徐州開元四季云龍谷“板磚營銷”簡案課件-002

徐州開元四季云龍谷“板磚營銷”簡案徐州開元四季云龍谷“板磚營銷”簡案徐州開元四季云龍谷“板磚營銷”簡案開元四季云龍谷2012年度

“板磚營銷”簡案目標(biāo)一：2012年上半年，利用回歸價格引爆銷售，加大力度回款（銷售任務(wù)）目標(biāo)二：預(yù)留部分優(yōu)質(zhì)房源，待2013年初樓市回暖、房貸寬松另行定價，集中熱銷（增值任務(wù)）目標(biāo)三：建立開元四季在徐州的準(zhǔn)現(xiàn)房、高質(zhì)耐久、配套完善、綠色宜居等口碑（形象任務(wù)）目標(biāo)四：實現(xiàn)開元四季的高質(zhì)量、高品質(zhì)、高信譽品牌形象，提開元房產(chǎn)的品牌價值（品牌任務(wù)）“板磚”目標(biāo)音樂家冼星海說過：“音樂是人生最大的快樂，音樂是生活中一股清泉，音樂是陶冶性情的熔爐。”在創(chuàng)新教育成為世界教育一大發(fā)展趨勢的今天，我們每一位音樂工作者都應(yīng)在教學(xué)實踐中實施自主學(xué)習(xí)，放手讓學(xué)生在音樂的環(huán)境中學(xué)習(xí)音樂、理解音樂、感悟音樂、表現(xiàn)音樂。真正給學(xué)生一個展示的舞臺，一個鍛煉的機(jī)會，一個成功的體驗。讓學(xué)生在積極自主地接觸音樂、參與音樂、創(chuàng)作音樂中，張開想象創(chuàng)新的翅膀，遨游于充滿創(chuàng)造快樂的音樂殿堂。一、端正教師和學(xué)生對于音樂課的偏見由于升學(xué)考試大背景的壓力，有些學(xué)校對于主科和副科的重視度偏差較大，例如：開課課時少、教學(xué)硬件配備不足、教師資源水平低、各種借課現(xiàn)象等，再加之音樂科不在考試科目的范圍內(nèi)，很容易使得學(xué)生和家長對音樂課產(chǎn)生這樣的誤會“：我們來學(xué)校是來學(xué)習(xí)考試升學(xué)的，像音樂這種娛樂性的東西有沒有都無所謂，況且音樂課也就是唱歌聽音樂之類的，現(xiàn)在人手一個移動播放器，還能聽自己喜歡的歌，開設(shè)音樂課實在是浪費師資、浪費我們的時間?！苯處煼矫?，則又因為校方和學(xué)生及其家長方面的態(tài)度也開始對自己主教的科目喪失信心和熱情，課堂教學(xué)隨意、不講究方法，不少學(xué)生還反應(yīng)音樂課就是自習(xí)課，老師把時間騰出來給他們學(xué)習(xí)等，這些都是不對的。身為教師應(yīng)當(dāng)以身作則，首先端正自己對于音樂課的教學(xué)態(tài)度，積極備課，認(rèn)真組織教學(xué)資源，構(gòu)建一個多姿多彩、高效的課堂，只有這樣才能感染學(xué)生，將其帶回對音樂課有正確認(rèn)識的道路上來。二、運用多種手段培養(yǎng)學(xué)生的興趣興趣是最好的老師。要提高學(xué)生的學(xué)習(xí)效率，教師必須充分調(diào)動學(xué)生的積極性。具體可以從以下幾個方面入手：一是選擇合適的歌曲進(jìn)行課前欣賞。上課前，教師可以根據(jù)課堂將要講授的音樂內(nèi)容，選擇相關(guān)的音樂進(jìn)行范奏和范唱，通過這種方式激發(fā)學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣，從而達(dá)到預(yù)期的教學(xué)效果；二是充分運用多媒體，實現(xiàn)音樂課堂的網(wǎng)絡(luò)化、一體化。在課堂上、利用網(wǎng)絡(luò)播放音樂或與之相關(guān)的音樂視頻，使學(xué)生在生動、形象的課堂教學(xué)中獲得視覺和聽覺上的雙重體驗，從而提高學(xué)習(xí)效率；三是充分發(fā)揮學(xué)生的主觀能動性，課堂上改變教師灌輸、學(xué)生被動接受的教學(xué)方式，注意留給學(xué)生想象的空間，逐漸培養(yǎng)學(xué)生的音樂思維方法；四是教師采用分組合作、定期交流等學(xué)習(xí)方法，引導(dǎo)學(xué)生進(jìn)行創(chuàng)新與合作，在學(xué)生之間形成一種良性競爭。三、創(chuàng)設(shè)創(chuàng)新氛圍，讓學(xué)生大膽表演，培養(yǎng)學(xué)生的創(chuàng)新能力音樂之美在于各人有各人的感受，同樣的樂曲在聽感上因人而異，具體表現(xiàn)的內(nèi)容各有不同。所以，學(xué)生在學(xué)習(xí)音樂時要對音樂有所感，有所悟，有所動，這樣才能投入到美妙奇異的音樂大世界中。教師可以大膽放手讓學(xué)生去動，去實踐，去玩，在玩中感受音樂，同時培養(yǎng)肢體協(xié)調(diào)能力，發(fā)散學(xué)生思維，培養(yǎng)創(chuàng)新的個性。在教學(xué)實踐中，我經(jīng)常讓學(xué)生這樣感受音樂：教師選擇適當(dāng)?shù)囊魳罚?dāng)音樂想起時，學(xué)生可以在教室內(nèi)任意創(chuàng)造動作，并隨意走動。如果音樂停止，就讓請學(xué)生保持音樂靜止時的動作，也可以用某個指定動作靜止，做快動作，慢動作等，直到音樂再次響起時再繼續(xù)創(chuàng)造動作。學(xué)生在愉快環(huán)境下充分發(fā)揮想象，積極創(chuàng)造，并隨時間的推移，學(xué)生的肢體協(xié)調(diào)性和創(chuàng)作思維，創(chuàng)新精神和勇氣都將有很大進(jìn)步。四、用音樂的特點，對學(xué)生進(jìn)行“求異”思維培養(yǎng)“求異”是尋求不同的方法，“求”主要來源于思維的活躍，是思維的主動性和探索精神。所以，在上音樂課時，就要用求異的方法進(jìn)行授課。比如，教授歌曲《給未來留下一片綠色》，可通過教師準(zhǔn)備的畫面啟發(fā)學(xué)生的思維，讓學(xué)生暢談自己對“保護(hù)環(huán)境、關(guān)愛地球”的看法，抒發(fā)人與自然和諧的情懷以及我們在美麗的環(huán)境中茁壯成長的幸福生活感受，并通過同學(xué)們對樂曲的討論，感受這首歌曲的情緒是什么？然后再反復(fù)播放歌曲演唱錄音，進(jìn)一步探索怎樣唱好這首歌，怎樣有效地表現(xiàn)這首歌曲的內(nèi)涵，再由同學(xué)們用各自不同的理解去變化演唱形式，或用其他表演形式表現(xiàn)歌曲。通過這樣求異的思維去啟發(fā)、培養(yǎng)學(xué)生的創(chuàng)造性思維。五、分組進(jìn)行研究型學(xué)習(xí)鍛煉自主學(xué)習(xí)能力目前教育界所倡導(dǎo)的研究型學(xué)習(xí)，指的是由教師進(jìn)行引導(dǎo)，提出一個與課堂內(nèi)容相關(guān)的具有一定深度的問題，然后學(xué)生以小組的形式自行收集資料，通過研究、討論得出自己的研究結(jié)果，最后各個小組在課堂上匯報自己的研究成果，由老師來進(jìn)行總結(jié)、評價。研究型學(xué)習(xí)的模式同樣適用于初中音樂教學(xué)。葉圣陶先生曾經(jīng)說過：教就是為了不需要教，要提倡引導(dǎo)與啟發(fā)，使學(xué)生加強自力鍛煉，達(dá)到疑難能自決，是非能自辨，斗爭能自奮，攻關(guān)能自勉的主動境界。這就要求教師合理利用研究型學(xué)習(xí)的方法，培養(yǎng)學(xué)生獨立思考、解決問題的能力。例如在學(xué)習(xí)《青春舞曲》這首歌的時候，教師可以布置各小組通過《青春舞曲》?@首歌來分析中國民歌的特點。學(xué)生可通過書本、雜志、網(wǎng)絡(luò)等多方面的途徑來收集相關(guān)的資料，并通過小組討論來總結(jié)出中國民歌的特點所在。研究型學(xué)習(xí)將學(xué)生視為課堂的主體，將問題拋向?qū)W生，一改傳統(tǒng)“填鴨式”的教學(xué)模式，讓學(xué)生們通過自己的努力來掌握知識，這樣既可以提高學(xué)生對于音樂的興趣，也可以加深學(xué)生對于所學(xué)知識的印象和理解深度。我們通過音樂教學(xué)方法的創(chuàng)新，培養(yǎng)學(xué)生對音樂的創(chuàng)新能力、思維能力、自主能力。在音樂教學(xué)中只運用幾種教學(xué)方法是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，要想做好音樂教學(xué)工作還需要我們在整個教學(xué)手段上、教學(xué)環(huán)節(jié)的設(shè)計和課堂布局上進(jìn)行精雕細(xì)刻，它需要我們工作在第一線老師不斷充實自己，努力提高自己的音樂素質(zhì)。隨著我國企業(yè)升級及改革的加快，我國企業(yè)在組織形式，用人制度，企業(yè)競爭，薪金制度等方面都發(fā)生著變化，我國大中型企業(yè)不斷走向規(guī)范化發(fā)展的道路，但同時，我們還必須看到一些企業(yè)受經(jīng)濟(jì)效益不樂觀，員工收入不穩(wěn)定，員工素質(zhì)不高等主客觀因素的影響，部門員工工作積極性不高，職務(wù)犯罪情況屢見不鮮，諸如此類的員工思想政治問題亟待進(jìn)行引導(dǎo)提高。一.思想政治教育工作對企業(yè)員工隊伍建設(shè)的作用（一）思想政治教育工作對企業(yè)員工的引導(dǎo)作用企業(yè)開展思想政治教育工作，可以引導(dǎo)企業(yè)員工樹立正確的人生觀、價值觀；引導(dǎo)企業(yè)員工正確處理同事朋友之間的關(guān)系；引導(dǎo)企業(yè)員工以正確的心態(tài)處理工作中遇到的問題；引導(dǎo)企業(yè)員工做好人生職業(yè)規(guī)劃，幫助員工在日常工作過程中保持足夠的積極性和責(zé)任感。（二）思想政治教育工作對企業(yè)員工的育人作用廣義的思想政治教育工作不僅僅體現(xiàn)在處理企業(yè)內(nèi)部矛盾方面，而且體現(xiàn)在教育引導(dǎo)企業(yè)員工樹立正確的價值取向，樹立正確的道德觀念，以正確的方式處理人際關(guān)系，加強企業(yè)員工道德修養(yǎng)，提高個人綜合素質(zhì)等方面。（三）思想政治教育工作對企業(yè)員工的疏導(dǎo)作用疏導(dǎo)作用是思想政治教育工作的一個重要方面，企業(yè)職能部門通過思想教育的疏導(dǎo)作用，可以有效化解企業(yè)內(nèi)部員工之間的矛盾，化解員工在工作的的不滿情緒。通過思想疏導(dǎo)，可以充分調(diào)動企業(yè)員工的工作積極性，減緩企業(yè)員工的工作和心理壓力，從未保證企業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展。二.企業(yè)職工思想消極因素任分析（一）心理健康問題員工心理健康問題主要表現(xiàn)在：孤獨自閉，缺乏信任感，戒備心強；性情暴躁，心胸狹窄，經(jīng)常為一些小事與其他同事斤斤計較甚至發(fā)生沖突；自暴自棄，主要集中在一些下層工作人員；心情壓抑，由于受競爭壓力或者個人家庭原因，心理包袱重。（二）極端個人主義問題目前，由于受到各種主客觀因素的影響，在企業(yè)內(nèi)部社會價值取向上存在極端個人注意傾向。其特征是以自我為中心，把個人的利益凌駕于企業(yè)利益至上，更有甚者，一些員工為了個人私利走上職務(wù)犯罪的道路。（三）其他消極因素首先，依賴心理嚴(yán)重，尤其是一些國企員工，把進(jìn)國企工作當(dāng)做“鐵飯碗”，工作積極性不高；其次，矛盾心理涌現(xiàn)，一些員工即享受當(dāng)前的優(yōu)越穩(wěn)定工作環(huán)境，有想選擇收入高、福利好的股份制企業(yè)，觀望心理嚴(yán)重；再次，價值觀念務(wù)實化。部門員工拜金主義思想嚴(yán)重，敬業(yè)精神弱化。三.加強企業(yè)員工思想政治教育工作的探討員工思想政治工作必須與時俱進(jìn)，結(jié)合企業(yè)的特點開展員工思想政治教育工作。（一）企業(yè)員工思想政治教育工作原則首先，做好企業(yè)員工思想政治教育工作必須以人為本在企業(yè)思想政治教育工作中，要充分了解員工的思想狀況，尊重員工主體思想，深入了解員工工作生活的困難和困惑，幫助員工釋放工作和生活壓力，只有這樣，才能拉近和員工的距離，做好思想政治教育工作。其次，要充分體現(xiàn)民主原則在實際思想政治教育工作中，充分尊重員工，改變過去那種做思想工作采取高壓、斗爭的形式。民主的原則包括強化思想政治工作者的民主意識和加強思想政治工作對象的民主權(quán)力兩個方面，其中思想政治工作者的民主觀念、民主意識起著主導(dǎo)作用。最后，教育方式多樣化原則在日常思想政治教育工作中，既要堅持精神鼓勵與物質(zhì)獎勵相結(jié)合，又要堅持表揚鼓勵與教育批評相結(jié)合。（二）建立思想政治教育工作制度體系，創(chuàng)新思想政治教育工作方式方法首先，企業(yè)要建立思想教育政治工作責(zé)任制，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)既要抓緊生產(chǎn)活動，又要強化企業(yè)員工思想政治工作，深入員工內(nèi)部了解員工的思想狀況。企業(yè)職能部門要制定思想政治教育工作標(biāo)準(zhǔn)并責(zé)任到人。其次，要創(chuàng)新企業(yè)思想政治教育工的方式和方法，企業(yè)思想政治教育職能部門可以建立系統(tǒng)的職工思想狀況信息表，及時了解員工思想狀況，同時，可以借助多種方式加強溝通，如深入員工內(nèi)部傾聽，利用計算機(jī)信息技術(shù)即時了解員工心聲等，建立暢通的員工心聲傾訴渠道。（三）發(fā)揮企業(yè)工會作用，做好職工思想政治工作首先，發(fā)揮工會的群眾基礎(chǔ)作用，增強思想政治工作的滲透力。工會的特點決定了其具有廣泛的群眾基礎(chǔ)和民主性，發(fā)揮工會的組織作用，有利于增強思想政治教育工作的滲透力。其次，發(fā)揮工會的職能，增強思想政治工作說服力。工會的維護(hù)職能賦予了工會維護(hù)員工利益的權(quán)力，工會的這種職能有利于開展職工權(quán)益維護(hù)，化解內(nèi)部矛盾等思想政治工作。（四）加強教育與監(jiān)督檢查，抵御職務(wù)犯罪在企業(yè)員工思想教育中，引導(dǎo)員工認(rèn)識防范職務(wù)犯罪是重要的一個方面，做做好這方面的工作可以從兩方面著手，即加強教育宣傳與加強監(jiān)督檢查相結(jié)合。首先，強化學(xué)習(xí)教育，引導(dǎo)員工從思想意識上抵御職務(wù)犯罪的誘惑；其次，先傳法律規(guī)范，強化公開警示機(jī)制，加強群眾監(jiān)督；最后，加強監(jiān)督檢查，遏制職務(wù)犯罪行為的發(fā)生。

開元四季云龍谷2012年度

“板磚營銷”簡案

“板磚”由來看完北京看南京，房價全國一片“合理回歸”聲！沒有最合理，只有更合理！房產(chǎn)保值、增值“板磚”由來溫總理在喊話：

開發(fā)商要有道德血液！大勢所趨：

順者昌，逆者亡！生存法則：先活著，再活好！磚家論調(diào)：

“樓市如股市，入手請謹(jǐn)慎”“板磚”由來“板磚”論調(diào)：

“樓價如股價，發(fā)現(xiàn)更合理入手價格！”“板磚”由來“板磚”價格：

“房不同，價不同，時段變化，售價變更！”徹底摒棄：

“保值、增值”作繭自縛的論調(diào)！到什么年頭，唱什么歌！“板磚”由來“板磚”房源：

高層、小高層、多層；

毛坯房、特價房、精裝房。推售時段：4-5月，9-10月旺季、2-3月，7-8月淡季“板磚”由來“板磚”思想：

買房如買股，風(fēng)險與機(jī)遇同在。沒有絕度抄底，只有相對合理！“板磚”策略：

制造階段潛力股、績優(yōu)股，拋棄絕對漲價、升值理論；市場決定房價，開元提供好房！

改變被動降價的態(tài)勢，制造新售房理論！以股市風(fēng)險理論，擺脫被動困境！“板磚”策略“板磚”怎么拍“板磚”怎么來的“板磚”后遺癥"板磚"是什么“板磚”拍法

2010年“國十一條”、“國十條”、“國五條”、2011年“新國八條”以及72個一二線城市的限購令先后出臺、步步緊逼，一系列政策的出臺，表明了國家抑制房價快速上漲的決心，必然使樓市價格回歸理性；2012年限購、限貸等政策繼續(xù)加緊，這無疑促使市場提前進(jìn)入寒冬。對于本案來講，準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售，高質(zhì)量的產(chǎn)品，如果價格回歸到購房者能接受價格，再加多渠道銷售模式，必將在低迷的市場中創(chuàng)造一個理想的結(jié)果。順應(yīng)——地產(chǎn)大勢、政策趨向開元四季，響應(yīng)政府號召，

“做徐州最具道德血液樓盤！”成為：價格合理回歸樓盤典范！“板磚”拍法“價格合理回歸樓盤典范！”含義：（1）絕對響應(yīng)政府號召，配合房價“合理回歸”要求。（2）絕對迎合最大多數(shù)人民意愿，“沒有最合理，只有更合理”，根據(jù)回歸狀況隨時調(diào)整銷售價格。（3）2012年房地產(chǎn)市場將迎來一個理性的調(diào)整期，開元四季以更先行一步的姿態(tài)，率先實現(xiàn)徐州房價大幅度“合理回歸”！“板磚”拍法高調(diào)亮相·強勢出擊·瞬間引爆階段主題調(diào)整樹立龍吟灣中高端形象及銷售信息釋放現(xiàn)場進(jìn)駐持續(xù)活動制造人氣促進(jìn)現(xiàn)場氛圍渠道通路主動出擊，挖掘客源媒體全面啟動采取非常媒體組合，瞬間引爆市場“板磚”拍法整體營銷策略“板磚”拍法A、刀鋒--賣點切入短期內(nèi)推出低于市場合理回歸價，與時間賽跑B、迫勢—市場空間制造樓盤熱銷氛圍，吸引顧客及早下定C、塑造—完整形象逐步塑造完整樓盤形象D、刺激—事件營銷利用線下活動互動迅速傳播信息拉近客戶距離E、品牌—逐步拔高城熟→價值→產(chǎn)品，逐步拔高，作為推廣暗線F、熱度—媒體維系階段媒體跟進(jìn)，利用政府導(dǎo)向，維系樓盤熱度G、對策—邊角差戶難銷單元戶型及早預(yù)測，做出具體對策1、抓市場“板磚”拍法a、圈定—重點推盤b、套定—讓利政策c、傳播—重視口碑d、強銷—重點片區(qū)e、恰談—逼定技巧f、銷控--深度分銷g、體驗—制造親切瞄準(zhǔn)重點城市區(qū)域，占領(lǐng)目標(biāo)群體集中的渠道限階段購房享受最合理回歸價格銷售談判、銷售中的誠信管理、售后的客戶服務(wù)、銷售案場的形象管理等各個方面拉動小數(shù)量團(tuán)購，刺激購買；實行客帶客，加速樓盤傳播，增加購買群體；走平民路線，拉動圈層團(tuán)購；實行重點推廣，針對特定客群，等等銷售人員的精神面貌、客戶談判的語言技巧、客戶跟蹤的適當(dāng)態(tài)度，等等。提高成交率根據(jù)樓層、位置、面積、戶型、景觀等各個特征的不同，制定特定的相應(yīng)策略城熟便利生活體驗、看房車、樣板房、客戶贈品2、抓客戶合理回歸樓盤典范！暖春季體驗季暢享季感恩季2012年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月策略品牌感恩回饋+促銷去化產(chǎn)品升級價值塑造

+實景體驗?zāi)杲K回饋稀缺多層+低總價全景高層開元發(fā)現(xiàn)之旅——龍印雪紅開元發(fā)現(xiàn)之旅——龍吟云谷開元發(fā)現(xiàn)之旅——最后的多層開元發(fā)現(xiàn)之旅——醇美溢彩“板磚”拍法執(zhí)行階段暖春季體驗季暢享季感恩季2012年龍吟灣公開銷售1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月龍吟灣高層體驗區(qū)公開“板磚”拍法龍吟灣組團(tuán)合理回歸樓盤典范！

以龍吟灣組團(tuán)推售為契機(jī)，根據(jù)市場競爭對手的最低報價，制定項目報價，以區(qū)域最低報價價格，吸引客群。龍吟灣拍法推廣思想

云龍谷龍吟灣組團(tuán)，作為首個純高層產(chǎn)品組團(tuán)，與周邊競爭項目相較，產(chǎn)品優(yōu)勢不明顯，只有價格才是競爭的唯一最具殺傷力的突破口?！鞍宕u”策略，最簡單、最有效；通過“合理回歸樓盤典范！”的打造，結(jié)合極具殺傷力的銷售報價，打破市場僵局。2012年開元發(fā)現(xiàn)之旅從龍吟灣開始發(fā)現(xiàn)

“價格合理回歸樓盤典范”

開元四季7年建城大業(yè)，宏圖綻現(xiàn)；2012年云龍谷龍吟灣順應(yīng)國家大局要求，（1）絕對響應(yīng)政府號召，配合房價“合理回歸”要求。（2）絕對迎合最大多數(shù)人民意愿，“沒有最合理，只有更合理”，根據(jù)回歸狀況隨時調(diào)整銷售價格。（3）開元四季以更先行一步的姿態(tài)，率先實現(xiàn)徐州房價大幅度“合理回歸”！主標(biāo)：2012年將抄底進(jìn)行到底！副標(biāo)：三期龍吟灣水景高層86-150㎡高層，38萬起！分秒遞減中！隨文：幸福年、萬家情，新起點、心行動，38萬搶住90㎡小三房，2012入住龍吟灣，有家有業(yè)有未來！體驗季暢享季2012年龍吟灣公開銷售4月5月6月7月8月9月10月龍吟灣高層體驗區(qū)公開龍吟灣組團(tuán)營銷執(zhí)行節(jié)點1合理回歸樓盤典范！4月，啟動“合理回歸”媒體渲染、造勢活動；搶占市場輿論關(guān)注制高點，制造市場焦點中心；預(yù)熱市場！回歸渲染期體驗季暢享季2012年龍吟灣公開銷售4月5月6月7月8月9月10月龍吟灣高層體驗區(qū)公開龍吟灣組團(tuán)營銷執(zhí)行節(jié)點2合理回歸樓盤典范！5月份，啟動“回歸第一季”進(jìn)行批龍吟灣房源推售；根據(jù)市場反應(yīng)，有針對性的調(diào)整營銷方向。回歸第一季龍吟灣拍法主題2012年發(fā)現(xiàn)開元四季，

從龍吟灣開始！發(fā)現(xiàn)“價格合理回歸樓盤典范！”龍吟灣推售房源梳理龍吟灣推售房源梳理房源分析：三期一標(biāo)龍吟灣高層7月2日開盤，推出F3、F4、F8共230套，截止到12月31日已經(jīng)去化44套，剩余186套，其中86㎡剩余48套，97㎡剩余29套，110-121㎡剩余57套，147-167㎡52套。樓層分布：F3/F4/F8剩余房源主要分布在1-17層的中間戶及西戶,其中F8的1單元中間戶，86㎡共去化8套，東戶152㎡戶型共去化7戶，2單元總共去化10套。價格分析：F3剩余房源最低價格6800元/㎡，最高價格7510元/㎡，均價7208元/㎡；F4剩余房源最低價格6680元/㎡，最高價格7510元/㎡，均價7099元/㎡；F8剩余房源最低價格6525元/㎡，最高價格7145元/㎡，均價6849.3元/㎡；F3/F4/F8剩余房源銷售均價6992元/㎡.參照案場正常折扣，貸款9.4折優(yōu)惠后F3銷售均價為6775.44元/㎡F4銷售均價為6672.6元/㎡F8銷售均價為6438.4元/㎡。一次性付款9.1折優(yōu)惠后F3銷售均價為：6559.2元/㎡F4銷售均價為：6459.6元/㎡F8銷售均價為：6232.9元/㎡，按照正常貸款折扣F3總價范圍為62-104萬，F(xiàn)4總價范圍為61-103萬，F(xiàn)8總價范圍為52.5-104萬元。

龍吟灣推售房源梳理給出一個市場最低價制定一個銷售最高價實現(xiàn)一個銷售平均價龍吟灣價格策略以低于市場回歸價格入市。1、宏觀環(huán)境的不確定性。全國樓市降價的波動，影響消費心理。2、徐州樓市現(xiàn)狀。11年樓盤放量激增，交易量急劇釋放。12年開發(fā)量依然巨大。3、項目本身體量較大，推盤順序應(yīng)考慮整體項目。合理回歸價格小步快跑高走邊銷邊拉升價格的手法。始終給消費者施加心理壓力，造成樓盤緊俏、脫銷的心理暗示，逼迫消費者縮短思考觀望周期，促進(jìn)和刺激銷售。

進(jìn)、退自如?。。?）如果市場整體出現(xiàn)轉(zhuǎn)弱跡象，由于項目本身定價偏低，則可以維持相對強勢，不必被動調(diào)低價格，避免消費者受買漲不買落心理的驅(qū)使而對項目失去購買欲；（2）如果市場狀況能夠維持現(xiàn)狀或出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，則可以迅速拉升定價，利用消費者買漲不買落的心理，迅速達(dá)成銷售目的。龍吟灣價格策略龍吟灣回歸價回歸價：精裝房6500元/平方米（起）觀景房6300元/平方米（起）毛坯房5000元/平方米（起）特價房4800元/平方米（起）合理不合理，全看你自己；多種價格，多重選擇！建議：分批次推出房源既定合理回歸價首批房源推出龍吟灣F8#52套房源。龍吟灣回歸價輿論:我們還是要制造輿論氛圍；先制造人潮，再實現(xiàn)銷售！龍吟灣推廣渠道體驗季龍吟灣“板磚”推廣渠道暖春季體驗季暢享季感恩季2012年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月策略合理回歸價值典范推廣渠道

稀缺多層+低