、陽光棕櫚園商業(yè)體量可以較大限度的擴大，展示面較長，可視性佳，較有效的吸引外部的消費者，對外性較強，在一定程度上利于商業(yè)的銷售。商業(yè)規(guī)模較大，不利于業(yè)態(tài)的控制，如果出現(xiàn)街鋪空置的情況，對社區(qū)的整體形象有較大的負面影響。入口街鋪型風(fēng)和日麗、萬科四季花城蔚藍海岸有利社區(qū)居民的購物消費，街鋪商業(yè)價值較高。一定程度上限制了商業(yè)的規(guī)模擴大，且展示面不長，可視性不強。入口集中型星河灣、鳳凰城祈福新邨、皇御苑將商業(yè)獨立于住宅區(qū)，減少商業(yè)對居住的影響，同時，在一定程度商業(yè)利于商業(yè)規(guī)模的擴大，易于形成規(guī)模效應(yīng)，帶旺整個社區(qū)商業(yè)。商業(yè)較集中，弱化了社區(qū)商業(yè)的便利性特點，有時不方便居民的購物消費。以點帶面型海濱廣場商業(yè)較分散，在一定程度上方便居民的購物。商業(yè)較分散，難以形成規(guī)模效應(yīng)。圈地街鋪型示例：錦繡江南各類牛型示坡例：入口街鋪型示例：萬科四季花城入口集中型示例：星河灣以點帶面型示例：海濱廣場3暗.誤1社區(qū)愉商業(yè)御的分缸布類童型3.悠2社區(qū)迎商業(yè)五各業(yè)鈔態(tài)的翁分布泳特點根挪據(jù)聰各壺業(yè)汪態(tài)翻的疑經(jīng)悠營嗚特耕點腫，織對軟于與位等置莊的亂要皇求銳也免不谷盡貿(mào)一頓致怒。串從姻方齡便晶居體民餓生血活符及售合它理夜分仁配驗資曾源授的賊角熟度能出倦發(fā)兩，鮮應(yīng)求該部要褲注經(jīng)意咱的許基頸本糕原計則滾有扛以肆下夜幾茂點獵：在類商羅業(yè)秒布怨點敞時眼，輝可通優(yōu)柿先蹤蝶考暮慮微體氏現(xiàn)械居餃民守生列活兔便允利炮的焰業(yè)溉態(tài)若，品如固超源市術(shù)、博服嫂務(wù)叼配隊套庫類辣和奔便熟利瀉店釋等雞業(yè)改態(tài)扔的騰位保置恨，器既權(quán)方朱便泛社痰區(qū)襲及餡周彩邊蘋居憐民隔的火消據(jù)費少，亡又偉兼解顧席龍扎頭猴商貨家源對疼其瞞它瞇小臉商討家購的痛帶仙動翻作座用松；餐飲結(jié)等業(yè)攤態(tài)有墊噪音為、衛(wèi)亂生等放問題喇，在滴規(guī)劃困業(yè)態(tài)故時應(yīng)思避免蹤蝶影響怠到社掏區(qū)居苗民的鞭正常竄生活結(jié)；對位上置要唇求不搶高的肺業(yè)態(tài)枕可規(guī)幸劃于件相對渡較偏性的位梁置，小如裝返飾公殊司、虜美容希一般開是以燒二樓伶為主命要承偽租面霧積，專但必坦須預(yù)隨留良淋好的驕展示抵面。3.稠2社渴區(qū)刷商停業(yè)丟各險業(yè)帶態(tài)奇的巡壽分名布偏特褲點綜合是社區(qū)峽商業(yè)拼主要徐業(yè)態(tài)墳的布丑點，騙則主掀要有燙以下天基本杯要求件：3.拒2社區(qū)熱商業(yè)緒各業(yè)返態(tài)的隊分布麻特點——典型陜案例觀：萬私科金剩色家途園一層二襲層商業(yè)嗚分布舌形式斬為環(huán)礙繞街少鋪型普，展保示面藍較寬胳。臨倦蓮花橡路展舍示效罩果最直好，貞也是非大型乏品牌給主力肆商家太分布瓦最密脅集的尋區(qū)域逗，如熱麥當(dāng)近勞、?？系驴换?、趟民潤您、小蟲六湯紫包等西。3.少2社岸區(qū)省商扭業(yè)慨各堅業(yè)那態(tài)番的傅分博布速特勇點——典星型裙案慶例釘：址東善海茶坊東海蠻坊是信位暢于憤深袍圳納福爆田寨區(qū)評的剖大疼型膚高據(jù)尚置住貨宅欄社邊區(qū)饑。造商冬業(yè)迅面涉積灑約7,抓00倉0多㎡肌。商贏業(yè)屬胃性為抽中間債型，費分布曠形式使為入職口街昂鋪型擠，與造高尚圓社區(qū)貢的住均宅定目位相沉呼應(yīng)火，商杠業(yè)整幟體形榮象較駕好。努餐飲校是其我配套磚商業(yè)兇最突悶出的輩特色欠，占模總經(jīng)稻營面狀積的悲比重犁大，爐并且冠經(jīng)營索種類避較齊惕全，交其分層布也金相對漲較合怎理，隆主要乘位于曾端口廉位置早，符案合餐姻飲經(jīng)率營特壞點要佛求，剪主力掀商家遙卡碧撲桃展偉示面敘臨香黎軒路莫，代離表了撓整體賤商業(yè)析的形筐象。服授務(wù)塘配槽套叛類震業(yè)旅態(tài)確如賤藥此店斷、乒沖蝕印鋪店霞、彩餅森屋足等尤均辦位娘于朋社啊區(qū)懸出俘入帳口治附希近躲，焰方戲便陸居克民賴日員常沸消支費蘆。3斯.挺2社區(qū)腰商業(yè)亮各業(yè)渠態(tài)的稱分布叫特點——典硬型灶案飽例蹤蝶：革波致托懲菲街諾波保托棚菲妙諾是粘深肢圳楊華圖僑肯城粱片毀區(qū)球的考高交尚掘住慚宅鑒社扶區(qū)哪。言與獻東捧海默坊造相沒似查，勝餐常飲沖也鑄是藥其門經(jīng)穿營贈的丘一梁大湊特席色貞。團主冶力引店嶺百甲佳橫超胸市噸臨死展銳示午效駐果賠較基好關(guān)的趕香但山滑街庸，7-勾11便利尤店位夫置與格其隔走漢陽厲館相園鄰，漂但較儉靠近含出入檔口。主力闊餐飲類商家移如丹幟桂軒椒、舞富鶴等籍位于乘相對差深入辛位置騾，因魯為有拴可依展托的科湖水伙資源稿，并閉且可造解決膊停車翻問題簡，展耽示面鉗則通外過于側(cè)香山憶街加市設(shè)導(dǎo)低視牌練解決紋。服權(quán)務(wù)配掃套類編業(yè)態(tài)項位于巴以香繭山街惜分界穿的兩州邊社擴區(qū)的頑中間忽位置萍，兼芹顧了傲整體拼便利阿性。3霜.咳3人府流族動坡線佳規(guī)脫劃在社勿區(qū)商透業(yè)的侮人流燒動線呢中，嚷一般躺存在稍人流骨的集址散中煩心，欄目前直主要襪表現(xiàn)田為兩鑼種形奏式：人流索焦點和人竿流袖端飄點。人挽流所焦殿點一仁般侄位瓜于伐社唐區(qū)冒主傻出西入韻口險或倚商朗業(yè)灰的催主擊力疼店好，壯是株人躍流爹的呈集面散落地臺，婚具米有演唯蠟一樓性佩，革一土般弊情者況橫下撕，炎人虛流結(jié)焦宿點伸人組流市較蹤蝶密笨集煮，罩具晶有核凝量集再人扶流詞的粱作喊用疊。人流公端點一般抹位于治社區(qū)擋出入日口和斬商業(yè)駕的主糟力店欄，是拼拉動本人流翅的關(guān)尺鍵，販可以哪并存洽多個保，有吊效地符提升籮人流閑流動虧頻率池。在深星圳典豈型社西區(qū)商贈業(yè)中茶，人名流動財線規(guī)末劃較盤具有褲代表造性的食是：桃西海頌灣花旬園、佛萬科踩四季享花城著、萬錄科金厘色花燦園、涂港灣綠麗都竊、東烘海坊蹈和波鬼托菲浴諾。3以.久3人戲流樓動爽線襖規(guī)王劃3態(tài).怕3人流贏動線刑規(guī)劃3錦.射3人流健動線輩規(guī)劃3毀.角3人夾流君動醉線漲規(guī)磚劃以上6個社尤區(qū)中發(fā)：西簡海匹灣攻花越園筒和合萬煮科胸四獵季圈花硬城塊主術(shù)力沿店秀與竿社冷區(qū)脖主慣出廟入姓口調(diào)相晚距結(jié)較負近商，寶兩冶者溝形類成法一稅個紫整冬體遍，尸作圍為乘人酷流具焦蠢點愛；萬科竄金色晌家園胞和港弟灣麗叢都的用主力漫店與掉社區(qū)初主出袋入口扮雖然隙相距灘較遠窗，但梨由于帝商業(yè)繳分布強較長子，兩廣者未洲能吸賊引人倦流經(jīng)課過大乒部分別商業(yè)姨，仍床然是姨以主悟力店滴作為退人流窄焦點酒。東違海雙坊箏商戲業(yè)競在災(zāi)臨婦香取軒仿路齡和嘆農(nóng)旨軒貓路焦處風(fēng)規(guī)服劃掛品弱牌僅餐員飲宮主漿力漫店舌，景以見此本拉得動蒙整擾個愚商腸業(yè)擁的鋤人搜流董，玩是剖商塑業(yè)侍的膜人納流值端噴點半。波托汽菲諾桿以超塊市主烏力店青、臨巾天鵝槍湖的暢品牌轎餐飲顧店和浴社區(qū)架出入膨口為秤人流堆端點第，三帳個端述點拉培動人齡流經(jīng)禿過社稀區(qū)的趙大部下分商隙業(yè)。從戀以屬上6個昏社籍區(qū)碧看脆，深焦還點勇型蛙人證流盛動某線偶和場端孫點稼型亭人刺流生動與線挎的乏主諷要幟特美性蠶是罷：焦點型人流動線端點型人流動線人流集散中心具有唯一性；能有效的聚集人流，對人流焦點附近的商鋪價值提升明顯；人流集散中心為兩個或多個；兩端或多端拉動人流，增加人流頻率，提升商業(yè)的整體價值。3遙.揚3人怒流滿動漢線雕規(guī)雅劃綜合止兩種崇類型螺人流量動線血的分玻析，窯社區(qū)蹄商業(yè)陪的人結(jié)流動超線規(guī)牽劃應(yīng)必主要舞注意鴉以下備幾點遇：1、素規(guī)知劃嘉人刑流乏動降線劑應(yīng)柔簡輔單瞞易筋達競，負增鎖強滴商危業(yè)帳的勤便問利什性斷；2、鑰人閱流滲焦抱點運或仰人完流共端張點撒盡京量艇臨妹主狂要蓮道幻玉路蹲設(shè)抱置乖，圣對濃外擁展姥示會面啦良尤好榨，極利京于灰導(dǎo)漏入刃外次部鴉人闖流趟；3、人舌流焦執(zhí)點應(yīng)仗設(shè)置也于商搬業(yè)的鵲中心蜘位置削，均含勻的辛拉動何人流仔；人續(xù)流端貫點的眉設(shè)置賠應(yīng)考踏慮能脾否引侵導(dǎo)人龍流經(jīng)膏過盡乞可能冶多的尊商業(yè)閃；4、人躁流動遇線設(shè)派計以仔直線拒為主友，在豪人流矮視野欠范圍粘內(nèi)的語商鋪餡，具視有較椒高租突金價朽值，忘同時阿適當(dāng)吐勾勒柱弧線查，體茅現(xiàn)層著次感井及節(jié)狂奏，且增加排人流透動線伐的變芬化；5、人疑流動姑線規(guī)細劃中悔，可區(qū)結(jié)合暈具體肯情況途設(shè)置源具有委銜接踢過渡晶的中切庭等姨設(shè)施利，一渴方面念使人穩(wěn)流的孕動線恭較靈速活，遠同時妙也起叮到很誕好的伏凝聚哥人氣上的作搜用，讀提升頭部分需商鋪粗的商皆業(yè)價似值。3.哭3人流控動線夠規(guī)劃3.畫4鋪跡位題面短積洞配還比硬純件星規(guī)余劃五設(shè)軟計怨如們不須合籠理液，起會市導(dǎo)嗚致臟合枝適撒的兆業(yè)咱態(tài)駐無瘋法字進跟駐壓，億因貸此煩，獻硬慘件蘋規(guī)抽劃慣是量社淺區(qū)水商追業(yè)孔能薪否煤良士好筒經(jīng)狼營拼的槳重薪要傳環(huán)盤節(jié)趙。每享種授業(yè)錄態(tài)弦對賞于距硬繁件池技江術(shù)沫指謊標(biāo)秒的饒要禿求很都趨不吊一魚致簽，璃對認于絕鋪傭位煤面產(chǎn)積茫的套需哄求川也闖各顯不漁相燃同覺，基結(jié)霞合扶社限區(qū)破商汁業(yè)抹各毀業(yè)炸態(tài)紋面筆積智需涉求化，越將臨鋪尊位鞭按尖面抹積突區(qū)道間孤分閥為“30惱㎡以下驗、31沈㎡－80輸㎡、81摘㎡－2慈0虜0煙㎡、2份0致1袍㎡－5替0反0綁㎡、5口0壯1收㎡以上”五巧種異面痕積蹈區(qū)坡間慨。3.陰4鋪位厘面積降比3警.蔑4鋪位伍面積旨比從構(gòu)以字上僵特石點孫看疫，顫面謀積逼區(qū)琴間翅較夫大臨的勉鋪晚位嘆在違面工積輕比幼例李上挨占吧有嫩較腿大博的南比論例古，帳符家合句外鑰向馬型荷社總區(qū)逢商掠業(yè)擱的削特涉點董：季輻沿射深面續(xù)較敘廣籠的挨業(yè)螞態(tài)—蜂—如餐臘飲、勿美容傷等的其比例諷相對冬其他接面積傳區(qū)間論的社炒區(qū)商爭業(yè)較訊高，礎(chǔ)而這割些業(yè)子態(tài)的蛾經(jīng)營原面積借都較羅大，的因此惱，面譜積區(qū)滾間較擾大的蔬鋪位折比例耕相對劈燕應(yīng)的牽較高勉。但時是，瞧在個免數(shù)比香例上廈，“3瀉0往㎡以辟下”和“3術(shù)1俱㎡－8繭0筒㎡”兩種值面積消區(qū)間俘的鋪帆位還堪是占殿有較噸大的倍比例顧，雖孕然其阻所占艇面積愛比例萬較低盼，但蠶由于包單體冠面積辮偏小巧，在牽個數(shù)睬上有貝著較浩大的歲優(yōu)勢醫(yī)。3.魄4鋪酒位碌面風(fēng)積各比中附間歌型壩社箱區(qū)珠商吼業(yè)夕的頁輻然射門力劍相談對裙于乎外慚向喊型裝社晃區(qū)鬧商碎業(yè)領(lǐng)較埋弱恰，減經(jīng)漏營枝面杜積巾較乓大縫的床主榴力浴店墊在軟規(guī)鞋?？噬蠅臅嗟湆β缘亩瓬p疤少梯，丟因爐而統(tǒng)該嗽面多積繳區(qū)趁間含中“50威1㎡以上”的繭面嗓積已相剛對鉛應(yīng)臣的欄降網(wǎng)低臂，贊但夢個盒數(shù)厚比辣例切卻蕩有晨所娛上扎升澆，耀主猾要勵由歪于咬在斷缺烏少蟲經(jīng)怖營偏面遮積罩較膜大例的杠主悅力簡店析，魂為桃保甜持浴商棉業(yè)情的沸輻問射囑面那，婦相伏應(yīng)鴿增陜加愁次蠟主豈力艙店旁的嬌數(shù)祥量礙，目形現(xiàn)成率規(guī)腸模斤效等應(yīng)掌。3駛.曠4鋪海位綿面將積職比內(nèi)卷向精型益社脅區(qū)躁商冶業(yè)錢中預(yù)面攏積摔區(qū)懶間益較妖大穗的團鋪岡位拒面午積靠比罰例董下嫂降餡較貫多董，缺主積要晝由胖于唱內(nèi)誦向驅(qū)型贈社飄區(qū)釘商然業(yè)碰的改對貪外敬輻提射偵力成較秀弱雷，罷一度些旁輻咽射勵面絹廣衫且考經(jīng)么營拿面險積弄較走大氧的脅業(yè)調(diào)態(tài)引比爺例賄會物相能應(yīng)展的賢較康少抽。類型面積配比30㎡以下31㎡－80㎡81㎡－200㎡201㎡－500㎡501㎡以上內(nèi)向型8.3％30.3％9.8％15.2％36.3％中間型5.2％21.3％14.0％10.0％49.6％外向型1.3％2.8％5.6％7.2％83.2％類型個數(shù)配比30㎡以下31㎡－80㎡81㎡－200㎡201㎡－500㎡501㎡以上內(nèi)向型33.6％55.0％5.5％3.7％2.1％中間型27.5％51.8％13.6％3.8％3.2％外向型32.5％29.7％19.5％10.2％8.1％三鄙種耐類驕型退商讓業(yè)雷的啟鋪叉位漲個劣數(shù)庫比尋：三種惑類型宇商業(yè)掙的鋪涼位面笛積比?。?抖.盛4鋪細位麥面乘積慶比3盞.鑰4鋪攪位襖面動積鼠比—騙—與業(yè)覽態(tài)之砌間的科關(guān)系業(yè)態(tài)30㎡及以下31㎡－80㎡81㎡－200㎡201㎡－500㎡501㎡以上超市0.0%0.0%0.6%5.0%40.4%餐飲9.9%12.7%29.7%46.7%27.7%便利店2.3%4.1%0.0%0.0%0.0%服務(wù)配套37.6%25.2%18.4%15.0%4.3%美容5.7%14.7%18.4%5.0%4.3%生活家居3.9%4.1%7.6%1.7%0.0%休閑2.9%1.5%4.4%20.0%17.0%服飾精品11.0%10.1%4.4%1.7%0.0%地產(chǎn)中介11.2%12.2%5.7%0.0%0.0%其他15.4%15.5%10.8%5.0%6.4%合計100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%經(jīng)統(tǒng)膨計，2擋3個典累型社憲區(qū)商毫業(yè)各固面積企區(qū)間付商鋪原的各掩業(yè)態(tài)障比例孝如下施表所恒示：3.譯5合繩適靠鋪旦位羽開尸間/進弱深擾之看比類別區(qū)間開間3m以下3m－6m6m－9m9m－18m18m以上——進深3m以下3m－6m6m－9m9m－15m15m－18m18m以上開間區(qū)間比例3m以下13.2%3m－6m51.2%6m－9m26.9%9m－18m4.0%18m以上4.8%合計100.0%進深區(qū)間比例3m以下4.5%3m－6m29.0%6m－9m30.8%9m－15m30.1%15m－18m1.6%18m以上4.0%合計100.0%社端區(qū)斯商有業(yè)臉的陶開暈間/進深疤主要照在以宮下幾弄個區(qū)離間：小斷實附踐仆：一煤個義相希對火封容閉呢的故中禽型忠街穿區(qū)街芒區(qū)急人凱口渴約6萬步人（含薦小型療工業(yè)喪區(qū)人瞞口3萬人毒、其暢余為嫁多層紅、高遷層住森宅人盜口及磚政府港機構(gòu)鍬）已有叢超市箏型百頸貨兩右間，設(shè)共約2萬平旦米（展配套擠租金2囑0立0元/平米副）散亂慕配套將約1萬堅平狐米餐飲縱約5千平躁米思考過：建惹立膝一警個艱什慕么史樣唱的給集目中狹式襖商哭業(yè)震，賽租室售錢價耽格狠為懷多犧少曲？趁掀思負考壓的喂時喪間休息艇一下飯吧！一膚、緣瑞社繁區(qū)使商電業(yè)棋概瞞述二概、首社稠區(qū)遞商好業(yè)組的給定灘位慘策購劃三缸、發(fā)社瓶區(qū)觸商鵲業(yè)揚的裙分陣布而特謎點四、良各種豬類型艇商家待的物獲業(yè)條佛件要別求五擴、詳社墊區(qū)痰商嫩業(yè)錯特蘿色飾氛捎圍杯的拍營割造六痰、聾社叫區(qū)死商季業(yè)純物徑業(yè)搏管旨理七、魂社區(qū)般商業(yè)煎的營司銷模賓式八系、竿香添港恥商秋業(yè)若的維借戲鑒目舟錄四、課各種俘類型傳商家主的物封業(yè)條和件要油求4.闖1各霧業(yè)承態(tài)及品掙牌魂商端家裂列圍表4肝.截2超臭市囑類4隨.覽3餐賢飲奏類4.玻4便利容店類4頌.岡5服制務(wù)票配綱套晝及再服潔飾船精固品累類4漆.出6美留容鹽美楊發(fā)款類4搏.螞7生賠活輕家鉛居羽類4掘.幟8休史閑踐類4阿.狹1各業(yè)另態(tài)品踏牌商臂家列敗表業(yè)態(tài)商家超市大型綜合超市沃爾瑪、新一佳、百佳社區(qū)標(biāo)超華潤、民潤餐飲大型餐飲湘江老廚、毛家飯店、天天漁港、醉翁亭西餐咖啡雨花西餐、上島咖啡、米蘿西餐中西式快餐麥當(dāng)勞、肯德基、嘉旺城市快餐、永和大王便利店——7-11、萬店通服務(wù)配套及服飾精品服務(wù)配套一致藥店、海王藥業(yè)、柯達沖印、博恩凱音像、中國銀行、千百度花藝、三春暉書店、久美書店、一品軒、小白兔、雪莉阿姨、正章服飾精品以純、愛特愛、尤可、芬怡內(nèi)衣、貝蒂童裝、品質(zhì)生活（天工坊）、圣駿水晶、風(fēng)之谷精品美容及美發(fā)美容NB自然美、瑪莎、思妍麗、明之堡女子美容桑拿會所美發(fā)純剪一派、出發(fā)點生活家居——瑞信家具、儂儂家私、綠源沙發(fā)、雅蘭休閑——避風(fēng)塘茶樓、清風(fēng)茶藝館、新港鴻沐浴保健中心4.敬1各業(yè)瘋態(tài)品崖牌商逼家列估表4.奴2超市挪類—饒—綜背合松超浪市技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）10,000-20,000單層面積（㎡）5,000－10,000經(jīng)營樓層選擇（層）－1～3結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4.5進深≥50樓板承重（Kg/㎡）≥500給排水提供市政管道供水，日供水量≥100噸；排水管道、隔油池、降溫池、污水井、化糞池等供配電提供符合國家標(biāo)準(zhǔn)的市電和變壓器，電量要求約為100kw－150kw/1000㎡，同時提供后備發(fā)電機中央空調(diào)提供與否需與發(fā)展商溝通店內(nèi)垂直交通每層設(shè)置自動扶梯，貨梯兩部電話線提供配口燃氣管道提供城市燃氣管道配口排污預(yù)留排油煙豎井，為風(fēng)機設(shè)置機基；其他排污系統(tǒng)均要建設(shè)到位卸貨/理貨區(qū)（㎡）500-1,000停車位（個）200-500物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯4.姨2超市辱類—鈴—社區(qū)不標(biāo)超技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）1,000-3,000單層面積（㎡）1,000-3,000經(jīng)營樓層選擇（層）1～2結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4.5樓板承重（Kg/㎡）≥500給排水接駁到位，日供水量≥100噸；供配電提供商場正常用電的高低壓配電設(shè)備電量要求約為100kw－150kw/1000㎡，，并設(shè)置備用電源中央空調(diào)提供與否需與發(fā)展商溝通電話線提供配口燃氣管道配備管道煤氣或瓶裝煤氣站排污設(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施停車位（個）50-150物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯4全.斜2超胡市算類——便辣利競超成市技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）100-500單層面積（㎡）100-500經(jīng)營樓層選擇（層）1結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4.5樓板承重（Kg/㎡）≥500給排水接駁到位供配電提供商場正常用電的高低壓配店設(shè)備并設(shè)置備用電源電話線提供配口物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯4嘩.疫3餐江飲腎類——大型晉中式棒酒樓技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）1,000-3,000單層面積（㎡）500－1,000經(jīng)營樓層選擇（層）1～3結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4.5樓板承重（Kg/㎡）≥500中央空調(diào)不需要，自裝電梯（部）2步梯（部）1燃氣管道提供接口排污設(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施停車位數(shù)量（個）50-200物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡單裝修/毛坯4.評3餐哨飲鞠類——中西劍快餐全店技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）150-400單層面積（㎡）100-200經(jīng)營樓層選擇（層）1～2結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4步梯（部）1燃氣管道提供接口排污設(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡單裝修/毛坯4.趙3餐輕飲浸類——西擠式扣快魂餐乘店技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）200-500經(jīng)營樓層選擇（層）1～2單層面積（㎡）100-250結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4中央空調(diào)需要，預(yù)留2-5個機位接口電梯（部）不要求步梯（部）1-2排污設(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡單裝修/毛坯4劃.父3餐拒飲侍類——西述餐續(xù)咖誰啡鳴店技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）200-500經(jīng)營樓層選擇（層）1～2單層面積（㎡）200-500結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4步梯（部）1-2燃氣管道提供接口排污排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施停車位數(shù)量（個）約20物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡單裝修/毛坯餐飲制業(yè)態(tài)蟲是社傾區(qū)商渾業(yè)中燃承租框比較艙穩(wěn)定君的業(yè)伍態(tài)，袖物業(yè)罵出租趟以后妄，調(diào)涂整難壇度及陜成本晚相對日較大草，因備此，迎餐飲底業(yè)態(tài)隨的經(jīng)想營場病所需膊要加亞以細植致的卷規(guī)劃栗設(shè)計池。4.傅4便利錯店類便訴利保店敲是獲社蠶區(qū)烤商辭業(yè)漢中攝較暢為拴靈錯活殲的垮業(yè)賄態(tài)患，田對鵝硬予件肺技獄術(shù)捉指抬標(biāo)上的騎要度求思主予要喬體諒現(xiàn)例在誘要吃有兇良勵好判的加展否示陪性情，捆合間適嚇的遇開垮間慮、佳進后深斯和勿層辮高段等請。技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）50-100經(jīng)營樓層選擇（層）1結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4開間（m）4－9進深（m）≤15排油排污提供接口店前走道店前走道寬1.5m以上，要裸露且沒有綠化帶物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡單裝修技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）30－200部分商家30以下亦可（干洗、花店等）經(jīng)營樓層選擇（層）1結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4開間（m）3－10物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯4著.技5服務(wù)符配套藝及精附品類服堪務(wù)船配船套遠是矩社柳區(qū)啦商潔業(yè)相的依基卵礎(chǔ)呆業(yè)午態(tài)償，隔有健著演舉潔足猴輕嗽重喪的叔作饅用須，蛇主興要摩服栗務(wù)咬于號社憤區(qū)盼居盜民原，害經(jīng)逼營億場塘所油面么積及通重常疏不較大甲，配對倍經(jīng)傲營剝場縫所肺的奏技飽術(shù)眉指罰標(biāo)衫要雅求抗不儉高阿。選服動飾氏精的品津雖蜓非盆日指常予購雙買秩頻兄率揚較篩高截的謝商追品枕，限但考在頑社剛區(qū)榜商損業(yè)梳中淺也申發(fā)池揮議著里重爆要硬作咐用穴，音對腹于挖技哄術(shù)巴條庫件只的亦要屠求犧與訴服際務(wù)紋配壺套病類離商聚家藥基賞本彼相鹿同雨。4.藏6美容診美發(fā)都類美仰容S叔P量A和聰美她發(fā)極兩財者鉆對州經(jīng)洞營爐場嶼所墓的鄰技掘術(shù)懲指裳標(biāo)光要帳求鴨不愚盡與相作同丟，堪同矮時嗚，跳美她容皇業(yè)噴態(tài)勺對園外序服任務(wù)繞性換質(zhì)腫較撒強冊，網(wǎng)對作展籃示異性鉗要邪求煌較痰高杠，煉其愚經(jīng)衰營膝的腿特哀點殼也聲決愿定燈其規(guī)對激供依給泡水掀、鹿排夜污慎等荷技永術(shù)再指足標(biāo)津有陣著乒較薦細笑致歷的巧要祝求脆。藏一國般益情展況拿下仰，介美些容SP姓A的經(jīng)煙營樓俗層多停在二眨層，笛而美血發(fā)大震部分否則在梯一層沈。美斧容S道P起A類酒商饒家報物嚇業(yè)贏條平件觀要徐求臣：技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）80-500經(jīng)營樓層選擇（層）≤3結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4給排水提供接口燃氣管道不需要排污提供接口，排污水管直徑要寬物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡單裝修/毛坯4瘋.其6美唉容貌美早發(fā)窗類技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）80－150經(jīng)營樓層選擇（層）1結(jié)構(gòu)層高要求（