簽訂《商品房買賣合同模板》應(yīng)注意事項

WORD整理版簽署《商品房買賣合同》應(yīng)注意事項關(guān)于《示范文本》封面[解讀]封面“編號：GF-2000-0171”提示，2000年的《示范文本》是目前正在推行的《商品房買賣合同》最新版本。是正規(guī)印刷裝訂的，不是用訂書機裝訂的，同時注明“中華人民共和國建設(shè)部、國家工商行政管理局制”字樣。目前法律并沒有規(guī)定商品房買賣雙方必定以《示范文本》簽約?？墒?，《商品房銷售管理方法》第23條明確規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同從前，必定向購房者明示上述《示范文本》。這是為了防范在開發(fā)商單方擬訂的格式合同中成立合同陷井，欺詐購房者。無論購房者可否以《示范文本》簽約，都應(yīng)以自己簽約的合同和《示范文本》比較，從而發(fā)現(xiàn)有無問題。關(guān)于《商品房買賣合同說明》商品房買賣合同說明：1、本合同文本為示范文本，也可作為簽約使用文本。簽約從前，買受人應(yīng)當(dāng)仔細閱讀本合同內(nèi)容，對合同條款及專業(yè)用詞理解不一致的，可向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)主管部門咨詢。2、本合同所稱商品房是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并銷售的房屋。3、為表現(xiàn)合同雙方的自覺原則，本合同文本中相關(guān)條款后都有空白行，供雙方自行約定或增補約定。雙方當(dāng)事人能夠?qū)ξ谋緱l款的內(nèi)容進行更正、增補或刪減。合同簽署見效后，未被更正的文本印刷文字視為雙方贊成內(nèi)容。4、本合同文本中涉及到的選擇、填寫內(nèi)容以手寫項為優(yōu)先。5、對合同文本【】中選擇內(nèi)容、空格部位填寫及其他需要刪除或增加的內(nèi)容，雙方應(yīng)當(dāng)協(xié)商確定?！尽恐羞x擇內(nèi)容，以劃√方式選定；關(guān)于實質(zhì)狀況未發(fā)生或買賣雙方不作約準時，應(yīng)在空格部位打×，以示刪除。6、在簽署合同前，出賣人應(yīng)當(dāng)向買受人出示應(yīng)當(dāng)由出賣人供給的相關(guān)證書、證明文件。7、本合同條款由中華人民共和國建設(shè)部和國家工商行政管理局負責(zé)講解。優(yōu)秀參照資料WORD整理版[解讀]此項實質(zhì)是以《示范文本》簽約的注意事項，未填寫內(nèi)容的空白處，應(yīng)加蓋“空白”章或劃掉，省得今后填寫其他內(nèi)容。其他，房產(chǎn)部門在辦理房產(chǎn)證時，堅持要求買賣雙方另行簽署房產(chǎn)部門擬訂的非《示范文本》合同，造成買賣雙方存在兩份合同。為了防范發(fā)生瓜葛，建議購房者為辦證而在房產(chǎn)部門要求簽署的合同中特別約定，此合同僅限辦證使用，雙方權(quán)益義務(wù)關(guān)系仍以原訂合同為準。關(guān)于合同雙方當(dāng)事人合同雙方當(dāng)事人：出賣人:_________________________________________________________注冊地址：______________________________營業(yè)執(zhí)照注冊號：_____________________________企業(yè)資質(zhì)證書號：________________________________________________________法定代表人：____________________聯(lián)系電話：______________________________郵政編碼：委托代理人：____________________地址：__________________________________郵政編碼：____________________聯(lián)系電話：________________________________委托代理機構(gòu)：__________________________________________________________注冊地址：______________________________________________________________營業(yè)執(zhí)照注冊號：________________________________________________________法定代表人：____________________聯(lián)系電話：______________________________郵政編碼：______________________________________________________________買受人：________________________________________________________________【自己】【法定代表人】姓名：__________________國籍________________________優(yōu)秀參照資料WORD整理版【身份證】【護照】【營業(yè)執(zhí)照注冊號】【】___________________________________地址：_________________________________________________________________郵政編碼：______________________聯(lián)系電話：_______________________________【委托代理人】【】姓名：____________________國籍：______________________地址：__________________________________________________________________郵政編碼：______________________電話：___________________________________依照《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他相關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，買受人和出賣人在同樣、自覺、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買賣商品房達成以下協(xié)議：[解讀]提請購房者注意以下問題：1、盤問出賣人的營業(yè)執(zhí)照，弄清出賣人可否擁有商品房銷售的經(jīng)營范圍。2、盤問出賣人的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書，弄清出賣人可否擁有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書，沒有資質(zhì)的，不得進行房地產(chǎn)開發(fā)、銷售。3、查清出賣人與開發(fā)商可否為同一人，即出賣人可否有權(quán)出賣正在銷售之房產(chǎn)，有效方法是，核實出賣人與“四證”即《土地使用權(quán)證》、《建設(shè)工程規(guī)劃贊成證》、《施工贊成證》、《預(yù)售贊成證》的關(guān)系。第一條項目建設(shè)依照。出賣人以___________方式獲取位于___________、編號為___________的地塊的土地使用權(quán)。【土地使用權(quán)出讓合同號】【土地使用權(quán)劃撥贊成文件號】【劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓贊成文件號】為______________________。該地塊土地面積為___________，規(guī)劃用途為___________，土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日。優(yōu)秀參照資料WORD整理版出賣人經(jīng)贊成，在上述地塊上建設(shè)商品房，【現(xiàn)命名】【暫命名】___________。建設(shè)工程規(guī)劃贊成證號為___________，施工贊成證號為__________________________________。__________________________________________________________________________。[解讀]應(yīng)注意審查《土地使用權(quán)證》、《建設(shè)工程規(guī)劃贊成證》、《施工贊成證》上的單位名稱與出賣人的關(guān)系。同時注意建設(shè)用地的用途、使用年限及本源。若是是劃撥用地、軍用土地以及集體土地，必定改變土地使用的性質(zhì)、用途，必定辦理相應(yīng)的審批手續(xù)和更正登記手續(xù)。劃撥用地，還必定補交百分之四十的地價款，否則，不能夠夠做為商品用地，購房者將無法辦理房產(chǎn)證和土地使用權(quán)證。在實踐中也有土地使用權(quán)被查封或因土地使用權(quán)發(fā)生瓜葛而發(fā)生訴訟的房產(chǎn)，這將對辦理產(chǎn)權(quán)過戶有影響，應(yīng)慎重購買此類房產(chǎn)。第二條商品房銷售依照。買受人購買的商品房為【現(xiàn)房】【預(yù)售商品房】。預(yù)售商品房贊成機關(guān)為___________，商品房預(yù)售贊成證號為___________。_________________________________________________________________________。_____________________________________________________________________________________。[解讀]該條要點是如何判斷是“現(xiàn)房”仍是“預(yù)售”？“現(xiàn)售”是指所售商品房已竣工查收合格，而“預(yù)售”則是指正在建設(shè)中還沒有竣工查收的商品房?！艾F(xiàn)售”與“預(yù)售”的條件不同樣樣，雙方的權(quán)益義務(wù)不同樣樣，發(fā)生了瓜葛今后，肩負的法律責(zé)任也不同樣樣。依照《商品房銷售管理方法》第7條規(guī)定，必定切合以下條件才能銷售：其一、具備營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)資質(zhì)。其二，獲取土地使用權(quán)。其三、擁有建設(shè)工程規(guī)劃贊成證及施工贊成證。其四、竣工查收。其五、拆遷部署已落實。其六、配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件。其七、物業(yè)管理方案已落實。依照《城市商品房預(yù)售管理方法》第5、6條規(guī)定，必定切合以下條件才能預(yù)售：其一、獲取土地使用權(quán)。其二、擁有建設(shè)工程規(guī)劃贊成證和施工贊成證。其三、工程量已達總投資的25%以上。其四、獲取商品房預(yù)售贊成證?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同瓜葛案件適用法律若干問題的講解》第2條規(guī)定，沒有預(yù)售贊成證訂立預(yù)售合同的無效。第9條規(guī)定，故意隱瞞無預(yù)售贊成證或供給虛假預(yù)售贊成證的，致使合同無優(yōu)秀參照資料WORD整理版效，買受人能夠央求返還已付房款及利息、補償損失，并能夠央求出賣人肩負不高出已付房款一倍的補償責(zé)任。特別提請購房者注意的是，除了核實相關(guān)證件上的單位與出賣人的關(guān)系外，必定核對原件，并要求出賣人在復(fù)印件上蓋章。在購房之初，就注意采集與購房相關(guān)的憑據(jù)。第三條買受人所購商品房的基本狀況。買受人購買的商品房（以下簡稱該商品房，其房屋平面圖見本合同附件一，房號以附件一上表示為準）為本合同第一條規(guī)定的項目中的：第___________【幢】【座】___________【單元】【層】___________號房。該商品房的用途為___________，屬___________結(jié)構(gòu)，層高為___________，建筑層數(shù)地上___________層，地下___________層。該商品房天臺是【封閉式】【非封閉式】。該商品房【合同約定】【產(chǎn)權(quán)登記】建筑面積共___________平方米，其中，套內(nèi)建筑面積___________平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積___________平方米（相關(guān)公共部位與公用房屋分攤建筑面積構(gòu)成說明見附件二）。_____________________________________________________________________________________________________________________________________________________。_____________________________________________________________________________________________________________________________________________________。[解讀]簽署此條應(yīng)注意的問題是：1、附件一即平面圖及附件二即公攤說明，很多合同都予省略，應(yīng)堅持要求兩附件。2、依照《商品房銷售管理方法》第34條的規(guī)定，發(fā)展商在將商品房交付使用前應(yīng)委托擁有房產(chǎn)測繪資格的單位推行測繪，測繪成就報房地產(chǎn)行政部門審查后用于房屋權(quán)屬登記。優(yōu)秀參照資料WORD整理版3、購房者實質(zhì)簽署的各樣各樣的購房合同中，只約定建筑面積，不約定套內(nèi)建筑面積與公攤面積。有的是因發(fā)展商自制的合同根本無此內(nèi)容，有的是合同雖有此內(nèi)容，但被發(fā)展商全部或部分劃掉，故意不填，這都是對購房者不利的。4、依照現(xiàn)行政策法律規(guī)定，關(guān)于公攤面積，購房者與發(fā)展商是能夠協(xié)商確定的。若是雙方協(xié)商一致，能夠約定公攤面積。5、有些購房合同，用語不規(guī)范，比方使用“實得建筑面積”這樣不規(guī)范看法，從而惹起面積瓜葛。建議使用規(guī)范用語。第四條計價方式與價款。出賣人與買受人約定按下述第___________種方式計算該商品房價款：1、按建筑面積計算，該商品房單價為（___________幣）每平方米______元，總金額（___________幣）_____千_____百_____拾_____萬_____千_____百_____拾_____元整。2、按套內(nèi)建筑面積計算，該商品房單價為（___________幣）每平方米__________元，總金額__________幣）_____千_____百_____拾_____萬_____千_____百_____拾_____元整。3、按套（單元）計算，該商品房總價款為（__________幣）_____千_____百_____拾_____萬_____千_____百____拾______元整。4、____________________________________________________________。[解讀]特別提請購房者注意，若是選擇非《示范文本合同》，又選擇以套內(nèi)建筑面積計價，必定在合同里做出明確約定，防范因計價方式發(fā)生瓜葛，甚至因計價方式約定不明確而承受損失。第五條面積確認及面積差異辦理。依照當(dāng)事人選擇的計價方式，本條規(guī)定以【建筑面積】【套內(nèi)建筑面積】（本條款中均簡稱面積）為依照進行面積確認及面積差異辦理。當(dāng)事人選擇按套計價的，不適用本合約定。優(yōu)秀參照資料WORD整理版合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差其他，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準。商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方贊成按第__________種方式進行處理：1、雙方自行約定：1）____________________________________________________________；2）____________________________________________________________；3）____________________________________________________________；4）____________________________________________________________。2、雙方贊成按以下原則辦理：1）面積誤差比絕對值在3%之內(nèi)（含3%）的，據(jù)實結(jié)算房價款；2）面積誤差比絕對值高出3%時，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按__________利率付給利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%之內(nèi)（含3%）部分的房價款由買受人補足；高出3%部分的房價款由出賣人肩負，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%之內(nèi)（含3%）部分的房價款由出賣人返還買受人；絕對值高出3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積－合同約定面積面積誤差比=────────────────×100%合同約定面積因設(shè)計更正造成面積差異，雙方不除去合同的，應(yīng)當(dāng)簽署增補協(xié)議。優(yōu)秀參照資料WORD整理版[解讀]合同有兩項基本源則，即意思自治與合法原則。合同有約定的，依照合同約定;合同沒有約定的依照法律規(guī)定。關(guān)于面積確認及差異辦理問題，在發(fā)展商自制的格式合同里，極稀有約定，但現(xiàn)行法律及司法講解以及《示范文本》里，都做出了基本一致的詳細約定，建議選擇《示范文本》條款。建議購房者在簽署此條時，在選擇《示范文本》關(guān)于“誤差”約定的條款的同時，另行在增補協(xié)議里約定什么是“誤差”，在什么狀況下適用“誤差”約定條款?！渡唐贩夸N售管理方法》第19條第二款規(guī)定：“按套計價的預(yù)售房屋，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應(yīng)當(dāng)注明詳細尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時，套型與設(shè)計圖紙不一致，相關(guān)尺寸在約定的誤差范圍之內(nèi)，保持總價格不變；套型與設(shè)計圖紙不一致也許相關(guān)尺寸高出約定的誤差范圍，合同中未約定辦理方式的，買售人能夠退房也許與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新約定總價款。”從上述法律規(guī)定看，房屋面積誤差，應(yīng)是指“套型”與“尺寸”惹起的。若是不是因“套型”與“尺寸”惹起的面積差異，不應(yīng)算作面積誤差?！妒痉段谋尽穼Πl(fā)展商分攤的公攤面積，以附件的形式，要求發(fā)展商詳細見告購房者，這對制止售房面積欺詐防范大幅度面積縮水，無疑起到了很好的作用。建議使用《示范文本》以合同附件形式列出公攤面積的詳細狀況，同時約定，若是因誤差以外的原因發(fā)生的面積瓜葛，按發(fā)展商售房面積欺詐辦理。第六條付款方式及限時。買受人按以下第__________種方式按期付款：1、一次性付款___________________________________________________。2、分期付款_____________________________________________________。3、其他方式_____________________________________________________。[解讀]《示范文本》里沒相關(guān)于按揭付款的約定，若是選擇銀行按揭的付款方式，建議增補以下幾項約定。1、按揭付款的時間，即出賣人與購房者雙方贊成何時由銀行按揭付款。2、雙方贊成的按揭付款時間與銀行實質(zhì)的按揭時間經(jīng)常不一致，建議雙方約定雙方贊成的按揭時間與銀行實質(zhì)按揭時間不一致的辦理方式。3、除了時間外，還有按揭金額。雙方約定的按揭金額也經(jīng)常和銀行實質(zhì)的按揭金額不一致甚至不能夠夠貸款，建議雙方約定在兩者金額不一致及不能夠夠貸款的狀況下的辦理方式。優(yōu)秀參照資料WORD整理版最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同瓜葛案件適用法律若干問題的講解》第23款規(guī)定：“商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款，因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品方擔(dān)保貸款合同并致使商品房買賣合同不能夠夠執(zhí)行的，對方當(dāng)事人能夠央求除去合同和補償損失。因不能夠夠歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并致使商品房合同不能夠夠連續(xù)執(zhí)行的，當(dāng)事人能夠央求除去合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或定金返還買受人。4、關(guān)于按揭付款，除出賣人與購房者在商品房買賣合同中有約定外，按揭銀行也要和夠房者簽署按揭合同或貸款合同，這樣由原來單一的商品房買賣合同關(guān)系，又引申出來了另一法律關(guān)系即按揭貸款關(guān)系。購房者為了購得房產(chǎn)必定同時執(zhí)行兩個合同，在兩個合同執(zhí)行過程中，經(jīng)常發(fā)生出賣人、購房者甚至按揭銀行違約的狀況。一旦一方出現(xiàn)違約，必定致使兩個合同履行阻截。上述司法講解第24條規(guī)定：“因商品房買賣合同被確認無效也許被撤消、除去，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實現(xiàn)，當(dāng)事人央求除去商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。”第25條第2款規(guī)定：“商品房買賣合同被確認無效也許被撤消、除去后，商品房擔(dān)保貸款合同也被除去的，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金和利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人?！贝藭r，關(guān)于違約責(zé)任的約定顯得特別重要。建議購房者在簽署商品房買賣合同及按揭合同時，都要約定相應(yīng)的違約責(zé)任。第七條買受人逾期付款的違約責(zé)任。買受人如未按本合同規(guī)定的時間付款，按以下第__________種方式辦理：按逾期時間，分別辦理（不作累加）1）逾期在_____日之內(nèi)，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款限時之第二天起至實質(zhì)全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之_____的違約金，合同連續(xù)執(zhí)行；2）逾期高出_____今后，出賣人有權(quán)除去合同。出賣人除去合同的，買受人按累計應(yīng)付款的_____%向出賣人支付違約金。買受人愿意連續(xù)執(zhí)行合同的，經(jīng)出賣人贊成，合同連續(xù)執(zhí)行，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款限時之第二天起至實質(zhì)全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之_____（該比率應(yīng)不小于第（1）項中的比率）的違約金。本條中的逾期應(yīng)付款指依照本合同第六條規(guī)定的到期應(yīng)付款與該期實質(zhì)已付款的差額；采用分期付款的，按相應(yīng)的分期應(yīng)付款與該期的實質(zhì)已付款的差額確定。2._________________________________________________________________。優(yōu)秀參照資料WORD整理版[解讀]購房者應(yīng)注意以下問題：1、逾期付房的違約責(zé)任應(yīng)與逾期交房款的違約責(zé)任同樣。2、出賣人除去合同的逾期日期應(yīng)合理。3、若是只按揭付款，還應(yīng)約定出賣人除去合同致使按揭合同也無法執(zhí)行的相應(yīng)的違約責(zé)任。《示范文本》對此無規(guī)定，建議購房者增補約定。4、此種狀況除應(yīng)在《商品房買賣合同》里做出約定外，還應(yīng)在按揭合同里做出約定。按揭合同一般都是按揭銀行自制的格式合同，對此往往也無約定，建議購房者增補約定。5、除出賣人供給保證的按揭合同外，按揭銀行擬訂的格式按揭合同里，只有按揭銀行與購房者雙方。按揭合同是為購房合同服務(wù)的，購房合同的執(zhí)行順利與否，直接關(guān)系到按揭合同的執(zhí)行，反之亦然。因此，建議購房人、出賣人、按揭銀行三方簽署按揭合同。6、違約責(zé)任的約定要合理，不能夠夠過高，過高當(dāng)事人無法承受；也不能夠夠過低，過低對當(dāng)事人雙方起不到應(yīng)有的限制作用，喪失了簽署合同的目的。依照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同瓜葛案件適用法律若干問題的講解》第16條規(guī)定：“當(dāng)事人以約定的違約金過高為由央求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金高出造成的損失30%為標準適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由央求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約金造成的損失確定違約金數(shù)額?！闭\然違約金過高過低可依法糾正，但其實不是自動糾正，一般是經(jīng)過訴訟路子加以糾正的。7、《合同法》第67條規(guī)定：“當(dāng)事人互負債務(wù)，有先后執(zhí)行序次，先執(zhí)行一方未執(zhí)行的，后執(zhí)行一方有權(quán)拒絕其執(zhí)行要求。先執(zhí)行一方執(zhí)行債務(wù)不切合約定的，后執(zhí)行一方有權(quán)拒絕其相應(yīng)的執(zhí)行要求”。這就是《合同法》上的“后執(zhí)行抗辯權(quán)”的規(guī)定。依照該條法律規(guī)定，若是出賣人逾期交房，或交房不切合合同約定，購房者有權(quán)不付房款。第八條交付限時。出賣人應(yīng)當(dāng)在_____年_____月_____日前，依照國家和地方人民政府的相關(guān)規(guī)定，將具備以下第_____種條件，并切合本合同約定的商品房交付買受人使用：1．該商品房經(jīng)查收合格。2．該商品房經(jīng)綜合查收合格。3．該商品房經(jīng)分期綜合查收合格。4．該商品房獲取商品住處交付使用贊成文件。5．____________________________________________________________________________________。但如遇以下特別原因，除雙方協(xié)商贊成除去合同或更正合同外，出賣人可據(jù)實予以延期：優(yōu)秀參照資料WORD整理版1、遇到不能夠夠抗力，且出賣人在發(fā)生之日起_____日內(nèi)見告買受人的；2、_____________________________________________________________；3、____________________________________________________________。[解讀]這是至為重要的一條，也是實踐中發(fā)生瓜葛最多的一條。建議購房者簽署此條時注意以下問題：1、該條規(guī)定了4種交付使用的條件，但每一種交付使用的條件在法律上的規(guī)定其實不十分明確，這是關(guān)于此條大量發(fā)生瓜葛的原因所在。《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第17條第二款規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項目所在地縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工查收申請。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工查收申請之日起30日內(nèi)，對涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等部門或單位進行查收?！薄斗课萁ㄖこ毯褪姓A(chǔ)設(shè)施竣工查收暫行規(guī)定》第條規(guī)定：“工程切合以下要求方可進行竣工查收：（一）達成工程設(shè)計和合同約定的各項內(nèi)容。（二）施工單位在工程竣工后對工程質(zhì)量進行了檢查，確認工程質(zhì)量切合相關(guān)法律、法規(guī)和工程建設(shè)逼迫性標準，切合設(shè)計文件及合同要求，并提出工程竣工報告。工程竣工報告應(yīng)經(jīng)項目經(jīng)理和施工單位相關(guān)負責(zé)人審查簽字。（三）關(guān)于委托監(jiān)理的工程項目，監(jiān)理單位對工程進行了質(zhì)量評估，擁有圓滿的監(jiān)理資料，并提出工程質(zhì)量評估報告。工程質(zhì)量評估報告應(yīng)經(jīng)總監(jiān)理工程師和監(jiān)理單位相關(guān)負責(zé)人審查簽字。（四）勘探、設(shè)計單位對勘探、設(shè)計文件及施工過程中由設(shè)計單位簽署的設(shè)計更正通知書進行了檢查，并提出質(zhì)量檢查報告。質(zhì)量檢查報告應(yīng)經(jīng)該項目勘探、設(shè)計負責(zé)人和勘探、設(shè)計單位相關(guān)負責(zé)人審查簽字。（五）有圓滿的技術(shù)檔案和施工管理資料。（六）有工程使用的主要建筑資料、建筑構(gòu)配件和設(shè)施的進場試驗報告。（七）建設(shè)單位已按合同約定支付工程款。（八）有施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書。（九）城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門對工程可否切合規(guī)劃設(shè)計要求進行檢查，并出具認可文件。（十）有公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件也許贊成使用文件。（十一）建設(shè)行政主管部門及其委托的工程質(zhì)量督查機構(gòu)等相關(guān)部門責(zé)令整改的問題全部整改達成；。鑒于“房屋查收合格”及“房屋綜合查收合格”的看法其實不十分明確，現(xiàn)行法律又沒有明確規(guī)定獲取何種文件是“查收合格”及“綜合查收合格”，建議購房者不要采用《示范文本》中的選擇，另行單獨做出明確詳細的約定。關(guān)于毛坯房的查收，《住處工程初裝修竣工查收方法》第三條規(guī)定：“初裝修是指住處工程戶門之內(nèi)的部分項目，在施工階段只達成初裝修。房屋竣工查收交付使用后，房屋進行再裝修，按城市房屋裝修管理相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。”第九條規(guī)定：“再裝修的工程達成后，均應(yīng)按國家和當(dāng)?shù)匾?guī)定標準，由相關(guān)部門組織查收。查收不合格的不得報竣或交付使用”。依照上述法律規(guī)定，初裝修查收不等于建筑工程查收，也不優(yōu)秀參照資料WORD整理版能代替建筑工程質(zhì)量查收。其法律含義，僅限于能夠交付購房者進行二次裝修。但在實踐中，很多發(fā)展商以初裝修查收代替建筑工程質(zhì)量查收，欺詐購房者，應(yīng)引以為戒。房屋的交付條款，不僅關(guān)系到交付的限時、交付的責(zé)任、交付的質(zhì)量等問題，還事關(guān)辦理房產(chǎn)證、交付房款等合同要點條款的執(zhí)行，鑒訂好合同交付條款意義十分重要。在鑒訂此條另需注意的問題是，發(fā)展商經(jīng)常在自制的格式合同中，將不屬于不能夠夠抗力交房的狀況也列入不能夠夠抗力條款，以此減少或免除其逾期交房違約責(zé)任，購房者應(yīng)注意對此提出異議。第九條出賣人逾期交房的違約責(zé)任。除本合同第八條規(guī)定的特別狀況外，出賣人如未按本合同規(guī)定的限時將該商品房交付買受人使用，按以下第______種方式辦理：1、按逾期時間，分別辦理（不作累加）1）逾期不高出_____日，自本合同第八條規(guī)定的最后交付限時的第二天起至實質(zhì)交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之_____的違約金，合同連續(xù)執(zhí)行；2）逾期高出_____今后，買受人有權(quán)除去合同。買受人除去合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人除去合同通知到達之日起____天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計已付款的_____%向買受人支付違約金。買受人要求連續(xù)執(zhí)行合同的，合同連續(xù)執(zhí)行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付限時的第二天起至實質(zhì)交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之______（該比率應(yīng)不小于第（1）項中的比率）的違約金。2、_________________________________________________________________。[解讀]最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同瓜葛案件適用法律若干問題的講解》第17條規(guī)定：“商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額也許損失補償額計算方法，違約金數(shù)額也許損失補償額能夠參照以下標正確定：逾期交付房屋的，依照逾期交付房屋時期相關(guān)主管部門宣告也許有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標正確定?！比羰请p方買賣合同沒有約定違約責(zé)任，發(fā)生瓜葛今后，將按上述司法講解的規(guī)定確定違約方的違約責(zé)任。出賣人逾期交房除肩負違約金及陪償損失之責(zé)外，購房者還有權(quán)除去購房合同。除去購房合同的條件和程序，也第一敬愛合同當(dāng)事人自己的約定，若是沒有約定或約定不明確的，能夠依照法律規(guī)定。最高人優(yōu)秀參照資料WORD整理版民法院前述司法講解第15條規(guī)定：“依照《合同法》第94條的規(guī)定，出賣人延緩交付房屋也許買受人延遲支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理限時內(nèi)的未執(zhí)行，當(dāng)事人一方央求除去合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人還有約定的除外。”催告其實不是除去購房合同的法定程序，若是當(dāng)事人合同有約定能夠直接除去購房合同，就可以不催告。催告除去購房合同，可是在合同沒有約定的狀況下，依照法律規(guī)定的除去購房合同的程序。該條司法講解第二款規(guī)定：“法律沒有規(guī)定也許當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，除去權(quán)應(yīng)當(dāng)在除去權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)執(zhí)行；逾期不執(zhí)行的，除去權(quán)消滅?！背ズ贤囟ㄒ勒蘸贤s定或法律規(guī)定的條件和程序，除去合同的限時是，催告的，為三個月；沒有催告的，自有權(quán)除去之日起一年內(nèi)。合同第七條的注意事項，也同樣是該條的注意事項。第十條規(guī)劃、設(shè)計更正的約定。經(jīng)規(guī)劃部門贊成的規(guī)劃更正、設(shè)計單位贊成的設(shè)計更正致使以下影響到買受人所購商品房質(zhì)量或使用功能的，出賣人應(yīng)當(dāng)在相關(guān)部門贊成贊成之日起10日內(nèi)，書面通知買受人：1）該商品房結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向；2）___________________________________________________________；3）____________________________________________________________；4）____________________________________________________________；5）____________________________________________________________；6）____________________________________________________________；7）____________________________________________________________。買受人有權(quán)在通知到達之日起15日內(nèi)做出可否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受更正。出賣人未在規(guī)準時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房。優(yōu)秀參照資料WORD整理版買受人退房的，出賣人須在買受人提出退房要求之日起_____天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按__________利率付給利息。買受人不退房的，應(yīng)當(dāng)與出賣人另行簽署增補協(xié)議。___________________________________________________________________________。[解讀]應(yīng)注意以下問題：1、該合約定了兩種更正，一種是規(guī)劃更正，一種是設(shè)計更正。設(shè)計的變更，直接影響房產(chǎn)的戶型、朝向、尺寸等，購房者一般較易察覺，而對規(guī)劃更正則反響不夠敏感。其實，規(guī)劃更正對購買房產(chǎn)的影響，不亞于有時甚至遠遠高出設(shè)計更正對購買房產(chǎn)的影響，建議購房者對此一并惹起足夠的重視。2、這兩種更正必定是經(jīng)過贊成的。規(guī)劃更正，要經(jīng)規(guī)劃部門贊成；設(shè)計更正，要經(jīng)原設(shè)計單位贊成。未經(jīng)有權(quán)部門贊成，發(fā)展商擅自進行的規(guī)劃、設(shè)計更正，不適用本合約定。但若是購房者發(fā)現(xiàn)發(fā)展商未經(jīng)有權(quán)部門贊成擅自進行規(guī)劃、設(shè)計更正，應(yīng)及時向發(fā)展商及有權(quán)部門提出異議。3、設(shè)計更正較易發(fā)現(xiàn)，而規(guī)劃更正則不易察覺。因此，購房者在購房之初，就應(yīng)向發(fā)展商議取小區(qū)報建規(guī)劃，并由發(fā)展商蓋章，以證明真實性。為了慎重起見，建議購房者將此內(nèi)容寫進合同，特意做出約定，不同樣樣意發(fā)展商在出賣房產(chǎn)時向購房者出示的小區(qū)規(guī)劃內(nèi)再加建任何建筑，或?qū)υ芯G地、假山、建筑等拆掉，重新建設(shè)。4、規(guī)劃更正方面，還有另一不易被購房者察覺、注意的問題是，小區(qū)是分期開發(fā)的，在未開發(fā)的土地上，發(fā)展商建起了綠地或停車場等設(shè)施。由于發(fā)展商不講明規(guī)劃報建的真相，而購房者多數(shù)狀況下不知道去檢查一下發(fā)展商的規(guī)劃報建狀況，誤以為這些綠地、停車場等設(shè)施是為一期配套的。等購房者買了房，紛紛入住今后，發(fā)展商便把這此綠地、停車場等設(shè)施拆掉。這樣，一期購房者的小區(qū)功能減弱了不說，也直接降低了一期房產(chǎn)的居住價值，房價也明顯因此而下降。實踐中，此類瓜葛也不鮮見。為什么會出現(xiàn)此類瓜葛，自然與發(fā)展商惡意欺詐相關(guān)，與購房者不重視小區(qū)規(guī)劃也明顯不沒關(guān)系。這也再次提示了購房者在購房之初關(guān)注小區(qū)規(guī)劃報建的重要性。一旦發(fā)生此類瓜葛，購房者對因此貶值的房產(chǎn)價值部分，能夠央求發(fā)展商雙倍補償，但對提出諸如退房之類的訴訟央求，則很難獲取支持。5、無論是規(guī)劃更正仍是設(shè)計更正，這對購房雙方都是重要的變化，故該合約定，必定要書面通知，購房者也必定要書面答復(fù)發(fā)展商。為防范岐意，建議約定書面通知的方式為掛號或特快專遞信函，雙方為此在合同中應(yīng)明確約定通訊的地址及通訊地址更正的見告對方的義務(wù)。第十一條交接。商品房達到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進行查收交接時，出賣人應(yīng)當(dāng)出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購商品房為住處的，出賣人還需供給《住處質(zhì)量保證書》和《住處使用說明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣人肩負。優(yōu)秀參照資料WORD整理版由于買受人原因，未能按期交付的，雙方贊成按以下方式辦理：___________________________________________________________________________。[解讀]《示范文本》里將“交付”房屋與“交接”房屋做了兩合約定，這是值得恩賜充分必定的。該條第二款明顯是針對前款逾期交接所產(chǎn)生的違約責(zé)任的約定?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的講解》第11條第1款規(guī)定：“對房屋的轉(zhuǎn)移據(jù)有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人還有約定的除外?！币勒兆罡呷嗣穹ㄔ荷鲜鏊痉ㄖv解，若是商品房買賣合同里對此種狀況不做出特別約定，發(fā)展商的交房責(zé)任便因購房者的急于入住而一住了之，這對購房者是極其不公正的，對發(fā)展商違紀、違約交房也無異于一種變相的縱容?！妒痉段谋尽防飳Υ朔N狀況沒有做出約定，特別建議購房者對此種狀況做出特別約定。第十二條出賣人保證銷售的商品房沒有產(chǎn)權(quán)瓜葛和債權(quán)債務(wù)瓜葛。因出賣人原因，造成該商品房不能夠夠辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)瓜葛的，由出賣人肩負全部責(zé)任。__________________________________________________________________________。[解讀]《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同瓜葛案件適用法律若干問題的講解》第８－１０條，很好地解決了該條應(yīng)明確而未明確的問題。第8條：擁有以下狀況之一的，致使商品房買賣合同目的不能夠夠?qū)崿F(xiàn)的，無法獲取房屋的買受人能夠央求除去合同、返還已付購房款及利息、補償損失，并能夠央求出賣人肩負不高出已付購房款一倍的補償責(zé)任：（一）品房買賣合同訂立后，出賣人未見告買受人又將該房屋抵押給第三人；（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。第9條：出賣人訂立商品房買賣合同時，擁有以下狀況之一，致使合同元首也許被撤掉、除去的，買受人能夠央求返還已付購房款及利息、補償損失，并能夠央求出賣人肩負不高出已付購房款一倍的補償責(zé)任：（一）故意隱瞞沒有獲取商品房預(yù)售贊成證明的事實也許供給虛假商品房以預(yù)售贊成證明；（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人也許為拆遷補償部署房屋的事實。第10條：買受人以出賣人與第三人惡意串聯(lián)，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，致使其無法獲取房屋為由，央求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應(yīng)予支持。第十三條出賣人關(guān)于裝修、設(shè)施標準許諾的違約責(zé)任。出賣人交付使用的商品房的裝修、設(shè)施標準應(yīng)切合雙方約定（附件三）的標準。達不到約定標準的，買受人有官僚求出賣人依照下述第______種方式辦理：出賣人補償雙倍的裝修、設(shè)施差價。優(yōu)秀參照資料WORD整理版2._____________________________________________________________。3.______________________________________________________________。［解讀］１、該條將商品房的裝修、設(shè)施標準以附件形式加以約定，但很多合同不附此附件，應(yīng)引以為誡。２、該條附件說是裝修、設(shè)施的約定，但從附件內(nèi)容看，基本上是裝修建材的約定，關(guān)于設(shè)施幾乎未做約定。建議增補電話、電視、燃氣、寬帶等設(shè)施及采用的水、電器材、建筑及裝修資料等切合最新國家質(zhì)量及設(shè)計標準、規(guī)范的約定。第十四條出賣人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運行的許諾。出賣人許諾與該商品房正常使用直接關(guān)系的以下基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑按以下日期達到使用條件：1．__________________________________________________________________；2．__________________________________________________________________；3．__________________________________________________________________；4．__________________________________________________________________；5．__________________________________________________________________。若是在規(guī)定日期內(nèi)未達到使用條件，雙方贊成按以下方式辦理：1．_________________________________________________________________；2．__________________________________________________________________；3．__________________________________________________________________。［解讀］1、第14合約定與第８合約定存在連結(jié)問題，應(yīng)注意兩條在內(nèi)容上的協(xié)調(diào)，不要重復(fù)或遺漏。2、關(guān)于第14合約定的“基礎(chǔ)設(shè)施、公用配套建筑”的有些內(nèi)容，法律是有逼迫性規(guī)定的，不容當(dāng)事人選擇，發(fā)展商在交房時必定達成。優(yōu)秀參照資料WORD整理版《消防法》第10條規(guī)定：“依照國家工程建筑消防技術(shù)標準進行消防設(shè)計的建筑工程施工時，必定經(jīng)公安機關(guān)進行消防查收；未經(jīng)查收或查收不合格的，不得投入使用?！薄督ㄖこ滔蓝讲閷彶楣芾硪?guī)定》第9條規(guī)定：“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向公安消防督查機構(gòu)提出工程消防查收申請，送到建筑消防設(shè)施技術(shù)測試報告，填寫《建筑工程消防查收申報表》，并組織消防查收。消防查收不合格的，施工單位不得交工，建筑物的全部者不得接收使用?！薄斗课萁ㄖこ毯褪姓A(chǔ)設(shè)施工程施工查收暫行規(guī)定》第5條規(guī)定：“工程切合以下要求方可進行施工查收：（十）有公安、消防、環(huán)保等部門出具的認可文件也許準允使用文件。”依占相關(guān)消防的上述法律規(guī)定，發(fā)展商在交房時，消防必定查收合格。簽署《商品房買賣合同》應(yīng)注意事項第十五條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定。出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后______日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人供給的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案。如因出賣人的責(zé)任，買受人不能夠夠在規(guī)按限時內(nèi)獲取房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方贊成按以下第______項處理：1．買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起______日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，并按已付房價款的______%補償買受人損失。2．買受人不退房，出賣人按已付房價款的______%向買受人支付違約金3．___________________________________________________________。[解讀]1、關(guān)于在多長時間內(nèi)發(fā)展商將辦證資料提交產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案，現(xiàn)行法律有明確規(guī)定?！渡唐贩夸N售管理方法》第34條第2款規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需由其供給的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送房屋所在土地房產(chǎn)行政主管部門。”《城市房屋權(quán)屬登記管理方法》第16條規(guī)定：“新建的房屋，申請人應(yīng)當(dāng)在房屋施工后的3個月內(nèi)向登記機關(guān)申請房屋全部權(quán)初始登記，并應(yīng)提交用地證明文件也許土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃贊成證、建設(shè)工程規(guī)劃贊成證、施工贊成證、房屋施工查收資料以及其他相關(guān)的證明文件?！苯ㄗh購房者結(jié)合上述法律規(guī)定做出約定。2、就“備案”事宜，建議購房者再做出進一步的約定。如，發(fā)展在“備案”后多少日內(nèi)將“備案”資料復(fù)印并加蓋公章后優(yōu)秀參照資料WORD整理版供給給購房者一份。若是發(fā)展商不能夠夠向購房者供給“備案”資料，視為發(fā)展商沒有備案，應(yīng)肩負沒有“備案”的違約責(zé)任。3、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同瓜葛案件適用法律若干問題的講解》第18條規(guī)定：“由于出賣人的原因，買受人在以下限時屆滿未能獲取房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特別約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)肩負違約責(zé)任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋全部權(quán)登記的限時；（二）商品房買賣合同的標的物為還沒有建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標的物為已施工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或損失數(shù)額難以確定的能夠依照已付房款總數(shù)，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算?！钡?9條規(guī)定：“商品買賣合同約定也許《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第33條規(guī)定的辦理房屋全部權(quán)登記的限時屆滿高出一年，由于出賣人的原因，致使買受人無法辦理房屋全部權(quán)登記，買受人央求除去合同和補償損失的，應(yīng)予支持?！苯ㄗh購房者依照上述司法講解的精神，對發(fā)展商辦理房產(chǎn)證的時間及逾期辦理房產(chǎn)證的責(zé)任做出約定。4、《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第33條規(guī)定：“預(yù)售商品房的購房人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)更正和房屋全部權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)更正和房屋全部權(quán)登記手續(xù)，并供給必要的證明文件?！薄渡唐贩夸N售管理方法》第34條第3款規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權(quán)更正和房屋全部權(quán)登記手續(xù)?！币勒丈鲜龇梢?guī)定，房屋全部權(quán)證和土地使用權(quán)證是分開的，發(fā)展商除有義務(wù)為購房者辦理房屋全部權(quán)證外，還有義務(wù)辦理土地使用權(quán)證。但關(guān)于房屋所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)證的辦理及違約責(zé)任，包括本《示范文本》在內(nèi)的絕大多數(shù)商品房買賣合同都沒有做出約定。建議購房者依照上述法律規(guī)定，并參照房屋所有權(quán)證的辦理及違約責(zé)任的約定，就土地使用取證的辦理及違約責(zé)任做出相應(yīng)的約定。5、發(fā)展商逾期辦證后，購房者已裝修、入住。若是此時購房者選擇退房，發(fā)展商應(yīng)補償購房者的裝修損失。建議購房者對此做出約定。第十六條保修責(zé)任。買受人購買的商品房為商品住處的，《住處質(zhì)量保證書》作為本合同的附件。出賣人自商品住處交付使用之日起，依照《住處質(zhì)量保證書》許諾的內(nèi)容肩負相應(yīng)的保修責(zé)任。買受人購買的商品房為非商品住處的，雙方應(yīng)當(dāng)以合同附件的形式詳細約定保修范圍、保修限時和保修責(zé)任等內(nèi)容。在商品房保修范圍和保修限時內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題，出賣人應(yīng)當(dāng)執(zhí)行保修義務(wù)。因不能夠夠抗力也許非出賣人原因造成的損壞，出賣人不肩負責(zé)任，但可協(xié)助維修，維修開支由購買人肩負。優(yōu)秀參照資料WORD整理版[解讀]1、《住處質(zhì)量保證書》及《住處使用說明書》是商品房買賣合同的增補約定，是發(fā)展商對商品住處肩負質(zhì)量責(zé)任的法律文件。但“兩書”又經(jīng)常是發(fā)展商自制的格式文本，為了保證購房者的利益，購房者應(yīng)將“兩書”上的內(nèi)容與《商品住處推行住處質(zhì)量保證書和住處使用說明書制度的規(guī)定》第5條、8條加以核實。第5條規(guī)定：《住處質(zhì)量保證書》應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：1、工程質(zhì)量督查部門核驗的質(zhì)量等級；2、地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)肩負保修；3、正常使用狀況下各部門、部件保修內(nèi)容與保修期；屋面防水3年；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年；墻面、頂棚抹灰層零散1年；地面空鼓開裂、大面積起砂1年；門窗翹裂、五金件損壞1年；管道擁堵2個月；供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)施1個采暖期或供冷期；衛(wèi)生潔具1年；燈具、電器開關(guān)6個月；其他部位、部件的保修限時，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。4、用戶報修的單位，答復(fù)和辦理的時限。第8條規(guī)定：《住處使用說明書》應(yīng)當(dāng)對住處的結(jié)構(gòu)、性能和各部位（部件）的種類、性能、標準等作出說明，并提出使用注意事項，一般應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：1、開發(fā)單位、設(shè)計單位、施工單位，委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位；2、結(jié)構(gòu)種類；3、裝修、裝修注意事項；4、上水、下水、電、燃氣、熱力、通訊、消防等設(shè)施配置的說明；5、相關(guān)設(shè)施、設(shè)施安裝預(yù)留地址的說明和安裝注意事項；6、門、窗種類，使用注意事項；7、配電負荷；8、承重墻、保溫墻、防水層、天臺等部位注意事項的說明；9、其他需說明的問題。第十七條雙方能夠就以下事項約定：1、該商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)_____________________________________________________；2、該商品房所在樓宇的外墻面使用權(quán)___________________________________________________；3、該商品房所在樓宇的命名權(quán)_________________________________________________________；4、該商品房所在小區(qū)的命名權(quán)_________________________________________________________；5、________________________________________________________；6、________________________________________________________。優(yōu)秀參照資料WORD整理版[解讀]屋面的使用權(quán)應(yīng)歸業(yè)主共有。但實踐中，發(fā)展商為了促銷，經(jīng)常將屋面的使用權(quán)做為