柳州市廣場項目的市場調(diào)查研究報告書

一、柳州市總體市場營銷環(huán)境狀況柳州市是我國中南、西南地區(qū)的交通樞紐。湘桂、黔桂、枝柳等鐵路干線在柳業(yè)、以工程機械和通用機械為主的機械工業(yè)、以鋼鐵和有色金屬深加工為主的冶金膏、魚峰水泥、金嗓子喉寶等一批具有較強市場競爭力的產(chǎn)品。加強城市基礎設施建設和軟環(huán)境建設，不斷提升城市服務功能，投資環(huán)境日益改越來越多的中外投資者所關注。?????第第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)#工業(yè)第三產(chǎn)業(yè)總量增長總量增長總量增長總量增長50895610.8101877012.275205912.3203201811.33801246.1126103115.4111338613.6118496811.810748673.1107287310.589157211.9142904513.44641177.045580711.538749710.560255912.63944363.437628318.131135115.058405511.5國內(nèi)生產(chǎn)總值總量35597442826123357678533增長.2市區(qū)南寧柳州桂林梧州北海二、柳州市房地產(chǎn)市場綜述柳州房地產(chǎn)經(jīng)濟經(jīng)過十年的培育，最近兩年得到了快速發(fā)展，近兩年來各項指標連創(chuàng)新高，并且連續(xù)三年達到了產(chǎn)出比投入大的經(jīng)營業(yè)績。房地產(chǎn)作為柳州新興的黃金產(chǎn)業(yè)，為柳州城市建設和安居工程作出了巨大的貢獻，并逐步呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)商品房建設銷售增長快 原因分析的主要途徑，催生了商品房的市場需求。，受到了消費者的青睞。?柳州市城鎮(zhèn)化目標要求，在今后5年內(nèi)使全市城鎮(zhèn)化水平由目前23%增到的需求。三、本工程綜合分析與評價1、工程所屬區(qū)域簡況及區(qū)域規(guī)劃設計要點、水上4個街道辦事處，39個居民委員會。區(qū)政府駐扎龍城路西一巷。最近柳州市行政區(qū)劃調(diào)整。城中區(qū)從2.89平方公里拓展到77.675平方公里。該區(qū)首先擬定將新城區(qū)建成柳州市的新科技術、金融、貿(mào)易、行政和文化中心。另外依托老城區(qū)優(yōu)勢，城中區(qū)充分發(fā)揮城市配套資源和輻射作用，加速推進城鎮(zhèn)化建設步伐。同時突出抓好五星商業(yè)街、曙光路商業(yè)步行街和中心廣場的改造，憑工程抓引資，以此推動第三產(chǎn)業(yè)全面發(fā)展，力爭3-5年建成城市功能齊全的現(xiàn)代化商貿(mào)服務中心，把新區(qū)建成行政、會展中心、高科技術、生態(tài)旅游、農(nóng)業(yè)新型產(chǎn)業(yè)區(qū)。2．工程地塊價值分析本工程位于柳州市城中區(qū)核心地段，三面臨街。東面的解放南路是柳州市商業(yè)最集中、最繁華的區(qū)域，分布著五星商廈等多個大型綜合商場；南面緊臨公園路，西面的城市交通干線龍城路兩旁分布著眾多商業(yè)物業(yè)，北面臨近五一路。位于商業(yè)黃金地段，周邊配套完善。附圖：工程原圖及四周環(huán)境圖22.交通情況本工程三面臨街，道路狀況優(yōu)良，交通便利，四通八達。龍城路有十余路公交線路頻繁穿梭，通達市內(nèi)各個角落，交通十分便捷。具體公交線路有：蓮花城——龍城大廈——蓮花城廣雅——龍城大廈——廣雅十一冶二區(qū)——龍城大廈——十一冶二區(qū)東環(huán)路口——龍城大廈——東環(huán)路口老機場——汽車站——廣雅廣雅——龍城大廈——機場路口廣雅——龍城大廈——廣雅東環(huán)路口——龍城大廈——東環(huán)路口躍進小區(qū)——工貿(mào)大廈——西環(huán)路口雀山公園——工貿(mào)大廈——龍?zhí)豆珗@雀山公園——市委——火車站附圖：道路狀況圖及公交站牌3.配套設施上上島咖啡、柳江飯店、中交大酒店、麗晶大酒店、金惠大酒店、餐飲、娛樂、澤豐大酒店、新藝寶酒城、五星保齡秋館、春柳酒家、星月酒休閑設施吧、羅池酒樓、電影院、天上人間福生堂藥店、柳州婦幼保健院、紅會醫(yī)院一分院、城中區(qū)醫(yī)院、醫(yī)療機構柳州眼科醫(yī)院、三葉藥房、人民醫(yī)院、百佳醫(yī)院、中醫(yī)院新大地圖書超市、新華書店、景行小學、民族小學、柳州市二教育機構中、外語培訓學校、圖書城中國銀行、柳州商業(yè)銀行、建設銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、金融機構農(nóng)村信用合作社、交通銀行、中國人民銀行、北京證券五星商廈、柳工貿(mào)商場、東都百貨、兩面針商場、佳用超市、購物興隆商場、華僑大廈商場、新世紀家電城、手機市場附圖：部分配套圖4、工程優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢分析1)地段優(yōu)越。處于柳州政治、經(jīng)濟、文化中心，是政府的核心規(guī)劃區(qū)域，規(guī)2)交通發(fā)達。工程三面臨路，道路狀況優(yōu)良，交通便利，十余路公交線路四通八達，公交車站即在工程附近。配套極其完善。4)人氣旺。5)舊城改造使工程升值潛力巨大，本區(qū)域內(nèi)存在較大的換房需求。6)區(qū)域內(nèi)三級市場較為活躍，具有較大的投資價值。劣勢分析1)車流大，路面嘈雜，噪音污染較為嚴重。2)該區(qū)域?qū)ι虡I(yè)部分極為有利，但是住宅部分受規(guī)劃限制，而且有限的空間很難做環(huán)境。3)競爭將異常激烈。周邊有多個在建、待建工程，應密切關注。4)區(qū)外大量優(yōu)質(zhì)規(guī)模樓盤，對本工程的目標客戶造成了一定的分流。5)本區(qū)域開發(fā)成本較大，房價較高，應注意房屋總價控制。6)人們對五星商廈和工貿(mào)商場附近認知度較大，人氣旺盛，租金水平也存在較大差距。如何吸引人流，做到商業(yè)價值的最大化將有一定難度。機會分析風險響了消費者的購買決策。出具有超前性、差異性、引導性和適用性的產(chǎn)品，以合理的成本、利潤，達到科學四、區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況調(diào)查分析本工程地處城中區(qū)，是柳州市政治、經(jīng)濟、文化中心，根據(jù)本工程的位置、輻射范圍和規(guī)劃設計要點，確定調(diào)查區(qū)域范圍為整個柳州市區(qū)，我司調(diào)查了柳州市區(qū)銷售情況、配套、物業(yè)經(jīng)管等逐一進行了統(tǒng)計分析，以便為本工程的科學定位和制1.規(guī)模分析樓盤名稱經(jīng)典時代金河灣金綠洲如意江南藍色港灣鴻府大廈水榭花都協(xié)和花溫州商貿(mào)城協(xié)和花三豐名園華天世紀榮興大廈遠華大廈位置飛鵝路口解放路與廣場路交匯處駕鶴路中段魚峰區(qū)蝴蝶山8號占地面積(㎡)總建筑面積(㎡)/////////規(guī)模墅組成成由三組團12棟多層住宅組從以上統(tǒng)計可以看出：?樓盤規(guī)模越來越大。高新區(qū)、柳南區(qū)和柳北區(qū)土地比較充裕，目前已經(jīng)形成了多個規(guī)模大盤，如經(jīng)典時代、星河彎、金綠洲、陽光花園等，總建筑面積超過了10萬㎡，總戶數(shù)超過1000戶以上，而且樓盤的質(zhì)素有了全面的提升，引進了廣州、深圳等地大盤先進的規(guī)劃和設計理念，樓盤的配套環(huán)境也提升到了生態(tài)概念，同時規(guī)模也支撐了檔次。?市中心涌現(xiàn)大量高素質(zhì)高層建筑。市中心土地稀缺，地價昂貴，難以形成規(guī)模大盤。隨著舊城改造步伐的加快，市中心將出現(xiàn)大量高素質(zhì)高層建筑。目前在建的工程有鴻府大廈、藍色港灣、五星商業(yè)街、華天世紀和盛華財富時代大廈等。?從建筑容積率看，市中心物業(yè)的容積率一般在4-8之間，非中心區(qū)物業(yè)在1.4-2之間。隨著人們生活水平的不斷提高，對住宅的需求已開始從“居者有其屋”轉(zhuǎn)向“居者優(yōu)其屋”。人們對住宅的環(huán)境越來越看重，降低容積率、提升住宅環(huán)境已成為市場的潮流。中心區(qū)高地價的建筑結(jié)果要么建高層來攤薄地價，要么就是提升環(huán)境配套來增大價值。從從建筑外觀來看，大多數(shù)建筑風格傾向歐式、現(xiàn)代建筑風格，清新、亮亮麗，富有現(xiàn)代氣息。附圖：典型樓盤的外立面2.價格分析：層差(元/㎡)付款方式2200金河灣1720金綠洲如意江南165034001600360000三豐名園1500/從以上價格可以看出：?價格決定于地段。鴻府大廈、藍色港灣位于繁華商業(yè)圈內(nèi)，周邊配套完善，而且擁有江景景觀優(yōu)勢，價格最高，分別達到了3600元/㎡和3400元?樓盤綜合素質(zhì)帶動房價。經(jīng)典時代、金河灣社區(qū)規(guī)模大，區(qū)內(nèi)配套較為完善，綜合素質(zhì)高，價格相對較高；?城市規(guī)劃帶動房地產(chǎn)市場繁榮，同時促使房價居高不下。市政府規(guī)劃遷往高新區(qū)，政府所到之處必將帶來周邊市政配套的迅速完善，同時也帶動周邊房地產(chǎn)市場的繁榮，房價居高不下，經(jīng)典時代的價格目前達到了2200元/㎡，高出市內(nèi)同類地區(qū)房價近500元/㎡。新拆遷政策的實行加大了房地產(chǎn)的開發(fā)成本，新拆遷政策的實行加大了房地產(chǎn)的開發(fā)成本，舊城改造區(qū)房價一路走?付款方式單一。大多數(shù)樓盤付款方式一次性付款96折，按揭(首二成)3、客戶群體分析發(fā)展商廣西萬通房地產(chǎn)有限公司客戶群體發(fā)展商廣西萬通房地產(chǎn)有限公司客戶群體華錫、水泥廠、五菱等單位人員、公務員、私營業(yè)主及常經(jīng)典時代住柳州工作人員、生意人等。柳州市金運來房地產(chǎn)公司金河灣藍色港灣金河灣藍色港灣柳州市安青房地產(chǎn)公司柳州市永意房地產(chǎn)公司柳州市方東房地產(chǎn)開發(fā)公司柳州市永意房地產(chǎn)公司柳州市方東房地產(chǎn)開發(fā)公司柳州市恒運天合房地產(chǎn)公司金綠洲如意柳鐵、柳鋼、煙廠等單位人員、生意人、公務員等江南大型企事業(yè)單位員工、私營業(yè)者、生意人等鴻府大廈水榭花都柳鴻府大廈水榭花都柳州市金運來房地產(chǎn)公司柳州桂河房地產(chǎn)開發(fā)公司廣西協(xié)和房地產(chǎn)開發(fā)公司柳州市榮興房地產(chǎn)公司柳州市惠昌房地產(chǎn)公司柳州市振年房地產(chǎn)公司周邊企事業(yè)單位員工，私營業(yè)主等協(xié)和花周邊企事業(yè)單位員工，私營業(yè)主，生意人等榮興大廈華天世紀榮興大廈華天世紀三豐名園本地高效益單位領導、外地生意人、本地私營業(yè)主等附近工作工薪階層、外來打工者從以上資料可以得出客戶群構成特征：?廠礦單位領導干部及技術人員。工業(yè)是柳州的支柱產(chǎn)業(yè)，工業(yè)的重要地位造就了如華錫、五菱、柳鋼、煙廠等較高收益的廠礦單位，同時也給員工帶來了頗為豐厚的收入。具體特征：1)中層以上領導有足夠的房屋購買力，為了改善更高的住房條件，這類人群多選擇綜合素質(zhì)較好的、符合自己偏好的物業(yè)，戶型面積要求比較大，更注重環(huán)境景觀因素；2)單位技術人員收入也相當可觀，經(jīng)過幾年的積累，不滿足于單位提供的員工宿舍或更小的房子，他們把眼光放在了綜合素質(zhì)比較高的樓盤上，戶型一般比較偏好三房二廳。3)大學畢業(yè)參加工作不久的年輕人，待遇較高，不過積蓄不多，到了已婚年齡的他們又想擁有一個屬于自己的家，他們購房一般考慮就近買房，戶型也偏小一些。4)一些老工人節(jié)省多年，手中有一筆可觀的積蓄，想找個環(huán)境幽靜的小區(qū)置業(yè)安渡晚年，或者一些員工考慮到子女念書的方便就近買房。?企事業(yè)單位工作人員。效益好的企事業(yè)單位工作人員一直以來都是房地產(chǎn)市場主要目標客戶之一。隨著國家貨幣化分房政策的實行，單位集資建房越來越少，靠單位分房的期望值的降低，購買商品房成為了他們解決住房問題或改善住房條件的主要途徑。具體特征：1)沒有資格追趕福利分房末班車，此類人群主要為資歷較淺、工作時間不長(五年左右)的青年人。為了結(jié)婚，通過親友的幫助，準備了足夠的首期款，購買上班比較方便或臨近學校的小區(qū)住宅。2)老員工工作時間教長，手中有一定的積蓄，擁有單位分的房子，面積小，戶型差，隨著家庭成員的增多，住房顯得緊張。為了改善居住條件，他們會選擇規(guī)模社區(qū)住宅，戶型也會偏大，營造良好的家庭氛圍。3)通過手中權利具有灰色收入的單位領導干部，為了滿足更大的居住需求，他們選擇綜合素質(zhì)高、景觀良好的物業(yè)購買，戶型一般選擇樓中樓或高層物業(yè)的高樓層戶型。?私營業(yè)主、外地生意人。這部分人群相當富裕，具有很強的購買力。具體特征：1)本地私營業(yè)主一般不滿足原有房屋，隨著經(jīng)濟實力的不斷增強，他們會選擇一些具有時代特色的住宅進行再置業(yè)，來滿足自己的住房需2)房子具有保值增值性，以房產(chǎn)作為一項投資。3)外地生意人在柳州經(jīng)商，有一定的經(jīng)濟實力，為了有一個良好的家庭氛圍或在本地娶親，一般會選擇生意附近素質(zhì)比較高的住宅區(qū)。這類人群多來自溫州、浙江等地。4)一般學歷不高的他們清楚的認識到自己知識的不足，為了給自己的子女創(chuàng)造一個良好的教育環(huán)境，他們將選擇市區(qū)知名學校附近置業(yè)。?工薪階層、收入相對較低人群.這類人群首先要考慮的是解決住的問題，他們購房的首要條件是價格，其次才是環(huán)境、戶型……。也不是說他們不重視環(huán)境、戶型結(jié)構等因素，而是他們在房屋總價所能承受的范圍內(nèi)會充分考慮其他因素。置業(yè)客戶群分析表客戶群類別特征及購房心理分析技術人員企事業(yè)單位工作人員沒有分房的年輕人結(jié)婚用房；老員工改善居住條件換房；有灰色收入的干部更高層次的改善居住條件或投資購房。私營業(yè)主、外地生意人工薪階層、收入相對較低人群本地私營業(yè)主追趕潮流購房；投資購房；外地生意人根據(jù)自己需要購房；為子女求學購房。解決居住問題購房。4、戶型分析戶戶型sv衛(wèi)樓中樓二房二廳二衛(wèi)面積(㎡)Is6-Ivs.8I80.Sv6.LIIS9.s9-I9I.96套數(shù)(套)I0vv999I0IS.sIv8.8Iv物業(yè)名稱金河灣藍色港灣鴻府大廈榮興大廈水榭花都錯層三房二廳二衛(wèi)復式四房三廳三衛(wèi)通過對柳州市20余個樓盤的實地調(diào)查得出：目前柳州市住宅戶型都偏向中大戶型，而且樓中樓戶型在整個戶型當中占有相對較大的比重。幾乎每個樓盤都設有樓中樓戶型，或分布在底層，或在頂層，有的甚至在中間樓層。房地產(chǎn)市場主力戶型是三房二廳，面積一般都在100㎡以上，有的三房甚至做到150㎡?，F(xiàn)列出四個具有代表性樓盤的923套戶型配置情況，統(tǒng)計整理戶型戶型主要面積區(qū)間(㎡)套數(shù)從以上數(shù)據(jù)我們可以看出：從具體的戶型資料來看，三房主要面積一般都在100㎡以上，戶型最大面積?中小戶型比較少。調(diào)查資料顯示，目前在售樓盤戶型配置一般設三房為主力戶型，在一些位置、方向等條件的限制下配有少量的二房或一房。其中40-70㎡戶型比較少，可以看作市場的空白點。?戶型面積偏大。除三房以為，四房和復式也同樣占有很大比重。比如金河灣一期的戶型中，復式戶型占了30%之多。戶型面積大，總價高，畢竟不是主流戶型。金河灣二期復式戶型比例明顯減少，說明復式戶型只是在特定景觀位置的一個配角。?以上樓盤戶型較大，因為他們具有良好的園林景觀或江景景觀優(yōu)勢。不具有這些優(yōu)勢的商業(yè)中心區(qū)樓盤的戶型相對較小，而且有逐漸變小的趨勢。比如正在建設的“五星商業(yè)街”主要由商場、寫字樓和公寓組成，公寓和寫字樓戶型面積一般都在100㎡以下，而且50-80㎡戶型占了很大比重。5、銷售情況分析：銷售情況開盤時間工程現(xiàn)狀銷售情況開盤時間工程現(xiàn)狀現(xiàn)樓物業(yè)名稱經(jīng)典時代金河灣樓一期二房、三房戶型比較暢銷，朝向差及復式戶型銷售較慢，目金河灣樓藍色港灣封頂小高層小戶型最為暢銷，目前基層以上戶型相對比較暢銷，總體藍色港灣封頂封頂未開工榮興大廈水榭花都大戶型朝向江景，二房朝南向，封頂未開工榮興大廈水榭花都/認購階段朝向良好的戶型、二房戶型基本認購完畢，目前只剩復式和部分/認購階段封頂(目前工程停滯)鴻府大廈所剩戶型都為北向二房和部分高樓封頂(目前工程停滯)鴻府大廈/華天世紀協(xié)和花/華天世紀協(xié)和花封頂封頂從以上資料得出：?購房者將80-130㎡戶型稱為中戶型。資料顯示，近年來中戶型一直保持旺銷勢頭。三房二廳是需求量最大的戶型，其次是二房二廳。據(jù)有關部門統(tǒng)計，中戶型銷量占總銷售比例80%之多。?“想不想買看環(huán)境，掏不掏錢看戶型”是柳州人買房心理的真實寫照。然而這種心理一般都以房款總價為前提。據(jù)調(diào)查得知，大多數(shù)購房者所能承受的房價一般在15萬-25萬之間。因此在房價比較高的商業(yè)中心區(qū)，大戶型很少有人能夠承受得起的，只有通過減少戶型面積降低總價才能適應大多數(shù)購房者的購買力。?通過調(diào)查得知，金運來大廈在銷售之初30-70㎡的戶型最為搶手，用途多為辦公、單身自住和投資用途。金運來大廈目前空置的都為100㎡以上的大戶型。我司通過對居民的訪問調(diào)查，發(fā)現(xiàn)對小戶型有很大的潛在需求，然而目前區(qū)域市場缺少這樣的多功能小戶型住宅。目前開發(fā)商也都意識到了這一點，比如正在建設的“五星商業(yè)街”的住宅戶型定位為公寓和寫字樓，增大了辦公和投資功能，同時也滿足部分“單身貴族”的需求。?在柳州房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的今天，商品房銷售量連年增大。只要戶型設計合理，價格適中，就一定有市場。6、物業(yè)經(jīng)管及裝修規(guī)范分析物業(yè)名稱物業(yè)名稱經(jīng)管公司經(jīng)管工程裝修規(guī)范經(jīng)典時代戴德梁行擔任顧問閉錄監(jiān)控系統(tǒng)；24小時保安巡邏及毛坯房基本服務。金河灣金河灣物業(yè)經(jīng)管公司文化商務服務；零干擾保安服務；毛坯房醫(yī)療保健服務等。藍色港灣鴻府大廈榮興大廈華天世紀除日常服務外，還有多項特約特色毛坯房服務，實施全程式物業(yè)經(jīng)管。對講，閉錄監(jiān)控，自動消防、報警毛坯房系統(tǒng)及日?；痉盏确忾]經(jīng)管，智能門禁系統(tǒng)及日常經(jīng)管內(nèi)容等/智能化酒店經(jīng)管柳州鴻福物業(yè)經(jīng)管公司智能化經(jīng)管及日常經(jīng)管內(nèi)容。精裝修毛坯房毛坯房定??隨著人們生活水平的提高，購房者越來越看重專業(yè)的物業(yè)經(jīng)管公司。開發(fā)商開始聘請專業(yè)的物業(yè)經(jīng)管公司，提高物業(yè)經(jīng)管水平，使之成為提升物業(yè)競爭力的一個重要砝碼。比如經(jīng)典時代聘請了知名度較高的戴德梁行作為顧問，康城聘請柳州專業(yè)的鴻福物業(yè)經(jīng)管公司等。目前物業(yè)經(jīng)管收費一般都在0．45-0．5元/㎡之間。?雖然大多數(shù)物業(yè)都采用了智能化經(jīng)管，還推出諸多特約特色服務工程，但但總體經(jīng)管水平比較低。?通過調(diào)查，除了華天世紀之外，其他工程戶型幾乎都是毛坯房。柳州媒體上也有提及精裝修，但并沒有深入人心。一是樓市戶型普遍偏大，二是居民時間較為充裕，更喜好自己裝修。華天世紀是1棟產(chǎn)權式星級酒店，將按照四星級的裝修規(guī)范整體裝修。.7、配套設施及營銷手段分析自身配套營銷手段物業(yè)名稱自身配套營銷手段宣揚品牌優(yōu)勢及物業(yè)自身的高素質(zhì)，在沒有正步行商業(yè)街、運動廣場、游泳池、式開盤之前就已經(jīng)在人們的心中享有了非常經(jīng)典時代會所、網(wǎng)球場、幼兒園等。高的知名度，為之后的旺銷奠定了艱實的基礎。礎豪華會所、茶坊、步行街、游泳先建園林、會所、商業(yè)街、樣板房，給到訪客金河灣金河灣戶流下了非常好的影響，增大了成交率。幼兒園1300㎡會所：游泳池、咖啡廳、宣揚品牌優(yōu)勢，打造絕版山水豪宅，提高購房鴻府大廈桌球室、棋牌室、健身房等者身份。園林泳池、會所：美容室、咖啡藍色港灣室、健身房、兒童活動室、商務訴求極品江畔生活，傲視都市，凌駕繁華。藍色港灣中心等榮興大廈榮興大廈在繁華的解放南路設售樓處建臨時樣板房，裝修豪華，在很大程度上刺激中心園林、游泳池了購買者的欲望。??大多數(shù)素質(zhì)較高樓盤，規(guī)模不論大小，都有相對齊全的生活配套。比如經(jīng)典時代和金河灣社區(qū)規(guī)模大，配套非常完善，區(qū)內(nèi)業(yè)主基本能夠自給自足；鴻府大廈定位為山水豪宅，為顯出業(yè)主的尊貴，特配有體現(xiàn)業(yè)主身份的豪華會所。?人們越來越重視區(qū)內(nèi)環(huán)境配套，很大一部分人甚至把環(huán)境配套放在了購房因素的第一高度。工程周邊配套不完善就更需要完善自身配套。?營銷手段呈現(xiàn)多樣化。運用的方式也比較先進、有效。比如金河灣先造景后銷售，增強人們的感性認識；經(jīng)典時代先后舉辦多項大型促銷、聯(lián)誼活動，拉近與潛在客戶的距離，在人們心目中已經(jīng)形成較大威信。附圖：具有代表性的樓盤配套圖物業(yè)市場分析”包括對市場上這種商住混合用途的物業(yè)和寫字樓市場進行的調(diào)研分1、柳州寫字樓市場歷史及現(xiàn)狀縱觀柳州寫字樓的歷史，八十年代沒有真正意義的寫字樓。當時國有企業(yè)在數(shù)量上占有絕對優(yōu)勢，民營企業(yè)和私營企業(yè)很很少，所以大家都在單位自蓋的大樓里辦公，有些廠礦就在廠房里放幾張桌子就可以辦公了，人們對辦公環(huán)境不太講究，初露端倪。但由于柳州經(jīng)濟發(fā)展的相對滯后以及辦公條件的不成熟，這些老牌辦公樓對辦公的格局、相關配套和安防措施等都比較簡陋，隨著時間的推移，這些老牌寫字樓已經(jīng)不能滿足現(xiàn)代辦公的需求，使用者對寫字樓提出了更高的要求。于是華、住、娛樂于一體，為使用者營造了良好的辦公環(huán)境?；煸谝黄?，偏離了本身娛樂行業(yè)、歌舞廳等，整棟樓充斥著躁聲與油：一邊是寫字樓空置或挪做娛樂飲食等其他商苑等辦公區(qū)。據(jù)有關統(tǒng)計，在福柳新都小區(qū)就已經(jīng)不能滿足現(xiàn)代辦公需求，最顯著的不足就是停車位的不足和象，社區(qū)辦公環(huán)境很大程度上制約了業(yè)務的發(fā)展，他們想往外搬，但卻正能滿足現(xiàn)代辦公條件的辦公場所。目前新建的商務辦公物業(yè)已經(jīng)有了，比如擁有寬敞明亮的辦公場所，商務、翻譯、復印、會議等商務配套2、市場上在售商務公寓工程調(diào)查分析進本工程起到指引和借鑒的作用，也是對該類型物業(yè)市場的一個免費的試探。0開發(fā)之前聘請了廣西知名的代理商寶資通進行全程策劃代理，產(chǎn)品定檔次較高，迎合目標客戶和未的需要。評價：通過對市場的了解，感覺該種定位比較準確。由于該工程正在認購階段，具來檢驗。程在認購期間，價格依然在探索階段，策略基本采用低開高走的方式。4、形象定位及營銷推廣訴求點：1)、投資全城總動員(投資性)身質(zhì)素)SOHO的半月形建筑，直邊面對街道，3層以下與戶型建戶型建筑面積區(qū)間(㎡)戶型套內(nèi)面積區(qū)間(㎡)套數(shù)比例折后單價(元/㎡)17.8113.96105.9%37.729.5552.9%45-482-6435-3841-5047.1%67-7952-624023.5%13810852.9%和本對商場經(jīng)營者六、柳州市三級房地產(chǎn)市場情況裝裝修規(guī)范電、家具齊全電、家具齊全具、熱水器家具家電齊全具家電齊全調(diào)、櫥具租金(元/㎡)物業(yè)名稱柳高旁小區(qū)福柳新都旁文化大院行署大院藝術館旁金運來大廈面積(㎡)戶型三房一廳三房一廳三房一廳二房二廳辦公用途層數(shù)樓樓三樓三樓七、住宅工程典型案例分析經(jīng)經(jīng)典時代地址：潭中路與海關路交匯處，市委三大院對面發(fā)展商：廣西萬通房地產(chǎn)有限公司、柳州市房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑與環(huán)境設計：澳大利DM建筑設計事務所室內(nèi)環(huán)境設計：意大RNAT設O計事務所物業(yè)經(jīng)管顧問：香港戴德梁行規(guī)劃用地：13.9萬㎡總建筑面積：16萬㎡規(guī)模：一期組團6層多層組成，二期2由棟7層多層組成，三期由聯(lián)排別墅和江景電梯洋房組成?？倯?0戶，其中400戶，二期126戶。附圖：經(jīng)典時代各個方面圖片金金河灣位置：潭中西路28號柳南區(qū)政府對面開發(fā)商：柳州市安青房地產(chǎn)開發(fā)有限公司發(fā)展商：柳州市金運來房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總體規(guī)劃：柳州規(guī)劃設計院園林規(guī)劃顧問：杭州中研建設工程服務有限公司園林施工：桂林市桂興建筑園林工程公司物業(yè)經(jīng)管：金河灣物業(yè)經(jīng)管公司8畝總建筑面積：227555㎡一期開盤時間：2002.4.30入伙時間：2003.8工程現(xiàn)狀：現(xiàn)樓主力戶型：三房二廳客戶群體：柳鐵、柳鋼、煙廠等單位人員、生意人、公務員等價值核心：1、社區(qū)規(guī)模大，配套完善，樓盤綜合素質(zhì)高；2、區(qū)內(nèi)環(huán)境好，規(guī)劃現(xiàn)代，綠化率高；3、規(guī)劃有部分小高層，吸引了龍城眾多新奇者的目光；4、樓體蝶形曲線排列，戶戶有景。綜合評價：該樓盤綜合素質(zhì)是非常高的，但是有照搬照抄之嫌。作為房地產(chǎn)開發(fā)商，運用現(xiàn)代、科學的理念提高樓盤的綜合素質(zhì)，改善人們的居住環(huán)境的同時，應該具有開拓創(chuàng)新精神。該樓盤的最大亮點處是先做環(huán)境后做住宅，這種方式是目前房地產(chǎn)市場非常流行的做法，讓廣大購房者在沒有入住之前就能感受到社區(qū)景觀園林環(huán)境的優(yōu)美，使他們不必擔心入住后配套環(huán)境還沒到位。"我的公園我的家"金河灣在正式銷售之前，先做好了小區(qū)園林廣場、會所、樣板房等。一走進金河灣，可以讓看房者一下尋回原色自然，讓人們回到水景生態(tài)多元互動的感觀生活，從而大大地刺激了看房者的欲望，提高了成功率。附圖：金河灣各個圖片2)、樓盤檔次越來越高，規(guī)模越來越大市中心區(qū)的樓盤較以前有了全面的、質(zhì)的提升；柳北、柳南等區(qū)都出現(xiàn)了綜合大，素質(zhì)越來越高，概念越來越豐富。創(chuàng)定區(qū)域內(nèi)特定產(chǎn)品的價位上升速度加大。6)、消費者越來越成熟，購房更為慎重，對產(chǎn)品的品質(zhì)也要求越來越高，中檔價位型產(chǎn)品的多樣化使得客戶逐漸改變只投資商鋪，不但原有基礎較好的區(qū)域得以更快的發(fā)展 、屏10)、舊城改造不但給新住宅工程帶來了大量的客戶，同時也給三級市場注入了活力。11)、商務公寓在市場上綻露頭角，而且顯示出較強的生命力。眾多企業(yè)希望有可所，市場也呼喚能有高品質(zhì)的商務物業(yè)來空白。九、柳州市商業(yè)市場調(diào)查及分析㈠．柳州市商業(yè)概述柳州市素有“桂中商埠”之稱。歷史上是中國西南重要商品交易中心。近年來市內(nèi)商業(yè)中心正逐步擴大，商貿(mào)基礎設施建設大幅度增長，現(xiàn)代物流業(yè)快速發(fā)展，柳州正向現(xiàn)代物流中心城市方向邁進。目前的柳州大致可以分成以下兩個商圈：第一商圈：柳江北岸的龍城路、中山路、解放路和五一路一帶。該區(qū)域集中了眾多綜合性百貨商場，經(jīng)管較為科學，人氣旺盛，知名度較高，主要經(jīng)營中高檔零售商品。第二商圈：柳江南岸飛鵝路、駕鶴路、魚峰路、屏山大道一帶。該區(qū)域主要經(jīng)營商品批發(fā)兼零售，人員復雜，商品檔次較低。 (二)．商業(yè)發(fā)展前景廣闊“南雜北專、東雅西精、中心繁榮”，這是柳州市大力整合商業(yè)格局的市場定位。目前柳州市把“建設大市場、發(fā)展大商貿(mào)、搞活大流通、構建桂中新商埠”列為全市經(jīng)濟工作的主攻方向和重點，而整合商業(yè)格局則是其中的重要一環(huán)。由此柳州市政府重點全線轉(zhuǎn)移到12項重點工作中，其中要著手整合集貿(mào)市場的布局：將潭西一帶規(guī)劃為廣西汽車及配件市場群、將紅碑路規(guī)劃為鋼材及生產(chǎn)資料批發(fā)市場，飛鵝路、紅光路將整合成高檔商廈，而將柳邕路提升為日用消費品批發(fā)市場等等；連同特色商業(yè)街布局也進行整合，確立龍城路、魚峰路為一級商業(yè)中心，將中山中路、曙光路、太平街、北站路、白沙路等街道改造為特色商業(yè)街。第一商圈第一商圈屬于城中區(qū)，依托老城區(qū)優(yōu)勢，城中區(qū)充分發(fā)揮城市配套資源和輻射作用，加速推進城鎮(zhèn)化建設步伐。同時突出抓好五星商業(yè)街、曙光路商業(yè)步行街和中心廣場的改造，憑工程抓引資，以此推動第三產(chǎn)業(yè)全面發(fā)展，力爭3-5年建成城市功能齊全的0現(xiàn)代化商貿(mào)服務中心。目前本商圈已經(jīng)形成以五星商廈、工貿(mào)商場為代表的現(xiàn)代化商業(yè)群，商品檔次高，成行成市，人氣旺盛，知名度高，具有輻射全市的影響力。第二商圈?大市場初具規(guī)模近年來柳南區(qū)發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢，以發(fā)展“兩翼三大主干道”，拓展“四大行業(yè)為體系”和建設“五大市場”為主體，構造了“大市場、大流通、大服務、大發(fā)展”的大柳南新格局，使三產(chǎn)蛋糕比98年大近一半。為做大做強第三產(chǎn)業(yè)，該區(qū)一方面抓住“西部大開發(fā)”這有利時機，樹立工程經(jīng)濟意識，營造“以工程招商，以環(huán)境招商、以服務招商、以回報招商”的氛圍，積極拓展外引內(nèi)聯(lián)空間，多渠道多形式多方位招商引資；另一方面積極利用位于飛鵝、柳邕主干道優(yōu)勢，大力拓展各種專業(yè)市場。截止去年十月一日，完成工程26個，在建14個。先后建成華豐商廈、新鵝市場、飼料批發(fā)市場和糧食批發(fā)市場等一大批專業(yè)市場。十、典型商場情況調(diào)查與分析位置：解放路與中山東路交匯處一層：化妝品、首飾、皮具、皮包、鞋等二層：青春少女裝、淑女裝、流行飾品等三層：職業(yè)女裝、成熟女裝、內(nèi)衣、睡衣、襪子等、服飾、內(nèi)衣等五樓：床上用品、家庭生活用品、日用百貨、童裝、玩具以及體育用品等經(jīng)營情況：該商場位于商業(yè)中心核心地帶，主要經(jīng)營服裝、皮具、紡織品等商品。分綜合評價：該商場采取了相對較為先進的經(jīng)管方法，但是在統(tǒng)一招商時并沒有把握商品的類別檔次，經(jīng)營之初各個檔次的商品混雜在一起，給商場帶來很大的負面影改造也使一些品牌商家進駐，大大活躍了商場的經(jīng)營氛圍。位置：解放路與中山東路交匯處負一層：皮鞋、皮包、服裝、飾品等二樓：女裝、服飾、內(nèi)衣、裝飾品三樓：服裝、皮包、皮鞋等售價/租金(元/㎡)單間數(shù)量及面經(jīng)營模式經(jīng)管費流50000/700-1200(奶茶店1000元/㎡)積(㎡)余柜臺，面積20-45余柜臺，面積20-50余柜臺，面積20-50/鋪面60元/間柜臺40元。個物管公司統(tǒng)一招租客戶買斷客戶買斷物管公司統(tǒng)一招租20人/小時60人/小時25人/小時一二三己收銀，租戶直接向業(yè)主交付租金。一層：化妝品、保健品、煙酒、家電二層：皮具、皮包、女士內(nèi)衣、鞋襪、針織品、服裝西服、襯衫、領帶五層：文化辦公用品、體育用品、通訊器材、童裝鞋、電腦、玩具六層：餐飲(正裝修)租租金(元/㎡)2000-2800經(jīng)管費打入租金，水電打入租金，水電打入租金，水電打入租金，水電打入租金，水電單間數(shù)量及面積(㎡)糖煙、化妝品積20-80積40-80積30-80經(jīng)營模式統(tǒng)一經(jīng)管統(tǒng)一經(jīng)管統(tǒng)一經(jīng)管統(tǒng)一經(jīng)管統(tǒng)一經(jīng)管流80人/小時60人/小時五樓層經(jīng)營情況：經(jīng)管上采取統(tǒng)一經(jīng)管，統(tǒng)一著裝，統(tǒng)一收銀，扣點方式，是柳州目前規(guī)綜合評價：五星商廈地處黃金地帶，一樓電冰箱區(qū)租價由租金和地盤費組成，其中，顯得雜亂無須，旁邊的五星夜市一條夠用，而一些通道較窄，如扶手電梯口再一個就是在商場的入口視線被化妝品專柜遮擋，影響了消費者開揚的視覺效果。星超市，層高太低，地面與梁之間的距離不到兩M，最高也位置：龍城路與中山東路交匯處負一層：家用電器、電腦、音響器材等一層：珠寶、照相器材、化妝品、煙酒、皮具、眼鏡、鐘表二層：床上用品、服裝、針織品、紡織品、內(nèi)衣三層：男女服裝精品四層：運動鞋、運動器材、百貨超市、文化文藝品、玩具、童裝樓層樓層租金(元/㎡)面積(㎡)經(jīng)營模式流經(jīng)管費一按年簽租賃部分針織、內(nèi)打入租金衣自營，其余租賃打入租金小部分廠家聯(lián)營80人/小時打入租金租賃、自營0人/小時打入租金均能完成商場所下達的任務，再由廠家按照所規(guī)定的銷售質(zhì)數(shù)向商場交納一定的入商場將采用環(huán)行經(jīng)營的消費形式，大量引進更多知名眾多優(yōu)秀的商業(yè)樓盤中繼續(xù)保持領先且舉足輕重的商較雜亂，女裝品牌相對較少，且因工貿(mào)大廈開業(yè)時間較晚，一直位能重新裝修，導致其商場的裝修檔次稍為遜色。..令歸納總結(jié)：五星商業(yè)城和工貿(mào)商場是目前柳州經(jīng)管最科學、購物環(huán)境最好、經(jīng)封閉，各自為政，擁擠不堪，過道狹窄，使人產(chǎn)生壓抑的感覺，購物環(huán)境較差。較好的商場有：五星商業(yè)城、工貿(mào)商場和東都百貨。?整體資源缺乏最優(yōu)化配置。大多數(shù)商場根本就是定位不清，業(yè)態(tài)分布混亂。即使經(jīng)管水平最高的五星商業(yè)城和工貿(mào)商場也有很大弊端。在每個樓層商品排列上還不夠科學，各個樓層的商品設定也不夠科學。據(jù)對大多數(shù)成功商場業(yè)態(tài)分布的調(diào)查資料顯示，作為一個大型綜合百貨商場，一般一層適宜擺放珠寶、化妝品，并且入口大堂直通中庭，做產(chǎn)品促銷用途；家用電器等一般放在商品排列的最上層，在這之上一般為餐飲、休閑、娛樂等設施。中間樓層分別皮鞋、休閑裝、正裝、床上用品等。商場有優(yōu)越的地理位置，人流旺，知名度高。所以在招商之初就吸引了大批經(jīng)營者面積區(qū)間面積區(qū)間30-60㎡20-60㎡30-70㎡20-100㎡其他大多數(shù)街鋪被溫州租金差別較大部分街鋪為政府機關所有，內(nèi)部交易低價轉(zhuǎn)租人流量大，生意紅火，租金高中山東路租金高街鋪比較陳舊/臨近學校、醫(yī)院，生意良好業(yè)態(tài)皮鞋、服裝、眼鏡、通訊、藥店服裝、餐飲、皮鞋、雜貨、銀行服裝、皮鞋、醫(yī)等服裝、餐飲、銀行、雜貨等服裝、復印、餐飲、雜貨等美容美發(fā)、銀行飲租金水平金運來街鋪達到㎡距離柳工步行街較遠租金70-120平均90元/㎡平均100㎡龍城路兩側(cè)公園路解放南路羅池路