房地產(chǎn)-放松的邊界

業(yè)研究業(yè)研究證監(jiān)會(huì)審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格批文號(hào)：證監(jiān)許可(2009)1210號(hào)未經(jīng)許可，禁止轉(zhuǎn)載報(bào)告放松的邊界口北京、上海仍保持全國(guó)最嚴(yán)格的限購(gòu)、限貸政策，外圍區(qū)域有較大放松空間。1)限購(gòu)層面，北京、上海仍嚴(yán)格保持限購(gòu)，外地戶籍需繳納5年社保/個(gè)稅才具備購(gòu)房資格。目前北京僅解除通州臺(tái)湖、馬駒橋“雙限購(gòu)”，即居民只需要滿足北京市購(gòu)房資格(京籍、非京籍滿5年社?；騻€(gè)稅)，便可購(gòu)買兩地區(qū)新房和二手房；上海臨港新片區(qū)降低非滬籍居民的購(gòu)房門檻，僅需繳納1年社保/個(gè)稅即可購(gòu)1套新房。2)限貸層面，北京、上海嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人住房貸款“認(rèn)房又認(rèn)貸”，上海首套房、二套房(非普宅)最低首付比分別為35%、70%；北京首套房(非普宅)、二套房(非普宅)最低首付比分別為40%、80%，且全市層面限貸政策一致。口新房市場(chǎng)內(nèi)熱外冷，核心區(qū)政策寬松有約束，政策可能偏向于遠(yuǎn)郊區(qū)的調(diào)整。1)從北京、上海新房供給來(lái)看，郊區(qū)盤供給、小面積戶型占比較高，而當(dāng)前需求集中在核心區(qū)釋放，改善性需求仍然呈現(xiàn)出供給相對(duì)短缺狀態(tài)，新房存在供需錯(cuò)配問(wèn)題。2)供需錯(cuò)配導(dǎo)致市場(chǎng)冷熱分化明顯，核心區(qū)保持較高認(rèn)籌率/去化率，如上海2023年上半年外環(huán)內(nèi)新盤平均認(rèn)籌率仍在200%以上，外圍區(qū)域有一定下滑。3)新房庫(kù)存主要集中在城市外圍區(qū)域，核心區(qū)庫(kù)存較低，并不存在去庫(kù)存壓力，截止2023年5月，北京郊區(qū)新房庫(kù)存占比達(dá)73%；上海新房庫(kù)存集中在外郊環(huán)、郊環(huán)外，如臨港新城新房庫(kù)存約5400套，金山庫(kù)存約2600套?？诒本⑸虾?023年1-5月商品住宅銷售市場(chǎng)表現(xiàn)較好，可能會(huì)導(dǎo)致未來(lái)政策放松周期比較長(zhǎng)，需更長(zhǎng)時(shí)間觀察銷售市場(chǎng)表現(xiàn)。1)2023年1-5月北京商品住宅銷售面積同比上漲35%，成交金額同比上漲36%；上海商品住宅銷售面積同比增加36%，銷售金額同比增加50%，主要原因是2022年同期上海受疫情影響基數(shù)較低，但即使與市場(chǎng)較好的2021年對(duì)比，2023年1-5月住宅銷售面積仍有11%增幅，銷售金額增幅17%。2)從新房?jī)r(jià)格指數(shù)來(lái)看，近年來(lái)北京、上海新房房?jī)r(jià)均保持穩(wěn)定微增態(tài)勢(shì)，2023年6月同比上漲分別為3.5%、4.8%。口本輪北京、上海二手房面臨的是掛牌量高企而成交量走低的問(wèn)題，最終可能通過(guò)二手房?jī)r(jià)自然調(diào)整解決，二手房凸顯性價(jià)比后承接居民購(gòu)房需求，而非政策刺激熱度提升。1)本輪北京、上海二手房掛牌量高企的核心原因是存量剛需2)存量剛需盤較多導(dǎo)致二手房去化有一定困難，2023年年初由于前期積壓的落，需求端動(dòng)力難以持續(xù)。由于二手房的問(wèn)題更多是剛需盤結(jié)構(gòu)性過(guò)剩的問(wèn)題，全市層面實(shí)質(zhì)性放松可能會(huì)導(dǎo)致改善盤價(jià)格進(jìn)一步提升，或進(jìn)一步提升土地市場(chǎng)熱度，可能需要更精細(xì)化的政策對(duì)剛需盤進(jìn)行支撐。口投資建議：北京、上海在新房供需嚴(yán)重錯(cuò)配的情況下，預(yù)計(jì)難有全市范圍政策實(shí)質(zhì)性松動(dòng)，或?qū)⒉扇　耙騾^(qū)施策”策略，定向放松外圍區(qū)域需求端政策，且政策周期會(huì)拉的比較長(zhǎng)，可以積極參與博弈的機(jī)會(huì)，建議重點(diǎn)關(guān)注在一線城市土儲(chǔ)占比較高的房企，關(guān)注招商蛇口、濱江集團(tuán)、天地源、中新集團(tuán)、越秀地口風(fēng)險(xiǎn)提示：微觀傳導(dǎo)機(jī)制失靈，若出現(xiàn)政策放松，效果不及預(yù)期。究所證券分析師：?jiǎn)胃闟60522110001行業(yè)基本數(shù)據(jù)只)相對(duì)指數(shù)表現(xiàn)%對(duì)表現(xiàn)2022-08-01~2023-07-2811%2%-7%房地產(chǎn)滬深300相關(guān)研究報(bào)告《房地產(chǎn)行業(yè)深度研究報(bào)告：杭州樓市政策放松復(fù)盤》3-07-30《房地產(chǎn)行業(yè)周報(bào)(2023年第29周)：積極推進(jìn)超大特大城市城中村改造》3-07-26《房地產(chǎn)行業(yè)重大事項(xiàng)點(diǎn)評(píng)：用新發(fā)展模式理解城中村改造》23-07-23-16%22/0822/1022/1223/0323/0523/073地產(chǎn)行業(yè)深度研究報(bào)告投資主題報(bào)告亮點(diǎn)北京、上海核心區(qū)仍有較高的市場(chǎng)熱度，政策放松存在約束。1)根據(jù)統(tǒng)計(jì)局京、上海2023年1-5月住宅成交面積、金額均同比上漲，且房?jī)r(jià)保持穩(wěn)定微增態(tài)勢(shì)，全市層面銷售數(shù)據(jù)并不差。2)從北京、上海新房供給來(lái)看，郊區(qū)盤供給、小面積戶型占比較高，而當(dāng)前需求集中在核心區(qū)釋放，改善性需求仍然呈現(xiàn)出供給相對(duì)短缺狀態(tài)，供需錯(cuò)配導(dǎo)致市場(chǎng)冷熱分化明顯，核心區(qū)保持較高認(rèn)籌率/去化率，如上海2023年上半年外環(huán)內(nèi)新盤平均認(rèn)籌率仍在200%以上，外圍區(qū)域有一定下滑。市場(chǎng)認(rèn)為當(dāng)前上海二手房?jī)r(jià)面臨較大下行壓力，來(lái)推演樓市轉(zhuǎn)冷，需要出臺(tái)寬松性政策托底，但近期上海二手房?jī)r(jià)變化是2021年上漲周期的回調(diào)，相較于上漲前二手房?jī)r(jià)仍處在高位。市場(chǎng)認(rèn)為上海二手房?jī)r(jià)格連續(xù)兩個(gè)月環(huán)比領(lǐng)跌，5月二手房?jī)r(jià)環(huán)比下降0.8%，6月份環(huán)比跌幅位居70城之首，環(huán)比下降1.2%，面臨較大的下行壓力，來(lái)推演上海市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，需要出臺(tái)寬松性政策托底。但2020年下半年以來(lái)，上海二手房?jī)r(jià)格指數(shù)單月同比增長(zhǎng)遠(yuǎn)高于70城平均水平，以2020年1月為基數(shù)1，到2023年6月上海二手房?jī)r(jià)指數(shù)上漲至1.17，而70城平均二手房?jī)r(jià)指數(shù)為0.98。本輪北京、上海二手房面臨的是掛牌量高企而成交量走低的問(wèn)題，最終可能通過(guò)二手房?jī)r(jià)自然調(diào)整解決，二手房凸顯性價(jià)比后承接居民購(gòu)房需求，而非政策刺激熱度提升。1)本輪北京、上海二手房掛牌量高企的核心原因是存量剛需盤過(guò)剩，截止2023年5月底，北京二手掛牌房源中，600萬(wàn)以下房源占比63%。2)存量剛需盤較多導(dǎo)致二手房去化有一定困難，2023年年初由于前期積壓的需求集中釋放，北京、上海二手房成交量小幅回暖，但5、6月以來(lái)明顯回落，需求端動(dòng)力難以持續(xù)。由于二手房的問(wèn)題更多是剛需盤結(jié)構(gòu)性過(guò)剩的問(wèn)題，全市層面實(shí)質(zhì)性放松可能會(huì)導(dǎo)致改善盤價(jià)格進(jìn)一步提升，或進(jìn)一步提升土地市場(chǎng)熱度，可能需要更精細(xì)化的政策對(duì)剛需盤進(jìn)行支撐。投資邏輯北京、上海在新房供需嚴(yán)重錯(cuò)配的情況下，預(yù)計(jì)難有全市范圍政策實(shí)質(zhì)性松動(dòng)，或?qū)⒉扇　耙騾^(qū)施策”策略，定向放松外圍區(qū)域需求端政策，且政策周期會(huì)拉的比較長(zhǎng)，可以積極參與博弈的機(jī)會(huì)，建議重點(diǎn)關(guān)注在一線城市土儲(chǔ)占比較高的房企，關(guān)注招商蛇口、濱江集團(tuán)、天地源、中新集團(tuán)、越秀地產(chǎn)證監(jiān)會(huì)審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格批文號(hào)：證監(jiān)許可(2009)1210號(hào)3 (一)北京主城區(qū)政策保持定力，外圍僅通州臺(tái)湖、馬駒橋解除“雙限購(gòu)” 11(二)市場(chǎng)冷熱分化明顯，郊區(qū)庫(kù)存較高拉長(zhǎng)城市去化周期 11 證監(jiān)會(huì)審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格批文號(hào)：證監(jiān)許可(2009)1210號(hào)4 9 證監(jiān)會(huì)審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格批文號(hào)：證監(jiān)許可(2009)1210號(hào)5(一)上海購(gòu)房政策保持定力，限購(gòu)限售限貸未實(shí)質(zhì)調(diào)整上海主城區(qū)限購(gòu)政策并未調(diào)整，僅臨港降低非滬人才購(gòu)房年限要求，限貸層面仍為政策內(nèi)容單身籍無(wú)房本人和父母2011.1.30前共有住≤2套可新購(gòu)1套3套購(gòu)有房購(gòu)非戶籍購(gòu)夫妻雙方同為滬籍2011年1月30前夫妻雙方各自和父母共同共有住房數(shù)≤2套可新購(gòu)2套3套可新購(gòu)1套4套購(gòu)夫妻雙方一方為滬籍首套房房產(chǎn)證可單獨(dú)上非上海戶籍人，但須提供滿5年社?；驖M5年個(gè)稅二套房須上海戶籍一方上產(chǎn)證夫妻雙方都為非滬籍社保或個(gè)稅正常繳納滿5年可新購(gòu)1套臨港新片區(qū)人才非本市戶籍購(gòu)房資格由家庭調(diào)整為個(gè)人，社保年限由原有的5年縮短至3年，外地單身且在臨港新片區(qū)工作滿1年以上，即有機(jī)會(huì)在細(xì)則劃定范圍內(nèi)購(gòu)房。認(rèn)籌比超過(guò)1.3的樓盤自網(wǎng)簽之日起5年內(nèi)不得出售商業(yè)貸款首套房家庭名下在滬無(wú)房且無(wú)住房貸款記錄首付比35%，貸款利率4.55%二套房家庭名下在滬已有1套住房或全國(guó)范圍有過(guò)住房貸款記錄普通住宅首付比50%，非普通住宅首付比70%，貸款利率5.25%公積金首套房家庭名下在滬無(wú)房且無(wú)公積金貸款記錄面積≤90m2首付比20%家庭最高貸款金額100萬(wàn)，有補(bǔ)充公積金120萬(wàn)面積≥90㎡首付比30%二套房家庭名下在滬已有1套住房，人均面積≤37m2；1次公積金貸款結(jié)清(如有)普通住宅首付比50%，非普通住宅首付比70%家庭最高貸款金額80萬(wàn)，有補(bǔ)充公積金100萬(wàn)備注符合本市住房公積金貸款規(guī)定的多子女家庭購(gòu)買首套住房，最高貸款限額(含補(bǔ)充公積金最高貸款限額)在本市最高貸款限額的基礎(chǔ)上上浮20%。理(二)上海新房外環(huán)內(nèi)供給短缺難以滿足需求，核心區(qū)與外圍區(qū)銷售分化明顯證監(jiān)會(huì)審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格批文號(hào)：證監(jiān)許可(2009)1210號(hào)62018-012018-052018-092019-012019-052019-092020-012020-052020-092021-012021-052021-092022-012022-052022-092023-012023-056.0%5.0%2018-012018-052018-092019-012019-052019-092020-012020-052020-092021-012021-052021-092022-012022-052022-092023-012023-056.0%5.0%4.0%3.0%2.0%1.0%0.0%-1.0%批次0108批次0%0%3,0002,5002,0001,5001,00050002015201620172018201920202021202220231-5月商品住宅銷售面積(萬(wàn)方)1-5月銷售金額(億元)房房?jī)r(jià)穩(wěn)定微漲1.0%0.8%0.6%0.4%0.2%0.0%-0.2%-0.4%-0.6%-0.8%上海新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比(左軸)上海新建商品住宅價(jià)格指數(shù)同比(右軸)小，以及小戶型高性價(jià)比，近年開(kāi)發(fā)商仍推出高比例小戶型新房，導(dǎo)致改善型住宅供給100%80%60%40%20%0%2021年2022年2023年上半年內(nèi)環(huán)以內(nèi)內(nèi)中環(huán)間中外環(huán)間外郊環(huán)間郊環(huán)以外資料來(lái)源：一房一萬(wàn)，華創(chuàng)證券年第一、二批次供應(yīng)新房中小戶型占比高10023年第一批次23年第二批次10023年第一批次23年第二批次10%證監(jiān)會(huì)審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格批文號(hào)：證監(jiān)許可(2009)1210號(hào)722702270600心區(qū)域新房供不應(yīng)求，尤其內(nèi)環(huán)內(nèi)認(rèn)籌熱度持續(xù)高漲，2023年上半年平均認(rèn)籌率直逼塊均為靠近市區(qū)的熱門板塊，如閔350%300%250%200%150%100% 50%0%295%2295%274%268%229%222%204%140%145%83%61%2022H2022H12023H1內(nèi)環(huán)內(nèi)2022H2022H12023H1內(nèi)中環(huán)2022H2022H12023H1中外環(huán)2022H2022H12023H1外郊環(huán)2022H2022H12023H1郊環(huán)外90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%2021H12021H22022H12022H22023H1平均去化率核心區(qū)域新房庫(kù)存極低。從環(huán)線來(lái)看，外郊環(huán)、郊環(huán)外板塊新房庫(kù)存量較大，集中五大證監(jiān)會(huì)審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格批文號(hào)：證監(jiān)許可(2009)1210號(hào)82020-012020-032020-052020-072020-09020-112021-012021-032021-052021-072021-09021-112022-012022-032022-052022-072022-09022-112023-012020-012020-032020-052020-072020-09020-112021-012021-032021-052021-072021-09021-112022-012022-032022-052022-072022-09022-112023-012023-032023-052020-012020-032020-052020-072020-09020-112021-012021-032021-052021-072021-09021-112022-012022-032022-052022-072022-09022-112023-012023-032023-05120001000080006000400020000新房庫(kù)存數(shù)量(套)(三)上海二手房主要矛盾在一二手倒掛，需求分流導(dǎo)致成交量低位市場(chǎng)認(rèn)為當(dāng)前上海二手房?jī)r(jià)格面臨較大下行壓力，但近期上海二手房?jī)r(jià)變化是2021年海二手房市場(chǎng)表現(xiàn)出較高的價(jià)格韌性12%10%8%6%4%2%0%-2%-4%-6%70個(gè)大中城市二手住宅價(jià)格指數(shù)：當(dāng)月同比基準(zhǔn)線基準(zhǔn)線01.051.000.950.900.850.80上海二手住宅價(jià)格指數(shù)(基于環(huán)比指數(shù)計(jì)算，2020年1月=1)70城二手住宅價(jià)格指數(shù)(基于環(huán)比指數(shù)計(jì)算，2020年1月=1)證監(jiān)會(huì)審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格批文號(hào)：證監(jiān)許可(2009)1210號(hào)99.08.07.06.05.09.08.07.06.05.0容易出現(xiàn)房?jī)r(jià)大幅漲跌，2021年上半年時(shí)期上海二手房?jī)r(jià)格明顯上漲，我們根據(jù)上海手房成交活躍的小區(qū)價(jià)格來(lái)看，2020年11月二手房均價(jià)約為5.31萬(wàn)/平，萬(wàn)/平，板塊新房?jī)r(jià)格三年未漲，而唐鎮(zhèn)板塊典型次新房浦發(fā)羅蘭菲麗，范圍內(nèi)。7.06.56.05.55.04.5二手房?jī)r(jià)快速上漲20202020年1月2020年2月2020年3月2020年4月2020年2020年5月2020年6月2020年7月2020年8月2020年9月2020年10月2020年11月2020年12月2021年1月2021年2月2021年3月上海成交活躍小區(qū)二手房?jī)r(jià)(萬(wàn)元/平)2021年4月22021年4月2021年6月2021年7月手房?jī)r(jià)上漲影響，當(dāng)前浦東唐鎮(zhèn)新房及二手房?jī)r(jià)格明顯倒掛11.010.0唐唐鎮(zhèn)目前新房聯(lián)動(dòng)價(jià)：7.06萬(wàn)/平2019-9-112019-92020-12020-32020-52020-72020-92020-112020-32020-52020-72020-92020-112021-12021-32021-52021-72021-92021-112022-12022-32022-52022-72022-92022-112023-12023-32023-5浦發(fā)羅蘭翡麗二手房成交價(jià)(萬(wàn)元/平)上海當(dāng)前也面臨二手房掛牌量高企而成交量走低的壓力，成交量低的核心原因是相比新上海二手房成交量處于2021年9月以來(lái)的低位，2023年年初，過(guò)去積壓需求集中釋證監(jiān)會(huì)審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格批文號(hào)：證監(jiān)許可(2009)1210號(hào)102020年1月2020年2月2020年3月2020年4月2020年5月2020年6月2020年7月2020年8月2020年9月2020年102020年1月2020年2月2020年3月2020年4月2020年5月2020年6月2020年7月2020年8月2020年9月2020年10月2020年11月2020年12月2021年1月2021年2月2021年3月2021年4月2021年5月2021年6月2021年7月2021年8月2021年9月2021年10月2021年11月2021年12月2022年1月2022年2月2022年3月2022年4月2022年5月2022年6月2022年7月2022年8月2022年9月2022年10月2022年11月2022年12月2023年1月2023年2月2023年3月2023年4月2023年5月2023年6月5.04.54.03.53.02.52.01.51.00.50.0萬(wàn)套上海二手房成交套數(shù)(萬(wàn)套)資料來(lái)源：鏈家，華創(chuàng)證券認(rèn)房不認(rèn)貸、降低首付比等限貸政策，則居民普遍獲得加杠桿客觀條件，在新房供應(yīng)量有限、積分有門檻的情況下，預(yù)計(jì)購(gòu)房需求可能會(huì)大量涌入二手房市場(chǎng)，二手房?jī)r(jià)可能檻、增加購(gòu)房套數(shù)等，或?qū)⒑缥苓叧鞘匈?gòu)房需求，對(duì)于周邊城市的虹吸效應(yīng)大于帶動(dòng)松以外圍區(qū)域?yàn)橹?。券投資咨詢業(yè)務(wù)資格批文號(hào)：證監(jiān)許可(2009)1210號(hào)11(一)北京主城區(qū)政策保持定力，外圍僅通州臺(tái)湖、馬駒橋解除“雙限購(gòu)”，整，購(gòu)房人自取得房屋所有權(quán)證書(shū)之日起，原則上五年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。政策內(nèi)容購(gòu)家庭無(wú)房的可購(gòu)2套住房，已有1套住房的可再購(gòu)買1套單身(包括未家庭)在京無(wú)房的，可購(gòu)買1套住房符合本市限購(gòu)前提下，還需滿足下列條件之一，可在通州(除臺(tái)湖、馬駒橋)購(gòu)一套住房：1.已有1套住房、落戶通州3年(含)以上的京籍家庭。2.已有1套住房、近3年在通州區(qū)連續(xù)社?；騻€(gè)稅的京籍家庭。非京籍家庭1.在京無(wú)房且已連續(xù)五年繳納社?；騻€(gè)稅，可購(gòu)1套。2.在通州(除臺(tái)湖、馬駒橋)買房，須符合近3年在通州連續(xù)繳納社保或個(gè)稅的要求。售購(gòu)房人自取得房屋所有權(quán)證書(shū)之日起，原則上五年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。貸款首付比例：普宅35%/非普40%，貸款利率4.75%套房首付比例：普宅60%/非普80%，貸款利率5.25%公積金貸款政策性住房經(jīng)濟(jì)適用房，首付比例≥20%，最高可貸款額度120萬(wàn)5年(含)以下利率2.6%；5年以上利率3.1%其他，首付比例≥30%，最高可貸款額度120萬(wàn)非政策性住房普通，首付比例≥35%，最高可貸款額度120萬(wàn)非普通，首付比例≥40%，最高可貸款額度120萬(wàn)備注1.借款申請(qǐng)人戶籍均在東城或西城區(qū)的購(gòu)買東城、西城、朝陽(yáng)、海淀、豐臺(tái)、石景山區(qū)以外的首套住房，最高可貸款額度可上浮20萬(wàn)元。2.借款申請(qǐng)人戶籍不滿足本表第1款戶籍均在東城或西城區(qū)的要求，但均在東城、西城、朝陽(yáng)、海淀、豐臺(tái)、石景山區(qū)，購(gòu)買東城、西城、朝陽(yáng)、海淀、豐臺(tái)、石景山區(qū)以外的首套住房，最高可貸款額度可上浮10元套房普宅，首付比例≥60%，最高可貸款額度60萬(wàn)5年以下(含)和5年以上利率分別不低于3.025%和3.575%非普宅，首付比例≥80%，最高可貸款額度60萬(wàn)備注以下三條標(biāo)準(zhǔn)全部滿足即為普通住宅，反之為非普通住宅。1.容積率在1.0(含)以上；2.建筑面積在140平米(含)以下；3.單價(jià)不超過(guò)最高限，或者是總價(jià)不超過(guò)最高限，滿足其一即可。五環(huán)內(nèi)：39600元/平米、468萬(wàn)/套六環(huán)外：23760元/平米、280.8萬(wàn)/套(二)市場(chǎng)冷熱分化明顯，郊區(qū)庫(kù)存較高拉長(zhǎng)城市去化周期證監(jiān)會(huì)審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格批文號(hào)：證監(jiān)許可(2009)1210號(hào)122018-012018-052018-092019-012019-052019-092020-012020-052020-092021-012021-052021-092022-012022-052022-092023-012023-052018-012018-052018-092019-012019-052019-092020-012020-052020-092021-012021-052021-092022-012022-052022-092023-012023-057.0%6.0%5.0%4.0%3.0%2.0%1.0%0.0%-2.0%地塊成交時(shí)間板塊計(jì)容建面成交樓面價(jià)溢價(jià)率拿地房企[2022]076號(hào)地塊2023-0224越秀地產(chǎn)[2023]002號(hào)地塊2023-03南邵板塊2.50%開(kāi)股份[2023]003號(hào)地塊2023-03455[2023]034號(hào)地塊2023-07沙河板塊2.51開(kāi)股份[2023]033號(hào)地塊2023-07北七家板塊2.02%建置地&科學(xué)城置業(yè)1,8001,6001,4001,2001,00080060040020002015201620172018201920202021202220231-5月商品住宅銷售面積(萬(wàn)方)1-5月銷售金額(億元)來(lái)北京新房房?jī)r(jià)小幅穩(wěn)定增長(zhǎng)22.0%1.5%1.0%0.5%0.0%-0.5%北京新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比(左軸)北京新建商品住宅價(jià)格指數(shù)同比(右軸)月以來(lái)北京住宅銷售市場(chǎng)及土拍市場(chǎng)都表現(xiàn)出冷熱不均的特征。1)從住宅市最終由上海大華獲取。-7月北京宅地成交冷熱分化明顯圖表19昌平區(qū)不同板塊的宅地?zé)岫炔町悩O大底底價(jià)成交,13封頂溢價(jià)率成交,17溢價(jià)成交,52023年1-7月北京宅地成交情況(宗)京住房市場(chǎng)起步早、發(fā)展快，目前中心城區(qū)可開(kāi)發(fā)宅地較少，尤其是東城區(qū)、西城區(qū)承證監(jiān)會(huì)審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格批文號(hào)：證監(jiān)許可(2009)1210號(hào)13分100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%2019年2020年2021年2022年近郊區(qū)遠(yuǎn)郊區(qū)資料來(lái)源：克而瑞，華創(chuàng)證券郊區(qū)存在“惰性庫(kù)存”，拉長(zhǎng)城市整體庫(kù)存去化周期，截止2023年5月底約18.7個(gè)月。2520151050徐嘉常北深福昆東南武無(wú)鄭廣佛青重天蘇南廈寧成西長(zhǎng)上濟(jì)杭合州興州京圳州明莞寧漢錫州州山島慶津州京門波都安沙海南州肥新房庫(kù)存去化周期(月)證監(jiān)會(huì)審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格批文號(hào)：證監(jiān)許可(2009)1210號(hào)142020-012020-032020-052020-072020-092020-112021-012021-032021-052021-072021-092021-112022-012022-032022-052022-072022-092020-012020-032020-052020-072020-092020-112021-012021-032021-052021-072021-092021-112022-012022-032022-052022-072022-092-112023-012023-032023-052020-012020-032020-052020-072020-09020-112021-012021-032021-052021-072021-09021-112022-012022-032022-052022-072022-09022-112023-012023-032023-05延慶區(qū)密云區(qū)平谷區(qū)懷柔區(qū)大興區(qū)昌平區(qū)通州區(qū)順義區(qū)房山區(qū)門頭溝區(qū)西城區(qū)東城區(qū)海淀區(qū)石景山區(qū)朝陽(yáng)區(qū)豐臺(tái)區(qū)5045403530252050%密云區(qū),54延密云區(qū),54平谷區(qū),59懷柔區(qū),51朝陽(yáng)區(qū),朝陽(yáng)區(qū),117130石景山區(qū),39海淀區(qū),44大興區(qū),125昌平區(qū)大興區(qū),125昌平區(qū),129西城區(qū),2門頭溝區(qū),76房山區(qū),1順義區(qū),178通順義區(qū),1782023年5月底各區(qū)新房庫(kù)存(萬(wàn)方)中心區(qū)域中心區(qū)域近郊區(qū)遠(yuǎn)郊區(qū)2023年5月底各區(qū)庫(kù)存去化周期(月)(三)北京二手房也面臨掛牌量高企問(wèn)題，核心原因存量剛需盤過(guò)剩0京二手房市場(chǎng)表現(xiàn)出較高的價(jià)格韌性12%10%8%6%4%2%0%-2%-4%-6%北京二手住宅價(jià)格指數(shù):當(dāng)月同比70個(gè)大中城市二手住宅價(jià)格指數(shù):當(dāng)月同比510.950.90.850.8北京二手住宅價(jià)格指數(shù)(基于環(huán)比指數(shù)計(jì)算，2020年1月=1)70城二手住宅價(jià)格指數(shù)(基于環(huán)比指數(shù)計(jì)算，2020年1月=1)證監(jiān)會(huì)審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格批文號(hào)：證監(jiān)許可(2009)1210號(hào)15房源新增掛牌量較大25000200001500010000500002022年10月掛牌套數(shù)2023年5月掛牌套數(shù)2000-3000萬(wàn),2%12000-3000萬(wàn),2%1200-1500萬(wàn),4%%1000-1200萬(wàn),<200萬(wàn),9%900-1000<200萬(wàn),9%萬(wàn),4%200-300萬(wàn),15%8200-300萬(wàn),15%700-800萬(wàn),6%300-400萬(wàn),15%600-700萬(wàn),9%400-500萬(wàn)400-500萬(wàn),13%萬(wàn),11%截止2023年5月北京二手房掛牌總價(jià)段分布證監(jiān)會(huì)審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格批文號(hào)：證監(jiān)許可(2009)1210號(hào)16北京、上海在新房供需嚴(yán)重錯(cuò)配的情況下，預(yù)計(jì)難有全市范圍政策實(shí)質(zhì)性松動(dòng)，或?qū)⒉扇　耙騾^(qū)施策”策略，定向放松外圍區(qū)域需求端政策，且政策周期會(huì)拉的比較長(zhǎng)，可以積極參與博弈的機(jī)會(huì)，建議重點(diǎn)關(guān)注在一線城市土儲(chǔ)占比較高的房企，關(guān)注招商蛇口、證監(jiān)會(huì)審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格批文號(hào)：證監(jiān)許可(2009)1210號(hào)17組團(tuán)隊(duì)介紹助理研究員：許常捷資(涉及住宅、租賃住房、商辦入華創(chuàng)證券研究所。助理研