黃山東大門(mén)旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目整體定位研究課件

1黃山東大門(mén)旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目

整體定位研究謹(jǐn)呈:天鑫集團(tuán)黃山徽商城旅游綜合開(kāi)發(fā)有限公司2項(xiàng)目整體定位海派國(guó)際·峰層人士度假?gòu)?fù)合resort

海派經(jīng)典徽派演繹世界黃山絕世珍藏海派風(fēng)格特色國(guó)際客戶(hù)導(dǎo)向復(fù)合度假體驗(yàn)3項(xiàng)目組工作的階段劃分與客戶(hù)進(jìn)行首次溝通項(xiàng)目地塊現(xiàn)場(chǎng)查勘區(qū)域宏觀產(chǎn)業(yè)背景研究房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研旅游市場(chǎng)調(diào)研競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目調(diào)研政府人員訪談專(zhuān)業(yè)人士訪談消費(fèi)者訪談

…市調(diào)成果溝通整體定位溝通項(xiàng)目界定及客戶(hù)目標(biāo)分析市場(chǎng)簡(jiǎn)析與問(wèn)題結(jié)構(gòu)化分析為解決核心進(jìn)行多角度多層次的深入研究與分析參考案例的發(fā)展戰(zhàn)略借鑒項(xiàng)目區(qū)域經(jīng)濟(jì)分析項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目功能定位項(xiàng)目功能分區(qū)與指標(biāo)建議深化經(jīng)濟(jì)測(cè)算與發(fā)展建議深化參與規(guī)劃溝通并針對(duì)規(guī)劃方案提出意見(jiàn)深化報(bào)告溝通2009/07/242009/08/12第一階段市場(chǎng)調(diào)研階段第二階段（中期）發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位第三階段（終期）報(bào)告修改與方案深化2009/07/264第一部分項(xiàng)目目標(biāo)與問(wèn)題第二部分旅游度假市場(chǎng)分析第三部分案例分析項(xiàng)目屬性界定項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目發(fā)展方向初判國(guó)際案例研究和啟示長(zhǎng)三角度假市場(chǎng)供應(yīng)長(zhǎng)三角度假市場(chǎng)需求第四部分發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位報(bào)告框架結(jié)構(gòu)發(fā)展戰(zhàn)略核心問(wèn)題界定區(qū)域度假項(xiàng)目分析整體定位啟動(dòng)區(qū)建議城市層級(jí)區(qū)域?qū)蛹?jí)地塊層級(jí)5項(xiàng)目位于安徽黃山市黃山風(fēng)景區(qū)東大門(mén)，屬于泛長(zhǎng)三角區(qū)域300km是區(qū)域型度假項(xiàng)目的核心市場(chǎng)距離；400km是目的地型度假項(xiàng)目的心里距離；第一圈層：200km第二圈層：400km城市GDP人口第一圈層南京、杭州、合肥等>1.15萬(wàn)億>2300萬(wàn)第二圈層上海、杭州、蘇州、南通、泰州、鹽城、淮安、嘉興、湖州、合肥、蕪湖、滁州、銅陵、巢湖、馬鞍山等超過(guò)15個(gè)城市>3.27萬(wàn)億>8100萬(wàn)200km400km城市層級(jí)區(qū)位交通6開(kāi)通了韓國(guó)仁川至黃山的直達(dá)航班，航行時(shí)間最快達(dá)到一個(gè)半小時(shí)左右，為黃山帶來(lái)了大量的韓國(guó)游客；經(jīng)過(guò)2004年黃山機(jī)場(chǎng)的改擴(kuò)建工程，機(jī)場(chǎng)運(yùn)載能力大幅提升，計(jì)劃增加至珠海、桂林、昆明、天津、成都等方向的國(guó)內(nèi)航線；同時(shí)加開(kāi)到澳門(mén)、日本等地的國(guó)際航線。隨著徽杭高速、合銅黃高速開(kāi)通，黃山游客呈快速增長(zhǎng)局面，特別是長(zhǎng)三角游客的快速導(dǎo)入；并且通過(guò)黃山機(jī)場(chǎng)帶動(dòng)更多的遠(yuǎn)途游客進(jìn)入，這些是旅游經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步提升的重要基礎(chǔ)航程票價(jià)航班號(hào)機(jī)型離開(kāi)時(shí)間到達(dá)時(shí)間班期黃山-廣州960CZ3520319175519401234567黃山-廣州960CZ36287372240251234567黃山-上海580MU5564320224023401234567黃山-上海580FM9266738222523251234567黃山-北京1090CA1552733214023501234567黃山-深圳930ZH99527332220235047黃山-仁川MU21823201040133526黃山-仁川KE6858738104514002467黃山-合肥450SC4916CRJ211023202572007年機(jī)場(chǎng)春夏航班始發(fā)時(shí)刻表至杭州合肥黃山徽杭高速合銅黃高速南京06年底徽杭高速的通車(chē)使得07年上半年長(zhǎng)三角游客猛增30%；合銅黃高速在2007年9月28日的全線貫通，使得黃山風(fēng)景區(qū)的交通格局出現(xiàn)重大轉(zhuǎn)折，而黃山北大門(mén)也迎來(lái)了更多的客流。城市層級(jí)區(qū)位交通7項(xiàng)目行政區(qū)劃上隸屬于黃山區(qū)，但與黃山風(fēng)景區(qū)關(guān)系更為密切黃山風(fēng)景區(qū)黃山是中國(guó)十大風(fēng)景名勝中唯一的山岳風(fēng)景區(qū)，以奇松、怪石、云海、溫泉、冬雪“五絕”著稱(chēng)于世，與埃及金字塔、百慕大三角洲同處于神秘的北緯30度線上。黃山風(fēng)景區(qū)管委會(huì)行政級(jí)別為正廳級(jí)，黃山市委書(shū)記兼任管委會(huì)主任黃山區(qū)黃山區(qū)地域上包括黃山風(fēng)景區(qū)以及黃山四個(gè)大門(mén):南門(mén)湯口鎮(zhèn)，北門(mén)耿城，西門(mén)焦村，東門(mén)譚家橋等黃山區(qū)生態(tài)環(huán)境完好，物產(chǎn)豐饒。是首批國(guó)家級(jí)生態(tài)示范區(qū)、全國(guó)水土保持示范區(qū)，空氣和水質(zhì)常年達(dá)到國(guó)家一級(jí)、一類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)，森林覆蓋率達(dá)75.6％，黃山區(qū)、太平湖黃山市黃山市黃山區(qū)黃山風(fēng)景區(qū)地理區(qū)域范圍區(qū)域?qū)蛹?jí)區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)資源8黃山是世界自然、文化雙遺產(chǎn)，這里奇峰險(xiǎn)峻，生態(tài)靈秀，景觀俊美，有世間少有的生態(tài)環(huán)境“薄海內(nèi)外無(wú)如徽之黃山，登黃山天下無(wú)山，觀止矣！”“五岳歸來(lái)不看山，黃山歸來(lái)不看岳”

——明代大旅行家徐霞客空氣和水質(zhì)達(dá)到國(guó)家一類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)森林覆蓋率高達(dá)83.4％，1450種植物天然氧吧與療養(yǎng)院，負(fù)離子含量是城市公園的20倍物華天寶，林茶、水果、藥材、桑蠶等特產(chǎn)的寶庫(kù)區(qū)域?qū)蛹?jí)區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)資源9項(xiàng)目所處的黃山東大門(mén)譚家橋鎮(zhèn)是當(dāng)年上海知青下鄉(xiāng)的集中區(qū)域，有著深厚的海派文化淵源知青文化：上世紀(jì)50年代到60年代，先后有萬(wàn)名上海知青來(lái)到譚家橋鎮(zhèn)上海市黃山茶林場(chǎng)，使茶林場(chǎng)成為當(dāng)年遠(yuǎn)近聞名的“安徽小上海”。如今知青雖已經(jīng)返城，但是這里已經(jīng)留下了他們的足跡和他們對(duì)這塊土地的記憶；.海派文化：有上海知青的緣故，這里也一直與上海發(fā)生關(guān)系，有許多具有上海地方特色的建筑，也有上海投資建設(shè)的療養(yǎng)機(jī)構(gòu)，這些都被當(dāng)?shù)厝怂叨日J(rèn)可；紅色文化：譚家橋戰(zhàn)斗戰(zhàn)場(chǎng)所在地，粟裕指揮所和骨灰墓所在地，皖南地委司令部駐地，以及紅軍北上抗日先遣隊(duì)留下的抗日標(biāo)語(yǔ)等；區(qū)域?qū)蛹?jí)區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)資源10黃山風(fēng)景區(qū)積極向周邊拓展發(fā)展，東大門(mén)（譚家橋鎮(zhèn)）處在進(jìn)入黃山景區(qū)的主要交通線路上，具備發(fā)展休閑、度假、養(yǎng)生的重要現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)黃山周邊優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)方向東門(mén)腹地開(kāi)闊、生態(tài)環(huán)境優(yōu)良、交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出，文化類(lèi)型多樣、療養(yǎng)院集中、旅游資源數(shù)量豐富資源品質(zhì)不高、容易受到周邊景區(qū)的抑制作用生態(tài)旅游會(huì)議商務(wù)旅游休閑度假西門(mén)景觀資源優(yōu)勢(shì)明顯（西海大峽谷），被列入?yún)^(qū)重點(diǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基礎(chǔ)較差、交通不理想生態(tài)旅游南門(mén)黃山風(fēng)景區(qū)傳統(tǒng)的主要進(jìn)出入門(mén)戶(hù)和服務(wù)基地，距離屯溪區(qū)最近，開(kāi)發(fā)最早，發(fā)展最成熟，基礎(chǔ)條件較好，沿途標(biāo)志景點(diǎn)分布廣開(kāi)發(fā)密度很高，進(jìn)一步發(fā)展存在空間瓶頸、規(guī)劃組織不是很科學(xué)整合資源、改造提升、拓展功能北門(mén)黃山區(qū)政府所在地，兩山一湖連接線上的重要節(jié)點(diǎn)，具有相對(duì)完備的服務(wù)接待設(shè)施基礎(chǔ)，包括登山索道登山線路選擇和游客分布上受到一定的限制強(qiáng)化新門(mén)戶(hù)形象，合理分流太平湖被稱(chēng)為“黃山情侶”，在缺水的黃山區(qū)，以水取勝，以生態(tài)見(jiàn)優(yōu)，以島稱(chēng)雄，以石入奇，一級(jí)空氣一類(lèi)水質(zhì)，國(guó)家4A旅游區(qū)吸引力不足，與黃山及九華山的沒(méi)有形成互動(dòng)，湖泊開(kāi)發(fā)方式落后，游樂(lè)、水與休閑都沒(méi)有做出來(lái)，開(kāi)發(fā)形不成合力，適用做房地產(chǎn)的地塊已被分割完水休閑，濱湖休閑度假安徽省內(nèi)有較高知名度，資源基礎(chǔ)好，有一定開(kāi)發(fā)潛力，但省外知名度不夠，且政府配套難以跟上上山的第二通道，受黃山區(qū)城市化的推動(dòng)，度假氛圍受到影響上山主入口，發(fā)展成熟，受空間限制，以集散功能為主主打生態(tài)，進(jìn)入性較差，開(kāi)發(fā)難度大進(jìn)入性好，可建設(shè)性強(qiáng)，區(qū)域有外部認(rèn)知基礎(chǔ)區(qū)域?qū)蛹?jí)區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)資源11目前黃山東大門(mén)已經(jīng)開(kāi)發(fā)有度假類(lèi)項(xiàng)目，但是有名無(wú)氣，整體發(fā)展低端，不具有很強(qiáng)的度假吸引力目前區(qū)域內(nèi)已在運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目為東黃山旅游度假區(qū)，以及在建的豐大京皖度假區(qū)，旅游景點(diǎn)包括石門(mén)峽、普仁灘、黃帝源等東黃山主要功能：會(huì)議酒店、企業(yè)總部獨(dú)家基地、運(yùn)動(dòng)中心、拓展訓(xùn)練、商務(wù)中心、農(nóng)家風(fēng)土旅游等；主打知青文化和海派建筑風(fēng)格；豐大京皖度假區(qū)：在建項(xiàng)目為接待中心（酒店功能），體量1.8萬(wàn)，2009年9月竣工；有名無(wú)氣，低端度假不具有較強(qiáng)吸引力東黃山國(guó)際青年旅社一般入住率僅為10%左右，旺季平均不會(huì)高于30%其他旅游景點(diǎn)以黃山分流游客為主，經(jīng)營(yíng)一般東大門(mén)整體的配套設(shè)施太差區(qū)域缺乏成熟的旅游度假村和高檔次酒店等配套黃山為國(guó)家AAAAA級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)，每年有大量游客;旅游項(xiàng)目單一，淡旺季分明通過(guò)采訪當(dāng)?shù)赝顿Y商,了解到東大門(mén)在黃山有名無(wú)氣，并不能成為度假的目的地，只去跟隨旅游團(tuán)順帶觀光;區(qū)域?qū)蛹?jí)區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)資源12項(xiàng)目總占地4560畝，啟動(dòng)區(qū)760畝，其中460畝地已經(jīng)取得土地使用權(quán)項(xiàng)目地塊占地4560畝，位于黃山區(qū)譚家橋鎮(zhèn)；現(xiàn)狀用地主要分為山地、農(nóng)田、水域、森林、村鎮(zhèn)建設(shè)用地等主要用地；啟動(dòng)區(qū)760畝中，目前已經(jīng)取得土地使用權(quán)為460畝，臨近合銅黃高速側(cè)地塊層級(jí)范圍資源現(xiàn)狀13土地現(xiàn)狀用地主要分為山地、農(nóng)田、水域、森林、以及村鎮(zhèn)建設(shè)用地等主要用地類(lèi)別代號(hào)類(lèi)別名稱(chēng)面積(公頃)占村鎮(zhèn)建設(shè)用地(%)大類(lèi)小類(lèi)R

居住建筑用地3.101.02

R3村民住宅用地3.101.02C

公共建筑用地30.8410.14

C1行政管理用地4.111.35

C3文體科技用地8.742.87

C4醫(yī)療保健用地17.995.92S

道路廣場(chǎng)用地2.980.98

S1道路用地2.980.98G

綠化用地15.094.96

G1公共綠地15.094.96E

水域和其它用地252.0182.89

E1水域15.605.13

E2農(nóng)林種植地236.4177.76

耕地84.5927.82

林地89.8729.56

園地40.3413.27

苗圃21.617.11總計(jì)規(guī)劃總用地304.02100地塊層級(jí)范圍資源現(xiàn)狀14地塊處在東西兩側(cè)山體合抱之中，南側(cè)為丘陵，東北側(cè)較為平整，以農(nóng)田為主，且散落著少量村戶(hù)；現(xiàn)狀保留有上海總工會(huì)休養(yǎng)院、拍攝基地和特種養(yǎng)殖基地拍攝基地特種養(yǎng)殖基地上?？偣?huì)休養(yǎng)院上?？偣?huì)休養(yǎng)院拍攝基地特種養(yǎng)殖基地上海市總工會(huì)黃山休養(yǎng)院系上海總工會(huì)直管單位，建于1986年，占地面積79920平方米，建筑面積12867平方米，目前處于半停業(yè)狀態(tài)；地塊層級(jí)范圍資源現(xiàn)狀黃山山體15項(xiàng)目緊鄰國(guó)道和高速，內(nèi)部交通通達(dá)性和可進(jìn)入性較好合銅黃高速205國(guó)道57干道地塊干道干子河麻川河麻川河麻川河干子河地塊干道高速公路205國(guó)道合銅黃高速穿過(guò)地塊西側(cè)，205國(guó)道緊鄰地塊；內(nèi)部有兩條水泥路；南北走向和東西走向的河流地塊層級(jí)范圍資源現(xiàn)狀16擁有原生態(tài)山體森林資源，水資源也相當(dāng)豐富項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)水資源豐富，河流縱橫，多源自黃山山脈。主要河流為麻川河，源自黃山布水峰（海拔1459米），流經(jīng)湯口至譚家橋，向北穿越而過(guò)；還有一條東西流向的干子河，干子河水流不大，在一些地段水流很少，以至大量的沙石裸落在外除此，在整個(gè)區(qū)域內(nèi)還大大小小分布著10余座山塘地塊層級(jí)范圍資源現(xiàn)狀17項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)總結(jié)區(qū)位規(guī)劃四至與周邊交通內(nèi)部現(xiàn)狀發(fā)展訴求項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)項(xiàng)目劣勢(shì)1、世界級(jí)名山：黃山世界歷史文化雙遺產(chǎn)，且正走向國(guó)際化，處在由觀光旅游向休閑度假旅游的發(fā)展階段，本項(xiàng)目處在重點(diǎn)發(fā)力區(qū)域；2、區(qū)位條件：長(zhǎng)三角都市圈外圍區(qū)域，定位于長(zhǎng)三角后花園；3、交通條件：205國(guó)道繞行黃山風(fēng)景區(qū)，可直達(dá)南北入口；合銅黃高速南可達(dá)東部發(fā)達(dá)城市，北可達(dá)省內(nèi)主要城市；4、項(xiàng)目資源：山體資源、水資源、生態(tài)資源、海派文化資源；5、規(guī)劃利好：政府明確要打開(kāi)黃山東大門(mén)，定位發(fā)展度假、休閑、商務(wù)會(huì)議功能；1、發(fā)展基礎(chǔ)薄弱：區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施匱乏，旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展尚處于低端競(jìng)爭(zhēng)之中；2、政府規(guī)劃不確定性：東大門(mén)打開(kāi)的具體工作尚不能確定，政府相關(guān)投入無(wú)法落實(shí)，項(xiàng)目定位和開(kāi)發(fā)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)性；3、區(qū)域支撐弱：區(qū)域本身的消費(fèi)能力差，不會(huì)是高檔次旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主要客戶(hù)群；4、區(qū)域未來(lái)存在競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展定位上看，太平湖區(qū)域定位休閑度假功能，在區(qū)域上存在競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系1818泛長(zhǎng)三角邊緣區(qū)域、世界級(jí)名山、落寞區(qū)域、外部資源強(qiáng)勢(shì)但內(nèi)部無(wú)強(qiáng)勢(shì)資源、大規(guī)模旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目長(zhǎng)三角都市圈地處全球第六大都市圈——泛長(zhǎng)三角都市圈的邊緣區(qū)域距離南京340km，距離合肥330km，距離上海430km，距離杭州240km世界級(jí)名山風(fēng)景名勝區(qū)黃山風(fēng)景區(qū)為AAAAA級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)，國(guó)家唯一世界文化與自然雙遺產(chǎn)項(xiàng)目處在黃山東側(cè)譚家橋鎮(zhèn)落寞區(qū)域大多數(shù)旅游僅是觀光，公眾認(rèn)知度較低，旅游消費(fèi)形式較單一、低端外部資源豐富內(nèi)部無(wú)強(qiáng)勢(shì)資源外部山水資源、人文資源等綜合性資源內(nèi)部資源不強(qiáng)勢(shì)大規(guī)模旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目地塊總占地4560畝啟動(dòng)區(qū)為760畝，其中460畝已取得土地使用權(quán)屬于大規(guī)模的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目項(xiàng)目屬性界定19項(xiàng)目目標(biāo)與限制性條件甲方目標(biāo)限制性條件1、作為多元化經(jīng)營(yíng)的集團(tuán)公司，將旅游地產(chǎn)作為集團(tuán)未來(lái)重要的產(chǎn)業(yè)發(fā)展板塊和利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)：2、通過(guò)精準(zhǔn)定位，將黃山東大門(mén)項(xiàng)目打造成為中高檔次、有一定區(qū)域性影響力的項(xiàng)目3、滾動(dòng)開(kāi)發(fā)逐步實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化1、周邊基礎(chǔ)設(shè)施較差；2、東大門(mén)何時(shí)打開(kāi)存在不確定性，給項(xiàng)目帶來(lái)一定風(fēng)險(xiǎn)3、項(xiàng)目片區(qū)人氣不足，區(qū)域消費(fèi)力差4、周邊競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目對(duì)本項(xiàng)目的影響20結(jié)合項(xiàng)目本體分析及目標(biāo)，推導(dǎo)項(xiàng)目核心問(wèn)題Q3：在具有世界名山資源背景下，項(xiàng)目本身又不具備強(qiáng)勢(shì)資源條件下，該如何突破區(qū)域限制，重新定義區(qū)域價(jià)值，塑造項(xiàng)目的核心功能體系，打造成一流度假勝地？項(xiàng)目本體問(wèn)題結(jié)構(gòu)化Q2：在泛長(zhǎng)三角旅游板塊中，黃山度假旅游的角色如何，項(xiàng)目又有哪些市場(chǎng)機(jī)會(huì)，面臨怎樣的競(jìng)爭(zhēng)，發(fā)展路徑如何？客戶(hù)目標(biāo)Q1：在黃山旅游產(chǎn)業(yè)鏈延伸以及國(guó)際化趨勢(shì)發(fā)展的契機(jī)下，項(xiàng)目本身的發(fā)展方向如何？21從旅游度假項(xiàng)目分類(lèi)看從黃山旅游發(fā)展階段看在黃山旅游產(chǎn)業(yè)鏈延伸以及國(guó)際化趨勢(shì)發(fā)展的契機(jī)下，項(xiàng)目本身的發(fā)展方向如何？

Q122第一部分項(xiàng)目目標(biāo)與問(wèn)題第二部分旅游度假市場(chǎng)分析第三部分案例分析項(xiàng)目屬性界定項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目發(fā)展方向初判國(guó)際案例研究和啟示長(zhǎng)三角度假市場(chǎng)供應(yīng)長(zhǎng)三角度假市場(chǎng)需求第四部分發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位報(bào)告框架結(jié)構(gòu)發(fā)展戰(zhàn)略核心問(wèn)題界定區(qū)域度假項(xiàng)目分析整體定位啟動(dòng)區(qū)建議23按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，旅游區(qū)域開(kāi)發(fā)項(xiàng)目因其資源稟賦和顧客市場(chǎng)的不同可分為以下三類(lèi)，本項(xiàng)目屬于區(qū)域型旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一流旅游度假區(qū)根據(jù)自身資源水平和競(jìng)爭(zhēng)力，形成不同層次的resort，覆蓋不同范圍的客戶(hù)群。不同層次的resort之間在市場(chǎng)覆蓋度上存在包含關(guān)系，但客戶(hù)結(jié)構(gòu)各自不同。資源客戶(hù)與主要市場(chǎng)的距離所用交通工具停留時(shí)間每年光顧頻率典型案例目的地型resort非常強(qiáng)勢(shì)的資源，如高品質(zhì)的海灘，滑雪場(chǎng)全國(guó)性乃至跨國(guó)客戶(hù)幾百公里甚至更遠(yuǎn)絕大多數(shù)乘飛機(jī)一到兩周或更長(zhǎng)時(shí)間最多去一次科羅拉多州BeaverCreekResort三亞夏威夷區(qū)域旅游度假resort類(lèi)(包括商務(wù)旅游)一線景觀資源或人文資源分散，但本區(qū)域客戶(hù)占較大部分100-300公里。1.5-4小時(shí)車(chē)程多數(shù)自駕車(chē)前往2-7天每半年1-2次賓夕法尼亞州HiddenValley，省內(nèi)游本地旅游休閑自住類(lèi)resort不必是特別強(qiáng)勢(shì)的資源大部分來(lái)自本區(qū)域<100公里，45分鐘車(chē)程自駕車(chē)或捷運(yùn)系統(tǒng)；購(gòu)房自住周末1天或一居數(shù)次ForestHighlands，亞利桑那州旅游地產(chǎn)發(fā)展方向24本地旅游休閑自住類(lèi)區(qū)域旅游度假resort類(lèi)目的地型resortResort的功能單一復(fù)合空間和人口的覆蓋廣泛集中本地需求機(jī)場(chǎng)等基礎(chǔ)條件的興建資源條件競(jìng)爭(zhēng)力的進(jìn)一步提高產(chǎn)品和活動(dòng)符合更廣泛市場(chǎng)的需求更大范圍的區(qū)域推廣具備區(qū)域內(nèi)的強(qiáng)勢(shì)資源條件和吸引力相對(duì)復(fù)合功能，綜合滿足市場(chǎng)需求與區(qū)域市場(chǎng)保持100-300公里黃金距離注：1.復(fù)合功能并非resort功能的簡(jiǎn)單疊加，而是通過(guò)滿足不同角度的需求，實(shí)現(xiàn)整個(gè)resort區(qū)域綜合競(jìng)爭(zhēng)力的飛躍；2.度假區(qū)的最終定位根本上取決于其自身資源稟賦，并通過(guò)加強(qiáng)內(nèi)外部競(jìng)爭(zhēng)條件來(lái)實(shí)現(xiàn)。一般性資源具備部分休閑度假功能旅游度假區(qū)域的發(fā)展是不斷提升產(chǎn)品環(huán)境和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，功能逐漸復(fù)合，覆蓋市場(chǎng)空間隨之逐漸擴(kuò)大區(qū)域市場(chǎng)廣泛市場(chǎng)夏威夷BintanForestHighland旅游地產(chǎn)發(fā)展方向252007年黃山市旅游累計(jì)接待海內(nèi)外游客1535.16萬(wàn)人次，與上年相比增長(zhǎng)23.70%；接待入境游客68.55萬(wàn)人次，增長(zhǎng)25.73%；接待國(guó)內(nèi)游客1466.61萬(wàn)人次，增長(zhǎng)23.61%；旅游總收入突破100億元，同比增長(zhǎng)28.0％；來(lái)自蘇浙滬的游客占到了景區(qū)客流量的近40%左右。所以徽杭高速的通車(chē)較大地提升了景區(qū)對(duì)此地區(qū)游客的吸引力。黃山資源條件極好，但目前仍以觀光旅游為主，長(zhǎng)三角、本地客戶(hù)和廣東、北京是黃山的主要游客，平均逗留2天左右平均停留夜數(shù)1夜2夜3夜4夜或以上客源市場(chǎng)省內(nèi)46.8%23.3%16.7%13.2%近程36.4%30.3%19.7%13.6%中程12.5%18.8%31.3%37.4%遠(yuǎn)程46.2%30.8%15.4%7.6%旅游平均逗留天數(shù)分析旅游目的分析（%）旅游地產(chǎn)發(fā)展方向26黃山旅游的市場(chǎng)吸引力當(dāng)前只表現(xiàn)為以資源優(yōu)勢(shì)為主的階段，未來(lái)迫切需要向產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)階段過(guò)渡層次一：資源優(yōu)勢(shì)層次二：產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)層次三：經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)政府主導(dǎo)基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施建設(shè)市場(chǎng)為主導(dǎo)，旅游度假產(chǎn)品開(kāi)發(fā)旅游是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)力之一，城市功能結(jié)構(gòu)升級(jí)，城市品牌效應(yīng)自然資源開(kāi)發(fā)利用，景點(diǎn)開(kāi)發(fā)，單點(diǎn)品牌效應(yīng)依托自然資源，體驗(yàn)、休閑度假產(chǎn)品開(kāi)發(fā)，區(qū)域品牌效應(yīng)政府、市場(chǎng)作用并行，綜合居住、度假?gòu)?fù)合型產(chǎn)品開(kāi)發(fā)廣度數(shù)量型深度質(zhì)量型服務(wù)資源型產(chǎn)品特征產(chǎn)品類(lèi)型運(yùn)作主體典型城市三亞深圳黃山桂林上海麗江政府主導(dǎo)基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施建設(shè)市場(chǎng)為主導(dǎo)，旅游度假產(chǎn)品開(kāi)發(fā)政府、市場(chǎng)作用并行，綜合居住、度假?gòu)?fù)合型產(chǎn)品開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)發(fā)展旅游目的地吸引力三層次模型分析黃山旅游所處階段：（1）旅游市場(chǎng)高速增長(zhǎng)，但游客消費(fèi)能力偏低；（2）旺季游客量超過(guò)居民量；（3）產(chǎn)品數(shù)量型為主，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈，產(chǎn)品需要進(jìn)一步升級(jí)（4）黃山旅游市場(chǎng)界定——觀光游、旅游中轉(zhuǎn)地小結(jié)：旅游地產(chǎn)發(fā)展方向27總結(jié)：從資源、交通和城市三個(gè)方面綜合考慮，結(jié)合黃山旅游客群和發(fā)展趨勢(shì)，黃山目前處于區(qū)域性旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段，本項(xiàng)目的發(fā)展方向應(yīng)該是區(qū)域度假旅游resort，輻射區(qū)域以長(zhǎng)三角為主項(xiàng)目具體指標(biāo)全國(guó)性旅游地產(chǎn)區(qū)域性旅游地產(chǎn)地方性旅游地產(chǎn)資源自然資源稀缺程度高高低自然資源不可替性高中低歷史文化依賴(lài)程度高中低氣候條件良好良好良好交通機(jī)場(chǎng)依賴(lài)程度高中低鐵路依賴(lài)程度低低低高速公路依賴(lài)程度高高低離主要市區(qū)車(chē)程1小時(shí)以?xún)?nèi)1.5-4小時(shí)45分鐘內(nèi)城市城市品牌依賴(lài)度（知名度）高高低城市口碑依賴(lài)度（美譽(yù)度）高中低旅游發(fā)展成熟度高中中游客覆蓋范圍全國(guó)區(qū)域區(qū)域旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)KPI體系資源Resource城市Activity交通Traffic度假區(qū)開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)發(fā)展方向28項(xiàng)目在其區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)有哪些市場(chǎng)機(jī)會(huì)，面臨怎樣的競(jìng)爭(zhēng)，發(fā)展路徑如何？

Q2長(zhǎng)三角度假市場(chǎng)供應(yīng)長(zhǎng)三角度假市場(chǎng)需求區(qū)域度假項(xiàng)目分析29第一部分項(xiàng)目目標(biāo)與問(wèn)題第二部分旅游度假市場(chǎng)分析第三部分案例分析項(xiàng)目屬性界定項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目發(fā)展方向初判國(guó)際案例研究和啟示長(zhǎng)三角度假市場(chǎng)供應(yīng)長(zhǎng)三角度假市場(chǎng)需求第四部分發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位報(bào)告框架結(jié)構(gòu)發(fā)展戰(zhàn)略核心問(wèn)題界定區(qū)域度假項(xiàng)目分析整體定位啟動(dòng)區(qū)建議30長(zhǎng)三角都市圈，中國(guó)旅游經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)的地區(qū)，訴求打造世界級(jí)旅游經(jīng)濟(jì)圈，黃山已成為長(zhǎng)三角旅游的重要組成部分中國(guó)旅游收入構(gòu)成中國(guó)旅游創(chuàng)匯構(gòu)成長(zhǎng)江三角洲希望憑借其豐富的旅游資源成為世界級(jí)的旅游經(jīng)濟(jì)圈；發(fā)展效應(yīng)面積僅占全國(guó)１％的長(zhǎng)三角地區(qū)接待海外旅游者600多萬(wàn)人次，占全國(guó)的16.53％；旅游創(chuàng)匯40億美元，占全國(guó)的19.68％；接待國(guó)內(nèi)旅游者２億４千多萬(wàn)人次，占全國(guó)的27.66％。資料來(lái)源：2008年長(zhǎng)三角旅游統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)海外旅游接待人口比例國(guó)內(nèi)旅游游客比例結(jié)構(gòu)2003年7月5日通過(guò)的實(shí)現(xiàn)無(wú)障礙旅游的《長(zhǎng)江三角洲旅游城市合作宣言》，把黃山市列為“15+1”之中“+1”城市，這證明長(zhǎng)三角地區(qū)旅游業(yè)對(duì)黃山市、黃山旅游的重視。它為黃山旅游發(fā)展提供了一次絕佳的機(jī)遇?！半S著長(zhǎng)三角快速交通的實(shí)現(xiàn)，上海名城、杭州名湖、黃山名山將串聯(lián)成一條國(guó)際黃金旅游線?！焙贾菔形瘯?shū)記王國(guó)平在日前舉行的杭州－上海經(jīng)濟(jì)合作座談會(huì)上說(shuō)。長(zhǎng)三角度假市場(chǎng)供應(yīng)31黃山以其中國(guó)少有的山體資源和生態(tài)優(yōu)勢(shì)，成為長(zhǎng)三角的“三張名片”之一——名山蘇浙滬旅游聯(lián)合體上海南京蘇州無(wú)錫常州揚(yáng)州鎮(zhèn)江南通杭州寧波溫州紹興嘉興湖州舟山互為目的地、互為客源地長(zhǎng)三角旅游圈15+1模式“三張名片”——“名城、名湖、名山”大長(zhǎng)三角15+4旅游圈大長(zhǎng)三角旅游圈長(zhǎng)三角4小時(shí)旅游圈19922003.72004.92005大長(zhǎng)三角15+７旅游圈黃山上海南京蘇州無(wú)錫常州揚(yáng)州鎮(zhèn)江南通杭州寧波溫州紹興嘉興湖州舟山黃山池州上饒景德鎮(zhèn)上海南京蘇州無(wú)錫常州揚(yáng)州鎮(zhèn)江南通杭州寧波溫州紹興嘉興湖州舟山黃山池州上饒景德鎮(zhèn)宣城滁州臺(tái)州上海南京蘇州無(wú)錫常州揚(yáng)州鎮(zhèn)江南通杭州寧波溫州紹興嘉興湖州舟山全國(guó)第一個(gè)區(qū)域性的旅游產(chǎn)品中國(guó)首個(gè)無(wú)障礙跨省市旅游區(qū)長(zhǎng)三角8小時(shí)旅游圈長(zhǎng)三角旅游圈發(fā)展歷程長(zhǎng)三角度假市場(chǎng)供應(yīng)32按照休閑度假市場(chǎng)發(fā)展的一般規(guī)律，長(zhǎng)三角區(qū)域市場(chǎng)已經(jīng)達(dá)到休閑度假快速發(fā)展階段，區(qū)域應(yīng)該具有多個(gè)高端旅游度假項(xiàng)目指標(biāo)人均GDP>300$300<人均GDP<1000$1000<人均GDP<3000$3000<人均GDP<5000$人均GDP>5000$發(fā)展階段觀光旅游啟動(dòng)階段觀光旅游快速發(fā)展階段休閑度假啟動(dòng)階段休閑度假規(guī)?；l(fā)展階段

休閑度假高層次發(fā)展階段發(fā)展特征產(chǎn)生觀光旅游動(dòng)機(jī)居民開(kāi)始選擇近距離觀光旅游觀光旅游快速發(fā)展旅游地點(diǎn)由近至遠(yuǎn)，觀光旅游產(chǎn)品逐漸豐富休閑度假開(kāi)始啟動(dòng)，只集中在少數(shù)高端人群觀光旅游占據(jù)主導(dǎo)地位觀光旅游增長(zhǎng)減緩休閑度假業(yè)呈規(guī)?；l(fā)展趨勢(shì)，向普通人群普及休閑度假產(chǎn)品供應(yīng)相應(yīng)增長(zhǎng)觀光旅游保持平穩(wěn)休閑度假目的地向遠(yuǎn)程及跨國(guó)化發(fā)展休閑度假目的地向置業(yè)目的地發(fā)展休閑度假產(chǎn)業(yè)逐步成熟置業(yè)特征本地置業(yè)購(gòu)買(mǎi)休閑度假產(chǎn)品在度假地投資、置業(yè)在度假地置業(yè)判斷2008年長(zhǎng)三角16城市人均GDP水平已超過(guò)5000美元休閑度假市場(chǎng)發(fā)展的一般規(guī)律上海江蘇浙江10529

570260782008年長(zhǎng)三角三省市人均GDP（單位：美元）長(zhǎng)三角度假市場(chǎng)供應(yīng)33長(zhǎng)三角度假市場(chǎng)與以上海為中心的圈層經(jīng)濟(jì)相對(duì)應(yīng)，形成上海、蘇皖、浙東三大板塊經(jīng)濟(jì)地理概念的長(zhǎng)三角地區(qū)16個(gè)城市是指：以上海為中心，包括江蘇的南京、鎮(zhèn)江、常州、無(wú)錫、蘇州、揚(yáng)州、泰州、南通和浙江的杭州、嘉興、湖州、紹興、寧波、舟山、臺(tái)州。長(zhǎng)三角城市群的產(chǎn)生和發(fā)展與以上海為中心的龍頭城市作用密切相關(guān)，經(jīng)濟(jì)以空間形態(tài)擴(kuò)散。第一擴(kuò)散圈層是蘇州、無(wú)錫、杭州和寧波，第二擴(kuò)散圈層是南京、嘉興、紹興、常州和鎮(zhèn)江，第三擴(kuò)散圈層是揚(yáng)州、南通和舟山。三個(gè)圈層的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城市化程度形成一定的落差，基本上呈梯次擴(kuò)散。與經(jīng)濟(jì)格局相對(duì)應(yīng)，長(zhǎng)江三角洲地區(qū)，大致形成以上海為中心，浙江、江蘇和南北兩大片的旅游度假市場(chǎng)格局旅游市場(chǎng)板塊城市組成類(lèi)型上海上海國(guó)際金融貿(mào)易中心；都市旅游和休閑娛樂(lè)旅游蘇皖南京、蘇州、無(wú)錫、常州、黃山、池州以歷史名城、江南園林、水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)、人造景觀為主要特色浙東杭州、紹興、寧波、舟山以風(fēng)景名城、歷史名城、名人故里、海天佛國(guó)等為主要特色。上海蘇皖浙東長(zhǎng)三角度假市場(chǎng)供應(yīng)34上海度假區(qū)集中在佘山和淀山湖等自然區(qū)域，屬本地旅游度假自住類(lèi)型；資源有限，度假觀光并重，但多以城市型休閑活動(dòng)為主，度假氛圍缺失主要度假區(qū)現(xiàn)狀描述主要功能客戶(hù)特色上海濱海度假區(qū)分布在上海東－南海岸線沿岸，包括臨港新城濱海度假區(qū)，奉賢碧海金沙海灣等；除了碧海金沙海濱浴場(chǎng)外都無(wú)法游泳，只能玩沙灘籃球沙灘排球。旅游意義多于度假性質(zhì)休閑/旅游以當(dāng)?shù)氐臑橹鳎宰?；度假的有濱海/GOLF上海佘山度假區(qū)上海唯一的國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū)，重點(diǎn)項(xiàng)目是其宗教場(chǎng)所和教育項(xiàng)目，以及一系列帶有主題公園性質(zhì)的人造景觀。度假區(qū)的產(chǎn)品組合十分偏向觀光和科教，且主線不明，度假性質(zhì)被極度弱化GOLF、商務(wù)需求以上海市區(qū)客戶(hù)為主，包括江蘇杭州寧波等地；公司性質(zhì)的商務(wù)需求較多主題公園/GOLF上海淀山湖旅游度假區(qū)上海最大的旅游勝地，包括紅樓勝景大觀園、青少年野營(yíng)基地等，有上海最早的高爾夫球場(chǎng)－國(guó)際高爾夫；但因旅游產(chǎn)品過(guò)多，度假性質(zhì)被極度弱化；酒店游艇等設(shè)施不足，商務(wù)設(shè)備缺少運(yùn)動(dòng)/休閑/娛樂(lè)/GOLF上海市區(qū)客戶(hù)為主主題公園/GOLF上海太陽(yáng)島溫泉旅游度假區(qū)建有十八洞高爾夫球場(chǎng)、俱樂(lè)部會(huì)所、國(guó)際會(huì)議中心、田園度假村、運(yùn)動(dòng)與娛樂(lè)中心、保齡球館、溫泉水上樂(lè)園、溫泉保健中心，文化廣場(chǎng)、遛馬俱樂(lè)部、文化美食街、釣魚(yú)池、卡丁車(chē)和其他一系列休閑娛樂(lè)項(xiàng)目，私密性較強(qiáng)商務(wù)需求為主江蘇浙江上海的客戶(hù)均有，以公司性質(zhì)的商務(wù)需求為主綜合性/GOLF/商務(wù)接待長(zhǎng)三角度假市場(chǎng)供應(yīng)35蘇皖板塊集中于長(zhǎng)江流域，大部分屬區(qū)域型旅游度假類(lèi)型；自然風(fēng)光是其主要的旅游吸引物，以觀光和活動(dòng)類(lèi)為主，度假氛圍也較為缺失主要度假區(qū)現(xiàn)狀描述主要功能特色無(wú)錫馬山太湖國(guó)家旅游度假區(qū)重點(diǎn)項(xiàng)目是靈山大佛與祥符禪寺構(gòu)成的宗教朝覲觀光項(xiàng)目、湖濱垂釣休閑項(xiàng)目以及龍頭渚風(fēng)景觀光項(xiàng)目。開(kāi)發(fā)力度不夠，主要產(chǎn)品是度假村加少量休閑娛樂(lè)項(xiàng)目，項(xiàng)目組合較為零散，功能分區(qū)不清，度假性質(zhì)不明休閑/旅游/度假太湖風(fēng)光蘇州太湖國(guó)家旅游度假區(qū)最大的特點(diǎn)是與眾多蘇州的風(fēng)光民俗景區(qū)毗鄰，如北有木瀆、光福景區(qū)，南有西山、東山景區(qū)，由此導(dǎo)致觀光游樂(lè)成分過(guò)多，沖淡了度假區(qū)的氛圍，可玩性差休閑/旅游/度假太湖風(fēng)光陽(yáng)澄湖旅游度假區(qū)中小規(guī)模的娛樂(lè)項(xiàng)目覆蓋面較全，但缺乏重點(diǎn)特色項(xiàng)目；陽(yáng)澄湖大閘蟹為度假區(qū)的核心吸引力；因?yàn)榈靥幊鞘谢^為嚴(yán)重的區(qū)域，難以保持最純凈的自然氣息美食/旅游美食常熟沙家浜旅游度假區(qū)上海總工會(huì)、交大昂立、華山醫(yī)院等投資興建的保健體檢中心有較大特色，但無(wú)高檔設(shè)備配置，休閑療養(yǎng)功能多于度假保健/休閑/度假保健常熟尚湖旅游度假區(qū)有省內(nèi)第二家按國(guó)際慣例運(yùn)轉(zhuǎn)的高爾夫俱樂(lè)部，占地面積約10公頃；同時(shí)還建有7家度假村，有眾多娛樂(lè)、活動(dòng)項(xiàng)目；大眾旅游性質(zhì)為主，缺乏度假氛圍休閑/旅游高爾夫南京珍珠泉旅游度假區(qū)野生動(dòng)物園與度假區(qū)的結(jié)合也是今年來(lái)較為流行的模式；不足在于缺乏主線，項(xiàng)目較為零散，風(fēng)格不夠鮮明，度假的性質(zhì)不強(qiáng)，來(lái)訪者多為一日游游客休閑/旅游溫泉、野生動(dòng)物園長(zhǎng)三角度假市場(chǎng)供應(yīng)36浙東度假區(qū)集中于杭州湖濱區(qū)域及寧舟沿海區(qū)域；資源條件較好，但開(kāi)發(fā)水平低；高質(zhì)量的度假區(qū)極為匱乏主要度假區(qū)現(xiàn)狀描述主要功能客戶(hù)特色杭州之江國(guó)家旅游度假區(qū)有兩大特點(diǎn)，其一即主題公園成為度假區(qū)的核心與主體，其二是旅游房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)較為成熟，但主題公園比重過(guò)大，對(duì)度假區(qū)的整體形象和風(fēng)格氛圍不利旅游/GOLF杭州本地人為主主題公園/高爾夫杭州淳安千島湖風(fēng)景名勝區(qū)最大的特點(diǎn)在于其資源的獨(dú)特性、豐富性和較高的品級(jí)，擁有全國(guó)最大的游艇碼頭。不足在于對(duì)資源的開(kāi)發(fā)缺乏深度，產(chǎn)品形態(tài)僅限于觀光休閑旅游杭州上?？蛻?hù)為主湖景寧波東錢(qián)湖度假區(qū)自古就是浙東著名風(fēng)景勝地，有較深厚的文化底蘊(yùn)；啟星高爾夫球場(chǎng)較為高端，但無(wú)產(chǎn)權(quán)；目前整個(gè)度假村仍處于建設(shè)中休閑/旅游客戶(hù)包括上海人/寧波本地人/周邊老板（例如慈溪）等；杭州人不多湖景/GOLF寧波象山松蘭山海濱度假區(qū)自然環(huán)境較好，海水較清，可為海濱浴場(chǎng)；但沙灘權(quán)屬不清，設(shè)施陳舊落后；缺乏高質(zhì)量的度假設(shè)備，只有高爾夫練習(xí)場(chǎng)，無(wú)游艇，酒店少；度假氛圍不足旅游以浙江、上海為主，全年上海客戶(hù)能占多于50%，旺季的時(shí)大于70%濱海/GOLF寧波石浦濱海度假區(qū)有沙灘和影視城海鮮/旅游濱海/主題公園舟山朱家尖海濱度假區(qū)自然環(huán)境較好，海水較清，可為海濱浴場(chǎng)；但基本處于原生態(tài)，配套較差，無(wú)高檔休閑設(shè)施旅游多為企業(yè)客戶(hù)，包括杭州、寧波、上海、舟山本地濱海長(zhǎng)三角度假市場(chǎng)供應(yīng)37總結(jié)1：長(zhǎng)三角旅游區(qū)域尚未形成開(kāi)發(fā)水平高的復(fù)合度假休閑旅游區(qū)，度假氛圍欠佳，高端產(chǎn)品不足，在商務(wù)會(huì)議、度假療養(yǎng)等細(xì)分領(lǐng)域產(chǎn)品檔次不高整體定位集中區(qū)域主要功能缺失部分上海度假區(qū)都市旅游佘山、淀山湖等自然區(qū)域都市型本地休閑度假自住度假氛圍欠佳蘇皖板塊文化旅游長(zhǎng)江流域大眾化觀光、休閑旅游高端產(chǎn)品不足，度假氛圍欠佳浙東度假區(qū)山水旅游杭州湖濱區(qū)域、寧舟沿海區(qū)旅游、會(huì)展類(lèi)度假功能完善開(kāi)發(fā)水平低，高質(zhì)量、綜合性的度假休閑區(qū)極為匱乏長(zhǎng)三角度假市場(chǎng)供應(yīng)38總結(jié)2：度假區(qū)存在明顯的季節(jié)周期，淡旺季較為明顯散客度假區(qū)置業(yè)的幾率更大，但散客的季節(jié)性也更為敏感，因此降低度假區(qū)的季節(jié)性，對(duì)于提升度假人口的置業(yè)幾率更為重要。本酒店淡旺季很明顯，淡季時(shí)以會(huì)議+旅行社團(tuán)為主，旺季時(shí)以散客為主，一般散客只逗留1-2天。——寧波黃金海岸酒店經(jīng)理季節(jié)性對(duì)旅游影響較大，形成明顯的淡旺季如何通過(guò)其他項(xiàng)目來(lái)規(guī)避。需要全天候全季節(jié)的產(chǎn)品。——杭州市旅游局副局長(zhǎng)長(zhǎng)三角度假市場(chǎng)供應(yīng)39總結(jié)3：酒店等旅游度假接待設(shè)施和水平不能滿足需求，造成客戶(hù)流失黃山缺少高端接待設(shè)施。多元化是必然之路，旅游環(huán)境會(huì)快速改變。高端游客的到訪必需有高端的設(shè)施提供。——黃山風(fēng)景區(qū)管委會(huì)信訪辦客戶(hù)常常出現(xiàn)非價(jià)格原因的流失，主要在于檔次和規(guī)模無(wú)法滿足其要求。由于檔次等限制，對(duì)于品牌和名氣目前主要靠吃老本，未作大規(guī)模宣傳。蘇州太湖地區(qū)大部分都是維持經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，盈利水平較差，東山國(guó)賓館是太湖沿線唯一盈利的酒店?！K州太湖明珠酒店蘇州太湖、西山的可玩性差，沒(méi)什么值得讓人留下來(lái)的東西，晚上黑漆漆的，比較無(wú)聊餐飲水平很差，太湖的湖鮮也沒(méi)有特色，吃一兩次就沒(méi)意思了——江陰天江藥業(yè)總經(jīng)理長(zhǎng)三角度假市場(chǎng)供應(yīng)40總結(jié)4：長(zhǎng)三角山體型度假產(chǎn)品供應(yīng)量較少，且名山+生態(tài)+人文復(fù)合型的度假產(chǎn)品幾乎沒(méi)有

長(zhǎng)三角度假區(qū)基本圍繞著江川湖泊，如太湖、長(zhǎng)江、西湖、之江等，濱海型度假地較為缺乏長(zhǎng)三角濱海度假項(xiàng)目集中在上海、寧波、舟山上海濱海度假地集中在浦東、奉賢、金山三個(gè)區(qū)黃山度假項(xiàng)目主要在屯溪區(qū)、徽州區(qū)和黃山北大門(mén)區(qū)域其他（山體型）湖泊型海濱型上海佘山度假區(qū)上海淀山湖度假區(qū)寧海森林溫泉度假區(qū)上海濱海度假區(qū)上海太陽(yáng)島度假區(qū)無(wú)錫馬山太湖度假區(qū)蘇州太湖度假區(qū)昆山陽(yáng)澄湖度假區(qū)常熟沙家濱度假區(qū)常熟尚湖度假區(qū)杭州之江度假區(qū)杭州淳安千島湖度假區(qū)寧波東錢(qián)湖度假區(qū)寧波松蘭山濱海度假區(qū)寧波象山石浦中國(guó)漁村舟山朱家尖度假區(qū)長(zhǎng)三角度假市場(chǎng)供應(yīng)41項(xiàng)目在長(zhǎng)三角度假市場(chǎng)供應(yīng)上的機(jī)會(huì)點(diǎn)功能機(jī)會(huì)品質(zhì)機(jī)會(huì)項(xiàng)目機(jī)會(huì)客戶(hù)機(jī)會(huì)長(zhǎng)三角依托名山+生態(tài)+人文的項(xiàng)目少高檔產(chǎn)品供給較少，消費(fèi)檔次大眾化偏多項(xiàng)目可以利用山體資源打造有持續(xù)吸引力的度假活動(dòng)，形成明顯的主題和特色上海是長(zhǎng)三角各度假區(qū)重要的客源地——項(xiàng)目可以利用黃山國(guó)際一流的山景資源及海派人文基礎(chǔ)特色吸引上海度假客戶(hù)42第一部分項(xiàng)目目標(biāo)與問(wèn)題第二部分旅游度假市場(chǎng)分析第三部分案例分析項(xiàng)目屬性界定項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目發(fā)展方向初判國(guó)際案例研究和啟示長(zhǎng)三角度假市場(chǎng)供應(yīng)長(zhǎng)三角度假市場(chǎng)需求第四部分發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位報(bào)告框架結(jié)構(gòu)發(fā)展戰(zhàn)略核心問(wèn)題界定區(qū)域度假項(xiàng)目分析整體定位啟動(dòng)區(qū)建議43從旅游發(fā)展規(guī)律看，長(zhǎng)三角度假需求非常普遍，而且對(duì)度假物業(yè)的需求非常旺盛世界旅游組織認(rèn)為，當(dāng)人均GDP達(dá)到3000美元以上，人們開(kāi)始尋求在旅游度假地置業(yè)3000US$6000-US$300US$1000US$國(guó)內(nèi)洲際旅游開(kāi)始出現(xiàn)度假需求普遍產(chǎn)生，出現(xiàn)到周邊國(guó)家旅游的熱潮旅游需求膨脹，主要為國(guó)內(nèi)大眾觀光旅游；多樣化休閑需求開(kāi)始出現(xiàn)旅游需求發(fā)展特征在度假地置業(yè)在度假地投資、置業(yè)購(gòu)買(mǎi)休閑度假產(chǎn)品本地置業(yè)置業(yè)特征6000以上3000－60001000－3000300－1000人均GDP（美元）減緩發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段快速發(fā)展階段啟動(dòng)階段發(fā)展階段長(zhǎng)三角：7174美元44長(zhǎng)三角各大城市的高速發(fā)展導(dǎo)致一系列大城市問(wèn)題；受生活節(jié)奏限制，長(zhǎng)三角客戶(hù)對(duì)區(qū)域內(nèi)的休閑度假需求強(qiáng)烈

現(xiàn)代工業(yè)社會(huì)，資源會(huì)自然地向少數(shù)城市集中，以取得“規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)”，同時(shí)產(chǎn)生“大城市問(wèn)題”“大城市病”的主要特征是公共資源十分緊張，人口與資源的矛盾極其尖銳目前上海內(nèi)環(huán)線以?xún)?nèi)的人口密度是外環(huán)線以外的24倍，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國(guó)際上其他大城市，空氣質(zhì)量不佳、堵車(chē)嚴(yán)重，大城市問(wèn)題嚴(yán)重上海、江浙已成為全國(guó)各度假區(qū)的重要客源市場(chǎng)；但還是以區(qū)域內(nèi)旅游為主；浙江省的國(guó)內(nèi)旅游者有50％以上來(lái)自上海，而江蘇的比重也達(dá)近20％；而上海的國(guó)內(nèi)旅游者則有55%來(lái)自江浙地區(qū)3.39萬(wàn)人/平方公里1.75萬(wàn)人/平方公里0.70萬(wàn)人/平方公里0.14萬(wàn)人/平方公里上海城區(qū)人口密度長(zhǎng)三角度假市場(chǎng)需求休閑度假停留時(shí)間分析45長(zhǎng)三角擁有大量的民營(yíng)企業(yè)家和企業(yè)高級(jí)管理人士，具有度假消費(fèi)力的人口規(guī)模龐大，且短期自駕游已經(jīng)形成了規(guī)模，具備區(qū)域度假條件滬蘇浙一市兩省共有1.4億常住人口中國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)的35個(gè)城市中，有10個(gè)在長(zhǎng)三角；全國(guó)綜合實(shí)力百?gòu)?qiáng)縣（市），長(zhǎng)三角占了49個(gè)，前10強(qiáng)中占到8個(gè)：浙江省民營(yíng)企業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、產(chǎn)業(yè)園和巨型企業(yè)眾多，而上海和江蘇則擁有400多家世界500強(qiáng)企業(yè)，年利用外資總值超過(guò)1500億美元。2005年長(zhǎng)三角旅游住宿設(shè)施接待國(guó)內(nèi)旅游者2.6億人次，其中蘇、浙、滬三地游客占54％2005年長(zhǎng)三角國(guó)內(nèi)旅游收入達(dá)4.88億元，按上述比例簡(jiǎn)單推算，區(qū)域內(nèi)游客在本區(qū)域的旅游消費(fèi)額為2.64億元上海是長(zhǎng)江中下游大旅游圈的龍頭，對(duì)地域旅游業(yè)的發(fā)展有著引導(dǎo)性的作用

調(diào)查顯示，私家車(chē)和包車(chē)旅行占41%自駕游中，短假過(guò)夜（2－3天）旅游占到80％長(zhǎng)三角度假市場(chǎng)需求46上海地區(qū)缺乏區(qū)域級(jí)休閑度假產(chǎn)品，且市民度假區(qū)選擇半徑較大；同時(shí)安徽本地游客則偏好進(jìn)行短途度假整個(gè)上海市休閑娛樂(lè)產(chǎn)品非常少，沒(méi)什么可以玩的，晚上除了酒吧也就無(wú)處可去；缺乏有山山水水的地方；從這個(gè)意義上講，相信會(huì)有很多人對(duì)舟山產(chǎn)生興趣。——上海高爾夫愛(ài)好者，Johnson&Johnson雇員安徽當(dāng)?shù)厝艘话愣紩?huì)選擇短途旅游點(diǎn)，如果是自己來(lái)，一年來(lái)1－2次；如果是陪客人過(guò)來(lái)，一個(gè)月有好幾次；一般是以陪客戶(hù)過(guò)來(lái)玩為多；客戶(hù)大多會(huì)是長(zhǎng)三角或廣州一帶的。

——東黃山國(guó)際青年旅館長(zhǎng)三角度假市場(chǎng)需求47長(zhǎng)三角地區(qū)對(duì)一流山景、海景等稀缺強(qiáng)勢(shì)資源的度假意愿較強(qiáng)，已成為全國(guó)度假物業(yè)的主要客源市場(chǎng)上海人平時(shí)沒(méi)怎么見(jiàn)過(guò)山，山對(duì)他們還是很有吸引力的，小小的佘山已經(jīng)成為上海的高檔別墅區(qū)——上海專(zhuān)業(yè)人士和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商相對(duì)于高爾夫來(lái)講，長(zhǎng)三角居民認(rèn)為山體運(yùn)動(dòng)、海灘浴場(chǎng)項(xiàng)目更有吸引力長(zhǎng)三角客戶(hù)度假項(xiàng)目偏好三亞公寓客戶(hù)來(lái)源三亞別墅客戶(hù)來(lái)源40％的客戶(hù)為上海＋江浙人長(zhǎng)三角度假市場(chǎng)需求山與海一直是古代傳說(shuō)中最有靈氣的地方，山向上通天，被認(rèn)為是神仙的居所；海深不可測(cè)，被認(rèn)為是龍的居所山在中國(guó)古代傳統(tǒng)風(fēng)水學(xué)中往往是龍脈的象征，在建筑風(fēng)水中的后玄武，指的也就是有“靠山”，所以山一直是風(fēng)水學(xué)上的一個(gè)重要參考系海景自選近年來(lái)已經(jīng)被廣泛挖掘，且已經(jīng)成為眾多度假及投資客追逐的熱點(diǎn)。05年海南已售的10萬(wàn)平方米商品房，其中以上海為中心的長(zhǎng)三角地區(qū)購(gòu)房者占據(jù)70％左右，上海人占其中的80％，江浙人占20％；隨著濱海資源的開(kāi)發(fā)殆盡，山體資源的開(kāi)發(fā)將成為下一個(gè)熱點(diǎn)，目前南京紫金山別墅均價(jià)已經(jīng)達(dá)到3000萬(wàn)以上48以家庭和自駕游游客為主體的旅游客群，對(duì)旅游的需求偏向于復(fù)合需求，尤其重視旅游產(chǎn)品的新、奇、特特征資料來(lái)源：世聯(lián)分析；復(fù)合需求社交聚會(huì)養(yǎng)生保健美食享受親子活動(dòng)放松發(fā)呆親近自然商務(wù)/會(huì)議家庭聚會(huì)

大多數(shù)旅游地?zé)o法為人們?cè)诙碳龠M(jìn)行的多種活動(dòng)提供滿意空間和綜合解決方案生活氛圍、生態(tài)健康為需求主題目前消費(fèi)者對(duì)長(zhǎng)三角

度假休閑產(chǎn)品的需求：長(zhǎng)三角游客度假需求模型具有創(chuàng)新性、功能性、生態(tài)性旅游度假產(chǎn)品1高檔次、配套較為完善的，具有復(fù)合功能的度假休閑目的地2有針對(duì)性的滿足商務(wù)度假游客和家庭度假游客的需求；3度假地需要有一定的文化氛圍，體現(xiàn)區(qū)域發(fā)展的文化特征;4長(zhǎng)三角度假市場(chǎng)需求49圍繞家庭休閑度假，親子教育和養(yǎng)老市場(chǎng)尤其值得關(guān)注，要求度假區(qū)環(huán)境健康舒適對(duì)度假區(qū)關(guān)鍵特性的選擇家庭化已成為我國(guó)度假休閑旅游的一個(gè)重要特征，少年兒童是現(xiàn)代家庭的重要組成部分，如果一個(gè)度假地能留住兒童，就能占據(jù)家庭游的市場(chǎng)，從我國(guó)度假區(qū)現(xiàn)狀看，休閑、娛樂(lè)、康體等旅游設(shè)施樣樣齊全，但在兒童方面，考慮的非常不足。國(guó)外加勒比海岸度假區(qū)為父母身邊的孩子推出了各種活動(dòng)，其中既有適應(yīng)低齡兒童孩童的游戲、藝術(shù)與雕刻，適應(yīng)大一些孩子的滑水沖浪等課程，受到極大歡迎。——《發(fā)展我國(guó)休閑旅游產(chǎn)業(yè)問(wèn)題的若干思考》杭州房?jī)r(jià)上漲，有很多退休老人把自己在市區(qū)的房子讓給孩子，自己搬來(lái)安吉住，同時(shí)安吉環(huán)境比較好，很適合養(yǎng)老，就是相關(guān)老年市場(chǎng)的功能娛樂(lè)配套還需完善。——浙江省安吉市房管局訪談75%的游客，最為看重度假區(qū)的舒適性，追求健康是有度假經(jīng)歷的人度假的最主要目的。中高端客戶(hù)因工作壓力較大，對(duì)身體的健康十分看重家庭感情交流和親子活動(dòng)，以及社交需要，是外出度假的重要目的截至目前，老年旅游的市場(chǎng)份額已達(dá)25%，市場(chǎng)規(guī)模在1000億以上，有高達(dá)70%的退休老人都有旅游需求長(zhǎng)三角度假市場(chǎng)需求50長(zhǎng)三角客戶(hù)購(gòu)置度假物業(yè)有很強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)力，主要用于商務(wù)會(huì)議、度假、養(yǎng)老、投資朱家尖——東海岸物業(yè)類(lèi)型：面積600-900平米的獨(dú)棟，毛坯房，規(guī)劃36棟，已建成19棟單價(jià)：10000多元/平米客戶(hù)：多為企業(yè)客戶(hù)，寧、滬、杭和本地客戶(hù)都有，近半為外地客戶(hù)岱山島——峰景灣物業(yè)類(lèi)型：多層、高層、聯(lián)排單價(jià)：均價(jià)3400-3500元客戶(hù)：寧、滬、岱山各占1/3，寧滬客戶(hù)都是祖籍在岱山的，用來(lái)度假或者給父母養(yǎng)老，岱山客戶(hù)都是水產(chǎn)加工和玩具生產(chǎn)的小企業(yè)主朱家尖——竹深明院物業(yè)類(lèi)型：面積80-150平米的精裝別墅式公寓單價(jià)：均價(jià)10000多元/平米客戶(hù)：本地和外地各占50%，外地有江、浙、滬2次置業(yè)客戶(hù)，度假1次/月，也有企業(yè)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)整棟岱山島——蓬萊閣物業(yè)類(lèi)型：產(chǎn)權(quán)酒店、多層、小高層、排屋單價(jià)：客戶(hù)：寧滬占2/3，本地和其他外地占1/3，純投資度假客多，來(lái)舟山旅游的也占一部分舟山現(xiàn)有海景房集中在普陀區(qū)沈家門(mén)、東港街道臨海沿岸及與本島一橋之隔的朱家尖島。朱家尖主要是產(chǎn)權(quán)式公寓和別墅，均價(jià)超過(guò)1萬(wàn)元/平方米；沈家門(mén)、東港是普通住宅，均價(jià)已達(dá)3500~4000元/平方米，銷(xiāo)售情況良好，基本為長(zhǎng)三角富商以浙江舟山為例長(zhǎng)三角度假市場(chǎng)需求51長(zhǎng)三角具有巨大國(guó)際性和區(qū)域性商務(wù)會(huì)議、教育培訓(xùn)需求，同時(shí)上海的商務(wù)會(huì)議正向周邊區(qū)域擴(kuò)散作為中國(guó)最發(fā)達(dá)的城市群，擁有中國(guó)經(jīng)濟(jì)中心—上海，長(zhǎng)三角集聚了大量的跨國(guó)企業(yè)和中國(guó)各類(lèi)企業(yè)。具有巨大國(guó)際性和區(qū)域性商務(wù)會(huì)議、教育培訓(xùn)需求截止到2006年底，目前落戶(hù)上海的跨國(guó)公司地區(qū)總部、投資性公司和研發(fā)中心分別達(dá)到了124家、130家和170家。長(zhǎng)三角地區(qū)集聚了中國(guó)32％的中小型企業(yè)，總共1344萬(wàn)家，是長(zhǎng)三角表現(xiàn)最為活躍的經(jīng)濟(jì)主體。

2001年上海國(guó)際中心加入國(guó)際會(huì)議中心（ICCA），越來(lái)越多的國(guó)際會(huì)議選擇在上海，承辦國(guó)際會(huì)議數(shù)量躋身世界前列。2007年排名世界36名。作為長(zhǎng)三角的商務(wù)會(huì)展中心，承載有限，大量商務(wù)會(huì)議活動(dòng)向周邊區(qū)域擴(kuò)散。近年上海國(guó)際商務(wù)會(huì)議市場(chǎng)一度出現(xiàn)較大跌幅，2006年同比下降42.2％。主要原因是：上海酒店客房數(shù)增長(zhǎng)速度有限。高峰時(shí)段，高星級(jí)酒店的客房和會(huì)場(chǎng)都出現(xiàn)供不應(yīng)求局面，酒店房?jī)r(jià)則大幅上揚(yáng)，造成商務(wù)會(huì)議活動(dòng)向成本較低的周邊城市擴(kuò)散。上海中心城市商務(wù)會(huì)議逐步向外延伸長(zhǎng)三角度假市場(chǎng)需求52商務(wù)公司組織活動(dòng)頻率集中在每年3次以?xún)?nèi)，以20人以下的小規(guī)模為主；很多是“會(huì)議+度假”的模式，部分公司購(gòu)買(mǎi)物業(yè)作為企業(yè)定點(diǎn)聚會(huì)場(chǎng)所商務(wù)休閑活動(dòng)出行人數(shù)多數(shù)公司偏好20人以下小規(guī)模，及21-50人中等規(guī)模的集體活動(dòng)公司活動(dòng)人均消費(fèi)公司人均消費(fèi)額分布較為平均，部分公司活動(dòng)人均消費(fèi)超過(guò)2000元。公司度假活動(dòng)場(chǎng)地：33%的公司與特定的度假基地達(dá)成協(xié)議關(guān)系，18%的公司購(gòu)買(mǎi)物業(yè)作為企業(yè)會(huì)所。*問(wèn)卷調(diào)查;世聯(lián)分析本地和外地的客戶(hù)各占50％；外地客戶(hù)為江、浙、滬；有本地和外地企業(yè)客戶(hù)整幢全買(mǎi)，招待會(huì)用；

—朱家尖竹深明月長(zhǎng)三角度假市場(chǎng)需求53事業(yè)單位客戶(hù)占比相對(duì)較高，偏重于50人以上的較大規(guī)模，高爾夫、度假型的酒店、風(fēng)景區(qū)、有完善娛樂(lè)設(shè)施成為他們首選偏好地本酒店會(huì)議接待客戶(hù)全年平均下來(lái)占到45%（入住房間數(shù)），主要包括寧波、上海和杭州等地單位組織會(huì)議的。

——松蘭山黃金海岸酒店會(huì)議客戶(hù)類(lèi)型比重會(huì)議客戶(hù)偏好分析企事業(yè)單位的會(huì)議，來(lái)得人相對(duì)較多一些，大多都多過(guò)50人以上，規(guī)模上還是比較大。

——朱家尖東海岸企事業(yè)單位會(huì)議客戶(hù)規(guī)模主要偏好與城市有著較大差異的度假型的酒店和風(fēng)景區(qū)等地區(qū)*問(wèn)卷調(diào)查;世聯(lián)分析受商務(wù)活動(dòng)推動(dòng)、球場(chǎng)發(fā)展迅速：標(biāo)準(zhǔn)球場(chǎng)數(shù)量以年均34.29%的速度增長(zhǎng)；近五年年均增長(zhǎng)16個(gè)消費(fèi)人群增長(zhǎng)迅速，其中商務(wù)型客戶(hù)居多：保守估計(jì)，中國(guó)高爾夫消費(fèi)人群達(dá)30萬(wàn)；樂(lè)觀估計(jì)，達(dá)100萬(wàn)人，年增長(zhǎng)比例達(dá)30%；商務(wù)型客戶(hù)占到高爾夫球手的60%以上長(zhǎng)三角度假市場(chǎng)需求54另外會(huì)務(wù)培訓(xùn)活動(dòng)未來(lái)趨勢(shì)明顯；多選擇在配有五星級(jí)酒店的高檔休閑度假場(chǎng)所，生態(tài)度假區(qū)也是是重要的選擇場(chǎng)所隨著中國(guó)旅游的轉(zhuǎn)型和商務(wù)培訓(xùn)活動(dòng)的個(gè)性化演變：觀光旅游→休閑旅游→度假旅游，越來(lái)越多的高檔會(huì)議在尋找度假地，“度假＋會(huì)議＋培訓(xùn)”是未來(lái)的趨勢(shì)多數(shù)商務(wù)活動(dòng)無(wú)法割裂休閑度假需求，因而度假功能的增強(qiáng)對(duì)推動(dòng)商務(wù)需求同樣有效。對(duì)度假環(huán)境的偏好：多選擇在環(huán)境優(yōu)美的溫泉和生態(tài)度假區(qū)。濱海度假區(qū)城市會(huì)議酒店溫泉度假區(qū)大型會(huì)展中心生態(tài)度假區(qū)部分五百?gòu)?qiáng)企業(yè)商務(wù)場(chǎng)所：Honeywell齊魯萬(wàn)怡Marriott西門(mén)子香格里拉NSK喜來(lái)登GE太湖高爾夫酒店Volvo南京鐘山索菲特對(duì)于旅游休閑客戶(hù)來(lái)說(shuō)，越是高檔的旅游休閑場(chǎng)所，客戶(hù)需求越大。

——訪談?wù)Z錄*問(wèn)卷調(diào)查;世聯(lián)分析長(zhǎng)三角度假市場(chǎng)需求55上海會(huì)展中心承載有限，隨著“會(huì)議+度假”趨勢(shì)的發(fā)展，上海會(huì)議度假已經(jīng)向長(zhǎng)三角周邊區(qū)域延伸第1集聚區(qū)浦東集聚區(qū)上海最大的ＭＩＣＥ集聚區(qū)以國(guó)際會(huì)議中心和鄰近的金茂愷悅、香格里拉形成的會(huì)議集聚區(qū)和以新國(guó)際博覽中心為中心形成的展覽集聚區(qū)第2集聚區(qū)浦西虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)集聚區(qū)主要是世貿(mào)商城和國(guó)際展覽中心以及步行１０分鐘圈內(nèi)的兩家五星飯店、喜來(lái)登豪達(dá)、太平洋大飯店和揚(yáng)子江萬(wàn)麗大酒店。第3集聚區(qū)浦西南京西路兩側(cè)集聚區(qū)主要是上海展覽中心及周?chē)囊慌逍羌?jí)飯店：波特曼麗嘉酒店、錦昌文華大酒店、靜安希爾頓、花園飯店、錦江飯店等，及南京西路、北京西路、延安中路浦東集聚區(qū)浦西南京西路兩側(cè)集聚區(qū)浦西虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)集聚區(qū)預(yù)計(jì)到2010年，上海國(guó)際展覽將達(dá)到每年500個(gè)，國(guó)際會(huì)議達(dá)到每年1000個(gè)；上海正努力提升現(xiàn)代會(huì)展服務(wù)業(yè)，進(jìn)一步增強(qiáng)國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)能力長(zhǎng)三角度假市場(chǎng)需求56據(jù)WHO的一項(xiàng)預(yù)測(cè)性調(diào)查表明，全世界亞健康人口的比例已達(dá)75％，亞健康已成為21世紀(jì)人類(lèi)健康的大敵傳統(tǒng)養(yǎng)生加上現(xiàn)代醫(yī)學(xué)對(duì)診斷和改善亞健康狀態(tài)有顯著的作用，外出旅游也是治療亞健康的好方法之一，旅游使人脫離緊張單調(diào)的生活環(huán)境，可獲得心理學(xué)上“移情易性”的效果.我國(guó)公民的健康狀況亦不容樂(lè)觀，北京人亞健康率達(dá)75.31％，上海73.49％，廣東73.41％。亞健康狀態(tài)已成為一個(gè)嚴(yán)峻的問(wèn)題此外，大量的亞健康人士的產(chǎn)生，導(dǎo)致養(yǎng)生療養(yǎng)的升溫，養(yǎng)生療養(yǎng)游也隨之產(chǎn)生旅游+養(yǎng)生療養(yǎng)以旅游的方式感受傳統(tǒng)綠色療養(yǎng)，讓游客在自然環(huán)境中接受傳統(tǒng)療法，于治療中享受大自然的滋潤(rùn)。旅游與保健于一身的“養(yǎng)生療養(yǎng)游”一經(jīng)推出，便受到了廣大游客的歡迎。特別是在三亞這幾年，三亞中醫(yī)院接待的“療養(yǎng)旅游團(tuán)”客人數(shù)不勝數(shù)?？腿藗兠刻焐衔缬斡[三亞美景，下午就來(lái)到醫(yī)院，接受專(zhuān)家的針灸、推拿、拔火罐、牽引、藥浴等養(yǎng)生康復(fù)治療。長(zhǎng)三角度假市場(chǎng)需求57長(zhǎng)三角度假需求總結(jié)1：長(zhǎng)三角客戶(hù)對(duì)區(qū)域內(nèi)山景+生態(tài)+人文的度假區(qū)有效需求強(qiáng)烈動(dòng)機(jī)機(jī)會(huì)條件機(jī)會(huì)地點(diǎn)偏好機(jī)會(huì)會(huì)議需求機(jī)會(huì)長(zhǎng)三角各大城市的高速發(fā)展導(dǎo)致一系列大城市問(wèn)題；又受生活節(jié)奏限制，長(zhǎng)三角客戶(hù)對(duì)區(qū)域內(nèi)的休閑度假需求強(qiáng)烈長(zhǎng)三角擁有大量的民營(yíng)企業(yè)家和企業(yè)高級(jí)管理人士，具有度假消費(fèi)力的人口規(guī)模龐大，且短假自駕游形成規(guī)模，具備區(qū)域度假條件長(zhǎng)三角客戶(hù)缺乏區(qū)域內(nèi)度假，尤其缺乏國(guó)際一流黃山+生態(tài)+人文的區(qū)域度假會(huì)議需求強(qiáng)烈，但長(zhǎng)三角度假接待設(shè)施和水平普遍未能滿足需求，尤其黃山會(huì)議設(shè)施缺乏山景+生態(tài)+人文需求機(jī)會(huì)長(zhǎng)三角地區(qū)消費(fèi)者對(duì)一流山景、生態(tài)稀缺資源、又有人文淵源的度假意愿較強(qiáng)，且已成為全國(guó)度假物業(yè)的主要客源市場(chǎng)；上海江浙客戶(hù)購(gòu)置度假物業(yè)表現(xiàn)出很強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)力，主要用于商務(wù)會(huì)議、度假、養(yǎng)老等長(zhǎng)三角度假市場(chǎng)需求總結(jié)58長(zhǎng)三角度假需求總結(jié)2：以商務(wù)會(huì)議為核心的，有主題特色的，復(fù)合型的度假項(xiàng)目是未來(lái)的主要需求方向長(zhǎng)三角度假市場(chǎng)需求總結(jié)需求分類(lèi)需求特征商務(wù)會(huì)議多采用“度假+會(huì)議”的模式高爾夫、度假型酒店、風(fēng)景區(qū)成為首選生態(tài)度假區(qū)是重要的選擇場(chǎng)所度假療養(yǎng)以旅游方式接受療養(yǎng)，高端療養(yǎng)則多以商務(wù)型為主偏向于生態(tài)型、特色型的療養(yǎng)產(chǎn)品休閑活動(dòng)家庭化、自駕游為主要形式注重旅游產(chǎn)品的新、奇、特家庭二居大量高收入人群喜歡遠(yuǎn)離城市喧囂的居住環(huán)境，別墅是他們的最佳選擇高端人士在功成身退后，傾向于度假區(qū)內(nèi)的安享晚年便利的交通使城市二居向更偏遠(yuǎn)的地方延伸目前在長(zhǎng)三角區(qū)域單一旅游產(chǎn)品和度假主題的項(xiàng)目已經(jīng)不能適應(yīng)市場(chǎng)需求，高端的度假需求更加復(fù)合，更加追求新穎的感覺(jué)，而商務(wù)會(huì)議往往是促成度假需求的主要因素59度假地選擇：與區(qū)域市場(chǎng)保持100-400公里黃金距離；黃山具備作為長(zhǎng)三角度假地的空間優(yōu)勢(shì)對(duì)于自駕車(chē)游客來(lái)講，100-400公里是他們認(rèn)為最適當(dāng)?shù)木嚯x。100公里內(nèi)無(wú)法讓他們產(chǎn)生外出度假感覺(jué)，100公里以上才能讓他們暫時(shí)遺忘城市的喧囂，感受度假的環(huán)境和氛圍。400公里以上容易產(chǎn)生駕駛疲勞和厭煩。隨著徽杭高速、合銅黃高度的通車(chē)，黃山至長(zhǎng)三角主要城市的車(chē)程大多在4小時(shí)左右，處在自駕游和商務(wù)游比較能接受的車(chē)程范圍內(nèi)。目前黃山旅游市場(chǎng)客源結(jié)構(gòu)中，長(zhǎng)三角游客占了60－70％，其中上海占10％左右；自助游及自駕車(chē)游客占總游客量的75%；隨著4小時(shí)交通圈的完善，長(zhǎng)三角游客比例將進(jìn)一步上升。上海杭州寧波本項(xiàng)目3-5小時(shí)交通圈長(zhǎng)三角度假市場(chǎng)需求60酒店市場(chǎng)分析總結(jié)：酒店以四星級(jí)為主，五星級(jí)稀缺，且入住率高，特別是商務(wù)會(huì)議、休閑度假對(duì)酒店的需求較多黃山市場(chǎng)

酒店以四星為主，五星酒店稀缺，規(guī)模集中在100-200套四星酒店平均的門(mén)市價(jià)格在680元左右，折扣在5-7折不等，五星酒店檔次較高，折扣較少整體供應(yīng)較大，競(jìng)爭(zhēng)激烈，出租率不高，受季節(jié)影響大客戶(hù)研究

旅游散客、旅游團(tuán)和商務(wù)團(tuán)成為黃山酒店客戶(hù)的主要群體商務(wù)團(tuán)和旅游團(tuán)所占比重較大，商務(wù)團(tuán)多以商務(wù)會(huì)議為主安徽、浙江和上海是酒店客戶(hù)的主要來(lái)源，境外客源占比20%未來(lái)供應(yīng)

未來(lái)規(guī)劃的酒店較少，主要集中在太平湖區(qū)域，包括皇冠假日酒店、中信酒店項(xiàng)目和國(guó)龍賓館等五星級(jí)酒店未來(lái)供應(yīng)較少對(duì)本案的啟示

啟示一：五星酒店在黃山存在市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)，且別墅形式酒店，受市場(chǎng)歡迎

啟示二：

本項(xiàng)目酒店需要著力挖掘目前區(qū)域的商務(wù)會(huì)議、休閑度假類(lèi)的客源結(jié)構(gòu)

啟示三：區(qū)域內(nèi)商務(wù)會(huì)議的需求較多，主題會(huì)議型酒店的市場(chǎng)空間較大具體分析見(jiàn)附件黃山度假類(lèi)物業(yè)的供應(yīng)情況61酒店式公寓市場(chǎng)分析總結(jié)：是商務(wù)酒店的重要補(bǔ)充，目前主要分布在主城區(qū)，檔次一般，度假區(qū)內(nèi)供應(yīng)極少分布特征

黃山酒店公寓主要分布在主城區(qū)內(nèi)除太平湖區(qū)域外，其他區(qū)域基本無(wú)供應(yīng)價(jià)格銷(xiāo)售

黃山市區(qū)價(jià)格在5500-6000元/平米左右整體檔次一般，未來(lái)發(fā)展空間較大月均套數(shù)在20套左右，去化速度平穩(wěn)，供求基本平衡客戶(hù)研究

外地客戶(hù)占一半比例主要由以銅陵為代表的安徽客戶(hù)、黃山本地客戶(hù)和全國(guó)其他省市客戶(hù)為主

投資是客戶(hù)主流的購(gòu)買(mǎi)意圖對(duì)本案的啟示

啟示一：

酒店公寓產(chǎn)品屬于旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)適合介入的物業(yè)形態(tài)啟示二：

經(jīng)營(yíng)模式的選擇成為本案定位酒店公寓產(chǎn)品的重點(diǎn)，本項(xiàng)目必須結(jié)合客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)喜好和投資習(xí)慣來(lái)擬定不同的回報(bào)模式未來(lái)供應(yīng)

區(qū)域內(nèi)大規(guī)模、大體量的酒店公寓不多，且多處于規(guī)劃待建階段具體分析見(jiàn)附件黃山度假類(lèi)物業(yè)的供應(yīng)情況62分布規(guī)模

目前市場(chǎng)供應(yīng)主要集中在主城區(qū)獨(dú)棟和混合型別墅社區(qū)占市場(chǎng)份額較多，最新上市的樓盤(pán)則受政策影響已經(jīng)不再規(guī)劃獨(dú)棟產(chǎn)品銷(xiāo)售情況

整體別墅市場(chǎng)供求平衡，月均去化較為穩(wěn)定，控制在每月6套左右高端別墅市場(chǎng)稀缺，有一定的市場(chǎng)接受度價(jià)格面積

聯(lián)排均價(jià)為3750元/平米，獨(dú)棟均價(jià)為5300元/平米聯(lián)排面積段在160-300平米之間獨(dú)棟主力面積段在300-400平米之間客戶(hù)特征

別墅客源來(lái)源集中在黃山本地，安徽銅陵、浙江、上海等四大主要區(qū)域購(gòu)買(mǎi)別墅的用途主要集中在以度假為主的第二居所購(gòu)買(mǎi)人群主要為私營(yíng)企業(yè)業(yè)主和企業(yè)高管對(duì)本案的啟示別墅項(xiàng)目整體發(fā)展?fàn)顩r良好，高端別墅市場(chǎng)供應(yīng)稀缺，且市場(chǎng)具有一定的接受度，本案擁有先天的山體生態(tài)資源，因此高品質(zhì)別墅將是本項(xiàng)目的重點(diǎn)考慮產(chǎn)品，也是本項(xiàng)目的主要盈利點(diǎn)高品質(zhì)別墅分析總結(jié)：是黃山風(fēng)景區(qū)內(nèi)是比較稀缺的，未來(lái)將是本項(xiàng)目重點(diǎn)考慮的產(chǎn)品，也是本項(xiàng)目的主要盈利點(diǎn)具體分析見(jiàn)附件黃山度假類(lèi)物業(yè)的供應(yīng)情況63項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)總結(jié)：對(duì)回歸自然山水生活的向往生活與度假的平衡追求度假黃金距離對(duì)度假區(qū)功能偏向復(fù)合健康舒適要求尤為突出長(zhǎng)三角旅游度假人群需求的五種主要特征要素：黃山風(fēng)景區(qū)目前度假物業(yè)，無(wú)論在檔次上還是數(shù)量上，均不能與其世界名山的身份和其度假休閑的發(fā)展方向想匹配，對(duì)高端項(xiàng)目有極強(qiáng)的發(fā)展訴求長(zhǎng)三角度假對(duì)黃山的發(fā)展訴求VS長(zhǎng)三角度假對(duì)黃山的訴求黃山度假物業(yè)的現(xiàn)實(shí)發(fā)展情況64第一部分項(xiàng)目目標(biāo)與問(wèn)題第二部分旅游度假市場(chǎng)分析第三部分案例分析項(xiàng)目屬性界定項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目發(fā)展方向初判國(guó)際案例研究和啟示長(zhǎng)三角度假市場(chǎng)供應(yīng)長(zhǎng)三角度假市場(chǎng)需求第四部分發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位報(bào)告框架結(jié)構(gòu)發(fā)展戰(zhàn)略核心問(wèn)題界定區(qū)域度假項(xiàng)目分析整體定位啟動(dòng)區(qū)建議尋找項(xiàng)目發(fā)力點(diǎn)65位于黃山山腳下的北門(mén)地區(qū)是度假類(lèi)項(xiàng)目較為集中的區(qū)域—在8個(gè)研究樣本中，有4個(gè)集中在該區(qū)域；徽州區(qū)憑借著徽州文化的主題，也在著力打造度假村—如徽州文化園和德懋堂，以徽州建筑和文化作為度假村的核心概念分布區(qū)域：占地面積分析：目前區(qū)域主要度假類(lèi)項(xiàng)目主要分布在黃山北門(mén)、黃山市區(qū)（屯溪區(qū)）以及徽州區(qū)世聯(lián)認(rèn)為超過(guò)4000畝的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目屬于大規(guī)模區(qū)域旅游開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，將對(duì)區(qū)域乃至更廣范圍的度假市場(chǎng)格局產(chǎn)生影響黃山區(qū)域度假類(lèi)項(xiàng)目分析66對(duì)于黃山大型的度假類(lèi)項(xiàng)目，基本依托核心價(jià)值點(diǎn)或者主要賣(mài)點(diǎn)進(jìn)行概念定位，然后尋找到它的目標(biāo)客戶(hù)，從而進(jìn)行整體定位和產(chǎn)品設(shè)計(jì)整體定位開(kāi)發(fā)理念黃山新徽天地圍繞溫泉資源定位開(kāi)發(fā)黃山松柏高爾夫以高爾夫?yàn)橹黝}黃山北驛近黃山景區(qū)，主題城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)黃山厚海以佛教文化作為開(kāi)發(fā)理念芙蓉國(guó)無(wú)固定開(kāi)發(fā)主題黃山瑞園溫泉、茶文化、徽州、民俗文化德懋堂豐樂(lè)湖湖景+徽州文化徽州文化園徽州文化所有項(xiàng)目在以黃山作為脊梁支柱的前提下，主要利用徽派文化、溫泉資源、茶文化，高爾夫等幾大主題概念項(xiàng)目組將8個(gè)樣本中的概念定位以及其核心價(jià)值賣(mài)點(diǎn)進(jìn)行梳理和比較分析，希望能夠從中尋找到本項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)黃山區(qū)域度假類(lèi)項(xiàng)目分析67項(xiàng)目名稱(chēng)總占地物業(yè)形態(tài)及體量整體定位開(kāi)發(fā)引擎黃山新徽天地6000畝溫泉；五星級(jí)酒店、商業(yè)街；酒店公寓；會(huì)議中心；別墅住宅以溫泉為核心開(kāi)發(fā)主題，函蓋多種休閑度假模式的溫泉度假小鎮(zhèn)先期啟動(dòng)溫泉洗浴中心，以此帶動(dòng)酒店公寓和商業(yè)的銷(xiāo)售獲得現(xiàn)金流聚攏人氣，然后開(kāi)發(fā)后期別墅黃山北驛旅游度假區(qū)1000畝太平小鎮(zhèn)（公寓、別墅）10萬(wàn)；學(xué)校（北澳學(xué)院）856畝；國(guó)際會(huì)議中心（五星級(jí)酒店、汽車(chē)旅館和玫瑰酒莊）20萬(wàn)；月亮河別墅區(qū)35萬(wàn)；商業(yè)中心依托黃山山腳下的區(qū)位和景觀優(yōu)勢(shì)定位的度假小鎮(zhèn)先期規(guī)劃導(dǎo)入常規(guī)住宅（別墅和公寓），并以造城概念獲得市場(chǎng)影響力黃山松柏高爾夫俱樂(lè)部項(xiàng)目8000畝高爾夫（1000畝）；五星酒店；國(guó)際會(huì)展中心；露天劇場(chǎng)；生態(tài)園林區(qū)；跑馬場(chǎng)、企業(yè)會(huì)所；徽州文化藝術(shù)中心；別墅、酒店公寓、別墅式酒店；商業(yè)街；市民廣場(chǎng)以高爾夫?yàn)橹黝}的度假區(qū)黃山最高檔的高爾夫項(xiàng)目啟動(dòng)房地產(chǎn)黃山厚海風(fēng)情2000畝四星級(jí)酒店/酒店公寓/公寓住宅/別墅住宅/佛教文化園/商業(yè)街/度假中心以佛教文化作為核心理念先期導(dǎo)入傳統(tǒng)公寓，并以佛教文化概念喜迎小眾群體徽州文化園512畝“文化園景區(qū)”/酒店式公寓，/別墅式酒店/四星級(jí)酒店/會(huì)所/公寓住宅徽州文化作為主題依托以徽州文化（徽州文化園）吸引住宅客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)，然后導(dǎo)入酒店造勢(shì)，最后推售高端別墅黃山瑞園500畝私家會(huì)館、溫泉養(yǎng)生館、企業(yè)家俱樂(lè)部、五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)酒店、別墅式半山酒店，徽州文化街、民俗博物館、茶園、別墅住宅區(qū)等利用黃山景區(qū)資源尚未開(kāi)盤(pán)，未定芙蓉國(guó)700畝療養(yǎng)基地/藝術(shù)創(chuàng)作園/住宅（公寓為主，洋房、別墅為輔）/院落客棧黃山北大門(mén)景觀資源無(wú)固定開(kāi)發(fā)德懋堂近9000畝獨(dú)立別墅住宅/德懋堂會(huì)所/五星酒店/名企會(huì)所/龍山美術(shù)館/別墅式酒店/豐樂(lè)十景/豐樂(lè)湖旅游景點(diǎn)依托，以徽州文化特色作為載體進(jìn)行規(guī)劃定位徽州古建筑會(huì)所移植進(jìn)入，通過(guò)徽派酒店以及徽州建筑文化吸引地產(chǎn)客戶(hù)，并同時(shí)以豐樂(lè)湖景觀資源吸引旅游客戶(hù)關(guān)注地產(chǎn)項(xiàng)目，雙引擎同時(shí)啟動(dòng)18徽派獨(dú)棟別墅的成功面試通過(guò)橫向比較研究發(fā)現(xiàn)了5種帶動(dòng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的模式：

高爾夫帶動(dòng)開(kāi)發(fā)、固有資源（溫泉）和商業(yè)帶動(dòng)開(kāi)發(fā)、創(chuàng)造資源（徽州文化、佛教文化）帶動(dòng)開(kāi)發(fā)、酒店帶動(dòng)開(kāi)發(fā)、雙（多）引擎同時(shí)帶動(dòng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的驅(qū)動(dòng)因素主要有：高爾夫、固有資源（溫泉）和商業(yè)帶動(dòng)、創(chuàng)造資源（徽州文化、佛教文化）帶動(dòng)、酒店帶動(dòng)、雙（多）引擎同時(shí)帶動(dòng)等黃山區(qū)域度假類(lèi)項(xiàng)目分析68通過(guò)交叉比較分析，可以確定一般大型度假類(lèi)項(xiàng)目具備以下物業(yè)功能：住宅（別墅）、住宅（公寓）、星級(jí)酒店、酒店式公寓、別墅式酒店、商業(yè)街、會(huì)議中心、會(huì)所、文化藝術(shù)中心……溫泉酒店商業(yè)街酒店公寓會(huì)議中心學(xué)校生態(tài)園林區(qū)跑馬場(chǎng)高爾夫企業(yè)會(huì)館徽州文化藝術(shù)中心佛教文化園別墅式酒店公寓療養(yǎng)院茶文化園住宅（別墅）住宅（公寓）黃山新徽天地黃山松柏高爾夫黃山北驛黃山厚海風(fēng)情黃山瑞園芙蓉國(guó)德懋堂徽州文化園市場(chǎng)上主要度假項(xiàng)目一般具備：別墅、公寓、星級(jí)酒店、酒店式公寓、別墅式酒店、商業(yè)街、會(huì)議中心、會(huì)所、文化藝術(shù)中心等物業(yè)功能，但實(shí)際上功能的整體檔次和相互融合性是不足的黃山區(qū)域度假類(lèi)項(xiàng)目分析69分布規(guī)模

北門(mén)地區(qū)是度假類(lèi)項(xiàng)目較為集中的區(qū)域，但未來(lái)太平湖周邊規(guī)劃有一定的度假類(lèi)項(xiàng)目本項(xiàng)目4560畝體量較為適宜開(kāi)發(fā)大型度假項(xiàng)目整體定位

所有項(xiàng)目在以黃山作為脊梁支柱的前提下，主要利用徽州文化、溫泉資源、茶文化，高爾夫等幾大主題概念物業(yè)功能

通過(guò)交叉比較分析，可以確定一般大型度假類(lèi)項(xiàng)目具備以下物業(yè)功能：住宅（別墅）、住宅（公寓）、星級(jí)酒店、酒店式公寓、別墅式酒店、會(huì)議中心、會(huì)所、文化藝術(shù)中心……開(kāi)發(fā)模式通過(guò)橫向比較研究發(fā)現(xiàn)了5種帶動(dòng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的模式：高爾夫帶動(dòng)開(kāi)發(fā)、固有資源（溫泉）和商業(yè)帶動(dòng)開(kāi)發(fā)、創(chuàng)造資源（徽州文化、佛教文化）帶動(dòng)開(kāi)發(fā)、酒店帶動(dòng)開(kāi)發(fā)、雙（多）引擎同時(shí)帶動(dòng)開(kāi)發(fā)對(duì)本案的啟示目前黃山市場(chǎng)上城市型度假項(xiàng)目在屯溪，徽派度假項(xiàng)目在徽州；本項(xiàng)目的體量適宜進(jìn)行大型度假項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)；本項(xiàng)目再要挖掘徽文化，或者打造城市型度假項(xiàng)目已無(wú)意義；只有深度挖掘項(xiàng)目周邊和自身的資源，包括山體資源、生態(tài)資源、海派文化資源，提升項(xiàng)目的唯一性、復(fù)合型和特殊性，并結(jié)合客戶(hù)需求進(jìn)行定位和產(chǎn)品設(shè)計(jì)，才能突破激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)總結(jié)：本項(xiàng)目只有深度挖掘項(xiàng)目自身的資源，包括山體資源、生態(tài)資源、海派文化資源，提升項(xiàng)目的唯一性、復(fù)合型和特殊性，并結(jié)合客戶(hù)需求進(jìn)行定位和產(chǎn)品設(shè)計(jì)，才能突破激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)黃山區(qū)域度假類(lèi)項(xiàng)目分析70在具有世界名山資源背景下，項(xiàng)目本身又不具備強(qiáng)勢(shì)資源條件下，該如何突破區(qū)域限制，重新定義區(qū)域價(jià)值，塑造項(xiàng)目的核心功能體系，打造成一流度假勝地？

Q3從國(guó)際案例研究尋求啟示——瑞士克萊恩·蒙塔納——美國(guó)比爾特莫度假區(qū)71第一部分項(xiàng)目目標(biāo)與問(wèn)題第二部分旅游度假市場(chǎng)分析第三部分案例分析項(xiàng)目屬性界定項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目發(fā)展方向初判國(guó)際案例研究和啟示長(zhǎng)三角度假市場(chǎng)供應(yīng)長(zhǎng)三角度假市場(chǎng)需求第四部分發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位報(bào)告框架結(jié)構(gòu)發(fā)展戰(zhàn)略核心問(wèn)題界定區(qū)域度假項(xiàng)目分析整體定位啟動(dòng)區(qū)建議72我們對(duì)成功借勢(shì)名山資源，以及成功打造度假產(chǎn)品的案例進(jìn)行了深入研究，從案例中尋找本項(xiàng)目的發(fā)展理念和發(fā)展戰(zhàn)略

因特拉肯，瑞士克萊恩-蒙塔納，瑞士洛伊克巴德，瑞士比爾特莫度假區(qū)，美國(guó)

LaJolla，美國(guó)加州

YalongBay

帕拉德羅，古巴

Cancun,墨西哥多摩，日本帕拉德羅，古巴夏威夷，美國(guó)

LaJolla，美國(guó)加州

NapaValley，美國(guó)加州

NavyPier，美國(guó)芝加哥

HiltonHeadIsland，美國(guó)…與區(qū)域發(fā)展基礎(chǔ)要素和企業(yè)發(fā)展目標(biāo)傾向趨同復(fù)合功能型度假區(qū)克萊恩·蒙塔納，瑞士著重分析了其中兩個(gè)復(fù)合功能型度假項(xiàng)目比爾特莫度假區(qū)，美國(guó)項(xiàng)目在具備名山資源背景，項(xiàng)目自身又不具備強(qiáng)勢(shì)資源的條件下，該怎么做呢？73案例1同樣具有世界名山資源，阿爾卑斯山腳下的克萊恩·蒙塔納是如何定位，并打造度假產(chǎn)品，且提供特色的休閑度假體驗(yàn)，以吸引全歐洲乃至世界范圍的度假客戶(hù)，從而奠定阿爾卑斯山的國(guó)際度假名山的地位阿爾卑斯山腳下的克萊恩·蒙塔納世界級(jí)旅游度假名山：歐洲阿爾卑斯山日本富士山加拿大落基山中國(guó)黃山……阿爾卑斯山黃山“黃山和阿爾卑斯山少女峰已經(jīng)建立姐妹山關(guān)系”74克萊恩·蒙塔納位于瑞士南部，是歐洲頂級(jí)度假勝地，擁有大片的森林、清新的空氣、壯觀的阿爾卑斯山、美麗的山上河流，小鎮(zhèn)沒(méi)有任何污染瑞士是歐洲公認(rèn)的高品質(zhì)度假勝地，而靠近日內(nèi)瓦的克萊恩-蒙塔納（Crans-Montana），一個(gè)數(shù)千人居住的小鎮(zhèn)，則是真?zhèn)€歐洲公認(rèn)的頂級(jí)度假勝地；克萊恩-蒙塔納坐落在海拔1500米的高原上，抬頭仰望，是環(huán)繞周?chē)陌柋八股饺悍?，這里陽(yáng)光明媚，景色獨(dú)具魅力；體育明星、超級(jí)名模、富商巨賈、各國(guó)政要、皇家成員都喜歡“躲”到這里來(lái)避暑；交通方便，通過(guò)高速公路、機(jī)場(chǎng)可達(dá)歐洲各地和全世界：距日內(nèi)瓦國(guó)際機(jī)場(chǎng)180km距Sion機(jī)場(chǎng)30km距離A9高速公路18km阿爾卑斯山75克萊恩?蒙塔納的今天應(yīng)歸功于一百年前建成的第一塊18洞高爾夫球場(chǎng)，而“世界最高的山體高爾夫球場(chǎng)”使其更具魅力和吸引力高爾夫路線：被瑞士的高爾夫球職業(yè)選手評(píng)為最佳高爾夫球場(chǎng)，在18洞球場(chǎng)舉行歐洲精英賽，9洞的業(yè)余球場(chǎng)也很受歡迎;每年9月舉辦的歐米茄歐洲高爾夫球精英賽更令克萊恩·蒙塔納名