物業(yè)理理論與實(shí)務(wù)第六章教學(xué)課件

第一節(jié)物業(yè)管理的早期介入

一、物業(yè)管理早期介入的涵義

早期介入是指新建物業(yè)竣工之前，建設(shè)單位為了提高物業(yè)質(zhì)量和功能與業(yè)主需求的匹配程度所引入的基于物業(yè)管理視角的咨詢活動。早期介入與前期物業(yè)管理是不同的，主要表現(xiàn)在：一是內(nèi)容作用不同，早期介入是專業(yè)技術(shù)支持，前期物業(yè)管理是物業(yè)管理服務(wù)；二是服務(wù)的對象不同，早期介入服務(wù)的對象是建設(shè)單位，并由建設(shè)單位根據(jù)約定支付早期介入服務(wù)費(fèi)用。前期物業(yè)管理服務(wù)的對象是全體業(yè)主和建設(shè)單位并按規(guī)定向業(yè)主和建設(shè)單位收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。7/23/20231EditedbyZ.M.Gu第一節(jié)物業(yè)管理的早期介入二、物業(yè)管理早期介入的作用

（一）完善物業(yè)的整體功能（二）有效提高施工質(zhì)量（三）為驗收接管后的工作打好基礎(chǔ)（四）有助于提高建設(shè)單位的開發(fā)效益

7/23/20232EditedbyZ.M.Gu第一節(jié)物業(yè)管理的早期介入三、物業(yè)管理早期介入的主要工作

（一）立項決策階段（二）規(guī)劃設(shè)計階段（三）施工安裝階段（四）銷售階段（五）竣工驗收階段（六）接管準(zhǔn)備階段7/23/20233EditedbyZ.M.Gu第二節(jié)前期物業(yè)管理

一、前期物業(yè)管理的定義

前期物業(yè)管理就是指物業(yè)竣工驗收后至業(yè)主或業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前的物業(yè)管理。7/23/20234EditedbyZ.M.Gu第二節(jié)前期物業(yè)管理

二、前期物業(yè)服務(wù)合同

前期物業(yè)服務(wù)合同，是指物業(yè)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就前期物業(yè)管理階段雙方的權(quán)利義務(wù)所達(dá)成的協(xié)議，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)被授權(quán)開展物業(yè)管理服務(wù)的依據(jù)?！段飿I(yè)管理條例》第二十五條又規(guī)定：“建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。”前期物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人不僅涉及到建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也涉及到業(yè)主。7/23/20235EditedbyZ.M.Gu第二節(jié)前期物業(yè)管理物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容有：（一）合同的當(dāng)事人（二）物業(yè)基本情況（三）服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量（四）服務(wù)費(fèi)用（五）物業(yè)的經(jīng)營與管理（六）承接查驗和使用維護(hù)（七）專項維修資金（八）違約責(zé)任（九）其他事項7/23/20236EditedbyZ.M.Gu第二節(jié)前期物業(yè)管理三、前期物業(yè)服務(wù)合同基本特征以及與（常規(guī)）物業(yè)服務(wù)合同的區(qū)別前期物業(yè)服務(wù)合同有以下特征：(1)前期物業(yè)服務(wù)合同具有過渡性。(2)前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂。(3)前期物業(yè)服務(wù)合同是要式合同。7/23/20237EditedbyZ.M.Gu第二節(jié)前期物業(yè)管理物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于服務(wù)內(nèi)容的條款與前期物業(yè)服務(wù)合同基本相同，主要差別在于：（1）訂立合同的當(dāng)事人不同。（2）合同期限不同。7/23/20238EditedbyZ.M.Gu第二節(jié)前期物業(yè)管理四、前期物業(yè)管理的內(nèi)容（一）管理資源的完善與優(yōu)化1．管理用房到位2．物資配備到位3．物業(yè)管理人員到位7/23/20239EditedbyZ.M.Gu第二節(jié)前期物業(yè)管理（二）規(guī)章制度的制定（三）確定物業(yè)管理單項服務(wù)的分包（四）入住服務(wù)（五）工程質(zhì)量保修（六）前期溝通協(xié)調(diào)7/23/202310EditedbyZ.M.Gu第三節(jié)物業(yè)管理招投標(biāo)制度一、物業(yè)管理招投標(biāo)的重要性及其意義1．企業(yè)競爭和市場發(fā)育的必然要求2．推進(jìn)全行業(yè)市場化進(jìn)程的必然趨勢3．行業(yè)自身建設(shè)發(fā)展的需要4．保證服務(wù)質(zhì)量、提升企業(yè)資信程度的基礎(chǔ)5．促進(jìn)專業(yè)化管理、實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益的條件7/23/202311EditedbyZ.M.Gu二、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的概念 （一）物業(yè)管理招標(biāo) 1．物業(yè)管理招標(biāo)的概念 2．物業(yè)管理招標(biāo)主體 物業(yè)管理招標(biāo)的主體一般是物業(yè)的建設(shè)單位、業(yè)主大會（單一業(yè)主）、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人（政府機(jī)關(guān)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)部門）。 （二）物業(yè)管理投標(biāo) 1．物業(yè)管理投標(biāo)的概念 2．物業(yè)管理投標(biāo)的主體 物業(yè)管理投標(biāo)的主體一般是指具有符合招標(biāo)條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或?qū)I(yè)管理公司（以下簡稱投標(biāo)人）。7/23/202312EditedbyZ.M.Gu三、物業(yè)管理招標(biāo)的原則 (一)公開原則 (二)公平原則 (三)公正原則 (四)誠實(shí)信用原則7/23/202313EditedbyZ.M.Gu四、物業(yè)管理招標(biāo)的方式 1.公開招標(biāo) 公開招標(biāo)要求招標(biāo)人在公共媒介上發(fā)布招標(biāo)公告，例如在報紙、廣播、電視、網(wǎng)站上發(fā)布公告，邀請不特定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加投標(biāo)。 公開招標(biāo)的優(yōu)點(diǎn)是公開招標(biāo)與邀請招標(biāo)相比，更能體現(xiàn)公開、公平、公正的原則，缺點(diǎn)是招標(biāo)時間長，招標(biāo)成本較高。7/23/202314EditedbyZ.M.Gu2.邀請招標(biāo) 邀請招標(biāo)也稱定向招標(biāo)，是指招標(biāo)人有選擇的向物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請書，邀請?zhí)囟ㄎ飿I(yè)服務(wù)企業(yè)參加投標(biāo)，主要適用對物業(yè)管理有特定要求的物業(yè)管理項目。邀請招標(biāo)所需要花費(fèi)的招標(biāo)成本相對較低，對招投標(biāo)雙方來說是雙贏的方式。其缺點(diǎn)是競爭性較低，同時容易造成招標(biāo)人和投標(biāo)人的作弊現(xiàn)象。7/23/202315EditedbyZ.M.Gu五、物業(yè)管理招投標(biāo)的各種條件 1．招標(biāo)的主體條件 招標(biāo)人為業(yè)主委員會的，須經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)，同時應(yīng)將招標(biāo)投標(biāo)的過程和結(jié)果及時向業(yè)主公開；招標(biāo)人為建設(shè)單位的，必須符合相應(yīng)的法律法規(guī)規(guī)定的其他條件；招標(biāo)項目為重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施或公用事業(yè)物業(yè)的，招標(biāo)人必須經(jīng)相關(guān)產(chǎn)權(quán)部門的批準(zhǔn)、授權(quán)。 有能力組織和實(shí)施招標(biāo)活動的招標(biāo)人，可以自行組織實(shí)施招標(biāo)活動，也可以委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)事宜。7/23/202316EditedbyZ.M.Gu2．項目條件 住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設(shè)單位,應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標(biāo)人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 3.投標(biāo)的主體條件投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)和招標(biāo)文件要求的其他條件。7/23/202317EditedbyZ.M.Gu六、物業(yè)管理招標(biāo)的基本環(huán)節(jié)以及相關(guān)法律規(guī)定1.編制招標(biāo)文件 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理項目的特點(diǎn)和需要，在招標(biāo)前完成招標(biāo)文件的編制。招標(biāo)文件應(yīng)包括以下內(nèi)容：（1）招標(biāo)人及招標(biāo)項目簡介，包括招標(biāo)人名稱、地址、聯(lián)系方式、項目基本情況、物業(yè)管理用房的配備情況等；（2）物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及要求，包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等；（3）對投標(biāo)人及投標(biāo)書的要求；7/23/202318EditedbyZ.M.Gu4）評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評標(biāo)方法； （5）招標(biāo)活動方案，包括招標(biāo)組織機(jī)構(gòu)、開標(biāo)時間及地點(diǎn)等； （6）物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說明； （7）其他事項的說明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請書的10日前，提交以下材料報行政主管部門備案：與物業(yè)管理有關(guān)的物業(yè)項目開發(fā)建設(shè)的政府批件；招標(biāo)公告或者招標(biāo)邀請書；招標(biāo)文件；法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。7/23/202319EditedbyZ.M.Gu2.公布招標(biāo)公告（公開招標(biāo)）或發(fā)出投標(biāo)邀請書（邀請招標(biāo)） 招標(biāo)人采取公開招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)在公共媒介上發(fā)布招標(biāo)公告，并同時在中國住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)和中國物業(yè)管理協(xié)會網(wǎng)上發(fā)布免費(fèi)招標(biāo)公告。 3.對投標(biāo)人進(jìn)行資格預(yù)審（為公開招標(biāo)的環(huán)節(jié)）在資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請人過多時，可以由招標(biāo)人從中選擇不少于5家資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請人。7/23/202320EditedbyZ.M.Gu4.發(fā)放招標(biāo)文件 標(biāo)前會議：標(biāo)前會議一般安排在投標(biāo)物業(yè)現(xiàn)場，在投標(biāo)人進(jìn)行現(xiàn)場踏勘后召開，標(biāo)前會議的目的在于解答投標(biāo)人提出的各類問題。 公開招標(biāo)的物業(yè)管理項目，自招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日止，最短不得少于20日。 5.接收投標(biāo)文件投標(biāo)人在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時間前，可以補(bǔ)充、修改或者撤回已提交的投標(biāo)文件，并書面通知招標(biāo)人。7/23/202321EditedbyZ.M.Gu6.開標(biāo) 開標(biāo)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件確定的提交投標(biāo)文件截止時間的同一時間公開進(jìn)行；開標(biāo)地點(diǎn)應(yīng)當(dāng)為招標(biāo)文件中預(yù)先確定的地點(diǎn)。 開標(biāo)由招標(biāo)人主持，邀請所有投標(biāo)人參加。 7.評標(biāo) 評標(biāo)由招標(biāo)人依法組建的評標(biāo)委員會負(fù)責(zé)。評標(biāo)委員會由招標(biāo)人代表和物業(yè)管理方面的專家組成，成員為5人以上單數(shù)，其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。 除了現(xiàn)場答辯部分外，評標(biāo)應(yīng)當(dāng)在保密的情況下進(jìn)行。 評標(biāo)委員會可以用書面形式要求投標(biāo)人對投標(biāo)文件中含義不明確的內(nèi)容作必要的澄清或者說明。7/23/202322EditedbyZ.M.Gu在評標(biāo)過程中召開現(xiàn)場答辯會的，應(yīng)當(dāng)事先在招標(biāo)文件中說明，并注明所占的評分比重。 評標(biāo)委員會經(jīng)評審，認(rèn)為所有投標(biāo)文件都不符合招標(biāo)文件要求的，可以否決所有投標(biāo)。依法必須進(jìn)行招標(biāo)的物業(yè)管理項目的所有投標(biāo)被否決的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)重新招標(biāo)。評標(biāo)委員會完成評標(biāo)后，推薦不超過3名有排序的合格的中標(biāo)候選人。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照中標(biāo)候選人的排序確定中標(biāo)人。7/23/202323EditedbyZ.M.Gu8.中標(biāo)與合同簽訂 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)有效期截止時限30日前確定中標(biāo)人。 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi)，向房地產(chǎn)行政主管部門備案。 招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同；招標(biāo)人和中標(biāo)人不得再行訂立背離合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。7/23/202324EditedbyZ.M.Gu八、物業(yè)管理招投標(biāo)中存在的主要問題及解決措施 公正性是物業(yè)管理招投標(biāo)的基本原則?！吨腥A人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》第五條規(guī)定：“招投標(biāo)活動應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正和誠實(shí)信用的原則”。當(dāng)前物業(yè)管理招投標(biāo)中公正性不夠是反映比較多的問題。 要防止暗箱操作，真正體現(xiàn)招投標(biāo)的公正性，應(yīng)解決好以下幾個方面的問題：1．解決招投標(biāo)中的行政干預(yù)問題；2.評委組成問題；3.評委評分結(jié)果的權(quán)威性。7/23/202325EditedbyZ.M.Gu第四節(jié)物業(yè)的承接查驗制度一、物業(yè)承接查驗的概念、分類與時間 物業(yè)的承接查驗是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)對新接管項目的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行承接查驗。 它分為新建物業(yè)的承接查驗和物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時的承接查驗兩種類型。 新建物業(yè)承接查驗一般在物業(yè)竣工驗收合格后，物業(yè)管理企業(yè)于業(yè)主入住之前進(jìn)行。在條件具備或物業(yè)管理企業(yè)早期介入充分、準(zhǔn)備充足時，物業(yè)的承接查驗也可以和建設(shè)工程的竣工驗收同步進(jìn)行。 物業(yè)服務(wù)結(jié)構(gòu)更迭時的承接查驗一般在物業(yè)所有人同原物業(yè)服務(wù)企業(yè)所簽訂的物業(yè)服務(wù)合同結(jié)束的之后隨即進(jìn)行。7/23/202326EditedbyZ.M.Gu二、物業(yè)承接查驗的步驟

物業(yè)的承接查驗，一般按照如下五個步驟進(jìn)行： （一）成立承接查驗小組 （二）承接查驗前的準(zhǔn)備工作 （三）實(shí)施承接查驗（四）處理驗收遺留問題（五）簽訂《物業(yè)承接查驗報告》

7/23/202327EditedbyZ.M.Gu三、物業(yè)承接查驗的內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)的承接查驗，可參照如下內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)。（一）物業(yè)資料驗收 1.物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料； 2.綜合竣工資料； 3.施工設(shè)計資料； 4.機(jī)電設(shè)備資料； 5.業(yè)主資料；7/23/202328EditedbyZ.M.Gu（二）共用房屋驗收 （三）公共配套設(shè)施驗收 （四）綠化驗收 （五）機(jī)電設(shè)備驗收7/23/202329EditedbyZ.M.Gu四、物業(yè)管理工作的移交移交工作分為三種情況： 一是由建設(shè)單位將新建物業(yè)移交給物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

二是在原物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主終止物業(yè)服務(wù)合同、退出物業(yè)管理項目的同時，由原物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)主委員會移交或交接物業(yè)。

三是在業(yè)主委員會代表業(yè)主或業(yè)主大會于物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立物業(yè)服務(wù)合同后，由業(yè)主委員會將物業(yè)移交給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。7/23/202330EditedbyZ.M.Gu（一）移交內(nèi)容 1．物業(yè)資料 2．物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備管理工作的交接 3．人、財、物的移交或交接（二）辦理交接手續(xù)7/23/202331EditedbyZ.M.Gu（三）注意事項 （1）明確交接主體和次序。 （2）各項費(fèi)用和資產(chǎn)的移交、共用配套設(shè)施和機(jī)電設(shè)備的接管、承接時的