淺述大廈和小區(qū)成本核算與成本控制的細節(jié)管理

淺述大廈和小區(qū)成本核算與成本控制的細節(jié)管理淺述大廈和小區(qū)成本核算與成本控制的細節(jié)管理淺述大廈和小區(qū)成本核算與成本控制的細節(jié)管理提要：增強業(yè)主對物業(yè)公司的可信任程度提高業(yè)主對物業(yè)公司的信任程度，讓業(yè)主感覺到所交的錢是花得值得的源自建筑資料淺述大廈和小區(qū)成本核算與成本控制的細節(jié)管理一、大廈和小區(qū)成本控制的目的和意義（一）、能提升物業(yè)管理企業(yè)的競爭力成本控制為什么能提升物業(yè)管理企業(yè)的競爭力？現(xiàn)在物業(yè)管理的競爭點也就是物業(yè)管理的發(fā)展。尤其是深圳二十年的發(fā)展變化，于五、六年前，我們看一個物業(yè)公司，只知道看保安站得整不整齊，看保安是否雄赳赳，氣昂昂的，看看綠化是否很綠，地是否掃得很干凈，那個時候普遍認為看一個物業(yè)公司管理的好與否都這個標準。隨后過了幾年之后，也就是前二、三年，在任何一個小區(qū)都會發(fā)現(xiàn)，每個保安都很整齊，紀律都很標準，地都很干凈，很多物業(yè)管理企業(yè)都是比較好的。而近幾年，企業(yè)為了塑造自己的核心競爭力又把物業(yè)公司轉向服務了。另外從物業(yè)管理發(fā)展的模式變化來說：最早提出的是共管式的管理模式，往后發(fā)展又提出酒店式的、無人化的、個性化的，可以看出這是一種“服務”的提升。從以上這些歸納起來可發(fā)現(xiàn)，這是一個服務轉變的過程，也是我們物業(yè)管理轉變的一個關鍵過程，這足以說明1/16淺述大廈和小區(qū)成本核算與成本控制的細節(jié)管理物業(yè)公司競爭重點已經(jīng)變了。那么，物業(yè)管理企業(yè)之間存在競爭，現(xiàn)在敏感性的焦點問題是“價錢”，就是物業(yè)公司要業(yè)主少交一點錢，業(yè)主可能會更加容易接受物業(yè)公司。但這必須保證相同的服務質(zhì)量，也就是說這種競爭力是物業(yè)管理企業(yè)花業(yè)主最少的錢，做最多的和最好的事情。（二）、增強業(yè)主對物業(yè)公司的可信任程度提高業(yè)主對物業(yè)公司的信任程度，讓業(yè)主感覺到所交的錢是花得值得的、花得對的、花得都能看見的、花得都滿意的。但注意要花得讓業(yè)主喜歡。如果物業(yè)公司的成本控制能與業(yè)主溝通，并建立在業(yè)主滿意的基礎上進行成本控制，業(yè)主一定會對物業(yè)管理公司的信任程度增強，交費也交得心里比較安寧一點。否則，業(yè)主會說經(jīng)常收我們的錢，收了錢物業(yè)公司到底做了些什么？（三）、是物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部規(guī)范管理的需要現(xiàn)在政府有明文規(guī)定說物業(yè)管理企業(yè)的利潤應該是支出成本的10%。物業(yè)管理行業(yè)的利潤為什么要控制在10%呢？而且原來是收入的10%后來變成了支出的10%，為什么會有這種變動呢？依我個人的理解：①為什么不能以收入成本的 10%作為利潤？因為物業(yè)管理企業(yè)所花的錢畢竟是花在小區(qū)里面的，花在業(yè)主身上，即使多請幾個人，這幾個人是為小區(qū)服務的。2/16淺述大廈和小區(qū)成本核算與成本控制的細節(jié)管理如果按收入成本計利潤，那么光收入不干活，物業(yè)公司仍然可以保證利潤。所以把它改成以支出成本計算。②為什么要把成本控制在 10%呢？人們知道物業(yè)管理涉及到的面是最廣的，一個小區(qū)的居民涉及到社會上的方方面面，甚至涉及到每一個人自身利益，而且面很廣。我們中國城市所有的人基本上都在物業(yè)管理的服務范圍之內(nèi)。如果物業(yè)公司在物業(yè)管理服務這個工作上片面追求利潤的時候，必然會遭到業(yè)主的反對。如果反響太大的話，必然會引起社會的不穩(wěn)定。我想這是控制成本在10%的一個主要原因吧。那么物業(yè)公司要想去爭取更多的利潤，只有去擴大規(guī)?；蛘唛_展多種經(jīng)營，這是物業(yè)管理發(fā)展方向。在香港物業(yè)管理企業(yè)水平最高的一類是發(fā)展商下面的物業(yè)公司。物業(yè)公司對外不接一個樓盤，專門為自己的發(fā)展商服務，錢也由發(fā)展商來補貼。二類是向內(nèi)地擴展的，只要有一點物業(yè)就管，反正每個管理處只派一兩個精英管理人員，其他全部利用社會資源，這是香港的管理方式。也就是說，物業(yè)管理的利潤是來自于發(fā)展商的、來自于規(guī)模化的。這是內(nèi)部管理的需要，行業(yè)的規(guī)范，法制的健全，必然會導致這種結果。這也是一種趨勢。（四）、是物業(yè)實現(xiàn)保值增值的有效手段和途徑眾所周知，物業(yè)管理的目的就是使這個樓盤，這棟房屋3/16淺述大廈和小區(qū)成本核算與成本控制的細節(jié)管理能夠保值增值， 70年或者更長的時間能夠使之正常的運作。那么如果物業(yè)公司進行成本控制，用低成本同樣能使小區(qū)（大廈）正常運作，也就是實現(xiàn)了保值增值的目的。所以成本控制是保值增值的一個有效手段。也就是從以上諸多方面來理解為什么要進行成本控制，而不是成本控制物業(yè)公司的利潤就會下降。所以，首先要解脫思想上的矛盾。二、物業(yè)管理的成本費用成本是指物業(yè)管理企業(yè)對一個特定物業(yè)進行管理服務所支出的總和，這就是總的成本。成本費用也就是在從事物業(yè)管理服務當中對房屋的使用人或者業(yè)主進行維修管理和服務所發(fā)生的成本的各項支出，也就是成本費用。任何一個事物都有一個起步、成長、成熟，然后到衰退，甚至滅亡的這樣一個過程。那么物業(yè)也是一樣的也有一個這樣的過程。一個物業(yè)首先剛剛起步，隨后管理上漸漸走向規(guī)范，然后這房子必然會老化，一些設施設備的使用壽命必然會到，所以物業(yè)管理必然有這個周期過程。物業(yè)有了周期性以后，在物業(yè)的成本支出上也是隨著這個周期變化而變化的?？傮w上可分成三個階段：（一）起步階段一個新的小區(qū)，物業(yè)管理處剛剛投入，設備要添購、服裝費、員工培訓費等在前期費用的支出額肯定比較大。尤其4/16淺述大廈和小區(qū)成本核算與成本控制的細節(jié)管理是大型的多層住宅區(qū)。（二）生長成熟階段生長成熟階段物業(yè)公司所有的管理都走向了規(guī)范，人員的培訓基本上到位了。對物業(yè)的基本情況以及設施設備也已經(jīng)熟悉，工作效率也提高了，所以費用相對來說會降低、穩(wěn)定。（三）衰退期階段經(jīng)過很長一段時間以后，物業(yè)開始老化，有些設備的使用壽命可能已經(jīng)到了，那么物業(yè)公司的支出自然而然又要升高。所以淺述大廈和小區(qū)成本核算與成本控制的細節(jié)管理提要：增強業(yè)主對物業(yè)公司的可信任程度提高業(yè)主對物業(yè)公司的信任程度，讓業(yè)主感覺到所交的錢是花得值得的源自建筑資料財務管理在物業(yè)管理的成本支出方面也是隨著物業(yè)管理周期來進行變化的。三、物業(yè)管理小區(qū)的成本預算籌備期也是物業(yè)管理的前期介入期，前期介入的成本預算應注意七點：（一）盡量的購買工具設備。為什么要盡量購買？一是工具設備，二是辦公的固定資5/16淺述大廈和小區(qū)成本核算與成本控制的細節(jié)管理產(chǎn)。我們不是要全買，而是要與其它管理處聯(lián)合起來買，并且購買工具設備的時候要考慮到資源共享。比方綠化自己管的話，如果小區(qū)面積大，就買個剪草機，如果那個小區(qū)小一點就不買，那么就由這個小區(qū)負擔那個小區(qū)的剪草工作；假如旁邊有一個小區(qū)（大廈）是你們一個公司管的話，它有復印機，那你這個小區(qū)的復印機也可以不買。但在購買工具設備方面要注意，切割機、電焊機在大型的管理處都應該有。這樣干起活來就方便、準時。要是業(yè)主的層次都比較高的話，對管理的要求可能也就高一些，物業(yè)公司什么事都要及時趕到。把活擠在一塊干，也來不及向別人借設備。（二）不可預見的費用比較多。我們平常做成本支出的時候乘20%就差不多，但是在前期的時候這種不可預見的成本還要加大，可能要翻到幾倍。因為在前期介入的時候，一般工程還沒有完成驗收，起碼沒有全部驗收。按照要求至少在入伙的前三個月，這時施工單位還在現(xiàn)場，發(fā)展商也還在現(xiàn)場，這個時候就會發(fā)生不可預見的費用。如果物業(yè)公司是發(fā)展商子公司的話，那么，不可預見的費用就會更高。因為發(fā)展商是“老子”，可能偶爾做一些事叫物業(yè)公司去弄一下，即使不要物業(yè)公司出錢，也要物業(yè)公司出人，出了人不就是出錢嗎？所以，這種不可預料的費用特別高，計算這種不可預見的費用時就要加大。（三）水電費的問題。6/16淺述大廈和小區(qū)成本核算與成本控制的細節(jié)管理在籌辦期的前期介入階段，水電費最好的處理方式就是不接，由發(fā)展商來控制。那個時候，物業(yè)公司也有理由，假如物業(yè)公司接的話，物業(yè)公司本身的電費支出根本沒有發(fā)展商很小的一部份。當時可能還在施工階段， 業(yè)主還沒有入伙，所有的用電基本上都為發(fā)展商所做的。比方說：“發(fā)展商這里有五套房子沒賣掉，發(fā)展商今晚要把全部的彩燈都打開。那物業(yè)公司開不開？開了以后物業(yè)公司怎么跟發(fā)展商怎樣算錢？打個報告上去，上面都是領導，報告一轉第二天找不著了，很多這樣的情況。所以接管水電費的問題，應在業(yè)主入伙以后或者在發(fā)展商撤場以后再把水電接過來，物業(yè)公司采取這樣的態(tài)度較穩(wěn)妥。在水電接手之前收到的水電費的錢，也應交給發(fā)展商，由發(fā)展商來處理這個問題。這一點是比較重要的，特別在賣房的時候，公用水電費太大了。（四）分清與發(fā)展商、施工隊的一些責任界線。這個責任也是指花錢方面，一定要分清楚！有很多物業(yè)公司花的錢都是替別人花的，自己好好想一想，物業(yè)公司為了提高自己的品牌，為了提高競爭力，反正很多事情希望把它做好，一做好就（五）人員的培訓費及資料費?；I辦期主要的項目：也就是籌辦期人員的工資和培訓費用。尤其在前期介入時期培訓費用比較大。因為所有的人員也有可能在范圍內(nèi)正常調(diào)配，從其他管理處抽一些精英人員7/16淺述大廈和小區(qū)成本核算與成本控制的細節(jié)管理到一個新的地方去，而大部分人員還要到外面選聘過來，要進行一系列的培訓，這個費用就比較高。另外，管理處還要準備一些相關資料。比如：業(yè)主公約、手冊、規(guī)定、制度等資料都必須要有的，所產(chǎn)生的費用也比較大。（六）平常經(jīng)營支出費用的測算。經(jīng)營方面可能各公司不一樣，但基本上就是這些費用。、行政延?①人工費（包括工資、稅金、福利、保險）；②辦公費；辦公費用包括通訊費、辦公用品費和水電費（指辦公的水電費，并不是公用水電費）③人工培訓費。我們知道物業(yè)公司 99%的工作都是用人來操作的，人的素質(zhì)水平上的高低一定程度上影響物業(yè)公司的服務質(zhì)量。所以，培訓工作被越來越多的企業(yè)所認同，而且培訓的體系也越來越健全，這也是一筆比較大的費用，而且，光有素質(zhì)也不行，有素質(zhì)還要經(jīng)過住宅局的培訓考核，一定要到住宅局去交錢、考證?，F(xiàn)在證分為三類： a上崗證（指一般人員的上崗證）；b部門經(jīng)理證；c企業(yè)經(jīng)理證。再說現(xiàn)在社會發(fā)展得較快，經(jīng)常有新的管理模式?jīng)_擊；法律時刻修改、完善；稅務經(jīng)常變動。有些特定的部門、管理層（如中高層管理人員、財務部等）都應該關注社會上一些專業(yè)性、針對性突出的培訓機構，必要時也要參加培訓，充充“電” 。④差旅費；8/16淺述大廈和小區(qū)成本核算與成本控制的細節(jié)管理⑤社區(qū)文化費。社區(qū)文化費指的是由物業(yè)公司來組織的。社區(qū)文化費主要還包括員工的費用；宿舍的費用。有很多高檔的住宅區(qū)（大廈）基本上不考慮物業(yè)公司員工的宿舍問題，所以有可能物業(yè)公司會產(chǎn)生宿舍費用；⑥保安費。保安費用有： a服裝；b警棍；c通訊器材。⑦接待費。、公共電費：包括：①電梯用電；②道路照明（包括路燈、射燈、圍墻燈、彩燈）；③消防用電；④樓道照明；⑤地下車庫照明；⑥智能化系統(tǒng)用電；⑦排水系統(tǒng)用電；⑧其它設施用電（如噴泉，高檔的小區(qū)有溫水泳池） ；、公共水費：①綠化用水；②清潔用水；③公共設施用水（小橋流水、噴泉、泳池） ；、維修養(yǎng)護費用：①電梯維護（分維修費和保險費）；9/16淺述大廈和小區(qū)成本核算與成本控制的細節(jié)管理淺述大廈和小區(qū)成本核算與成本控制的細節(jié)管理提要：增強業(yè)主對物業(yè)公司的可信任程度提高業(yè)主對物業(yè)公司的信任程度，讓業(yè)主感覺到所交的錢是花得值得的源自建筑資料②房屋維護費用；③電器、電訊的維護；④給排水的維護（包括消防水的維護） ；、攤銷（其中包括固定資產(chǎn)的折舊和籌辦期開辦費用以及其它攤銷）：、固定資產(chǎn)的維修（主要指自有的，不是指小區(qū)的）、不可預見的費用、管理者酬金、稅金（七）平常經(jīng)營收入費用的測算。1 、綜合管理費（包括商鋪、住宅、停車場） ：這里著重說一下停車場，停車場各個物業(yè)公司都不一樣。其實，停車場凡是露天的，也就是地面停車場，物業(yè)公司所收的租也好、停車費也好，全部由物業(yè)公司充減管理費；但是如果是發(fā)展商投資建的停車場，地下車庫這些，是由發(fā)展商來收租金的或使用的，就算物業(yè)公司收了也是臨時占到便宜，遲早是發(fā)展商的。那么如果地下車庫物業(yè)公司收什10/16淺述大廈和小區(qū)成本核算與成本控制的細節(jié)管理么？物業(yè)公司要注意了，一般有兩種情況：①業(yè)主和發(fā)展商之間達成什么協(xié)議？賣車位的時候有沒有包括管理費，如果沒有包括管理費，那物業(yè)公司就向業(yè)主收停車位的管理費（但這個停車位并非光這車位這一小塊地方，其中還包括共用部位的分擔）；如果賣車位時包括了管理費，那么物業(yè)公司應該向發(fā)展商收；②如果發(fā)展商委托物業(yè)公司把車位租出去，就向發(fā)展商收取手續(xù)費。收取費用的高低應由發(fā)展商和物業(yè)公司去協(xié)調(diào)。⒉家政服務費：①上門維修、上門清潔、上門煮飯這些綜合家政服務費；②其它收入。最后來計算數(shù)據(jù)狀況，物業(yè)公司通過以上幾項，管理處對小區(qū)（大廈）一年來的費用進行預算。四、成本控制、由業(yè)主委員會來審核這些項目；、如果沒有成立業(yè)主委員會的，以征求意見的形式把審核項目公布出去。由業(yè)主提意見，公布電話、公布業(yè)主意見，那么征求業(yè)主的意見以后，物業(yè)公司進行修改后實施。一來物業(yè)公司通報并做這些項目后以防出現(xiàn)爭執(zhí)的情況；二來使物業(yè)管理能把業(yè)主的意見徹徹底底地融入進去。眾所周知，物業(yè)公司最終的目標還是為了業(yè)主。一個企業(yè)也是為了忠實的顧客群11/16淺述大廈和小區(qū)成本核算與成本控制的細節(jié)管理體。要業(yè)主滿意才是真的滿意。首先是管理處制定預算或者年度的計劃，送到業(yè)委會征求意見。同時業(yè)委會也會收到單個業(yè)主的意見，經(jīng)業(yè)委會權衡后向物業(yè)公司提出修訂意見，然后彼此進行溝通、協(xié)商。、公共水電費⑴規(guī)范外用電的管理。⑵規(guī)范公共照明管理。在公共照明管理方面，建議物業(yè)公司最好在每個小區(qū)（大廈）都要有一張很明確的開關管理規(guī)定。整個小區(qū)，幾號燈今天是幾點關要明確寫出來，列成一種數(shù)據(jù)化。那么，這張開關管理規(guī)定作為每位員工上崗培訓的一項內(nèi)容。如果員工分配到這個管理處來了，首先這個是他們學習內(nèi)容之一。然而，開關規(guī)定隨季節(jié)變化不斷的修訂的，春秋不一樣，夏天和冬天也不一樣。這是要根據(jù)時令來修訂的，但是一定要有一個這樣的開關管理規(guī)定。這里主要指的是多層住宅。那么大廈，大廈一方面都用感應燈最好，如樓道、消防通道一定要用感應開關，換也要換成感應開關。就像公共樓道、消防通道一般很少人進去，務必換成感應的，只要開一下門，關一下門就能解決問題了。在多層中主要指一些電梯廳、地下車庫內(nèi)的燈要換成感應的。另外，特別是一些比較高檔的燈，既多又漂亮。而且本身燈是比較亮的，但外面又是加了幾層玻璃又暗了，那么要12/16淺述大廈和小區(qū)成本核算與成本控制的細節(jié)管理加幾個燈。燈特別多，這個要把它做成感應燈顯然是不合適的，畢竟是個公共通道，而且 24小時可能都有人走。這種開關要注意使用一種標簽，一般物業(yè)公司安裝的開關是一排一排的，每一排的開關最好用好多種顏色的標簽區(qū)分開來：有紅的、有綠的、有黃的那么員工培訓的時候就方便了，幾點關紅的、幾點是開綠的為什么會有這種情況？因為高層的樓層一般24小時都要開的，里面燈管很多，一般物業(yè)公司會把燈調(diào)整成兩路：12小時開那一路，另12小時開這一路。通過這種細節(jié)的管理，既可節(jié)約很多電費又可延長燈泡的使用壽命，否則，要么就是兩路燈 24小時全開了，既浪費電對燈泡又產(chǎn)生不良影響。還有，要巡視電表是否正常計量。特別是舊區(qū)的一些電表。⑶公共用水①要注意規(guī)范外接用水。②規(guī)范水源的使用。小區(qū)用水量最大的還是清潔綠化。這有兩種做法：一種是清潔綠化外包的，外包的用水不一定規(guī)范，這個需要物業(yè)公司去監(jiān)控。二是自管的。③泳池和噴泉。特別是泳池的管理，有幾家泳池，經(jīng)常會出現(xiàn)半個月或一個月就換一次水。物業(yè)公司認為換了水以后，這個水就好，就干凈了。這也是一個誤點，其實不然，泳池的水達到一個季度換一次，甚至四五個月或半年，只要13/16淺述大廈和小區(qū)成本核算與成本控制的細節(jié)管理物業(yè)公司管理的好，一點問題都沒有。⑷低質(zhì)易耗品的費用的測算（主要指維修、低質(zhì)易耗品的控制）。低質(zhì)易耗品是指燈泡等。那么這些易耗品是如何計算的呢？低質(zhì)易耗品更新費 =（一般公共設施的購置費 +安裝費）12÷各設施的正常安全使用年限，這是低質(zhì)易耗品的更新費的計算方法。那么每一項設施都有正常安全的使用年限，比方說白質(zhì)燈，它的使用年限為1000小時；日光燈使用年限為1500小時。使用壽命都不一樣，所以如果在檢驗易耗品是否過多的時候，可以利用這個方式來計算，我們買這些易耗品有沒有達到它正常的使用年限，正常的使用時間。⑸低質(zhì)易耗品的成本控制①商家的控制和評估，也就是供貨方的評估。因為易耗品每天都要換的而且量比較大，這個供貨方一定要保證質(zhì)量。廠家的評估一定要管理處或企業(yè)搞品質(zhì)管理人員到外面去了解一下供貨商的信譽、執(zhí)照、進貨渠道、價格，這些了解清楚了以后，由他來送貨，這樣物業(yè)公司既省事又有效益。②質(zhì)量求佳。③供貨商要相對固定。④要批量進貨。為什么要批量進貨？一來保證服務時間，二來批發(fā)價