關(guān)于城鎮(zhèn)個人住房“三階梯房產(chǎn)稅”框架的建議

關(guān)于城鎮(zhèn)個人住房“三階梯房產(chǎn)稅”框架的建議黨的十八屆三中全會《打算》明確提出，加快房地產(chǎn)稅立法。現(xiàn)在社會各方面最關(guān)懷的問題是，將來的房地產(chǎn)稅應(yīng)當(dāng)怎么設(shè)計,什么樣的房地產(chǎn)稅才最有利于化解風(fēng)險，推動社會經(jīng)濟可持續(xù)進展。

制定房地產(chǎn)稅是一個特別簡單的系統(tǒng)工程，涉及到房產(chǎn)稅的類型區(qū)分、納稅人主體、課稅對象、稅率確定、記稅依據(jù)和征管體制等等很多方面。本建議不是一個系統(tǒng)完整的稅制設(shè)計方案，而是依據(jù)我們的調(diào)查討論和國際閱歷比擬，對將來國內(nèi)城鎮(zhèn)個人住房房產(chǎn)稅提出一個框架設(shè)計，僅供有關(guān)決策部門參考。

一、先把制定我國房地產(chǎn)稅的根本原則確定下來

我們認(rèn)為當(dāng)前制定國內(nèi)房地產(chǎn)稅應(yīng)把握三條根本原則。

1.先急后緩、先難后易、先簡后繁。不能設(shè)想短期內(nèi)搞出一個非常系統(tǒng)完備的房地產(chǎn)稅，也不能設(shè)想短期內(nèi)搞出一個可以解決全部問題的房地產(chǎn)稅，為了不拖延時間過長，應(yīng)當(dāng)抓住當(dāng)前主要沖突，分期分階段完成，例如可以先制定城鎮(zhèn)個人住房房產(chǎn)稅，暫不涉及其他方面，也可以考慮先制定一個“城鎮(zhèn)個人住房房產(chǎn)稅暫行條例”，之后再加以逐步完善和系統(tǒng)化。

2.制定房地產(chǎn)稅的主要政策調(diào)控目標(biāo)。制定房地產(chǎn)稅的政策目標(biāo)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)進展問題輕重緩急原則排序，我們認(rèn)為當(dāng)前最重要的是，有效矯正在過度投機下支撐的房地產(chǎn)供求關(guān)系，消退已經(jīng)在不斷積存的進展風(fēng)險（包括行業(yè)風(fēng)險引發(fā)的金融風(fēng)險），在國內(nèi)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系根本理順和風(fēng)險因素化解之后，主要政策目標(biāo)再轉(zhuǎn)向其它方面。

3.借鑒國際閱歷和主要依據(jù)中國國情相結(jié)合。在房產(chǎn)稅的制定、執(zhí)行方面，國際閱歷需要仔細(xì)借鑒。但我們在比擬討論后也發(fā)覺，中國的狀況有很大差異，不能簡潔搬用，例如許多國家的計稅依據(jù)都是房屋市場價值，但當(dāng)前我國城鎮(zhèn)居民工資收入和房屋價值差異特殊巨大，對只有一套自用房者來說，即使半個百分點也無法承受，必需考慮有更加合理的方法，等等。

此外，建立城鎮(zhèn)居民不動產(chǎn)登記的數(shù)據(jù)信息平臺，也是有效實施房產(chǎn)稅的肯定必要條件。

二、城鎮(zhèn)個人住房“三階梯房產(chǎn)稅”框架主要內(nèi)容

第一階梯零稅階梯

第一階梯零稅階梯的對象，是全部購置一套自用商品房的城鎮(zhèn)居民家庭。國家鼓舞居民購置自用商品房，稅率為零，同時配套優(yōu)待貸款和利率。

第一階梯零稅階梯，在住房面積的限制上應(yīng)當(dāng)比擬寬松，不能比照經(jīng)濟適用房或廉租房的面積標(biāo)準(zhǔn)，除單獨別墅外，原則上可以不限使用面積。這里的理論依據(jù)是，市場經(jīng)濟應(yīng)充分敬重個人消費偏好的自由選擇。在同等居民收入和家庭預(yù)算水平下，個人消費偏好差異極大，例如有人愿把更多錢用在旅游消費上，有人情愿花錢買好車，有人想多花錢住好一點的房子，這是市場化的個人消費選擇，沒有理由限制這種選擇的自由度。

其次階梯輕稅階梯

其次階梯輕稅階梯的對象，是全部購置其次套商品房的城鎮(zhèn)居民家庭。購置其次套商品房的性質(zhì)，應(yīng)推斷為不是自己使用而是家庭投資行為，即獵取房屋資產(chǎn)價值的收益，其途經(jīng)可能是市場出租或資產(chǎn)升值。

購置其次套商品房，是城鎮(zhèn)個人住房房產(chǎn)稅的實際起征點。依據(jù)我們的調(diào)研，國內(nèi)城鎮(zhèn)居民的中等收入人群中，有許多人都有力量購置其次套商品房，作為家庭資本投資的一個選項，由此，政府應(yīng)當(dāng)留出適度空間，不作為課稅重點，只繳納輕稅。

第三階梯重稅階梯

第三階梯重稅階梯的對象，是全部購置第三套以上商品房的城鎮(zhèn)居民。購置第三套以上商品房的性質(zhì)，應(yīng)推斷為不是自己使用，也不是家庭投資，而是規(guī)模投資行為，即獵取房屋資產(chǎn)價值的規(guī)模收益，其途經(jīng)可能是市場出租、資產(chǎn)升值或資本市場交易。

購置第三套以上商品房，應(yīng)繳納重稅，是城鎮(zhèn)個人住房房產(chǎn)稅的重稅起征點。依據(jù)我們的調(diào)研，在國內(nèi)城鎮(zhèn)居民的高收入人群中，許多人都把購置商品房作為一項投資手段，其中還有一些人大量投入資金進展大規(guī)模投機性買賣，成為目前不斷抬升超高房價的一個根底性緣由，應(yīng)當(dāng)以重稅制加以遏止。

第三階梯重稅