物業(yè)設備設施管理培訓手冊

物業(yè)設備設施治理培訓手冊開放全文物業(yè)設備設施治理培訓手冊一、構(gòu)造第一講物業(yè)設備設施治理根底其次講設施設施中大修規(guī)定第第四講工程部經(jīng)理的治理責任第一講物業(yè)設備設施治理根底一、物業(yè)設備治理的意義和目標1、物業(yè)設備概述什么是物業(yè)設備設施？物業(yè)設備即包括室內(nèi)設備，也包括物業(yè)紅線內(nèi)的室外設備與設施，具體主要有給排水、供電、供暖、消防、樓控、監(jiān)控、通風、電梯、空調(diào)、燃氣供給以及通信網(wǎng)絡等設備，這些設備構(gòu)成了物業(yè)的主體，是物業(yè)全方位治理與效勞的有機組成局部。2、物業(yè)設備治理的意義治理、使用好物業(yè)設備、設施有以下幾個方面的意義：物業(yè)設備治理在人們供給良好的工作、學習及生活環(huán)境中，起到根底性治理的作用，并供給了有力保障。物業(yè)設備治理是實現(xiàn)物業(yè)高效率發(fā)揮使用功能，促進物業(yè)與設備現(xiàn)代化、標準化的強有力手段。物業(yè)設備治理是提高現(xiàn)有設備、設施性能與完好率，延長設備使用壽命，節(jié)約資金投入，保障設備安全運行的保證。物業(yè)設備治理是衛(wèi)生、環(huán)境建設與物質(zhì)文明建設起到保駕護航的作用。物業(yè)設備治理能強化物業(yè)治理企業(yè)的根底建設。3、物業(yè)設備治理的目標用好、管好、維護好、檢修好、改造好現(xiàn)有設備，提高設備的利用率及完好率，是物業(yè)設備治理的根本目標。衡量物業(yè)設備治理質(zhì)量的兩個指標：A----B-----設備的完好率，%；4、物業(yè)設備是否完好的標準為：零部件完整齊全設備運轉(zhuǎn)正常設備技術資料及運轉(zhuǎn)記錄齊全設備干凈，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象防凍、保溫、防腐等措施完整有效二、物業(yè)設備治理的內(nèi)容物業(yè)設備根底資料的治理物業(yè)設備運行治理物業(yè)設備修理治理物業(yè)設備更改造治理備品配件治理固定資產(chǎn)〔設備〕治理和工程資料的治理等1、物業(yè)設備根底資料的治理注：主要包括設備原始檔案、設備技術資料以及政府職能部門頒發(fā)的有關政策、法規(guī)、條例、規(guī)程、標準等強制性文件。設備原始檔案設備原始檔案包括：a)設備清單或裝箱單設備發(fā)票產(chǎn)品質(zhì)量合格證明書開箱驗收報告產(chǎn)品技術資料安裝施工、水壓試驗、調(diào)試、驗收報告設備技術資料設備技術資料包括：設備卡片設備臺帳設備技術登錄薄竣工圖系統(tǒng)資料政府職能部門頒發(fā)的有關政策、法規(guī)、條例、規(guī)程、標準等強制性文件2、物業(yè)設備運行治理**物業(yè)設備的運行治理實際上包括了物業(yè)設備技術運行治理和物業(yè)設備經(jīng)濟運行治理兩局部。一是：設備的運行在技術性能上始終處于最正確狀態(tài)針對設備的特點，制定科學、嚴親熱實可行的操作規(guī)程。對操作人員進展專業(yè)的培訓教育。對政府規(guī)定的某些需持證上崗的工種，必需嚴格要求持證上崗。加強維護保養(yǎng)工作。設備中的儀表、〔如壓力表、安全閥等〕、安全附件必需定期校驗，確保靈敏牢靠。對運行中的設備不能單憑閱歷用直觀的方法來治理，而應在運行狀態(tài)下的監(jiān)測和對故障進展技術診斷的根底上，做深入、透徹、準確的分析。對事故的處理要嚴格執(zhí)行“三不放過”原則。即事故緣由未查清不放過、對事故責任者未處理不放過、事故后沒有實行改善措施不放過。二是：從設備的購置到運行、修理與更改造中，尋求以最少的投入得到最大的經(jīng)濟效益，即設備的全過程治理的各項費用最經(jīng)濟。設備的經(jīng)濟運行治理，可從以下幾個方面進展：(1)初期投資費用治理在購置設備時，應綜合考慮一下因素：A、設備的技術性能參數(shù)必需滿足使用要求，并留意考慮到進展的需要。B、設備的安全牢靠程度、操作難易程度及對工作環(huán)境的要求。C、設備價格及運行時能源的耗用狀況。D、設備壽命。E、設備的外形尺寸、重量、連接和安裝方式、噪聲和振動。F、留意承受技術、工藝、材料及型設備。運行本錢治理A、能源消耗的經(jīng)濟核算。B、操作人員的配備。C、修理費用的治理。3、物業(yè)設備修理治理設備在使用過程中會發(fā)生污染、松動、泄漏、堵塞、磨損、振動、發(fā)熱、壓力特別等各種故障，影響設備正常使用，嚴峻時會釀成設備事故。維護保養(yǎng)方式：主要是“清潔、緊固、潤滑、調(diào)整、防腐、防凍及外觀外表檢查”。對長時間運行的設備要巡察檢查，定期切換，輪番使用，進展強制保養(yǎng)。維護保養(yǎng)工作的實施維護保養(yǎng)工作主要分日常保養(yǎng)和定期維護保養(yǎng)兩種。A、日常維護保養(yǎng)工作要求設備操作人員在班前對設備進展外觀檢查，在班中按操作規(guī)程操作設備，定時巡察記錄各運行參數(shù)，隨時留意運行中有無異聲、振動、異味、超載等現(xiàn)象，在班后對設備做好清潔工作。B、定期維護保養(yǎng)工作是以操作人員為主、檢修人員幫助進展的。它是有打算地將設備停頓運行，進展維護保養(yǎng)。應做好以下工作：*徹底內(nèi)外清掃、擦洗、疏通；*檢查運動部件運轉(zhuǎn)是否敏捷及其磨損狀況，調(diào)整協(xié)作間隙;*檢查安全裝置*檢查潤滑系統(tǒng)油路和油過濾器有無堵塞；*清洗油箱，檢查油位指示器，換油；*檢查電氣線路和自動掌握的元器件的動作是否正常。設備的點檢*設備的點檢就是對設備有針對性的檢查。設備點檢時可以停機檢查，也可以隨機檢查。*設備的點檢包括日常點檢及打算檢查。*設備的日常點檢由操作人員隨機檢查。日常點檢內(nèi)容主要包括：〔1〕運行狀況及參數(shù)；〔2〕安全保護裝置；〔3〕易磨損的零部件；〔4〕易污染堵塞、需常常清洗更換的部件;(5)在運行中常常要求調(diào)整的部位；〔6〕在運行中常常消滅不正?，F(xiàn)象的部位。**設備的打算點檢一般以專業(yè)修理人員為主，操作人員幫助進展，打算點檢內(nèi)容主要有：〔1〕記錄設備的磨損狀況，覺察其他特別狀況；更換零部件；〔3〕確定修理的部位、部件及修理時間；〔4〕安排檢修打算。物業(yè)設備的打算檢修*對在用設備，依據(jù)運行規(guī)律及打算點檢的結(jié)果可以確定其檢修間隔期。以檢修間隔期為根底，編制檢修打算，對設備進展預防性修理，這就是打算檢修*實行打算檢修，可以在設備發(fā)生故障之前就對它進展修理，使設備始終處于完好能用狀態(tài)。打算檢修工作一般分為小修、中修、大修4打算檢修和維護保養(yǎng)的關系*設備治理應建立“維護保養(yǎng)為主，打算檢修為輔”的原則。4、物業(yè)設備更改造治理在使用設備時特別要留意的是，只要通過技術改造能到達同樣的目的的，一般就不承受設備更方式。備品配件的治理*運轉(zhuǎn)類的零部件將要磨損、老化，從而降低了設備的技術性能。*需用的零部件更換已磨損老化的零部件，在檢修之前就把的零部件預備好，這就是備品配件治理的根本原則。*備品配件治理工作的目的是，既要科學地組織備件儲藏，準時滿足設備修理的需要，又要將儲藏的數(shù)量壓縮到最低的限度，降低備件的儲藏費用，加快資金周轉(zhuǎn)。5、固定資產(chǎn)〔設備〕治理*固定資產(chǎn)是指使用年限在一年以上，單位價值在規(guī)定標準以上，并在使用過程中保持原有物質(zhì)形態(tài)的資產(chǎn)，包括房屋及建筑物、機器設備、運輸設備、工具等。*不屬于生產(chǎn)經(jīng)營主要設備的物品，單價值在2023以上，并且使用期限超過兩年的，也應當作為固定資產(chǎn)治理。固定資產(chǎn)治理應考慮的幾個問題：*固定資產(chǎn)〔設備〕的利用程度：利用率和生產(chǎn)率兩個指標。*設備折舊：參考同類，依據(jù)設備狀況以及技術進步程度。*設備的報廢*固定資產(chǎn)的治理要求：A、保證其完整無缺。B、提高其完程度和利用效果。C、正確核定其需用量。D、正確計算其折舊額，打算性地計提折舊。F、進展其投資推測。6、工程資料的治理資料治理的目的和意義物業(yè)工程資料的分類名目A、竣工驗收資料B、設備治理資料C、二次裝修設備改造變更資料工程資料治理的方法:文件檔案治理和電腦治理兩大類。工程資料治理的要求：A、歸檔：要求和時間B、保管：嚴格做到“七防”〔防火、盜、高溫、潮、蟲，塵及有害氣體〕；每年年底一次特別清理。三、物業(yè)設備治理制度、*現(xiàn)代物業(yè)治理都是專業(yè)化治理，最主要的內(nèi)容就是要建立一套完整的治理制度。物業(yè)治理的規(guī)章制度有以下三大類：技術規(guī)程方面的制度A、物業(yè)設備接收驗收制度B、物業(yè)設備的安全操作規(guī)程C、物業(yè)設備的保養(yǎng)修理規(guī)程治理工作方面的制度A、物業(yè)設備預防性打算修理保養(yǎng)制度B、設備運行治理制度：包括巡察抄表制度，安全運行制度，經(jīng)濟運行制度，文明運行制度。C、工具領用保管制度、責任方面的制度A、各專業(yè)，技術工種及治理崗位責任制度B、值班制度C、交接班制度D、報告記錄制度四、物業(yè)設備治理的要求標準*設備治理體制、企業(yè)負責人治理職責、設備治理部門及其人員配備、健全必要的治理制度、技術經(jīng)濟指標應到達同行業(yè)或上級主管部門規(guī)定的要求*設備技術與經(jīng)濟治理、設備前期治理、固定資產(chǎn)治理、設備技術治理、設備經(jīng)濟治理、設備使用與維護治理、設備檢修治理、動力房治理、特種設備治理其次講 設備設施大中修規(guī)定一、供電系統(tǒng)設施設備的大中修設施設備大中修的依據(jù)1．《建筑電氣工程施工質(zhì)量驗收標準》〔GB50303)2.《電氣裝置安裝工程電氣設備交接試驗標準》〔GB50150)3〔GB5o052)．《1oKv高壓配電柜使用維護說明書》．《10Kv變壓器使用維護說明書》供電系統(tǒng)設備設施的大中修中修確實定及工程內(nèi)容1．設備設施中修確定的條件局部解體修理和更換少量的部件，零部件更換率一般為10﹪～20﹪.2.設備設施中修的工程內(nèi)容是指對設備進展正常、定期的全面檢修，局部解體修理和更換少量的零部件，保證設備正常運轉(zhuǎn)并能夠恢復、到達應有的標準以技術要求。供電系統(tǒng)設備設施的大中修〔3〕．大中修確實定及工程內(nèi)容1．設備設施大修確定的條件對設備進展全面檢修、全部解體，零部件更換率一般不超過30﹪.2．設備設施大修的工程內(nèi)容對設備定期進展全面檢修、全部解體，更換主要部件或修理不合格的零部件，修復設備的附件以及翻外觀，是設備根本恢復原有性能。供電系統(tǒng)設備設施的大中修高壓供電系統(tǒng)主要設備設施大中修參考周期Ａ、符合以下條件者可考慮變壓器大修：．在運行中覺察配電變壓器有缺陷或特別，危及安全運行，又不能在現(xiàn)場進展處理者。．配電變壓器平均負荷率持續(xù)在80％以上，且測量絕緣水平有明顯下降趨勢者。．運行年限已到達設計使用壽命〔20年〕，且長期處于80％以上重載運行者。．在運行中患病屢次過電壓，二次短路電流沖擊等需進展吊芯檢查者。．屬技術改進工程需要大修解決者。Ｂ、斷路器依據(jù)實際使用條件并結(jié)合產(chǎn)品設備手冊要求，斷路器操作次數(shù)等主要參數(shù)到達生產(chǎn)廠家技術文件中商定條件者應進展檢查和測試，依據(jù)測試結(jié)果確定是否進展大中修，以保證其工作牢靠性。供電系統(tǒng)設備設施的大中修設施設備大中修的工作內(nèi)容1、治理目標Ａ．提高治理價值，使治理區(qū)域內(nèi)設備保值、增值；Ｂ．延長設備使用壽命，為客戶節(jié)約資金；Ｃ．使設備在良好工況下運行。二、電梯大中修確實定及工程內(nèi)容1、電梯中修確實定條件A、出對個別零部件在不需拆卸的前提下其清洗、加潤滑油、擰緊電氣接線端子的螺栓等外，均需進展拆卸檢查。B、需拆檢電梯傳動部件和機械電氣安全裝置，需更換有特別聲響或磨損的零件，以及拆修局部電氣元件。C2年以上的且使用格外頻繁的。凡符合上述1、2、3三條中任何一條者，即可算為中修工程。2、電梯中修工程內(nèi)容A、電梯的機械部件中修工程內(nèi)容1〕清洗曳引機渦輪減速機和調(diào)換減速箱內(nèi)的齒輪油。調(diào)換曳引機蝸桿軸伸處的石面盤根或耐油橡膠封圈。調(diào)換曳引機渦輪減速箱蓋與箱體之間的密封墊圈或重涂抹封圈。調(diào)換電磁制動器閘瓦的石棉剎車帶，并調(diào)整閘瓦與制動輪的間0.5mm，并使間隙均勻。調(diào)整和整修層矯門的聯(lián)動局部，調(diào)整更換層矯門滑輪及更換門扇下端、滑塊。調(diào)整電磁制動器的制動彈簧壓縮力。限速器上卡繩壓塊的調(diào)整或更換。檢查和調(diào)整轎廂安全鉗楔塊與導軌之間間隙為2到3mm，并使間隙保持均勻全都。檢查和調(diào)整限速器鋼絲繩與安全鉗連桿的連接狀況，并檢查和調(diào)整限速器鋼絲繩的張緊及伸長狀況。調(diào)整和調(diào)換轎廂、對重的導靴及靴襯。檢查和調(diào)整曳引鋼絲繩的松緊度，假設轎廂在最高層的層樓平面位置是，對重底部與對重緩沖器頂面之間小于100mm時，應截短曳引鋼絲繩的伸長局部，使該間距在尺寸范圍內(nèi)。檢查和調(diào)整門刀與層門機械鉤子鎖滾輪的嚙調(diào)整或更換導靴靴襯，修銼導軌上的劃痕，并重校正導軌。B、電梯的電氣局部中修工程內(nèi)容主掌握及信號繼電器屏上繼電器、接觸器觸點的整修或更換，或更換整個繼電器、接觸器。檢查和擰緊各接觸器、繼電器上的接線螺栓。檢查和調(diào)整方向機械聯(lián)鎖的牢靠性。檢查和調(diào)整井道內(nèi)各限位開關動作牢靠性及動作位置。檢查和調(diào)整井道內(nèi)各磁性開關工作的牢靠性。檢查和更換轎廂操作箱、各層廳外呼按鈕箱上的按鈕元件、開關及電氣元件。檢查和更換信號指示燈的燈泡及燈座。動力回路的信號照明回路的絕緣電阻的測量和處理。對乘客電梯、集選掌握的有/無司機電梯，應檢查門保護和超載、滿載掌握的動作牢靠性。對直流電梯、閉環(huán)掌握的溝通調(diào)速電梯應檢查和調(diào)整測速裝置作用牢靠性；整修或調(diào)換測速機的電刷和去除其整流子的灰精粉。對直流電梯的直流電動機和發(fā)電機的整流子和碳刷進展清洗整修或更換。檢查和調(diào)整電梯的起動舒適感和平層停車準確度。在上述各項中有60%---70%及以上需于以檢查、更換和調(diào)整的，則既可屬電梯中修程度。Ｃ、電梯大修確實定及工程內(nèi)容電梯大修確實定電梯已中修2次以上的。電梯雖然未中修，但正式投入使用已達5-6年的。電梯發(fā)生過重大事故，其主要部件嚴峻受損的。凡符合上述1、2、3三條件中的任何一條時，宜安排進展電梯大修。Ｄ、電梯大修工程內(nèi)容電梯的機械部件大修工程內(nèi)容1〕渦輪減速機的拆修a、調(diào)整和鏟刮渦輪蝸桿齒側(cè)間隙，如磨損量過大，即需要更換渦輪副。b、調(diào)整或更換渦桿軸伸出端的軸承及石棉盤根。c、更換渦桿軸的后門頭平面軸承。d、整修或更換減速器滑動軸承。e、假設渦桿減速箱的箱體、箱蓋鑄件有嚴峻變形或有裂痕等，則應予以更換或修補。２〕電磁制動器的拆修、清洗、更換剎車皮，調(diào)整間隙。３〕假設曳引電動機有特別摩擦聲，起制動電流明顯增大，軸向竄動增大，空載電流明顯增大，則應予以更換為同型號、同規(guī)格的電動機。４〕限速器的拆修和動作速度的整定并加封紀急記。５〕限速器鋼絲繩的清洗，截去伸長局部，并檢查和潤滑其張緊輪的轉(zhuǎn)動局部。６〕調(diào)換安全鉗的楔塊，并調(diào)整其與導軌面的間隙均勻，并保證間隙在2-3mm之內(nèi)；并用檢修速度試驗安全鉗動作的牢靠性。７〕清洗導軌，更換嚴峻變形的轎廂導軌或用增加導軌撐架方法調(diào)整其垂直度和平行度。８〕轎廂的整形或更換局部嚴峻變形的矯壁。９〕拆修自動門機或更換同型號尺寸的自動門整機或更換門電機。１０〕整修或更換矯內(nèi)的裝潢。１１〕調(diào)整層轎門的連動性，檢查和調(diào)換層、轎門滑輪和調(diào)換嚴重變形的層、轎門門扇。１２〕更換或重車削導向輪、轎廂輪、對重輪的繩槽，拆洗其輪軸，更換并潤滑軸承。１３〕徹底檢查并清洗油壓緩沖器，更換緩沖器油。１４〕調(diào)整或更換轎廂門的安全板、光電保護器或電子保護器。１５〕對集選掌握電梯需檢查轎廂的滿載、超載裝置的動作牢靠性。１６〕轎廂及層、轎門的噴漆。１７〕調(diào)整和更換轎廂、對重的導靴及其靴襯。１８〕截短伸長的曳引鋼絲繩或更換斷絲嚴峻的曳引鋼絲繩。電梯的電氣局部的大修工程內(nèi)容更換掌握屏上繼電器、接觸器或掌握屏重接線。由于電梯掌握功能的增加而重調(diào)換掌握屏。調(diào)換或更換個別層樓的門電鎖接點。調(diào)換井道各限位保護開關的動作位置，并更換個別開關元件。矯內(nèi)和層外各層的操作箱、按鈕箱中的元件及布線的整理等等。更換電線管內(nèi)的導線。檢查動力電路、照明及信號電路的絕緣電阻。檢查或更換隨行電纜的段股或外表老化的電纜線。檢查或更換信號指示系統(tǒng)的功能及元件。對直流電梯、溝通調(diào)速電梯尚需檢查和更換電機碳刷、整流子的清洗及車削等以及其輸出電壓、電流等參數(shù)是否變化大。對于有選層器的電梯應檢查或更換選層器。檢查和調(diào)整更換嚴峻燒蝕的主電源開關及熔斷絲等。檢查和調(diào)整電梯整機性能，使之到達原設計要求。檢查和調(diào)整電梯的各項功能，使之到達原設計要求。在上述各項各條中有60%--70%予以檢查、更換、調(diào)整的，則既可屬電梯大修程度。電梯修理周期表周期電梯使用繁忙程度小修/月中修/月大修/月繁忙〔一天兩班〕61848貨梯一般〔一天一班〕92460空閑123672繁忙〔一天兩班〕62448客梯一般〔一天一班〕92460空閑123660三、空調(diào)系統(tǒng)的大中修1、制冷機壽命的削減的六個根本影響因素A、開/關周期的次數(shù)；B、運行時間；C、平均負荷；D、最初安裝或最終一次大修后起算時間；F、空氣泄漏和凈化的程度；G、設備日常維護保養(yǎng)得水平；這些因素的前提是壓機得到正確的維護。2、根本標準一個標準型制冷壓縮機在需要對其損耗的零件進展大修之前根本上可以運行5-10年，制冷機使用接近實際抱負狀態(tài)的程度在打算壓縮機的壽命方面起到了主要的作用，由于幾乎沒有制冷機是在抱負狀態(tài)下工作，因此，大多數(shù)壓縮機在它們一旦到達目標年齡時都需要進展預防的大、中修。3、大中修周期與工作內(nèi)容A、中修1)周期：一般運行3-5年或?qū)嶋H運行5000-10000小時。B、中修內(nèi)容：機體內(nèi)外清洗，重按規(guī)定進展組裝；對機組各部裝配標準進展校驗；對制冷劑進展檢查，凈化處理，按標準參加；按標準重參加潤滑油；檢查校驗各種計量、監(jiān)視與測量裝置；對脫漆或銹蝕部位進展除銹、補漆；檢查合格后試運行；C、大修1〕大修周期：一般為使用5-10年或?qū)嶋H運行10000-20230小時。D、大修內(nèi)容1〕對機組進展全部解體、檢查、修理或更換已失效的零、部件；2)有必要時對根底進展重校驗、調(diào)整；機體內(nèi)外清洗，重按規(guī)定進展組裝；對機組各部裝配標準進展校驗；對制冷劑進展檢查、凈化處理，按標準參加；按標準重參加潤滑油；檢查校驗各種計量、監(jiān)視與測量裝置；全部進展除銹油漆；檢查合格后試運行。四、給排水系統(tǒng)大、中修1、中修確實定和工程內(nèi)容A、水泵等電機設備的軸承更換；B、閥門的更換；C、管道腐蝕嚴峻局部更換；D、蓄水池的修補；E、人滲池、雨水口、雨水檢查井的修補；F、滲水地面的修補；2、大修確實定及工程內(nèi)容A、水泵等電機線圈的更。B、電控柜的更。C、管道腐蝕嚴峻全部更換。D、滲水地面的更。E、蓄水罐的更。F、雨水井、人滲井、棄流設備的。五、消防系統(tǒng)的大中修1、消防設備設施的大中修界定就消防系統(tǒng)而言，設備可分為兩大類，一類是電器局部：包括消防配電和消防自動報警系統(tǒng)。另一類是滅火設備：包括水滅火系統(tǒng)、泡沫滅火系統(tǒng)、氣體滅火系統(tǒng)、干粉滅火系統(tǒng)、正壓送風和排煙設備和防火卷簾設備等。因此，對物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)的消防系統(tǒng)涉筆大中修的界定與其它系統(tǒng)有所不同。A、消防設備的中修中修是對設備進展局部解體、修理或更換不封主要零件與基準件，或修理使用期限等于或下于修理間隔周期的零件；同時要檢查整個機械，緊固全部機件，消退擴大的間隙，校正設備的基準，以保證機器設備能恢復和到達應有的標準和技術要求。B、消防設備的大修大修是對設備進展定期的，包括更換主要零部件的全面檢修工程，即通過更換，恢復其主要零部件，恢復設備原有精度、性能和生產(chǎn)效率而進展的全面修理。C、消防各系統(tǒng)設備設施大修的分類說明消防報警聯(lián)動掌握系統(tǒng)：均由消防部門認可的專業(yè)生產(chǎn)企業(yè)供給的井口或國產(chǎn)品牌產(chǎn)品，工作原理大同小異，但其各生產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品不具有通用性和可替代性。當系統(tǒng)不能正常、準確地接收報警和發(fā)出各種聯(lián)動輸出信號，原產(chǎn)品功能已不能滿足設計和使用要求，或因生產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品停產(chǎn)、無法保證供給系統(tǒng)設備備件時，則需要考慮對消防報警系統(tǒng)設備進展升級或?qū)ο到y(tǒng)進展更換代。消防供水設備設施：大修工程主要是對各部位進展拆卸、清洗、調(diào)整，對老化或損壞嚴峻的設備、配件更換。a〕水泵：解體檢查葉輪、軸、軸承、殼體及密封件等，更換損壞的部件。大修后應能滿足正常使用要求。b〕電機：解體檢查。管道：覺察總水表與分水表流量相差較大時，應檢查暗管，覺察損壞應馬上更換。銹蝕嚴峻的管段應更換，局部消滅砂眼、滴水應修復。高、底位水箱：很多消防水箱與建筑物的生活水箱共用，因此，應留意，水箱內(nèi)壁應完好、光滑平坦，修復或更換破損的水箱并做好防腐。水箱消滅局部變形應修復或更換。閥門：閥門應啟閉敏捷，啟閉不敏捷應修理或更換。消防系統(tǒng)的逆止閥必需拆卸檢查，應符合性能要求。消火栓滅火系統(tǒng)：包括消火栓泵和電機、壓力罐、水管、閥門、消火栓等設備。大修界定參見五.1條。自動噴水滅火系統(tǒng)：包括噴頭、報警閥組、水流指示器、壓力開關、末端試水裝置、管道和供水設備組成。大修界定參見五.1條。防排煙系統(tǒng)：正壓送風分機、排煙風機、排煙防火閥、防火閥。a〕風機：當風機消滅特別噪音或經(jīng)檢測試風道的出口風壓不能到達設計要求時，需要對風機進展大修。ｂ〕防火閥：應保證排煙防火閥、防火閥的開啟敏捷，排煙防火閥配套裝置故障無法修復或防火體、葉片消滅問題時，則需要進展更換。防火分區(qū)防火卷簾門、防火門。當防火門消滅變形不能正常關閉時，則需要對防火門進展修理，甚至更換。防火卷簾包括底座、簾片、導軌、軸承、按鈕、電機、掌握箱、煙感、溫感等設備消滅問題時，則需要進展更換。消防應急照明、滅火器材應急照明中使用的蓄電池，外觀變形、電壓低于規(guī)定正常值或電壓正常，但不能額定的工作電流、已超出蓄電池的使用壽命的狀況，則需更換。六、設施設備的大中修治理制度將損壞嚴峻，使用年限較長的設備通過更換或修理部件來恢復設備原有的性能，為正確擬定大中修方案、削減執(zhí)行過程中的偏差，做到適時、合理修理及更換配件，執(zhí)行此項制度。1、設備大中修費用不能超過當前市場上同類設備的重置價值；2、設備中修周期依據(jù)日常維護保養(yǎng)記錄制定；3、設備大修時間依據(jù)中修周期及結(jié)果確定；4、依據(jù)修理設備的設計說明和使用手冊來執(zhí)行大、中修工作打算；5、應提出打算，通過上級批準后安排施工；6、設備的大、中修及更改造前后應出具設備性能指標評價報告；7、設備大、中修工程原則上應與專業(yè)修理公司簽訂專業(yè)修理工作合同；8、物業(yè)工程技術人員要負責設備大、中修工作的監(jiān)視并做好記錄；9、大、中修完成后，要將各項技術指標進展試驗，并填寫報告；10、驗收通過后，設備大中修工作終結(jié)。供電系統(tǒng)設備設施的大中修七、設備報廢標準的探討50％以上。設備的技術與質(zhì)量標準：l〕設備運行牢靠性和技術性能落后，不能滿足客戶使用要求的最低標準和需要，導致客戶大量投訴或者嚴峻投訴的；〕長期使用，主要部件已經(jīng)損壞老化且購不到配件；運行本錢或維護本錢大大增加，重置后首次中修前即可收回更本錢的；〕因事故或其他緣由造成損壞，不能修復或無修復價值。3．設備的安全與環(huán)境標準：l〕超過安全使用期限，存在安全隱患的設備；2〕不符合國家公布的環(huán)境使用標準在現(xiàn)有技術條件下又不能改造達標的設備。．國家明確規(guī)定應淘汰的設備。．能效達不到國家規(guī)定的設備設施?？照{(diào)系統(tǒng)節(jié)能要求1、空調(diào)運行人員應把握系統(tǒng)的實際能耗狀況，應承受相關部門的審計，應定期調(diào)查能耗分布狀況和分析節(jié)能潛力，提出節(jié)能和改造建議。2、應依據(jù)系統(tǒng)的冷〔熱〕負荷及能源供給等條件，經(jīng)技術經(jīng)濟比較，按節(jié)能原則，制定合理的運行方案。3、工程部每年進展一次空調(diào)通風系統(tǒng)能耗系數(shù)的測算，測算結(jié)果應作為對系統(tǒng)節(jié)能狀況進展檢測和比較的依據(jù)。4、當空調(diào)通風系統(tǒng)的使用功能和負荷分布發(fā)生變化，空調(diào)通風系統(tǒng)存在明顯不平衡時，應對空調(diào)水系統(tǒng)和風系統(tǒng)進展平衡測試，水力失調(diào)率不宜超過15%，最大不超過20%；風量失調(diào)率不宜超過15%，20%。5、啟動冷熱源設備對系統(tǒng)進展預熱或預冷運行時，宜關閉風系統(tǒng)；當承受室外空氣進展預冷時，宜充分利用風系統(tǒng)。6、對人流密度相對變化較大的場所，宜承受風需求掌握，應依據(jù)室內(nèi)二氧化碳濃度值掌握風量，使二氧化碳濃度滿足標準要求。7、外表式冷卻器的冷水溫度，應比空氣出口干球溫度至少低3.5度。8、風系統(tǒng)運行時宜實行有效措施增大送回風溫差，但不影響系統(tǒng)的風量平衡。9、制冷工況運行時宜承受大溫差送風，并應符合規(guī)定。10、空調(diào)通風系統(tǒng)在供冷工況下，水系統(tǒng)的供回水溫差小于3度時，以及在供熱狀況下，水系統(tǒng)的供回水溫差小于6度，宜實行減小流量的措施，但不影響系統(tǒng)的平衡。11、空氣過濾器的前后應定期檢查，當壓差不能直接顯示或遠程顯示時，宜增設儀器儀表。12、對多臺并聯(lián)運行的同類設備，應依據(jù)實際負荷狀況，自動或手動調(diào)整運行臺數(shù)，輸出總量與需求相匹配。13、具備調(diào)速功能的設備的輸出力量宜自動隨掌握的變化而變化。14、當空調(diào)通風系統(tǒng)為間歇運行方式時，應依據(jù)氣候狀況、空調(diào)負荷狀況和建筑熱惰性，合理確定開停機時間。15、冷卻塔補水總管上應安裝水量計量表，應定期記錄和分析補水記錄，并應實行措施減小補水量。16、空調(diào)房間的運行設定溫度：冬季小于等于18度；夏季室內(nèi)1017、對作息時間固定的單位建筑，在非上班時間內(nèi)應降低空調(diào)運行掌握標準。