最高法關(guān)于商品房買賣合同解釋

最高法關(guān)于商品房買賣合同解釋隨著我國房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，商品房交易的數(shù)量和復雜程度越來越高，涉及到的法律問題也越來越多，其中最為核心的問題就是商品房買賣合同的法律效力和爭議解決。為了更好地規(guī)范商品房買賣合同的法律適用，最高人民法院于2002年發(fā)布了《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，隨后，又在2003年發(fā)布了《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件應(yīng)用法律若干問題的補充規(guī)定》，并在這兩個文件中對商品房買賣合同作出了一系列解釋。商品房買賣合同的主要特點商品房買賣合同是指買賣雙方就商品房買賣事宜所達成的法律協(xié)議，是商品房交易的重要法律依據(jù)。商品房買賣合同的主要特點包括以下幾點：約定關(guān)系：商品房買賣合同是一種約定關(guān)系，雙方在簽訂合同時應(yīng)當明確規(guī)定合同的主要內(nèi)容、履行期限、違約責任等事項。多樣化：商品房買賣合同具有多樣化的性質(zhì)，包括價格、付款方式、物業(yè)服務(wù)等，買賣雙方應(yīng)當明確約定。具有強制力：一旦簽訂商品房買賣合同，雙方就有了約束力，必須按照合同條款履行。最高法對商品房買賣合同的解釋最高法在2002年和2003年發(fā)布的文件中，對商品房買賣合同的法律適用作出了以下幾點解釋：1.合同違約金的計算合同違約金是指在合同約定的履約期限內(nèi)，買賣雙方一方違反合同規(guī)定，給對方造成損失時，根據(jù)合同約定向?qū)Ψ街Ц兜馁r償金額。最高法認為，合同違約金應(yīng)當以合同價格的10%以下為宜，不應(yīng)超過合同價款的20%。同時，如果買受人在違約時，已經(jīng)支付了一定的定金，則在計算違約金時應(yīng)當先扣除定金的金額，剩余部分再按照以上規(guī)定計算。2.未取得預售許可證的房屋買賣合同未取得預售許可證的房屋買賣合同是指賣方未取得預售許可證就與買方簽訂的商品房買賣合同。最高法認為，如果賣方未經(jīng)許可擅自與買方簽訂合同，則應(yīng)該被認定為違反有關(guān)房屋銷售管理規(guī)定，從而不存在該商品房買賣合同，雙方應(yīng)當退還已經(jīng)支付的全部購房款項。3.商品房質(zhì)量問題商品房質(zhì)量問題是指在交付房屋后，因質(zhì)量問題給買受人帶來的經(jīng)濟損失。最高法認為，針對商品房質(zhì)量問題，買方應(yīng)當在收房時進行驗收，并在7日內(nèi)向賣方提出書面異議，賣方應(yīng)當在30日內(nèi)進行改正。若是買方未在規(guī)定時間內(nèi)提出異議，就不能再向賣方主張對商品房質(zhì)量的質(zhì)疑，同時也不能向賣方要求進行修改或者賠償。而如果在收房后存在嚴重質(zhì)量問題，買方應(yīng)當及時向?qū)Ψ剿髻r，并在法定訴訟時效期內(nèi)向人民法院提出訴訟。結(jié)語以上是最高法對商品房買賣合同的一些解釋，可以看出，商品房買賣合同是房地