從供求方面分析房價-管理經(jīng)濟(jì)學(xué)案例分析

從供求方面分析房價-管理經(jīng)濟(jì)學(xué)案例分析

自房產(chǎn)改革以來，我國房價一直呈現(xiàn)上漲趨勢，直至去年才出現(xiàn)小幅下降。這個與我們的生活息息相關(guān)，因此我們需要關(guān)注這個話題。下面我們將通過數(shù)據(jù)和圖表來介紹房價的變化情況。圖表數(shù)據(jù)顯示，中國的房價多數(shù)情況下呈現(xiàn)上漲趨勢。那么，我們來分析一下房價上漲的原因。供求理論是市場運行的基礎(chǔ)理論，也是房地產(chǎn)市場運行與價格變動的核心理論。供求規(guī)律是決定住房商品價格的主要規(guī)律，其他因素對住房價格的影響，要么是通過影響供給，要么是通過影響需求，要么是通過同時影響供給和需求來實現(xiàn)的。住房商品的供求與一般商品的供求有許多不同的特點，因此住房商品的供求有自身的特殊規(guī)律。目前，我國房地產(chǎn)市場運行的特點主要有三個：房地產(chǎn)商品兼具消費和投資雙重性；市場具有很強(qiáng)的分割性，商品具有異質(zhì)性；供給彈性很小。這些特點導(dǎo)致了住房商品市場供應(yīng)有限，供給價格彈性很小。從供給方面分析，房屋的供給是房價上漲的一個重要原因。土地資源的稀缺性和開發(fā)周期的長期性特點使得住房供給呈現(xiàn)低彈性，只有具備一定實力的房地產(chǎn)商才能供給房地產(chǎn)商品。因此，房地產(chǎn)商品市場供應(yīng)有限，供給價格彈性很小。建材價格是影響住房供給成本的另一個重要因素。建材價格的波動直接影響到房屋建造成本。建筑材料的價格受到市場供需關(guān)系、生產(chǎn)成本、國際市場價格等多種因素的影響。近年來，建材價格的上漲成為了制約住房供給的主要因素之一。特別是在建筑材料需求旺盛的城市，建材價格的上漲更為明顯。因此，為了保持房價的穩(wěn)定，政府需要加強(qiáng)對建材市場的監(jiān)管，防止價格過高的情況出現(xiàn)，同時也需要鼓勵建材生產(chǎn)企業(yè)提高生產(chǎn)效率，降低成本，為住房供給提供更多的支持。（三）政府政策政府政策是影響住房供給的重要因素之一。政府可以通過土地政策、財政政策、貨幣政策等手段來影響住房供給。例如，政府可以通過調(diào)整土地出讓價格、土地使用權(quán)期限等方式來影響房地產(chǎn)開發(fā)商的投資意愿，從而影響住房供給。此外，政府還可以通過財政政策和貨幣政策來調(diào)控住房市場，例如通過稅收政策、貸款利率等手段來影響住房供給和需求，保持住房市場的平穩(wěn)運行。總之，住房供給受到多種因素的影響，其中包括土地價格、建材價格、政府政策等。為了保持住房市場的穩(wěn)定，政府需要加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管，同時鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)提高生產(chǎn)效率，為住房供給提供更多的支持。在當(dāng)前的建筑市場中，建材價格的波動頻繁且幅度較大，對承包商的影響最為顯著。由于大多數(shù)承包商缺乏風(fēng)險意識，在投標(biāo)時常采用閉口合同，同時未能充分考慮建材價格的走勢，特別是主要建材價格的變化。因此，一旦主要建材價格突然變化，承包商難以承受突如其來的損失，容易引發(fā)與發(fā)包商之間的糾紛，也必然導(dǎo)致房價上漲。表1的數(shù)據(jù)顯示，主要建材價格的變動對造價的影響各不相同，其中鋼材價格變動對造價的影響最大。在高層住宅和高層辦公樓項目中，由于較多應(yīng)用商品混凝土，黃砂和水泥價格變動對造價的影響相對較小。建材價格的變動受到多種因素的影響。其中，政府部門相關(guān)政策是一個重要的因素。例如，貿(mào)易保障措施的實施會導(dǎo)致部分建材價格上漲，如2002年美國對來自歐盟、中國、日本、韓國等地的鋼材征收高達(dá)30%的關(guān)稅，導(dǎo)致美國鋼材價格上漲了2.33%左右。同樣，質(zhì)量安全監(jiān)督的加強(qiáng)也會對建材價格產(chǎn)生影響，如2001年國土資源部禁止長江中下游河道采砂活動，導(dǎo)致上海黃砂價格飛升了50%左右。此外，企業(yè)自身的行為也會影響建材價格的波動。例如，貨運超載引起的安全問題一直是政府關(guān)注的熱點，如2003年華北五省市聯(lián)合整治公路運輸超載，2004年華東地區(qū)聯(lián)手對長江武漢以下水域及其支流、京杭運河和黃浦江水域的超載船舶進(jìn)行查處，這些行為都會導(dǎo)致建材價格的波動。建材價格產(chǎn)生影響。生產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)市場需求調(diào)整產(chǎn)能，但原材料資源有限，增加某種材料的產(chǎn)量就會減少其他材料的產(chǎn)量。建筑用鋼材價格在2003年下半年一直上漲，鋼廠處于滿負(fù)荷運作狀態(tài)，設(shè)備檢修工作也需要進(jìn)行。氣候和季節(jié)變化會影響內(nèi)河航道的運力，導(dǎo)致建材價格上漲。黃砂是最明顯的案例，其價格在枯水期比平時高出0.56%~5.34%左右。梅雨季節(jié)濕度大，不利于某些材料的倉儲，材料經(jīng)銷商會積極出貨，引起供應(yīng)量的增加。原材料和燃料價格上漲會導(dǎo)致成本上升，進(jìn)而影響建材價格?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)相對落后，電力供應(yīng)不足和交通運輸緊張也會制約建材的正常供應(yīng)。疾病流行、戰(zhàn)爭爆發(fā)、洪水災(zāi)害、經(jīng)濟(jì)風(fēng)暴等不可抗力因素都會引起材料價格波動。國家的宏觀政策調(diào)控也會制約材料價格走勢。其他因素如房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r、氣候因素等也會對建材需求產(chǎn)生影響。經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展和人民收入水平的提高，使越來越多的人有能力購置房產(chǎn)，這推動了中國居民的住房需求。王金明和高鐵梅使用可變參數(shù)模型對我國房地產(chǎn)市場需求和供給進(jìn)行了動態(tài)定量分析。他們發(fā)現(xiàn)，在影響房屋需求的各種因素中，收入彈性最大，介于1.58至1.66之間，這表明在我國現(xiàn)階段，收入是影響房屋需求的決定性因素。其次，加快城市化進(jìn)程是我國進(jìn)入21世紀(jì)后的重要任務(wù)。2000年，我國城市化水平達(dá)到36%，已經(jīng)進(jìn)入城市化加速時期。最近四、五年來，沿海城市的城市化率年均提高近2個百分點，這帶來了相當(dāng)可觀的主動型需求量。1978年至2004年，我國城鎮(zhèn)化水平由17.9%提高到41.8%，城鎮(zhèn)人口從1.7億增加到5.4億，年均增長速度達(dá)4.6%。全國城市總數(shù)也由193個增加到661個。在城市數(shù)量增加的同時，城市規(guī)模也在不斷擴(kuò)大。在經(jīng)營城市理念的指導(dǎo)下，全國城市特別是東部地區(qū)城市加快了城市建設(shè)步伐，拆遷規(guī)模量在短期內(nèi)增長很快，拆遷戶用拆遷費加銀行按揭購買商品房，由此導(dǎo)致的被動型需求急速增長?？梢?，城市建設(shè)速度加快制造了大量的拆遷被動型住房需求。投機(jī)是指為了從資產(chǎn)價格的變動中獲利而買進(jìn)或賣出資產(chǎn)，并不對資產(chǎn)本身的使用或盈利能力感興趣。近年來，與房市的火爆形成鮮明對比的是股市的跌跌不休，直到去年才開始好轉(zhuǎn)。加之隨著中國經(jīng)濟(jì)體系的不斷完善，投資方式日趨多樣化，為尋求財富的增值，投資者普遍將目光放在了房地產(chǎn)投資上。值得注意的是，來自區(qū)域外的富余資金對本區(qū)域房價的上漲起到了推波助瀾的作用。例如所謂的“溫州炒房團(tuán)”。投機(jī)因素作為一種人為因素，使商品房價格脫離了市場規(guī)律的正常作用。這種現(xiàn)象在一些城市是非常突出的，有的達(dá)到商品房交易的40%以上。“居者有其屋”是多數(shù)國人的愿望和夢想。中國人過了許多的苦日子，不愿意消費，更愿意投資。在大多數(shù)中國人的思想觀念里，有一幢房子既是固定資產(chǎn)，同時也為自己提供了安身立命之所，因此，在一定程度上也促進(jìn)了住房需求的增加。除了以上因素，影響房價的因素還有很多。例如，人口結(jié)構(gòu)的改變、城市發(fā)展、城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)變化、人們對房價的預(yù)測與期望等等均會影響住房的需求。房地產(chǎn)金融對房價的影響是間接的，它主要通過四個途徑發(fā)生作用。在市場經(jīng)濟(jì)中，價格是由供需共同決定的。當(dāng)供不應(yīng)求時，價格會上漲，從而導(dǎo)致供給量增加，需求量減少；當(dāng)供過于求時，價格下降，從而導(dǎo)致供給量減少，需求量增加。住房價格同樣適用于供求分析，但也有特殊性。要壓縮房地產(chǎn)市場的價格泡沫，需要從商品房供需兩方面考慮。從供給方面，應(yīng)該強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)，適當(dāng)增加中低價位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)用地供應(yīng)量。加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理，對土地買賣進(jìn)行公開招投標(biāo)，并保證經(jīng)濟(jì)適用房用地的供應(yīng)。完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。從需求方面，可以從消費終端抑制，實施物業(yè)稅可以在不同程度上抑制對多套住房或大面積住房的需求，進(jìn)而增加普通住房的供給。抓住源頭，降低稅費，規(guī)范政府行為。要減少辦事環(huán)節(jié)，公開辦事程序，提高辦事效率，公布稅費標(biāo)準(zhǔn)，允許產(chǎn)權(quán)、規(guī)則、市政、交易等資料、信息公開查詢等，這些措施都可以大大提高開發(fā)商對開發(fā)項目的可控性，