五星酒店科目劃分及造價水平【世茂】課件

五星級酒店科目劃分及造價水 講解成本訓練營集團成本管理中心CONTENTS

PAGE目錄頁一、五星級酒店二、科目造價三、控制管理四、小結五、實例分享一（一）定義3五星級酒店我國涉外旅游酒店劃分為四個檔次：二星級、三星級、四星級、五星級，星級越高，表示酒店的檔次越高。酒店星級的劃分以酒店的建筑、設施設備、功能及管理、服務水平為依據(jù)。具體的評定辦法按照國家旅游局頒發(fā)的設施設備評定標準、設施設備的維修保養(yǎng)評定標準、清潔衛(wèi)生評定標準，賓客意見評定標準等執(zhí)行。一（二）國際酒店管理及品牌五星級酒店共16家國際酒店管理公司，65家酒店品牌。萬豪費爾蒙凱悅四季希爾頓美高梅集團溫德姆雅高喜達屋悅榕集團文華東方半島集團GHM酒店集團卡爾森香格里拉酒店集團洲際4一（二）國際酒店管理及品牌五星級酒店品牌所屬酒店管理公司星級寶格麗萬豪奢華五星麗茲卡爾頓（麗嘉）圣·瑞吉斯喜達屋Raffles費爾蒙柏悅凱悅文華東方文華東方四季四季半島酒店半島酒店康拉德希爾頓5一（二）國際酒店管理及品牌五星級酒店品牌所屬酒店管理公司星級JW萬豪萬豪豪華五星威斯汀喜達屋W艾美君悅凱悅悅榕莊悅榕集團香格里拉香格里拉索菲特雅高洲際洲際6一（二）國際酒店管理及品牌五星級酒店品牌所屬酒店管理公司星級萬豪萬豪標準五星喜來登喜達屋凱悅凱悅希爾頓希爾頓溫德姆溫德姆鉑爾曼雅高皇冠假日洲際7一（二）國際酒店管理及品牌五星級酒店品牌所屬酒店管理公司星級萬麗萬豪準五星（四星）萬怡福朋喜來登喜達屋逸林希爾頓華美達溫德姆鉑爾曼雅高假日洲際8一（三）酒店常規(guī)區(qū)域分類9五星級酒店客房區(qū)：單體客房及客房服務區(qū)，主要集中在主樓標準層；公共區(qū)：酒店大堂、宴會及會議中心、各餐廳、酒吧、泳池、健身、SPA及公共區(qū)電梯廳及通道，主要集中在裙房，部分可能設置在地下室；后勤（后場）區(qū)：行政辦公、庫房、機房、樓梯間及餐飲、宴會支持服務區(qū)，主要集中在地下室及裙房；停車區(qū)：一般集中在地下室。一（四）酒店常用參數(shù)10五星級酒店單元數(shù)（Bays）：設計柱網(wǎng)格單元數(shù)鑰匙數(shù)（Keys）：可用于經(jīng)營的客房數(shù)合理配比： 單元數(shù)/鑰匙數(shù)=1.12標準客房單套面積：

商務42M2度假55M2一（四）酒店常用參數(shù)11五星級酒店建議面積配比：（1）客房區(qū)51%（2）公共區(qū)18%（3）后勤區(qū)18%（4）停車區(qū)13%可盈利面積：（客房面積+公共區(qū)面客區(qū)）/總建筑面積≥50%目前世茂集團采用目標成本一級科目二科目造價土地費用開發(fā)費用建安費用營建/運營費用12二科目造價開發(fā)費用13國際品牌標準五星級酒店500元/M2控制特征指標：全建筑面積—包含地上及地下主要費用包括：2.2勘察設計2.6工程咨詢合同合同金額單方指標（建筑面積按42,000考慮）1勘察設計150,00042酒店建筑方案設計3,350,000803配套施工圖設計2,800,000674室內(nèi)精裝設計6,000,0001435景觀設計250,00066標識設計150,00047施工圖審查280,0007二科目造價14開發(fā)費用2.2勘察設計合同合同金額單方指標（建筑面積按42,000考慮）8廚房設計300,00079洗衣房設計100,000210燈光設計850,0002011聲學設計250,000612SPA、泳池及水景設計500,0001213藝術品設計200,000514其他設計/顧問（5%）760,00018合計15,940,000380二科目造價15開發(fā)費用2.2勘察設計-續(xù)列舉了13項主要專項設計和顧問應按國際品牌標準五星級酒店42,000平考慮，單方成本在380元/M2；其中8~13項為酒店特有的專業(yè)設計，約50元/M2。二科目造價16開發(fā)費用2.2勘察設計評述合同合同金額單方指標（建筑面積按42,000考慮）1建設監(jiān)理費1,260,000302造價咨詢費650,000153酒店管理公司技術服務2,150,00051合計4,060,00096二科目造價17開發(fā)費用2.6工程咨詢服務費按國際品牌五星級酒店考慮，單方成本在100元/M2以內(nèi)。建設監(jiān)理費估約：根據(jù)服務期30個工作日，月均6人考慮，7,000元/人*月。造價咨詢費：按提供所有工程量計算，與施工單位核對工作量，非全過程造價服務。二科目造價18開發(fā)費用2.6工程咨詢服務費評述酒店管理公司技術服務費用，常規(guī)為30~40萬美金不等，折合人民幣約200~250萬元；技術服務費用為國際品牌五星級酒店所特有的，主要服務內(nèi)容包括提供該品牌五星級酒店技術要求、設計標準，配合業(yè)主選擇設計顧問單位、過程驗收和最終酒店完成接收及開業(yè)人員組織和物品籌備等。二科目造價19開發(fā)費用2.6工程咨詢服務費評述二科目造價建安費用20前期工程（控制在45元/M2）臨時供水臨時供電臨時道路臨時圍墻（一）樁基礎控制單方220元/M2關注點：實際地質(zhì)情況、地質(zhì)勘察報告質(zhì)量、樁型選擇、有效樁長、配合樁基檢測等。（二）土方工程控制單方250元/M2關注點：地下室層數(shù)、地下室層高、場地內(nèi)的土方平衡（切記避免場內(nèi)多次駁運增加費用）。二科目造價21建安費用3.2地下室（控制單方4,500元/M2，特征指標：地下建筑面積）（三）基坑支護控制單方200元/M2關注點：支護方案安全經(jīng)濟、利用場地地貌（能放坡支護的盡量放坡，這是最為經(jīng)濟的），達不到條件的采用攪拌樁或增加水平支撐，但此時的價格將大幅超控制單方，需合理評估其經(jīng)濟性。二科目造價22建安費用3.2地下室（控制在4,500元/M2）二科目造價23建安費用3.2地下室（控制在4,500元/M2）（四）建筑工程控制單方2,200元/M2關注點：設計含量控制，按2層地下室考慮鋼筋設計含量小于150KG/M2，砼含量小于1.2M3/M2，模板小于2.2M2/M2。（五）防水工程控制單方120元/M2關注點：特征指標控制在1:3以內(nèi)，單價控制在40元/M2以內(nèi)。建安費用3.2地下室（控制在4,500元/M2）24（七）消防工程控制單方200元/M2（六）綜合機電控制單方1,250元/M2（含給排水、電氣及通風、空調(diào)）關注點：柴油發(fā)電機含在電氣工程、鍋爐設備含在給排水工程、冷卻塔+冷水機組含在通風、空調(diào)工程，四項設備約占550元/M2。說明：通風、空調(diào)工程計入其他工程科目二科目造價（八）其他控制單方60元/M2二科目造價25建安費用3.3地上裙房、主樓（控制單方3,940元/M2，特征指標：地上建筑面積）（一）樁基礎控制單方200元/M2關注點：實際地址情況、地質(zhì)勘察報告質(zhì)量、樁型選擇、有效樁長、配合樁基檢測等。除了“靠地吃飯”外設計須經(jīng)濟。二科目造價26建安費用3.3地上裙房、主樓（控制在3,940元/M2）（二）建筑工程控制單方1,200元/M2（不超過100m）關注點：設計標準層樓層高度控制，既能滿足裝修完成面標高要求（預留機電管線高度），又要避免設計過于保守預留較多，造成浪費成本。是3.8M、4.0M還是4.2M必須在方案前期作充分討論確定。二科目造價27建安費用3.3地上裙房、主樓（控制在3,940元/M2）（二）建筑工程控制單方1,200元/M2（不超過100m）關注點：建筑結構形式，一般參用框剪或筒體結構，不管采用純鋼筋混凝土結構還是勁鋼結構+鋼筋混凝土結構，都要確保設計指標的經(jīng)濟合理性，優(yōu)化后方可進行現(xiàn)場施工。如是超高層，指標可放寬至1,400元/M2二科目造價28建安費用3.3地上裙房、主樓（控制在3,940元/M2）（三）防水工程控制單方50元/M2關注點：包括客房內(nèi)衛(wèi)生間防水（假設地面滿施工上翻30CM，淋浴房施工至吊頂?shù)讟烁?，根?jù)酒店管理方具體要求），公共區(qū)域泳池區(qū)、SPA區(qū)及公共衛(wèi)生間等，后場區(qū)廚房間等。二科目造價29建安費用3.3地上裙房、主樓（控制在4,000元/M2）（四）普通門工程控制單方25元/M2關注點：將酒店大堂旋轉門，總造價一般在60萬元/個（包含整個門區(qū)造價），同時可將后場區(qū)的MASTER

KEY（總鑰匙）系統(tǒng)納入此科目。（五）入戶門工程控制單方45元/M2關注點：括木質(zhì)入戶門+門套，約4,500元/樘。二科目造價30建安費用3.3地上裙房、主樓（控制在3,940元/M2）（六）外立面工程控制單方550元/M2關注點：墻地比控制在0.55，玻璃幕墻占比70%（單價1,100元/M2），石材占比30%（單價600元/M2）。（七）綜合機電控制單方1,100元/M2關注點：含給排水、電氣及通風、空調(diào)。二科目造價31建安費用3.3地上裙房、主樓（控制在3,940元/M2）（八）消防工程控制單方180元/M2（九）電梯工程控制單方140元/M2測算依據(jù)：裙房客廳3臺，服務梯2臺，主樓客梯4臺服務梯2臺。二科目造價32建安費用3.3地上裙房、主樓（控制在3,940元/M2）（十）弱電工程按1,100萬考慮，單方350元/M2包含系統(tǒng)：綜合布線、有線電視、背景音樂、門禁一卡通、視頻監(jiān)控、無線對講、樓宇自控、信息發(fā)布及機房工程。（十一）泛光照明預留30元/M2，根據(jù)實際需要考慮做或不做（十二）擦窗機75萬一套，含設備及軌道，控制單方25元/M2（十三）其他控制單方45元/M2。二科目造價建安費用3.6酒店精裝修（控制單方2,935元/M2，特征指標：地上建筑面積）序號部位單方面積小計3.6.1客房精裝修2,95214,1124,1663.6.2客房層公共走道及電梯廳精裝修1,8004,7048473.6.3酒店大堂區(qū)精裝修7,0007505253.6.4餐飲區(qū)精裝修4,5001,7007653.6.5宴會/會議區(qū)精裝修5,5002,4001,3203.6.6商業(yè)區(qū)精裝修2,20055123.6.7室內(nèi)休閑區(qū)精裝修3,8001,4005323.6.8裙房公共走道及電梯廳2,8001,1753293.6.9后勤區(qū)域裝修5808,3144823.6.10辦公區(qū)精裝修1,2001,8002163.6.11停車庫裝修805,59045合計2,93331,5009,238.7533二科目造價建安費用3.6酒店精裝修（控制單方2,935元/M2，特征指標：地上建筑面積）序號34名稱客房面積（m2）裝修預算（元/套）面積造價指標（元/M2）小計（元）1. 標準單床房（K）7,560120,0002,85721,600,0002.標準雙床房（DD）4,200120,0002,85712,000,0003.殘疾人房（HCK）126120,0002,857360,0004. 標準套房（JS）1,008270,0003,2143,240,0005.高級套房（ES）504420,0003,3331,680,0006. 總統(tǒng)套房（PS）2521,200,0004,7621,200,0007.總經(jīng)理套房(GM)126280,0002,222280,0008.行政走廊（EL）3361,300,0003,8691,300,0009.合計：單套面積 單元數(shù) 客房數(shù)（m2） （Bays）

（Keys）42 1 18042 1 10042 1 384 2 12126 3 4252 6 1126 3 1336 8 130214,1122,95241,660,000客房（不含活動家具和裝飾燈）二35造客房-標準間（含K房、DD房及HCK房）序號 區(qū)域 分項參考品牌及供應單價科目綜合單價

單位

參考

單位 合計

價1. 衛(wèi)生間天花裝修標準防水石膏板+乳膠漆235地面石材國產(chǎn)600元/M2780元/M2元/M2地面石材結晶處理60墻面國產(chǎn)150元/M2230元/M2元/M2墻面隔斷?；u輕鋼龍骨石膏板/水泥壓力板2402. 走道天花普通石膏板+乳膠漆205元/M2元/M2地面石材國產(chǎn)600元/M2780地面石材結晶處理60元/M2元/M2墻面壁紙國產(chǎn)，55元/M2 90墻面踢腳木質(zhì)45元/M75元/M2元/M墻面灰鏡180元/M2數(shù)量8M21,8808M26,2408M248031M27,13022M25,2806M21,2306M24,6806M236010M29005M3754M277821,0108,323建安費用3.6酒店精裝修（控制單方2,935元/M2，特征指標：地上建筑面積）二科目造價建安費用3.6酒店精裝修（控制單方2,935元/M2，特征指標：地上建筑面積）序號區(qū)域分項裝修標準參考品牌及供應單價綜合單價單位參考數(shù)量單位合計天花普通石膏板+乳膠漆205元/M224M24,920地面地毯國產(chǎn)180元/M2210元/M224M25,040墻面壁紙國產(chǎn)55元/M290元/M226M22,3403.客房墻面木飾面450元/M2580元/M215M28,700墻面踢腳木質(zhì)45元/M75元/M16M1,200地面窗臺板（600寬）石材國產(chǎn)，240元/M420元/M5M1,890地面門檻石（150寬）石材國產(chǎn)，140元/M175元/M2M35024,44036客房-標準間（含K房、DD房及HCK房）二科目造價建安費用3.6酒店精裝修（控制單方2,935元/M2，特征指標：地上建筑面積）序號區(qū)域分項裝修標準參考品牌及供應單價綜合單價單位參考數(shù)量單位合計衛(wèi)生間推拉門木質(zhì)2,800元/樘1樘2,800淋浴房、座廁玻璃門玻璃900元/樘2樘1,800固定衣柜木質(zhì)6,600元/套1套6,6004.固定家具特色吧臺木質(zhì)3,500元/套1套3,500洗手柜（含臺面）元/個木質(zhì)3,8001個3,800鏡柜（含鏡子）木質(zhì)1,600元/個1個1,600建筑五金（含導軌、合頁等）國產(chǎn)9001項90021,00037客房-標準間（含K房、DD房及HCK房）二科目造價建安費用3.6酒店精裝修（控制單方2,935元/M2，特征指標：地上建筑面積）序號 區(qū)域 分項裝修標準參考品牌及供應單價綜合單價單位

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單位 合計5.五金浴缸Toto同檔次3,800浴缸龍頭2,500元/個元/套洗手盆700衛(wèi)浴及洗手盆龍頭2,500元/個元/套花灑含閥芯4,000座便器（連體）2,100元/套元/個衛(wèi)浴五金合資國產(chǎn)五金2,400元/套數(shù)量1個3,8001套2,5001個7001套2,5001套4,0001個2,1001套2,40018,00038客房-標準間（含K房、DD房及HCK房）二科目造價建安費用3.6酒店精裝修（控制單方2,935元/M2，特征指標：地上建筑面積）序號 區(qū)域 分項裝修標準參考品牌及供應單價數(shù)量綜合單價單位

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單位 合計6.窗簾3,000元/間窗簾、建筑燈具含建筑燈燈帶、筒燈具及開及射燈國產(chǎn)雷士同檔次3,500元/間1 間 3,0001 間3,500關 插座及面板(含多媒體面板)羅格朗、ABB同檔次3,500元/間1 間 3,5007.3,5001 項 3,5008.天棚開槽、窗簾盒開孔及檢修口修補現(xiàn)場土建以滿足裝飾要求4,5001 項 4,5009.措施開辦費（按8%計）9,00010.

總計120,00010,00039客房-標準間（含K房、DD房及HCK房）二科目造價建安費用園林景觀180元/M2市政配套420元/M240二科目造價建安費用3.10酒店專項采購（控制在860元/M2）合同41合同金額單方指標（建筑面積按42,000考慮）備注16,380,000152標房20,520元/套2客房區(qū)活動家具（含布藝）公共區(qū)活動家具（含布藝）1,800,000433 客房區(qū)裝飾燈具910,00022標房2,700元/套4 公共區(qū)裝飾燈具1,600,000385藝術品1,600,000386廚房設備10,500,000250（1）進口設備控制在20%；（2）合資、國產(chǎn)設備45%；（3）廠制品35%。二科目造價建安費用3.10酒店專項采購（控制在860元/M2）合同合同金額單方指標（建筑面積按42,000考慮）備注7洗衣房設備3,300,00079（1）折疊機，平燙機采用進口設備，這2臺設備占總造價45%；（2）大水洗、干洗和烘干機采用合資設備，占比總造價35%。8客房管理系統(tǒng)840,000202,800元/套9AV視聽2,800,0006710調(diào)光設備650,00015公共區(qū)域和高級套房配置11客房電子門鎖480,000111,600元/套，含制卡器4234二科目造價建安費用3.10酒店專項采購（控制在860元/M2）合同合同金額單方指標（建筑面積按42,000考慮）備注12

電視機（客房和公共區(qū)域）1,600,000384,000元/臺，按400臺考慮450,000111,500元/套264,0006880元/間165,0004550元/間650,00015850,00020按一套進口設備考慮250,0006DVD機與音響小冰箱保險箱SPA、健身設備泳池設備后勤辦公家具預留3%1,050,0002519合計36,140,00086044二科目造價營建/運營費用4.1.4酒店樣板房4.1.4酒店樣板房，35元/M2裝飾范圍：1套大床房+1套雙人房+公共走道，裝修面積：按145M2計算，標準按10,000元/M2考慮。45二科目造價營建/運營費用4.2 酒店首次運營費用4.2酒店首次運營費用

520元/M2序號 成本項目合計1 前期開辦費工資及福利費人力資源費用廣告及銷售費用辦公費用其它費用2 前期IT費硬件費軟件費安裝及培訓費用3 酒店管理公司采購費用合理控制造價水平，控面積、控標準、抓協(xié)調(diào)、強管理其他酒店和世茂酒店主要設計經(jīng)濟指標對比其他酒店指標北京A北京B深圳C三亞D三亞E酒店類型商務商務商務度假度假酒店品牌威斯汀萬豪JW

萬豪希爾頓麗思卡爾頓總建筑面積75,91444,43552,24575,18682,363客房數(shù)566322411503450總建面/客房數(shù)134137127149183三控制管理46合理控制造價水平，控面積、控標準、抓協(xié)調(diào)、強管理世茂酒店指標福州茶亭福州閩侯紹興酒店類型商務商務商務酒店品牌洲際茂御皇冠假日總建筑面積65,47545,26366,327客房數(shù)318280454總建面/客房數(shù)205161146三控制管理47其他酒店和世茂酒店主要設計經(jīng)濟指標對比1. 控面積商務酒店控制在140M2/間，保證足夠的經(jīng)營面積。原則，盡可能通過前期與酒店管理公司的溝通，控制酒店總建筑面積，或者在總建筑面積一定的情況下，盡可能增加客房數(shù)量（要從長期經(jīng)營者的角度

來看）。三控制管理合理控制造價水平，控面積、控標準、抓協(xié)調(diào)、強管理481.

控面積-續(xù)控制餐廳數(shù)量，保證一個咖啡廳、一個全日餐廳其他中餐廳、西餐廳、特色餐廳是否必須配置？若需配置面積如何控制，該些區(qū)域雖能產(chǎn)生盈利，但前提投入成本甚高合理配置宴會廳、會議廳比例三控制管理合理控制造價水平，控面積、控標準、抓協(xié)調(diào)、強管理492.

控標準事前控制，酒店建造標準建議成本部也要看，并不只是設計部或酒店管理公司的事情，過于依賴設計部門或者酒店管理公司的結果成本往往是失控；有無對比，做還是不做，是必須做還是可以選擇做，是做全部還是做其中一部分，必須嚴格甄別；合理控制造價水平，控面積、控標準、抓協(xié)調(diào)、強管理三控制管理502. 控標準-續(xù)價值工程概念，花最少的成本達到基本的功能，盡可能通過設計必選、方案對比選擇最優(yōu)方案。前提，符合管理方要求，安全，且技術成熟已有成功案例。合理控制造價水平，控面積、控標準、抓協(xié)調(diào)、強管理三控制管理51三控制管理合理控制造價水平，控面積、控標準、抓協(xié)調(diào)、強管理52抓協(xié)調(diào)進度和成本，設計部酒店管理公司和成本部專業(yè)設計單位協(xié)調(diào)。強管理53四小結造價分析測算匯總表目標成本序號科目單方造價指標建筑面積造價2.開發(fā)費用50042,00021,000,0003.建安費用7,78742,000327,041,5003.1前期工程4542,0001,890,0003.2地下室4,50010,5