收益法的基資料新本原理(-)課件

第五章收益法第一節(jié)收益法的基本原理第二節(jié)收益法的計算公式第三節(jié)凈收益第四節(jié)資本化率第五節(jié)剩余技術(shù)第六節(jié)收益乘數(shù)法第七節(jié)收益法總結(jié)和運用舉例2023/7/261房地產(chǎn)評估—王阿忠第一節(jié)收益法的基本原理一、收益法的概念和理論依據(jù)收益法是求取估價對象未來的正常凈收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀和理價格或價值的方法。從收益法的觀點看，房地產(chǎn)的價值是其未來凈收益的現(xiàn)值之和。2023/7/262房地產(chǎn)評估—王阿忠普遍適用的收益法原理是：將估價時點視為現(xiàn)在，那么，在現(xiàn)在購買一宗有一定年限收益的房地產(chǎn)，預(yù)示著其未來的收益年限內(nèi)可以源源不斷地獲取凈收益，如果現(xiàn)有某一貨幣額可與這未來源源不斷的凈收益的現(xiàn)值之和等值，則這一貨幣額就是該宗房地產(chǎn)的價格。2023/7/263房地產(chǎn)評估—王阿忠貨幣的時間價值就是指現(xiàn)在的錢幣在將來具有更高的價值。有了貨幣的時間價值觀念之后，收益性房地產(chǎn)的價值就是該房地產(chǎn)的未來凈收益的現(xiàn)值之和，其高低取決于下列3個因素：（1）可獲凈收益的大?。唬?）可獲凈收益期限的長短；（3）獲得該凈收益的可靠性。2023/7/264房地產(chǎn)評估—王阿忠二、收益法適用的對象和條件

收益法適用的對象是有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)，如商店、商務(wù)辦公樓、公寓、旅館、餐館、游樂場、影劇院、廠房、農(nóng)地等房地產(chǎn)。但不限于估價對象本身現(xiàn)在是否有收益，只要它所屬的這塊房地產(chǎn)有收益即可。收益法適用的條件：房地產(chǎn)的收益和風險都能夠量化。2023/7/265房地產(chǎn)評估—王阿忠第二節(jié)收益法的計算公式一、最一般的公式式中：V——房地產(chǎn)的收益價格；i——年份；n——房地產(chǎn)的收益年限（自估價時點起至未來可獲收益的年限）；

ai——房地產(chǎn)未來第I年的凈收益（假設(shè)發(fā)生在年末）r——房地產(chǎn)的資本化率或折現(xiàn)率。2023/7/266房地產(chǎn)評估—王阿忠二、收益年限無限年且其他因素不變的公式1、收益年限n為無限年2、凈收益每年不變?yōu)閍3、資本化率大于零為rV=a/r公式的假設(shè)前提2023/7/267房地產(chǎn)評估—王阿忠三、收益年限有限年且其他因素不變的公式1、收益年限n為有限年2、凈收益每年不變?yōu)閍3、資本化率大于零為r（當?shù)扔诹銜r，V＝a*n）公式的假設(shè)前提2023/7/268房地產(chǎn)評估—王阿忠(1)直接用于計算價格例6-2：某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上開發(fā)建造的，當時獲得的土地使用年限是50年，至今已使用了6年，預(yù)計利用該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可以獲得凈收益8萬元；該類房地產(chǎn)的資本化率為8.5%。該宗房地產(chǎn)的收益價格為：V=a/r[1-1/(1+r)^n]=8/8.5[1-1/(1+8.5%)^(50-6)]=91.5萬元2023/7/269房地產(chǎn)評估—王阿忠（2）不同年限價格的換算為論述方便，可用Kn來進行不同年限價格的換算：Kn表示n年的K值，Vn表示收益年限為n年的價格，換算公式如下：1.若已知V求V70：V70＝V*K702.一般化：2023/7/2610房地產(chǎn)評估—王阿忠例6-3已知某宗收益性房地產(chǎn)40年收益權(quán)利的價格為2500元/平方米，資本化率為12％，試求其30年收益權(quán)利的價格。2023/7/2611房地產(chǎn)評估—王阿忠（3）比較不同年限價格的高低例6-5：有A、B兩宗房地產(chǎn)，A房地產(chǎn)的收益年限為50年，單價為2000元/平方米，B房地產(chǎn)的收益年限為30年，單價1800元/平方米。假設(shè)資本化率均為6%，試比較兩宗房地產(chǎn)價格的高低。

要比較兩宗房地產(chǎn)，如果該兩宗房地產(chǎn)的收益年限或土地使用年限不同，直接比較是不妥的。如果要比較，則需要將它們轉(zhuǎn)換成相同年限下的價格。2023/7/2612房地產(chǎn)評估—王阿忠通過上述處理之后知道，B房地產(chǎn)的價格名義上低于A房地產(chǎn)的價格（1800<2000）,實際上卻高于A房地產(chǎn)的價格（2179.47>2114.81）。要將兩宗房地產(chǎn)先轉(zhuǎn)換成相同年限下的價格。為計算方便，都換成無限年下的價格：B房地產(chǎn)A房地產(chǎn)2023/7/2613房地產(chǎn)評估—王阿忠四、凈收益在未來的前若干年有變化的公式

（1）

收益年限無限年的公式式中：t——凈收益有變化的年限。此公式的假設(shè)前提是：1、凈收益在未來的前t年（含低t年）有變化，在t年以后無變化為a；2、資本化率大于零為r；3、收益年限n為無限年。2023/7/2614房地產(chǎn)評估—王阿忠（2）收益年限有限年的公式此公式的假設(shè)前提是：1、凈收益在未來的前t年（含低t年）有變化，在t年以后無變化為a；2、資本化率不等于零為r；3、收益年限n為有限年。2023/7/2615房地產(chǎn)評估—王阿忠例6-7:某宗房地產(chǎn)，通過預(yù)測得到其未來5年的凈收益分別為20萬元、22萬元、25萬元、30萬元，從第六年到未來無窮遠，每年的凈收益將穩(wěn)定在35萬元左右，該類房地產(chǎn)的資本化率為10%，該房地產(chǎn)的收益價格為？2023/7/2616房地產(chǎn)評估—王阿忠五、凈收益按一定數(shù)額遞增的公式

（1）收益年限無限年的公式

式中：b—凈收益逐年遞增的數(shù)額遞增，如凈收益第一年為a，則第二年為（a+b），第三年為（a+2b），以此類推，第n年為[a+(n-1)b].2023/7/2617房地產(chǎn)評估—王阿忠例6-8:某宗房地產(chǎn)預(yù)計未來第一年的凈收益為16萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增加2萬元，受益年限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的資本化率為9%。該宗房地產(chǎn)的收益價格為？2023/7/2618房地產(chǎn)評估—王阿忠（1）收益年限無限年的公式V=a/(r-g)凈收益按一定比率遞增的公式假設(shè)前提是：1.凈收益按一定比率遞增；2.資本化率r大于凈收益逐年遞增的比率g3.收益年限n為無限年。2023/7/2619房地產(chǎn)評估—王阿忠假設(shè)前提是：1.凈收益按一定比率遞增；2.資本化率r不等于凈收益逐年遞增的比率g（當相等時，V=a*n/（1+r））3.收益年限為有限年。（2）收益年限有限年的公式

2023/7/2620房地產(chǎn)評估—王阿忠例6-10某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上建造的，土地使用權(quán)的剩余年限為50年；預(yù)計該房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為16萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增長2％；該類房地產(chǎn)的資本化率為9％。該宗房地產(chǎn)的收益價格為？

2023/7/2621房地產(chǎn)評估—王阿忠預(yù)知未來若干年的凈收益及若干年后的價格的公式此公式的假設(shè)前提是1.已知房地產(chǎn)在未來第t年末的價格為Vt；2、已知房地產(chǎn)未來t年（含第t年）的凈收益。如果ai每年相等，均為a，則上述公式變?yōu)椋?023/7/2622房地產(chǎn)評估—王阿忠例6-13某宗房地產(chǎn)現(xiàn)行的價格為2000元/平方米，年凈收益為200元/平方米，資本化率為10％。現(xiàn)獲知該地區(qū)將興建一座大型的現(xiàn)代化火車站，該火車站將在6年后建成投入使用，到那時該地區(qū)將達到該城市現(xiàn)有火車站地區(qū)的繁華程度。在該城市現(xiàn)有火車站地區(qū)，同類房地產(chǎn)的價格為5000元/平方米。據(jù)此預(yù)計新火車站建成投入使用后，新火車站地區(qū)該類房地產(chǎn)的價格將達到5000元/平方米。試求獲知興建火車站后該宗房地產(chǎn)的價格。元。元漲到由每平方米價格知興建火車站的前后，可見，該宗房地產(chǎn)在獲平方米元36962000)/(3693%)101(5000]%)101(11[%10200)1(])1(11[66=+++-=+++-=tttrVrraV2023/7/2623房地產(chǎn)評估—王阿忠例6-14目前的房地產(chǎn)市場不景氣，但預(yù)測3年后會回升，現(xiàn)有一座出租寫字樓需要估價。該寫字樓現(xiàn)行市場租金較低，年出租凈收益為500萬元，預(yù)計未來3年內(nèi)仍然維持在該水平，但等到3年后市場回升時，將其轉(zhuǎn)賣的售價會高達7950萬元，銷售稅費為售價的6％。如果投資者要求該類投資的收益率為10％，則該寫字樓目前的價值為？)(6858%)101(%)61(7950]%)101(11[%10500)1(])1(11[33萬元=+-++-=+++-=tttrVrraV2023/7/2624房地產(chǎn)評估—王阿忠例6-15（拆遷前評估）某出租舊辦公樓的租約尚有2年到期，在此最后2年的租期中，每年可收取的凈租金80萬元（沒有費用支出），到期后要拆除作為商業(yè)用地。預(yù)計作為商業(yè)用地的價值為1100萬元，拆除費用為50萬元，該類房地產(chǎn)的資本化率為10％。該舊辦公樓的價值為：)(6.1006%)101(501100]%)101(11[%1080)1(])1(11[22萬元=+-++-=+++-=tttrVrraV2023/7/2625房地產(chǎn)評估—王阿忠第三節(jié)凈收益潛在毛收入是假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀況下可獲得的收入。有效毛收入是由潛在毛收入扣除空置、拖欠租金（延遲支付租金和不付租金）以及其他原因造成的收入損失后所得到的收入。運營費用是維持房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營或使用必須支出的費用及歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益，不包含所得稅、房地產(chǎn)抵押貸款償還額、建筑物折舊費、土地攤提費、房地產(chǎn)改擴建費用等，而包含其他資本或經(jīng)營的收益。運營費用與有效毛收入之比被稱為運營費用率。

一、凈收益的計算公式凈收益=潛在毛收入-空置等造成的收入損失-運營費用=有效毛收入-運營費用2023/7/2626房地產(chǎn)評估—王阿忠二、不同收益類型房地產(chǎn)的凈收益求取

凈收益的具體求取因估價對象的收益類型不同而有所不同，可歸納為以下幾種：1、出租型房地產(chǎn)的凈收益求取通常為租賃收入扣除維修費、管理費、保險費（如房屋火災(zāi)保險費等）、房地產(chǎn)稅和租賃代理費等后的余額。2023/7/2627房地產(chǎn)評估—王阿忠1、商業(yè)經(jīng)營型房地產(chǎn)：應(yīng)根據(jù)經(jīng)營資料計算凈收益，凈收益為商品銷售扣除商品銷售成本、經(jīng)營費用、商品銷售稅金及附加、管理費用、財務(wù)費用和商業(yè)利潤。2.工業(yè)生產(chǎn)型房地產(chǎn)；3、農(nóng)業(yè)凈收益的估算2.直接經(jīng)營型房地產(chǎn)的凈收益求取最大特點是房地產(chǎn)所有者同時又是經(jīng)營者，房地產(chǎn)租金與經(jīng)營者利潤沒有分開3、自用或尚未使用的房地產(chǎn)的凈收益求取4.混合型房地產(chǎn)的凈收益求取

2023/7/2628房地產(chǎn)評估—王阿忠三、求取凈收益時對有關(guān)收益的取舍

1、有形收益和無形收益在求取凈收益時不僅要包括有形收益，還要考慮各種無形收益。有形收益無形收益房地產(chǎn)收益2023/7/2629房地產(chǎn)評估—王阿忠實際收益是在現(xiàn)狀下實際取得的收益，一般來說它不能用于估價。如城市中有一塊空地，目前未作任何使用，實際收益為零，甚至為負數(shù)（因為要繳納各種稅費），但如此并不表示這塊空地無價值。相反，如果一個交通不便、環(huán)境不太好的賓館，但有特殊的關(guān)系能將一些會議、活動指定在該賓館舉行，因此可以獲得較高的收益，但這并不意味著該賓館的價值較高。2、實際收益和客觀收益

客觀收益是排除了實際收益中屬于特殊的、偶然的因素之后所能得到的一般正常收益，它才能作為估價的依據(jù)。2023/7/2630房地產(chǎn)評估—王阿忠例6-17：某商店的土地使用年限為40年，從1998年10月1日起計。該商店共有兩層，每層可出租面積各為200平方米。一層于1999年10月1日租出，租期為5年，可出租面積的月租金為180元/平方米，且每年不變；二層現(xiàn)暫空置。附近類似商場一、二層可出租面積的正常月租分別為200元/平方米和120元/平方米，運營費用率為25％。該類房地產(chǎn)的資本化率為9％。試估算該商場2002年10月1日帶租約出售時的正常價格。2023/7/2631房地產(chǎn)評估—王阿忠商店一層價格的估算：租約期內(nèi)年凈收益＝200*180*（1-25％）*12＝32.40萬元租約期外年凈收益＝200*200*（1-25％）*12＝36.00萬元)(69.375]%)91(11[%)91%(936%)91(4.32%)91(4.32244022萬元=+-+++++=--V2023/7/2632房地產(chǎn)評估—王阿忠商店二層價格的估算：年凈收益＝200*120*（1-25％）*12＝21.60萬元商店的正常價格＝商店一層價格＋商店二層價格＝375.69+229.21＝604.90（萬元）)(21.229]%)91(11[%960.21440萬元=+-=-V2023/7/2633房地產(chǎn)評估—王阿忠如果建筑物的經(jīng)濟壽命早于土地使用年限而結(jié)束，可采用下列方式之一處理：1、確定未來可獲收益的年限，選用有限年的收益法計算公式，凈收益中不扣除建筑物折舊費和土地攤提費；然后再加上土地使用年限超出建筑物經(jīng)濟壽命的土地剩余使用年限價值的折現(xiàn)值。五、收益年限的確定凈收益中不扣除建筑物折舊費和土地攤提費2、將未來可獲收益的年限設(shè)想為無限年，選用無限年的收益法計算公式，凈收益中應(yīng)扣除建筑物折舊費和土地攤提費。2023/7/2634房地產(chǎn)評估—王阿忠第四節(jié)資本化率一、資本化率的重要性資本化率是將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換成價值的比率。二、資本化率的界定三、資本化率的實質(zhì)資本化率實質(zhì)上是一種投資的收益率。收益率與投資風險正相關(guān)。2023/7/2635房地產(chǎn)評估—王阿忠（1）市場提取法是通過收集同一市場三宗以上類似房地產(chǎn)的價格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的收益法公式，求出資本化率1、在V=a/r的情況下，通過r=a/V來求取r，即可以采用同一市場上類似房地產(chǎn)的凈收益與其成交價格的比率作為資本化率。2、在

的情況下，通過來求取r。具體是先采用試錯法，計算到一定精度后再采用線性內(nèi)插法求取，即r是通過試錯法與線性內(nèi)插法相結(jié)合的方法來求取。四、資本化率求取的基本方法])1(11[nrraV+-=0])1(11[=+--nrraV2023/7/2636房地產(chǎn)評估—王阿忠基本公式：資本化率=安全利率+投資風險補償+管理負擔補償+缺乏流動性補償-投資帶來的優(yōu)惠（2）累加法又稱安全利率加風險調(diào)整值法，是以安全利率為基礎(chǔ)，再加上風險調(diào)整值作為資本化率的方法流動性是指在不損失太多價值的條件下，將非現(xiàn)金資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的速度。速度愈快則流動性愈好，反之愈差。是無風險投資的收益率2023/7/2637房地產(chǎn)評估—王阿忠完全無風險的投資在現(xiàn)實中難以找到，對此可以選用同一時期的一年定期存款法定利率（或一年期國債利率）去代替安全利率。于是：投資風險補償就變?yōu)橥顿Y估價對象相對于投資一年定期存款的風險補償；管理負擔補償變?yōu)橥顿Y估價對象相對于投資一年定期存款的缺乏流動性的補償；投資帶來的優(yōu)惠變?yōu)橥顿Y估價對象相對于投資一年定期存款所帶來的優(yōu)惠。2023/7/2638房地產(chǎn)評估—王阿忠(一)抵押貸款與自有資金的組合抵押貸款與自有資金的組合是將購買房地產(chǎn)的抵押貸款收益率與自有收益率的加權(quán)平均數(shù)作為綜合資本化率。五、投資組合技術(shù)率。自有資金所要求的收益—為抵押貸款利率；抵押貸款收益率，通?！嚷?；貸款額占房地產(chǎn)價值的貸款價值比率，即抵押—綜合資本化率；—式中：EEMrMrMrrrMr)1(*M00-+=2023/7/2639房地產(chǎn)評估—王阿忠例6-18某類房地產(chǎn)，在其購買中通常抵押貸款占七成，抵押貸款的年利率為8％，自有資金要求的年收益率為15％，則該類房地產(chǎn)的資本化率為？%1.10%15*%)701(%8*%70)1(*0=-+=-+=EMrMrMr2023/7/2640房地產(chǎn)評估—王阿忠購買者要求的收益額＝5*12％＝0.6（萬元）支付抵押貸款利息的能力＝2-0.6＝1.4（萬元）抵押貸款額＝1.4/8％＝17.5（萬元）該房地產(chǎn)價格＝5+17.5＝22.5（萬元）例6-19：某宗房地產(chǎn)的年凈收益為2萬元，購買者的自有資金為5萬元，購買者要求的年收益率為12％，抵押貸款的年利率為8％。試求該房地產(chǎn)的價格。2023/7/2641房地產(chǎn)評估—王阿忠（二）土地與建筑物的組合

綜合資本化率、建筑物資本化率、土地資本化率三者雖然是嚴格區(qū)分的，但又是相互聯(lián)系的。聯(lián)系公式如下：建筑物價值。土地價值；建筑物資本化率；土地資本化率；綜合資本化率；式中：；------+=-+=++=BLBL0000VVrrr)()(BLLBLBLBBBLLBLBBLLVVrVVrrVVrVVrrVVVrVrr2023/7/2642房地產(chǎn)評估—王阿忠第五節(jié)剩余技術(shù)

一、土地剩余技術(shù)是土地與地上建筑物合并并產(chǎn)生收益將建筑物價值乘以建筑物資本化率得到歸屬與建筑物的凈收益，然后從土地與地上建筑物合并產(chǎn)生的凈收益中扣除此歸屬與建筑物的凈收益，得到歸屬與土地的凈收益，再用土地資本化率進行資本化，即可求得土地的價值。2023/7/2643房地產(chǎn)評估—王阿忠土地剩余技術(shù)的計算公式如下：建筑物剩余技術(shù)的計算公式如下：土地資本化率。建筑物資本化率；建筑物價值；的凈收益）；收益（通常是基于房租產(chǎn)生的凈土地與地上建筑物合并土地價值；式中：------=LBBL*rrVVoLBBoLarrVaVBLLoLrrVaV*-=2023/7/2644房地產(chǎn)評估—王阿忠第六節(jié)收益乘數(shù)法一、毛租金乘數(shù)法二、在毛收入乘數(shù)法是將估價對象一年的毛租金乘數(shù)得出估價對象價值的方法。是將估價對象的潛在毛收入乘以潛在毛收入乘數(shù)得出估價對象價值的方法2023/7/2645房地產(chǎn)評估—王阿忠三、有效毛收入乘數(shù)法有效毛收入乘數(shù)是房地產(chǎn)的售價除以其有效毛收入所得的倍數(shù)四、凈收益乘數(shù)法凈收益乘數(shù)法是將估價對象一年的凈收益乘以凈收益乘數(shù)得出估價對象價值的方法。2023/7/2646房地產(chǎn)評估—王阿忠第七節(jié)收益法總結(jié)和運用舉例一、估價中的公式轉(zhuǎn)換房地產(chǎn)收益房地產(chǎn)價格收益乘數(shù)＝收益乘數(shù)益房地產(chǎn)價格＝房地產(chǎn)收資本化率價格房地產(chǎn)凈收益＝房地產(chǎn)房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)凈收益資本化率＝資本化率房地產(chǎn)凈收益房地產(chǎn)價格＝.5*.4*.3.2.12023/7/2647房地產(chǎn)評估—王阿忠1.由土地