項目投資成本測算與收益

項目投資成本測算與收益分析華潤置地（寧波）有限公司2010年10月一、項目概況二、規(guī)劃設(shè)計要點地塊編號地塊位置土地面積（㎡）土地用途規(guī)劃指標要求出讓年限競買保證金（萬元）容積率建筑密度綠地率2010-9-1北環(huán)西路南側(cè)地塊A71519商業(yè)住宅1.0-1.132.7-3.0≤45%≥10%商業(yè)40年住宅70年70002010-9-2北環(huán)西路南側(cè)地塊B37658住宅（小區(qū)配套公綠）只允許結(jié)建綠地內(nèi)配套公共建筑，面積不得大于10000平方米70年7002010-9-3北環(huán)西路南側(cè)地塊C58691住宅0.6-0.7≤35%≥30%70年55002010-9-4北環(huán)西路南側(cè)地塊D63529住宅0.6-0.7≤35%≥30%70年58002010-9-5北環(huán)西路南側(cè)地塊E64328住宅0.6-0.7≤35%≥30%70年60002010-9-6北環(huán)西路南側(cè)地塊F48615住宅0.6-0.7≤35%≥30%70年5000備注：2010-9-2地塊不列入競價范圍，結(jié)算時（掛牌成交確認書）按45.13萬元/畝的價格計算三、項目定位－產(chǎn)品定位主要產(chǎn)品類型：銷售型物業(yè)——雙拼別墅、聯(lián)排別墅，國際高檔公寓、商業(yè)街、甲級辦公樓；持有型物業(yè)——購物中心、經(jīng)濟型酒店。項目雙拼別墅聯(lián)排別墅國際高檔公寓商業(yè)街經(jīng)濟型酒店購物中心甲級寫字樓四、規(guī)劃設(shè)計一、B/C/D/E/F地塊四、濁規(guī)劃房誠設(shè)計二、A地塊四嘗、任規(guī)漫劃遞設(shè)臭計-經(jīng)熊濟育技滿術(shù)災(zāi)指液標B/C/D/E/F#規(guī)劃產(chǎn)品類型總用地面積（㎡）272821總建筑面積（㎡）233667.7住宅面積（㎡）聯(lián)排別墅93834.1

雙拼別墅65920公建面積18班幼兒園4860

會所3000

社區(qū)服務(wù)、配電用房等1152地上總計168766.1機動車地下室人防64901.64

非人防0非機動車地下室0地下總計64901.64建筑占地面積75445建筑密度23.4%容積率0.618綠地率（含水面）32%戶數(shù)分類聯(lián)排別墅戶數(shù)344

雙拼別墅戶數(shù)206

總計

550機動車停車位地上

99

地下人防891

非人防0

總計

990非機動車停車位住宅

0

商業(yè)

0

總計

0A#地塊規(guī)劃產(chǎn)品類型（單位：㎡）總用地面積（㎡）71519總建筑面積（㎡）292962住宅面積（㎡）高層85823商業(yè)面積（㎡）購物中心82500

辦公8000商業(yè)街19232

經(jīng)濟型酒店17500配套服務(wù)（物業(yè)用房、廁所、門衛(wèi)）1502地上總計214557機動車地下室人防6956

非人防69055非機動車地下室2394地下總計78405建筑占地面積24290建筑密度43%容積率3綠地率27%戶數(shù)分類高層90㎡戶數(shù)216

高層76㎡戶數(shù)54

高層177㎡戶數(shù)108高層198㎡戶數(shù)162

總計540機動車停車位地上239

地下人防173

非人防1973

總計2385非機動車停車位住宅426

商業(yè)771

總計1197第聾五吐部澡分始、俗投懷資漫收塑益賊分報析五、紙投資便收益房誠分析—測侵算補總節(jié)體賢思蜻路測倆算葉總轉(zhuǎn)體字思輝路養(yǎng)及氣原怪則陪描綁述6袋.成1銷弦售崖物電業(yè)構(gòu)測浪算響時耐土置地店成敞本益按立整姜幅窄地課塊培考肅慮尸土刪地蛾成映本蔑，持榴有確物聞業(yè)漸部狡分龜所盆能燈承腰受述最惡高印地雅價可考魄慮插在服銷豎售衛(wèi)物戰(zhàn)業(yè)孩稅榆后游利乳潤輔中裁。6盛.閉2銷葡售倒物豪業(yè)夏開莖發(fā)劫計欄劃例：貴雙植拼架別完墅堂、殿聯(lián)善排慨別斜墅羅、是寫貪字昂樓2飯0藏1槍1年搜、2努0叉1忌2年透各舅開書發(fā)50努%，高遙層公拍寓、凝商業(yè)猾街均班由20都11年開拼始開歷發(fā)；6.椒3銷售姓物業(yè)普銷售催計劃純：雙枯拼別處墅、指聯(lián)排泡別墅出、高搶層公慘寓在20且12年、20岸13年渾均欺各靜銷聚售5尊0訓(xùn)%，商敘業(yè)街伶、寫筐字樓灰均在2貢0企1雅3年銷葬售；6遞.汁4持肯有暑物渠業(yè)騰由2緒0昂1洽1年開察始開跡發(fā)，勒至20懶13年葉開敏發(fā)雄完外成避，2餐0鞋1域4年開以始營僑業(yè)；6.甩5辨2屬01洽0-叔9-紅2地號塊漏總殖價2由5崗4秤9萬猶元救測邀算燒時柜計員入猶銷斜售依物訂業(yè)盆固膽定齡土傳地遷成先本峰，滋地娛塊便中古間讓沿偏河肚綠若地虛（買用捕地督面記積1婦3臟.窄6骨2畝營）桃綠稼化錯成倚本繞在舒銷頭售遣物花業(yè)淚測很算幼中扒已姿預(yù)莊留跪；6.泄6雙暖拼窄別鋪墅貌、懷聯(lián)坦排嘗別鍵墅公成臉本拿參陸照默寧羽波張卡發(fā)納得湖吩谷勾一椒、逃二鏟期辯別治墅凡成機本尺，累高舒層摸公凳寓俯（27什F）成斃本參躬照中渠央公碑園三澤期高旗層公賊寓（2須5彩F、31胳F）概乒算成命本；6己.蹦7銷向售弄費殼用帶、督財診務(wù)占費音用指、蜂管諒理遼費叔用妻、招不片可義預(yù)滾見殲費熟用賊均繳按草公葬司燥規(guī)僚定脊比韻例夕取素費忌；6.策8按寧奸波市關(guān)土地皂增值糠稅清陡算規(guī)土定及復(fù)所得故稅計盡算規(guī)楚定，捧土地氣增值疼稅、雹所得率稅計閘算已艇按占侵地面參積扣壞除持響有物近業(yè)部鋤分土疑地成瘋本。五軌、袋投還資后收雅益源分性析-產(chǎn)樸品戰(zhàn)組次合物業(yè)類型產(chǎn)品類型面積（平米）占比（與總可售或總持有比）銷售物業(yè)雙拼別墅（2.5層）6592024%聯(lián)排別墅（3層）9383435%國際公寓（27層）8582331%寫字樓（5層）80003%商業(yè)街（2層）192327%小計272809100%持有物業(yè)購物中心（5層）8250083%經(jīng)濟型酒店（10層）1750017%小計100000100%總計372809五裂、吸投稻資范收否益站分枕析-開拉發(fā)假分念期物業(yè)類型產(chǎn)品類型面積（平米）2011年動工比例2012年動工比例銷售物業(yè)雙拼別墅（2.5層）659203296050%3296050%聯(lián)排別墅（3層）938344691750%4691750%國際公寓（27層）8582385823100%00%寫字樓（5層）8000400050%400050%商業(yè)街（2層）1923219232100%00%小計27280918893269%8387731%持有物業(yè)購物中心（5層）8250082500100%00%經(jīng)濟型酒店（10層）1750017500100%00%小計100000100000100%00%總計37280929293278%7987722%五球、底投毯資貫收勵益白分半析-銷售將分期物業(yè)類型產(chǎn)品類型面積（平米）2012年銷售比例2013年銷售比例銷售物業(yè)雙拼別墅（2.5層）659203296050%3296050%聯(lián)排別墅（3層）938344691750%4691750%國際公寓（27層）8582342911.550%42911.550%寫字樓（5層）800000%8000100%商業(yè)街（2層）1923200%19232100%小計272809122788.545%150020.555%五裝、灑投講資妄收伏益激分猶析－產(chǎn)釣品定趴價、遺年漲謹幅從20結(jié)08年爐至20汪10年余烈姚年掀均房價漲朵幅伯約撓為1夜8邁%，熟本幻玉項昂目捐年挎均偉房誘價哥漲漿幅童為10謝%，年鐵租金諷漲幅微比例永為3瘡%。產(chǎn)品權(quán)屬產(chǎn)品類型年份備注基礎(chǔ)價格2011201220132014～2021銷售物業(yè)雙拼別墅250002750030250

假設(shè)銷售物業(yè)開盤后連續(xù)4個季度、比例按40%、30%、20%、10%銷售聯(lián)排別墅220002420026620

高檔國際公寓120001320014520

甲級寫字樓750082509075

商業(yè)街180001980021780地下汽車位15萬/個15萬/個

持有物業(yè)購物中心

2014年租金為3元/天.㎡，

后按照年3%的幅度增長2014年出租率為80%，2015年為85%，

2016年為90%，2017年以后為95%經(jīng)濟型酒店

2014年租金為230元/天.間，后按照年3%的幅度增長共350間客房，50㎡/間銷售物業(yè)雙拼別墅（2.5層）聯(lián)排別墅（3層）高層公寓（27層）寫字樓（5層）商業(yè)街（2層）非人防地下室人防地下室建安成本（元/平米）2600240023003000170028003000持有物業(yè)購物中心（5層）經(jīng)濟型酒店（10層）房開成本（元/平米）50005000五、豈投資管收益便分析-物業(yè)啦建安/開發(fā)活成本六、棉投資船收益約分析-項目利財務(wù)耕指標靜諒態(tài)顧測絹算成螞果育（互銷尚售癢物芝業(yè)姓）序

號項

目成本

(萬元)按建筑面積計算(元/平方米)按地上可銷售面積計算(元/平方米)占總成本比例1土地開發(fā)費2631347186964558.80%2前后期費用58021582131.30%3房屋開發(fā)費921012515337620.58%4市政及景觀工程費245796719015.49%5銷售費用168034596163.75%6物業(yè)啟動費2928110.07%7財務(wù)費用3305590312127.39%8管理費用80542202951.80%9不可預(yù)見費用36741001350.82%10總成本4474961222116403100%11銷售收入6001211638921998

12成本利潤率34.11%

13稅前銷售利潤率14.04%

14稅后銷售利潤率10.53%

15土地價格544萬元/畝

16樓面地價8840

六、讀投資特收益處分析-項目潛財務(wù)爛指標主要持財務(wù)指綢標電（垂銷清售座物香業(yè)碧）地價（萬元/畝)544土地總價（萬元)(不含稅費）（已含固定土地成本2549萬元）253007總投資（萬元)447496銷售收入（萬元)600121項目經(jīng)營利潤（萬元)84282稅后凈利潤（萬元)63212稅前成本回報率34.11%稅后銷售利潤率10.53%項目IRR(全部自有資金計算)15.01%財務(wù)費用（萬元)33055累計凈現(xiàn)金流峰值（萬元)-306011累計凈現(xiàn)金流峰值出現(xiàn)時間2011年Q4累計凈現(xiàn)金流為正時點2013年Q2五、恐投資桶收益削分析-項目虹財務(wù)倘指標項慈目址季爺度隙現(xiàn)挪金雙流掃量圖鳳（芳銷斑售茫物哈業(yè)憂）萬元五、擁投資志收益仗分析-項績目接財驕務(wù)椅指所標不同紙地價偽條件移下財夠務(wù)指口標（預(yù)銷售業(yè)物業(yè)掉）可接受地價（不含稅）整體稅后利潤率一期稅后利潤率住宅全程均價項目資金IRR總投資（萬元）銷售收入（萬元）現(xiàn)金流峰值（萬元）峰值出現(xiàn)時點現(xiàn)金流回正時點總價（萬元）單價（萬元/畝）樓面價（元/平米）綜合樓面價（元/平米）1405563004871360021.23%22.25%2188640.4%3124346001211867232011年Q42013年Q11635613505683420019.36%20.23%2188632.9%3398646001212111282011年Q42013年Q11865674006495480117.33%17.95%2188627.0%3672956001212355322011年Q42013年Q12095734507307540115.07%15.36%2188622.1%3950276001212599372011年Q42013年Q22325795008119600112.69%12.76%2188618.0%4228196001212843422011年Q42013年Q22530075448840653410.53%10.45%2188615.01%4474966001213060112011年Q42013年Q22555855508931660110.26%10.16%2188614.7%4506106001213087462011年Q42013年Q2五罰、沃投站資附收克益礦分畢析-項錫目哲財倡務(wù)暈指樹標總摸成謀本適（瀉持方有柿物飾業(yè)滾）項目名稱投資估算2010201120122013地價2,9001,4501,45000專業(yè)成本2,8250932932961建筑成本50,000016,50016,50017,000管理成本5,81801,9201,9201,978資金成本3,62301,1961,1961,232不可預(yù)見費2,5000825825850合計67,6651,45022,82321,37322,020按計容積率GFA計算的單位造價6,767元/平米

五、王投資崗收益射分析-項目劇財務(wù)哈指標主要傳財務(wù)頓指標緣瑞（持踩有物軟業(yè)）主要指標數(shù)值總投資（萬元）67,665穩(wěn)定期年經(jīng)營收入（萬元）11,715穩(wěn)定期年經(jīng)營費用（萬元）8,656出售型物業(yè)銷售收入0EBITDA回報率

10.65%IRR（內(nèi)含報酬率）稅前11.24%稅后10.00%NPV（凈現(xiàn)值）稅前55,726稅后39,435