前期物業(yè)接管方案

物業(yè)接管方案第一部分：初始化工作小組與工作計劃一、成立初始化工作小組從公司內(nèi)部選派多名管理、技術(shù)人員，組成項目初始化工作小組（以下簡稱項目小組），跟隨項目進度開展初始化工作，公司協(xié)調(diào)與院方接洽。組長：公司市場與品質(zhì)總監(jiān)組員：公司人事、采購、保潔技術(shù)支持經(jīng)理、運送技術(shù)支持經(jīng)理、保安技術(shù)支持經(jīng)理、儲備保潔主管、儲備保安隊長、儲備運送領(lǐng)班。二、物業(yè)管理接管組織機構(gòu)示意圖（見下圖）蘇州市特毅物業(yè)服務(wù)有限公司2/44三、項目接管工作推進計劃序號介入節(jié)點工作內(nèi)容開始時間完成時間責(zé)任部門責(zé)任人完成情況前期物業(yè)管理服務(wù)合同簽訂年月日年月日辦理停車場收費登記備案（物價局）年月日年月日召開初始化工作會議成立工作小組年月日年月日米購根據(jù)市場部提供物料向供應(yīng)商下訂單年月日年月日前期人事根據(jù)預(yù)算制定薪資標(biāo)準(zhǔn)，準(zhǔn)備招聘資料年月日年月日準(zhǔn)備年月日年月日年月日年月日年月日年月日年月日年月日年月日年月日

年月日年月日年月日年月日年月日年月日年月日年月日年月日年月日年月日年月日年月日年月日細部驗收年月日年月日年月日年月日年月日年月日年月日年月日年月日年月日年月日年月日

入住物業(yè)管理年月日年月日年月日年月日年月日年月日年月日年月日年月日年月日年月日年月日年月日年月日年月日年月日年月日年月日年月日年月日年月日年月日年月日年月日年月日年月日

品牌維護年月日年月日年月日年月日年月日年月日年月日年月日年月日年月日年月日年月日年月日年月日四、職責(zé)、副總經(jīng)理負責(zé)物業(yè)管理前期準(zhǔn)備的組織工作。、接管小組負責(zé)初始化移交手續(xù)的辦理、物業(yè)管理合同的評審。、行政部負責(zé)新建管理處物資采購工作。、人力資源部負責(zé)人員編制確定、人員招聘和培訓(xùn)工作。、品質(zhì)部負責(zé)各項規(guī)章制度與入伙資料的審核。、財務(wù)部負責(zé)各類收費項目與標(biāo)準(zhǔn)的核定。、新建管理處經(jīng)理負責(zé)相關(guān)管理工作的籌備和實施。五、前期準(zhǔn)備工作、行政部前期準(zhǔn)備工作負責(zé)新建管理處所有標(biāo)識的設(shè)計、制作并指導(dǎo)安裝。負責(zé)新建管理處員工工作服的訂制。負責(zé)審核各類物資、設(shè)備工具的采購申請。物資的采購：根據(jù)《物業(yè)管理方案》負責(zé)辦公用品、辦公設(shè)備與維修工具、設(shè)備安全保潔工具、設(shè)備的購置計劃的制定、詢價、報批與采購工作。包括：.辦公用品：家私、各類文具等。.辦公設(shè)備：打印機、電話、復(fù)印機、傳真機、空調(diào)、電視機、音響等。.后勤服務(wù)設(shè)施：食堂、宿舍用品、用具等。.網(wǎng)絡(luò)設(shè)備：電腦等。.清潔與綠化設(shè)備和工具：洗地機、吸塵器、剪草機、噴霧器等。.安全設(shè)備：對講機、電警棍、手電筒等。.加工維修設(shè)備工具：萬用表、兆歐表、電焊機、臺虎鉗等。負責(zé)新項目入伙現(xiàn)場的策劃、布置與展板的設(shè)計、制作和擺放。、人力資源部前期準(zhǔn)備工作負責(zé)在入伙前三個月正式下發(fā)管理處成立的文件。根據(jù)《物業(yè)管理方案》審核新建管理處人員編制，并確保管理人員與專業(yè)技術(shù)人員入伙前三個月到位，保安員、保潔員提前一個月到位。負責(zé)新建管理處人員的入職培訓(xùn)與管理專業(yè)技術(shù)人員的培訓(xùn)考核。、財務(wù)部前期準(zhǔn)備工作負責(zé)初始化費用與新項目管理費標(biāo)準(zhǔn)的測算，經(jīng)副總經(jīng)理審核、董事長審批后納入委托管理合同。負責(zé)新項目各項服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的審定。負責(zé)管理處接管物業(yè)入伙前清潔費用的審定。負責(zé)指導(dǎo)管理處出納按財務(wù)制度建賬與財務(wù)軟件的使用。負責(zé)監(jiān)督新建管理處的物資采購工作。、品質(zhì)部前期準(zhǔn)備工作負責(zé)新項目委托管理合同的評審，報副總經(jīng)理簽定。負責(zé)質(zhì)量體系文件的發(fā)放與協(xié)助編寫相關(guān)作業(yè)指導(dǎo)文件。協(xié)助管理處分類建立物業(yè)管理檔案資料。負責(zé)審核各項規(guī)章制度與入伙資料。協(xié)助新項目管理處質(zhì)量體系文件與入伙工作辦理程序的培訓(xùn)。、新建管理處經(jīng)理前期準(zhǔn)備工作負責(zé)擬定入伙工作計劃時間表，包括：工作內(nèi)容、負責(zé)人與完成時間等，并報副總經(jīng)理審核、董事長審批。負責(zé)內(nèi)部管理運作相關(guān)工作：．編制管理處組織結(jié)構(gòu)、各崗位職責(zé)，報人力資源部與副總經(jīng)理審核、董事長審批。．根據(jù)物業(yè)實際情況，完善閉路監(jiān)控、停車場設(shè)施、背景音樂、泛光照明、信箱、康樂休閑文化設(shè)施、園林綠化等公共設(shè)施。．指定專人記錄入伙前后發(fā)生的清潔、返修與配套完善工程等所產(chǎn)生的各項費用，以便與地產(chǎn)公司結(jié)算。將《入住指引》、《業(yè)主（住戶）資料卡》于入伙前十天交建設(shè)單位，與《入伙通知書》一并發(fā)放業(yè)主。負責(zé)入伙前一周準(zhǔn)備好入伙應(yīng)備資料,包括:《入伙流程》《委托銀行代收款協(xié)議書》；《臨時管理規(guī)約》；《業(yè)戶手冊》；《前期物業(yè)管理協(xié)議書》《房屋交付驗收表》；《常規(guī)服務(wù)項目表》水、電、氣、有線電視開戶申請資料；防盜門、窗花、陽臺推拉門圖樣（包括材料、規(guī)格、尺寸、安裝要求等）；房內(nèi)配送電器或其他需操作設(shè)施用品的說明書、保修卡；房間設(shè)計平面圖（含水電走向）；其他與業(yè)主相關(guān)資料。現(xiàn)場入伙宣傳展板與相關(guān)入伙指引標(biāo)識。所有“入伙資料”的填寫樣本。進行入伙模擬演練，檢驗入伙流程、資源配置等準(zhǔn)備工作是否充分。第二部分：接管驗收接管驗收的概念接管驗收是物業(yè)管理企業(yè)接管開發(fā)企業(yè)、建設(shè)單位或個人委托的房屋時,以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全、滿足使用功能和滿足管理服務(wù)要求為主要內(nèi)容的接管檢驗，對新建房屋，接管驗收是竣工驗收的再驗收。在完成接管驗收后，整體物業(yè)連同配套的設(shè)備、設(shè)施就應(yīng)該移交給物業(yè)管理企業(yè)了。接管驗收與竣工驗收不同，竣工驗收是建設(shè)工程完成后，由施工單位向建設(shè)單位移交物業(yè)的過程，竣工驗收屬于政府行為，由政府建設(shè)行政主管部門負責(zé)組成綜合驗收小組，對施工質(zhì)量和設(shè)計質(zhì)量進行全面質(zhì)量檢驗和評定?？⒐を炇盏耐瓿蓸?biāo)志著物業(yè)可以交付使用，物業(yè)管理企業(yè)可以參加工程的竣工驗收，但在竣工驗收中，物業(yè)管理企業(yè)只是驗收的參與者，而不是驗收的責(zé)任主體。接管驗收是物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)合同約定或接受委托取得物業(yè)的管理權(quán)以后，在正式接管前，針對主體建筑、附屬設(shè)施、設(shè)備、道路、綠化、場地等進行的綜合驗收，接管驗收更注重建筑的綜合使用功能和管理需要，接管驗收屬于企業(yè)行為，物業(yè)管理企業(yè)在接管驗收的過程中不僅僅是參與者，而更應(yīng)該是驗收的責(zé)任主體，接管驗收相比竣工驗收應(yīng)該更全面、更詳細、更深入，接管驗收的完成，標(biāo)志著物業(yè)正式投入使用，物業(yè)管理企業(yè)正式開始履行管理和服務(wù)職能。接管驗收的目的和作用物業(yè)接管驗收是物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)前不可缺少的重要環(huán)節(jié)，接管驗收應(yīng)由開發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)共同組成聯(lián)合驗收小組進行，主要目的和作用如下：、明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系，通過接管驗收和委托接管合同的簽定，實現(xiàn)權(quán)利和義務(wù)的轉(zhuǎn)移，在法律上界定清楚各方的義務(wù)和權(quán)利。、確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護業(yè)主的利益。要通過物業(yè)管理企業(yè)的接管驗收，從客觀上能進一步促使開發(fā)企業(yè)和施工企業(yè)按標(biāo)準(zhǔn)進行設(shè)計和建設(shè)，減少日后物業(yè)管理中的麻煩和開支。同時接管驗收能夠彌補部分業(yè)主專業(yè)知識的不足，為業(yè)主的入伙驗收做好準(zhǔn)備，從整體上把握物業(yè)的建筑質(zhì)量、使用功能、管理要求。、接管驗收是對初始化工作的進一步強化和補充，在初始化的過程中，物業(yè)管理企業(yè)已經(jīng)對工程的設(shè)計規(guī)劃、施工工藝、設(shè)施配套等方面提出了一系列的建議，對于開發(fā)建設(shè)單位尚未實施的，物業(yè)管理企業(yè)可借助接管驗收要求開發(fā)單位徹底全面實施，同時通過參與竣工驗收和接管驗收，對初始化過程中未發(fā)現(xiàn)的缺陷和漏洞，一并提請開發(fā)單位整改完善。、為日后管理創(chuàng)造條件，通過接管驗收，一方面使工程質(zhì)量達到要求，減少日常管理過程的維修、養(yǎng)護工作量，減少工作返修的麻煩。另一方面，根據(jù)接管中的有關(guān)物業(yè)的文件和資料，可以摸清物業(yè)的性能和特點，預(yù)防管理中可能出現(xiàn)的問題，計劃安排好各項管理工作，充分發(fā)揮專業(yè)化管理優(yōu)勢。接管驗收的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)接管驗收應(yīng)包括資料的交接驗收、建筑主體與配套設(shè)施的驗收、各類機電設(shè)備的驗收、戶內(nèi)設(shè)施的驗收、鑰匙的驗收和接管。資料的交接驗收產(chǎn)權(quán)資料包含以下項目：項目批準(zhǔn)文件3.1.1用地批準(zhǔn)文件3.1.1拆遷資料3.1.1房屋所有權(quán)證3.1.1土地使用權(quán)證3.1.1有關(guān)司法、公證文書和協(xié)議3.1.1房屋設(shè)備與定、附著物清冊技術(shù)資料包括以下項目：竣工圖——包括總平面布置圖，建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電、氣、附屬工程各專業(yè)竣工圖與地下管線綜合布置竣工圖（有隱蔽管線的全套圖紙）。機電設(shè)備的竣工圖紙、調(diào)試記錄、使用說明、原理圖、維護指導(dǎo)、政府主管部門驗收合格證明等。3.1.2地質(zhì)勘察報告工程合同與開、竣工報告工程預(yù)決算圖紙會審記錄工程設(shè)計變更記錄與技術(shù)核定記錄（包括質(zhì)量事故處理記錄）隱蔽工程驗收簽證3.1.2沉降觀測記錄3.1.2防雷接地測試合格證明竣工驗收證明書3.1.2鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書3.1.2新材料、構(gòu)、配件的鑒定合格證書水、電、暖、通、消防、智能化、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗合格證書3.1.2砂漿、混凝土試塊試壓報告3.1.2供水、供暖、消防、管道煤氣的試壓報告3.1.2與供水、供電、供氣、電信、郵政等部門簽訂的相關(guān)協(xié)議書3.1.2各類機電設(shè)備、附屬設(shè)施、園林綠化工程質(zhì)量保證與維護保養(yǎng)協(xié)議書3.1.2房地產(chǎn)平面圖；3.1.2房屋分間平面圖；3.1.2房屋與設(shè)備技術(shù)資料。建筑主體與配套設(shè)施的驗收地基基礎(chǔ)的沉降不得超過建筑設(shè)計規(guī)范的允許變形值，不得引起上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞。鋼筋、混凝土構(gòu)件產(chǎn)生的變形、裂縫不得超過設(shè)計規(guī)范的規(guī)定值。承重墻、填充墻必須有足夠的強度和剛度，不允許有明顯裂縫。外墻防水符合規(guī)范，不得有外墻滲水。外墻面材料應(yīng)易于清洗。3.2.5各類屋面符合工程與驗收規(guī)范的規(guī)定，排水順暢、無積水、無滲漏，應(yīng)有組織排水口，出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢固，接口嚴密，不滴漏，平屋面部分應(yīng)有隔熱、保溫措施，公用部位應(yīng)設(shè)置屋面檢修孔。3.2.6地面的面層與基層必須粘接牢固，不空鼓，無脫皮、裂縫、起砂現(xiàn)象，整體地面平整。3.2.7樓梯、扶手：鋼木樓梯安裝牢固、無銹蝕、彎曲，油漆完好、色澤均勻、表面平滑。砼樓梯無裂縫、無表皮剝落。3.2.8屋面避雷設(shè)施連接牢固，支撐間距符合設(shè)計規(guī)范，油漆完好，接地電阻值符合設(shè)計要求。3.2.9外墻面平整，面層涂料均勻，無漏刷。無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬。3.2.10室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高、窨井（檢查井）設(shè)置、管道坡度、管徑符合設(shè)計規(guī)范，管道應(yīng)順直，交叉處角度合理排水順暢，井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈。3.2.11化糞池應(yīng)按排污量合理設(shè)置，池內(nèi)無垃圾雜物，進出水口高差不得小于5CM。立管與糞池間的連接管道應(yīng)有足夠坡度，并不應(yīng)超過兩個彎。3.2.13房屋入口處必須做室外道路，并與主干道相通，路面無積水、空鼓、斷裂現(xiàn)象，路面排水溝應(yīng)有鐵蓖等防護設(shè)施。3.2.14小區(qū)主干道、支干道、樓前樓后應(yīng)設(shè)置足夠的照明設(shè)施。3.2.15小區(qū)應(yīng)設(shè)置足夠的生活和建筑垃圾轉(zhuǎn)運場所。房屋應(yīng)按單元設(shè)置信報箱，其規(guī)格、位置須符合規(guī)定。掛物鉤、曬衣架應(yīng)安裝牢固。煙道、通風(fēng)道應(yīng)暢通，無阻塞物，露天部分應(yīng)設(shè)置有效的防落雨措施。園林綠化應(yīng)配備足夠的澆灌設(shè)備、設(shè)施。運動場所、設(shè)施應(yīng)達到功能要求，有足夠的安全防護措施。施工現(xiàn)場須做到工完、料凈、地清，小區(qū)內(nèi)臨時設(shè)施與過渡用房拆除清理完畢。停車場配套設(shè)施齊全，倒車架、彎道鏡、地鎖設(shè)置合理，車位線、行車指示標(biāo)識清晰、耐久，限高、限速標(biāo)識明顯。群體建筑應(yīng)檢驗相應(yīng)的市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施，達到應(yīng)有的質(zhì)量和使用功能要求。配套機電設(shè)備的驗收3.3.1供、配電設(shè)備驗收標(biāo)準(zhǔn)3.3.1高壓柜、電力變壓器、低壓配電柜、主電力電纜送電正常，接線端子接線完好，安裝符合設(shè)計與有關(guān)合同要求。自動、手動切換正常，繼電保護功能正常。電表、各類開關(guān)、各類配電箱、供電線路、插座、照明器具配備合理，二次線路連接符合規(guī)范要求。各類計量表計安裝位置合理，無重復(fù)計量和漏計量現(xiàn)象。3.3.1電氣線路安裝應(yīng)平整、牢固、順直，過墻應(yīng)有導(dǎo)管。導(dǎo)線連接必須緊密，鋁導(dǎo)線連接不得采用絞接或綁接。采用管于配線時，連接點必須緊密、可靠，使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。每回路導(dǎo)線間和對地絕緣電阻值不得小于1M歐。3.3.1應(yīng)按套安裝電表或預(yù)留表位，并有電器接地裝置。3.3.1照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確。3.3.1各種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠，接地電阻值必須符合要求。發(fā)電機組啟動與運行狀況正常，無雜音，設(shè)備安裝符合技術(shù)設(shè)計規(guī)范，消音處理良好。給、排水設(shè)備的驗收標(biāo)準(zhǔn)水箱、水池符合設(shè)計要求，無漏水、滲水現(xiàn)象。3.3.2水泵運行平穩(wěn)，聲音正常，所有閘閥、儀表完好，無滲、漏水現(xiàn)象。3.3.2給、排水管網(wǎng)外觀整齊，所有閘閥完好，無滲、漏水現(xiàn)象，管道外部有防腐涂層，油漆無破損，標(biāo)識明顯、規(guī)范。3.3.2室內(nèi)外排水管道、溝、渠、池、井排水通暢，無雜物堵塞。3.3.2污水處理系統(tǒng)—污水泵（潛水泵）高水位開，低水位停，運行平穩(wěn)，重要設(shè)備間天花部位的污水管道下方必須采取安全防護措施，如設(shè)置喇叭口。弱電設(shè)備的驗收標(biāo)準(zhǔn)有線電視、公用天線系統(tǒng)符合規(guī)定等級，接收信號畫面清晰度達標(biāo)，聲音清楚。電話系統(tǒng)分接箱位置設(shè)置合理，布線規(guī)范，標(biāo)識明顯、準(zhǔn)確。電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)布線合理，運行穩(wěn)定、可靠。電訊系統(tǒng)信號對應(yīng)地點無誤，安裝符合設(shè)計與有關(guān)合同要求。3.3.4消防設(shè)施的驗收標(biāo)準(zhǔn)消防管道、煤氣管道、切斷閥外觀完好，功能正常。接合器、水龍帶等配件完好無損、不漏水，安裝位置正確，排送風(fēng)機風(fēng)量與所有線路符合設(shè)計要求，各種設(shè)施能夠正常運作。水泵、管網(wǎng)揚程、壓力符合設(shè)計規(guī)范。小區(qū)消防通道設(shè)置合理、暢通。消防設(shè)施的驗收主要以消防部門的驗收標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)，我方積極參與。3.3.5安防智能化系統(tǒng)的驗收智能化系統(tǒng)主要包括閉路電視監(jiān)控、周界防翻越、智能門禁、樓宇對講、停車場管理等子系統(tǒng)。主機設(shè)備質(zhì)量合格，提供廠家檢驗合格證明，安裝位置合理、穩(wěn)妥，操作方便便于管理；各系統(tǒng)之間信號傳輸正常、聯(lián)動準(zhǔn)確。系統(tǒng)運行穩(wěn)定、探測設(shè)備安全、可靠，信號準(zhǔn)確。管線安裝規(guī)范，易于維修。室內(nèi)設(shè)備要求安裝美觀，能夠合理布控。3.3.6設(shè)備間的驗收設(shè)備布局合理，便于維修、維護。設(shè)備間配備足夠的通風(fēng)、降溫、防潮、防鼠設(shè)施，配備足夠的消防器材。設(shè)備間有防水、排水設(shè)施，電器設(shè)備間接地良好。各類設(shè)備標(biāo)識明顯、準(zhǔn)確。戶內(nèi)設(shè)施的驗收3.4.1地面、墻面、天花無裂痕、縫隙、水跡，外觀完好。3.4.2塊料（如瓷磚）面層：粘貼牢固，無缺棱掉角；面層無裂紋、損傷、色澤一致；對縫砂漿飽滿，線條順直。3.4.3門、窗：門開啟自如，無晃動和裂縫、零配件齊全、位置準(zhǔn)確，無翹曲變形；門鎖、窗銷連接牢固、開啟靈活；玻璃安裝牢固、膠封密實，無明顯刮花痕跡、無損傷；油漆均勻，色澤光亮新鮮、完整；不銹鋼防盜門表面光亮，無刮花、變形；高檔裝飾門裝飾完整。3.4.4衛(wèi)生間、陽臺地面應(yīng)低于相鄰地面厘米左右，不應(yīng)有積水、倒泛水和滲漏。3.4.5衛(wèi)生間、廚房內(nèi)的排污管應(yīng)分設(shè)，出戶管長不宜超過8m,并不應(yīng)使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢。開關(guān)、燈具、插座安裝位置正確,安裝牢固可靠,配電箱接地良好。預(yù)留空調(diào)孔位置準(zhǔn)確、規(guī)范,冷凝水排水管通暢。鑰匙的接管與驗收3.5.1各類鑰匙應(yīng)有詳細清單。3.5.2鑰匙應(yīng)有明顯標(biāo)識,開鎖準(zhǔn)確無誤。3.5.3交接時應(yīng)逐項核對,辦理交接手續(xù)。第三部分：記錄表格設(shè)備設(shè)施移交驗收記錄表部門設(shè)施名稱規(guī)格型號配套工具配套資料

存在問題甲方代表：日 期：乙方代表：日 期：物業(yè)代表：日 期：注：可另附頁。房屋移交驗收情況通報表

房屋移交驗收記錄表部門房號部位存 在 問 題地面墻面天花板門、窗燈具開關(guān)、插座、接線盒、配電箱門鈴電控鎖、對講預(yù)留部位洗手間潔具廚房給排水通風(fēng)排氣護欄煤氣管、表曖氣管、表

樓梯室內(nèi)衛(wèi)生甲方代表：日期：乙方代表：日期：物業(yè)代表：日期：注：可另附頁。鑰匙移交清單序號編號 名稱數(shù)量備注接收單位接收人：年月日第四部分：業(yè)主入住的組織與實施一、提供“一站式”入住服務(wù)合隆物業(yè)認為，與業(yè)主取得良好的溝通是從業(yè)主入住時開始的，為了建立良好的客戶服務(wù)關(guān)系，要求分片包干的貼心管家對責(zé)任區(qū)內(nèi)的客戶信息全面撐握，自業(yè)主入住時，就提供“一站式”的服務(wù)，即業(yè)主的入住工作由貼心管家全程負責(zé)、全程陪伴，將便利留給客戶，把麻煩留給自己，全方位的為業(yè)主提供貼心的服務(wù)，如入住手續(xù)的辦理工作、資料的填寫工作、房屋返修的跟進工作、業(yè)主入住后提出的各類個性化服務(wù)需求的跟進工作等。二、入住現(xiàn)場便民服務(wù)1、 合理安排業(yè)主的入住時間，節(jié)約業(yè)主辦理手續(xù)時間，加強節(jié)假日的入住辦理，延長入住辦理時間；2、 一條龍辦理入住手續(xù)，隨到隨辦，簡潔高效（流程見后附圖）；3、 提前與供電公司、自來水公司、燃氣公司、電話公司、有線電視臺、銀行簽訂代辦服務(wù)協(xié)議書，代辦有關(guān)業(yè)務(wù)。4、 開設(shè)收費一本通服務(wù)5、 在入住期內(nèi)由管理處保安員、保潔員組建一支入住服務(wù)義工隊，滿足業(yè)主提出的合理要求，同時應(yīng)付各類突發(fā)事件。

三、入住手續(xù)辦理＞入住通知：業(yè)主持發(fā)展商發(fā)出的《入住通知書》《商品房買賣合同》與物業(yè)公司通知業(yè)主需要準(zhǔn)備的相關(guān)資料前來辦理入住手續(xù)；＞入住手續(xù)辦理：由業(yè)主提供相關(guān)資料，現(xiàn)場填寫和簽訂相關(guān)協(xié)議，并交納相關(guān)費用。＞驗房：由管理處指定人員陪同業(yè)主對移交房屋驗收，并填寫《收樓意見書》。＞鑰匙領(lǐng)?。簶I(yè)主對房屋驗收后在管理處領(lǐng)取鑰匙，同時入住手續(xù)辦理完成。（詳見流程圖）四、入住流程圖保安員引導(dǎo)業(yè)主到房屋交付現(xiàn)場業(yè)主與開發(fā)商辦理相關(guān)手續(xù)業(yè)主交驗入住通知書、購房合同等文件工作人員協(xié)助業(yè)主填與相關(guān)資料*工作人員協(xié)助業(yè)主填與相關(guān)資料*管理處通知業(yè)主領(lǐng)取返修鑰匙業(yè)主在《收樓意見書》上確業(yè)主在《收樓意見書》上確4認無返修內(nèi)容簽訂《臨時管理規(guī)約》、《委托銀行代收款協(xié)議書》等文件業(yè)主交納相關(guān)費用管理處、客戶中心、銷售部

三方陪同業(yè)主驗房，抄錄水、

電表底數(shù)，雙方確認業(yè)主領(lǐng)取房門鑰匙、《住戶手冊》及相關(guān)物品辦理車位租用手續(xù)、門禁卡手續(xù)等*入住手續(xù)完成，資料存檔第五部分：裝修管理與服務(wù)裝修管理是物業(yè)實際操作中的一大難點，同時也是人為造成房屋損壞和安全隱患的高發(fā)期。為維護***項目外觀形象的統(tǒng)一、美觀，保障智能化系統(tǒng)的正常使用功能不被破壞，物業(yè)管理處將從實際出發(fā)，以公共部位、公共設(shè)施管線、消防安全為裝修工作的監(jiān)督重點。做好裝修宣傳培訓(xùn)、裝修審批、裝修巡查、違章處理、裝修驗收五個環(huán)節(jié)，力爭服務(wù)在一線、監(jiān)管在一線，從正面引導(dǎo)業(yè)主正確、安全、有效的完成裝修。一、正面宣傳，合理引導(dǎo)管理處針對項目特點，制訂詳細的《裝修指南》，在入住辦理手續(xù)時發(fā)放給業(yè)主，管理處為業(yè)主提供必要的房屋結(jié)構(gòu)、水電走向圖紙，指導(dǎo)業(yè)主合理進行裝修，同時將加大裝修宣傳的力度，在公共區(qū)域明示裝修規(guī)定、違章裝修的危害性和處理措施，并增加環(huán)保裝修的宣傳，充分發(fā)揮社區(qū)文化的導(dǎo)向功能、約束功能，并由貼心管家直接負責(zé)與業(yè)主溝通引導(dǎo)，架起管理處與業(yè)主的溝通橋梁，提高業(yè)主的自覺性。二、嚴格控制裝修備案程序工程部主管審核業(yè)主提供的裝修公司營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、裝修方案，管理處經(jīng)理對住戶的裝修申請審批，并簽署備案意見。審批的基本原則是確保建筑物結(jié)構(gòu)安全和裝修協(xié)調(diào)、統(tǒng)一、美觀，符合消防安全要求。三、加強裝修期間的監(jiān)督與管理、裝修行為的管理成立以工程與保安員為成員的裝修聯(lián)合管理小組，工程部主管為主要負責(zé)人。管理小組按《裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》內(nèi)容負責(zé)結(jié)構(gòu)安全和建筑裝修監(jiān)理，檢查并與時填寫《裝修巡查記錄》。主要目的就是在裝修期間，對裝修進行更有效的管理和監(jiān)控，管理重點主要有：1)為防止房屋結(jié)構(gòu)、外觀受損與違章搭建，在實際工作中，工程技術(shù)人員每兩天巡查一次；安管員每天對裝修進行全方位監(jiān)管，消除管理盲點，形成立體交叉式的裝修監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)問題與時處理，把違章裝修消滅于萌芽狀態(tài)。2)為防止房屋裝修后出現(xiàn)滲漏而引發(fā)責(zé)任問題，我們將要求裝修單位對廚房、衛(wèi)生間做防水施工后進行小時的閉水試驗，確認未發(fā)現(xiàn)滲漏后方可進行下一步施工。對于在施工過程中涉與到陽臺鑿開找平層的，必須要求重新進行防水施工處理方可下一步施工。、裝修人員的管理為更好的加強對裝修人員的管理，采用“二證一書”制度，即要求裝修施工單位辦理《施工許可證》和《施工人員出入證》，簽訂《裝修安全責(zé)任書》，同時要求裝修單位繳納元的裝修保證金。、裝修材料用品的管理實施對外來人員準(zhǔn)入制度，嚴格管制社區(qū)出入口，對搬出入物品由保安員查驗《施工許可證》和《施工人員出入證》，登記后放行；嚴格控制易燃、易爆材料進入云頂尚品。嚴格控制施工的時間與裝修垃圾的清運，消除因裝修而帶來的噪音和垃圾污染。為維護小區(qū)裝修秩序與安全，我們將加強對裝修企業(yè)的管理，狠抓消防安全，控制未經(jīng)允許的動火作業(yè)。四、依法管理，以情感人裝修監(jiān)督中如發(fā)現(xiàn)問題，根據(jù)裝修違章程度，簽發(fā)《整改通知書》，并送至裝修人員與業(yè)主簽字，要求在規(guī)定期限內(nèi)整改。對違章裝修的單位我們將以說服教育為主，對不配合的我們將以裝修協(xié)議書為依據(jù)，酌情扣除其裝修保證金。對極個別情節(jié)嚴重且不服從管理的業(yè)主，我們將上報政府主管部門予以解決，確保居住區(qū)房屋本體與公共設(shè)施的完好。五、謹慎驗收，不留隱患驗收環(huán)節(jié)是裝修管理的最后一個環(huán)節(jié)，為避免日后為管理工作帶來隱患，我們將在本環(huán)節(jié)中嚴格把關(guān)。驗收過程中應(yīng)重點對房屋結(jié)構(gòu)、外觀與上下水、電氣線路、衛(wèi)生間和廚房防水等工程的質(zhì)量進行檢查，對隱蔽工程要求裝修企業(yè)每完成一項必須事先向管理處申報，經(jīng)驗收核準(zhǔn)后方可進行下一道工序。達不到合格要求的項目，由裝修企業(yè)按整改通知繼續(xù)整改，并在《裝修驗收記錄表》中記錄，直到合格為止。六、裝修手續(xù)辦理流程、由業(yè)主提交《裝修申報表》；、施工單位提交相關(guān)資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證原件、復(fù)印件、項目設(shè)計圖紙，進場施工人員身份證原件、復(fù)印件、寸像片張等；、管理處對項目裝修方案與施工圖紙進行審核后，出具書面審批意見并簽定相關(guān)裝修管理協(xié)議；、管理處與業(yè)主對室內(nèi)冷熱水管打壓，壓力，時間分鐘保持壓力不降，簽署管道壓力正常意見。室內(nèi)管道移交完畢，施工人員場施工；二次裝修不需進行此項操作；1、毛坯房業(yè)主須對廚房、衛(wèi)生間進行二次防水處理，閉水小時試驗并經(jīng)管理處驗收合格后方可繼續(xù)施工；2、裝修過程中不容許施工人員留宿裝修現(xiàn)場，生火做飯，延長施工時間等；、每天有保安人員巡視施工現(xiàn)場，檢查現(xiàn)場安全、施工范圍、施工時間等并記錄在《裝修巡視檢查記錄表》上；、裝修結(jié)束并經(jīng)業(yè)主驗收合格后由業(yè)主向管理處提出項目驗收，驗收合格與核實無違章記錄后個月退還業(yè)主裝修押金，個月后無滲漏、堵塞每周四退還裝修施工方押金。七、裝修手續(xù)辦理流程圖業(yè)主向管理處提出裝修申報，填寫《裝修申報表》管理處核驗業(yè)主相關(guān)證件；施工方提交裝修方案，填寫《裝修施工人員登記表》管理處審批更改設(shè)計方案業(yè)主、裝修施工方分別交納裝修押金、裝修垃圾清運費及其他費用管理處、業(yè)主、裝修施工方三方簽定《裝修管理服務(wù)協(xié)議書》裝修施工方辦理《裝修申報登記證》、《臨時出入證》管理處裝修裝修施工方進場裝修過程監(jiān)控 ?業(yè)主驗收 裝修施工方返工

一級目錄第六部分：檔案建立二級目錄三級目錄、產(chǎn)權(quán)資料二、主管部門驗收合格資、項目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、建設(shè)工程施工許可證、拆遷安置資料、竣工驗收報告與市建筑工程竣工驗收證書、消防驗收意見書、規(guī)劃驗收合格證、環(huán)保驗收合格證一級目錄第六部分：檔案建立二級目錄三級目錄、產(chǎn)權(quán)資料二、主管部門驗收合格資、項目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、建設(shè)工程施工許可證、拆遷安置資料、竣工驗收報告與市建筑工程竣工驗收證書、消防驗收意見書、規(guī)劃驗收合格證、環(huán)保驗收合格證、驗收檔案認可書、電梯、扶梯驗收結(jié)果通知單、用電許可證、發(fā)電機運行許可證、供用電合同、計劃供水執(zhí)行單或協(xié)議書

二級目錄三級目錄、燃氣工程驗證書、市政綠化道路等部門出具的竣工合格證、郵電通訊部門出具的竣工合格證、有線電視施工合格證、命名批準(zhǔn)文件、門牌批準(zhǔn)文件、建筑質(zhì)量保證書與使用說明三、總體竣工圖各專業(yè)應(yīng)整理套完整，并符合當(dāng)?shù)爻墙n案館的歸檔法規(guī)文件要求的總體竣工圖。、本項目規(guī)劃丈量圖、建筑竣工總平面圖、綠化工程竣工總平面圖、地下管網(wǎng)竣工總平面圖、燈光工程竣工總平面圖、地下停車場竣工圖四、施工資料總體，單體建筑物，附著物施工圖完整一套、工程建設(shè)綜合文件材料（綜合文件材料、計算機圖形數(shù)據(jù)文件材料、工程照片與錄像片文件材料）、施工單位綜合材料、工程監(jiān)理文件材料、總體、單體建筑工程施工技術(shù)文件材料：建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、供配電與電氣設(shè)備安裝、通風(fēng)、消防、電梯、

建檔案館的歸檔法規(guī)文件要求五、設(shè)備隨機資料、各單體建筑設(shè)備供貨合同復(fù)印件與匯總表、設(shè)備裝、開箱清單、設(shè)備安裝、操作、使用、維護說明書與圖紙、設(shè)備出廠合格證或商檢證、產(chǎn)地證、設(shè)備安裝調(diào)試記錄、試驗記錄。六接管驗收標(biāo)準(zhǔn)文件和方案、接管驗收標(biāo)準(zhǔn)文件、接管驗收程序與接管方案、各專業(yè)《物業(yè)驗收交接記錄表》、各單體建筑使用分配圖一級目錄二級目錄弱電、燃氣、綠化、燈光、車場等其內(nèi)容應(yīng)符合當(dāng)?shù)爻且患壞夸浂壞夸浫蹼?、燃氣、綠化、燈光、車場等其內(nèi)容應(yīng)符合當(dāng)?shù)爻恰⒏鲉误w建筑使用人分配清冊、各單體機電設(shè)備交接清冊、各單體公共設(shè)施設(shè)備交接清冊、各單體建筑面積計算書七、接管驗收 、工程竣工圖和竣工資料、隨機資料目錄資料、單項專業(yè)驗收報告、單體驗收報告、總體驗收報告、物業(yè)交接移交總表（建設(shè)單位、施工單位、監(jiān)理單位、物業(yè)管理單位簽字蓋章）、物業(yè)管理用房與保安宿舍用房平面位置圖一級目錄二級目錄單體竣工圖、長期檔三級目錄、物業(yè)管理用房產(chǎn)權(quán)資料和使用證明、建筑竣工圖、結(jié)構(gòu)竣工圖、網(wǎng)架工程竣工圖、外墻工程竣工圖、裝修工程竣工圖、供電與電氣設(shè)備安裝工程竣工圖、給排水工程竣工圖、暖通工程竣工圖、消防工程竣工圖、電梯工程竣工圖、弱電工程竣工圖（樓宇自動化控制、無線對講閉路監(jiān)控、通訊、網(wǎng)絡(luò)等）、燃氣工程竣工圖、綠化工程竣工圖、燈光工程竣工圖、使用人裝修項目批準(zhǔn)文件、使用人裝修項目申請表、公安消防部門的裝修審批意見（商業(yè)部分）、裝修施工委托書、裝修施工單位的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證復(fù)印件加蓋公司公單體工程竣工圖整套內(nèi)容如下:一級目錄二級目錄三級目錄案早、承諾書（施工事故與第三者責(zé)任）、治安消防責(zé)任書、裝修承包商施工保證書、裝修圖紙會審表、整改通知書、裝修工程驗收表、建筑工程消防驗收意見書、裝修竣工圖一套（建筑、水、電、空調(diào)、電氣弱電、消防）二、短期檔案、臨時施工人員登記表、施工臨時動火作業(yè)申請表、施工準(zhǔn)許臨時動火作業(yè)票（回執(zhí)）、裝修加班申請表、現(xiàn)場留宿人員申請表維修檔案一、日常使用人維修檔案、維修單、維修回訪記錄單、維修工具安全檢查表二、房屋與機電設(shè)備（設(shè)施）中、大修和技術(shù)更新改、房屋修繕養(yǎng)護計劃、維修工程立項申請報告與批復(fù)文件、《供方評價記錄表》與資質(zhì)證明資料、《采購合同審批表》

一級目錄二級目錄三級目錄造檔案、《維修工程合同書》與《預(yù)算書》、工程圖紙、施工方案（用于較大的維修）、《治安消防責(zé)任書》和《服務(wù)分包商安全保證書》、《工作聯(lián)系單》、《工程現(xiàn)場簽證單》、《設(shè)備運行報告》（用于機電維修）、工程主材合格證、使用說明書與新增設(shè)備的隨機資料、《供方服務(wù)質(zhì)量檢查表》、《工程驗收意見表》、決算書或最后的付款審批單作為決算證明、自行改造的工程的竣工圖和工程改造說明書，必須經(jīng)主管工程師和總工程師確認。、由業(yè)主自行更新改造的設(shè)施設(shè)備必須向物業(yè)公司提交工程竣工圖、工程改造說明書、新增設(shè)備的隨機資料巡視記錄一、綜合、服務(wù)保安、車場、清潔、綠化、巡查記錄表（保安）、巡查記錄表（車場）、巡查記錄表（二裝）、巡查記錄表（房屋本體）、巡查記錄表（物業(yè)服務(wù)中心各部門）、巡查記錄表（物業(yè)服務(wù)中心整體）、消防末端設(shè)備巡查記錄、環(huán)境日常檢查記錄表（清潔、綠化、消殺、防蟻）三級目錄一級目錄二級目錄三級目錄、弱電系統(tǒng)巡查記錄、供配電設(shè)備巡查表二、工程技術(shù) 、給排水設(shè)備設(shè)施巡查表管理、通風(fēng)空調(diào)設(shè)備（設(shè)施）巡查表、電梯運行巡查記錄、顧客財產(chǎn)丟失、損失報告、費用催繳通知單、特約代辦服務(wù)項目表一、 客戶服務(wù)、使用人信報箱一覽表、特種信函登記表、停水停電通知單、社區(qū)文化各類活動全過程資料運行運行檔案、物資出入放行單、托管物品登記表、通訊編號對應(yīng)表、領(lǐng)班值班記錄二、 保安隊、車場值班記錄、消防中心值班記錄、消防演習(xí)記錄、進入管理區(qū)域人員登記表、消防中心來訪人員登記表一