標桿房地產企業(yè)發(fā)展研究課件

標桿房地產企業(yè)發(fā)展研究——以成都市場為例四川中原二級市場營運中心規(guī)劃設計部SiChuan.12.2014標桿房地產企業(yè)發(fā)展研究四川中原二級市場營運中心規(guī)劃設計部目錄藍光地產保利地產萬科地產目錄藍光地產藍光地產Part1企業(yè)背景產品研究藍光地產Part1企業(yè)背景一、企業(yè)背景/企業(yè)概況四川藍光實業(yè)集團成立于1990年，企業(yè)目前擁有三大業(yè)務板塊：和駿實業(yè)股份主要負責住宅板塊；嘉寶公司主要負責商業(yè)和物業(yè)管理板塊；美尚食品主要負責飲品研發(fā)銷售板塊，板塊間的相互作用為集團房地產業(yè)的快速發(fā)展提供了保障，也為開發(fā)奠定了雄厚的資金基礎。藍光主營業(yè)務解析：和駿地產：成立于1990年，以住宅開發(fā)和服務為主導是戰(zhàn)略發(fā)展的核心主體；嘉寶公司：公司包含“商業(yè)運營、資源運營、物業(yè)服務”三大運營機構，通過總部職能協(xié)調補位、品牌營銷組織及財務管控，形成完整的產業(yè)鏈運營模式。美尚食品：公司成立于1996年，為一家集飲用礦泉水、植物蛋白、草本飲料等綠色飲品的研發(fā)、生產和銷售為一體的專業(yè)飲品企業(yè)。美尚食品藍光集團產業(yè)構成和駿地產（BRC）嘉寶公司物業(yè)管理飲品研發(fā)、生產、銷售文化旅游產業(yè)商業(yè)運營房產經濟戰(zhàn)略發(fā)展核心主體最重要的利潤中心品牌形象著力培育的利潤中心穩(wěn)定的現(xiàn)金流利潤來源中心品牌度的提升和駿實業(yè)和駿投資和駿咨詢住宅發(fā)展為主商業(yè)開發(fā)為輔藍光文旅顧問咨詢營銷代理成立于1996年成立于2000年藍光核心業(yè)務一、企業(yè)背景/企業(yè)概況四川藍光實業(yè)集團成立于1990年，企一、企業(yè)背景/企業(yè)概況四川藍光和駿實業(yè)股份有限公司（以下簡稱藍光地產集團）成立于1990年，系四川藍光實業(yè)集團有限公司下屬控股公司。經歷20余年的發(fā)展，藍光和駿已形成以住宅開發(fā)為主，商業(yè)地產開發(fā)為輔，逐步涉足旅游地產等多元化發(fā)展的產品開發(fā)思路。藍光全國城市布局規(guī)劃圖

四川藍光和駿實業(yè)股份有限公司公司業(yè)務覆蓋“以成都、重慶、昆明為核心的西南區(qū)域”、“以北京、天津為中心的環(huán)渤海區(qū)域”、“以上海、杭州為中心的長三角區(qū)域”、“以武漢、長沙為中心的長江中游區(qū)域”、“以西安、太原為中心的黃河中游區(qū)域”等五大區(qū)域，共計30余個大中城市。2013年，藍光地產集團銷售面積全國排名第27位，銷售合同金額全國排名第35位。2014年，藍光品牌入圍“2014中國房地產公司品牌價值TOP20”，品牌估值55.41億元。一、企業(yè)背景/企業(yè)概況四川藍光和駿實業(yè)股份有限公司（以下簡一、企業(yè)背景/企業(yè)發(fā)展歷程縱觀藍光地產發(fā)展歷程，在競爭激烈的房地產開發(fā)舞臺上，從商業(yè)地產轉戰(zhàn)住宅地產，從普通住宅到高端住宅，從主城區(qū)到區(qū)縣，從單盤開發(fā)到城市運營，藍光地產以快速反應見長，且善于審時度勢、捕捉戰(zhàn)機、步步為營、穩(wěn)扎穩(wěn)打，被成都地產界稱為“本土僅有的有能力與全國一線房企抗衡”的房企。1990-1997年，為創(chuàng)業(yè)起步期，以汽配發(fā)家，后涉足商業(yè)地產；1998-2004年，為積累發(fā)展期，開發(fā)大量舊城改造商業(yè)項目，創(chuàng)造“藍光速度”，完成原始積累。以商業(yè)開發(fā)為主（1990-2004年）2008遇市場寒流，收購ST迪康虧損；2009年危機前的返照，思考轉型高端。2010年大規(guī)模放棄城區(qū)剛需產品開發(fā)，轉型高端，失去銷冠。2011年繼續(xù)依賴高端，放棄城區(qū)，再次排名六大開發(fā)商末尾,資金鏈緊張。2005年，公司戰(zhàn)略重心從商業(yè)轉戰(zhàn)住宅；2006年藍光進入別墅、企業(yè)園區(qū)和片區(qū)開發(fā)及旅游地產；2007年高價拿地，花掉大量現(xiàn)金流。2014年率先推出了基于互聯(lián)網思維的“藍光生活家系統(tǒng)”，借助此系統(tǒng)，藍光地產又在謀劃布局社區(qū)商業(yè)，擬打造“紅街·金種子計劃”產品。2014年9月推出藍光“彩”系產品，擬打造互聯(lián)網智能社區(qū)。2012年3月藍光制定計劃之時，把精力集中在剛需產品上，剛需比例在2012年不低于75%，迅速回歸到藍光引以為傲的“快速度”上，成功打造了“藍光COCO系列”和“幸福系”，得到極好的反響。轉戰(zhàn)住宅開發(fā)（2005-2007年）轉型高端市場（2008-2011年）重回快銷快走（2012-2013年）打造智能化社區(qū)（2014年）藍光地產發(fā)展歷程一、企業(yè)背景/企業(yè)發(fā)展歷程縱觀藍光地產發(fā)展歷程，在競爭激烈的二、產品研究/產品發(fā)展史時間物業(yè)類型項目1990～2000商業(yè)/辦公/步行街藍光大廈、世紀電腦城、羅馬假日廣場等2001～2003商業(yè)/商住樓/專業(yè)市場玉林生活廣場、金荷花、藍色加勒比、金色夏威夷、海棠月色等2004～2005綜合體/商住樓/住宅/商業(yè)春江花月、香檳廣場、郁金香廣場、諾丁山、君悅領地等2006～2008小高層/高層/別墅凱麗系列、富麗系列、雍錦灣、香碧歌莊園、紫檀山、觀嶺國際2009電梯/別墅花滿庭、十里藍山、香江國際等2010高層/精裝房/度假社區(qū)北京云鼎、公館1881、貢山一號、SOFA社區(qū)、峨秀湖等2011辦公/高層藍光空港國際、錦繡城、金楠府、遂寧項目、嘉興項目等2012~2013高層Coco系、花滿庭二期、幸福系、東方天地、金雙楠等2014高層藍光“彩”系1990~2014年藍光地產產品

2009年以前，藍光地產物業(yè)類型從以商業(yè)開發(fā)為主逐步轉化為以住宅開發(fā)為主；從住宅產品線看，藍光地產于2010年開始起涉足高端、精裝產品線研發(fā)，同年，公司進入旅游地產的開發(fā)領域；2012年到2013年，藍光重回快銷快走序列，2014年推出藍光生活家，和藍光“彩”系列，打造智能社區(qū)。二、產品研究/產品發(fā)展史時間物業(yè)類型項目1990～2000商藍光富麗碧蔓?。?6㎡）二、產品研究/產品細分及各產品系的特征富麗系藍光富麗系是藍光地產2005年至2008年推出的住宅系列產品。依次包括藍光富麗城、藍光富麗錦城、藍光富麗花城、藍光富麗東方和藍光富麗碧蔓汀。面積段配比戶型特征從上圖可以看出，富麗城戶型面積段以70-150㎡為主，但富麗碧蔓汀的面積段卻以50-130㎡為主。110-130㎡的戶型從2005年的45%減小到2008年的2%，同時2008年新增50-70㎡的小戶型。由此可以看出，藍光富麗系的產品面積從2005年到2008年實現(xiàn)了從大戶型到小戶型的轉變。戶型特點：1.贈送面積超大，有的贈送面積達50%以上。2.為實現(xiàn)錯層露臺的贈送，常采用奇偶分層設計。3.由于贈送面積大，戶型布局過于緊湊，影響采光和通風?！獢?shù)據來源于銳理數(shù)據庫藍光富麗碧蔓汀（96㎡）二、產品研究/產品細分及各產品系的特藍光凱麗美域（80㎡）二、產品研究/產品細分及各產品系的特征凱麗系藍光凱麗系是藍光地產2006年至2008年推出的住宅系列產品。依次包括藍光凱麗濱江、藍光凱麗豪景、藍光凱麗美域和藍光凱麗香江。面積段配比戶型特征從上圖可以看出，藍光凱麗系的凱麗濱江以大戶型為主，面積主要集中在130-150㎡，而凱麗香江戶型較小，主要面積段在集中在70-90㎡；藍光凱麗系戶型面積主要在70㎡以上。

由此可以看出，從2006年至2008年，藍光凱麗系的產品面積也在減小。戶型特點：1.贈送面積超大，可變空間多，實得率高。2.大露臺、飄窗、花池全贈送，陽臺和入戶花園半贈送。3.由于贈送面積大，戶型布局過于緊湊，影響采光和通風?！獢?shù)據來源于銳理數(shù)據庫藍光凱麗美域（80㎡）二、產品研究/產品細分及各產品系的特征藍光公館1881（188㎡）二、產品研究/產品細分及各產品系的特征公館系藍光公館系是藍光地產2011年推出的高端精裝產品。代表作為藍光公館1881。面積段配比戶型特征從上圖可以看出，藍光公館1881的主力戶型面積在180-280㎡。公館1881是藍光在2011年打造的高端豪宅產品，戶型面積整體偏大，適合中高端改善型家庭。公館1881是藍光地產高端戰(zhàn)略的一次實施，是“藍光CRM10大人居保障體系”的完美演繹。同時項目了通過國家綠色建筑認證。戶型特點：1.不追求贈送面積，更注重舒適度，贈送的陽臺一般不會改作房間。2.雙入戶電梯配置，主仆獨立入戶，私密性高。3.功能空間完善?！獢?shù)據來源于銳理數(shù)據庫藍光公館1881（188㎡）二、產品研究/產品細分及各產品系藍光Coco蜜城（67㎡）二、產品研究/產品細分及各產品系的特征Coco系藍光Coco系是藍光地產2012年推出的以地段產品取勝的精致城市公寓系產品。主要包括藍光Coco金沙、藍光Coco時代，藍光Coco蜜城和藍光Coco國際。后來還有更名的Coco錦繡和Coco香江。面積段配比戶型特征藍光Coco系列面積主要面積段主要集中在50-70㎡，個別項目設計有特色的復式產品。

藍光Coco系產品主要針對剛需客戶，這類客戶支付能力不強，對城市依賴度很高，正處于家庭人口變動較大的過渡期，Coco系控制面積和總價，降低區(qū)域購買“門檻”，做足內功，滿足剛需家庭的需求。戶型特點：1.產品以套二為主，整體面積較小，但功能齊全，配合一定的贈送面積，大部分可變?yōu)榫o湊小套三。2.普遍為3T8戶，最低也有3T7戶，梯戶配比很高。注重房間數(shù)量，功能空間尺度較小，舒適性低?！獢?shù)據來源于銳理數(shù)據庫藍光Coco蜜城（67㎡）二、產品研究/產品細分及各產品系的二、產品研究/產品細分及各產品系的特征幸福系藍光幸福系是和城市保持合適距離的品質配套生活大盤，它在產品上主要考慮了家庭關系，鄰里關系，社會關系。項目主要包括藍光幸福滿庭和藍光花滿庭2期。面積段配比戶型特征藍光幸福系主力產品面積段為約50-80㎡，以套二、套三戶型為主，同時擁有少量的套四。其中48㎡可做套二，68㎡可做套三，小面積卻擁有大功能。

藍光幸福系的客戶依然是剛需客群，由于產品面積較小，總價較低，商業(yè)生活配套較完善深受市場歡迎。藍光花滿庭2期（74㎡）戶型特點：1.產品贈送面積大，主要以飄窗全贈送和結構板全贈送為主，可以贈送1-2個房間。2.戶型總面積小，只注重房間數(shù)量，功能空間尺度較小，舒適性低。——數(shù)據來源于銳理數(shù)據庫二、產品研究/產品細分及各產品系的特征幸福系面積段配比戶型特二、產品研究/產品細分及各產品系的特征彩系藍光彩系是藍光2014年推出的作為Coco系的升級之作的產品。戶型設計更加符合青年客群居住生活習慣，并且打造智能互聯(lián)社區(qū)，提供全方位的便捷智能居住體驗。系列首發(fā)作品為藍光樂彩城。面積段配比戶型特征藍光彩系住宅產品主要面積段為55-80㎡，以套二套三為主。彩系和Coco系一樣，戶型面積都較小。但是彩系又是Coco系的升級之作，藍光·樂彩城項目通過引入全國乃至世界最先進的互聯(lián)網科技技術，擬打造成為中國首個“互聯(lián)智能社區(qū)”。藍光樂彩城（65.71㎡）戶型特點：1.由于現(xiàn)行規(guī)范要求，贈送面積變小。2.戶型總面積小，只注重房間數(shù)量，功能空間尺度太小，舒適性低。——數(shù)據來源于銳理數(shù)據庫二、產品研究/產品細分及各產品系的特征彩系面積段配比戶型特征保利地產Part2企業(yè)背景產品研究保利地產Part2企業(yè)背景一、企業(yè)背景/企業(yè)概況中國保利集團公司系國務院國有資產監(jiān)督管理委員會管理的大型中央企業(yè)，是成立于1993年2月的國有企業(yè)，前身為保利科技有限公司。成立以來，集團公司已形成以國際貿易、房地產開發(fā)、文化藝術經營、礦產資源領域投資開發(fā)民爆器材生產及爆破服務為主業(yè)的“五業(yè)并舉、多元發(fā)展”格局。保利主營業(yè)務解析：國際貿易：由保利科技有限公司承擔。房地產開發(fā)：由保利南方集團有限公司及其控股的保利房地產（集團）股份有限公司和保利香港控股有限公司及其控股的保利置業(yè)集團有限公司承擔。文化藝術經營：由保利文化集團股份有限公司承擔。礦產資源投資開發(fā)：分別由保利能源控股有限公司、保利科技有限公司控股的保利礦業(yè)投資有限公司和中非投資發(fā)展有限公司承擔。民爆業(yè)務：民爆業(yè)務由保利化工控股有限公司承擔。保利核心業(yè)務保利房地產（集團）股份有限公司保利置業(yè)集團有限公司一、企業(yè)背景/企業(yè)概況中國保利集團公司系國務院國有資產監(jiān)督管一、企業(yè)背景/企業(yè)概況保利房地產（集團）股份有限公司是中國保利集團控股的大型國有房地產上市公司，也是中國保利集團房地產業(yè)務的主要運作平臺，國家一級房地產開發(fā)資質企業(yè)，國有房地產企業(yè)綜合實力榜首，并連續(xù)五年蟬聯(lián)央企房地產第一名。保利地產全國城市布局規(guī)劃圖

保利房地產（集團）股份有限公司

保利地產成立于1992年，經過十年扎實發(fā)展，2002年成功完成股份制改造，遂開始實施全國化戰(zhàn)略，加強專業(yè)化運作，連續(xù)實現(xiàn)跨越式發(fā)展。目前，公司已完成以廣州、北京、上海為中心，覆蓋56個城市的全國化戰(zhàn)略布局，擁有292家控股子公司，業(yè)務拓展到包括房地產開發(fā)、建筑設計、工程施工、物業(yè)管理、銷售代理以及商業(yè)會展、酒店經營等相關行業(yè)。截至2013年底，公司總資產突破3100億元，實現(xiàn)簽約金額1252.89億元。一、企業(yè)背景/企業(yè)概況保利房地產（集團）股份有限公司是中國保一、企業(yè)背景/企業(yè)概況保利（成都）實業(yè)有限公司是保利房地產（集團）股份有限公司控股的國有房地產企業(yè)，是保利房地產（集團）股份有限公司在四川的區(qū)域子公司，具備國家二級房地產開發(fā)資質。公司于2007年8月成立，截至目前保利在成都項目有三十多個。保利地產（成都）產品分布圖一、企業(yè)背景/企業(yè)概況保利（成都）實業(yè)有限公司是保利房地產（一、企業(yè)背景/企業(yè)發(fā)展歷程保利地產成立二十二周年，于2013年初提出“3+2+X城市群”戰(zhàn)略，即在環(huán)渤海、長三角、珠三角構建三個300億的城市群，在以武漢、成都為核心的區(qū)域構建兩個200億的城市群，深耕一線、形成輻射、穩(wěn)步拓展，極大地發(fā)揮了公司捕捉和把握區(qū)域乃至城市發(fā)展脈搏的專業(yè)優(yōu)勢，為業(yè)績的持續(xù)增長奠定了堅實基礎。1992年9月，廣州保利房地產開發(fā)公司正式注冊成立；1995年3月，開發(fā)首個住宅小區(qū)保利紅棉花園；1996年6月，保利物業(yè)公司成立；2000年6月，保利花園獲建筑部首批“康居示范工程”驗收金獎；2000年至2002年，連續(xù)三年獲廣州市房地產企業(yè)前三強。創(chuàng)業(yè)起步，夯實基礎（1992-2002年）立足廣州，布局全國（2002-2006年）A股上市，品牌升位（2006-2011年）保利地產發(fā)展歷程規(guī)模經營，穩(wěn)中求進（2011至今）2002年8月，完成股份改制，更名為“保利房地產股份有限公司”；2003年9月，順利通過ISO9001:2002認證，成功在北京、上海、武漢等城市進行規(guī)模式開發(fā)；2004年6月，被建設部評為“中國房地產十大品牌”；2005年9月，晉升中國房地產品牌價值五強。2006年4月，正式更名為保利房地產（集團）股份有限公司；2006年7月，保利地產滬市A股IPO成功；2009年10月，首個大型購物中心—保利水城亮相佛山；2010年1月，舉辦品牌升位儀式，正式提出“和者筑善”的全新品牌理念；2010年4月，首個五星級酒店—保利洲際酒店于佛山面世?，F(xiàn)建成及規(guī)劃在建酒店達15個。2012年5月，保利地產已布局45城，成功躋身千億俱樂部，連續(xù)三年榮膺中國房地產行業(yè)領導公司品牌；2013年，保利地產正式開啟了國際資本運作的新篇章，通過全資子公司恒利置業(yè)旗下的PolyRealEstateFinanceLtd在香港發(fā)型了5億美元的五年期固息債券。2013年12月，保利地產在北京發(fā)布居家、社區(qū)、機構“三位一體”的養(yǎng)老戰(zhàn)略。一、企業(yè)背景/企業(yè)發(fā)展歷程保利地產成立二十二周年，于2013二、產品研究/產品發(fā)展史公司堅持以商品住宅開發(fā)為主，適度發(fā)展持有經營性物業(yè)。保利住宅產品分類型品牌和項目品牌兩大類，形成“山水、尊享、珍品、康居”四大類型的品牌產品。同時，涵蓋了花園系、心語系、香檳系、公館系、林語系、康橋系、花語系等多元化優(yōu)質住宅物業(yè)的先進創(chuàng)新格局也逐漸成型。產品定位產品類別產品內涵保利住宅四大類別品牌細分二、產品研究/產品發(fā)展史公司堅持以商品住宅開發(fā)為主，適度發(fā)展二、產品研究/產品發(fā)展史保利住宅項目品牌細分二、產品研究/產品發(fā)展史保利住宅項目品牌細分保利花園（139㎡）二、產品研究/產品細分及各產品系的特征花園系保利花園系是保利標準化產品系列之一，屬于“康居”系列，產品定位為城市非核心區(qū)域園林社區(qū)，區(qū)位特征是城郊結合區(qū)域，一般形象特征是地中海式。系列代表作為保利花園。面積段配比戶型特征從上圖可以看出，保利花園主要為70~150㎡面積段的中小戶型。戶型配比以三房為主，配以少量四房、兩房。

保利花園是高端低密大盤，成都首席原味歐洲生活示范區(qū)。75~180㎡優(yōu)雅空間，歐式皇家園林。社區(qū)內全國首創(chuàng)少兒會所、女子會所、私家院線等頂級配套。戶型特點：1.贈送面積大，主要贈送方式為陽臺半贈送。半贈送面積大，空間靈活多變。2.梯戶比最高只有2梯4戶，建筑樓間距開闊，舒適性高。3.270°轉角飄窗，使空間更加開闊。——數(shù)據來源于銳理數(shù)據庫保利花園（139㎡）二、產品研究/產品細分及各產品系的特征花保利心語花園（180㎡）二、產品研究/產品細分及各產品系的特征心語系保利心語系是保利標準化產品系列之一，位于城市區(qū)域，現(xiàn)代簡約風格為主。為渴望美好的人們展開一幅結廬在人境而無車馬喧囂的寫意生活畫卷。系列代表作為保利心語花園。面積段配比戶型特征保利心語花園由150畝法式中央公園、82棟官邸別墅及13棟豪景華宅構成。其中高層以110~180㎡三房變四房戶型為主，別墅面積段以330~430㎡為主。

在企業(yè)領袖競相集居的國際友好社區(qū)中，僅容城市精英昂然入主，保利心語花園適合改善型需求購房者。戶型特點：1.贈送面積大，主要贈送方式為陽臺、入戶花園半贈送。露臺飄窗全贈送。陽臺半贈送面積大。2.戶型方正，動靜分區(qū)明確。3.高層梯戶比以2梯4戶為主，戶型開闊，舒適性高?！獢?shù)據來源于銳理數(shù)據庫保利心語花園（180㎡）二、產品研究/產品細分及各產品系的特保利香檳國際（100㎡）二、產品研究/產品細分及各產品系的特征香檳系保利香檳系是保利標準化產品系列之一，屬于“珍品”系列，產品定位浪漫優(yōu)雅法式風情人文住區(qū)，ArtDeco風格。這系列設計大氣、舒適，貼合人的需求。系列代表作為保利香檳國際。面積段配比戶型特征保利香檳國際（又稱保利新天地）是包括低密度小高層住宅、多層洋房、小躍層青年公寓及一公里主題風情街區(qū)組成，是高新西區(qū)最核心區(qū)的品質復合型社區(qū)。其中小高層住宅面積以70~130㎡的兩房和三房為主。目前主推復式公寓產品，面積段40~60㎡。戶型特點：1.贈送較常規(guī)，以陽臺半贈送和飄窗全贈送為主。贈送面積相較之前的花園系和心語系小。陽臺和儲藏室結合可以改造成為房間。2.小高層梯戶比以2梯4戶為主，戶型開闊，舒適性高?！獢?shù)據來源于銳理數(shù)據庫保利香檳國際（100㎡）二、產品研究/產品細分及各產品系的特保利貝森公館（125㎡）二、產品研究/產品細分及各產品系的特征公館系保利公館系是保利標準化產品系列之一，與香檳系同屬“珍品”系列，于城市中心區(qū)域，ArtDeco風格。產品定位為貴胄氣質，領袖府邸。系列代表作為保利貝森公館。面積段配比戶型特征保利貝森公館項目是保利地產在城西打造的首個高端收藏級城市公館系作品。項目共有6棟19-29層高層建筑組成，在整個區(qū)域內屬于低密產品，2梯3戶-2梯4戶。

公館面積從85㎡套二至196㎡躍層戶型都有包含，主力產品以中大型戶型為主，主要為改善型住宅?！獢?shù)據來源于銳理數(shù)據庫戶型特點：1.贈送較常規(guī)，以陽臺半贈送和飄窗全贈送為主；贈送的陽臺面寬，臥室也可帶陽臺；生活陽臺面積較大。2.梯戶比2梯3戶-2梯4戶為主，戶型開闊，舒適性高。3.臥室尺度較大，居住舒適。保利貝森公館（125㎡）二、產品研究/產品細分及各產品系的特保利康橋（335㎡）二、產品研究/產品細分及各產品系的特征康橋系保利康橋系是保利精細產品系列之一，也叫城市資源系，屬于保利“尊享”系列，位于稀缺資源區(qū)，獨享稀缺和自然人文景觀資源。系列代表作為保利康橋。面積段配比戶型特征保利康橋推戶型面積區(qū)間為123-335平米，其中182平米戶型為躍層，其余戶型均為大平層。

康橋項目本身是保利地產最高端產品——“尊享系”系列中的城市豪宅系列項目。保利將康橋系首次引進成都，集眾多商圈和生態(tài)自然資源于一體。戶型特點：1.不追求贈送面積，不過分追求房間數(shù)量，更注重舒適度，贈送的陽臺一般不會改作房間。2.私密性高，電梯入戶，主仆分區(qū)，公共空間和私人空間分離。3.功能空間完善。——數(shù)據來源于銳理數(shù)據庫保利康橋（335㎡）二、產品研究/產品細分及各產品系的特征康保利玫瑰花語（78㎡）二、產品研究/產品細分及各產品系的特征花語系保利花語系保利2013年獨創(chuàng)的剛需經典產品，是頭號青年置業(yè)品牌。系列包括了保利葉語、保利玫瑰花語、保利梧桐語、保利春天花語、保利紫荊花語、保利茉莉花語在內的創(chuàng)新產品，布局覆蓋全城東南西北。面積段配比戶型特征保利玫瑰花語主要面積段集中在77-120㎡，延續(xù)香檳系列在極致產品方面的追求，在戶型方面將做出全面升級?；ㄕZ系為青年提供保證舒適度的兩房及三房等主流剛需產品，附加改善性的生活享受，這樣的產品能體現(xiàn)最高“性價比”的要求?！獢?shù)據來源于銳理數(shù)據庫戶型特點：1.贈送較常規(guī)，以陽臺半贈送、飄窗全贈送為主；贈送面積可達15%，可變性強，可改做房間。3.70余平米作三房，在保證了空間實用性的前提下，同時也不會使每個房間太小，空間太過局促，舒適度更高。保利玫瑰花語（78㎡）二、產品研究/產品細分及各產品系的特征保利錦湖林語（116㎡）二、產品研究/產品細分及各產品系的特征林語系保利林語系是保利標準化產品系列之一，屬于保利“山水”系列。位于城市近郊區(qū)，讓業(yè)主可以享受更加親和自然的健康休閑生活，盡顯居者好山樂水的品味與內涵。系列代表作為保利錦湖林語。面積段配比戶型特征保利錦湖林語是保利地產高端山水系列旗下的林語系項目，也是全國第九座林語。一期由4棟22層高層電梯和7棟6聯(lián)排法式別墅組成。高層電梯面積為96-116㎡的三房雙衛(wèi)、四房雙衛(wèi)產品，直面一線湖景資源，聯(lián)排別墅面積為165㎡上下四層帶地下室和私家花園?！獢?shù)據來源于銳理數(shù)據庫戶型特點：1.贈送較常規(guī)，以陽臺半贈送、飄窗和空調板全贈送為主；贈送面積大，可變性強，可改做房間；戶戶帶超大飄窗。3.戶型方正通透，采光好，動靜分區(qū)，干濕分區(qū)。保利錦湖林語（116㎡）二、產品研究/產品細分及各產品系的特萬科地產Part3企業(yè)背景產品研究萬科地產Part3企業(yè)背景一、企業(yè)背景/企業(yè)概況萬科企業(yè)股份有限公司，簡稱萬科或萬科集團。公司成立于1984年，1988年進入房地產行業(yè)，1991年成為深圳證券交易所第二家上市公司。從1984到2014，萬科迎來自己的30年。從深圳一城到全球68城，目前，萬科業(yè)務覆蓋珠三角、長三角、環(huán)渤海、中國香港等幾大國內區(qū)域，以及新加坡和美國等海外區(qū)域。萬科歷史：萬科企業(yè)，自1984年5月開創(chuàng)以來，歷經糧食產品貿易、電子電視攝錄器材專業(yè)貿易、初級加工制造的工業(yè)生產、生活用品類的連鎖零售商業(yè)服務、生活食品飲料的生產、文化娛樂影視作品制作、廣告平面設計及推廣發(fā)布、證券投資與金融管理顧問、房地產業(yè)務開發(fā)經營、及其他眾多燦如繁星的業(yè)務經營項目，最后艱難的從多元化的經營轉型成為中國知名的專業(yè)化大規(guī)模深層次的、土地與房地產經營行業(yè)領跑者。一、企業(yè)背景/企業(yè)概況萬科企業(yè)股份有限公司，簡稱萬科或萬科集一、企業(yè)背景/企業(yè)概況1999年10月，萬科進駐成都，至今，扎根成都15年。從城市花園、魅力之城到金域藍灣、金潤華府，從海悅匯城到金域西嶺，從金色領域到五龍山再到南充金潤華府，萬科全面覆蓋成都東南西北四個方向，物業(yè)類型涵蓋高層、洋房、別墅、商業(yè)綜合體等；2014年，已經從房屋建造者升級為生活方式服務商。成都萬科產品分布圖時間物業(yè)類型項目2001~2006別墅/多層/小高層/高層萬科城市花園、萬科金色家園、萬科魅力之城、萬科雙水岸、萬科加州灣2007~2010別墅/多層/小高層/高層/超高層萬科朗潤園、萬科金域藍灣、萬科金域西嶺、萬科金潤華府、萬科海悅匯城、萬科金色領域2011~2013別墅/多層/小高層/高層/超高層/商業(yè)/辦公萬科金色海蓉、萬科國賓首府、萬科五龍山公園、萬科鉆石廣場、萬科匯智中心、萬科金色城品、萬科金色城市、萬科金域名邸、萬科公園5號、萬科金域藍岸、萬科金域緹香、萬科金色樂府一、企業(yè)背景/企業(yè)概況1999年10月，萬科進駐成都，至今，一、企業(yè)背景/企業(yè)發(fā)展歷程作為中國最大的房地產企業(yè)，萬科的一舉一動都牽扯著行業(yè)的未來發(fā)展方向。過去30年，萬科通過不斷地學習與自我變革成為領軍企業(yè)，而隨著各大房企之間差距的逐漸縮小，萬科面臨的除了后來者的趕超問題，還有行業(yè)未來未知的挑戰(zhàn)與風險。2014年，萬科迎來其第四個十年計劃元年，戰(zhàn)略轉型成為其年度關鍵詞。1987年，興辦第一個工業(yè)投資項目；1988年，與美國富蘭克林鑄幣公司等興辦來料加工廠；1988年進入房地產業(yè)；1989年，第一個商住樓“天景花園”開始預售；1992年，對全國12家優(yōu)秀企業(yè)進行股權投資，至此基本形成了商貿、工業(yè)、房地產、文化傳播和投資組合的五大經營架構。資本積累，多元發(fā)展（1984-1993年）住宅開發(fā)，核心業(yè)務（1994-2003年）精裝環(huán)保，低碳領跑（2004-2013年）萬科地產發(fā)展歷程轉型定位，配套服務（2014-2023）1994年，萬科提出以城市中檔民居為主，減少在房地產上的開發(fā)品種。1998年底，提出了加速資本積累訊速形成經營規(guī)模的發(fā)展方針，并確立了以住宅開發(fā)為集團核心業(yè)務。1999年，產品方向開始發(fā)生改變，定位于大眾開發(fā)。2001年，轉讓萬佳百貨股份有限公司股權至此，公司專業(yè)化戰(zhàn)略調整全部完成。2007年，萬科推行“裝修房”戰(zhàn)略；2013年，萬科新增的綠色三星項目住宅面積達到141.4萬平方米；萬科在推進全國范圍內的工業(yè)化住宅和綠色建筑方面已經成為行業(yè)表率。2013年，打開國門，走向世界；2013年，萬科轉型商業(yè)地產領域，探索初顯成效。2014年，萬科提出“城市配套服務商”概念，從賣房轉變?yōu)橘u服務。提出“5S服務”概念全面轉型，增加客戶粘性，推進社區(qū)商業(yè)，探索社區(qū)養(yǎng)老模式，增加商業(yè)地產比重。未來十年，萬科將推“事業(yè)合伙人”制度，向輕資產轉變：學習鐵獅門“小股操盤”，國際化是長期發(fā)展方向。一、企業(yè)背景/企業(yè)發(fā)展歷程作為中國最大的房地產企業(yè)，萬科的一二、產品研究/產品發(fā)展史萬科住宅四大類別品牌細分產品系列核心理念土地屬性項目價值品類細分位置交通配套字母代稱中文名稱城市住宅金色系列GOLDEN都市.時尚生活市區(qū)或新城區(qū)發(fā)達生活配套完善便捷的城市生活G1商務住宅G2城市改善G3城市棲居城郊住宅城花系列CITY大城.豐盛生活市區(qū)（含新城區(qū)）邊緣便利規(guī)劃有完善的生活配套舒適居住(第一居所)C城郊改善郊區(qū)住宅四季系列TOWN山水.悠然生活郊區(qū)或衛(wèi)星城不便利不完善低價格T1郊區(qū)棲居舒適居住(第二居所)T2郊區(qū)享受高檔住宅高檔系列TOP墅庭.高尚生活市區(qū)或郊區(qū)，擁有稀缺資源便捷對配套無要求占有稀缺資源TOP1城市豪宅TOP2郊區(qū)豪宅對應著不同的土地價值與客戶價值，萬科產品可分為金色、城花、四季、TOP四大產品系列。在四大品類中，前三類以地理位置（距市中心的遠近）為劃分依據，交通便捷度與配套完善度隨之降低。第四類TOP系列則以對稀缺資源的占有為劃分，與前三類形成差異，兩者形成互補。二、產品研究/產品發(fā)展史萬科住宅四大類別品牌細分產品系列核心萬科金色海蓉（93㎡）二、產品研究/產品細分及各產品系的特征金色系——城市住宅萬科GOLDEN系列精品住宅，打造適合都市人生活的多元化成熟居住模式，鍛造精細生活細節(jié)，營造成熟人文氛圍與歸屬感，以更為先鋒和現(xiàn)代的中心區(qū)域優(yōu)越居住理念，引導著都市人居新時尚。G1商務住宅——面積段配比萬科金色系G1商務住宅的核心價值是注重工作便利，關系產品服務和品質，因此以中小戶型為主。

代表作為萬科金色海蓉，分三期開發(fā)，住宅一期產品面積區(qū)間64~66㎡，二期為住宅面積區(qū)間65~95㎡。三期高層87~117㎡，少量大平層300~400㎡。戶型特點：1.贈送方式常規(guī)，以陽臺半贈送和飄窗全贈送為主。贈送的陽臺可以直接改為房間。2.部分戶型沒有生活陽臺，客廳也沒有陽臺。3.梯戶比3梯6戶、4梯8戶，舒適性差?！獢?shù)據來源于銳理數(shù)據庫G1商務住宅——戶型特征萬科金色海蓉（93㎡）二、產品研究/產品細分及各產品系的特征萬科金域藍灣（90㎡）二、產品研究/產品細分及各產品系的特征金色系——城市住宅G2城市改善型住宅又稱萬科“金域”系列，是萬科金色系中舒適度最高的產品系列，17年以來，金域系產品在全國30多個城市中是最受歡迎的產品系列之一。G2城市改善——面積段配比萬科金域系列針對的客戶是追求居住改善和品質的客戶。項目交通便利,通常較為安靜,周邊配套完善,宜居宜住。

代表作為萬科金域藍灣，產品業(yè)態(tài)以90~130㎡的花園洋房，80~170㎡的高層為主。其中以90㎡左右的三房最受歡迎。戶型特點：1.贈送面積方式主要以陽臺半贈送為主，贈送面積超大，后期可改做客廳和餐廳。2.廚房設計較小，衛(wèi)生間正對臥室，影響居住舒適性?！獢?shù)據來源于銳理數(shù)據庫G2城市改善——戶型特征萬科金域藍灣（90㎡）二、產品研究/產品細分及各產品系的特征萬科金潤華府（73㎡）二、產品研究/產品細分及各產品系的特征金色系——城市住宅G3城市棲居住宅萬科金色系列之一，相比較其他系列具有低總價的優(yōu)勢。但其容積率較高，無自然環(huán)境優(yōu)勢，只力求經濟實用。G3城市棲居——面積段配比萬科城市棲居系列針對的客戶是對房屋總價有要求的客戶。項目公共交通密集，站點在步行距離內，周邊有較完善的生活配套，居住價值一般。

代表作為萬科金潤華府，建筑類別為超高層，產品業(yè)態(tài)以65~88㎡的一房和兩房為主。戶型特點：1.贈送方式主要以結構板面積全贈送為主，贈送面積大，后期可改做房間，可變性大。2.客廳沒有陽臺，采光通風較差。由于贈送面積大，戶型布局過于緊湊，也影響采光和通風?！獢?shù)據來源于銳理數(shù)據庫G3城市棲居——戶型特征萬科金潤華府（73㎡）二、產品研究/產品細分及各產品系的特征萬科魅力之城（93㎡）二、產品研究/產品細分及各產品系的特征城花系——城郊住宅萬科CITY系列住宅，打破城市固有居住觀念和城市格局，打造新移民生活范本，將城市邊緣轉化為主流人群聚集的高水準居住群落，構建全新的城市板塊體系。城花系——面積段配比萬科城市花園系列位于城市邊緣或新城區(qū)，可快速到達，基礎配套齊備，居住密度較低，物業(yè)組成以別墅，類別墅及多層為主，帶少量高層洋房。

代表作為萬科魅力之城，分五期開發(fā)，建筑形態(tài)有多層、小高層和高層，戶型面積多樣。70~200㎡的戶型都有。戶型特點：1.贈送方式常規(guī)，以陽臺半贈送、露臺和飄窗全贈送為主。贈送的露臺可以直接改為房間。2.動靜分區(qū)明確，餐廳面積較小，生活陽臺面積較大。——數(shù)據來源于銳理數(shù)據庫城花系——戶型特征萬科魅力之城（93㎡）二、產品研究/產品細分及各產品系的特征萬科公園5號（208㎡）二、產品研究/產品細分及各產品系的特征高檔系——墅庭.高尚生活萬科TOP系列高端住宅，占有稀缺資源，有一定的交通通達性，密度低，售價高，基本以別墅物業(yè)為主，居住舒適。以項目所在地理位置為依據，劃分為城市及郊區(qū)項目兩類。TOP1城市豪宅——面積段配比萬科TOP1城市豪宅位于城市稀缺地段或占有城市的稀缺景觀資源，物業(yè)組成一般為別墅。代表作為萬科公園5號，它是產品形態(tài)為別墅、多層和高層的混合型住宅社區(qū)。主力戶型面積段為200~270㎡，少量臨街的小戶型面積為120~140㎡。戶型特點：1.贈送方式以陽臺半