土地估價(jià)基本課程-適合初學(xué)者課件

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用估算課程CRIC咨詢中心知識平臺Oct.2011零基礎(chǔ)學(xué)測算@包培莉/Rachel中國房產(chǎn)信息集團(tuán)克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司咨詢中心知識平臺模塊研究微博：@包培莉或#地產(chǎn)微思考#專業(yè)經(jīng)歷人事部全國人才流動(dòng)中心國際注冊房地產(chǎn)投資師（C-CCIM）美國CCIM協(xié)會(huì)/對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)國際注冊商業(yè)房地產(chǎn)投資師（CCIM）中國房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格（CREA）上海大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)營管理學(xué)士服務(wù)案例擁有十余年的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，擅長投資分析、經(jīng)濟(jì)測算并通曉市場定位與運(yùn)營管理。堅(jiān)持以定量分析為基礎(chǔ)，綜合考慮客觀因素，為決策者科學(xué)決策提供理性、務(wù)實(shí)的參考依據(jù)。積累了豐富的住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)從選址、定位、成本計(jì)算、投融資的組合控制、效益預(yù)測及目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的全程經(jīng)濟(jì)測算經(jīng)驗(yàn)。曾服務(wù)于臺灣湯臣集團(tuán)、香港瑞安集團(tuán)、香港新世界地產(chǎn)集團(tuán)、臺灣震旦集團(tuán)等多家知名的開發(fā)企業(yè)和咨詢機(jī)構(gòu)。西安曲江項(xiàng)目（一級土地開發(fā)）的經(jīng)濟(jì)測算三亞葛洲壩福灣項(xiàng)目（旅游地產(chǎn)）前期定位的物業(yè)經(jīng)濟(jì)選型及整體財(cái)務(wù)方案開封建業(yè)水系二期項(xiàng)目（舊城綜合開發(fā)）前期定位的可行性分析南通家紡科技園項(xiàng)目（產(chǎn)業(yè)園）的選址分析及地塊價(jià)值估算海口海甸溪北岸（旅游商業(yè)綜合項(xiàng)目）前期定位策劃的開發(fā)模式研判及經(jīng)濟(jì)效益預(yù)估上海興力浦大廈（商務(wù)辦公樓）整體轉(zhuǎn)讓及M&A策劃上海淳大萬麗酒店（五星級）投資價(jià)值評估及融資策劃蘇州皇冠假日酒店（五星級）整體轉(zhuǎn)讓價(jià)值分析及融資策劃江蘇昆山花橋國際信息城（BPO園區(qū)）投資分析及投融資組合策劃上海香港新世界大廈（淮海路CBD商辦綜合體）定位推廣及運(yùn)營管理綜合效益測算震旦國際大樓（陸家嘴CBD甲A寫字樓）市場定位及開盤定價(jià)估算、效益預(yù)測等上海瑞虹新城（大型高尚居住區(qū)）CRM推廣效益測算及LOFT戶型推廣可行性分析上海湯臣高爾夫別墅及高爾夫俱樂部會(huì)所（浦東當(dāng)年標(biāo)桿項(xiàng)目）可行性分析昆山雙洋潭項(xiàng)目（主題商業(yè)居住區(qū)）戰(zhàn)略研究、市場定位及營銷策劃等預(yù)可行性研究CRIC的咨詢服務(wù)特質(zhì)——投資測算專家

CCIM

(

CERTIFIED

COMMERCIAL

INVESTMENT

MEMBER

)

是美國注冊商業(yè)投資師的簡稱，是專門從事專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、經(jīng)紀(jì)、租賃、資產(chǎn)管理、評估、咨詢及投資分析的專家。該注冊資格是商業(yè)投資房地產(chǎn)行業(yè)國際權(quán)威認(rèn)證的，在全球房地產(chǎn)業(yè)享有崇高的地位。擁有CCIM資格的人士在業(yè)內(nèi)被視為“房地產(chǎn)業(yè)博士”。

CCIM資格認(rèn)證自1969年起正式頒發(fā)，已被全球房地產(chǎn)業(yè)界公認(rèn)是其專業(yè)及知識的表率。對從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的要求，保證了在一個(gè)CCIM熟練的掌握理論的同時(shí)，也掌握了實(shí)踐操作經(jīng)驗(yàn)。由于在全球的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)中擁有上千個(gè)市場，CCIM有效的領(lǐng)導(dǎo)了地區(qū)、國家及國際商業(yè)房地產(chǎn)交易。另外，擁有75萬會(huì)員的NAR作為國際上領(lǐng)先的房地產(chǎn)專業(yè)組織，已與全球44個(gè)國家和地區(qū)建立了合作伙伴關(guān)系，并在全球52個(gè)國家和地區(qū)開展CCIM資格認(rèn)證培訓(xùn)，中國是其簽訂合作關(guān)系的第45個(gè)國家。下屬的顧問、咨詢、商業(yè)、管理、評估、投資、住宅7個(gè)專業(yè)協(xié)會(huì)通過與國際上的其他房地產(chǎn)專業(yè)組織緊密合作，委托人的房地產(chǎn)可以在全世界的52個(gè)國家和地區(qū)交易。同時(shí)也通過人事部全國人才流動(dòng)中心認(rèn)證為國際注冊房地產(chǎn)投資師（C-CCIM）3漫漫十年地產(chǎn)路，八載開發(fā)三年咨詢，如今從頭數(shù)：考估價(jià)，學(xué)商投，修習(xí)理論基礎(chǔ)；管運(yùn)營，做測算，參悟商業(yè)門道。瑞安、湯臣、新世界，領(lǐng)略眾名企風(fēng)采；豪宅、商辦、綜合體，積累多物業(yè)經(jīng)驗(yàn)。俱往矣，看今朝：入易居，此處臥虎藏龍；講合作，感受平臺力量。敬業(yè)，上進(jìn)；感恩，分享。4房地產(chǎn)生產(chǎn)過程土地+圖紙?jiān)O(shè)計(jì)建造銷售+人力+廣告+人力+建材測算算的就是錢5【課程一】房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算零基礎(chǔ)學(xué)測算@123案例分享實(shí)戰(zhàn)案例——建業(yè)地產(chǎn)開封項(xiàng)目具體估算12類費(fèi)用詳解主要概念2大概念及常用表格4相關(guān)知識CCIM效益測算工具+可行性分析模型2項(xiàng)基本原則+3個(gè)常見誤區(qū)+4大報(bào)告步驟工程相關(guān)知識 PART1.主要概念2341房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與一般建設(shè)項(xiàng)目投資的不同。對一般建設(shè)項(xiàng)目而言，其總投資是固定資產(chǎn)投資、建設(shè)期借款利息和流動(dòng)資金之和。對于開發(fā)后租售模式下的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，開發(fā)商本身所形成的固定資產(chǎn)大多數(shù)情況下很少甚至是零，房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資基本就等于房地產(chǎn)項(xiàng)目的總成本費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用的相關(guān)概念PART1相關(guān)概念開發(fā)項(xiàng)目總投資包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金（見表5-1）。開發(fā)建設(shè)投資是指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項(xiàng)成本費(fèi)用，主要包括：土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用以及不可預(yù)見費(fèi)用等（見表5-2）。經(jīng)營資金是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資PART1相關(guān)概念表5-1項(xiàng)目總投資估算表單位：萬元序號項(xiàng)目總投資估算說明1開發(fā)建設(shè)投資11.231.451.671.891.101.111.12土地費(fèi)用前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用銷售費(fèi)用開發(fā)期稅費(fèi)其他費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)2經(jīng)營資金3項(xiàng)目總投資（1）+（2）3.13.23.3開發(fā)產(chǎn)品成本固定資產(chǎn)投資經(jīng)營資金PART1相關(guān)概念序號項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品成本固定資產(chǎn)投資合計(jì)123456789101112土地費(fèi)用前期工程費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用銷售費(fèi)用開發(fā)期稅費(fèi)其他費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)合計(jì)表5-2開發(fā)建設(shè)投資估算表單位：萬元開發(fā)產(chǎn)品成本是指——房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，也就是當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品建成時(shí)，按照國家有關(guān)會(huì)計(jì)制度和財(cái)務(wù)制度規(guī)定轉(zhuǎn)入的房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)投資。PART1相關(guān)概念從財(cái)務(wù)的角度講，這些成本可按其用途分為：土地開發(fā)成本房屋開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本而在核算上又將其劃分為：開發(fā)直接費(fèi)（包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)）開發(fā)間接費(fèi)（包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、其他費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)等）。PART1相關(guān)概念例如，某開發(fā)商開發(fā)一小區(qū)，總建筑面積為49781平方米，其中，住宅部分為47581㎡，休養(yǎng)所為1200㎡，綜合商場為1000㎡。住宅部分全部預(yù)售，休養(yǎng)所出租，綜合商場為自營。該項(xiàng)目總投資為13057萬元，其中開發(fā)建設(shè)投資13049萬元，由開發(fā)產(chǎn)品成本12867萬元和自營固定資產(chǎn)的182萬元組成；綜合商場在開發(fā)完畢后自營時(shí)，需經(jīng)營資金8萬元，到項(xiàng)目結(jié)束時(shí)一次性收回。PART1相關(guān)概念土地費(fèi)用前期工程費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用建筑安裝工程費(fèi)用公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用開發(fā)間接費(fèi)用管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用銷售費(fèi)用開發(fā)期稅費(fèi)其他費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)用固定資產(chǎn)及其他資產(chǎn)182萬元開發(fā)產(chǎn)品成本12867萬元開發(fā)項(xiàng)目總投資13057萬元開發(fā)建設(shè)投資13049萬元經(jīng)營資金8萬元總成本費(fèi)用房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資構(gòu)成圖示PART1相關(guān)概念從上圖可以看出，如果該項(xiàng)目只有租售部分無自營部分，那么其總投資就不包括經(jīng)營資金8萬元；其中的開發(fā)建設(shè)投資也不包括自營固定資產(chǎn)182萬元，而只余下開發(fā)產(chǎn)品成本12867萬元。此時(shí)，總投資等于開發(fā)建設(shè)投資也等于開發(fā)產(chǎn)品成本12867萬元。如果是開發(fā)完成后用于租售的項(xiàng)目，項(xiàng)目總投資基本上等于開發(fā)建設(shè)投資并等于開發(fā)產(chǎn)品成本（也即總成本費(fèi)用）。

PART1相關(guān)概念PART1相關(guān)概念【PART1總結(jié)】房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資=開發(fā)建設(shè)投資+經(jīng)營資金房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資=開發(fā)產(chǎn)品成本+固定資產(chǎn)投資2個(gè)概念 PART2.具體估算34121．土地費(fèi)用土地費(fèi)用是指為取得房地產(chǎn)項(xiàng)目用地使用權(quán)而發(fā)生的費(fèi)用。對土地費(fèi)用的估算要依實(shí)際情況而定。PART2具體估算土地費(fèi)用前期工程費(fèi)基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)建安工程費(fèi)公共配套費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用銷售費(fèi)用開發(fā)期稅費(fèi)其他費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)1）土地征用拆遷費(fèi)。土地征用拆遷費(fèi)分為：農(nóng)村土地征用拆遷費(fèi)和城鎮(zhèn)土地拆遷費(fèi)。2）土地出讓地價(jià)款土地出讓地價(jià)款是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓予土地使用者，并由土地使用者向國家支付的土地使用權(quán)出讓金及其他款項(xiàng)。主要包括向政府繳付的土地使用權(quán)出讓金和根據(jù)土地原有狀況需要支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)、安置費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)或征地費(fèi)等。PART2具體估算3）土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)。土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)是指土地受讓方向土地轉(zhuǎn)讓方支付土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓費(fèi)。4）土地租用費(fèi)。土地租用費(fèi)是指土地租用方向土地出租方支付的費(fèi)用。5）土地投資折價(jià)。房地產(chǎn)項(xiàng)目土地使用權(quán)可以來自房地產(chǎn)項(xiàng)目的一個(gè)或多個(gè)投資者的直接投資。在這種情況下，不需要籌集現(xiàn)金用于支付土地使用權(quán)的獲取費(fèi)用，但一般需要對土地使用權(quán)評估作價(jià)。PART2具體估算序號項(xiàng)目金額估算說明123456土地出讓金征地費(fèi)拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)土地租用費(fèi)土地投資折價(jià)合計(jì)表5-3土地費(fèi)用估算表單位：萬元PART2具體估算2．前期工程費(fèi)用房地產(chǎn)項(xiàng)目前期工程費(fèi)主要包括：開發(fā)項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究，水文、地質(zhì)勘測，以及“三通一平”等階段的費(fèi)用支出。土地費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用銷售費(fèi)用開發(fā)期稅費(fèi)其他費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)PART2具體估算前期工程費(fèi)基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)建安工程費(fèi)公共配套費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)管理費(fèi)用序號項(xiàng)目金額估算說明123456規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可研費(fèi)水文、地質(zhì)勘察費(fèi)道路費(fèi)供水費(fèi)供電費(fèi)土地平整費(fèi)合計(jì)表5-4前期工程費(fèi)估算表單位：萬元PART2具體估算3．基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指建筑物2米以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路等工程的費(fèi)用，主要包括供水、供電、供氣、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，以及各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道的接口費(fèi)用。一般按實(shí)際工程量估算。土地費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用銷售費(fèi)用開發(fā)期稅費(fèi)其他費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)PART2具體估算前期工程費(fèi)基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)建安工程費(fèi)公共配套費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)管理費(fèi)用序號項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)用接口費(fèi)用合計(jì)12345678供電工程供水工程供氣工程排污工程小區(qū)道路工程路燈工程小區(qū)綠化工程環(huán)衛(wèi)設(shè)施合計(jì)表5-5基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表單位：萬元PART2具體估算4．建筑安裝工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用、設(shè)備采購費(fèi)用、安裝工程費(fèi)用和室內(nèi)裝飾家具費(fèi)等。建筑安裝工程費(fèi)用估算可以采用單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)估算法、概預(yù)算定額法，也可以根據(jù)類似工程經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行估算。PART2具體估算土地費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用銷售費(fèi)用開發(fā)期稅費(fèi)其他費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)前期工程費(fèi)基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)建安工程費(fèi)公共配套費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)管理費(fèi)用項(xiàng)目建筑面積建安工程費(fèi)裝飾工程費(fèi)金額合計(jì)單價(jià)金額單價(jià)金額單項(xiàng)工程1單項(xiàng)工程2…合計(jì)表5-6建筑安裝工程費(fèi)用估算表單位：萬元PART2具體估算5．公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營利性的公共配套設(shè)施（又稱公建設(shè)施）。主要包括：居委會(huì)、派出所、托兒所、幼兒園、鍋爐房、變電室、公共廁所、停車場等。設(shè)費(fèi)用，一般按規(guī)劃指標(biāo)和實(shí)際工程量估算。PART2具體估算土地費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用銷售費(fèi)用開發(fā)期稅費(fèi)其他費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)前期工程費(fèi)基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)建安工程費(fèi)公共配套費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)管理費(fèi)用序號項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)用估算說明123456居委會(huì)派出所托兒所幼兒園公共廁所停車場合計(jì)表5-7公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用估算表單位：萬元PART2具體估算6．開發(fā)間接費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所屬獨(dú)立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括：工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷和其他費(fèi)用等。PART2具體估算土地費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用銷售費(fèi)用開發(fā)期稅費(fèi)其他費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)前期工程費(fèi)基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)建安工程費(fèi)公共配套費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)管理費(fèi)用7．管理費(fèi)用管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。管理費(fèi)可按項(xiàng)目投資或前述1~5項(xiàng)直接費(fèi)用的一個(gè)百分比計(jì)算，這個(gè)百分?jǐn)?shù)一般為3%左右。PART2具體估算土地費(fèi)用管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用銷售費(fèi)用開發(fā)期稅費(fèi)其他費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)前期工程費(fèi)基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)建安工程費(fèi)公共配套費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)8．財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括借款和債券的利息、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、融資代理費(fèi)、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。PART2具體估算土地費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用銷售費(fèi)用開發(fā)期稅費(fèi)其他費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)管理費(fèi)用前期工程費(fèi)基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)建安工程費(fèi)公共配套費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)1）長期借款利息的估算每年應(yīng)計(jì)利息的近似計(jì)算公式如下：每年應(yīng)計(jì)利息=（年初借款本息累計(jì)+本年借款額÷2）×年利率（有效年利率）2）流動(dòng)資金借款部分是按全年利息。利息計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用，每年照付，期末一次還本。3）利息以外的費(fèi)用一般占利息的10%左右。PART2具體估算9．銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括銷售人員工資、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)、差旅費(fèi)、銷售機(jī)構(gòu)的折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗、廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)、代銷手續(xù)費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)及預(yù)售許可證申領(lǐng)費(fèi)等。1）廣告宣傳及市場推廣費(fèi)，一般約為銷售收入的2%~3%。2）銷售代理費(fèi)，一般約為銷售收入的1.5%~2%。3）其他銷售費(fèi)用，一般約為銷售收入的0.5%~1%。以上各項(xiàng)合計(jì)，銷售費(fèi)用約占到銷售收入的4%~6%。PART2具體估算土地費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用銷售費(fèi)用開發(fā)期稅費(fèi)其他費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)管理費(fèi)用前期工程費(fèi)基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)建安工程費(fèi)公共配套費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)10．開發(fā)期間稅費(fèi)開發(fā)期間稅費(fèi)是指項(xiàng)目所負(fù)擔(dān)的與房地產(chǎn)投資有關(guān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。各項(xiàng)稅費(fèi)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。PART2具體估算土地費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用銷售費(fèi)用開發(fā)期稅費(fèi)其他費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)管理費(fèi)用前期工程費(fèi)基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)建安工程費(fèi)公共配套費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)序號項(xiàng)目金額估算說明12345678固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅土地使用稅市政支管線分?jǐn)傎M(fèi)供電貼費(fèi)用電權(quán)費(fèi)分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)綠化建設(shè)費(fèi)電話初裝費(fèi)合計(jì)表5-9開發(fā)期稅費(fèi)估算表單位：萬元PART2具體估算11．其他費(fèi)用其他費(fèi)用主要包括臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、工程造價(jià)咨詢費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等。這些費(fèi)用按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門規(guī)定的費(fèi)率估算。一般約占投資額的2%~3%。PART2具體估算土地費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用銷售費(fèi)用開發(fā)期稅費(fèi)其他費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)管理費(fèi)用前期工程費(fèi)基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)建安工程費(fèi)公共配套費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)序號項(xiàng)目金額估算說明123456789101112臨時(shí)用地臨建費(fèi)施工圖預(yù)算或標(biāo)底編制費(fèi)工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi)招標(biāo)管理費(fèi)總承包管理費(fèi)合同公證費(fèi)施工執(zhí)照費(fèi)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)工程監(jiān)理費(fèi)竣工圖編制費(fèi)工程保險(xiǎn)費(fèi)合計(jì)表5-8其他費(fèi)用估算表單位：萬元PART2具體估算12．不可預(yù)見費(fèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算應(yīng)考慮適當(dāng)?shù)牟豢深A(yù)見費(fèi)用。不可預(yù)見費(fèi)根據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述各項(xiàng)費(fèi)用之和的3%~7%估算。PART2具體估算土地費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用銷售費(fèi)用開發(fā)期稅費(fèi)其他費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)管理費(fèi)用前期工程費(fèi)基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)建安工程費(fèi)公共配套費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)如果是開發(fā)完成后出租或自營的項(xiàng)目，還應(yīng)該估算下列費(fèi)用：13．運(yùn)營費(fèi)用14．修理費(fèi)用PART2具體估算土地費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用銷售費(fèi)用開發(fā)期稅費(fèi)其他費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)管理費(fèi)用前期工程費(fèi)基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)建安工程費(fèi)公共配套費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)PART2具體估算【PART2總結(jié)】開發(fā)成本土地出讓費(fèi)用/拆遷安置費(fèi)前期工程費(fèi)基礎(chǔ)工程建設(shè)費(fèi)建安工程費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)開發(fā)期間稅費(fèi)其他費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)開發(fā)費(fèi)用管理費(fèi)用銷售費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用 PART3.案例分享4123項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)的基本結(jié)構(gòu)——以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為例指標(biāo)和物業(yè)配比的模擬成本和投入費(fèi)用估算租、售計(jì)劃模擬現(xiàn)金流分析不確定性分析模擬開發(fā)進(jìn)程財(cái)務(wù)評價(jià)我們以開發(fā)項(xiàng)目為例，來介紹投資與成本費(fèi)用的估算方法。【實(shí)戰(zhàn)案例】PART3案例分享項(xiàng)目背景建業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)。河南省某古城區(qū)。用地面積：1204.90畝*地塊數(shù)量：34塊開發(fā)周期：11年（2009～2019年）備注：*按開發(fā)商提供之最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)而成。1-1#、2-1#：景點(diǎn)資源：龍亭風(fēng)景區(qū)、清明上河園景觀資源：水系工程1-5#、1-9#、2-4#、2-5#、3-3#、4-1#地段資源：交通便利、城市門戶景觀資源：水系工程3-5#、3-8#、3-11#：景觀資源：水系工程、包公湖旅游資源：包公祠、旅游集散中心（規(guī)劃中）北部板塊旅游屬性休閑屬性旅游休閑屬性2-2#、2-3#、2-6#、2-7#、4-4#、4-5#地段資源：交通便利、臨近老商圈客群資源：居住用地城市屬性東部板塊中部板塊南部板塊以4-5地塊為例：PART3案例分享主要指標(biāo)（預(yù)設(shè)前提）地塊編號4-5#用地面積67,031.5平方米容積率1.5用地性質(zhì)商住居住性質(zhì)土地年限70年地下車位380個(gè)盈利模式銷售開發(fā)時(shí)序表單位：m2序號產(chǎn)品組合合計(jì)建設(shè)經(jīng)營期（年）201420152016201720182019202020212022202320241洋房99,14849,57449,574

---

--2商業(yè)街1,4001,400-

----

---開發(fā)量合計(jì)100,54850,97449,574---------備注：1、由于本項(xiàng)目為商、旅、住綜合體，考慮到多地塊整體，銷售費(fèi)用統(tǒng)一歸入營運(yùn)期內(nèi)計(jì)算，即不計(jì)入投資成本中。2、其他費(fèi)用按甲方慣用方式，計(jì)入政府規(guī)費(fèi)中不再另行計(jì)算。這部分?jǐn)?shù)據(jù)通常是開發(fā)商提供。這部分?jǐn)?shù)據(jù)通常是策劃與規(guī)劃共同設(shè)計(jì)。如涉及選型測算，也需要測算師參與。這部分模擬開發(fā)進(jìn)程。PART3案例分享開發(fā)項(xiàng)目總投資估算單位：萬元

項(xiàng)目計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與依據(jù)總價(jià)備注單價(jià)公式數(shù)量1土地費(fèi)用1,845元/m2×用地面積67,03212,367.3土地費(fèi)用（含契稅）按123萬元/畝計(jì)算2前期工程費(fèi)300元/m2×建筑面積100,5483,016.4

2.1勘探設(shè)計(jì)費(fèi)120元/m2×建筑面積100,5481,206.6住宅80元/m2，商業(yè)（商?。?20元/m22.2政府規(guī)費(fèi)150元/m2×建筑面積100,5481,508.2按照甲方標(biāo)準(zhǔn)，有地下室：150元/m2，無地下室：200元/m22.3三通一平費(fèi)30元/m2×建筑面積100,548301.6按照甲方提供標(biāo)準(zhǔn)3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)455元/m2×建筑面積100,5484,574.9

3.1給排水80元/m2×建筑面積100,548804.4

3.2供配電工程費(fèi)100元/m2×建筑面積100,5481,005.5按照甲方提供標(biāo)準(zhǔn)3.3供氣工程費(fèi)15元/m2×建筑面積100,548150.8

3.4取暖工程費(fèi)60元/m2×建筑面積100,548603.3

3.5環(huán)境綠化工程費(fèi)160元/m2×建筑面積100,5481,608.8按照甲方標(biāo)準(zhǔn)160元/m23.6園區(qū)智能化工程費(fèi)40元/m2×建筑面積100,548402.2按純住宅標(biāo)準(zhǔn)取值4建筑安裝工程費(fèi)1,701元/m2×建筑面積100,54817,100.2

4.1洋房1,700元/m2×建筑面積99,14816,855.2

4.2商業(yè)街1,750元/m2×建筑面積1,400245.0

5公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)306元/m2×建筑面積100,5483,076.8有地下停車位，物業(yè)管理用房等按4元/m2計(jì)算6開發(fā)間接費(fèi)4.0%×（1+2+3+4+5）40,1361,605.4行業(yè)經(jīng)驗(yàn)值范圍3～5%7管理費(fèi)用2.0%×（1+2+3+4+5）40,136802.7行業(yè)經(jīng)驗(yàn)值范圍2～3%8財(cái)務(wù)費(fèi)用6.50%×35%（1+2+3+4+5+6+7+9+10）15,936.91035.9貸款額為總投資額的35%，貸款期1年,年利率6.5%9開發(fā)期稅費(fèi)

1,601.7

9.1營業(yè)稅及附加5.5%×（2+3+4+5）27,7681,527.3全部工程價(jià)款×5.5%9.2工程合同印花稅0.03%×（3+4+5）

7.4參考甲方提供標(biāo)準(zhǔn)9.3土地使用稅10×土地面積-67.0土地面積×10元/年/㎡，按1年計(jì)10不可預(yù)見費(fèi)5.0%×（1+2+3+4+5）27,7681,388.4行業(yè)經(jīng)驗(yàn)值范圍3～7%

開發(fā)建設(shè)投資總額

46,570

平均單價(jià)4,632元/m2靜態(tài)。注重投資總額及細(xì)項(xiàng)估算PART3案例分享開發(fā)投資流量估算表單位：萬元序號項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營期（年）201420152016201720182019202020212022202320241土地費(fèi)用12,367.312,367.3----------2前期工程費(fèi)3,016.43,016.4----------3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)4,574.94,574.9----------4建筑安裝工程費(fèi)17,100.28,672.68,427.6---------4.1洋房16,855.28,427.68,427.6---------4.2商業(yè)街245.0245.0

5公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)3,076.81,538.41,538.4---------6開發(fā)間接費(fèi)1,605.4802.7802.7---------7管理費(fèi)用802.7401.4401.4---------8財(cái)務(wù)費(fèi)用1,035.9517.9517.9---------9開發(fā)期稅費(fèi)1,601.7800.9800.9---------10不可預(yù)見費(fèi)1,388.4694.2694.2---------

開發(fā)建設(shè)投資額46,57033,38713,183---------通常一次性計(jì)算。通常按工程進(jìn)度分別計(jì)算。靜態(tài)。注重投資進(jìn)程及流量估算【說明】項(xiàng)目由34個(gè)分散的地塊組成，地塊面積大小不一，最小的地塊面積僅1.4畝；同時(shí)項(xiàng)目34個(gè)地塊交付時(shí)間不一，目前交付使用的地塊僅8個(gè)地塊。因此、流量表顯得更為重要。PART3案例分享4-5地塊報(bào)告結(jié)論序號指標(biāo)名稱

主要內(nèi)容

1總開發(fā)成本46,570萬元初始投資25,418萬元分2期開發(fā)通?？刹挥?jì)算。由于本項(xiàng)目開發(fā)周期長且投資金額巨大，因此應(yīng)甲方要求計(jì)算。PART3案例分享建業(yè)地產(chǎn)*項(xiàng)目開發(fā)投資匯總表單位：萬元序號地塊編號合計(jì)

建設(shè)經(jīng)營期（年末）20092010201120122013201420152016201720182019202011-1#7,392

6,3911,001---------21-4#8,922

---8,922-------31-5#6,304

3,593834-1,877-------41-8#15,320

----15,320------51-9#7,558

5,9931,564--------62-1#北9,489

7,403-2,086-------72-1#南22,501

18,0114,490---------82-1#沿湖3,578

3,578---------92-2#12,304

12,304-------102-3#12,261

12,261-------112-4#17,311

10,8796,432-------122-5#2,625

2,625--------132-6#25,542

14,4281,7649,350-----142-7#3,292

3,292-------153-1#67,443

67,443-163-3#2,060

2,060----------173-4#8,1548,154-----------183-5#4,166

4,166---------193-6#13,352

13,352----203-7#17,006

17,006----213-8#7,239

3,4183,821---223-9#13,479

13,479--233-10#20,430

20,430---243-11#4,270

4,270--------253-12#3,876

3,876-------264-1#2,187

2,187---------274-3#14,328

9,2085,120-----284-4#66,258

54,19912,059----