【廣告策劃-】商業(yè)街招商方案

三里屯SOHO市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告煙臺(tái)陽(yáng)光首院項(xiàng)目招商方案三里屯SOHO市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告煙臺(tái)陽(yáng)光首院項(xiàng)目招商方案目錄目錄1.0PROJECTBACKGROUND項(xiàng)目介紹1.1ProjectLocation地理位置1.2Background項(xiàng)目背景1.3Characteristicsofnearbyregions周邊地區(qū)特征1.4SWOTanalysis地塊SWOT分析

1.0PROJECTBACKGROUND項(xiàng)目介紹1.11.1ProjectLocation地理位置※陽(yáng)光首院項(xiàng)目位于煙臺(tái)市匯福街與松霞路交匯處的東北角，項(xiàng)目南至匯福街，北至鹽場(chǎng)街（建設(shè)中），西至松霞路，東至規(guī)劃路。項(xiàng)目總建筑面積約41萬(wàn)平方米。※項(xiàng)目臨近煙臺(tái)的母親河、城市之河-夾河，靠近夾河生態(tài)景觀帶、濕地公園、四大城市廣場(chǎng)，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，居住氛圍成熟，具有絕版的自然生態(tài)環(huán)境及市場(chǎng)中極為稀缺的低密住宅產(chǎn)品規(guī)劃。項(xiàng)目定位為純正意大利托斯卡納風(fēng)情高端水岸社區(qū)。本項(xiàng)目所在地1.1ProjectLocation地理位置※陽(yáng)光首1.2Background項(xiàng)目背景陽(yáng)光首院項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積：195,600平方米總建筑面積：413,900平方米由72棟別墅（含龍?jiān)簞e墅、合院別墅），4棟4層花園洋房，1棟五層洋房，10余棟高層公寓，8000余平米商業(yè)組成容積率：1.6車(chē)位情況：1:11.2Background項(xiàng)目背景陽(yáng)光首院1.3Characteristicsofnearbyregions周邊地區(qū)特征※項(xiàng)目地處煙臺(tái)夾河之畔，與煙臺(tái)市僅有的濕地公園幾步之遙，與煙臺(tái)“城市綠肺”——夾河島隔河濱路相望，東側(cè)緊鄰銀河廣場(chǎng)和夾河沿岸景觀帶。

※主要公交線路：31路、36路、522路、301路（銀河名都站點(diǎn)下車(chē)）可以直達(dá)本項(xiàng)目※中小學(xué)：永福園小學(xué)、東華小學(xué)、產(chǎn)業(yè)區(qū)中心小學(xué)和煙臺(tái)市實(shí)驗(yàn)中學(xué)

綜合商場(chǎng)：兩處家家悅超市、福海路上的振華量販、振華購(gòu)物廣場(chǎng)，以及天府街即將開(kāi)業(yè)的沃爾瑪超市等

幼兒園：金橋雙語(yǔ)幼兒園、永福園幼兒園、金泰幼兒園

銀行：建行、農(nóng)村信用社、交行、郵政儲(chǔ)蓄郵局:中國(guó)郵政北二路支局

醫(yī)院：銀華醫(yī)院、天府中醫(yī)院和福山醫(yī)院

休閑娛樂(lè)設(shè)施：銀河廣場(chǎng)、河濱綠化休閑帶、生態(tài)濕地公園、高爾夫練習(xí)場(chǎng)等

餐廳：風(fēng)情美食街1.3Characteristicsofnearby1.4SWOTanalysis地塊SWOT分析項(xiàng)目位置優(yōu)越，交通便利，靠近夾河生態(tài)景觀帶、濕地公園，是區(qū)域內(nèi)標(biāo)志性特色社區(qū)；項(xiàng)目展示面充分，建筑藝術(shù)具有意大利托斯卡納風(fēng)情，是煙臺(tái)市的一顆明珠，吸引著省內(nèi)大量富足人群的目光；作為綜合性社區(qū)，陽(yáng)光首院商業(yè)部分建筑特征顯著，可視性極佳，為商戶提供了良好的展示空間。8000余平米商業(yè)能夠滿足社區(qū)內(nèi)2-3萬(wàn)人的生活購(gòu)物需求，社區(qū)本身亦能夠?yàn)樯倘?lái)大量穩(wěn)定的消費(fèi)群體；StrengthOpportunityThreatWeakness2010年，煙臺(tái)市實(shí)現(xiàn)GDP3728億元，在山東省排第二，僅次于青島市。煙臺(tái)市社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)1220億元，在山東省排第三，充分展示了煙臺(tái)市商貿(mào)業(yè)發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)。項(xiàng)目所處的福山區(qū)中高檔物業(yè)集中，如香逸中央、星河城、御花園，北美楓情等。這里聚集了大量的高收入人群，無(wú)論是置業(yè)還是購(gòu)物，消費(fèi)力都相當(dāng)高。煙臺(tái)市大部分住宅同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，主要以高層+小高層的小區(qū)居多。因此多層與別墅產(chǎn)品越來(lái)越稀缺。項(xiàng)目距離煙臺(tái)市級(jí)商圈——海港路商圈，以及黃務(wù)區(qū)級(jí)商業(yè)中心和幸福區(qū)級(jí)商業(yè)中心較遠(yuǎn)，商業(yè)氛圍略顯冷淡，不是成熟的商圈，故在招商進(jìn)程中存在一定的困難，預(yù)計(jì)商戶免租期較長(zhǎng)。在煙臺(tái)市商業(yè)街的競(jìng)爭(zhēng)中，本項(xiàng)目與濱海廣場(chǎng)國(guó)際步行街、朝陽(yáng)歷史文化街、北大西服裝精品街、時(shí)代廣場(chǎng)動(dòng)漫風(fēng)情特色街等商業(yè)街相比，無(wú)論在建筑規(guī)模、文化底蘊(yùn)、人流聚集程度上都存在一定劣勢(shì)，故需要錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，突出本項(xiàng)目特色。項(xiàng)目一期剛剛落成，距離業(yè)主入住還有較長(zhǎng)時(shí)間，二期的建設(shè)還需一年以上時(shí)間，由于項(xiàng)目前期沒(méi)有大量穩(wěn)定的客流，故商業(yè)培養(yǎng)期較長(zhǎng)，培養(yǎng)期內(nèi)租金水平較低，需引入抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，有持久經(jīng)營(yíng)能力的，有很好知名度的商戶入駐。項(xiàng)目所在福山區(qū)處于政府規(guī)劃的工業(yè)中心，亦屬于煙臺(tái)市老城區(qū)，近幾年處于舊城改造階段，項(xiàng)目周邊亦涉及多項(xiàng)市政施工，對(duì)人流、車(chē)流影響較大。1.4SWOTanalysis地塊SWOT分析項(xiàng)目位2.0MarketPositioning市場(chǎng)定位2.1CatchmentAreas商圈界定2.2CustomerProfile消費(fèi)者情況2.3MarketPositioning市場(chǎng)定位

2.0MarketPositioning市場(chǎng)定位2.12.1CatchmentAreas商圈界定※第一商圈-本項(xiàng)目?jī)?nèi)的居住人群，預(yù)計(jì)第一商圈人口可達(dá)到1-2萬(wàn)人。※第二商圈–項(xiàng)目所在地區(qū)周邊約1公里范圍內(nèi)的辦公和居住人口，北至永達(dá)街，南至夾河、西至福海路、東至河濱路環(huán)。預(yù)計(jì)第二商圈內(nèi)約有10萬(wàn)人。2.1CatchmentAreas商圈界定※第一商圈2.1CatchmentAreas商圈界定※通過(guò)實(shí)地考察，項(xiàng)目周邊分布最多的商業(yè)業(yè)態(tài)是餐飲，以地方特色中式餐廳、火鍋香鍋類(lèi)為主，缺少西式咖啡酒吧以及快餐簡(jiǎn)餐類(lèi)的品牌。※同時(shí)，生活配套類(lèi)商戶也較多，比如，中國(guó)建設(shè)銀行、洗衣店、藥店、布藝、家居家紡、兒童用品等。※娛樂(lè)休閑業(yè)態(tài)包括：網(wǎng)吧、KTV、養(yǎng)生會(huì)所等。2.1CatchmentAreas商圈界定※通過(guò)實(shí)地考2.2CustomerProfile消費(fèi)者情況消費(fèi)者需求描述：CustomerType消費(fèi)者類(lèi)型HowWeWantThemtoThinkofSHOUYUAN希望他們?nèi)绾嗡伎缄?yáng)光首院RetailNeeds商業(yè)需求在福山區(qū)辦公的人群午餐和下班后休閑購(gòu)物的主要選擇BeerCaféandfastfood酒吧咖啡和快餐簡(jiǎn)餐Cosmetics,shoes,bags,workandcasualfashion,businessgoods化妝品，鞋，包，職業(yè)和休閑服裝，辦公用品在項(xiàng)目周邊居住的人群滿足他們基本的商業(yè)需要，這里是他們最喜歡的購(gòu)物場(chǎng)所

Jewelryandtreasure,watchandleatherbag,children’sgoods,homeaccessories,sportinggoods,dining,booksandmusic珠寶配飾，手表皮具，兒童用品，家居飾品，運(yùn)動(dòng)產(chǎn)品，餐廳，圖書(shū)和音像Exerciseandpersonalcare健身與個(gè)人護(hù)理陽(yáng)光首院居住的人群午餐和晚餐，經(jīng)常進(jìn)行家庭聚會(huì)、享樂(lè)、休閑娛樂(lè)購(gòu)物的首選

BeerCaféandfastfood酒吧咖啡和快餐簡(jiǎn)餐Supermarket,pharmacy,children’sgoods,homeaccessories,sportinggoods,booksandmusic超市，藥店，兒童用品，家居飾品，運(yùn)動(dòng)產(chǎn)品，圖書(shū)和音像Exerciseandpersonalcare健身與個(gè)人護(hù)理2.2CustomerProfile消費(fèi)者情況消費(fèi)者需2.3MarketPositioning市場(chǎng)定位※根據(jù)市場(chǎng)分析和需求研究的結(jié)果，同時(shí)考慮到地塊的周邊環(huán)境，我們認(rèn)為陽(yáng)光首院商業(yè)街的定位如下：主要服務(wù)于項(xiàng)目自身的消費(fèi)人群，兼顧本地消費(fèi)者追求健康娛樂(lè)、休閑購(gòu)物的需要，充分發(fā)揮意式托斯卡納風(fēng)情的展示功能，塑造一個(gè)生活享樂(lè)型的綜合性商業(yè)街區(qū)。生活家居酒吧快餐會(huì)所娛樂(lè)陽(yáng)光首院2.3MarketPositioning市場(chǎng)定位※根3.0MERCHANDISEANDTENANTMIX商品/客戶組合3.1SizeandTypeofShoppingAvenue商業(yè)街面積和類(lèi)型3.2MerchandiseandTenantmix商品/客戶組合

3.0MERCHANDISEANDTENANTMIX3.1SizeandTypeofShoppingAvenue商業(yè)街面積和類(lèi)型3.1SizeandTypeofShopping3.1SizeandTypeofShoppingAvenue商業(yè)街面積和類(lèi)型2#商業(yè)一層：211212213214215216217109.71134.162.65121.72120.42121.75103.85使用面積共計(jì)774.20平米3.1SizeandTypeofShopping3.1SizeandTypeofShoppingAvenue商業(yè)街面積和類(lèi)型2#商業(yè)二層：221222213214215216116.59141.35226.53120.42121.75103.85使用面積共計(jì)830.49平米3.1SizeandTypeofShopping3.1SizeandTypeofShoppingAvenue商業(yè)街面積和類(lèi)型3#商業(yè)一層：311312313314315316102.98120.42141.49404.14使用面積共計(jì)1112.85平米120.42120.42102.983173.1SizeandTypeofShopping3.1SizeandTypeofShoppingAvenue商業(yè)街面積和類(lèi)型3#商業(yè)二層：使用面積共計(jì)1143.91平米321322323324325326102.98120.42141.49435.20120.42120.42102.983273.1SizeandTypeofShopping3.1SizeandTypeofShoppingAvenue商業(yè)街面積和類(lèi)型2#商業(yè)鋪位編號(hào)使用面積（平米）1F211-217774.202F221-226830.493#商業(yè)1F311-3171112.852F321-3271143.91合計(jì)3861.453.1SizeandTypeofShopping3.2MerchandiseandTenantmix商品/客戶組合餐飲品牌建議：3.2MerchandiseandTenantmi3.2MerchandiseandTenantmix商品/客戶組合休閑服裝品牌建議：3.2MerchandiseandTenantmi3.2MerchandiseandTenantmix商品/客戶組合休閑服裝品牌建議：3.2MerchandiseandTenantmi3.2MerchandiseandTenantmix商品/客戶組合箱包、皮具品牌建議：3.2MerchandiseandTenantmi3.2MerchandiseandTenantmix商品/客戶組合飾品、眼鏡類(lèi)品牌建議：3.2MerchandiseandTenantmi3.2MerchandiseandTenantmix商品/客戶組合體育運(yùn)動(dòng)集合店品牌建議：3.2MerchandiseandTenantmi3.2MerchandiseandTenantmix商品/客戶組合珠寶、鐘表品牌建議：3.2MerchandiseandTenantmi3.2MerchandiseandTenantmix商品/客戶組合兒童品牌建議：3.2MerchandiseandTenantmi3.2MerchandiseandTenantmix商品/客戶組合家居家紡品牌建議：3.2MerchandiseandTenantmi3.2MerchandiseandTenantmix商品/客戶組合3.2MerchandiseandTenantmi4.0EstimatedRent

租金設(shè)定4.1EstimatedRent

租金設(shè)定

4.0EstimatedRent

租金設(shè)定4.1Est4.1EstimatedRent

租金設(shè)定煙臺(tái)主要商圈及區(qū)域商業(yè)中心主要商場(chǎng)海港路商圈振華商廈、振華購(gòu)物中心、百盛、南大街購(gòu)物城、陽(yáng)光國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)、大潤(rùn)發(fā)、沃爾瑪?shù)赛S務(wù)區(qū)級(jí)商業(yè)中心汽車(chē)交易廣場(chǎng)、海爾物流園、東方家園、現(xiàn)代果蔬水產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)等幸福區(qū)級(jí)商業(yè)中心九隆商業(yè)街、振華廣場(chǎng)、家世界、家家悅、肯德基等煙臺(tái)主要商業(yè)街租金水平（元/天/平米）海港路6.5-10濱海廣場(chǎng)3.0-5.0勝利路1.0-2.0※參考當(dāng)前煙臺(tái)市主要商業(yè)街的租金水平，并根據(jù)本項(xiàng)目的商圈位置和現(xiàn)狀，為商戶平穩(wěn)度過(guò)養(yǎng)商期，特給予以下設(shè)定：項(xiàng)目平均租金為1-3元/天/平米，物業(yè)費(fèi)20元/月/平米。商戶進(jìn)場(chǎng)裝修期為3個(gè)月，免租期6個(gè)月。4.1EstimatedRent

租金設(shè)定煙臺(tái)主要商圈及5.0ManagementStrategy商業(yè)管理策略建議5.1ManagementStrategy商業(yè)管理策略建議

5.0ManagementStrategy商業(yè)管理策略建5.1ManagementStrategy商業(yè)管理策略建議※消費(fèi)者將被商業(yè)街區(qū)的開(kāi)放性和整潔的環(huán)境所吸引，同時(shí)吸引消費(fèi)者的還有街區(qū)有趣味的展示、陳列和活動(dòng)。商業(yè)品牌的市場(chǎng)推廣、廣告宣傳和極具吸引力的商品組合都會(huì)吸引消費(fèi)者?！覀兘ㄗh項(xiàng)目的市場(chǎng)推廣可以分為兩個(gè)明顯的階段，推廣的第一階段將主要著重在項(xiàng)目的前期整體推廣上；項(xiàng)目的第二階段推廣主要集中在項(xiàng)目竣工后運(yùn)營(yíng)期的日常推廣上。項(xiàng)目的廣告包裝階段，盡可能地使零售商和潛在消費(fèi)者認(rèn)知陽(yáng)光首院商業(yè)街。給意向消費(fèi)者和團(tuán)體消費(fèi)組織者遞送項(xiàng)目的市場(chǎng)宣傳資料。※舉辦更多的活動(dòng)來(lái)提高商業(yè)街的銷(xiāo)售和租金收入，為后期帶租約銷(xiāo)售的商業(yè)物業(yè)提高附加值。5.1ManagementStrategy商業(yè)管理策略建5.1ManagementStrategy商業(yè)管理策略建議5.1ManagementStrategy商業(yè)管理策略建THANKSFORYOURATTENTIONTHANKSFORYOURATTENTION如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析學(xué)習(xí)內(nèi)容理論部分案例學(xué)習(xí)為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？慈溪銀泰地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究及定位報(bào)告學(xué)習(xí)內(nèi)容理論部分案例學(xué)習(xí)為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？房地市場(chǎng)為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？

開(kāi)發(fā)商建筑師消費(fèi)者1。評(píng)估項(xiàng)目所處的市場(chǎng)環(huán)境2。尋找項(xiàng)目潛在的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，挖掘需求尚未被滿足的市場(chǎng)3。制定項(xiàng)目的發(fā)展方向和市場(chǎng)定位4。推薦最具競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品建議5。評(píng)估項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性。。。市場(chǎng)分析是對(duì)市場(chǎng)調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行整合與提煉的過(guò)程，市場(chǎng)分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的基礎(chǔ)。開(kāi)發(fā)商是追逐利潤(rùn)的，建筑師是唯美主義的，市場(chǎng)分析是連接開(kāi)發(fā)商、建筑師和消費(fèi)者的橋梁，房地產(chǎn)市場(chǎng)分析是基于對(duì)市場(chǎng)的理性判斷具體起到哪些作用呢？市場(chǎng)為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？

開(kāi)發(fā)商建筑師消費(fèi)者1。評(píng)估什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？概念，即指：針對(duì)某種特定物業(yè)研究市場(chǎng)的供需關(guān)系。需求方：物業(yè)的購(gòu)買(mǎi)者或租賃者供應(yīng)方：市場(chǎng)中的各競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)（包括住宅、公寓、寫(xiě)字樓、商業(yè)、酒店等）市場(chǎng)分析不是簡(jiǎn)單的羅列市場(chǎng)數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進(jìn)行分析！什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？概念，即指：針對(duì)某種特定物業(yè)研究市場(chǎng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

1。思路三個(gè)層次區(qū)域市場(chǎng)、專業(yè)物業(yè)市場(chǎng)、項(xiàng)目市場(chǎng)兩個(gè)方面供給、需求三個(gè)時(shí)段過(guò)去、現(xiàn)在、未來(lái)區(qū)域市場(chǎng)分析專業(yè)市場(chǎng)分析項(xiàng)目市場(chǎng)分析廣州經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng)廣州住宅市場(chǎng)項(xiàng)目所在地市場(chǎng)例如：區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展處于何種階段？項(xiàng)目市場(chǎng)處于何種競(jìng)爭(zhēng)格局？競(jìng)爭(zhēng)供給分析客戶需求分析競(jìng)爭(zhēng)供給分析客戶需求分析競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析客戶需求分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

1。思路三個(gè)層次區(qū)域?qū)I(yè)項(xiàng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

2。步驟第一步：市場(chǎng)區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的基本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來(lái)劃分。第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析考察整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的主要因素，對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進(jìn)行預(yù)測(cè)。第三步：專業(yè)市場(chǎng)分析按物業(yè)類(lèi)型進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，對(duì)各專業(yè)市場(chǎng)的供給和需求進(jìn)行對(duì)比預(yù)測(cè)，從而揭示各專業(yè)市場(chǎng)的需求潛力及分布狀況。第四步：項(xiàng)目市場(chǎng)分析根據(jù)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及消費(fèi)者的分析找到項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)、預(yù)估項(xiàng)目的市場(chǎng)占有率。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

2。步驟第一步：市場(chǎng)區(qū)域界房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（一）基本內(nèi)容+對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境中決定所有類(lèi)型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素進(jìn)行分析，對(duì)過(guò)去變化趨勢(shì)進(jìn)行判斷，預(yù)測(cè)未來(lái)的發(fā)展前景。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析（二）基本資料的獲得區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1、總量指標(biāo)GDP、人口、人均GDP、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù)……2、結(jié)構(gòu)指標(biāo)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就業(yè)人口結(jié)構(gòu)3、水平指標(biāo)：人均收入水平、消費(fèi)水平、人均居住面積、住宅消費(fèi)支出水平4、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1、投資：開(kāi)發(fā)投資額2、土地開(kāi)發(fā)：土地開(kāi)發(fā)投資、開(kāi)發(fā)面積、土地出讓金3、商品房開(kāi)發(fā)：施工面積、竣工面積、年開(kāi)發(fā)量4、銷(xiāo)售：銷(xiāo)售額、銷(xiāo)售面積、價(jià)格、空置量、吸納量5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)來(lái)源各地方統(tǒng)計(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)公報(bào)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展月報(bào)、地方經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國(guó)房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒土地、規(guī)劃部門(mén)的政府官員訪談規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步（二）基本資房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系發(fā)展階段啟動(dòng)階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步（三）能夠反房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法異?；菊Ｕ＿\(yùn)行基本正常異常房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增幅<-5%-5%~5%5%~15%15%~255>25%適度投資利于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而增幅過(guò)高，將使供給過(guò)量，若無(wú)需求匹配，將導(dǎo)致供過(guò)于求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資/GDP<0.050.05-0.10.1-0.140.14-0.2>0.2反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合理指標(biāo)為0.1-0.15房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資/固定資產(chǎn)投資<1515~2222~3030~37>37反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，發(fā)達(dá)國(guó)家的比例為20%-25%銷(xiāo)售面積/竣工面積<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映商品房供求是否平衡的指標(biāo)商品房銷(xiāo)售額/房地產(chǎn)投資額<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的效益指標(biāo)，表明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的總體效率房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法異?；菊Ｕ＿\(yùn)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)消費(fèi)類(lèi)型恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)性支出的比重（%）恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)支出的比重（%）溫飽型0.5—0.599.40.55—0.597.60.50—0.5511.2小康型0.4—0.515.50.45—0.512.10.4—0.4518.9富裕型0.2—0.3920—30恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國(guó)際衡量標(biāo)準(zhǔn)恩格爾系數(shù)＝食物支出金額/總支出金額與國(guó)際上其他國(guó)家相比，在相同的收入水平下，我國(guó)城市居民的住房支出占總消費(fèi)支出的比重仍然偏低北京上海天津重慶成都武漢西安人均可支配收入（元）1388214867103138094964185247748較上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格爾系數(shù)31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%2008年我國(guó)各主要城市的恩格爾系數(shù)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步（三）能夠反房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第三步專業(yè)市場(chǎng)分析（住宅）1、住宅類(lèi)土地供應(yīng)情況、成交情況、成交價(jià)格2、住宅商品房供給總量、供給結(jié)構(gòu)分析（按面積進(jìn)行劃分）3、住宅商品房成交結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品特點(diǎn)分析4、住宅商品房成交價(jià)格分析5、專業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第三步1、住宅類(lèi)土房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第四步項(xiàng)目市場(chǎng)分析（微觀層面）對(duì)每一個(gè)可能影響項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性能的特征一一進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)。地塊特征：土地使用權(quán)年限、規(guī)劃條件、建筑標(biāo)準(zhǔn)、地塊面積、形狀、高度……周?chē)h(huán)境：自然景觀、人文環(huán)境關(guān)聯(lián)性：通達(dá)性、可視性項(xiàng)目自身資源條件分析(swot分析)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析目標(biāo)客戶分析現(xiàn)有、潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)、功能和優(yōu)劣勢(shì)、市場(chǎng)反應(yīng)目標(biāo)客戶的數(shù)量、客戶類(lèi)型、收入水平、家庭結(jié)構(gòu)、消費(fèi)偏好、生活方式、心理特征、行為模式找出項(xiàng)目的目標(biāo)客戶目標(biāo)客戶的置業(yè)需求和偏好找出項(xiàng)目面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)點(diǎn)最終目標(biāo)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第四步對(duì)每一個(gè)可能STOW內(nèi)部因素外部因素SWOT分析SWOT工具（項(xiàng)目+環(huán)境+競(jìng)爭(zhēng)）STOW內(nèi)部因素外部因素SWOT分析SWOT工具（項(xiàng)目+環(huán)境SWOT分析的價(jià)值要素S/W（優(yōu)勢(shì)/劣勢(shì)）的價(jià)值要素地段要素環(huán)境要素地塊要素項(xiàng)目要素具體地說(shuō)，針對(duì)一個(gè)地塊的價(jià)值要素包括：地段要素——地段/片區(qū)認(rèn)知度/周邊配套（商業(yè)/教育）/交通等（可總結(jié)為便利性/成熟度/知名度）環(huán)境要素——自然環(huán)境/四至景觀/社會(huì)人文環(huán)境（噪音）等（可判定資源的程度：稀缺、良好還是匱乏）地塊要素——地形地貌/規(guī)模/技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等（可判斷產(chǎn)品的可發(fā)揮空間）項(xiàng)目要素——目標(biāo)/開(kāi)發(fā)商品牌/可利用資源等SWOT分析的價(jià)值要素S/W（優(yōu)勢(shì)/劣勢(shì)）具體地說(shuō)，針對(duì)一個(gè)O/T（機(jī)會(huì)/威脅）的價(jià)值要素宏觀要素——經(jīng)濟(jì)形勢(shì)（宏觀政策）/重大城市變革中觀要素——行業(yè)形勢(shì)（一、二、三級(jí)市場(chǎng)）/城市規(guī)劃（交通、市政配套、開(kāi)發(fā)重點(diǎn)、熱點(diǎn)等）微觀要素——市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)（片區(qū)、樓盤(pán)、戶型）/客戶流向?觀點(diǎn)的判定很重要，它是我們作出策略方向的基礎(chǔ)。?在分析的過(guò)程中，我們強(qiáng)調(diào)盡可能多地去考慮優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì)，尤其是必須抓住核心優(yōu)勢(shì)和大機(jī)會(huì)——這是我們“挖掘物業(yè)價(jià)值”的要旨所在。O/T（機(jī)會(huì)/威脅）的價(jià)值要素?觀點(diǎn)的判定很重要，它是我們作SWOT分析我們的戰(zhàn)略發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)減少劣勢(shì)，避免威脅發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅優(yōu)勢(shì)S機(jī)會(huì)O威脅T劣勢(shì)WSWOT分析我們的戰(zhàn)略發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)減進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析時(shí)常犯的錯(cuò)誤1。大環(huán)境看好，項(xiàng)目的小環(huán)境就一定不錯(cuò)2。過(guò)分倚重宏觀資料來(lái)論證項(xiàng)目，只關(guān)注外圍共性，忽視項(xiàng)目差異性3。過(guò)于偏重對(duì)“二手資料”的應(yīng)用4。以前什么賣(mài)得好，現(xiàn)在就做什么5。別人做什么賣(mài)得好，我們做也會(huì)賣(mài)得好房地產(chǎn)市場(chǎng)是變化的，因此市場(chǎng)分析應(yīng)貫穿于整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程，根據(jù)市場(chǎng)的變化及時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略。地產(chǎn)江湖——數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)交流！進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析時(shí)常犯的錯(cuò)誤1。大環(huán)境看好，項(xiàng)目的小環(huán)境就補(bǔ)充幾點(diǎn)市場(chǎng)分析方法的建議：市場(chǎng)分析多用數(shù)據(jù)說(shuō)話，用圖表說(shuō)話－－事實(shí)勝于雄辯！數(shù)據(jù)的整理可用excel表格統(tǒng)計(jì)（尤其是區(qū)域類(lèi)繁雜項(xiàng)目），便于整理分析；基于事實(shí)的分析要提出結(jié)論性的建議和觀點(diǎn)，或是提出問(wèn)題、或是判斷趨勢(shì)、或是找到答案等。EXCEL表格示例1EXCEL表格示例2補(bǔ)充幾點(diǎn)市場(chǎng)分析方法的建議：市場(chǎng)分析多用數(shù)據(jù)說(shuō)話，用圖表說(shuō)話學(xué)習(xí)內(nèi)容理論部分案例學(xué)習(xí)學(xué)習(xí)內(nèi)容理論部分案例學(xué)習(xí)如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析學(xué)習(xí)內(nèi)容理論部分案例學(xué)習(xí)為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？慈溪銀泰地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究及定位報(bào)告學(xué)習(xí)內(nèi)容理論部分案例學(xué)習(xí)為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？房地市場(chǎng)為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？

開(kāi)發(fā)商建筑師消費(fèi)者1。評(píng)估項(xiàng)目所處的市場(chǎng)環(huán)境2。尋找項(xiàng)目潛在的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，挖掘需求尚未被滿足的市場(chǎng)3。制定項(xiàng)目的發(fā)展方向和市場(chǎng)定位4。推薦最具競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品建議5。評(píng)估項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性。。。市場(chǎng)分析是對(duì)市場(chǎng)調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行整合與提煉的過(guò)程，市場(chǎng)分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的基礎(chǔ)。開(kāi)發(fā)商是追逐利潤(rùn)的，建筑師是唯美主義的，市場(chǎng)分析是連接開(kāi)發(fā)商、建筑師和消費(fèi)者的橋梁，房地產(chǎn)市場(chǎng)分析是基于對(duì)市場(chǎng)的理性判斷具體起到哪些作用呢？市場(chǎng)為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？

開(kāi)發(fā)商建筑師消費(fèi)者1。評(píng)估什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？概念，即指：針對(duì)某種特定物業(yè)研究市場(chǎng)的供需關(guān)系。需求方：物業(yè)的購(gòu)買(mǎi)者或租賃者供應(yīng)方：市場(chǎng)中的各競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)（包括住宅、公寓、寫(xiě)字樓、商業(yè)、酒店等）市場(chǎng)分析不是簡(jiǎn)單的羅列市場(chǎng)數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進(jìn)行分析！什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？概念，即指：針對(duì)某種特定物業(yè)研究市場(chǎng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

1。思路三個(gè)層次區(qū)域市場(chǎng)、專業(yè)物業(yè)市場(chǎng)、項(xiàng)目市場(chǎng)兩個(gè)方面供給、需求三個(gè)時(shí)段過(guò)去、現(xiàn)在、未來(lái)區(qū)域市場(chǎng)分析專業(yè)市場(chǎng)分析項(xiàng)目市場(chǎng)分析廣州經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng)廣州住宅市場(chǎng)項(xiàng)目所在地市場(chǎng)例如：區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展處于何種階段？項(xiàng)目市場(chǎng)處于何種競(jìng)爭(zhēng)格局？競(jìng)爭(zhēng)供給分析客戶需求分析競(jìng)爭(zhēng)供給分析客戶需求分析競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析客戶需求分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

1。思路三個(gè)層次區(qū)域?qū)I(yè)項(xiàng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

2。步驟第一步：市場(chǎng)區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的基本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來(lái)劃分。第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析考察整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的主要因素，對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進(jìn)行預(yù)測(cè)。第三步：專業(yè)市場(chǎng)分析按物業(yè)類(lèi)型進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，對(duì)各專業(yè)市場(chǎng)的供給和需求進(jìn)行對(duì)比預(yù)測(cè)，從而揭示各專業(yè)市場(chǎng)的需求潛力及分布狀況。第四步：項(xiàng)目市場(chǎng)分析根據(jù)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及消費(fèi)者的分析找到項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)、預(yù)估項(xiàng)目的市場(chǎng)占有率。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

2。步驟第一步：市場(chǎng)區(qū)域界房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（一）基本內(nèi)容+對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境中決定所有類(lèi)型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素進(jìn)行分析，對(duì)過(guò)去變化趨勢(shì)進(jìn)行判斷，預(yù)測(cè)未來(lái)的發(fā)展前景。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析（二）基本資料的獲得區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1、總量指標(biāo)GDP、人口、人均GDP、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù)……2、結(jié)構(gòu)指標(biāo)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就業(yè)人口結(jié)構(gòu)3、水平指標(biāo)：人均收入水平、消費(fèi)水平、人均居住面積、住宅消費(fèi)支出水平4、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1、投資：開(kāi)發(fā)投資額2、土地開(kāi)發(fā)：土地開(kāi)發(fā)投資、開(kāi)發(fā)面積、土地出讓金3、商品房開(kāi)發(fā)：施工面積、竣工面積、年開(kāi)發(fā)量4、銷(xiāo)售：銷(xiāo)售額、銷(xiāo)售面積、價(jià)格、空置量、吸納量5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)來(lái)源各地方統(tǒng)計(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)公報(bào)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展月報(bào)、地方經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國(guó)房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒土地、規(guī)劃部門(mén)的政府官員訪談規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步（二）基本資房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系發(fā)展階段啟動(dòng)階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步（三）能夠反房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法異?；菊Ｕ＿\(yùn)行基本正常異常房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增幅<-5%-5%~5%5%~15%15%~255>25%適度投資利于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而增幅過(guò)高，將使供給過(guò)量，若無(wú)需求匹配，將導(dǎo)致供過(guò)于求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資/GDP<0.050.05-0.10.1-0.140.14-0.2>0.2反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合理指標(biāo)為0.1-0.15房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資/固定資產(chǎn)投資<1515~2222~3030~37>37反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，發(fā)達(dá)國(guó)家的比例為20%-25%銷(xiāo)售面積/竣工面積<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映商品房供求是否平衡的指標(biāo)商品房銷(xiāo)售額/房地產(chǎn)投資額<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的效益指標(biāo)，表明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的總體效率房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法異?；菊Ｕ＿\(yùn)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)消費(fèi)類(lèi)型恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)性支出的比重（%）恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)支出的比重（%）溫飽型0.5—0.599.40.55—0.597.60.50—0.5511.2小康型0.4—0.515.50.45—0.512.10.4—0.4518.9富裕型0.2—0.3920—30恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國(guó)際衡量標(biāo)準(zhǔn)恩格爾系數(shù)＝食物支出金額/總支出金額與國(guó)際上其他國(guó)家相比，在相同的收入水平下，我國(guó)城市居民的住房支出占總消費(fèi)支出的比重仍然偏低北京上海天津重慶成都武漢西安人均可支配收入（元）1388214867103138094964185247748較上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格爾系數(shù)31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%2008年我國(guó)各主要城市的恩格爾系數(shù)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步（三）能夠反房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第三步專業(yè)市場(chǎng)分析（