項目前期工作重點任務和主要方法

項目前期工作重點任務和主要方法馮世杰二〇一一年二月十九日房地產(chǎn)開發(fā)的主要階段劃分投資決策階段前期工作階段工程建設階段租售與物業(yè)管理階段投資機會研究可行性研究項目評估和決策獲取土地使用權簽署有關合作協(xié)議建設工程招標開發(fā)項目立項規(guī)劃設計與方案報批七通一平等工作基礎工程主體工程安裝與裝修工程室外工程竣工驗收銷售準備廣告推廣現(xiàn)場銷售物業(yè)管理投資發(fā)展部、技術部、項目部、辦公室投資發(fā)展部營銷策劃部物業(yè)管理部項目部房地產(chǎn)開發(fā)前期重點任務一是抓前提,獲得土地使用權二是抓重點,做好項目立項抓關鍵,做好工程招標四是五是抓合作,簽署協(xié)議三是抓難點,強設計與報批六是抓細節(jié),做好七通一平項目前期工作重點任務和主要方法一甘、搶土蔥地舍獲抄取二、規(guī)憂劃肌審革批防流歸程項斧目敘前傅期污工楊作染重憐點連任宿務違和軟主士要朝方綱法土倘地仔獲敞取土珠地多獲法取土屢地克使圓用稠權說出紙讓鍛程礎序辦犁理矮程呆序獲狹取紐奉信戰(zhàn)息領肚取貪掛魚牌丑文別件提素交掃申駝請掛威牌辦雨理炕土務地槽證任基務方劑法徐（境后執(zhí)詳份）網(wǎng)課絡享、捷報賭紙國泳土皮資怨源第部拜門申拼請書配、雷證占明魄文促件川、詠保聞證見金躺等現(xiàn)桑場紛競篩拍申拐請勻書頃、摔提野交銹材火料觀透注攔、湖詢葵問溝旗通訓、鋤知們彼內(nèi)挎部鏈協(xié)縮慧調(diào)信鄰息穗流低暢僻通及辮時既反鋼饋主竭觀毯能爸動賠性土筍地盤獲飯取土申地辣使競用粉權由獲雞取來途暖徑出軍讓轉(zhuǎn)掘讓劃敘撥其肥它指憤國規(guī)家站將燒國包有蝴土躲地裳使欠用遺權捉在園一儉定忙年桐限柜內(nèi)嚼出評讓酸給陡土頁地萍使姨用睬者聚，驗由抖土喘地格使乞用釣者澤向聽國雷家緩支軋付術土乳地緩使君用滑權檔出亞讓踩金誕的處行核為績。賭又甩稱辱批宇租交，役屬商地團產(chǎn)續(xù)一超級癢市錄場.有妨協(xié)峽議平、防招籠標成、見拍匙賣容和括掛經(jīng)牌驗四春種翠方過式吃。指肢縣州級羊以臘上吹人壺民嬌政盾府文依衡法束批撇準森，驅(qū)在福土木地鍋使碎用途者驗繳助納賄補景償貫、虛安宇置魂等書費水用為之督后洞將靜該氣副言土攻地療交趙付田其饒使粱用牢，乏或籌者握無儲償距交狀付籃其術使汽用吩。指旱土檔地豈使泳用俊者村將罰土淋地圓使唯用洲權獻再搶轉(zhuǎn)氏讓越的招行圖為過，急包匠括核出巧售庭、茄交景換競和嫂贈份與修。舊散城毅改范造控取敗得鍋中檢標慌地每塊緣瑞；谷聯(lián)徒合依開洲發(fā)衡（輕土巖地灶合示作捎）衛(wèi)；辣通譽過例司懲法忽裁威決春取薯得央；返通類過草兼模并茂、粱收販購巷等丸股臺權夕重侵組聽方拉式喊取迅得醫(yī)。土丑地井獲惹取獲偉取咬信腫息從網(wǎng)絡、報紙等渠道獲取土地使用權出讓信息任潑務方充法時征刻馬關盛注典報志紙運、嗎網(wǎng)準絡巷上林出咐現(xiàn)鄉(xiāng)豐的歐關坑于盈土瘡地嗓出鳥讓懼信次息缺，漁平育時犯多孔打粉電伏話洋咨抹詢處，竊掌病握碌第腦一趙手那信灑息廢。程光序嘉一土損地穩(wěn)獲冬取領免取否掛低牌勁文跡件到襲市層（私縣繩、莊區(qū)倡）由國懂土裂資雙源肢部自門呀領抬取金土裹地話使扒用緞權飽出塞讓澇掛笛牌莫文搖件弦。任能務方庭法主桃動生詳漏細約詢疾問問報是名挪時疏間祝節(jié)占點掀，帽及散時劫向必公渠司篩領版導哲匯尿報算，蒼時貌常換打癥聽料最脖新蠅報召名茶情漲況驕。程姑序巷二土稍地鴨獲貫取提寺交勒申圖請1、互申宇請栗書雁；2、匆法購人襖單障位舉有寒效壞證欲明存文爽件更；3、噸法敲定揮代尖表凝人壇的齊有虧效穿身恭份違證適明顛文甘件付；4、辨申市請幸人真委較托恨他黎人爺辦只理憶的酬，聽應罩提句交腥授去權而委脖托頑書尿及凝委默托幕代榆理喬人卸的仇有厚效甜身速份伐證尚明翼文攪件侄；5、洞競口買誓保汪證界金稈交靜納權憑古證情；6、箱掛微牌晌文顛件臟規(guī)味定曾需虜要載提掃交凍的杏其捆他朵文晃件醬。任玻務方香法協(xié)決調(diào)鴉公搖司竭各絮相行關柄部徑門滾，似整置合刊其挎提崖供算的延掛皆牌蝦文銹件搭所粉需冰材甘料窯并高備役份匪，海提奪前陡做闖好頓報妻名飯準李備錫。程符序活三土乏地企獲擊取掛脖牌1詠、掛排牌振主溜持豬人虹介鏟紹治掛貿(mào)牌直起堅始既價半、吼增統(tǒng)價然幅姑度版等肉競聲價散規(guī)和則到，緊宣跪布鉛掛朱牌載競映價姐開慣始繡；2富、競謹買牽人貫填租寫《掛有牌柳競達買膽報賤價廈單》進味行蘭報縣價幻玉；3瓶、工有作享人掙員劍收番到《掛混牌險競制買企報阻價停單》后草，洋對驚報湊價夸高怠于千上庭一當輪煤價泛格配，掩符蓮合匹增床價歡幅汁度帥標他準和及乒報慣價快規(guī)裁則草的科報錦價風單壟予拍以挽審墳核齊，匯對善各房誠個捏符速合扣規(guī)堅定柴的兆報渴價煉予屑以匠確虜認脖；都（或和現(xiàn)帥場閱舉們牌姓競勁價）4乘、確跌認探該鄰報拿價維后邀，涉更蘋新字顯眉示侵掛充牌財價宿格渾，夸繼吸續(xù)匠接遭受沾新由的壇報頭價弄。5、索簽渴訂《成努交機確長認沫書》；6、沉簽棵訂《國右有儉土脾地元使柴用劫權頸出鼠讓鏟合胸同》；7、規(guī)刺定趙時禽間牙內(nèi)息交賺清乎全滋部白土刑地籌出什讓圾金。8、輸申城請墓辦堵理純土杰地申登峰記篩和岸領鑒取《國制有柜土礦地籠使捕用望證》任多務方鈔法在下掛洞牌細競錯價宋時災，錘保剩持起信里息勻流雹暢完通犧，虛并停及稱時爹將沈信援息班反胡饋雙給護公岸司挨，金按梢公彼司攤的暑意都旨斬行鹽事瀉。程纖序借四土籍地城獲飽取辦悉理膜土場地愛證土稀地煎獲敲取1、霧用俊地相申矩請穩(wěn)；2、舞招異標申、四拍挨賣篇或巷掛這牌泥的俱成欣交襲確少認池書購；3、掏國警有兄土著地挖使仆用徹權熔出青讓寫合汪同健（體經(jīng)汗招撤拍鈔掛古程籃序逐后率簽魯訂緩）拆；4、陵土趴地遍登輩記披申殿請眾表艦、漏土犬地霧登幼記設審坦批再表域；5、截宗選地杏界非址犧圖泳；6、祝土究地對出貝讓鳴金吵交軌付相憑門證保復轎印灘件嬌；7、確企冤業(yè)途工獄商歌營垂業(yè)浙執(zhí)棵照哪（綢復邊印斗件宋）朋及脆法瞇人售代般表因身錢份慚證唐復孫印局件討；8、晉單惑位協(xié)法鵲人伐身服份錯證鑄明鄉(xiāng)豐及晨組看織宴機計構般代須碼氣證拿（桶復雪印款件蟻）為；9、晝委煉托藏登梨記南的仰應瓜提舌供耳委蛛托我書鴨和億被獄委授托講人標身眨份固證看。任死務方袋法協(xié)瓣調(diào)度公刪司墓各核相揭關衣部和門下，朋整姐合喪材蝕料診并閘及例時仁報哨送羞土利地臣相捧關現(xiàn)部卻門惑，集詢印問歪進親度寨情島況鋤，類并答反架饋前給隙公愈司領。程窮序債五規(guī)牌劃鎮(zhèn)審峰批聞流遭程規(guī)羊劃校審怎批貼流觸程規(guī)英劃慕審隱批香程拴序辦帳理傻程維序《建可設意用壁地強規(guī)牌劃杰許傍可炎證》總尼平帶面澤規(guī)菊劃吐設遺計恩方烈案發(fā)聯(lián)摔審《建快設條工勢程航規(guī)極劃筒許催可齒證》任玩務方替法捕（達后師詳只）申酷請雷表物、刪地殖形逢圖污、合可同相霉關鵝部牢門駐聯(lián)遠審置回佳執(zhí)味單申促請水表政、梁驗究線僻回嗎執(zhí)別單主燦動鼠聯(lián)即絡翠、原熟波悉風繞格溝裙通邪、萍交巾流見雞機趨行企事總只平尺面猴規(guī)蜜劃陰設孫計靠方河案光審奔核方蒸案剪圖圈、而設錄計衛(wèi)說貴明借、絨鳥蜻瞰享圖及哄時年反朱饋松信故息建議筑細設目計點方虹案澤的巨審馬批方若案走效衣果株圖界、窮文岸件污、慨戶蕉型腿證勤婚、豈嘴桿甜規(guī)寧劃鵲審漿批袍流駐程建躺設炭用蓬地希規(guī)抄劃監(jiān)許說可農(nóng)證申獲報貫資州料：1、勁銀什川籃市飯建隔設貝用都地險規(guī)祝劃據(jù)許粉可攪申員請表傷（諒示腫例飯）廟；2、盼現(xiàn)副狀僚地及形欺圖防（策經(jīng)怨市夢政貴與冰村習鎮(zhèn)較處審氏核左的丟原童件磚）粗；3、顫國捷有碗土污地料使林用俗權柄出靈讓窯合擾同嘗。承昂諾鵲時絹限：5個灰工洋作拍日普（殲承遭諾糠件橡）辦滲理龜處擠室：炎建蛾管塊處拉市固政減與對村伍鎮(zhèn)嘩處。任殃務方?jīng)_法宴（梨后選詳夏）主險動延聯(lián)拌絡游，孔熟咳悉獎相烈關投人獄員便工偶作印風皇格競。程抽序抖一規(guī)句劃醒審筍批聞流魂程建俊管臟處填寫《銀川市建設用地規(guī)劃許可申請表》，報送。任壓務方恒法領督取促申假請接表沃，灘主皆動吩聯(lián)境絡藍，族熟么悉末辦碑事黨員狐的異工笑作歇風江格飽。辦我理謝處謀室規(guī)刊劃灶審物批責流薦程銀舍川王市調(diào)建畜設嘉用偷地競規(guī)文劃步許莫可鍋申帖請恥表規(guī)活劃參審蒼批兇流碑程建刮設葉用脈地柜規(guī)攤劃凡許撲可萌證糠樣憶本規(guī)恥劃書審節(jié)批鄭流新程總點平商面勵規(guī)翼劃齒設極計礎方志案描審攏核申旨報平資話料：1、悔總丟平殿面梢規(guī)巡壽劃眨方某案光圖達（晃三膚個爪方繁案狹以園上串）快；2、趴設熊計騙院遣出寒具壁的守設廟計朗說讓明來文轎本怒；3、何重獵要釣地錯段設及塞大靠型擊建搬設歌項制目穗，板須箱提啞供膽鳥檢瞰倍及舍街移景厲效踢果錘圖瘋。承那諾庫時張限：5個蔽工住作歌日(不弟含牙專續(xù)委億會傻或這專撥題秋會正研桿究迫時竭間)（尺承晌諾恢件風）辦畝理色處吊室：輸建漸管揮處任惑務方陳法醋（弓后涂詳蘿）了截解次辦齒事講人爛員券風緩格豬、主乘動孝與訂審愈核悄人匙員穿搞音好候人接脈解。覺及膀時哈反椒饋永信榮息院給盈技榮術把部坦。程磨序鳳二規(guī)秀劃層審頁批允流逆程總藍平曲面弓規(guī)時劃辰設苦計我方灘案忌聯(lián)炒審申混報捐資悠料：1、理總石平角面和規(guī)負劃蟻方乞案尼圖司（識八意份莖）響；2、挪總志平模面蔥規(guī)任劃廈圖松電缸子擠版志（d購w甘g格付式瓜，診光販盤基）頑；3、量勘雪測含定暑界停圖法及鍬其貞報辦告椅（殘原先件舍）糟，垃或則宗贈地蟲圖云及趣界筍址晨點普坐封標機（香原濕件帶）勞。承券諾糖時嗽限：5個再工僵作排日脫（別聯(lián)紀辦鴿件谷）必甚聯(lián)憲單顧位：傲園敵林刪、飛房時管淚、含地矩震丈、惑環(huán)擺保捷、叮人脊防監(jiān)、葡城鐵管至、乎氣倡象可藍選餃單包位：燈水礎務頓、先公學安虹（槍交酸警姜）利、嚷文盜廣任育務方久法社（壓后敲詳哥）主鞠動頭與邪聯(lián)域?qū)彺案鞔龁沃刮粔叵嘧岁P既工藥作霧人芒員忙溝途通愿、浸交數(shù)流兔。攀及凈時誕反床饋幅意鄭見董。情工輔作喊之莖外您經(jīng)鬧常井聯(lián)芳系央。程球序銹三規(guī)姐劃泥審驅(qū)批戴流蕩程園甲林綠蘋化曉率馬及匆綠蛋地敲面朗積則審偏核伏通酬過溉后。帽在既通索過其的膨總叮規(guī)啄圖膝上昂蓋彈章任昌務方冷法必普聯(lián)爐單坑位喜一聯(lián)仙辦臭通稱知節(jié)單跟從咸規(guī)抽劃才局肢獲聚取錢。規(guī)心劃籠審烤批府流策程房挖管物業(yè)管理用房，面積是否達標，供暖方式任氏務方書法聯(lián)竟辦姿通悲知斗單億從搞規(guī)謝劃梢局血獲杰取必便聯(lián)予單致位散二規(guī)期劃奪審足批尚流推程地譯震辦晶理吩抗榨震往設費防嶄審慣批奴，昨進穴行書地武震畜安謊全售性攏評絲式價算。任掏務方熱法1、券聯(lián)豬辦舞通虛知宰單池從技規(guī)斧劃話局船獲錯取2、罰從儉地早震震局隆領立取殼抗燥震晚設克防度申肆報肅表必甩聯(lián)刮單腔位披三規(guī)鵲劃轎審面批熊流涉程環(huán)笛保聯(lián)辦項目通知單審核，環(huán)評報告的審批。任罰務方朱法1、燦聯(lián)喘辦膜通棋知廳單胖從逼規(guī)太劃惱局爛獲頭取2、環(huán)稅評涌報趁告造書熱委川托射專環(huán)業(yè)較機薯構士制豬作必偽聯(lián)善單肢位篩四規(guī)鎖劃葉審巾批把流炒程人坐防根劣據(jù)笑防聚空木地流下漆室州建怪設狂管丘理同辦陰法損，數(shù)規(guī)倆劃敵人旁防贈地雕下型室滾，披辦姨理搞防嫁空息地裳下廁室奏審同查缸表路。任寫務方甩法聯(lián)腸辦估通攤知搶單谷從謙規(guī)擴劃苦局別獲身取必儲聯(lián)啞單偏位財五規(guī)宵劃具審溉批聯(lián)流方程城紡管上報公廁、垃圾轉(zhuǎn)運站設計方案，辦理審核意見單。任侄務方尖法聯(lián)繁辦像通短知倦單黎從鋸規(guī)倉劃判局庸獲速取必攀聯(lián)夢單狼位岡六規(guī)嘗劃格審鬧批儀流扇程氣烤象防講雷定裝吹置繁設其計貿(mào)審益核季行郵政頃許晨可把手愧續(xù)任擦務方暢法誠型懇蔥禮衡貌必庭聯(lián)主單玻位構七規(guī)屈劃牙審躺批靜流亦程總紹平魔面雁圖飛的毛批罩準申潔報忠資畢料：1、銅蓋搞有狹園磨林倡審臂查想專逗用拳章妨的顆總菊平病面菠圖寨紙汪（餡八先份漁）誤。承輔諾假時詳限：3個揉工柱作跨日政（浮承誼諾選件峽）辦刮理紋處卵室：塑建票管舞處役市客政磁與背村跪鎮(zhèn)馬處規(guī)沿劃吸審唉批盲流沉程建裙筑豬設凡計排方貸案情的擦審確批申漂報閣資產(chǎn)料：1、鮮建頓筑捷設驕計鵝方機案責效績果姥圖許（惡三獨個置以塞上戒含羨三章個賽方枝案時，班至林少愁兩烘?zhèn)€貝方冷向招以摸上少立潑面獻，倆并犯注婚明億色管彩修、脹材淋料沉做細法砍、棕建腳設欣單蠻位段、風項希目陷名繞稱其等京）羊；2、窮方賞案壁設信計竹說鋼明雙文雹本選；3、盛戶宣型耐申稻報犯表販（腎住峰宅納項摘目護）扇。方蘆案踢通跨過樸后京提朵供：1、之同亞意驕的禽建么筑堂設赤計號效踏果態(tài)圖惱（A再4兩熄份廢）片；2、嚴平癥、倘立堅、鎖剖圖面贊建倒筑芹單進體凝圖失紙循（3套社）應；3、朽規(guī)羽劃若公宜示逢圖(一苗式竟兩蚊份)及辰電滅子強圖果（J棟P私G格租式塞，陣不握大魔于5蜜M）粱。承黨諾嬸時演限：7個幼工尺作昏日(不恢含衛(wèi)專未委嬌會棵或慰專鋼題稼會循研買究饑時橡間)（妖承你諾誰件質(zhì)）辦等理型處財室：透建獲管吃處旅市瓦政怪與梅村柜鎮(zhèn)發(fā)處。任流務方愿法擺（掃后竭詳限）有唯耐船心經(jīng)球常禿打妻電松話扶或象直歐接與去拌辦題理框部茫門肆了笑解棒方山案繼審傳核拒進夢展疊情跌況長。湊及榆時基將仍信印息礎反窗饋財給黃部展門其負念責費人。程丹序茅四規(guī)鴉劃捕審誤批泥流且程建城設沸項猾目朱戶皆型趟申齡報窮表規(guī)竊劃瞇審宋批游流獅程建消設蒜工毛程股規(guī)較劃床許范可廳證申渾報規(guī)資踢料：1、學銀速川隔市寺建狂設陷工饑程叉（擁建百筑肢類服）鳳規(guī)母劃客許?？尚笊甏拐堊”眚?；2、碎建信設洞用酒地縣規(guī)律劃視許肉可象證零復偏印沸件疑（榨核機原沃件堂）廳；3、病國彩有傍土評地圓使新用恨證靈（涼核疏原瓜件積）綢；4、淺驗臘線虹回校執(zhí)罪單療（湖經(jīng)職建怕管霉處腸、泥規(guī)斧劃絲式執(zhí)舞法吩大爽隊押、始勘問測奮院收三逝方端簽海字自）輩；5、站環(huán)存境希影掀響其評袋價甲批韻復意；6、齡根睜據(jù)左項該目臉情振況掃需鄰要盞提紡供書的物相喇關鴿資四料其（選會誘議志紀撓要上、加承晝諾兄書害、托領選導紋批盡示旬等燈）液。承醬諾總時賢限：5個手工等作舍日表（臥承盟諾異件攤）辦厘理男處況室：施建型管塘處任鏟務方滔法曾（趴后熔詳凱）報馳件妄后憂隨時促掌活握圖辦理桐進滅程悶。程租序距五規(guī)哥劃逐審磚批歸流岡程建赤設找工扭程沸規(guī)鐘劃鞋申邁報胞表規(guī)租劃麥審發(fā)批有流酸程銀纏川爹市郊建輝設薦工叨程灑（圈建邊筑田類槳）比規(guī)辛劃鼓許爪可停申浮請丸表規(guī)科劃虧審烏批沃流柏程《建為設粉工喊程堡規(guī)吩劃呀許星可謹證》樣娃本規(guī)紀劃匹審疏批買流極程體矩會1、菌差剝異敢性1）緣瑞政暮府勉差浩異幼性2）鐵項帝目柄差瞧異墨性3）易工張作攏方落法德差來異錫性2、比系版統(tǒng)迫性1）屆系告統(tǒng)伶思球維襲能幅力2）斃統(tǒng)晌籌市能湖力3）諒系項統(tǒng)衫調(diào)心節(jié)按能川力體悔會政磨府乖差蒼異氧性即程序差異銀川、石嘴山（有區(qū)別，具體問題具體分析）差舉異喬性乎一體刑會項葉目辜差功異暮性1、濕國胖際果村痕中靜間漆規(guī)揚劃搏變?nèi)?、工財增富膠匯信工貓業(yè)宮用爽地快轉(zhuǎn)盤商住莊用債地差嬸異嘗性摸二體稀會工掩作壟方姿法標差鍵異包性針借對不鹿同涉部鳴門不胖同柔階篇段不桌同蕉領撈導適艇用袋不杏同著方福法差