淺談建立普通住宅租賃價(jià)格指數(shù)的重要性

PAGEPAGE11淺談建立普通住宅租賃價(jià)格指數(shù)的重要性目前，席卷全球的金融危機(jī)愈演愈烈，使許多國家的房地產(chǎn)開發(fā)貸款及零售銀行業(yè)受到不同程度的沖擊。中國央行近日決定下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率和一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，中國國務(wù)院決定自2021年10月9日起暫免征收儲(chǔ)蓄存款利息個(gè)人所得稅，以應(yīng)對(duì)當(dāng)前全球性的空前嚴(yán)重的金融危機(jī)。此次始于美國房地美和房利美兩家房貸金融機(jī)構(gòu)由于次貸危機(jī)導(dǎo)致的破產(chǎn)而引發(fā)的金融危機(jī)，很快波及全球。有經(jīng)濟(jì)學(xué)家分析認(rèn)為：這是房地產(chǎn)泡沫破裂對(duì)金融市場(chǎng)的負(fù)面效應(yīng)?？梢姡康禺a(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的支柱性地位確實(shí)不容忽視。那么，如何預(yù)見房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫，以利于政府和有關(guān)部門及時(shí)采取措施控制由于房地產(chǎn)泡沫擴(kuò)大而帶來諸如通貨膨脹等一系列經(jīng)濟(jì)問題呢？筆者認(rèn)為建立普通住宅租賃價(jià)格指數(shù)，完善現(xiàn)有的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)體系，適時(shí)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格和租金運(yùn)行軌跡進(jìn)行跟蹤監(jiān)測(cè)、分析和研究，不斷提高房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格監(jiān)測(cè)預(yù)警和調(diào)控能力，是促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康良性發(fā)展的有效途徑。一、普通住宅租賃價(jià)格和房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的關(guān)系房屋租賃是房地產(chǎn)市場(chǎng)中重要的一種交易形式，屬于房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)范疇。(一)普通住宅租賃價(jià)格是房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的投資回報(bào)，是制定房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的參考依據(jù)。普通住宅租賃價(jià)格是指承租人為取得一定期限內(nèi)房地產(chǎn)的使用權(quán)而付給房地產(chǎn)所有權(quán)人的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，是對(duì)房地產(chǎn)收益的量化，同時(shí)也是房地產(chǎn)使用價(jià)值的主要表現(xiàn)形式。在一般情況下，普通住宅租賃價(jià)格與房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格成正比關(guān)系，即租金高，價(jià)格也高。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過預(yù)測(cè)租金收益的高低來調(diào)整或制定房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。經(jīng)調(diào)查，目前宿州市60平方米的住宅市場(chǎng)價(jià)格為15萬元，其月收益（即租賃價(jià)格）約為400元/月；90平方米的住宅市場(chǎng)價(jià)格約22.5萬元，其月收益約為500元/月。120平方米的住宅市場(chǎng)價(jià)格約30萬元，其月收益約為600元/月。(注：本文中例舉的租賃住宅為宿州市老城區(qū)內(nèi)多層住宅樓的四層普通居住用房，簡(jiǎn)裝或未裝修，未配備空調(diào)、太陽能等生活設(shè)施。下文同)這組數(shù)據(jù)說明了：①租金與市場(chǎng)價(jià)格呈正比關(guān)系；②建筑面積大的住宅租金低，說明市場(chǎng)有效需求量少；反之，建筑面積小的住宅有效需求量大；③投資小戶型的住宅收益穩(wěn)定可靠。(二)普通住宅租賃價(jià)格和房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格相結(jié)合可以測(cè)算出房地產(chǎn)投資回報(bào)率。收益性房地產(chǎn)通常是以租賃或自營方式獲得收益，房地產(chǎn)投資者在擬取得所有權(quán)之前，經(jīng)過對(duì)同一供求范圍內(nèi)的類似租金與市場(chǎng)價(jià)格的對(duì)比分析，可估算出該擬投資房地產(chǎn)的投資回報(bào)率（或收益率），進(jìn)而對(duì)投資的可行性進(jìn)行初步分析判斷，即投資回報(bào)率愈高，投資傾向性愈大，而投資的風(fēng)險(xiǎn)性也就愈大。為了滿足投資者以最小的投資獲得最大的收益，最簡(jiǎn)單且直觀的一點(diǎn)就是看投資以后的年（或月）收益狀況。例如，宿州市目前60平方米的住宅，市場(chǎng)價(jià)格約15萬元，若出租的話，租金約400元/月，假設(shè)租金不變的情況下，該住宅的年投資回報(bào)率為3.2％；同理，90平方米住宅的年投資回報(bào)率為2.67％；120平方米住宅的年投資回報(bào)率為2.4％；均低于同期銀行一年期定期存款利率3.87％。可見目前宿州市住宅的投資回報(bào)率是較低的，而且投資額愈高，投資回報(bào)率愈低。由此，對(duì)于出租方來說拋售是經(jīng)濟(jì)的、可行的。(三)從普通住宅租賃價(jià)格的角度看房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化的理性與否。若某區(qū)域普通住宅租賃價(jià)格上漲，說明該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在需求加大，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲就是理性的，反之，就是非理性的。或者說，租賃價(jià)格不變，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格較快上漲，且漲幅較大，那么，此時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格就會(huì)出現(xiàn)暫時(shí)的過熱或者是出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，這時(shí)，人們?cè)谙M(fèi)時(shí)就應(yīng)更加謹(jǐn)慎和理智了。如上例中，60平方米的住宅租金為400元/月，即4800元/年，而15萬元的本金存入銀行，其利息為5805元/年（免稅），比租賃收益高20.94％；90平方米的住宅租金為500元/月，即6000元/年，而22.5萬元的本金存入銀行，其利息為8708元/年（免稅），比租賃收益高45.13％;120平方米的住宅租金為600元/月，即7200元/年，而30萬元的本金存入銀行，其利息為11610元/年（免稅），比租賃收益高61.25％。由此可見，購房投資金額愈高，收益率愈低（遠(yuǎn)不如存入銀行獲得的資金收益高），且收益損失愈大，也就是說此時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)了泡沫現(xiàn)象，消費(fèi)者租房比買房更劃算。(詳見下列圖表)購房投資與銀行存款收益率情況對(duì)比表住宅類型年租金收益一年期銀行定期

存款利息利息比租金的超額收益率60平方米4800元/年5805元20.94%90平方米6000元/年8708元45.13%120平方米7200元/年11610元61.25%二、編制普通住宅租賃價(jià)格指數(shù)的意義中國房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)是從1994年就啟用的一個(gè)指數(shù)系統(tǒng)，它是對(duì)新房的價(jià)格記錄和監(jiān)控。2021年9月份中國二手房?jī)r(jià)格指數(shù)開始發(fā)布，就是把中國二手房交易、掛牌數(shù)據(jù)加工和整理之后，得出反映中國幾大城市二手房交易的一個(gè)標(biāo)桿性數(shù)據(jù)。隨著房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)的日趨成熟，房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的日益活躍，而以指數(shù)形成來反映某地市普通住宅租賃市場(chǎng)運(yùn)行情況和發(fā)展趨勢(shì)的一套指標(biāo)體系，即普通住宅租賃價(jià)格指數(shù)應(yīng)運(yùn)而生。普通住宅租賃價(jià)格指數(shù)是從屬于中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)的一個(gè)分支，它研究的是普通住宅租賃價(jià)格變動(dòng)的軌跡。經(jīng)調(diào)查，北京市于2021年初開始發(fā)布普通住宅租賃價(jià)格指數(shù)，隨之上海、廣州、深圳三地也同時(shí)發(fā)布了普通住宅租賃價(jià)格指數(shù)。普通住宅租賃價(jià)格指數(shù)的產(chǎn)生的積極意義可以從宏觀和微觀兩個(gè)角度來看：（一）從宏觀角度看1、普通住宅租賃價(jià)格指數(shù)系統(tǒng)可以作為國家相關(guān)部門和行業(yè)協(xié)會(huì)合理調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、引導(dǎo)市場(chǎng)健康發(fā)展的參考依據(jù)。通過對(duì)普通住宅租賃價(jià)格指數(shù)與房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)的對(duì)比，可以推測(cè)出房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求變化情況以及價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)，有利于相關(guān)部門及時(shí)調(diào)整產(chǎn)業(yè)政策，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)又好又快發(fā)展。2、普通住宅租賃價(jià)格指數(shù)系統(tǒng)是房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)研究和數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)的量化補(bǔ)充。在目前背景下，開發(fā)租賃市場(chǎng)對(duì)三級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展有著積極的作用，三級(jí)市場(chǎng)研究人員從指數(shù)報(bào)告中可以分析出市場(chǎng)的發(fā)展和趨勢(shì)變化，可以告訴和指導(dǎo)投資客戶進(jìn)行怎么樣一個(gè)投資置業(yè)的準(zhǔn)備，提高了投資置業(yè)的前瞻性和預(yù)見性，以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)。（二）從微觀角度看1、普通住宅租賃價(jià)格指數(shù)的理論研究體系和統(tǒng)計(jì)分析實(shí)踐對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的投資規(guī)劃、數(shù)據(jù)分析以及價(jià)格策略的制定提供了一定的基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)支持。通過對(duì)普通住宅租賃價(jià)格指數(shù)的分析，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可有針對(duì)性地進(jìn)行可行性投資分析和研究，以選擇最佳實(shí)施方案，或根據(jù)租金收益的實(shí)現(xiàn)規(guī)模制定銷售價(jià)格策略等。如：選擇租金收益高、投資回報(bào)率高而風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小的房地產(chǎn)項(xiàng)目；根據(jù)未來預(yù)期租金的大小制定不同的銷售價(jià)格策略。2、普通住宅租賃價(jià)格指數(shù)可為出租方提供市場(chǎng)信息。普通住宅租賃價(jià)格指數(shù)的變化體現(xiàn)不同區(qū)段、不同類型房地產(chǎn)的租賃價(jià)格市場(chǎng)變化情況，出租方可根據(jù)該指數(shù)的變化趨勢(shì)，合理地制度下一租賃價(jià)格，降低因出租房空置帶來的租金收益損失。3、引導(dǎo)消費(fèi)者理性消費(fèi)。對(duì)于不同的消費(fèi)者來說，在何種條件下買房、賣房，還是租房，誰更劃算？除了要算經(jīng)濟(jì)賬之外，還應(yīng)該算算生活賬。無論是買房還是租房，最終都是一種住房的消費(fèi)。按照國際上通用的租售比（即房屋售價(jià)與月租之比）來衡量住房投資價(jià)值，正常范圍應(yīng)該在100：1至230：1之間。這就意味著房子按照現(xiàn)在的租金出租，9年至20年內(nèi)能收回購房款就是合算的。否則，租房就會(huì)比買房更劃算。然而，在目前的房市下，租房的煩惱和壓力并不亞于購房。由于大部分出租房是個(gè)人產(chǎn)權(quán)房，租金和租期都不穩(wěn)定，常常搬家會(huì)給生活、工作和子女教育等帶來很多負(fù)面影響。因此，消費(fèi)者收集一定的普通住宅租賃價(jià)格和市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)信息，制定相應(yīng)的理財(cái)計(jì)劃，會(huì)使家庭消費(fèi)更加科學(xué)化、經(jīng)濟(jì)化、理性化。下面參照國際通用指標(biāo)，就宿州市目前住宅投資價(jià)值進(jìn)行簡(jiǎn)要分析（詳見下列圖表），情況如下：①、租金價(jià)格較低（未考慮空置率）；②、投資回收期長(zhǎng)(在不考慮資金的時(shí)間價(jià)值、假設(shè)租金不變的情況下測(cè)算)；③、住宅投資不經(jīng)濟(jì)（自用除外）。宿州市住房投資價(jià)值分析表建筑面積60平方米90平方米120平方米正常低值正常高值售價(jià)與月租的比值（倍）375450500100230投資回收期（年）31.2537.541.67920三、普通住宅租賃價(jià)格指數(shù)體系的建立根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，我國對(duì)房屋租賃管理有住宅用房與非住宅用房區(qū)別對(duì)待、分別管理的作法。對(duì)于住宅用房的租賃，公有住宅一般是由政府制定統(tǒng)一的租金標(biāo)準(zhǔn)，私有住宅是由租賃雙方協(xié)商議定的。對(duì)于租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動(dòng)的，也是由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款。另由于出租房的區(qū)位因素、時(shí)間因素和個(gè)體因素的影響，其租賃價(jià)格也各不相同，因此，普通住宅租賃價(jià)格信息的收集要比市場(chǎng)銷售價(jià)格的收集困難的多，普通住宅租賃價(jià)格指數(shù)的建立也要比市場(chǎng)銷售價(jià)格指數(shù)的建立要復(fù)雜很多。那么，如何建立和運(yùn)行普通住宅租賃價(jià)格指數(shù)體系呢？筆者認(rèn)為：(一)切實(shí)加強(qiáng)城市房屋租賃合同登記備案制度。為了防止非法出租房屋，防止稅收流失，減少糾紛，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，城市房屋租賃合同實(shí)行登記備案制度。目前宿州市私有房產(chǎn)租賃管理單位為市房管局下屬市租賃管理辦公室，其主要職責(zé)為負(fù)責(zé)全市私有房產(chǎn)租賃許可證辦理和租賃手續(xù)費(fèi)的收繳工作。但一些出租方為了不繳、少繳或緩繳租賃手續(xù)費(fèi)，便向管理部門隱瞞租賃事實(shí)或提供虛假租賃合同，使租賃合同登記備案制度流于一種形式，失去了其實(shí)質(zhì)意義。因此，為了能夠及時(shí)收集到第一手資料，確保租賃價(jià)格等信息的真實(shí)性，必須把好源頭關(guān)，加大租賃管理力度，將收費(fèi)行為轉(zhuǎn)為管理職能、服務(wù)職能，不斷完善租賃合同登記備案制度。(二)實(shí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格和租賃價(jià)格監(jiān)測(cè)制度。將房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格和租賃價(jià)格納入物價(jià)部門價(jià)格監(jiān)測(cè)目錄，分片分區(qū)域適時(shí)跟蹤監(jiān)測(cè)，定期發(fā)布監(jiān)測(cè)信息，增加房地產(chǎn)消費(fèi)品價(jià)格透明度。(三)定期向社會(huì)公布普通住宅租賃價(jià)格指數(shù)，建立房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)警機(jī)制，正確引導(dǎo)生產(chǎn)和消費(fèi)。組織專業(yè)人員研究分析房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格和租賃價(jià)格的變動(dòng)軌跡，預(yù)測(cè)價(jià)格發(fā)展趨勢(shì)，撰寫房地產(chǎn)市場(chǎng)信息分析報(bào)告，實(shí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格預(yù)警報(bào)告制度，有利于政府加強(qiáng)宏觀調(diào)控能力，及時(shí)調(diào)整產(chǎn)業(yè)政策，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康良性發(fā)展。四、建議(一)不斷完善房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)體系，使商品房銷售價(jià)格指數(shù)、二手房?jī)r(jià)格指數(shù)和普通住宅租賃價(jià)格指數(shù)成為一個(gè)統(tǒng)一整體，增加房地產(chǎn)一級(jí)、二級(jí)和三級(jí)市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)性、系統(tǒng)性，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)日益成熟。(二)本文主要探討的是普通住宅租賃價(jià)格指數(shù)，隨著房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，建議將高檔住宅、寫字樓和商鋪的租賃價(jià)格指數(shù)也陸續(xù)充實(shí)到這個(gè)系統(tǒng)里來。

公司印章管理制度一、目的公司印章是公司對(duì)內(nèi)對(duì)外行使權(quán)力的標(biāo)志，也是公司名稱的法律體現(xiàn)，因此，必須對(duì)印章進(jìn)行規(guī)范化、合理化的嚴(yán)格管理，以保證公司各項(xiàng)業(yè)務(wù)的正常運(yùn)作，由公司指定專人負(fù)責(zé)管理。二、印章的種類公章，是按照政府規(guī)定，由主管部門批準(zhǔn)刻制的代表公司權(quán)力的印章。專用章，為方便工作專門刻制的用于某種特定用途的印章，如：合同專用章、財(cái)務(wù)專用章、業(yè)務(wù)專用章、倉庫簽收章等。3、手章(簽名章)，是以公司法人代表名字刻制的用于公務(wù)的印章。三、印章的管理規(guī)定印章指定專人負(fù)責(zé)保管和使用，保管印章的地方(桌、柜等)要牢固加鎖，印章使用后要及時(shí)收存。財(cái)務(wù)專用章由財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)保管，向銀行備案的印章，應(yīng)由財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)、總經(jīng)辦分別保管。3、印章要注意保養(yǎng)，防止碰撞，還要及時(shí)清洗，以保持印跡清晰。4、一般情況下不得將印章攜出公司外使用，如確實(shí)因工作所需，則應(yīng)由印章管理員攜帶印章到場(chǎng)蓋章或監(jiān)印。5、印章管理人員離職或調(diào)任時(shí)，須履行印章交接手續(xù)。四、公章刻制印章需本公司法人代表批準(zhǔn)，并由印章管理專責(zé)人負(fù)責(zé)辦理刻制并啟用并交由專人進(jìn)行保管。五、印章的使用使用任何的印章，需由相應(yīng)負(fù)責(zé)人審核簽字。為方便工作，總經(jīng)理可授權(quán)印章管理專責(zé)人審核一般性事務(wù)用印。用印前印章管理人員須認(rèn)真審核，明確了解用印的內(nèi)容和目的，確認(rèn)符合用印的手續(xù)后，在用印登記簿上逐項(xiàng)登記，方可蓋章。3、對(duì)需要留存的材料，蓋印后應(yīng)留存一份立卷歸檔。4、不得在空白憑證、便箋上蓋章。5、