淺析重慶市房地產(chǎn)中介的現(xiàn)狀、問(wèn)題與對(duì)策及引力波的實(shí)驗(yàn)探測(cè)給我們的啟示

目錄目錄................I摘要................IIABSTRACT..............III一、引言..............1二、房地產(chǎn)中介的內(nèi)涵和特征..............11.房地產(chǎn)中介的涵義..............12.房地產(chǎn)中介的特征..............2三、重慶房地產(chǎn)中介的發(fā)展歷程及現(xiàn)狀分析..............21.重慶房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的發(fā)展歷程..............22.重慶房地產(chǎn)中介的發(fā)展現(xiàn)狀 ..............3四、重慶房地產(chǎn)中介存在的問(wèn)題............51.行業(yè)管理不健全，缺乏有效的監(jiān)督與統(tǒng)一的管理..............52.房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)缺乏“誠(chéng)信”經(jīng)營(yíng)意識(shí)，編造虛假信息..............63.人員結(jié)構(gòu)分配不合理，專(zhuān)業(yè)人員嚴(yán)重缺乏..............74.信息渠道不暢，信息不對(duì)稱(chēng)，技術(shù)水平偏低..............85.房地產(chǎn)中介資金監(jiān)管存在很大的漏洞..............96.市場(chǎng)行為不規(guī)范，詐騙行為屢見(jiàn)不鮮...............10五、解決問(wèn)題的對(duì)策措施..............101.加強(qiáng)法制建設(shè)，健全行業(yè)監(jiān)管..............102.樹(shù)立中介品牌，加強(qiáng)從業(yè)人員服務(wù)“誠(chéng)信”意識(shí)..............113.加強(qiáng)中介從業(yè)人員培訓(xùn)，向高素質(zhì)專(zhuān)業(yè)化方向發(fā)展..............124.加強(qiáng)信息公開(kāi)，提高中介的透明度..............125.堅(jiān)持“綠色”經(jīng)營(yíng)原則和科學(xué)管理理念................136.加強(qiáng)引導(dǎo)和管理，建立中介機(jī)構(gòu)的信用度..............13六、結(jié)論................14參考文獻(xiàn)..............16淺析重慶市房地產(chǎn)中介的現(xiàn)狀、問(wèn)題與對(duì)策中文摘要：近幾年，房地產(chǎn)業(yè)得到了迅速的發(fā)展，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)也隨著日益強(qiáng)大和繁榮起來(lái)，就重慶市而言，現(xiàn)今房地產(chǎn)中介組織越來(lái)越多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也越來(lái)越激烈，但也正因?yàn)槲沂蟹康禺a(chǎn)中介競(jìng)爭(zhēng)日益增加，導(dǎo)致了房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)越來(lái)越多的問(wèn)題出現(xiàn)，如市場(chǎng)行為不規(guī)范，詐騙行為越來(lái)越多，職責(zé)不明確，信息不對(duì)稱(chēng)所引起的連鎖反應(yīng)等這些問(wèn)題。另一方面，從整個(gè)市場(chǎng)來(lái)看，重慶市的房地產(chǎn)中介良莠不齊，市場(chǎng)發(fā)展還不成熟，規(guī)模偏小，依然屬于初級(jí)階段，房地產(chǎn)中介的從業(yè)人員在實(shí)踐中還存在很多不規(guī)范的行為。因此，我市房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)必須以長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光看待房地產(chǎn)市場(chǎng)，借助樹(shù)立良好的專(zhuān)業(yè)品牌與完善相關(guān)的機(jī)制，培養(yǎng)專(zhuān)業(yè)人員的素質(zhì)等對(duì)策來(lái)解決不規(guī)范行為而最終贏得市場(chǎng)。本文即對(duì)重慶市房地產(chǎn)中介的現(xiàn)狀及所出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行分析，并對(duì)其所存在的問(wèn)題現(xiàn)象提出相應(yīng)的對(duì)策。關(guān)鍵字：重慶市；房地產(chǎn)中介；發(fā)展現(xiàn)狀；中介問(wèn)題；對(duì)策

Abstract:Inrecentyears,therealestateindustryobtainedtheswiftandviolentdevelopment,realestateintermediaryinstitutionsisalsogrowingandflourishing,intermsofchongqing,nowadaystherealestateintermediaryorganizationsisbecomingmoreandmoremarketcompetitionisbecomingmoreandmoreintense,butalsobecauseofourcityrealestateintermediarycompetitionincreasing,leadtorealestateagentsmoreandmoreproblemsappear,suchasmarketbehaviorisnotstandard,fraudisbecomingmoreandmoreresponsibilitiesarenotclear,thechainreactioncausedbyinformationasymmetryandsoontheseproblems.Ontheonehand,Fromthewholemarket,thegoodandbadareintermingled,chongqing'srealestateintermediarymarketdevelopmentstillnotmature,smallscale,stillbelongstotheinitialstage,existinginpracticetherearemanynon-standardbehavior.Asaresult,thecityrealestateintermediaryinstitutionsmuststartwithabroaderviewoftherealestatemarket,withgoodprofessionalbrandandimprovetherelatedmechanism,cultivationofprofessionalpersonnel,etc.Countermeasurestosolvetheirregularitiesandultimatelywinthemarket.Thisarticleisaboutthepresentsituationofchongqing'srealestateintermediaryandanalysisfortheproblems,anditsexistingproblemsofthephenomenon,putforwardthecorrespondingcountermeasures.Keywords:chongqing;realestateagency;currentsituation;Agencyproblem;countermeasur第頁(yè)共16頁(yè)一、引言在國(guó)家將房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)確定為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)的同時(shí)，房地產(chǎn)中介即也成為了一個(gè)方興未艾的行業(yè)，近幾年隨著居民的消費(fèi)水平提高，從而對(duì)房地產(chǎn)的需求也越來(lái)越大，為更好的滿足居民的需求，房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)也相續(xù)的設(shè)立起來(lái)，在市場(chǎng)日益活躍起來(lái)。重慶市房地產(chǎn)中介行業(yè)伴隨著重慶直轄?wèi)?yīng)運(yùn)而生。近年來(lái)，各種積極因素為中介行業(yè)提供了廣闊的發(fā)展空間，本土、外地、外資中介公司紛紛搶灘重慶房地產(chǎn)中介市場(chǎng)，同時(shí)房地產(chǎn)中介行業(yè)被公認(rèn)為充滿發(fā)展前景和機(jī)會(huì)的“朝陽(yáng)行業(yè)”，重慶的房地產(chǎn)中介發(fā)展在政治環(huán)境，經(jīng)濟(jì)環(huán)境，金融環(huán)境，社會(huì)環(huán)境這四個(gè)環(huán)境方面都占有很大的優(yōu)勢(shì)，就拿2021年重慶房地產(chǎn)中介發(fā)展來(lái)說(shuō)，2021年是重慶房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展飛速，競(jìng)爭(zhēng)激烈的一年，新獲資質(zhì)機(jī)構(gòu)達(dá)160多家，中介機(jī)構(gòu)朝著規(guī)范化方向發(fā)展，一大批早年的房串串，黑中介被市場(chǎng)淘汰出局，為重慶房地產(chǎn)中介行業(yè)的良性發(fā)展提供了行業(yè)的保障。依據(jù)1996年出臺(tái)的《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》，其對(duì)房地產(chǎn)中介的范圍行為做了具體的規(guī)范限制。房地產(chǎn)中介是房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)的總稱(chēng)[1]。同時(shí)出臺(tái)的一系列規(guī)范發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的政策措施，都為房地產(chǎn)中介行業(yè)的發(fā)展注入了新的生機(jī)和活力。從現(xiàn)在的發(fā)展來(lái)看，房地產(chǎn)中介有著可觀的發(fā)展前景，但正因?yàn)檫@樣的局勢(shì)，導(dǎo)致房地產(chǎn)中介的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈化，出現(xiàn)中介欺詐，從業(yè)人員素質(zhì)底下，制度缺乏等問(wèn)題。因此本文對(duì)重慶房地產(chǎn)中介的發(fā)展，問(wèn)題進(jìn)行分析，對(duì)其提出相應(yīng)的對(duì)策，從而規(guī)范房地產(chǎn)中介行為以有利于重慶房地產(chǎn)中介行業(yè)的良性發(fā)展，將該行業(yè)推向另一個(gè)高峰。二、房地產(chǎn)中介的內(nèi)涵和特征1.房地產(chǎn)中介的含義房地產(chǎn)中介為促成房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)雙方達(dá)成交易而從事提供交易信息、優(yōu)化資源配置以及專(zhuān)業(yè)知識(shí)等一種有償服務(wù)活動(dòng)。屬于房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)的范疇，即存量市場(chǎng)接近完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，市場(chǎng)交易較自由。因此它的定義被分為狹義和廣義這兩種[2]。狹義的房地產(chǎn)中介指為房地產(chǎn)交易提供信息咨詢等服務(wù)的經(jīng)營(yíng)性的中介活動(dòng)。即在1996年出臺(tái)的《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》，依據(jù)該依據(jù)，房地產(chǎn)中介也被定義為房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)的總稱(chēng)。而廣義的房地產(chǎn)中介的含義相對(duì)于狹義的房地產(chǎn)中介涵義范圍要廣泛些。廣義的房地產(chǎn)中介的含義不單于只是一些交易性的服務(wù)活動(dòng)，還包括了生產(chǎn)到消費(fèi)這整個(gè)環(huán)節(jié)的活動(dòng)。即房地產(chǎn)中介廣義的涵義可概括為從生產(chǎn)到消費(fèi)一切為房地產(chǎn)運(yùn)行服務(wù)的活動(dòng)。隨著房地產(chǎn)中介市場(chǎng)日益發(fā)展，廣義的房地產(chǎn)中介在逐漸包圍著狹義的房地產(chǎn)中介，因此廣義的房地產(chǎn)中介更值得我們?nèi)ビ懻摚耐庋用婧軓V，能讓我們更深層次的去理解房地產(chǎn)中介這個(gè)行業(yè)。2.房地產(chǎn)中介的特征房地產(chǎn)中介屬于一種服務(wù)型行業(yè)，它主要有以下五大特征：(1)人員特定，并不是每個(gè)人都可以從事房地產(chǎn)中介這一行業(yè)的，從事這一工作的都是具有特定資格的專(zhuān)業(yè)人員，有一定的專(zhuān)業(yè)能力知識(shí)。(2)委托服務(wù)，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)不從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，只為房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)提供中介服務(wù)，受當(dāng)事人委托的服務(wù)，做當(dāng)事人要求的服務(wù)。而且房地產(chǎn)中介不占有房地產(chǎn)商品，也不直接從事買(mǎi)賣(mài)活動(dòng)，只向買(mǎi)賣(mài)雙方提供溝通服務(wù)。(3)有償服務(wù)。房地產(chǎn)中介并不是免費(fèi)服務(wù)的，它屬于一種有償服務(wù)。它主要以取得傭金為主要收入來(lái)源。(4)房地產(chǎn)中介具有一定的靈活性。房地產(chǎn)中介這一行業(yè)在該房地產(chǎn)市場(chǎng)具有很大的發(fā)展?jié)摿?，適應(yīng)社會(huì)的能力也很大，靈活性較大，降低了該行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)性。(5)房地產(chǎn)中介活動(dòng)具有非連續(xù)性和流動(dòng)性的特點(diǎn)。房地產(chǎn)中介活動(dòng)并非屬于連續(xù)性活動(dòng)，它屬于非連續(xù)性活動(dòng)，流動(dòng)性非常強(qiáng)。它的服務(wù)性是可以斷斷續(xù)續(xù)的，可以滿足很多客戶的需求[7]。三、重慶房地產(chǎn)中介的發(fā)展歷程及現(xiàn)狀分析1.重慶房地產(chǎn)中介的發(fā)展歷程(1)萌芽時(shí)期國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)中介在萌芽時(shí)期的發(fā)展歷程起先于《通制條格》中的“房牙”即從事買(mǎi)賣(mài)房屋說(shuō)合。接著鴉片戰(zhàn)爭(zhēng)后出現(xiàn)“二房東”之說(shuō)即房地產(chǎn)投資商分零出售或轉(zhuǎn)手出租。再者解放初期，出現(xiàn)非法房地產(chǎn)中介向房屋買(mǎi)賣(mài)雙方進(jìn)行一些欺詐，不合乎常理的一系列服務(wù)行為。因者在1978年改革開(kāi)放前，國(guó)家福利分房導(dǎo)致了房地產(chǎn)中介的基本消失，在改革開(kāi)放后至90年代初，房地產(chǎn)中介市場(chǎng)又慢慢得以恢復(fù)。因此就在1987年3月，重慶市成立了房產(chǎn)交易中心。這個(gè)在當(dāng)時(shí)還屬于全國(guó)領(lǐng)先行業(yè)[3]。(2)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)誕生階段（90年代初期）經(jīng)過(guò)萌芽時(shí)期的發(fā)展作為基礎(chǔ)，在90年代初期，房地產(chǎn)中介打開(kāi)了它的市場(chǎng),在1993年，重慶組建了房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，因者房地產(chǎn)中的三級(jí)市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)，房地產(chǎn)中的三級(jí)市場(chǎng)即指購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的單位和個(gè)人，再次將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或租賃的市場(chǎng)。也就是房地產(chǎn)再次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場(chǎng)，也包括房屋的交換。但隨著市場(chǎng)的構(gòu)成要素不完整，導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)中介行業(yè)還是個(gè)雛形，隨之伴隨著很多的問(wèn)題，例如：1.該時(shí)期的市場(chǎng)對(duì)象很少，沒(méi)有構(gòu)成群體吸引更多的人。2.市場(chǎng)發(fā)展空間有局限性，因?yàn)樘幱诟母镩_(kāi)放的初期，主要還是以政府和個(gè)人行為為主，缺少企業(yè)為主的行為。(3)房地產(chǎn)中介的初步發(fā)展階段（90年代中期—90年代末）房地產(chǎn)中介在初步發(fā)展階段，受其政策導(dǎo)向的限制，房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)緩慢的發(fā)展，這個(gè)市場(chǎng)的群體日益增加，國(guó)家也設(shè)立了相關(guān)的政策制度，因此房地產(chǎn)中介這個(gè)行業(yè)也成了法律限制下的一個(gè)行業(yè)，雖然該階段房地產(chǎn)中介發(fā)展快速卻不健康，出現(xiàn)很多的問(wèn)題，主要體現(xiàn)在一下幾個(gè)方面，1.由于受政策，市場(chǎng)等多方面因素的影響，每個(gè)區(qū)域的三級(jí)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r都有所不同，重慶市屬于西部地區(qū)，從整體來(lái)看，在這個(gè)初步發(fā)展階段，東部地區(qū)三級(jí)市場(chǎng)的成熟度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于西部地區(qū)消費(fèi)人群逐步形成，但市場(chǎng)環(huán)境還沒(méi)有形成，需求的實(shí)現(xiàn)還存在著很多問(wèn)題要解決。2.在當(dāng)時(shí)處于改革開(kāi)放不久時(shí)期，人民的生活水平總體來(lái)說(shuō)都還不是很高，所以整體來(lái)說(shuō)，當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)中介客戶的消費(fèi)習(xí)慣還處于低級(jí)階段，中介的介入很困難，市場(chǎng)信息不對(duì)稱(chēng)依舊存在大量的個(gè)體行為，少量的企業(yè)行為。3.本土企業(yè)發(fā)展緩慢，在此同時(shí)，外面連鎖機(jī)構(gòu)也打進(jìn)了中國(guó)市場(chǎng)，發(fā)展也較緩慢。(4)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)成型和高速發(fā)展階段（本世紀(jì)初至今）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面臨著重重阻擾，一步一步的解決得以發(fā)展至今這樣的局面，走過(guò)了泡沫時(shí)代，讓房地產(chǎn)這些行業(yè)健康快速的發(fā)展，三級(jí)市場(chǎng)也得以重視，在整個(gè)市場(chǎng)占據(jù)重要的地位。因此隨著房地產(chǎn)整體市場(chǎng)的發(fā)展以及房改政策的推行。公房上市限制的取消，房地產(chǎn)中介等的三級(jí)市場(chǎng)得到很大的發(fā)展空間，發(fā)展范圍逐步擴(kuò)大，政策環(huán)境不再只是雛形，日益完善起來(lái)，給房地產(chǎn)中介在市場(chǎng)發(fā)展上提供了一些動(dòng)力。在本世紀(jì)隨著各個(gè)方面的發(fā)展，市場(chǎng)要素也開(kāi)始成形，使市場(chǎng)逐漸趨于完整，企業(yè)行為也大量占據(jù)了市場(chǎng)，開(kāi)始成為了市場(chǎng)主體。重慶房地產(chǎn)中介的發(fā)展現(xiàn)狀(1)房地產(chǎn)中介的發(fā)展與形成是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必要條件。隨著重慶房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)中介市場(chǎng)也日益壯大起來(lái)。人們通過(guò)房地產(chǎn)中介購(gòu)買(mǎi)咨詢、購(gòu)買(mǎi)、租賃房產(chǎn)等相關(guān)服務(wù)這已成了一種普遍的現(xiàn)象，房地產(chǎn)中介已經(jīng)成了必不可少的機(jī)構(gòu)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，重慶市具有資質(zhì)的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)共有595家，其中房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)441家，土地評(píng)估機(jī)構(gòu)77家，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)77家。如2021年6月來(lái)，渝中區(qū)的存量房交易較同期相比增加了12.04%,房屋租賃同期相比猛增了205.15%，根據(jù)重慶市國(guó)土資源房屋評(píng)估和經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)主辦的房地產(chǎn)中介行業(yè)貫徹七部委穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格研討會(huì)上報(bào)告在2021年重慶二手房?jī)r(jià)格上揚(yáng)，上半年比去年同期漲25.1%[4],可以從以上看出，重慶房地產(chǎn)中介的市場(chǎng)日益活躍，發(fā)揮著舉足輕重的作用。所謂，外行看熱鬧，內(nèi)行看門(mén)道。好多人要買(mǎi)房子，但對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)什么都不了解，對(duì)于房子的價(jià)格合理地度無(wú)法給出正確的判斷，還有種情況是在私人之間的房屋買(mǎi)賣(mài)中，由于很多買(mǎi)方與賣(mài)方互相不認(rèn)識(shí)、不了解,信用無(wú)從談起。例如,買(mǎi)方擔(dān)心給了錢(qián),拿不到房;賣(mài)方擔(dān)心如果買(mǎi)方不是一次性全額付款,余款支付可能沒(méi)有保證。這時(shí),房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的出現(xiàn)很好地解決了這一問(wèn)題。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)依法登記成立,并以法人的名義進(jìn)行活動(dòng),這就為交易雙方提供了一個(gè)可以信賴的交易平臺(tái)。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)既可以為交易雙方提供交易信息，又可以調(diào)停買(mǎi)賣(mài)雙方之間的爭(zhēng)議。同時(shí)，交易過(guò)程中涉及到的程序問(wèn)題，如辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等手續(xù)時(shí)更需要中介機(jī)構(gòu)提供專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)或是協(xié)助辦理。因此，房地產(chǎn)中介的發(fā)展與形成是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必要條件。（2）宏觀環(huán)境中的重慶房地產(chǎn)中介對(duì)于從宏觀環(huán)境這個(gè)角度來(lái)分析重慶市房地產(chǎn)中介的發(fā)展現(xiàn)狀，我們從政治、經(jīng)濟(jì)、金融、社會(huì)這四個(gè)小方面來(lái)進(jìn)行分析總結(jié)。1.政治環(huán)境。自從2021年重慶作為直轄市，房地產(chǎn)相關(guān)的政策開(kāi)始逐步完善起來(lái)，促使了該市場(chǎng)的發(fā)展。目前，主要直屬主管部門(mén)是“重慶市國(guó)土資源房屋評(píng)估和經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)”，對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的相關(guān)行為進(jìn)行了規(guī)制，整體來(lái)說(shuō)，這些政策提高了進(jìn)入房產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)入門(mén)檻，有利于該行業(yè)的健康發(fā)展。但這其中也存在著一些問(wèn)題，政治方面缺乏對(duì)中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)共同遵守的市場(chǎng)規(guī)則、知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)、利益分配及反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)等多方面的監(jiān)管督導(dǎo)及措施。2.經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析。自直轄以來(lái)，我市GDP大幅度上漲。我市的經(jīng)濟(jì)調(diào)整結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)的是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日益合理化。曾在《財(cái)富》雜志上重慶被列為位于北京、上海、深圳之后的中國(guó)第四大投資熱點(diǎn)，也就是說(shuō)在經(jīng)濟(jì)方面，房地產(chǎn)中介在重慶是值得投資發(fā)展的。3.金融環(huán)境。隨著近幾年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)范圍的擴(kuò)大以及房地產(chǎn)中介這個(gè)行業(yè)的快速發(fā)展，大多的金融行業(yè)如銀行、保險(xiǎn)公司等都大規(guī)模的拓展了二手房貸款業(yè)務(wù)，相應(yīng)的于2021年6月住房公積金貸款在我市也正式啟動(dòng)。但受房地產(chǎn)中介仍處于初級(jí)發(fā)展階段，相應(yīng)的市場(chǎng)規(guī)則法規(guī)都還不夠成熟，也導(dǎo)致了金融行業(yè)對(duì)其有著一種謹(jǐn)慎的態(tài)度，同時(shí)比起往年，現(xiàn)今金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)日益提高，對(duì)二手房貸款業(yè)務(wù)也有所緊縮?？傮w來(lái)說(shuō)，隨著房地產(chǎn)該行業(yè)的規(guī)范度加強(qiáng)，金融環(huán)境也必將寬松，形成重慶房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)有效發(fā)展的前進(jìn)動(dòng)力。4.社會(huì)環(huán)境。重慶作為人口最多的直轄市，所轄的43個(gè)區(qū)縣，所擁有的資源優(yōu)勢(shì)，基礎(chǔ)設(shè)施優(yōu)勢(shì)，特別是近幾年的舊城拆遷改造，為我市房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供了廣闊的發(fā)展空間[2]。重慶市開(kāi)縣就是一個(gè)很好的例子，舊城拆遷建新城這樣的模式，開(kāi)縣在建新城后，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展都是有目共睹的，房屋價(jià)格也升值了不少，給房地產(chǎn)中介制造了很大的生存發(fā)展空間。近幾年重慶的形象也發(fā)生了翻天覆地的變化，“半小時(shí)主城”“8小時(shí)重慶工程”特大型大橋等這些工程的完工，都顯現(xiàn)出了房地產(chǎn)中介在我市有著可觀的前景。（3）微觀環(huán)境中的重慶房地產(chǎn)中介從微觀這一角度進(jìn)行分析。房地產(chǎn)中介已逐步從個(gè)人行為改向企業(yè)行為，企業(yè)行為成了市場(chǎng)主體，企業(yè)的數(shù)量近幾年大幅度增加，規(guī)模也變大。另一方面，該行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)變得非常的激烈。境外的企業(yè)的向國(guó)內(nèi)擴(kuò)張，在該市場(chǎng)占據(jù)著重要地位。同時(shí)，從業(yè)人員的素質(zhì)也良莠不齊，服務(wù)水平影響著該行業(yè)的發(fā)展水平。（4）房地產(chǎn)中介還處于初級(jí)發(fā)展階段總體來(lái)說(shuō)，重慶房地產(chǎn)中介的未來(lái)發(fā)展是可觀的，但因?yàn)楝F(xiàn)在仍然處于一個(gè)初級(jí)階段，所以還存在著很多的問(wèn)題需要去解決，如市場(chǎng)信息不對(duì)稱(chēng)，行業(yè)的規(guī)范行為，大小企業(yè)的形成，使市場(chǎng)魚(yú)龍混雜。因此，對(duì)于房地產(chǎn)中介的現(xiàn)狀分析是必不可少的。重慶房地產(chǎn)中介存在的問(wèn)題重慶房地產(chǎn)中介今年的發(fā)展都是舉目共睹的，但正因?yàn)檫@樣快速的發(fā)展導(dǎo)致房地產(chǎn)中介的問(wèn)題日益溢出。也因此，解決房地產(chǎn)中介中所存在的問(wèn)題成了當(dāng)前發(fā)展中介行業(yè)急切要解決的事情，以下我們就結(jié)合案例對(duì)重慶房地產(chǎn)中介所存在的問(wèn)題來(lái)進(jìn)行分析。1、行業(yè)管理不健全，缺乏有效的監(jiān)督與統(tǒng)一的管理房地產(chǎn)中介的發(fā)展還處于一個(gè)初級(jí)階段，在管理機(jī)制上還有很多沒(méi)有完善，法律法規(guī)上還存在著一定的缺口，而政府對(duì)房地產(chǎn)中介組織的行業(yè)管理，一般是依靠設(shè)立房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)進(jìn)行管理的，在當(dāng)前，重慶房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)，雖然設(shè)立了中介委員會(huì)，但由于主管部門(mén)對(duì)自己的職責(zé)權(quán)力不明，導(dǎo)致整個(gè)機(jī)構(gòu)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)混亂，致使得到的房地產(chǎn)中介組織的信息不完全，給房地產(chǎn)中介組織的相關(guān)工作帶來(lái)了嚴(yán)重的影響，如有很多的房地產(chǎn)中介組織，在不經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)管理部門(mén)的審查，就直接到工商行政管理部門(mén)進(jìn)行登記領(lǐng)取營(yíng)業(yè)照，進(jìn)行開(kāi)張營(yíng)業(yè)。到最后導(dǎo)致出現(xiàn)很多的中介組織缺乏統(tǒng)一的管理，有的私立協(xié)議，在操作這個(gè)環(huán)節(jié)上沒(méi)能依照相關(guān)規(guī)定來(lái)完成，有的中介組織在操作程序上有時(shí)就一個(gè)口頭的協(xié)定，沒(méi)有了法律的約束，失去了法律效力，進(jìn)而影響了房地產(chǎn)中介組織在房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)正常運(yùn)行。就拿2021年8月16日李萍事件來(lái)說(shuō)，在2021年8月16日，中介違規(guī)，無(wú)辜百姓連帶遭殃。為了給孩子們籌集學(xué)費(fèi)，李萍將原有的45平米住所賣(mài)掉，并用所得房款通過(guò)中介重新購(gòu)置了一套僅有37平米的房子。這樣，李萍一家既不會(huì)流離失所，也可以騰出錢(qián)來(lái)解決兩個(gè)孩子的學(xué)費(fèi)問(wèn)題。可是令李萍沒(méi)有想到的是，她精打細(xì)算維持的平靜生活，卻被房產(chǎn)中介的突然關(guān)門(mén)推到了崩潰的邊緣。合肥桃園房產(chǎn)銷(xiāo)售代理就是幫助李萍購(gòu)房的中介。這家素有合肥房地產(chǎn)“航母”之稱(chēng)的中介公司，是安徽省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)理事單位、合肥市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)常務(wù)理事單位，在合肥市二手房市場(chǎng)上舉足輕重。除跨省經(jīng)營(yíng)、在江西省南昌市設(shè)有分支機(jī)構(gòu)外，這家號(hào)稱(chēng)“房產(chǎn)中介航母”、資產(chǎn)總值億元以上、月銷(xiāo)售額上億元的公司，僅在合肥市就開(kāi)設(shè)有東、南、西、北、中五大營(yíng)銷(xiāo)中心和50多家銷(xiāo)售網(wǎng)點(diǎn)，銷(xiāo)售代理人員千人以上。6月份，桃園公司與一家銀行省分行營(yíng)業(yè)部簽署合作協(xié)議書(shū)，“銀企強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手”、“共同打造安全、快捷的房產(chǎn)交易新模式”。7月1日，桃園公司在安徽省最大的會(huì)所之一“勝利召開(kāi)”了上半年工作總結(jié)大會(huì)。7月6日上午桃園公司仍在正常營(yíng)業(yè)、毫無(wú)異常。當(dāng)天下午3時(shí)，“危機(jī)”突然爆發(fā)，桃園公司總部人去樓空。一時(shí)間，三百多名客戶的四千萬(wàn)元房款討要無(wú)門(mén)。李萍也是眾多受害者中的一員，她的4萬(wàn)元銀行按揭貸款被中介截留沒(méi)有交到賣(mài)房者手中。更令人震驚的是，桃園公司負(fù)責(zé)人張坤平在事發(fā)后與客戶代表的一次見(jiàn)面會(huì)上承認(rèn)，公司挪用了三千余萬(wàn)元的客戶房款用于一手房代理和店面擴(kuò)張及廣告宣傳，由于代理樓盤(pán)銷(xiāo)售不好，資金沒(méi)有及時(shí)回籠，造成資金鏈斷裂，公司陷入困境。他還說(shuō)，合肥90%以上的中介公司都是這樣操作的。此語(yǔ)一出，令該公司客戶極為震驚。一位公司客戶說(shuō)：“中介行業(yè)如此黑暗讓人心寒！”這一事例明顯體現(xiàn)出了在房地產(chǎn)中介該行業(yè)中，行業(yè)管理機(jī)制嚴(yán)重缺乏管理，在監(jiān)管上存在著很大的漏洞。這對(duì)于重慶中介對(duì)于其相關(guān)的管理模式也有一定的啟發(fā)。[5]同時(shí)，重慶的社會(huì)中介組織至今還沒(méi)有建立起有約束力的同業(yè)監(jiān)督組織，對(duì)于在該行業(yè)中那些違規(guī)者，缺乏責(zé)任機(jī)制的規(guī)范。2、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)缺乏“誠(chéng)信”經(jīng)營(yíng)意識(shí)，編造虛假信息在當(dāng)前的房地產(chǎn)中介市場(chǎng)交易糾紛種類(lèi)繁雜，其主要的原因就是因?yàn)椤罢\(chéng)信”的缺失，以編造虛假的信息去騙取錢(qián)財(cái)。這主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（1）中介誤傳信息。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在對(duì)有關(guān)無(wú)證產(chǎn)品的宣傳時(shí)有意向消費(fèi)者隱瞞真相，導(dǎo)致那些不了解事情真相的消費(fèi)者的利益受損。（2）信息過(guò)時(shí)。有些機(jī)構(gòu)向服務(wù)對(duì)象所提供的信息陳舊、虛假、不可靠，部分中介機(jī)構(gòu)在沒(méi)有核對(duì)信息的真實(shí)性就以低價(jià)的傭金轉(zhuǎn)賣(mài)給不知情的消費(fèi)者。（3）無(wú)證上崗。在現(xiàn)實(shí)中具體體現(xiàn)如有些企業(yè)并不具備所售商品住宅的開(kāi)發(fā)資質(zhì),還有的房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)售或售樓時(shí)還沒(méi)取得合法的土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證等等這些合法的證明文件，最終導(dǎo)致了消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)以后沒(méi)法取得產(chǎn)權(quán)的證明。（4）商品房的面積不夠。價(jià)格虛高，進(jìn)行虛假的廣告宣傳，隱瞞開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的問(wèn)題所在，交易合同等這些方面的不誠(chéng)信。如就在2021年4月25日，新聞披露出好多二手房產(chǎn)中介公司缺失誠(chéng)信存在“貓膩”。重慶也不例外，在重慶開(kāi)縣一位知情者介紹，他的朋友有一座房子是10多年前某單位修建的，后來(lái)因單位整體遷移，房屋空在那里無(wú)人居住，只好托人代管出租。2021年6月，有人將這座樓房以每平方米7300元錢(qián)的價(jià)格買(mǎi)下，經(jīng)過(guò)簡(jiǎn)單裝修后，再以每平方米8600元左右的價(jià)格向外銷(xiāo)售。而買(mǎi)房的正是房產(chǎn)中介人員。這位知情者說(shuō)，不少中介人員靠積攢下的積蓄，做起收購(gòu)進(jìn)行裝修后再銷(xiāo)售的生意，較短時(shí)間里就能賺不少錢(qián)?！柏埬仭爆F(xiàn)象的體現(xiàn)了中介行業(yè)中誠(chéng)信的缺少問(wèn)題，不僅對(duì)該行業(yè)的聲譽(yù)造成影響而且還直接影響消費(fèi)者顧客的利益。人員結(jié)構(gòu)分配不合理，專(zhuān)業(yè)人員嚴(yán)重缺乏現(xiàn)在大多的中介機(jī)構(gòu)存在著經(jīng)營(yíng)能力有限、業(yè)務(wù)面窄等問(wèn)題，而且在表面上，中介機(jī)構(gòu)沒(méi)有向縱深方向發(fā)展中介機(jī)構(gòu)，缺乏一支質(zhì)量過(guò)硬、素質(zhì)較高的專(zhuān)業(yè)人才。同時(shí)在人員結(jié)構(gòu)分配上也相當(dāng)?shù)牟缓侠?，年齡大的偏多，學(xué)歷及技術(shù)職稱(chēng)較低，職業(yè)道德欠缺，政府對(duì)于從業(yè)人員政策水平相當(dāng)?shù)?，從業(yè)人員的素質(zhì)還有待提高。尤其是沒(méi)有編制的中介組織內(nèi)部人員大多聘用、借用和兼職人員，就存在著年齡老化，專(zhuān)業(yè)人員緊缺的問(wèn)題。有一案例是[6]發(fā)生在2021年12月1日，來(lái)源于重慶晨報(bào)的一則報(bào)道，為爭(zhēng)客戶，滿堂紅和中原兩中介大打出手。昨日上午，重慶晨報(bào)記者通過(guò)私信聯(lián)系上了網(wǎng)友“@尋找瓶瓶的罐罐”，其在微博的認(rèn)證為重慶（香港）中原營(yíng)銷(xiāo)策劃顧問(wèn)端口管理專(zhuān)員。她表示，自己最初是從公司內(nèi)部QQ群里了解到上述事件，“好像是因?yàn)闈M堂紅的人認(rèn)為中原搶了他們的客戶，然后就跑過(guò)去打人。事后，聽(tīng)說(shuō)滿堂紅只賠了錢(qián)，沒(méi)有道歉。”昨天中午，我們來(lái)到位于北部新區(qū)金渝大道附41號(hào)的中原地產(chǎn)愛(ài)加西西里店，而位于附90號(hào)的滿堂紅地產(chǎn)門(mén)市就在它的100米外。在中原地產(chǎn)門(mén)市，員工李振（化名）說(shuō)：“事發(fā)前幾天，中原地產(chǎn)以前的一位顧客稱(chēng)自己打算在北部新區(qū)買(mǎi)一套住房，我聯(lián)系上了先前在門(mén)市掛房售賣(mài)的一位業(yè)主，但對(duì)方表示正在滿堂紅地產(chǎn)商談售房事宜，下午5點(diǎn)前還得飛到浙江。經(jīng)我多次勸說(shuō)，業(yè)主來(lái)到了我們店，隨同而來(lái)的還有滿堂紅地產(chǎn)的兩名工作人員?！崩钫癖硎?，因?yàn)閮r(jià)格沒(méi)談攏，最終業(yè)主離開(kāi)了。5分鐘后，上述視頻的這一幕發(fā)生了。當(dāng)時(shí)在場(chǎng)的幾位中原地產(chǎn)員工都指認(rèn)，來(lái)店打砸的人中，肯定有滿堂紅地產(chǎn)的員工，還有部分人不認(rèn)識(shí)，不排除是對(duì)方找的外人來(lái)鬧事。此次打砸事件中，坐在店內(nèi)右邊第三個(gè)位置上的小何受傷最嚴(yán)重，頭部和腰部均有傷痕。發(fā)生這類(lèi)打人事件直接跟從業(yè)人員的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)及機(jī)構(gòu)管理體制有關(guān)。表現(xiàn)出各中介從業(yè)人員的專(zhuān)業(yè)能力，素質(zhì)欠缺，他們采取的銷(xiāo)售手段都太極端。目前重慶中介人員絕大部分還是從其他行業(yè)轉(zhuǎn)來(lái)的，不具備基礎(chǔ)性的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，執(zhí)行能力弱，絕大部分從業(yè)人員沒(méi)有獲得專(zhuān)業(yè)的職業(yè)資格證書(shū)，就拿通過(guò)調(diào)查重慶開(kāi)縣昊業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、大志房產(chǎn)、開(kāi)縣金橋房產(chǎn)等中介企業(yè)，高中學(xué)歷以下從業(yè)者占半數(shù)，行業(yè)的整體理念相對(duì)落后，服務(wù)質(zhì)量不高，過(guò)度的營(yíng)銷(xiāo)在該市場(chǎng)使用泛濫，虛假的廣告，過(guò)度包裝等這些欺騙消費(fèi)者的行為屢屢發(fā)生。同時(shí)在重慶的有些中介機(jī)構(gòu)中也正因?yàn)槿狈?zhuān)業(yè)人員，在咨詢，評(píng)估人員無(wú)論從數(shù)量上還是質(zhì)量上都不能滿足要求，好多的從業(yè)人員不了解房地產(chǎn)管理及法規(guī)的基本內(nèi)容，甚至連如何辦理房屋交易手續(xù)都不清楚，在工作操作過(guò)程中給顧客帶來(lái)了很大的影響麻煩，有時(shí)還造成了顧客的利益受損。4、信息渠道不暢，信息不對(duì)稱(chēng)，技術(shù)水平偏低在現(xiàn)階段的中介行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顟B(tài)來(lái)看，市場(chǎng)的信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)還不夠健全，市場(chǎng)信息量少、渠道不暢，在很大程度上影響了我國(guó)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的發(fā)展及服務(wù)質(zhì)量的提高，在行業(yè)內(nèi)技術(shù)水平也偏低，相當(dāng)?shù)穆浜螅椒ㄏ喈?dāng)?shù)年惻f，專(zhuān)業(yè)的從業(yè)人員嚴(yán)重缺乏，大量非專(zhuān)業(yè)且無(wú)經(jīng)驗(yàn)的人在做中介代理。目前，雖然有大多的中介機(jī)構(gòu)有自己的網(wǎng)絡(luò)和客戶管理系統(tǒng)，但各中介機(jī)構(gòu)所掌握的信息都是有限的，而且，他們都是實(shí)行信息私有為主，自己所得到的信息就是自己的，各機(jī)構(gòu)間的信息無(wú)法達(dá)到共享的狀態(tài)。這樣的發(fā)展模式就導(dǎo)致了信息的流通量減少，從而直接影響了重慶房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的發(fā)展?，F(xiàn)在在技術(shù)人才上還存在著這樣一個(gè)問(wèn)題，即部分專(zhuān)業(yè)人才雖有高學(xué)歷，但實(shí)際操作能力還很差，有很深的理論知識(shí)基礎(chǔ)卻缺乏實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，有的雖然有執(zhí)業(yè)證書(shū)，但卻沒(méi)有進(jìn)行上崗并不執(zhí)業(yè)。信息的來(lái)源渠道不暢，各中介間的競(jìng)爭(zhēng)也越演越烈，最終會(huì)導(dǎo)致信息不對(duì)稱(chēng)這種現(xiàn)象出現(xiàn)，即使買(mǎi)主找不到賣(mài)主，使賣(mài)主找不到買(mǎi)主，或者要耗費(fèi)一定的成本才能使雙方接洽，加大交易的風(fēng)險(xiǎn)，從而影響中介市場(chǎng)的正常運(yùn)行。2021年6月1日重慶萬(wàn)州李先生看中一處房屋，與賣(mài)方陳先生協(xié)商合同條款，在談到付款方式時(shí)，賣(mài)方陳先生表示家中有急事，要求直接收取房款；李先生買(mǎi)房心切，同意了賣(mài)方的要求。最后，買(mǎi)賣(mài)雙方簽署了，《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，約定以120萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)該房屋，簽約后十天內(nèi)到房屋登記部門(mén)遞件，付款方式為買(mǎi)賣(mài)雙方直接交接房款：交易遞件前交首期房款36萬(wàn)元，完稅后再交剩余的84萬(wàn)元。三天后，賣(mài)方陳先生打給李先生，要求他交首期房款，李先生表示要交易遞件當(dāng)日再交，賣(mài)方表示自己等錢(qián)用希望李先生能盡快給，李先生覺(jué)得反正遲早都要給就同意了賣(mài)方的要求。到交易遞件的當(dāng)天，李先生被告知由于賣(mài)方房屋被法院查封無(wú)法辦理過(guò)戶手續(xù)；李先生為賣(mài)方隱瞞房屋被查封的情況惡意欺騙自己感到很憤怒，不知如何是好。目前出現(xiàn)像以上類(lèi)似房地產(chǎn)市場(chǎng)上“鬧樓”事件頻出，相當(dāng)程度上就與信息渠道不暢，信息不對(duì)稱(chēng)有關(guān)。又如，賣(mài)家知道這所房子有質(zhì)量問(wèn)題，而買(mǎi)家卻不知道，結(jié)果在成交以后發(fā)生合同糾紛。再如，許多物業(yè)管理對(duì)買(mǎi)者口頭上很多的承諾，說(shuō)了很多不切實(shí)際的話，這使業(yè)主入住后感到“落差”太大，憤憤不已。還有，如拖期交房、面積縮水、面積分?jǐn)偟?，這些也都存在信息不對(duì)稱(chēng)的現(xiàn)象。正因如此，樓市糾紛頻頻不已。5、房地產(chǎn)中介資金監(jiān)管存在著很大的漏洞在2021年國(guó)家建設(shè)部出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，但這其中很多的細(xì)則還不是很明確，因此在實(shí)踐過(guò)程中還存在著很多的漏洞，在資金監(jiān)管這一方面，房地產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)交易結(jié)算基金專(zhuān)用存款賬戶和銀行的資金管理是有所不同的，然而通知用資金時(shí)卻一句帶過(guò)，銀行的監(jiān)管者角色不明朗，沒(méi)有正確的扮演好自己的角色，明白自己的職責(zé)，讓很多中介機(jī)構(gòu)因此而鉆了空子，所以擅自挪用交易資金的現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮，最終導(dǎo)致企業(yè)資金鏈發(fā)展存在很大的漏洞，這類(lèi)現(xiàn)象主要體現(xiàn)在中型房地產(chǎn)中介公司，而在大型的房地產(chǎn)中介公司這種情況是很少見(jiàn)的。就在2021年，中介行業(yè)就曾發(fā)生過(guò)深圳中天置業(yè)評(píng)估總裁蔣飛，攜4000多萬(wàn)巨款神秘失蹤的事件。及2021年7月初重慶市云陽(yáng)縣，王小姐看中了一套環(huán)衛(wèi)小區(qū)的二手房，并與房東李先生達(dá)成購(gòu)買(mǎi)意向，向中介機(jī)構(gòu)交付了2萬(wàn)元定金訂購(gòu)此套房源。誰(shuí)知道，由于王小姐與男友已有一套房貸的負(fù)擔(dān)，她的第二套房子在向銀行申請(qǐng)貸款時(shí)被拒?！般y行不受理我的貸款申請(qǐng)，而我和男友也無(wú)力全款付清，于是我想退房。誰(shuí)知道，這家中介公司卻稱(chēng)是我私人原因無(wú)法達(dá)成購(gòu)房協(xié)議，違約在先，扣下了存在中介公司的5000元定金?！敝苄〗銦o(wú)奈地稱(chēng)，據(jù)她了解，這5000元，其中有3000元是給予房東的違約款，另外的2021元?jiǎng)t被當(dāng)成中介費(fèi)，被這家中介機(jī)構(gòu)拿了。以上兩案例說(shuō)明了，中介中還存在著很多不合法的操作手法，資金監(jiān)管存在著很大的漏洞，房地產(chǎn)中介內(nèi)部存在著隱形的沉疴病因。6、市場(chǎng)行為不規(guī)范[9]，詐騙行為屢見(jiàn)不鮮現(xiàn)階段中介市場(chǎng)存在著很多不規(guī)范的行為，虛假?gòu)V告，誤導(dǎo)性宣傳這些行為也屢屢不斷。在中介機(jī)構(gòu)的內(nèi)部管理制度沒(méi)有做到實(shí)點(diǎn)，欺騙行為較多，部分房地產(chǎn)中介公司利用多種渠道不管是紙質(zhì)媒體還是新媒體都在大做廣告宣傳，什么對(duì)提供的信息不滿意者，可退還中介費(fèi)，用這些字眼來(lái)吸引著消費(fèi)者的眼球。而實(shí)際對(duì)于消費(fèi)者與廣告上宣傳的不同，不管滿意與否都要收取中介費(fèi)。根據(jù)有關(guān)部門(mén)的反應(yīng)，在前一段時(shí)間，好多房地產(chǎn)中介組織一哄而上，不少的機(jī)構(gòu)在沒(méi)有經(jīng)過(guò)工商部門(mén)的登記，沒(méi)經(jīng)過(guò)主管部門(mén)的批準(zhǔn)前提下，就擅自掛牌營(yíng)業(yè)，是整個(gè)中介市場(chǎng)魚(yú)龍混雜，影響市場(chǎng)的正常運(yùn)行。甚至有些提供過(guò)時(shí)不真實(shí)的信息，詐騙顧客的錢(qián)財(cái)，在社會(huì)上造成了不良的影響。由于中介潛規(guī)則，收費(fèi)無(wú)標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于按揭費(fèi)的收取，重慶市一房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理稱(chēng)，這算是中介的潛規(guī)則，幾乎所有中介都會(huì)向買(mǎi)方收取這筆費(fèi)用，但并沒(méi)有一個(gè)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，而該項(xiàng)收費(fèi)也常被購(gòu)房者質(zhì)疑。據(jù)一位專(zhuān)職辦理房屋貸款的銀行人士稱(chēng)，從多年的貸款經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，銀行辦理商業(yè)貸款一般不收取費(fèi)用，而二手房大概會(huì)涉及到評(píng)估公司評(píng)估費(fèi)，每宗380元，辦理抵押擔(dān)保時(shí)擔(dān)保公司會(huì)收取貸款金額2%的費(fèi)用，其次就是中介收取的跑腿費(fèi)大概為貸款金額的1%左右。但一房產(chǎn)中介負(fù)責(zé)人李先生又稱(chēng)“按揭服務(wù)費(fèi)屬于正常收費(fèi)，我們會(huì)主動(dòng)告知購(gòu)房者需要收取房款1.5%的按揭費(fèi),這是評(píng)估和抵押貸款費(fèi)用之外的,給中介的額外服務(wù)費(fèi)用?！毙袠I(yè)協(xié)會(huì)有關(guān)于按揭費(fèi)按成交金額1.2%~1.5%比例收取的指導(dǎo)，但實(shí)際并不能在網(wǎng)上查出秦先生所說(shuō)的收費(fèi)指導(dǎo)文件。發(fā)生這樣的事主要在于中介市場(chǎng)還存在著很多不規(guī)范行為，還有相關(guān)部門(mén)的監(jiān)管疏忽問(wèn)題。五、解決問(wèn)題的對(duì)策措施在以上我們分析了重慶中介組織存在的行業(yè)監(jiān)管不健全，市場(chǎng)行為不規(guī)范等相關(guān)問(wèn)題，而我們要想使中介市場(chǎng)更好的發(fā)展，我們就要對(duì)癥下藥，針對(duì)這些問(wèn)題去尋找解決方案與措施，充分發(fā)揮中介的作用。加強(qiáng)法制建設(shè)，健全行業(yè)監(jiān)管在房地產(chǎn)中介該行業(yè)管理方面還存在著很多的漏洞，必須解決這些漏洞才能為該行業(yè)的發(fā)展帶來(lái)好的前景。（1）完善法律體系建設(shè)在《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》及《重慶市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格管理暫行辦法》的基礎(chǔ)上[8]，從實(shí)際出發(fā)制定配套關(guān)于各類(lèi)房地產(chǎn)中介服務(wù)人員、規(guī)章、行為的基本環(huán)節(jié)及中介監(jiān)管等法律軌道。同時(shí)要注意改變法規(guī)滯后的狀況，加快管理制度和實(shí)施配套環(huán)節(jié)的制定。以明確各類(lèi)中介組織的性質(zhì)、地位、功能及資格確認(rèn)的法律程序，加強(qiáng)行業(yè)的監(jiān)管去堵塞漏洞，正確的規(guī)范中介組織的行為。（2）加強(qiáng)中介內(nèi)部的監(jiān)管中介服務(wù)內(nèi)容的明晰化使中介服務(wù)內(nèi)容的明晰化，即在完善法律體系的過(guò)程中，以明確的形式對(duì)中介各方面進(jìn)行各個(gè)環(huán)節(jié)的規(guī)劃。清晰明確的規(guī)定中介范圍所應(yīng)遵守的法律法規(guī)。中介服務(wù)委托的契約化在中介市場(chǎng)中，真的是所謂的魚(yú)龍混雜，各種咋騙手段千花百樣，讓人措手不及。因此采用中介服務(wù)委托的契約化即以契約合同的形式來(lái)明確委托雙方的權(quán)力與義務(wù)，讓各類(lèi)的房地產(chǎn)中介服務(wù)能更快的實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)范委托合同。中介服務(wù)收費(fèi)的合理化在上述，提到了中介機(jī)構(gòu)主要以收取傭金為主要收入來(lái)源，可是重慶好多的中介服務(wù)都存在著亂收費(fèi)的現(xiàn)象，對(duì)該市場(chǎng)的聲譽(yù)與發(fā)展帶來(lái)了很大的影響。對(duì)于中介服務(wù)收費(fèi)這一方面，國(guó)家對(duì)此有明確的規(guī)定，對(duì)于不同類(lèi)型的中介服務(wù)、不同的服務(wù)質(zhì)量實(shí)行政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和協(xié)商價(jià)不同的收費(fèi)原則，都制定了相應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和費(fèi)用支付方式。其中有一點(diǎn)是國(guó)家明確指出的“房屋買(mǎi)賣(mài)代理收費(fèi)，按成交價(jià)總額分檔累進(jìn)計(jì)收，實(shí)行獨(dú)家代理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，最高不得超過(guò)成交價(jià)格總額的28%”。所以，中介服務(wù)收費(fèi)應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行合理的收費(fèi)，不應(yīng)隨便抬高自己的服務(wù)費(fèi)用來(lái)擾亂該市場(chǎng)的規(guī)章制度。中介服務(wù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的有序化近年該市場(chǎng)的發(fā)展迅速，競(jìng)爭(zhēng)也非常的激烈，在這種狀態(tài)下，市場(chǎng)的秩序是非常重要的。所以中介服務(wù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的有序化即在政府的監(jiān)督下，加強(qiáng)各房地產(chǎn)中介規(guī)范其行為，創(chuàng)造一個(gè)公開(kāi)，公正，公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，提高中介市場(chǎng)的聲譽(yù)與影響力。中介服務(wù)監(jiān)督的制度化中介服務(wù)在監(jiān)督機(jī)制上還有待加強(qiáng)，房地產(chǎn)中介內(nèi)部管理必須要有嚴(yán)格的制約，以加強(qiáng)行業(yè)自律，讓每個(gè)從業(yè)人員都意識(shí)到自己的責(zé)任與義務(wù)，相互監(jiān)督，為顧客提供有價(jià)值有質(zhì)量的服務(wù)。樹(shù)立中介品牌，加強(qiáng)從業(yè)人員服務(wù)“誠(chéng)信”意識(shí)中介機(jī)構(gòu)的成立目的即為消費(fèi)者提供服務(wù)，而品牌是一種消費(fèi)者認(rèn)知，是一種心理感覺(jué)。因此樹(shù)立中介品牌是非常重要的。在管理模式中的品牌戰(zhàn)略的關(guān)健點(diǎn)在于管理好消費(fèi)者的內(nèi)心世界，定位好中介行業(yè)特征以及其核心價(jià)值為中心的品牌識(shí)別系統(tǒng)，然后以品牌識(shí)別系統(tǒng)來(lái)統(tǒng)帥該企業(yè)機(jī)構(gòu)的一切價(jià)值活動(dòng)。如房地產(chǎn)中介連鎖店就類(lèi)似一種品牌，它不僅能便于消費(fèi)辨別、減少信息的不對(duì)稱(chēng)，還能提高整個(gè)中介的聲譽(yù)，以及在服務(wù)質(zhì)量上的保證力度。因此，在這方面，政府可以通過(guò)出臺(tái)和完善該行業(yè)管理的相關(guān)制度，來(lái)營(yíng)造一個(gè)公平公正的品牌競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。如對(duì)于一些大中型較為規(guī)范的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)給予扶持與鼓勵(lì)。讓其打造其服務(wù)品牌以“誠(chéng)信服務(wù)”作為工作理念。另一方面，中介企業(yè)內(nèi)部也應(yīng)加強(qiáng)員工的管理，加強(qiáng)其服務(wù)“誠(chéng)信”的意識(shí)以增加整個(gè)企業(yè)的信用級(jí)數(shù)。同時(shí)，對(duì)于服務(wù)業(yè)績(jī)表現(xiàn)好的可給予一定的表?yè)P(yáng)，以激勵(lì)他們更積極的工作。對(duì)于表現(xiàn)不好的工作人員，要給予一定的評(píng)判告誡。只有這樣制定相關(guān)的制度規(guī)則，加強(qiáng)自我管理，才能去適應(yīng)激勵(lì)的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)。在新媒體發(fā)展迅速的社會(huì)環(huán)境下，各中介也可以借此建立廣泛快捷的信息系統(tǒng)，專(zhuān)業(yè)化服務(wù)，讓更多的人通過(guò)新媒體可以了解中介信息，發(fā)展網(wǎng)上查詢、網(wǎng)上交易和電子商務(wù)，樹(shù)立全新的經(jīng)營(yíng)理念，以提高整個(gè)中介市場(chǎng)的服務(wù)水平，將其推向另一個(gè)高峰即讓中介機(jī)構(gòu)走向網(wǎng)絡(luò)化、品牌化、資源共享的現(xiàn)代管理模式，使重慶的房地產(chǎn)中介能健康有序的發(fā)展。加強(qiáng)中介從業(yè)人員培訓(xùn)，向高素質(zhì)專(zhuān)業(yè)化方向發(fā)展人力資源對(duì)于一個(gè)企業(yè)的繁榮占了很大的比重，因此對(duì)于像房地產(chǎn)中介這樣一個(gè)專(zhuān)業(yè)性及技術(shù)性強(qiáng)的行業(yè)，從業(yè)人員的服務(wù)水平和素質(zhì)直接影響著該行業(yè)的服務(wù)質(zhì)量和整個(gè)市場(chǎng)的健康發(fā)展。在以上我們有提到，在現(xiàn)今房地產(chǎn)中介從業(yè)人員中，嚴(yán)重缺乏專(zhuān)業(yè)性人才，有些房地產(chǎn)中介的從業(yè)人員是從其他專(zhuān)業(yè)轉(zhuǎn)型而來(lái)的，沒(méi)有持證上崗缺乏基本的專(zhuān)業(yè)知識(shí)。而持證上崗者，缺乏實(shí)際操作，也嚴(yán)重影響著中介服務(wù)質(zhì)量與企業(yè)的運(yùn)行效率。因此，中介公司應(yīng)該加強(qiáng)從業(yè)人員的專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)，以及提高他們的素質(zhì)，以減少咋騙錢(qián)財(cái)，誤導(dǎo)性宣傳等不規(guī)范的行為，將該行業(yè)向一個(gè)高素質(zhì)專(zhuān)業(yè)化的方向發(fā)展。對(duì)于這方面，企業(yè)可以從健全機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員的懲罰機(jī)制和退出機(jī)制著手，建立應(yīng)當(dāng)與退出機(jī)制相結(jié)合的權(quán)威的中介企業(yè)信用評(píng)級(jí)體系，以進(jìn)一步健全企業(yè)和從業(yè)人員的信用查詢系統(tǒng)。最終推動(dòng)整個(gè)中介機(jī)構(gòu)高素質(zhì)專(zhuān)業(yè)化方向發(fā)展。加強(qiáng)信息公開(kāi)，提高中介的透明度[9]上文提到雖然有大多的中介機(jī)構(gòu)有自己的網(wǎng)絡(luò)和客戶管理系統(tǒng)，但各中介機(jī)構(gòu)所掌握的信息都是有限的，他們都是實(shí)行信息私有為主，自己所得到的信息就是自己的，各機(jī)構(gòu)間的信息無(wú)法達(dá)到共享的狀態(tài)。最終就造成了好多不正規(guī)的房地產(chǎn)中介隨意抬高服務(wù)費(fèi)用，對(duì)市場(chǎng)的運(yùn)行效率造成很大的影響。因此加強(qiáng)信息公開(kāi)，提高中介的透明度是當(dāng)前解決重要問(wèn)題之一。提高中介的透明度，具體來(lái)說(shuō)就是房地產(chǎn)中介企業(yè)在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，做到公開(kāi)中介組織的經(jīng)營(yíng)范圍，公開(kāi)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人的身份信息，公開(kāi)真實(shí)有效的租售信息，公開(kāi)服務(wù)內(nèi)容范圍以及收取傭金標(biāo)準(zhǔn)，公開(kāi)消費(fèi)者投訴，展示出房產(chǎn)機(jī)構(gòu)相關(guān)的法律合同樣本，表現(xiàn)企業(yè)的正規(guī)化經(jīng)營(yíng)以及定期向相關(guān)部門(mén)報(bào)告完善日常的工作等等這些信息。這樣不僅提高了企業(yè)的信用度，還可以使消費(fèi)者對(duì)中介的信息有了更多的了解，有了質(zhì)量上的保證，讓他們選擇自己感興趣的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。堅(jiān)持“綠色”經(jīng)營(yíng)原則和科學(xué)管理理念重慶房地產(chǎn)中介近幾年的發(fā)展是我們有目共睹的，在該市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)非常的激烈，因此每個(gè)中介企業(yè)怎么去經(jīng)營(yíng)管理，是值得各類(lèi)房地產(chǎn)中介考慮的問(wèn)題。通過(guò)研究，中介企業(yè)應(yīng)堅(jiān)持“綠色”經(jīng)營(yíng)為原則，用科學(xué)管理為理念。“綠色”經(jīng)營(yíng)原則即中介走集約化、規(guī)?；?、連鎖化、品牌化道路。規(guī)模經(jīng)營(yíng)可以降低平均固定成本，連鎖化則有利于實(shí)現(xiàn)低成本擴(kuò)張，提高知名度，擴(kuò)大市場(chǎng)占有率，如上海的“上房置換”、深圳的“世聯(lián)”所采用的連鎖經(jīng)營(yíng)方式，以其統(tǒng)一的店面形象和管理方式，建立起自己的品牌形象，擴(kuò)大信息的采集渠道和流通范圍，以提高成交率。這樣做，不僅能獲得良好的經(jīng)濟(jì)回報(bào)，也能使客戶感到方便安全。另一方面，堅(jiān)持誠(chéng)信建設(shè)提高服務(wù)質(zhì)量，杜絕誤導(dǎo)性信息給消費(fèi)者。加強(qiáng)從業(yè)人員的專(zhuān)業(yè)能力提升，以及自我素質(zhì)管理、創(chuàng)新意識(shí)的加強(qiáng)。同時(shí)企業(yè)要采用科學(xué)化的管理，加強(qiáng)信息化管理，提高科技含量，堅(jiān)持以“科學(xué)技術(shù)是第一生產(chǎn)力”為經(jīng)營(yíng)理論。遵守該行業(yè)的法律法規(guī)，細(xì)化各個(gè)環(huán)節(jié)，將“宜居重慶”推至更高點(diǎn)。加強(qiáng)引導(dǎo)和管理，建立中介機(jī)構(gòu)的信用度在中介服務(wù)機(jī)構(gòu)中常出現(xiàn)市場(chǎng)行為不規(guī)范，詐騙行為屢見(jiàn)不鮮這樣的問(wèn)題，要解決這樣的問(wèn)題，我們主要得從機(jī)構(gòu)的內(nèi)部管理體制著手，去加強(qiáng)引導(dǎo)和管理，建立中介機(jī)構(gòu)的信用度。在重慶中介中種類(lèi)繁多的欺詐行為嚴(yán)重影響著該行業(yè)的健康運(yùn)行，如虛報(bào)房屋面積、使用加協(xié)議，這些已經(jīng)開(kāi)始動(dòng)搖了人們對(duì)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的信心。因此中介服務(wù)得加強(qiáng)內(nèi)部管理，政府方面也要加強(qiáng)完善房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的法律法規(guī)，加強(qiáng)行政監(jiān)督，要打壓中介市場(chǎng)的欺詐行為，建立機(jī)構(gòu)的信用度，讓機(jī)構(gòu)在顧客心里有個(gè)好的印象，這樣才能提高中介機(jī)構(gòu)的聲譽(yù)。同時(shí)要進(jìn)行房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)的法律思考。作為房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)以及房屋產(chǎn)權(quán)人、購(gòu)房者等合同主體其簽訂合同最基本的目的是在交易過(guò)程中盡可能地避免風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)交易目的，獲得預(yù)期利益。中介服務(wù)機(jī)構(gòu)可以增強(qiáng)這方面的工作效率以提高自身的信用度。六、結(jié)論總結(jié)上述所說(shuō)，房地產(chǎn)中介在現(xiàn)今是個(gè)競(jìng)爭(zhēng)比較激烈的行業(yè)，有很好的發(fā)展勢(shì)頭。通過(guò)資料查閱，目前全國(guó)從業(yè)該行業(yè)人數(shù)已達(dá)幾十萬(wàn)，房地產(chǎn)中介這個(gè)行業(yè)已逐步深入到社會(huì)生活的方方面面，在社會(huì)上起著潛移默化的作用。對(duì)于重慶房地產(chǎn)中介市場(chǎng)，以下幾個(gè)因素有利于它的發(fā)展：消費(fèi)者的消費(fèi)偏好存在著差異。在重慶這個(gè)直轄市里近幾年人們的收入水平不斷增加，相對(duì)而言對(duì)生活質(zhì)量要求也提高。重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入個(gè)體消費(fèi)者占主導(dǎo)的市場(chǎng)，由于每年的住宅增量市場(chǎng)中新增商品房有限，而房子本身存在不可移動(dòng)和單一這兩種特性不能去滿足消費(fèi)者的個(gè)人偏好需求，但中介企業(yè)掌握的房源量多、差異化明顯且層次梯度較強(qiáng)，能滿足消費(fèi)者的個(gè)人偏好差異，對(duì)房源多樣化的需求。因此，消費(fèi)者的消費(fèi)偏好為重慶中介企業(yè)提供了較大的發(fā)展空間。房子價(jià)位的優(yōu)勢(shì)。隨著社會(huì)的發(fā)展，從農(nóng)村遷入城市的人越來(lái)越多，也因此對(duì)房源的需求越來(lái)越大，也因此，房子價(jià)位的高低，影響著房源的銷(xiāo)量問(wèn)題，在重慶地區(qū)一般二手房的價(jià)格比同地段同檔次一手房相比一般會(huì)低10%-20%左右，而房產(chǎn)中介能提供更多的二手房信息，會(huì)有更多人來(lái)進(jìn)行選擇。城市化的進(jìn)程。隨著城市舊城改造的深及城市規(guī)模的擴(kuò)大，在重慶市的中心區(qū)的房地產(chǎn)資源將用來(lái)開(kāi)發(fā)商場(chǎng)等貿(mào)易區(qū)域，這種非住宅的房子開(kāi)發(fā)增加就會(huì)造成居住之用的住宅開(kāi)發(fā)勢(shì)頭逐漸減緩，今后存量市場(chǎng)將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主導(dǎo)市場(chǎng)，也因此，中介企業(yè)占了較好的發(fā)展優(yōu)勢(shì)。另一方面，房地產(chǎn)中介是房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分和集約化經(jīng)營(yíng)的結(jié)果，是房地產(chǎn)市場(chǎng)活動(dòng)的重要組成部分，它的發(fā)展程度已經(jīng)成為了房地產(chǎn)市場(chǎng)是否成熟的重要標(biāo)志。因此，解決好重慶房地產(chǎn)中介所存在的問(wèn)題，對(duì)于重慶整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展有著重要的作用。在以上論述中，我們首先了解到了房地產(chǎn)中介的內(nèi)涵及特征，然后介紹到重慶房地產(chǎn)中介所處于一個(gè)初級(jí)階段的發(fā)展的現(xiàn)狀。再者，通過(guò)分析總結(jié)出，重慶地產(chǎn)中介行業(yè)總體來(lái)說(shuō)起步較晚，在過(guò)去主要銷(xiāo)售以帳房作為基礎(chǔ)起步，從事該行業(yè)的人力資源相當(dāng)欠缺，而且在一定程度上還存在著不規(guī)范、人員素質(zhì)良勢(shì)不齊、資金實(shí)力不足和品牌力度不夠等劣勢(shì)，在現(xiàn)在這些問(wèn)題也依然存在著，如上述所總結(jié)出的的以下幾個(gè)問(wèn)題：1.行業(yè)管理不健全，缺乏有效的監(jiān)督與統(tǒng)一的管理2.房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)缺乏“誠(chéng)信”經(jīng)營(yíng)意識(shí)，編造虛假信息3.人員結(jié)構(gòu)分配不合理，專(zhuān)業(yè)人員嚴(yán)重缺乏4.信息渠道不暢，信息不對(duì)稱(chēng)，技術(shù)水平偏低5.房地產(chǎn)中介資金監(jiān)管存在很大的漏洞6.市場(chǎng)行為不規(guī)范，詐騙行為屢見(jiàn)不鮮所謂知道了問(wèn)題之所在，我們就得去尋找問(wèn)題錯(cuò)之源找尋解決措施，對(duì)于上述房地產(chǎn)所存在的問(wèn)題，我們也在文章中給出了解決方案，從以下幾個(gè)方面入手：1.加強(qiáng)法制建設(shè)，健全行業(yè)監(jiān)管2.樹(shù)立中介品牌，加強(qiáng)從業(yè)人員服務(wù)“誠(chéng)信”意識(shí)3.加強(qiáng)中介從業(yè)人員培訓(xùn)，向高素質(zhì)專(zhuān)業(yè)化方向發(fā)展4.加強(qiáng)信息公開(kāi)，提高中介的透明度5.堅(jiān)持“綠色”經(jīng)營(yíng)原則和科學(xué)管理理念6.加強(qiáng)引導(dǎo)和管理，建立中介機(jī)構(gòu)的信用度總體來(lái)說(shuō)，中介企業(yè)要想得到更好的發(fā)展就要從房源、技術(shù)、服務(wù)產(chǎn)品、品牌等這些方面去進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，而對(duì)于重慶房地產(chǎn)中介所存在的問(wèn)題，還有很多細(xì)節(jié)問(wèn)題是我們值得更深一步去研究的，在本文，主要是從整個(gè)中介市場(chǎng)去放眼看這些問(wèn)題，以提出一系列的解決方案能使房產(chǎn)中介市場(chǎng)健康的運(yùn)行。參考文獻(xiàn)[1]陳曦明，蓋國(guó)鳳.房地產(chǎn)中介經(jīng)營(yíng)狀況及發(fā)展態(tài)勢(shì)分析[J].經(jīng)濟(jì)視覺(jué)（上),2021（6）[2]對(duì)重慶房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的認(rèn)識(shí).PPT[0L].豆丁網(wǎng).2021[3]曉剛.記重慶房地產(chǎn)交易所[J].中國(guó)房地產(chǎn)，2021,(209)：27-29.[4]張青箐，李曉秋.房地產(chǎn)中介市場(chǎng)欺詐行為分析[J].重慶建筑，2021（4）[5] 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sideisoftengreenwithmossandlichen.Butitquicklybecomeslesshospitableandevenforbidding,itsglacier-scarredfaceclimbingsteeplyuntildisappearingintolow,filmyclouds.Somepatchesoficehavelingeredsincelastwinter,thoughtheAugustsunisconvertingthemostexposedintowaterfallsthattricklemerrilyintothebrilliantsea.Leaningontheobservationdeckattheship'sLevel6,Fonsecatellsuswe'relookingatrocksthatare2billionyearsold.Someoftheharshstriationshavebeendatedtothetectonicplateshiftsof65millionyearsagothatbrokeuptheEarth'slandmassintothecontinentsweknowtoday.Thereareabout50passengersonboard,mosthuddledamongtherailsat8aminthebrightredparkasprovidedbytheSilverseacruiseline.Theairtemperatureis9C－thewatertemperatureis-12C,expeditionleaderStefanKredelannouncesonaloudspeaker,justincaseanybodyisplanningtostripoffforamorningswim.Ourluxuryvesselissmallascruiseshipsgo.AmericanTV'sLoveBoatmayhavehadathousandcabins,sportscourtsandapoolandtherearemassiveshipslikethatinthenextharborwithabigherdofpassengersbutthingsaremoreintimatehere.SilverExplorer'srelativepettinessiskeytoouritinerary.Atthemoment,wearecruisingoverachannel240metersdeep,butyesterday,windingthroughSkoldungenFjord,wehadscootedoverdepthsasshallowas69meters.Youcan'tdothatontheQEII.Thatflexibilityisessentialtothe"expedition"shipsandcruisesofferedbySilversea.Whilethelineoffersthemoretraditionalcruisesfocusedonshipboardentertainmentandportcallsforshoppingandnightlife,theexpeditionvarietyistargetedatmoreadventuroussouls."Westartedtheseasoutingstomoreout-of-thewayplaces,specificallytheArcticandtheAntarctic,foractivetravelerswhowantedtolearnaboutandexplorewilderplacesupclose,"saysKernel.Ifparkingyourbuttinadeckchairisyourideaofadeluxecruise,you'reonthewrongship.Eachday,SilverExplorerworksitswayasclosetoshoreaspossiblebeforedroppinganchor.Thenwepullonourwaterproofpants,jacketsandboots,andclimbsingle-fileintoZoonthewrongship.Eachday,SilverExplorerworksitswayasclosetoshoreaspossiblebeforedroppinganchor.Thenwepullonourwaterproofpants,jacketsandboots,andclimbsingle-fileintoZoonthewrongship.Eachday,SilverExplorerworksitswayasclosetoshoreaspossiblebeforedroppinganchor.Thenwepullonourwaterproofpants,jacketsandboots,andclimbsingle-fileintoZodiacs－thebig,motorizedrubberraftsthatwilltakeustotheday'sadventure.Yesterday,thatwasa90-minuteforayaroundThrymGlacier.Today,wezipashoretovisittheindnousvillageofNanortalik,wheresmalloil-heatedhousespaintedinbrightcolorsdotamountainvalleythatclingstosummer'slastyellowwildflowers.Weexploreanoutdoormuseum,watchakayakdemonstrationatatraditionalhuntingcamp,enjoyanInuitchoirperformanceinthechurch,andenjoycoffeeandafolkdancingatthelocalculturecenter.Nanortalikmeans"placeofpolarbears"inthelocalInuitlanguage,butafangedivoryskullinthemuseumistheclosestwe'llcometoseeingthisfearsomecreatureonthisvoyagearoundsouthernGreenland.Tomorrowwe'repromisedalandingneartwothermalpoolswithaviewofpassingicebergs.Thoseswimmingsuitswemeetsherexactingstandards.Thesit-downdinnerservice(there'snoassignedseating,exceptatthewelcomeandfarewelldinnershostedbyCroatiancaptainDenisRadja)featuresgo

引力波的實(shí)驗(yàn)探測(cè)給我們的啟示摘要：引力理論的發(fā)展經(jīng)歷了數(shù)百年，從牛頓到愛(ài)因斯坦，從萬(wàn)有引力定律到廣義相對(duì)論。在這過(guò)程中，科學(xué)家們引力波的預(yù)言質(zhì)疑不休、爭(zhēng)論不止。而引力波的實(shí)驗(yàn)探測(cè)無(wú)疑證明了一切。引力波的發(fā)現(xiàn)，彌補(bǔ)了愛(ài)因斯坦的廣義相對(duì)論的漏洞，也確定了他的理論的正確。這是人類(lèi)史上出現(xiàn)的又一契機(jī)，它將為人類(lèi)社會(huì)帶來(lái)重大變革?！捌莆濉笔侵袊?guó)傳統(tǒng)迎財(cái)神的日子。2016年的這一天，卻一個(gè)讓全世界物理學(xué)界沸騰的日子，甚至許多的物理學(xué)家為之痛哭流涕——被預(yù)言已經(jīng)百年的引力波，終于被探測(cè)到了。引力是什么？在今天人們所知道的物質(zhì)的四種基本相互作用中，引力作用為最弱。四種相互作用按作用強(qiáng)度比例順序是：強(qiáng)相互作用(1),電磁相互作用(10),弱相互作用(10),引力相互作用(10)。因此，在研究基本粒子的運(yùn)動(dòng)時(shí)，引力一般略去不計(jì)。但在天文學(xué)領(lǐng)域內(nèi)，由于涉及的對(duì)象的質(zhì)量極其巨大，引力就成為不僅支配著天體的運(yùn)動(dòng)，而且往往是天體的結(jié)構(gòu)和演化的決定因素。引力并不是一種所謂的“力”，而是一種屬性。牛頓在1687年出版的《自然哲學(xué)的數(shù)學(xué)原理》一書(shū)中首次提出萬(wàn)有引力定律，基于此，他結(jié)識(shí)了彗星的運(yùn)動(dòng)軌道和地球上的潮汐現(xiàn)象，并根據(jù)萬(wàn)有引力定律成功地預(yù)言并發(fā)現(xiàn)了海王星。萬(wàn)有引力定律出現(xiàn)后，才正式把研究天體的運(yùn)動(dòng)建立在力學(xué)理論的基礎(chǔ)上，從而創(chuàng)立了天體力學(xué)。簡(jiǎn)單的說(shuō)，質(zhì)量越大的東西產(chǎn)生的引力越大，地球的質(zhì)量產(chǎn)生的引力足夠把地球上的東西全部抓牢。1905年，愛(ài)因斯坦提出狹義相對(duì)論，突破了絕對(duì)時(shí)間和絕對(duì)空間的概念，否定了瞬時(shí)超距作用，從根本上動(dòng)搖了建立在這些舊觀念基礎(chǔ)上的牛頓引力理論。經(jīng)過(guò)十年的探索后，愛(ài)因斯坦于1915年提出了迄今為止最成功的近代引力理論——廣義相對(duì)論。廣義相對(duì)論中，引力被歸咎于時(shí)空的彎曲。這種彎曲是由物質(zhì)造成的，物質(zhì)的質(zhì)量越大，所形成的扭曲也就越嚴(yán)重。但是這種彎曲，對(duì)于人類(lèi)來(lái)說(shuō)根本感知不到，一是因?yàn)槿祟?lèi)伴隨這種彎曲一起彎曲了，而是由于這種彎曲太微小。大質(zhì)量物體發(fā)生的扭曲引起了震動(dòng)，而這種震動(dòng)，就是引力波?？茖W(xué)家們通過(guò)探測(cè)這種時(shí)空震蕩，來(lái)證實(shí)引力波的存在。早在1916年，愛(ài)因斯坦在廣義相對(duì)論中就預(yù)言了引力波的存在。而科學(xué)家們普遍認(rèn)為，這次LIGO這一發(fā)現(xiàn)是愛(ài)因斯坦相對(duì)論實(shí)驗(yàn)驗(yàn)證中最后一塊缺失的“拼圖”，證實(shí)了愛(ài)因斯坦廣義相對(duì)論的正確性，彌補(bǔ)了愛(ài)因斯坦的廣義相對(duì)論的漏洞，驗(yàn)證了已故科學(xué)家愛(ài)因斯坦的預(yù)言。探測(cè)的儀器叫做邁克爾遜干涉儀，或是LIGO。LIGO的“兩條腿”都有4千米長(zhǎng)，最近的一次升級(jí)就花去了幾十億美元。LIGO的原理是什么？簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)是利用光速不變，在同樣的直線路程里測(cè)試耗時(shí)，而通過(guò)時(shí)間的偏差（盡最大可能排除誤差，也是耗資巨大的原因）來(lái)判定空間確實(shí)存在震動(dòng)。這樣的實(shí)驗(yàn)設(shè)置基于愛(ài)因斯坦的假設(shè)：光速不變，是因?yàn)橐怨獾囊暯强?，它沿途?jīng)過(guò)的空間發(fā)生了折疊伸縮?？赡艿囊Σㄌ綔y(cè)源包括致密雙星系統(tǒng)（白矮星，中子星和黑洞）。在2016年2月11日，LIGO科學(xué)合作組織和Virgo合作團(tuán)隊(duì)宣布他們已經(jīng)利用高級(jí)LIGO探測(cè)器，首次探測(cè)到了來(lái)自于雙黑洞合并的引力波信號(hào)。在過(guò)去的數(shù)十年里，許多物理學(xué)家和天文學(xué)家為證明引力波的存在進(jìn)行了大量研究。其中，泰勒和赫爾斯由于第一次得到引力波存在的間接證據(jù)榮獲1993年諾貝爾物理學(xué)獎(jiǎng)。到目前為止，類(lèi)似的雙中子星系統(tǒng)已經(jīng)發(fā)現(xiàn)了近十個(gè)，但是雙黑洞系統(tǒng)卻是首次。在實(shí)驗(yàn)方面，第一個(gè)對(duì)直接探測(cè)引力波作偉大嘗試的人是韋伯。雖然他的共振棒探測(cè)器最后沒(méi)能找到引力波，但是韋伯開(kāi)創(chuàng)了引力波實(shí)驗(yàn)科學(xué)的先河，為如今的碩果打下了基礎(chǔ)。因?yàn)樵诘孛嫔虾苋菀资艿礁蓴_，所以物理學(xué)家們也在向太空進(jìn)軍。歐洲的空間引力波項(xiàng)目eLISA（演化激光干涉空間天線）。eLISA將由三個(gè)相同的探測(cè)器構(gòu)成為一個(gè)邊長(zhǎng)為五百萬(wàn)公里的等邊三角形，同樣使用激光干涉法來(lái)探測(cè)引力波。此項(xiàng)目已經(jīng)歐洲空間局通過(guò)批準(zhǔn)，正式立項(xiàng)，目前處于設(shè)計(jì)階段，計(jì)劃于2034年發(fā)射運(yùn)行。作為先導(dǎo)項(xiàng)目，兩顆測(cè)試衛(wèi)星已經(jīng)于2015年12月3日發(fā)射成功，目前正在調(diào)試之中。中國(guó)的科研人員，在積極參與目前的國(guó)際合作之外之外，也在籌建自己的引力波探測(cè)項(xiàng)目。引力波的實(shí)驗(yàn)探測(cè)引起了世界范圍的轟動(dòng)，這些探測(cè)極其不易，宇宙中發(fā)生爆炸性的大事件時(shí)產(chǎn)生的引力波，才相對(duì)容易探測(cè)到，例如黑洞合并、星系合并、超新星爆炸等。100年前，愛(ài)因斯坦在預(yù)言引力波存在時(shí)就曾說(shuō)：“這些數(shù)值是如此微小，她們不會(huì)對(duì)任何的東西產(chǎn)生顯著的作用，沒(méi)人能夠去測(cè)量它們。”蔡一夫給出解釋?zhuān)骸皶r(shí)間發(fā)生得越早，距離越遠(yuǎn)，越會(huì)在宇宙中傳播期間被紅移。紅移指的是由于宇宙本身的膨脹將所有的波動(dòng)的波長(zhǎng)拉直拉平，這樣其波動(dòng)性就難以被探測(cè)到。例如，這次LIGO探測(cè)到的引力波，是13億年以前兩個(gè)大約30個(gè)太陽(yáng)質(zhì)量的黑洞并合所產(chǎn)生的引力波，振幅之小，是在原子核尺寸的千分之一的尺度。能探測(cè)到真的是非常不容易，LIGO實(shí)驗(yàn)組的科學(xué)家們也是在幾十年里經(jīng)歷多次挫折，不斷調(diào)整方案，改進(jìn)儀器，才最終探測(cè)到的?！彼运某晒μ綔y(cè)也標(biāo)志著在這個(gè)領(lǐng)域人類(lèi)的技術(shù)進(jìn)步到了前所未有的水平。而它所具有的里程碑意義不止在科學(xué)情感上，更在于能夠打開(kāi)人類(lèi)的一個(gè)新的世界——每個(gè)人都對(duì)它滿懷期待。如果電磁波探測(cè)是人類(lèi)的眼睛，那么人類(lèi)又多了一雙聆聽(tīng)外界的耳朵。馬克斯·普朗克引力物理研究所說(shuō)：“在《星際穿越》和《三體》中，都不約而同地將引力波選為了未來(lái)科技發(fā)達(dá)的人類(lèi)的通訊手段，這也許只能是美好的幻想，但對(duì)于天文研究而言，引力波的確開(kāi)啟了一扇新的窗口。吹進(jìn)來(lái)的第一縷清風(fēng)，就帶來(lái)了一個(gè)重大的信息：極重的恒星級(jí)雙黑洞系統(tǒng)存在并可以在足夠短的時(shí)間（10億年）內(nèi)并合。這是讓我們始料未及的。誰(shuí)能知道在將來(lái)的更多的探測(cè)中，LIGO和一眾引力波探測(cè)器能帶給我們什么樣的驚喜呢？”引力波有兩個(gè)非常重要而且比較獨(dú)特的性質(zhì)。第一：不需要任何的物質(zhì)存在于引力波源周?chē)?。這時(shí)就不會(huì)有電磁輻射產(chǎn)生。第二：引力波能夠幾乎不受阻擋的穿過(guò)行進(jìn)途中的天體。比如，來(lái)自于遙遠(yuǎn)恒星的光會(huì)被星際介質(zhì)所遮擋，引力波能夠不受阻礙的穿過(guò)。對(duì)于天文學(xué)家來(lái)說(shuō)，這兩個(gè)特征允許引力波攜帶有更多的之前從未被觀測(cè)過(guò)的天文現(xiàn)象信息，而每一個(gè)電磁波譜的打開(kāi)，都會(huì)為我們帶來(lái)前所未有的發(fā)現(xiàn)。天文學(xué)家們同樣期望引力波也是如此。而引力波本身的性質(zhì)也可能對(duì)基礎(chǔ)物理學(xué)產(chǎn)生巨大的影響。另外，引力波蘊(yùn)含的，很可能是宇宙誕生的畫(huà)面。我們從小都被告知一個(gè)最著名的猜想——宇宙是在一場(chǎng)爆炸中誕生的。這意味著，在時(shí)空的開(kāi)始，宇宙又一次最為劇烈的震動(dòng)。引力波就能讓我們還原這個(gè)震動(dòng)——它是否存在？有多大規(guī)模？不僅如此，引力波還能傳遞信息——我們看不到的宇宙空間在發(fā)生什么？據(jù)科學(xué)家解釋?zhuān)@次的引力波就是在遙遠(yuǎn)的距離上巨大的黑洞變化引起的。而這一結(jié)果也證明了黑洞真實(shí)存在——至少是廣義相對(duì)論預(yù)測(cè)的由純凈、真空、扭曲時(shí)空組成的完美圓形物體。并且，引力波傳遞的信息可以讓科學(xué)家更精確地估計(jì)宇宙膨脹的速度。總而言之，一個(gè)新的重大科學(xué)發(fā)現(xiàn)，總會(huì)給人類(lèi)社會(huì)帶來(lái)無(wú)法預(yù)估的發(fā)展。18世紀(jì)面熟電磁波的麥克斯韋理論確認(rèn)的時(shí)候，也沒(méi)人知道會(huì)給人類(lèi)帶來(lái)什么，但是現(xiàn)在不管是電視機(jī)還是移動(dòng)電話，都與電磁現(xiàn)象有關(guān)。引力波的發(fā)現(xiàn)類(lèi)似當(dāng)年的發(fā)現(xiàn)X光一樣，是一種工具。有了這個(gè)工具，我們可以利用引力波的觀察，去觀察遙遠(yuǎn)的宇宙的現(xiàn)象。發(fā)現(xiàn)暗物質(zhì)、時(shí)空穿梭等等才是有可能實(shí)現(xiàn)的事情。如果沒(méi)有引力波，以我們現(xiàn)有的技術(shù)是做不到這些HYPERLINK"/s?wd=%E7%A7%91%E5%B9%BB%E4%B8%96%E7%95%8C&tn=44039180_cpr&fenlei=mv6quAkxTZn0IZRqIHckPjm4nH00T1dWmycdPWubmhndmW04PjnY0ZwV5Hcvrjm3rH6sPfKWUMw85HfYnjn4nH6sgvPsT6KdThsqpZwYTjCEQLGCpyw9Uz4Bmy-bIi4WUvYETgN-TLwGUv3EPjb3PH6YPH6LPHD