“新復(fù)蘇追蹤”系列四：房地產(chǎn)新發(fā)展模式會(huì)是什么樣

目錄房地產(chǎn)新發(fā)展模式的來(lái)龍去脈 3保障性租賃住房是新發(fā)展模式的構(gòu)成之一 4“強(qiáng)保障、重租賃發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體房地產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn) 4我國(guó)保障性住房體系逐漸完善 6保障性租賃住房建設(shè)進(jìn)入快車道 7新發(fā)展模式下，地產(chǎn)更新投資將居于主導(dǎo) 10地產(chǎn)投資重心轉(zhuǎn)向高能級(jí)城市 10一二線城市更新投資體量有多大？ 12風(fēng)險(xiǎn)提示 14月以來(lái)，市場(chǎng)對(duì)政策的預(yù)期不斷升溫，針對(duì)需求側(cè)的促消費(fèi)、擴(kuò)投資以及針對(duì)供給側(cè)的貨幣財(cái)政政策降成本政策都在密集落地。但當(dāng)前房地產(chǎn)政策作為穩(wěn)預(yù)期月7我們認(rèn)為，未來(lái)房地產(chǎn)新發(fā)展模式的細(xì)節(jié)會(huì)逐漸清晰，這將對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期、提振對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)中長(zhǎng)期發(fā)展的信心起到重要作用。2021已經(jīng)落地近一年時(shí)間，舊的“三高（模式得到明顯遏制。2021年底的中央經(jīng)濟(jì)234月政治局會(huì)議提從官方文件來(lái)看，圖1房地產(chǎn)新發(fā)展模式的歷次會(huì)議/文件日期會(huì)議/文件內(nèi)容2021年12月2021年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購(gòu)并舉，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。2022年3月政府工作報(bào)告繼續(xù)保障好群眾住房需求。堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購(gòu)并舉，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展2022年3月國(guó)務(wù)院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會(huì)專題會(huì)議關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)，要及時(shí)研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案，提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施。2022年4月中央政治局會(huì)議要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。2022年7月中央政治局會(huì)議要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生。2022年8月中國(guó)人民銀行2022年下半年工作會(huì)議維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)融資平穩(wěn)有序，引導(dǎo)個(gè)人住房按揭貸款利率下行，支持剛性和改善性住房需求。因城施策實(shí)施好差別化住房信貸政策。保持房地產(chǎn)信貸、債券等融資渠道穩(wěn)定，加快探索房地產(chǎn)新發(fā)展模式。2022年10月黨的二十大報(bào)告堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。2022年12月《擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2022－2035年）》堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，支持居民合理自住需求，遏制投資投機(jī)性需求，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。完善住房保障基礎(chǔ)性制度和支持政策，以人口凈流入的大城市為重點(diǎn)，擴(kuò)大保障性租賃住房供給。因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。完善長(zhǎng)租房政策，逐步使租購(gòu)住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利。2022年12月2022年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議要確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作，滿足行業(yè)合理融資需求，推動(dòng)行業(yè)重組并購(gòu)，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，同時(shí)要堅(jiān)決依法打擊違法犯罪行為。要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問(wèn)題，探索長(zhǎng)租房市場(chǎng)建設(shè)。要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡。2023年1月全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議牢牢堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，增強(qiáng)政策的精準(zhǔn)性協(xié)調(diào)性，以更大力度精準(zhǔn)支持剛性和改善性住房需求，提升市場(chǎng)信心，努力保持供需基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格基本穩(wěn)定，同經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展相協(xié)調(diào)、同住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展相協(xié)調(diào)，嚴(yán)控投機(jī)炒房。2023年2月中國(guó)人民銀行2023年金融市場(chǎng)工作會(huì)議動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)邊際變化，因城施策實(shí)施好差別化住房信貸政策，落實(shí)好金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的16條政策措施，積極做好保交樓金融服務(wù)，加大住房租賃金融支持，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡。2023年3月政府工作報(bào)告堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，建立實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，擴(kuò)大保障性住房供給，推進(jìn)長(zhǎng)租房市場(chǎng)建設(shè)，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，防止無(wú)序擴(kuò)張，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。2023年4月中國(guó)人民銀行2023年第一季度例會(huì)有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作，因城施策支持剛性和改善性住房需求，加快完善住房租賃金融政策體系，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡。2023年4月中央政治局會(huì)議要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因城施策，支持剛性和改善性住房需求，做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，推動(dòng)建立房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式。規(guī)劃建設(shè)保障性住房。數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)政府網(wǎng)，中國(guó)人民銀行網(wǎng)站，住建部網(wǎng)站，盡管新發(fā)展模式的細(xì)節(jié)尚未有定論，但從各類文件和會(huì)議中的表述來(lái)看，保障性租賃住房建設(shè)可能是新發(fā)展模式的構(gòu)成之一。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，全球主要經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)制度差異極大，與歷史、法制、土地、政策、觀念等多種因素有關(guān)。其中，美國(guó)和日本均經(jīng)歷了房地產(chǎn)過(guò)度金融化之后的泡沫破裂?？偟膩?lái)看，德國(guó)和新加坡的“強(qiáng)保障、重租賃”模式值得借鑒。80%以上的居民居住在由政府提供的不同層次的“組屋”中，且政府出臺(tái)政策組合拳抑制投機(jī)。新加坡相對(duì)平穩(wěn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是建立在國(guó)土面積狹小、人口規(guī)模不大、貧富差距不懸殊的基礎(chǔ)上的，總的來(lái)看，新加坡房地產(chǎn)制度中的“強(qiáng)保障”特征2021年新加坡總?cè)丝跒?452022年1092005前身便是建屋發(fā)展局的建筑與圖2：新加坡政府組屋累計(jì)建設(shè)數(shù)量數(shù)據(jù)來(lái)源：wind，長(zhǎng)期租賃住房的接受度。50%一是注重維護(hù)住房租賃關(guān)系穩(wěn)定，力求實(shí)現(xiàn)租房租賃合同的長(zhǎng)期性36個(gè)月以上通知。而承租人若為孕婦、老人等弱勢(shì)群體，可以書(shū)面形式反對(duì)出租人按期終止租房合同的要求；再如，房東必須尊重租客的隱私權(quán)，租客法定配偶入住無(wú)須請(qǐng)示房東、租客具有住房的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)等。二是嚴(yán)格限制房租漲幅。依照各地市政部門(mén)制定并定期更新的本地平均房租標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行定價(jià)，一般情況下出10%以上的住房可由承租15個(gè)1220%。圖3：20多年來(lái)德國(guó)房租年均漲幅在1.2%數(shù)據(jù)來(lái)源：wind，我國(guó)保障性住房體系逐漸完善我國(guó)保障性住房體系是同20世紀(jì)90年代住房制度改革同步進(jìn)行的，先后進(jìn)行過(guò)廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、人才房、限價(jià)商品住房、棚改安置住房等嘗試。根據(jù)住建部負(fù)責(zé)人介紹，19942007年，全國(guó)共建設(shè)廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房等保障100020087800多萬(wàn)套，2200多萬(wàn)困難群眾取得了住房補(bǔ)貼。早期我國(guó)保障性住房建設(shè)取得了一些成就，但在發(fā)展過(guò)程中也出現(xiàn)一些短板。例如，早期建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房由于后期城市擴(kuò)張，房?jī)r(jià)上漲，從而產(chǎn)生套利空間，202381在總結(jié)前期保障房的經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，我國(guó)逐漸形成了主要由公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)房三類構(gòu)成的住房保障體系。根據(jù)2021年8月國(guó)新辦“努力實(shí)現(xiàn)圖4我國(guó)住房保障體系住房保障體系住房保障體系公租房保障性租賃住房共有產(chǎn)權(quán)房城鎮(zhèn)住房和收入雙困家庭大中城市新市民和青年人有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力改善居住條件的中低收入人群數(shù)據(jù)來(lái)源：住建部新聞發(fā)布會(huì)，保障性租賃住房建設(shè)進(jìn)入快車道我國(guó)住房保障體系中21年住建部負(fù)責(zé)70%付得起的房子區(qū)位比較遠(yuǎn)，區(qū)位比較好的租金又比較貴，成為新市民、青年人買(mǎi)不起房和租不好房的一個(gè)現(xiàn)實(shí)困難。我國(guó)一線和部分二線城市已經(jīng)進(jìn)入存量房時(shí)代房建設(shè)體系的重中之重50%50%圖5一二線城市二手住宅成交面積占比數(shù)據(jù)來(lái)源：政府網(wǎng)站，2021年隨著舊的房地產(chǎn)發(fā)展模式逐漸式微2120228月住建部870萬(wàn)套（間，預(yù)計(jì)能夠幫助2600多萬(wàn)新市民、青年人改善居住條件。圖6我國(guó)保障性租賃住房文件/會(huì)議日期場(chǎng)合/主體/文件內(nèi)容2019年12月住建部工作會(huì)議重點(diǎn)發(fā)展政策性租賃住房，探索政策性租賃住房的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)和運(yùn)行機(jī)制2020年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議要高度重視保障性租賃住房建設(shè)，加快完善長(zhǎng)租房政策，逐步使租購(gòu)住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利2021年3月“十四五”規(guī)劃以人口流入多、房?jī)r(jià)高的城市為重點(diǎn)，擴(kuò)大保障性租賃住房供給，著力解決困難群體和新市民住房問(wèn)題2021年4月政治局會(huì)議增加保障性租賃住房和公有產(chǎn)權(quán)住房供給2021年5月住建部保障性租賃住房工作座談會(huì)40個(gè)城市由政府給予政策支持，落實(shí)了一批保障性租賃住房項(xiàng)目2021年6月國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議落實(shí)城市政府主體責(zé)任，鼓勵(lì)市場(chǎng)力量參與，增加租金低于市場(chǎng)水平的小戶型保障性租賃住房供給2021年7月《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》擴(kuò)大保障性租賃住房供給，緩解住房租賃市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性供給不足，推動(dòng)建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度2021年7月國(guó)家發(fā)改委公募REITs擴(kuò)容涵蓋保障性租賃住房2021年7月政治局會(huì)議加快發(fā)展租賃住房，落實(shí)用地、稅收等支持政策2021年8月國(guó)新辦“努力實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居”新聞發(fā)布會(huì)“十四五”時(shí)期，將以發(fā)展保障性租賃住房為重點(diǎn)，進(jìn)一步完善住房保障體系，增加保障性住房供給，努力實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居2021年12月政治局會(huì)議要推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良心循環(huán)2021年12月2021年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議堅(jiān)持租購(gòu)并舉，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)。2022年3月證監(jiān)會(huì)抓緊推動(dòng)保障性租賃住房公募REITs試點(diǎn)項(xiàng)目落地。加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉住房制度，拓寬保障性租賃住房建設(shè)資金來(lái)源。2022年10月黨的二十大報(bào)告加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。2022年11月中國(guó)人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)加大住房租賃金融支持力度。2022年12月《擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2022－2035年）》加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。完善住房保障房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利2022年12月2022年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問(wèn)題，探索長(zhǎng)租房市場(chǎng)建設(shè)。2022年12月證監(jiān)會(huì)黨委會(huì)加快打造保障性租賃住房REITs板塊。2023年1月中國(guó)人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)主要銀行信貸工作座談會(huì)加大住房租賃金融支持，做好新市民、青年人等住房金融服務(wù)，推動(dòng)加快建立“租購(gòu)并舉”住房制度。2023年2月《關(guān)于金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的意見(jiàn)（征求意見(jiàn)稿）》加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，提出17條內(nèi)容2023年3月政府工作報(bào)告擴(kuò)大保障性住房供給，推進(jìn)長(zhǎng)租房市場(chǎng)建設(shè)2023年4月中國(guó)人民銀行2023年第一季度例會(huì)因城施策支持剛性和改善性住房需求，加快完善住房租賃金融政策體系。數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)政府網(wǎng)，中國(guó)人民銀行網(wǎng)站，住建部網(wǎng)站，證監(jiān)會(huì)網(wǎng)站，國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)，從各地情況來(lái)看，目前保障性租賃住房建設(shè)主要有三種模式：予土地、財(cái)稅、金融等政策支持，積極引導(dǎo)多主體參與保障性租賃住房，鼓勵(lì)國(guó)67%33%30%。該模式的成功運(yùn)行需要的條件比較嚴(yán)苛集中在產(chǎn)業(yè)發(fā)育比較好拉長(zhǎng)，對(duì)地方房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)運(yùn)營(yíng)能力都提出了更高要求能僅適用于一二線城市。圖7西安“十四五”規(guī)劃中保障性租賃住房承建主體數(shù)據(jù)來(lái)源：政府網(wǎng)站，2022年以來(lái)，湖北、陜西、福建等地政府均表示購(gòu)買(mǎi)社會(huì)用房用作保障房，湖南更采取省內(nèi)試點(diǎn)形式推進(jìn)上述工作。西安、武漢、海南、湖州、鄭州等地均提到對(duì)困難房企滯銷房源或者困難項(xiàng)目以及存量房改造保障性租賃住房，新疆阿勒泰則提及優(yōu)先回購(gòu)非住宅商品房改造保障性租賃住房。濟(jì)南城市發(fā)展集團(tuán)所屬濟(jì)南城市發(fā)展集團(tuán)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理有限公司2022年在全市收購(gòu)3000套商品房，用于租賃儲(chǔ)備住房。實(shí)施該模式的城市商品房銷售往往面臨比較大的困難邊的居住環(huán)境、交通、產(chǎn)業(yè)等方面存在短板，這會(huì)限制資產(chǎn)盤(pán)活的能力。202120233月底，項(xiàng)目?jī)?chǔ)備城中村房源2.9（間7000（間202365.2萬(wàn)套（間1%這是一種比較理想的模式中阻力可能較大。地產(chǎn)投資重心轉(zhuǎn)向高能級(jí)城市房地產(chǎn)大周期退潮，增量地產(chǎn)投資需求增長(zhǎng)空間有限10%4236.5圖8城鎮(zhèn)化率提升速度將放緩（0時(shí)期為城鎮(zhèn)化率達(dá)到65左右的年份）數(shù)據(jù)來(lái)源：政府網(wǎng)站，圖9中國(guó)人均居住面積提升空間可能已經(jīng)不大數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，《房地產(chǎn)周期》，在增量投資空間有限的情況下位。20202000年以前的老舊20%-40%高能級(jí)城市更新投資體量彈性更大，小到舊房改造，例如近期住建部提出的“探（類似過(guò)去低能級(jí)城市的棚改，圖10一二線城市老舊小區(qū)占比數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院，一二線城市更新投資體量有多大？一二線城市更新投資的體量有多大？我們用一個(gè)簡(jiǎn)潔的框架來(lái)做一個(gè)測(cè)算將一線城市定義為北京、上海、深圳、廣州四個(gè)城市，二線城市則包括天津、重23共有27個(gè)城市納入我們的分析框架。圖11一二線城市范圍一線城市二線城市上海重慶北京成都廣州武漢深圳天津西安蘇州鄭州杭州石家莊長(zhǎng)沙青島哈爾濱合肥寧波南京濟(jì)南沈陽(yáng)長(zhǎng)春福州大連南昌太原廈門(mén)數(shù)據(jù)來(lái)源：，我國(guó)城鎮(zhèn)總的住房存量約有330億平。計(jì)算方法是9.02億城鎮(zhèn)常住人口（2020年數(shù)據(jù)）乘以城鎮(zhèn)人均36.5平米的居住面積。從一二線人口占比角度估算27個(gè)一二線城市住房存量約占總住房存量的35%。279.0237%，則理論上一二線城市住