房地產(chǎn)投融資決策及其風(fēng)險(xiǎn)管理案例二

王洪清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院房地產(chǎn)投融資決策及其風(fēng)險(xiǎn)管理案例分析CaseStudyonHowtoMakeRealEstateInvestmentandFinancingDecisions,RiskManagement1.房地產(chǎn)投資決策一項(xiàng)商業(yè)行為的目標(biāo)可能往往包括：使股東的財(cái)富人長遠(yuǎn)來說達(dá)到最大短期的財(cái)務(wù)目標(biāo)，比如現(xiàn)金流的要求或者非金融性質(zhì)的目標(biāo)，例如友好工作環(huán)境，機(jī)會(huì)均等的雇傭政策困難的時(shí)期留住高素質(zhì)的雇員擁有最高質(zhì)量的地產(chǎn)擁有某種物業(yè)的最大地產(chǎn)商1.房地產(chǎn)投資決策開發(fā)商的目標(biāo)： 將資本投資在那些產(chǎn)生的稅后收益較高的項(xiàng)目上，與其它可選投資比較時(shí)必須考慮到風(fēng)險(xiǎn)因素并作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整投資家的目標(biāo)： 以小于其內(nèi)在價(jià)值（即資產(chǎn)可產(chǎn)生未來現(xiàn)金流的現(xiàn)值）的價(jià)格來購買不動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)證券1.房地產(chǎn)投資決策計(jì)算程式估計(jì)毛租金減去估算的空置損失加上其它收入＝實(shí)際的總收入減去運(yùn)營費(fèi)用＝凈運(yùn)營收入或“NOI”減去債務(wù)還本付息＝稅前現(xiàn)金流（“BTCF”）把抵押償還本金加到BTCF上減去折舊＝須納稅的收入減去應(yīng)繳稅金或者加上節(jié)省的稅款＝稅后現(xiàn)金流（“ATCF”）應(yīng)對上述各項(xiàng)參數(shù)投資期5到10年的變化進(jìn)行估測1.房憲地差產(chǎn)權(quán)投趁資春決隸策重要鑄的金聾融比手率（欲用于每決定練投資挺的可粘行性釣）毛鞭租井金箭乘酬數(shù)貸涂款蘇價(jià)爪值刪（L蟲T瞞V）扁比債因務(wù)步覆突蓋團(tuán)率濟(jì)（DC丘R）盈瘡虧波平錄衡鮮點(diǎn)費(fèi)可用刊比稅進(jìn)前惰股適本盜回琴報(bào)范率稅痛后限股楊本銷回簡報(bào)資躺產(chǎn)捆回友報(bào)內(nèi)爬部憐回伸報(bào)膜率轉(zhuǎn)售賺價(jià)格1增.房脾地手產(chǎn)片投候資憑決豆策有依關(guān)裁財(cái)標(biāo)務(wù)夸杠共桿股和欠運(yùn)蟻營嚼的揉比鉛率眾（輝用鉆于摔風(fēng)叮險(xiǎn)努管派理數(shù)）貸款舟價(jià)值下比率債箏務(wù)也覆敵蓋腫率絞（D脹C順R）盈虧膨平衡瓦點(diǎn)費(fèi)用室比1溜.房北地痛產(chǎn)虹投雞資飛決搶策毛軟租醉金暈乘量數(shù)（床相湖當(dāng)嫌于束“么投攜資銹回皇收尊期長”蠅）收購獻(xiàn)價(jià)除態(tài)以毛野租金此比錢率越貢低越鴨好一個(gè)麗很簡跑單的勢數(shù)字蠻比較刊，一莊般只紗能用疊作投剖資項(xiàng)惰目的符初略展篩選1.房筆地立產(chǎn)層投忍資蹤蝶決幼策貸集款持價(jià)唯值辦比抵子押翁貸訊款域額親（L御o供a晶n）/收役購牛價(jià)層（V推a宣l陣u泉e）估橫量勇房柜地儉產(chǎn)哈投符資爽的赴金搞融栗風(fēng)倆險(xiǎn)違約衫風(fēng)險(xiǎn)熔隨LT蒼V的戚升予高鬼而惱升殺高行曲業(yè)關(guān)內(nèi)嶄典看型歪的LT多V控制跌在7鼠5素%以下債務(wù)巧覆蓋驚率（D念C境R）凈精營袍運(yùn)評收壘入/債務(wù)析還本喚付息必須純超過1伍.雪0才有布能力柄償還錫抵押輝貸款大多宇數(shù)貸穿出方竹一般罪要求盯債務(wù)息覆蓋甘率達(dá)夾到約1.側(cè)1或1.鏡31融.房截地啄產(chǎn)丘投守資策決膠策盈虧拾平衡挖點(diǎn)（鴨運(yùn)支營煎費(fèi)廈用+抵根押盡付境款削）/估計(jì)他毛租飼金建筑狡為了驢能支敲付所畜有的旗現(xiàn)金淋開支西和融綿資償筋還必吸須達(dá)速到的膝入住廳率一新般促在6溝5蠶%至95配%范記圍警內(nèi)費(fèi)暮用看比運(yùn)趁營短費(fèi)己用/實(shí)際縫的總宴收入用于狀與其澤他的不房地派產(chǎn)作碗比較檢，單證獨(dú)本何身并燙無太歡大的疤用途應(yīng)刮該濁足嫩夠滾高仿以歷保程持肌物豪業(yè)載的偉正財(cái)常咸運(yùn)沙轉(zhuǎn)號，粗同舊時(shí)米使突有蘭關(guān)您費(fèi)瞞用寄如財(cái)能尚源矩成意本斷得硬到獸控桐制路避層免薦浪朱費(fèi)1.房樓地丑產(chǎn)什投幣資房誠決望策單脊一鳥期幟間熟的陽或么者員靜電態(tài)雷的旁贏甲利化量疑度披標(biāo)魄準(zhǔn)稅脖前欺股毫本襯回?fù)蠄?bào)搬率稅薯后醉股焰本?；卣龍?bào)族率資產(chǎn)萬回報(bào)蹈或者圾期初伐資本斜還原支率1歉.房地糟產(chǎn)投嚇資決疏策稅前琴股本瞇回報(bào)劉率稅前許現(xiàn)金圍流量/股貝本淺投蘇資古額往往濾用一抹測度竹初始壘贏利外水平此和比累率捷越葉高副越鄭好通常歌第一饞年稅束前股殺本回歇報(bào)率鏟一般野在4抹-襲1涼0綢%的范結(jié)圍內(nèi)稅路后珍股志本情回竊報(bào)稅后貪現(xiàn)金燥流/股坑本簽投練資當(dāng)額類董似摔于宅稅疲前織股竄本羞回鎮(zhèn)報(bào)挺率加聯(lián)上拌考壺慮薯到墻投蘿資赤房填地盈產(chǎn)火常仁可廈避從稅棍的關(guān)好唐處能樂常開第若一遞年腸大而致偉在5-孩12斑%范誦圍斯內(nèi)1.房枝地揪產(chǎn)炸投酬資茂決埋策資緩產(chǎn)歸回顆報(bào)竊率凈按營霸運(yùn)跑收敞入/收購夢價(jià)或賄者市垃場價(jià)污值又鏈稱咽資截本疾還異原勉率肥，燈反仍映機(jī)總堡體慚回翅報(bào)便水瘦平一項(xiàng)處物業(yè)端可以工承受疤多大炸的債系務(wù)；查此比魄率越流高，妄表示役可支盯持的罷倆務(wù)扒就越愈多通常姑資本屋還原珍率大鉛致在8闊-扯1談2騙%范圍襲內(nèi)1脊.房斜地隱產(chǎn)湯投庸資疤決俱策多玻期鹿間鋼或介者再動(dòng)系態(tài)貢回汁報(bào)效量浮度凈現(xiàn)光值（N聾P菜V）內(nèi)部蛙回報(bào)拒率（I保R央R）1.房地表產(chǎn)投假資決筒策轉(zhuǎn)替售緊價(jià)衛(wèi)格撈計(jì)像算預(yù)定而年的榨凈運(yùn)馬營收/R這礦里R表爽示航物義業(yè)助的液期修末染資倦本辯還蝕原至率記住家從期紋待的勇轉(zhuǎn)售桌價(jià)格些中扣蹦除合將理的蠅交易這成本并雙須烤考攪慮榮到氣稅專收編的螞影意響1.房地綱產(chǎn)投古資決藥策凈現(xiàn)喬值（NP斷V）慨的揀計(jì)舌算預(yù)測飛未來剩的現(xiàn)晉金流以螞要犯求牲的豬回邪報(bào)出率咱把突未掉來字的消現(xiàn)背金鑄流筍折勾成指現(xiàn)章值胖：現(xiàn)值V0=C網(wǎng)F1/碑(畫1塘+賢r墾)恥+息C毯F2/眾(叛1孝+慚r滑)2+…示+(酸CFt+泥Vt)設(shè)/殲(堅(jiān)1墾+義r駱)t決險(xiǎn)策素的冶基播本蘿原康則槳是選擇NP無V（=C悼F0+丈V0）自最材大上的裁方卵案跡，行即NP仰V最大伸化永遠(yuǎn)士不要唉選擇NP起V小扛于0的咸方臣案要露求食的宰回昌報(bào)軟率=底限芳回報(bào)軟率=無防風(fēng)獄險(xiǎn)質(zhì)回灘報(bào)+風(fēng)避險(xiǎn)罪回賭報(bào)正姓常這的啞投守資酷收再益筋（虎即垂預(yù)建期慈回蝴報(bào)扯）河中彼已韻考棗慮催了鍬風(fēng)笨險(xiǎn)誦程茂度神的機(jī)影類響寒，孕如樸果N基P駕V柿>逮0，r就會(huì)詞超出溝正常粉收益1.房地箏產(chǎn)投商資決撐策內(nèi)部削回報(bào)這率（I淋R丙R）亦的職計(jì)結(jié)算N牌P巾V忘=姐0，或評：股桂本C在F0=未來葉現(xiàn)金金流貼姜現(xiàn)V0=CF1/(監(jiān)1+容i拉rr萬)+棚CF2/(泛1+后ir爬r)2+…危+(CFt+預(yù)時(shí)定螺轉(zhuǎn)認(rèn)售CFt)額/亞(杜1澡+頂i磚r初r環(huán))t可使冠用稅約前或寸者稅導(dǎo)后現(xiàn)猶金流獻(xiàn)分別腔計(jì)算續(xù)稅前惡或者跨稅后伶內(nèi)部擊回報(bào)凝率測量針預(yù)定魄投資跪期總繩體回執(zhí)報(bào)最鞭常使樹用的飽方法售，常間與投蜂資者僅要求離的回危報(bào)率經(jīng)相比釘較通常I賀R印R大到描在1濃2基%至1害5幅%的窮范求圍薦內(nèi)挽，蓄對趟于傍新礎(chǔ)的殲或泡投飄機(jī)獅性聲的溝投貸資訊可詞超牽過20歡%以浩上1.房地挺產(chǎn)投玻資決暢策房地收產(chǎn)投桃資與軟現(xiàn)代褲投資第組合洪理論膝及資四產(chǎn)定查價(jià)模意型投糕資謀組枝合押回揭報(bào)戀是秀各康資品產(chǎn)嫂回嶺報(bào)貴的齒加煌權(quán)燒平癥均港（非線嬸性搭代甩數(shù)厲）飽；龜而瞇投卵資下組萍合還風(fēng)林險(xiǎn)合并蘋非寬各洲資胃產(chǎn)尖風(fēng)幫險(xiǎn)鞭的疼回坑權(quán)陷平憶均房尖地逗產(chǎn)奴投賀資開信穴托孕（R漏E故I摟T）公攤司，夠通常道在市砍場上載公開橡地買燃賣，罰是為矮股東追賺取及利潤織為目繁的的渡擁有犁和經(jīng)秋營包街括房映地產(chǎn)辮和（娘或）請抵押給貸款無的投細(xì)資組鍬合。抵買押沉貸激款容支味持對證仆券盲（MB真S）尸是魄由第許層多氣抵滑押您貸家款咳的腸組塔合塵作遙保艦而喇發(fā)返行著的宇一扭種萄債圣券智或事其塘它賽的滔債餓務(wù)俯投患資斧形只式秋。資犧本蒙資癢產(chǎn)央定路價(jià)污模揀型災(zāi)（C泥A猛P組M）資產(chǎn)裙要求絮期待近回報(bào)娃等于留無風(fēng)侮險(xiǎn)回肅報(bào)加遞在市吐場的雙風(fēng)險(xiǎn)肝回報(bào)聚乘以芬此資宏產(chǎn)的戲貝他厭系數(shù)附；E裹[蠻ri]=rf+RPi=rf+βi(柴ErM-電rf)1聽.房傅地艘產(chǎn)挽投朽資斧決遮策期案權(quán)寺價(jià)椅值成理配論封與曾房席地死產(chǎn)與鉆房土地低產(chǎn)映有槽關(guān)塞的兆一喬些屢重輩要糠期輩權(quán)土率地芽開漿發(fā)歇期轉(zhuǎn)權(quán)仍（垮土符地徹價(jià)今值挺與綁最嘩佳騎發(fā)雄展蜻時(shí)屋機(jī)盡買同入帶期欺權(quán)擦模搞型薦）土地池買入站期權(quán)抵恒押波貸懼款賣提瘡前安償洲付年期枕權(quán)無旱追偵索課權(quán)橋抵瓜押忽貸滔款涌違此約論期驅(qū)權(quán)租約椒期權(quán)柳，等龜?shù)?.房地?cái)D產(chǎn)投兔資決貝策投資臉案例倒分析事示例投緒資遵可匆行難性跪研倡究開孫發(fā)就可叛行錦性銷研爭究建設(shè)觀項(xiàng)目2.房輝地左產(chǎn)拼融忠資惱決紀(jì)策資猾金溜來懲源傳援統(tǒng)灶渠馳道躁：似自咸有此資療金澇，剃合做作研，目銀說行榴貸辣款捆，霉施熱工毅單爺位艦墊稅資廣，座預(yù)范售我國永長期由以來扁，房弄地產(chǎn)劃開發(fā)辜商的單融資袖渠道典單一郊，主挽要依裹靠銀仍行貸冶款融語資。目前幸我國課房地內(nèi)產(chǎn)企積業(yè)有3萬要多私家復(fù)，呢但將是裹以鄰單勾個(gè)漫項(xiàng)淋目曲開堂發(fā)工公闊司霞為澆主形，轎規(guī)丘模巷小罷且疼缺胞乏惜持挑續(xù)唐開化發(fā)房誠能昌力銷，傾資爸產(chǎn)濁負(fù)似債會(huì)率架大劉多德在7慶0象%以鋤上駝，氏自療有壞資科金腎所僑占捐的瞧比穴重瀉相羽當(dāng)兵小寫，乳主洋要指依科靠均銀基行漆貸漸款情和罵項(xiàng)籠目掃銷遺售鞋回賤款鵝來還周某轉(zhuǎn)坦。除開館發(fā)商教直接復(fù)銀行粗直接濤貸款凡外，豈在建徑筑企際業(yè)墊噴資和凍預(yù)售賓款中謊都有束相當(dāng)新多的知銀行棄貸款時(shí)。所浴調(diào)查枝，不歲省北游京開陰發(fā)商支對銀乎行信愧貸資錢金的租依賴痕度竟愧達(dá)到9矛0旗%以上辦。20榨03年6月12郵1號登文液件抗后慕央廣行拍銀環(huán)根短緊鏡縮均使傳得嚴(yán)一屆半積以融上拆的佩房陡地初產(chǎn)趨企校業(yè)屑面擦臨忍資棉金翅鏈喊斷怠裂速之?；紮?quán)，款甚睜至擇面以臨變出瘋局回的券危蝕險(xiǎn)但。2.房地亂產(chǎn)融溫資決購策銀材行牽貸刊款12進(jìn)1文件辯后，歇盡管賠各種述不同原的房飄地產(chǎn)吳融資急渠道學(xué)都有適所增六強(qiáng)，未比如鄭全國尖房地踢產(chǎn)信睜托的緒數(shù)量比增長炒很快皮，但20缺03全藥年治募嶼集買的獻(xiàn)資建金認(rèn)不嫂超減過10忙0億以元烈。戰(zhàn)而概當(dāng)擱年錘全蔑國悶房拌地丹產(chǎn)憤開互發(fā)合貸既款命增忠加仇了另近20佩00億鏈元蟲。燦銀飽行港信糖貸款仍莫然帖是純中毛國御現(xiàn)匯在暴房框產(chǎn)惑界禮資柄金的主眠力通。銀行逝貸款淹有著鹿很多沿優(yōu)點(diǎn)弟：便否捷，犬成本呼相對置較低興，財(cái)粗務(wù)杠祝桿作抹用大劉。同苦時(shí)，約房地河產(chǎn)信蛛貸業(yè)太務(wù)目洗前被怒普遍群視為雪銀行噴的優(yōu)采質(zhì)資木產(chǎn)。銀獎(jiǎng)行怒貸嶄款搞現(xiàn)脈階旬段虎從健緊購，拘其母對膊項(xiàng)啦目妨開嶺發(fā)還程址度康和槳開窩發(fā)喇商甩自葬有殖資祥金鴉的聽要撓求毀，需不蜜是近大造多屢數(shù)銅開癥發(fā)踩商貍短姥期恐內(nèi)尊能壟夠斗達(dá)匙到皂的減。美婦國克的持房年地吹產(chǎn)專金杯融沿業(yè)把很爸發(fā)堂達(dá)店，秀融衰資倆種餓類應(yīng)多尚，涼在辨房權(quán)地黃產(chǎn)陸企榆業(yè)園使貞用剝資沫金白總窩額細(xì)中慚銀幼行聞貸運(yùn)款婦只愧占1蚊5醉%左還右聾，條貸?？罱伎偤令~圖占鉛銀戰(zhàn)行蠶資囑產(chǎn)弄的圖比胡重帶不蓬到10炸%。而經(jīng)有些泉東南否亞國皇家以壟及我脹國的縱香港先特區(qū)限，房綱地產(chǎn)梳企業(yè)社的大遮部分族開發(fā)放資金白來自恥銀行鋤貸款賺，銀飄行資梅產(chǎn)中閉房地拖產(chǎn)信裁貸占踏了40釘%~闖50耐%。在國籃際商蠻業(yè)銀斷行領(lǐng)跪域有謎兩個(gè)僚所謂退“三濕七開評”的博慣例擠，一吧個(gè)是曲給房禮地產(chǎn)隙業(yè)貸池款占錢全部加貸款配余額婆的30完%，千其蜂余簡行臟業(yè)膀占7潮0暈%；二肝是發(fā)找放給喝開發(fā)甘商開愈發(fā)性違貸款蒙占給利房地憶產(chǎn)業(yè)輕貸款肉總余卷額的3享0鐘%，腹住卵房手抵嘩押搜貸區(qū)款軌及栽其堵他領(lǐng)業(yè)魄務(wù)晉占7慣0蝕%。2.房地輔產(chǎn)融風(fēng)資決野策上廁市進(jìn)集旋資有峰的期認(rèn)暫為企國滅內(nèi)旅房福地嚼產(chǎn)來企前業(yè)懂不稈適寺合劣上荒市食，戚因閑為腦沒處有靠長梢期模穩(wěn)掩定銳的登收酬租崖型摟物公業(yè)咱，勒也腰就兩沒復(fù)有姜穩(wěn)軌定分的由現(xiàn)噸金掛流壇。皇現(xiàn)欠在紋國企內(nèi)毫大僅多語數(shù)灣的蝴房葬產(chǎn)小企場業(yè)攝，靜資藍(lán)本尼規(guī)咐模報(bào)都惹比異較報(bào)小設(shè)，兇根序本蝦沒矮有兼能算力季像浩海媽外朋房寬地懼產(chǎn)異機(jī)碗構(gòu)使那站樣母去禽大合量熄收付購常并授持塔有采收橋租扇物尤業(yè)控，攤所背在縣在霜資綱本大規(guī)互模萌較絮小夜的值情背況努下恥，俱要耐想汁快笨速翼增旋長第，訊必震須尤要沃快穴速碼周頓轉(zhuǎn)患?？措H位上礦很熟多廁大遭的誕地琴產(chǎn)籌公概司刺在橫他含們練發(fā)費(fèi)展是初棒期芒，扒也陳是辛像碌中陷國快目懂前悼的蝕房貢地盛產(chǎn)馳企宴業(yè)玻一辯樣轉(zhuǎn)。范發(fā)昌展芒到臥一醫(yī)定襲規(guī)乏模枕之闊后芝，放為堪了慨保叛持蟻公筒司拘的搶平剃衡沿，塊增異加速資火產(chǎn)耀的套抗沾風(fēng)約險(xiǎn)巧能掩力紀(jì)，譽(yù)才薯選愿擇務(wù)做異一妻部拾分微收制租體物察業(yè)什。上君海聞復(fù)條地專成籮功原地艷于20柱04年2月在趟香港深上市梳，某帳一程墳度的堡說明汪了投拘資者猛已經(jīng)顛突破肌了這抱一種碌心理慚障礙際。今波年國錄際投疊資者普接受抱了上奴海復(fù)已地的請快速富周轉(zhuǎn)莫業(yè)務(wù)兩模式廚，以績這樣騙一個(gè)斃模式鐘，公針?biāo)究上⒁员Ｕ谐忠慌矀€(gè)持蜘續(xù)的雙增長溜。國內(nèi)絮與國勁外上奶市比獨(dú)較：國內(nèi)世上市評主要搏的困嘗難在遵于政勢策變蛾化，輩房地挑產(chǎn)公銷司對膊資本葵市場壇的準(zhǔn)租入是經(jīng)幾經(jīng)臘周折炸。有癥些房敵地產(chǎn)配公司中轉(zhuǎn)而廚采取渾“借曲殼上沉市”學(xué)的方挪式，戰(zhàn)而這淚些借鳥殼上征市的賺公司濾，較蒜難獲些得再晶融資輝。海外稱上市醫(yī)方面臺，以津香港信聯(lián)交蹄所的左規(guī)定什，三叼年業(yè)醉績規(guī)撥定的記扣除懲非主茅管業(yè)領(lǐng)務(wù)后罷的凈免利潤撈絕對夢數(shù)，阿前兩犯年累續(xù)計(jì)不嘗少于30角00萬港欺元，相最近淚一年膽不少森于20坦00萬胖元樣。哲與咐國助內(nèi)龍上急市憐相氣比釀，歐雖眼然萄在賺海慰外IP街O的成議本較A股灣上母市行要羽高懼，墊但螺再伍融翠資煎成鑼本敵低雜，休靈籃活則性慣強(qiáng)昏，虛這牢是容吸堂引汪很蔥多半中云資探公釋司個(gè)到介海柄外籮上潔市悼的聾重道要潤原館因陪之壘一費(fèi)。選擇猶國內(nèi)留或者撒海外蛙，最脹終還勢是看攤企業(yè)趁自身黑的發(fā)蓮展需警要，順如果此是志雀存高浩遠(yuǎn)的框企業(yè)徹，想各引入膊新的守股東屠和現(xiàn)購代企悄業(yè)制吉度，扎應(yīng)該航將海杰外上洪市作灶為首玻選，牽因?yàn)楸梢晕⒔柚鷪F(tuán)海外報(bào)投資脅者的趨監(jiān)管奮與規(guī)國模推雷進(jìn)企付業(yè)自雞身的抓規(guī)模獻(xiàn)、透筆明，殲提高鬧經(jīng)營司管理第水平壺，如秀果是墊為了副圈錢徑，上呆海A股議市冊場令的伙市編盈睬率味高把于齊香刺港脂股際市風(fēng)。2.房地糕產(chǎn)融爐資決要策上煙市槐集避資買殼勉上市厭與I閃P議O的醋比漲較上市癢后的甚再融扮資：馳配股匹，可夜轉(zhuǎn)債就挺目過前聰?shù)某涫泄葓鲋笄樵摏r請而慚言夏，帶資刮本沈市側(cè)場熄也帝并吐不漂過票于始看渴好曠房小地閃產(chǎn)窮業(yè)巖，雖房斑地件產(chǎn)限開拉發(fā)遍項(xiàng)買目炭本災(zāi)身拍具谷體五的續(xù)投臭資嶺回答收鎮(zhèn)期雙長托，諒現(xiàn)折金奪流饅不施均屑勻同，陳業(yè)撤務(wù)段變奸化掃大絮等傻特福征啟，涂在劍股拌市谷上錢往會(huì)往賭表由現(xiàn)傾為利劣寺勢劉。帥新?lián)涞耐豕芩拘苌咸鞘猩湟?guī)同則壟似焰乎脊放寄寬衣了宣上告市繁限印制陰，誕但死券搬商苦等略中紋介衰機(jī)掌構(gòu)餅將待承治擔(dān)為完現(xiàn)全含責(zé)姥任糊，芬極鋸大胃限境制次了碗暗坐箱績操撞作御。碰在埋新仗規(guī)扔則截面答前螺，隸真渡正壁有擁實(shí)梁力易、略守燭規(guī)則矩鴉的吉開癢發(fā)災(zāi)商瘋可委以媽順擾利責(zé)上委市饒，妄而馬在晝目零前句開金發(fā)舅商拴數(shù)擊量啦過某多夏、致食扒用解水織平起普益遍思低總下塔的役情匹況炒下嗎，歷欲漲通陳過儉大版規(guī)跪模慣上冠市阿解鎖決炊行沒業(yè)孕性芬的刮獎(jiǎng)豎金希短樣缺指，鄉(xiāng)豐似炮乎劃并芬不艙現(xiàn)漆實(shí)胳。2大.房地料產(chǎn)融輔資決靈策信貍托信蠟托追以嘩其汁極量強(qiáng)片的濕適吩應(yīng)脂及宗其你中副介寄功曉能毛，俱受體到突了蘇各雙方聞面吼的姥重絮視桑。盛到驕目脹前緩為藍(lán)止態(tài)用屈于和房斷地茫產(chǎn)融投敏資煮的咐信將托露計(jì)浙劃蛇可水歸侍納凝為諷下店列勢四形種剃方筒式粉：自債殲權(quán)陶、撞股逢權(quán)陜、匆準(zhǔn)R筋E邪I酸T、遭財(cái)賠產(chǎn)事信汽托糧。信前托陵計(jì)跪劃投風(fēng)拜險(xiǎn)中拳外投比開較就帝集潤合僅信根托編資爬金污產(chǎn)破品獄來忽說母，悠委斜托寨人詢在坡購格買叼資轟金欺信崗?fù)信璁a(chǎn)附品喬之煮后罷，忽取臨得社信嗚托爹受艱益清權(quán)獵，延但哭喪具失蹲了艷對期資研金爹的獅控磨制鉗權(quán)脖，份其挽收腔益留完隆全氣有禍賴易于芬信已托腎公舅司筑的困投穗資笛操譯作住，綿如探不鏡考攀慮植投箏資顛者夏對疤信起托規(guī)公艦司躁的幸依誦賴兇程墊度篩，旁投容資牲者辱的陵利朋益很一吐定別程輕度閉上坦將廈有渠賴蘋于聽信折托酷公惕司會(huì)的紫信勺息寬披爺露庭。2.房稠地妻產(chǎn)挑融供資警決悔策基喉金機(jī)（屢案阻例簽分?jǐn)偽鱿啵┈F(xiàn)在染國內(nèi)塞多數(shù)多基金謊公司船是依羞據(jù)《公司捧法》采驢用放投鏟資頭公減司落模哄式朗運(yùn)西作善的哲，書而質(zhì)不喪是蝦以瞧基次金鋼形余式否運(yùn)駁作尸的花。歌采流用設(shè)公辰司蕩、鞠信蛛托存制毒的辨房不地沃產(chǎn)談基夜金票，粥將績采覆用黎私備募緞形堵式什，乒因右受《公司慈法》和《信懷托條法》的限科制，圓其投玩資者戚數(shù)量父分別該不超喝過50人逝和20耐0份。國袍內(nèi)癥房許地掌產(chǎn)搖基擱金有按悠資曲金列類階型耳分關(guān)類投衰資今方鳥式國漸外羊房饑地洗產(chǎn)跑基歲金中國坊成立殺房地紗產(chǎn)信知托基下金的安障礙2.房嘗地微產(chǎn)欣融綢資株決蠻策債坦券可轉(zhuǎn)字債：譽(yù)優(yōu)勢悠，風(fēng)腦險(xiǎn)控刪制目前喇還不勵(lì)會(huì)有司很多勿房地丟產(chǎn)上掠市公動(dòng)司支辟發(fā)行啊可轉(zhuǎn)巷債，級主要遇是因布為它歪們的醋資產(chǎn)雕負(fù)債騰率普時(shí)遍偏貸高。根據(jù)《公司稻法》，腎發(fā)煤行午債娛券陡主撇體惰要綱求敗嚴(yán)駛格倍，咐只趣有影國春有示獨(dú)奧資掩公鞏司擱、護(hù)上挎市吉公郵司移、寫兩企上嬌個(gè)嗽國時(shí)有繪投最資摧主陣體釋設(shè)釋立虹的罰有筑限淋責(zé)線任克公跌司潔才燥有種發(fā)醬行比資攏格膛，煙并趴且煌對何企咳業(yè)摧資葡產(chǎn)殖負(fù)墨債拼率淋、汪資腫本擴(kuò)金雹以魯及挖但惕保頁等敵都校有槍嚴(yán)碰格往限歐制覆，離加翅之秀我聲國找倆邪券步市踢場破相嘆對糧規(guī)流模鏟較璃小父，控交叛投稈清虧淡曲，遍發(fā)桑行害和舟持公有早的煎風(fēng)睜險(xiǎn)命均青較鐵大帝。截長牲期卵債軍券濟(jì)還盜面豆臨賄較乏大艱的灑利棉率鼻風(fēng)雄險(xiǎn)升，塊欠匪缺慈避剩險(xiǎn)信金往融媽工豈具箭。膜這白些慶都節(jié)限呈制洽了熱大庫多蝦數(shù)依房獸地聲產(chǎn)病企塌業(yè)先利廈用夸發(fā)店行包債寶券吃這愚一勵(lì)融每資寫渠娛道邪。3蟻.房地址產(chǎn)價(jià)掉值評思估方斷法常見療評估語方法成弄本番法比私較類法收故益忽法藍(lán)（挑還相原警法乞）剩余若法實(shí)際超應(yīng)用4浴.房漫地窗產(chǎn)攜投螞資就主潔要?jiǎng)e投羽資傭形滅式販和炸策笨略主橫要哲考宋慮腦因條素躺：項(xiàng)目差，有蹤蝶關(guān)各銹方，駱投資倡環(huán)境崇，投傻資過莫程主要薦投資偵形式紐奉：土地漸，開新發(fā)，臭運(yùn)營顫物業(yè)投境資暗策危略5恥.房帖地睜產(chǎn)淹風(fēng)理險(xiǎn)棒管絲式理從解投耕資疤量嗓來筍說恥，賤以朽美鏈國9糾0年瓜代勾的垃投部資點(diǎn)價(jià)劣值劫為遺例殺主舉要反有幻玉四朵類聞資支產(chǎn)懂形仇式繼：現(xiàn)金彎、股沙票、擊債券他、不常動(dòng)產(chǎn)Re趴tu浮rnT斯b詢i涂l竹l摔sM很u樸n北iM聰B全SBo聚nd糖sR茂ES光t嘉o僅c寶k懼sR怪i削s堤h5.房睛地經(jīng)產(chǎn)佳風(fēng)糊險(xiǎn)甲管你理每鉆一毀類宣資再產(chǎn)幣都廢有斃其飼各母自困不何同敘的勤特欣點(diǎn)糖，立包喝括敬不榜同宵的污優(yōu)椒點(diǎn)所和沖缺霧點(diǎn)恥。絹此拆外仆，立這耕四香類撒資畜產(chǎn)返的誤投闊資惰表長現(xiàn)槐通登常駕沒拆有鋪太勺密衰切溫的倚相競關(guān)馬度捎，飯因撒此烘能給夠釋提胞供制投伯資砍者償通飲過旺分衛(wèi)散堆投替資絨降攻低召風(fēng)春險(xiǎn)狂的箭機(jī)粒會(huì)憶。價(jià)格溫“有稀漲有寨落”芽或者垂“周壁期性晌”的地活動(dòng)買模式哪是典狀型的賴不動(dòng)慮產(chǎn)運(yùn)穴行模芒式，隊(duì)但與珠股票脊和債素券相跑比，攝往往翅更表究現(xiàn)為突長期蠻的、驢大范孟圍的體上下歉波動(dòng)臥，反得映不滿動(dòng)產(chǎn)奔市場漿普遍您的低悄效性茄和泡梳沫性狗。5.房尿地松產(chǎn)召風(fēng)亮險(xiǎn)慰管飛理風(fēng)險(xiǎn)伶類型市場蘋、融敞資、趕變現(xiàn)璃、管棋理、屈利率領(lǐng)、法萍律、鍋環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)牛的量旱化風(fēng)險(xiǎn)址與回窗報(bào)5灘.房地屢產(chǎn)風(fēng)黃險(xiǎn)管南理房地冬產(chǎn)市吳場、充資本懼市場斥和房掃地產(chǎn)涉開發(fā)夜行業(yè)伙的互脅動(dòng)關(guān)債系5僻.房地貼產(chǎn)風(fēng)打險(xiǎn)管導(dǎo)理開確發(fā)招項(xiàng)略目島風(fēng)恨險(xiǎn)歪分凍析啊有探關(guān)遣因糊素新（酒社絹會(huì)供經(jīng)財(cái)濟(jì)壇、膊法膽制睬環(huán)灑境秩、蒼市處場序狀覆況擔(dān)、筋技職術(shù)馬條隙件柴）土地守（地請理位左置、訓(xùn)征用銳、購裁入成鋼本、瓣產(chǎn)權(quán)無、拆忙遷、尼基礎(chǔ)忘設(shè)施遼開發(fā)劍成本舍）規(guī)慌劃勝設(shè)除計(jì)圾、島環(huán)鋪境服調(diào)釀查感、亭假菊設(shè)麻條千件恨及早其俘實(shí)義現(xiàn)摔（送用肝途刷、懲高翅度池