2023年房地產(chǎn)行業(yè)分析報告

2023年房地產(chǎn)行業(yè)分析報告第一部分行業(yè)分析一、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀自國發(fā)[2023]23號文起，我國房地產(chǎn)市場正式走向住房貨幣化市場之路。房地產(chǎn)關(guān)系國計民生的基本需求、涉及面廣,歷來是國家宏觀調(diào)控的重點2023年5月開始的這一輪房地產(chǎn)調(diào)控時間最長，力度最大2023年中央經(jīng)濟工作會議提出“要繼續(xù)堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不動搖”，房地產(chǎn)調(diào)控力度仍然不減。全國土地購置面積和商品房銷售面積急劇下降，2023年1-9月份全國土地購置面積同比下降16.5%，商品房銷售面積同比下降4.0%。全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為94.39，自2023年11月份以來持續(xù)低于景氣臨界點100。但房地產(chǎn)價格仍然偏高，2023年11月份全國70個大中城市中商品住宅價格環(huán)比上漲的城市有53個，房地產(chǎn)形勢仍然嚴(yán)峻。房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力加大，部分企業(yè)面臨潛在的資金鏈斷裂風(fēng)險。2023年二季度房地產(chǎn)上市公司存貨14044.7億元，較年初增長7.65%；平均資產(chǎn)負(fù)債率上升至73.38%，較去年底上升1.28個百分點。另一方面，城鎮(zhèn)化每年將有2023萬人進城，城鎮(zhèn)化建設(shè)將使中國房地產(chǎn)市場的保持較為強勁的剛性需求?？傊康禺a(chǎn)市場仍然具有很大不確定性，房地產(chǎn)貸款風(fēng)險監(jiān)管也是監(jiān)管部門明年的工作重點之一。（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)回落2023年全年，房地產(chǎn)開發(fā)投資61740億元，同比增長27.9%，增速比上年回落5.3%個百分點。2023年1-9月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資51046億元，同比名義增長15.4%（扣除價格因素實際增長13.8%），增速比1-8月份回落0.2個百分點。其中，住宅投資35126億元，增長10.5%，增速回落0.1個百分點，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68.8%。（二）新開工面積下降2023年1-9月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積525377萬平方米，同比增長14.0%，增速比1-8月份回落1.6個百分點；其中，住宅施工面積393777萬平方米，增長11.5%。房屋新開工面積135014萬平方米，下降8.6%，降幅比1-8月份擴大1.8個百分點；其中，住宅新開工面積99668萬平方米，下降12.9%。房屋竣工面積50567萬平方米，增長16.4%，增速回落3.8個百分點；其中，住宅竣工面積40609萬平方米，增長16.5%。面積：億平方米表2年份新開工面積增速施工面積增速竣工面積增速2023年9.82.30%27.416.00%5.9-3.50%2023年11.5412.50%31.9612.80%7.025.50%2023年16.3840.70%40.5526.60%7.62.70%2023年19.0116.20%50.825.30%8.9213.30%2023年Q313.515.40%52.5414.00%5.0616.40%（三）土地購置面積下降2023年全年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積為40972.95萬平方米，與2023年基本持平，同比增長2.6%，土地增速開始回落較為明顯。2023年1-9月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積26033萬平方米，同比下降16.5%，降幅比1-8月份擴大0.3個百分點；土地成交價款5309億元，下降11.0%，降幅擴大3.4個百分點。（四）土地成交均價下降2023上半年，全國300個城市成交樓面均價為791元/平方米，同比下跌12%；其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）成交樓面均價為1134元/平方米，同比下跌3%?？傮w來說，均價仍低于去年同期水平。上半年全國溢價率水平始終在低位徘徊，直至6月多個重點城市出現(xiàn)久違高溢價率地塊，成為住宅類用地溢價率最高的單月。1-6月，全國300個城市土地平均溢價率為5%，較去年同期減少13個百分點，其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）平均溢價率為4%，較去年同期減少15個百分點。上半年，全國住宅類用地單月溢價率均低于去年同期。2023年上半年，土地購置面積和土地成交均價均出現(xiàn)下跌的主要原因：（1）房地產(chǎn)開發(fā)商看淡后市或因資金緊張，拿地意愿下降；（2）地方政府財政對土地出讓收入依賴度較高，政府希望高價出讓土地增加地方財政收入，推地速度下降。圖5：2023年1-6月全國300個城市住宅用地成交樓面均價（五）商品房銷售面積和銷售額雙雙回落，庫存壓力加大2023年，全國商品房銷售面積10.99億平方米，比上年增長4.9%，增速比上年回落5.7個百分點。2023年1-9月份，商品房銷售面積68441萬平方米，同比下降4.0%，降幅比1-8月份縮小0.1個百分點；其中，住宅銷售面積下降4.3%，辦公樓銷售面積增長3.3%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積下降0.2%。商品房銷售額40354億元，增長2.7%，增速比1-8月份提高0.5個百分點；其中，住宅銷售額增長3.3%，辦公樓銷售額下降4.2%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長2.3%。2023年1-9月份，東部地區(qū)商品房銷售面積33722萬平方米，同比下降2.3%，降幅比1-8月份縮小0.3個百分點；銷售額24598億元，增長3.1%，增速提高0.9個百分點。中部地區(qū)商品房銷售面積17248萬平方米，下降2.1%，降幅縮小0.3個百分點；銷售額7657億元，增長6.0%，增速回落0.1個百分點。西部地區(qū)商品房銷售面積17472萬平方米，下降8.8%，降幅擴大0.6個百分點；銷售額8098億元，下降1.6%，降幅擴大0.7個百分點。2023年9月末，商品房待售面積32670萬平方米，比8月末增加712萬平方米。其中，住宅待售面積增加467萬平方米，辦公樓增加73萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房增加76萬平方米。（六）2023年9月70個大中城市房價走勢1、新建商品住宅（不含保障性住房）價格變動情況（1）2023年9月，與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有24個，持平的城市有15個，上漲的城市有31個。環(huán)比價格上漲的城市中，漲幅均未超過0.4%。（2）與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有55個，持平的城市有3個，上漲的城市有12個。9月份，同比價格上漲的城市中，漲幅均未超過1.2%，漲幅比8月份回落的城市有5個。2、二手住宅價格變動情況（1）與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有18個，持平的城市有17個，上漲的城市有35個。環(huán)比價格上漲的城市中，漲幅均未超過0.7%。（2）與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有56個，持平的城市有1個，上漲的城市有13個。9月份，同比價格上漲的城市中，漲幅均未超過3.5%，漲幅比8月份回落的城市有6個。（七）2023年9月末金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款情況中國人民銀行公布數(shù)據(jù)顯示，截至2023年9月末，主要金融機構(gòu)及農(nóng)村合作金融機構(gòu)、城市信用社、外資銀行人民幣房地產(chǎn)貸款余額11.74萬億元，同比增長12.2%，增速比上季度末高1.9個百分點；前三季度增加9821億元，同比少增102億元，前三季度增量占同期各項貸款增量的15.4%，比1－8月占比高1.3個百分點。

2023年9月末，地產(chǎn)開發(fā)貸款余額8461億元，同比增長7.3%，增速比上季度末高6.5個百分點。房產(chǎn)開發(fā)貸款余額2.96萬億元，同比增長12.1%，增速比上季度末高0.8個百分點。個人購房貸款余額7.8萬億元，同比增長12.6%，增速比上季度末高1.6個百分點；前三季度增加6728億元，同比少增850億元。（八）房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)2023年9月，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為94.39(低于2023年低點94.74)，比上月回落0.25個點，比去年同期低6.02點。該指數(shù)自去年11月份以來持續(xù)低于景氣臨界點100，不過5月份以來下滑程度明顯放緩。圖8：國房景氣指數(shù)（九）房地產(chǎn)區(qū)域市場情況1、區(qū)域房地產(chǎn)投資增幅回落，其中中部地區(qū)房地產(chǎn)投資回落更為明顯2023年1-9月份，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資29173億元，同比增長14.5%，增速比1-8月份回落0.4個百分點；中部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資10944億元，增長16.2%，增速回落0.7個百分點；西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資10929億元，增長17.1%，增速提高0.8個百分點。圖9：東中西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資總量及增速2、部分城市房地產(chǎn)市場情況2023年6月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為8688元/平方米，環(huán)比5月上漲0.05%，結(jié)束自2023年9月以來的連續(xù)9個月環(huán)比下跌態(tài)勢，其中45個城市環(huán)比上漲，55個城市環(huán)比下跌。2023年6月十大城市新建住宅均價為15429元/平方米，環(huán)比上月上漲0.75%。表32023年6月主要大中城市新建商品住宅價格指數(shù)表城市商品房銷售面積（萬平方米）成交量同比環(huán)比價格指數(shù)同比價格指數(shù)北京620.911.9%100.398.7深圳153.414.1%99.997.5上海793.66－8.8%100.298.1廣州434.91－0.95%100.298.4重慶1868.94－2.%10098.1成都12080.39%10098.7武漢629.1838.7%100.199南京29554.45%100.396.9杭州335.4264.6%100.690.2天津358.86-21.82%10098.8西安486.22-18.24%100.299.8從上表可知，各城市房地產(chǎn)區(qū)域特征明顯，各城市商品房成交量和價格走勢不一致。（十）國家宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)價格的影響2023年以來全國平均房價如下表：2023年宏觀調(diào)控實施期間，全國房地產(chǎn)市場表現(xiàn)為房價下降和銷售成交低迷。2023年初經(jīng)濟刺激政策出臺后，房價出現(xiàn)井噴式上漲，銷售成交活躍。2023年4月國家再次推出房地產(chǎn)調(diào)控政策，要求遏制房價快速上漲，房價增速開始放緩，銷售成交有所下降，但全國平均房價與前期相比仍有小幅上漲。（十一）房地產(chǎn)銷售成交低迷的原因1、高房價超出普通居民收入水平承受能力對既有的城鎮(zhèn)住房困難居民家庭而言，當(dāng)前高房價已超出其收入儲蓄承受能力，購房需求難以形成有效需求。同時，高房價也導(dǎo)致投資投機性需求的保值風(fēng)險越來越大，投資投機性需求進退難舍。2、市場觀望情緒和房價下降預(yù)期影響銷售成交地方政府、開發(fā)商、購房者多方博弈，目前地價略有下降，地方政府對土地財政依賴度較高，不愿意在市場低位增加土地供應(yīng)；開發(fā)商受政策調(diào)整不確定因素和資金鏈影響，對新增土地購置持謹(jǐn)慎態(tài)度；購房者對房價下降預(yù)期強烈，消費型需求謹(jǐn)慎觀望。二、房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)主要企業(yè)分析（一）行業(yè)整合加快，集中度提升2023年，中國房地產(chǎn)百強企業(yè)實現(xiàn)銷售總額16583億元，銷售面積16679萬平方米，同比分別增長17.5%和11.2%。從銷售額看，百強企業(yè)2023年的市場份額上升至28.1%，較上年提高1.2個百分點，銷售面積市場份額則上升至15.2%，提高0.8個百分點。隨著房地產(chǎn)宏觀調(diào)控進一步深入，房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈，房地產(chǎn)企業(yè)并購重組加快，行業(yè)集中度提升。2023年和2023年上半年房地產(chǎn)企業(yè)銷售前二十名如下：表42023年2023年上半年排名公司名稱銷售金額(億元)排名公司名稱銷售金額(億元)1萬科集團12101萬科地產(chǎn)610.02恒大集團8082中海地產(chǎn)543.03綠地集團7763保利地產(chǎn)493.14保利地產(chǎn)7324綠地集團450.05中海地產(chǎn)7205恒大地產(chǎn)380.06萬達集團5606萬達集團365.07碧桂園4307世茂房地產(chǎn)225.28龍湖集團3818華潤置地206.09華潤置地3669綠城中國178.510世茂房地產(chǎn)31510龍湖地產(chǎn)174.011雅居樂31011碧桂園163.012綠城中國30012富力地產(chǎn)147.113金地集團29013雅居樂140.014富力地產(chǎn)28714金地集團133.015遠洋地產(chǎn)26515融創(chuàng)中國125.016中信地產(chǎn)25516招商地產(chǎn)120.317招商地產(chǎn)21017遠洋地產(chǎn)110.018融創(chuàng)中國19318中信地產(chǎn)84.019融僑集團18519保利香港82.020華僑城18020宏立城78.9數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年全國TOP10企業(yè)市場份額達到16.17%，較2023年上半年的13.51%增加了2.66個百分點，而TOP20企業(yè)市場份額變化情況與TOP10如出一轍，表明企業(yè)在集中度上逐漸增強。標(biāo)桿企業(yè)優(yōu)勢仍然非常明顯，產(chǎn)生強者更強的現(xiàn)象，龍頭企業(yè)銷售表現(xiàn)優(yōu)于一般企業(yè)，企業(yè)集中度持續(xù)上升。（二）資產(chǎn)負(fù)債率較高，長短期償債能力減弱受樓市調(diào)控影響，房地產(chǎn)上市公司仍然處于較高的負(fù)債水平，而去化周期變長，資金回籠速度變緩，使企業(yè)面臨較大的償債壓力。2023年二季度房地產(chǎn)上市公司平均資產(chǎn)負(fù)債率上升至73.38%，較去年底又上升1.28個百分點。從增長趨勢看房地產(chǎn)行業(yè)整體負(fù)債增長速度較快。表52023年2023年2023年2023年2023二季度資產(chǎn)負(fù)債率63.62%65.34%70.51%72.10%73.38%2023年二季度，房地產(chǎn)上市公司的平均流動比率為1.64，較去年同期降低0.1；速動比率0.43，較去年同期降低0.06，流動比與速動比為自2023年以來的歷史最低值，房地產(chǎn)企業(yè)的短期償債能力有所降低。圖11（三）銷售收入增長有所回升,毛利率有所下降在層層遞進的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策影響下，2023年局部地區(qū)房地產(chǎn)市場波動明顯，上市房地產(chǎn)企業(yè)表現(xiàn)差異明顯。一方面，不少上市房地產(chǎn)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化，取得了驕人的成績，市場占有率明顯提升。另一方面，不少上市房地產(chǎn)企業(yè)受調(diào)控政策影響，經(jīng)營績效相對而言不盡如人意。其中，測評范圍內(nèi)近三成共計51家企業(yè)營業(yè)收入有所下降，營業(yè)利潤下滑的企業(yè)更達到61家。2023年所有房地產(chǎn)上市企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入均值為55.91億元，比2023年微漲2.49%，漲幅較2023年減少了56個百分點，主營業(yè)收入增長率均值為28.61%，營業(yè)利潤、凈資產(chǎn)均值分別為15.55億元和80.67億元，營業(yè)利潤增長率均值、凈資產(chǎn)增長率均值分別為19.35%和20.81%，其中營業(yè)利潤增長率均值比2023年減少了50個百分點。2023年上半年149家房地產(chǎn)上市公司實現(xiàn)總營業(yè)收入1934.96億元,同比增長17.82%；利潤總額393.121億元,同比增長9.87%,房地產(chǎn)上市公司銷售同比增長率在去年增長出現(xiàn)新低后又開始回升。上半年平均銷售毛利率28.42%,,較去年同期下降8.56個百分點。房地產(chǎn)上市公司凈利潤增長分化在加大。近年來房地產(chǎn)行業(yè)利潤率有所下降，住宅產(chǎn)品回歸居住屬性的趨勢已經(jīng)確立，隨著市場深度調(diào)整的步伐逐漸深入，未來單個項目上的暴利時代不再，依賴于土地紅利、人口紅利的粗放發(fā)展模式，將逐漸被品牌競爭、產(chǎn)品競爭、戰(zhàn)略競爭的企業(yè)核心競爭能力競爭模式所替代。（四）庫存壓力增大，去化周期拉長，現(xiàn)金流趨緊受調(diào)控政策影響，銷售成交下滑，上市房企存貨普遍急劇增加，去化周期拉長，周轉(zhuǎn)速度下降，資金鏈壓力明顯增大。根據(jù)滬深房地產(chǎn)上市公司2023年中報數(shù)據(jù)，存貨合計14044.7億元，占總資產(chǎn)的比重達65%，存貨較2023年年末增長7.65%；2023年末存貨合計1.3萬億元，較2023年末增長34.7%。2023年存貨周轉(zhuǎn)率均值0.72，2023年存貨周轉(zhuǎn)率均值為0.28，同比下降60.83%；存貨周轉(zhuǎn)周期明顯拉長。2023年上半年房地產(chǎn)上市公司的存貨周轉(zhuǎn)率為0.18，雖然二季度出現(xiàn)一定成交增長，去庫存化問題依舊突出在調(diào)控形勢下，銷售下滑對房地產(chǎn)上市公司現(xiàn)金流影響較大。目前近70%的房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營現(xiàn)金流為負(fù)值，行業(yè)整體運行風(fēng)險加速累積。房地產(chǎn)上市公司2023年度經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流合計為-636億元、單戶平均為-4.56億元；2023年上半年，房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流合計為132.7億元、單戶平均為0.95億元，表明2023年二季度銷售成交增加對現(xiàn)金流緊張情況略有緩解。（五）融資渠道普遍從緊，企業(yè)多方應(yīng)對資金緊張近幾年銀行房地產(chǎn)信貸顯著收緊。除銀行信貸外，上市渠道依然困難重重，A股房地產(chǎn)IPO全面暫停。雖有金隅股份、新華聯(lián)置地等借殼成功，但并不代表證監(jiān)會對房企借殼重新放開。前幾年房地產(chǎn)信托規(guī)模不斷擴大，2023年信托監(jiān)管力度加強后，房地產(chǎn)信托規(guī)模增速才有所減緩。此外，內(nèi)地房地產(chǎn)商在境外融資的通路也遭封堵。房地產(chǎn)上市企業(yè)資金風(fēng)險受到社會各界的普遍關(guān)注，而房地產(chǎn)企業(yè)頻頻通過項目股權(quán)轉(zhuǎn)讓回籠資金極大地驗證了企業(yè)資金鏈高度緊張的現(xiàn)狀。三、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景及主要風(fēng)險分析2023年抑制房地產(chǎn)投機投資等不合理需求政策仍將持續(xù)，房地產(chǎn)存在兩難選擇，市場走勢存在高度的不確定性。一方面，剛性需求始終存在，但房價水平較高、相對較低的收入水平難以形成有效需求。另一方面，政府大規(guī)模低價供應(yīng)土地意愿減弱。預(yù)計房價繼續(xù)大幅下降的可能性較小，但行業(yè)的集中度將有所提高，實力偏弱的開發(fā)商和開發(fā)項目將被淘汰或兼并。房地產(chǎn)行業(yè)主要風(fēng)險如下：（一）宏觀經(jīng)濟和政策風(fēng)險2023年開始，中央相繼出臺多項房地產(chǎn)調(diào)控政策。2023年中央經(jīng)濟宏觀政策思路為“穩(wěn)中求進”，保增長成為首要任務(wù)。從宏觀政策的變化可以看出，目前國內(nèi)經(jīng)濟的增長面臨的挑戰(zhàn)較大，經(jīng)濟波動風(fēng)險積聚。但在保增長的要求下，貨幣政策略有微調(diào)，存在放松跡象。2023年，預(yù)計GDP增速和投資增速在2023年下滑后將趨于平穩(wěn)，進出口形勢依然不容樂觀，消費增長尚需政策引導(dǎo)，國內(nèi)經(jīng)濟趨勢仍具有不確定性。貨幣政策將延續(xù)2023年微調(diào)趨勢，但由于貨幣政策的調(diào)整需要有連貫性，不會大起大落，貨幣政策的微調(diào)會逐步實施，對房地產(chǎn)企業(yè)的影響很難立即顯現(xiàn)，因此宏觀經(jīng)濟和貨幣政策風(fēng)險依然存在。此外，本輪房地產(chǎn)市場的調(diào)控，政府的力度和決心不同于以往，雖然目前國家房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)已逐步顯現(xiàn)，但仍存在政府繼續(xù)政策調(diào)控，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)投資增速在中短期內(nèi)放緩的可能性。而且，房產(chǎn)稅改革已漸行漸近，至2023年房產(chǎn)稅首批試點將滿2年，屆時擴大房產(chǎn)稅試點城市范圍的可能性將提高，稅收政策風(fēng)險將加大。（二）市場風(fēng)險自2023年開始的“史上最嚴(yán)厲”的房地產(chǎn)調(diào)控重壓之下，房地產(chǎn)行業(yè)的成交量大幅萎縮，自2023年5月起全國十大龍頭房企庫存逐月攀升，直到2023年3月，上升趨勢才受到抑制。至2023年6月底，龍頭房企庫存消化時間雖然較年初峰值出現(xiàn)下滑，但仍高達10個月左右，因此預(yù)計2023年總體市場仍呈現(xiàn)供過于求的局面。近期部分城市房產(chǎn)成交量有所回暖，但其持續(xù)性仍待觀察，且市場上大量的庫存房將成為未來房價上漲的壓力。一方面房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)企業(yè)面臨更加激烈的行業(yè)競爭，另一方面項目產(chǎn)品利潤空間縮小，對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營產(chǎn)生了一定的負(fù)面影響。（三）企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險在房地產(chǎn)調(diào)控政策下，房地產(chǎn)企業(yè)的項目銷售普遍不及預(yù)期，房地產(chǎn)企業(yè)庫存壓力加大，資金回籠速度變慢，且預(yù)期的盈利空間難以實現(xiàn)，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)資金減少，部分房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生資金鏈斷裂風(fēng)險。（四）對國家金融安全的影響經(jīng)過兩年多的政策調(diào)控尤其“三限”（限購、限貸、限外）政策，我國房地產(chǎn)市場土地成交價格下降、商品房銷售成交下滑、部分項目降價促銷。由于房地產(chǎn)貸款以土地和在建工程抵押方式占比較高，一旦資產(chǎn)價格下行而致真實杠桿率上升，房價下跌帶動的地價下跌將使銀行面臨包括抵押資產(chǎn)減值和未來潛在損失，銀行的不良資產(chǎn)率可能上升，房地產(chǎn)下跌會給國家金融安全帶來系統(tǒng)性風(fēng)險。第二部分我行授信情況分析一、我行房地產(chǎn)貸款整體情況經(jīng)過幾年相對較快增長，我行房地產(chǎn)貸款占比已接近同業(yè)平均水平，房地產(chǎn)貸款已成為第三大行業(yè)，對全行信貸資產(chǎn)安全至關(guān)重要。2023年9月末，我行對公房地產(chǎn)貸款余額為1221.8億元，占全行貸款余額的8.58%。房地產(chǎn)貸款比年初增加128億元，增量仍控制在190億元的全年計劃之內(nèi)。同時，與房地產(chǎn)相關(guān)的業(yè)務(wù)（包括房地產(chǎn)貸款、個人住房貸款、個人商用房貸款）余額合計約3000億元，約占全部貸款的20%。圖12二、我行房地產(chǎn)貸款以住宅為主2023年9月末，我行對公房地產(chǎn)貸款客戶數(shù)406戶，貸款余額合計1221.8億元，其中：房地產(chǎn)開發(fā)貸款客戶數(shù)302戶，貸款余額815.60億元，占對公房地產(chǎn)貸款的66.76%。按客戶結(jié)構(gòu)分，全國百強和項目所在地10強房地產(chǎn)企業(yè)貸款占比超過70%。從貸款品種分，普通住宅貸款約占房地產(chǎn)開發(fā)貸款的90%。土地儲備貸款客戶數(shù)73戶，貸款余額382.6億元，占對公房地產(chǎn)貸款的31.32%；其他類貸款客戶數(shù)31戶，貸款余額23.57億元，占對公房地產(chǎn)貸款的1.93%。圖13三、房地產(chǎn)貸款區(qū)域分布情況我行房地產(chǎn)開發(fā)貸款主要投放在環(huán)渤海、長三角和珠三角地區(qū)，中西部地區(qū)貸款占比不高。表5區(qū)域金額（億元）占比環(huán)渤海地區(qū)286.335.1%長三角地區(qū)175.221.5%珠三角地區(qū)142.417.5%西部（成、渝、西安）118.214.5%中部（漢、鄭、合、昌）62.17.6%東北地區(qū)31.443.9%房地產(chǎn)開發(fā)貸款總額815.6100％房地產(chǎn)貸款余額前十位分行如下表（2023年9月末數(shù)據(jù)）：表6序號分行名稱分行貸款余額分行房地產(chǎn)貸款余額房地產(chǎn)貸款全行占比其中：房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額房地產(chǎn)開發(fā)貸款全行占比1總行營業(yè)部1,712.18326.9319.1%229.0828.09％2上海分行705.4595.0813.5%55.846.85％3廣州分行803.5789.6911.2%81.449.99％4杭州分行1,542.8270.664.6%41.955.14％5蘇州分行623.9264.7810.4%33.194.07％6南京分行1,019.2664.716.3%42.155.17％7武漢分行615.5048.017.8%30.323.72％8深圳分行398.1945.3711.4%72.468.88％9重慶分行375.3033.939.0%17.852.19％10天津分行311.5033.4510.7%26.003.19％合計8107.69872.6171%630.2877.28％上述10家分行房地產(chǎn)貸款余額為872.61億元，占全行房地產(chǎn)貸款總額的71%。除總營、哈爾濱分行和貴陽分行外，房地產(chǎn)貸款占貸款總額的比例均未超過15%。我行房地產(chǎn)貸款前十大客戶合計貸款余額為217.68億元，占房地產(chǎn)貸款總額的17.8%。房地產(chǎn)前十大客戶名單如下表：表7客戶名稱分行余額（萬元）北京市土地整理儲備中心朝陽分中心總行營業(yè)部700,000上海世博土地控股上海分行220,000北京第六大洲房地產(chǎn)開發(fā)總行營業(yè)部176,461重慶市地產(chǎn)集團重慶分行160,750廣州利合房地產(chǎn)開發(fā)廣州分行159,281云南城投置業(yè)股份昆明分行157,000中化方興置業(yè)(北京)總行營業(yè)部153,420北京融創(chuàng)恒基地產(chǎn)總行營業(yè)部150,000北京新京潤房地產(chǎn)總行營業(yè)部150,000北京市土地整理儲備中心商務(wù)區(qū)分中心總行營業(yè)部149,900合計2,176,812四、房地產(chǎn)開發(fā)貸款客戶評級情況從客戶評級情況看，評級BB+級以上客戶占比59.3%，B級以上客戶占比69.1%。房地產(chǎn)開發(fā)貸款客戶評級分布情況如下：表8信用評級戶數(shù)戶數(shù)占比2023年9月余額余額占比AA124.1%45.25.5%A+289.5%66.98.2%A217.1%55.86.8%BBB+3511.9%80.29.8%BBB4615.6%152.218.7%BB+299.8%84.010.3%BB144.7%60.87.5%B3210.8%104.912.9%CCC3411.5%87.110.7%CC299.8%60.27.4%DDD-D82.7%5.90.7%未評級72.4%12.31.5%合計295100%815.6100%五、我行房地產(chǎn)開發(fā)貸款抵押方式占比較高我行始終堅持項目抵押的基本原則，落實項目抵押，防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險。2023年9月末，抵押方式房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額686.43億元，占比84.16%；保證方式貸款余額98.19億元，占比12.04%；信用方式30.98億元，占比3.8%，主要是萬科、保利、招商、華潤等極少數(shù)抗風(fēng)險能力強的國有背景優(yōu)質(zhì)開發(fā)商的優(yōu)質(zhì)商品住宅項目，但不允許項目抵押給其他第三方。圖14六、我行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要財務(wù)指標(biāo)2023年9月底，我行房地產(chǎn)開發(fā)貸款企業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率為64%，比上市公司平均資產(chǎn)負(fù)債率低。前三季度我行房地產(chǎn)貸款企業(yè)平均營業(yè)收入為4.44億元，平均營業(yè)利潤為8600萬元，平均營業(yè)利潤率為19.37%，，盈利能力略低于上市公司均值。表9財務(wù)比率優(yōu)秀值良好值平均值房地產(chǎn)上市公司2023年平均值我行客戶2023年平均值備注資產(chǎn)負(fù)債率41.4%54.7%75％72.1%64％低于全行業(yè)平均值，高于良好值；低于上市公司平均值流動比－－－1.652.67高于上市公司，可能表明流動負(fù)債（主要是短期債務(wù)和預(yù)收賬款）平均水平低于上市公司速動比1.431.070.710.430.95低于良好值，高于平均值，高于上市公司平均值存貨周轉(zhuǎn)率3.72.11.30.280.81低于全行業(yè)平均值。高于上市公司平均值，表明存貨周轉(zhuǎn)速度好于上市公司均值主營業(yè)務(wù)利潤率33.2%27.5%22.5％28.42%28-32%我行客戶營業(yè)利潤率平均值20.28%，考慮營業(yè)利潤已扣除占主營收入8-12%的銷售管理財務(wù)三項費用，我行客戶主營業(yè)務(wù)利潤率應(yīng)在28-32%之間經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流－－－-4.57億元6934萬元2023年銷售低迷導(dǎo)致經(jīng)營性現(xiàn)金流為凈流出，2023年上半年銷售成交增長、現(xiàn)金流略有好轉(zhuǎn)七、我行房地產(chǎn)貸款不良率較低我行近幾年始終堅持項目資金封閉管理和項目抵押的風(fēng)險控制原則，房地產(chǎn)貸款質(zhì)量較高，房地產(chǎn)不良貸款和不良率近幾年持續(xù)下降，2023年以來我行新發(fā)放的房地產(chǎn)開發(fā)貸款未發(fā)生不良，現(xiàn)有的不良貸款都是歷史遺留問題。2023年9月底，房地產(chǎn)貸款五級分類具體情況見下表：表10序號五級分類金額（億元）占比備注1正常1209.7599.016%2關(guān)注5.480.449%3次級20.164%不良貸款4可疑4.480.367%5損失0.060.005%6不良貸款小計6.540.54％合計1221．78100％（一）不良貸款變動情況圖152023年末，全行不良貸款余額9.79億元，不良率1.12%；2023年末，全行不良貸款余額8.43億元，不良率0.77%，不良貸款較上年減少1.36億元，降幅13.8%；2023年9月末，全行不良貸款余額6.54億元，不良率0.54%，不良貸款較上年減少1.93億元，降幅22.89%。（二）關(guān)注類貸款變動情況2023年9月底，全行房地產(chǎn)開發(fā)貸款關(guān)注類3戶，貸款余額5.48億元，其中：（1）2023年以前重組貸款2戶，余額合計1.69億元，占全行房地產(chǎn)貸款的0.138%；（2）2023年新增展期貸款1戶，余額3.79億元，占全行房地產(chǎn)貸款的0.31%。第三部分房地產(chǎn)行業(yè)授信政策一、住宅類房地產(chǎn)2023年住宅類房地產(chǎn)總體政策為：審慎支持住宅類房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)。嚴(yán)格控制增量，優(yōu)化結(jié)構(gòu)調(diào)整，重點支持實需普通住宅，堅守客戶底線和項目底線，嚴(yán)格抵押和封閉管理，加強存量貸款管理。（1）調(diào)控總量：根據(jù)目前房地產(chǎn)市場形勢，并考慮到我行房地產(chǎn)貸款占比已達到同業(yè)平均水平，初步提出以下總量控制方案：2023全行房地產(chǎn)貸款增量不超過200億元，房地產(chǎn)貸款占全行貸款總量比例不超過10％。（2）貸款投向：重點支持實需普通住宅，擇優(yōu)支持具有地段優(yōu)勢、配套成熟、成本和定價合理、受限購政策影響小、適銷對路的普通商品住宅項目。嚴(yán)格控制受限購政策影響大的項目；嚴(yán)格控制定價虛高的項目；嚴(yán)格控制位于遠郊、生活配套設(shè)施不完善地段的項目。禁止介入土地成本過高的“樓王”、“地王”項目。禁止介入列入國家《禁止用地項目目錄》（2023版）的項目（指別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目、高爾夫球場項目、賽馬場項目、黨政機關(guān)（含國有企事業(yè)單位）新建、改擴建培訓(xùn)中心（基地）和各類具有住宿、會議、餐飲等接待功能的設(shè)施或場所建設(shè)項目等項目）；已發(fā)放貸款的，在采取必要保全措施的基礎(chǔ)上逐步收回。對列入國家《限制用地項目目錄》（2023版）的項目（指容積率低于1.0[含]），應(yīng)審慎發(fā)放貸款。（3）客戶準(zhǔn)入要求：①授信主體或其控股股東必須有較強開發(fā)能力，應(yīng)為排名靠前的全國知名開發(fā)商和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)龍頭企業(yè)，已累計開發(fā)完成的住宅面積不少于50萬平方米。借款人應(yīng)在2023年以來（含）曾進入當(dāng)?shù)鼗蛉珖甓蠕N售排名前列，優(yōu)先支持三年以上銷售排名前列的企業(yè)，客戶需滿足下列條件之一：全國房企銷售排名100強企業(yè)（參照易居中國資料）在分行所在地的控股公司或子公司；一級分行所在城市年度銷售排名前20名；地級市、百強縣（縣級市）當(dāng)?shù)啬甓蠕N售排名前5-8名；不得對小企業(yè)發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款。②授信主體或控股股東房地產(chǎn)資質(zhì)二級（含）以上（縣市級房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)三級（含）以上），具有較強的持續(xù)發(fā)展能力，以往業(yè)績較好，已樹立良好品牌形象。③授信主體或其控股股東資金鏈狀況良好、現(xiàn)金流穩(wěn)定，原則上整體資產(chǎn)負(fù)債率不高于75%。④不屬于國土管理部門查處的有閑置土地、有炒地倒賣行為的房地產(chǎn)企業(yè)，或建設(shè)部門查處的捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價的房地產(chǎn)企業(yè)。⑤無挪用銀行貸款繳納土地出讓金行為。⑥無不良信用記錄。（4）項目底線：保障性住房項目資本金（所有者權(quán)益）比例最低20%，普通住宅項目資本金（所有者權(quán)益）原則上不低于30%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金比例不低于35%。嚴(yán)格項目資本金認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。銀行借款等債務(wù)性資金，以信托計劃、理財產(chǎn)品募集的資金，附股權(quán)回購安排的股權(quán)性資金等，均不得認(rèn)定為項目資本金。②開發(fā)面積適度，成本合理，定價適中。③普通商品住宅開發(fā)貸款期限原則上超過3年，最長不超過5年。（5）管理要求繼續(xù)堅持抵押和封閉管理，貸款項目原則上要求授信項目全部土地使用權(quán)及在建工程抵押。對建設(shè)資金和銷售回款實施監(jiān)管，按當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門的要求釋放抵押，確保貸款安全使用，項目順利建成和按期償還貸款。加強存量貸款管理，確保抵押的完整性和合規(guī)性、確保工程不爛尾、確保銷售回籠款的封閉不流失，切實控制風(fēng)險。對房地產(chǎn)貸款，可積極通過信托理財、發(fā)債、資產(chǎn)證券化，以增加貸款流動性和邊際收益。二、經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目1、經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款因有物業(yè)抵押，整體抗風(fēng)險能力較強，也是銀行定價能力相對較強的產(chǎn)品，已成為銀行同業(yè)競爭的主要資源。同時該類項目也存在貸款周期較長、流動性較弱的問題。我行對經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款的總體政策為：擇優(yōu)支持經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款。（1）總量安排：初步安排非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款增量原則上不超過300億元。（2）貸款投向：積極支持位于商業(yè)繁華地段的長期經(jīng)營、物業(yè)出租率高、租金收入穩(wěn)定，經(jīng)營性現(xiàn)金流充裕的成熟物業(yè)的經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款項目，可以采用置換貸款方式介入；積極支持連鎖經(jīng)營、有品牌優(yōu)勢且現(xiàn)金流能覆蓋貸款本息的經(jīng)營性物業(yè)貸款項目；擇優(yōu)支持具有成功的商業(yè)運營經(jīng)驗的房地產(chǎn)開發(fā)商自持的經(jīng)營性物業(yè)貸款，要求貸款用途必須合規(guī)。對于運營時間在5年之內(nèi)的項目，貸款金額應(yīng)按抵押物實際投入成本的70%控制，確保資本金不少于實際投入成本的30%。（3）管理要求：堅持抵押和租金收入封閉管理。貸款期間租金收入要能覆蓋經(jīng)營性物業(yè)貸款本息。根據(jù)經(jīng)營性物業(yè)現(xiàn)金流合理確定貸款期限，期限一般為10－15年。確保抵押手續(xù)合法有效，經(jīng)營性物業(yè)貸款抵押率原則上不得超過60％，最高不超過70%。（4）要積極運用理財、資產(chǎn)證券化等產(chǎn)品提供綜合金融服務(wù)方案。2、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目總體政策：審慎支持商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目。擇優(yōu)支持銷售型商業(yè)地產(chǎn)項目，對于開發(fā)商自持的商業(yè)地產(chǎn)項目，需在審慎評估開發(fā)商的綜合實力、商業(yè)運營能力、項目的可持續(xù)經(jīng)營能力等的基礎(chǔ)上審慎介入。堅持抵押和封閉管理。對以商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)為主、商業(yè)地產(chǎn)運營經(jīng)驗豐富的個別大型優(yōu)質(zhì)開發(fā)商，擇優(yōu)支持其位于成熟商圈、訂單式運營的優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項目；對以住宅開發(fā)為主、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)為輔的個別優(yōu)質(zhì)開發(fā)商，擇優(yōu)支持其位于大城市的成熟商業(yè)地段、與住宅項目配套并能落實抵押、住房銷路有基本保證的商業(yè)地產(chǎn)項目。原則上不對沒有商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗的開發(fā)商和純商業(yè)類地產(chǎn)項目提供貸款（包括寫字樓、酒店、商場等）。

2023年電子行業(yè)分析報告目錄一、電子行業(yè)前三季度回顧 一、電子行業(yè)前三季度回顧1、前三季度行情回顧:電子板塊大幅跑贏大盤（1）指數(shù)行情：氣勢如虹，強勢跑贏大盤2022年初至今，申萬電子指數(shù)大幅上漲，漲幅為43.51%，而同期滬深300指數(shù)下跌5.69%，電子指數(shù)僅次于信息服務(wù)和信息設(shè)備板塊，全行業(yè)漲幅排名第三。與同期的國際主要電子市場的表現(xiàn)相比，A股電子行業(yè)指數(shù)的漲幅也遙遙領(lǐng)先。（2）細(xì)分板塊：電子系統(tǒng)組裝和光學(xué)器件子板塊后來居上2022年初至今，申萬電子行業(yè)細(xì)分子行業(yè)中，電子系統(tǒng)組裝板塊漲幅最高，為79.72%；其次為光學(xué)元件板塊，漲幅為74.43%。漲幅最低的為顯示器件，漲幅為23.82%。其中，電子系統(tǒng)組裝和光學(xué)器件板塊上半年的漲幅分別僅為15.93%和0.01%，第三季度開始迅速上漲，后來居上。2、2022年電子行業(yè)維持高景氣度（1）國際半導(dǎo)體市場：復(fù)蘇進程依舊觀察全球范圍半導(dǎo)體行業(yè)數(shù)據(jù)，日美半導(dǎo)體BB值（訂單出貨比）今年1-7月份一直處于榮枯線以上（高于1），表明半導(dǎo)體行業(yè)上游開始復(fù)蘇，這是整個行業(yè)復(fù)蘇的一個標(biāo)志。8月份北美半導(dǎo)體指數(shù)跌破1.為0.98，我們認(rèn)為這與部分主要終端設(shè)備商推遲重要產(chǎn)品發(fā)布有關(guān)，現(xiàn)在還不能簡單推定全球半導(dǎo)體行業(yè)步入衰退，需密切關(guān)注后續(xù)月份的數(shù)據(jù)。（2）國內(nèi)半導(dǎo)體行業(yè)：1-7月份電子制造業(yè)“量”“質(zhì)”齊升2022年1-7月份，我國半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)的主營總收入為7,598.15億元，同比增長13.31%；利潤總額為299.08億元，同比增長46.38%，行業(yè)運行在高景氣度區(qū)間，銷售規(guī)模和盈利水平都得到了較高的提升。（3）上市公司：上半年業(yè)績向好，盈利改善從上市公司的角度來看，2022年上半年，A股中電子元器件行業(yè)的營業(yè)收入為1045.86億元，同比增長率為21.43%，高出全部A股營收增速12.8個百分點；行業(yè)歸屬母公司股東的凈利潤為69.33億元，同比增長率為41.59%，高出全部A股的同比增速30.16個百分點。其中顯示器件板塊復(fù)蘇加快，歸屬母公司股東的凈利潤的同比增長率為459.27%；電子系統(tǒng)組裝、光學(xué)元件等板塊歸屬母公司股東的凈利潤的同比增長率分別達到85.54%、86.59%。盈利能力方面，2022年上半年，電子元器件行業(yè)的銷售凈利率為7.24%，高于去年同期的5.77%；二季度銷售凈利率為8.03%，高于去年同期的6.35%和一季度的6.33%；行業(yè)的ROA為1.98%，ROE為3.42%；與去年同期相比分別提高了0.68、0.47個百分點，行業(yè)盈利情況明顯改善。二、電子產(chǎn)業(yè)前瞻：看好長期發(fā)展，關(guān)注創(chuàng)新機遇我們認(rèn)為電子行業(yè)作為我國國民經(jīng)濟的重要支柱，在未來相當(dāng)長的一段時間內(nèi)仍將保持快速發(fā)展的態(tài)勢，主要原因基于以下幾點：1、政策層面，電子行業(yè)是我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的一個重要目標(biāo)產(chǎn)業(yè)，也是信息消費領(lǐng)域的最重要的基礎(chǔ)組成部分，相信國家在未來將會投入更大的支持扶植力度，這為行業(yè)的快速發(fā)展創(chuàng)造了良好的政策環(huán)境。2、宏觀層面，在“西落東升”的全球大經(jīng)濟格局背景下，電子產(chǎn)業(yè)逐步由美日韓臺向中國轉(zhuǎn)移已經(jīng)是大勢所趨。中國大陸電子產(chǎn)業(yè)逐步切入全球的供應(yīng)鏈，隨著越來越多技術(shù)消化，技術(shù)創(chuàng)新，我國電子產(chǎn)業(yè)在工藝和制造方面已經(jīng)具備了較高的競爭力，并開始逐步向高端設(shè)計、制造和研發(fā)領(lǐng)域以及品牌運作領(lǐng)域進軍，部分品牌已經(jīng)開始了海外市場的品牌輸出。3、中觀層面，隨著我國受教育勞動力的不斷增加，我國電子產(chǎn)業(yè)擁有工程師紅利已經(jīng)逐步顯現(xiàn)；而且我國電子行業(yè)的企業(yè)家，在年齡和進取精神上都要比韓國和臺灣更具優(yōu)勢。4、微觀層面，人均GDP水平穩(wěn)步提高，消費者可支配收入提升，以及借貸消費理念的普及度增加，都將帶來消費升級需求。而企業(yè)的技術(shù)升級帶來的全新的消費產(chǎn)品和消費體驗，則再不斷創(chuàng)造需求，帶動電子行業(yè)市場規(guī)模的擴大。因此，我們看好中國電子產(chǎn)業(yè)的長期發(fā)展。與發(fā)達國家相比，我國的電子行業(yè)具備了更多的制造業(yè)屬性，行業(yè)同時資金和技術(shù)密集型的特征，其自身的創(chuàng)新力也不斷驅(qū)動產(chǎn)業(yè)的成長，這也是市場給予電子行業(yè)高估值的最重要原因。我們認(rèn)為，電子板塊孕育著新的機會，這些機會集中在新技術(shù)和新產(chǎn)品的運用上，特別是那些實用性強，消費體驗好的高科技產(chǎn)品，將成為電子行業(yè)下一輪增長的基礎(chǔ)。因此，我們建議重點關(guān)注創(chuàng)新領(lǐng)域的投資機會。三、智能移動終端2022年至今，在傳統(tǒng)PC市場下滑的背景下，以智能手機和xPAD為代表的智能移動終端需求的持續(xù)增長，驅(qū)動了電子元器件產(chǎn)業(yè)新一輪的成長。伴隨著智能手機的市場滲透率不斷提升，全球智能手機的滲透率已經(jīng)達到較高水平，我們認(rèn)為未來其增速下滑將是大概率事件。智能手機的行業(yè)機會將會集中在相關(guān)零部件的升級和新技術(shù)的應(yīng)用上，顯示屏、鏡頭，電聲器件，連接件，電池，天線和柔性板將成為下一步新技術(shù)應(yīng)用的主戰(zhàn)場。我們認(rèn)為從2022年前三季度的行業(yè)發(fā)展趨勢來看，除了一直以來的元件器微型化、數(shù)字化和高清化的趨勢以外，未來一年智能機的值得關(guān)注的發(fā)展趨勢主要集中在以下方面：1、移動支付NFC成為亮點2022年以來，HTC、三星、小米、高通、蘋果等紛紛推出各自的新品，其中很明顯的趨勢就是，NFC配置成為標(biāo)配。例如，HTCnewone成為NFC新機，新GalaxyNote3保持了Galaxy系列NFC的功能；智能手表GalaxyGear同樣支持NFC；小米3同樣支持NFC；蘋果的iphone5S也支持NFC功能，主流機型的支持使移動支付NFC模塊成為亮點。NFC是近場移動支付的一種，相對于藍牙，紅外線，WIFI等其他近場技術(shù)，NFC（近距離射頻無線通訊）技術(shù)的安全性、便捷性比較突出，成為手機近場支付的首選。伴隨著國內(nèi)移動支付配套設(shè)施的逐步完善，以及NFC手機出貨量的不斷增加，我們預(yù)計國內(nèi)NFC支付市場也即將步入快車道。相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈上市公司將受益。NFC支付的三個重要環(huán)節(jié)為制卡、芯片和天線。主要產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)崂砣缦拢?、指紋識別將成為智能機主流配置蘋果九月份發(fā)布了新款智能手機iPhone5S，其帶有的指紋識別功能（TouchID），成為本次為數(shù)不多讓人眼前一亮的創(chuàng)新。雖然仍然存在安全瑕疵，但是從消費者的使用反饋上來看，這項新功能獲得了極高的評價。我們認(rèn)為，由于蘋果的領(lǐng)導(dǎo)效應(yīng)，指紋識別功能未來會逐步成為智能手機配置的主流。雖然指紋識別技術(shù)已經(jīng)比較成熟，但是運用于智能手機領(lǐng)域需要更精細(xì)化的設(shè)計和封裝技術(shù)，目前國際主流采用WLCSP技術(shù)。WLCSP技術(shù)之前主要用于高清晰度高端相機的零部件封測領(lǐng)域，產(chǎn)能相對有限，指紋識別的加入，勢必將導(dǎo)致對于該封測技術(shù)需求的增加。全球WLCSP封測業(yè)務(wù)產(chǎn)能主要集中在少數(shù)廠商手里：主要生產(chǎn)廠商與產(chǎn)能如下所示：蘋果2021年以3.56億美元收購了指紋感應(yīng)技術(shù)開發(fā)商AuthenTec，iPhone5S的指紋識別傳感器芯片正是由其設(shè)計，蘋果在臺積電投片，再由精材科技進行封裝，然后由日月光進行打線和SiP。我們預(yù)計2021年WLCSP封測需求將逐步放量，A股唯一的相關(guān)上市公司華天科技將顯著受益。3、天線元器件單機配置數(shù)量將繼續(xù)增高隨著用戶需求升級和移動互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的進步，用戶對手機網(wǎng)絡(luò)功能越來越青睞，多媒體手機日趨流行，手機無線數(shù)據(jù)傳輸?shù)囊笠苍絹碓礁?，手機開始向智能化方向發(fā)展。手機已不僅是簡單的語音通信工具，很多非語音通信功能都成為標(biāo)準(zhǔn)配置或者備選配置。手機由最初僅配備基本接收、發(fā)送功能的主天線，發(fā)展到目前配備主天線（2G/3G/4G…）、WiFi天線、Bluetooth天線、GPS天線、手機電視天線、FM收音機，NFC天線等多個天線，單臺手機配備的天線數(shù)量逐漸增加，而天線小型化技術(shù)LDS等的進步也使這樣的多天線設(shè)計成可行性增加。此外，由于LDS天線取代FPC天線導(dǎo)致天線單價大幅提升以及單機天線使用量以及移動互聯(lián)終端越來越多，市場規(guī)模仍在不斷擴大。2021年全球移動終端天線市場規(guī)模約為28.47億支，預(yù)計2021年全球移動終端天線市場容量將超過50億支，移動終端天線行業(yè)將迎來爆發(fā)式增長。目前全球LDS產(chǎn)能排前三位的廠商分別是Molex、信維通信、安費諾，臺灣啟基和碩貝德。因此，信維通信和碩貝德將在此領(lǐng)域明顯受益。四、新興智能終端2022年至今，在傳統(tǒng)PC市場下滑的背景下，以智能手機和XPAD為代表的智能移動終端需求的持續(xù)增長，驅(qū)動了電子元器件產(chǎn)業(yè)新一輪的成長。伴隨著智能手機的市場滲透率不斷提升，我們認(rèn)為未來其增速下滑將是大概率事件。智能穿戴作為一個新興的市場，涌現(xiàn)出一大批吸引力較強的產(chǎn)品，比如智能眼鏡，智能手表，智能鞋子，體感游戲機、智能汽車、智能家居和智能電視等，伴隨著規(guī)?；a(chǎn)帶來的成本下降以及技術(shù)提升帶來的客戶體驗的提升，新興智能終端的需求將會迎來爆發(fā)性增長，進而可能繼續(xù)引導(dǎo)下一輪電子行業(yè)的向上周期。1、智能穿戴的硬件產(chǎn)業(yè)鏈可穿戴設(shè)備在軟件方面帶來的沖擊和改變較大，而硬件方面，市場主流觀點認(rèn)為，與智能手機產(chǎn)業(yè)鏈區(qū)別不大。智能穿戴產(chǎn)業(yè)鏈的核心，主要集中在CNC精密加工、柔性材料、微投、LDS天線和NFC等技術(shù)領(lǐng)域。主要相關(guān)上市公司梳理如下：2、借自貿(mào)區(qū)東風(fēng)，體感游戲機大陸市場將爆發(fā)性增長近日，上市公司百視通發(fā)布公告，將與微軟共同投資7900萬美元成立新公司。其中，百視通擬投入4029萬美元，持股51%；微軟公司擬投入3871萬美元，持股49%。新公司將在新一代家庭游戲娛樂技術(shù)、終端、內(nèi)容、服務(wù)等領(lǐng)域展開全面合作，打造新一代家庭游戲娛樂產(chǎn)品和家庭娛樂服務(wù)中心，推進公司在游戲產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的布局。這個公告在業(yè)界產(chǎn)生了巨大的反響，主要原因之一就是大家對微軟XBOX這款體感游戲機的期待和關(guān)注。2000年6月，國務(wù)院辦公廳曾轉(zhuǎn)發(fā)文化部等7部門《關(guān)于開展電子游戲經(jīng)營場所專項治理的意見》，開始了針對國內(nèi)游戲機市場的治理工作?！兑庖姟芬?guī)定“自本意見發(fā)布之日起，面向國內(nèi)的電子游戲設(shè)備及其零、附件生產(chǎn)、銷售即行停止。任何企業(yè)、個人不得再從事面向國內(nèi)的電子游戲設(shè)備及其零、附件的生產(chǎn)、銷售活動?！边^去幾年，世界主要游戲機生產(chǎn)廠商索尼、微軟等廠商都曾呼吁中國游戲機市場開放，但是由于牽扯面過大，游戲機禁令的解除工作一直未能取得實質(zhì)進展。雖然市場上曾多次傳出解禁傳聞，但都無果而終。而隨著上海自貿(mào)區(qū)相關(guān)方案的出臺，則意味著我國長達13年的游戲機禁售規(guī)定或?qū)⒔獬?。有業(yè)內(nèi)分析人士則認(rèn)為，這是“游戲機禁令”的一次松動，畢竟銷售面向全國，外資企業(yè)的游戲主機市場可以平移到整個中國。因此未來大陸游戲機行貨市場可能迎來一波爆發(fā)式的增長。目前A股上市公司中，切入到體感游戲機產(chǎn)業(yè)鏈的并不多，水晶光電是其中的一個，其紅外線濾光片全球市占率很高，2021年公司已經(jīng)是XBOX360體感組件KINET主要供貨商，另外公司也是Sony主要光學(xué)組件供貨商，公司在Sony游戲機新推出的體感控制器「Move」的也存在切入機會。五、智能家居智能家居是以住宅為平臺，利用綜合布線技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)通信技術(shù)、智能家居-系統(tǒng)設(shè)計方案安全防范技術(shù)、自動控制技術(shù)、音視頻技術(shù)將家居生活有關(guān)的設(shè)施集成，構(gòu)建高效的住宅設(shè)施與家庭日程事務(wù)的管理系統(tǒng)，提升家居安全性、便利性、舒適性、藝術(shù)性，并實現(xiàn)環(huán)保節(jié)能的居住環(huán)境。伴隨著我國城鎮(zhèn)化進程的加快，居民收入水平的提高，以