存量房交易稅收基本政策課件

存量房交易稅收差不多政策存量房交易稅收差不多政策【一】存量房交易差不多政策【二】存量住房要緊優(yōu)惠政策【三】當(dāng)前重點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題改制重組政策社會(huì)力量辦學(xué)免征拆遷減免撤銷(xiāo)合同（退房）處理共同購(gòu)房目錄【一】存量房交易差不多政策目錄存量房交易差不多政策賣(mài)方增值稅：?jiǎn)挝唬ㄒ话慵{稅人）：含稅銷(xiāo)售額/（1+10%）×10%-進(jìn)項(xiàng)稅額銷(xiāo)售其2016年4月30日前取得的（不含自建），能夠選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷(xiāo)售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額；銷(xiāo)售其2016年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn)，能夠選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷(xiāo)售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額；銷(xiāo)售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)適用一般計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷(xiāo)售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額，按照5%的預(yù)征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。單位（小規(guī)模納稅人）：銷(xiāo)售其取得（不含自建）的（不含個(gè)體工商戶(hù)銷(xiāo)售購(gòu)買(mǎi)的住房和其他個(gè)人銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)），應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷(xiāo)售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額；銷(xiāo)售其自建的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷(xiāo)售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。存量房交易差不多政策賣(mài)方增值稅：存量房交易差不多政策賣(mài)方增值稅：個(gè)人：銷(xiāo)售其取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)（不含其購(gòu)買(mǎi)的住房），應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷(xiāo)售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額；將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅。（增值稅附加：以繳納的增值稅金額為計(jì)稅依據(jù)，區(qū)級(jí)綜合稅率為12%，縣級(jí)綜合稅率為10%）賣(mài)方所得稅：?jiǎn)挝唬喊凑障嚓P(guān)企業(yè)所得稅規(guī)定，將銷(xiāo)售額納入銷(xiāo)售當(dāng)月（季）收入，按規(guī)定預(yù)繳并在次年規(guī)定期限內(nèi)進(jìn)行匯算清繳。個(gè)人：以轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額，為應(yīng)納稅所得額，再按20%的適用稅率計(jì)算繳納“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目個(gè)人所得稅。納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，對(duì)事實(shí)上行核定征稅，重慶市內(nèi)住宅轉(zhuǎn)讓收入按1%核定其應(yīng)納個(gè)人所得稅。在計(jì)征個(gè)人受贈(zèng)不動(dòng)產(chǎn)個(gè)人所得稅時(shí)，不得核定征收，必須嚴(yán)格按照稅法規(guī)定據(jù)實(shí)征收。賣(mài)方印花稅：按照按所載金額的0.5‰計(jì)算。存量房交易差不多政策賣(mài)方增值稅：存量房交易差不多政策賣(mài)方土地增值稅：增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%—100%的部分，稅率為40%；超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%—200%的部分，稅率為50%；超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。扣除項(xiàng)目包括：1.提供取得房產(chǎn)相關(guān)憑據(jù)（發(fā)票、契稅證明、合同協(xié)議及支付憑據(jù)、司法文書(shū)）的，按憑據(jù)記載金額并每年加計(jì)5%計(jì)入扣除項(xiàng)目。營(yíng)業(yè)稅發(fā)票及其他憑據(jù)，按照發(fā)票或憑據(jù)所載金額；增值稅普通發(fā)票，按照發(fā)票所載價(jià)稅合計(jì)金額；增值稅專(zhuān)用發(fā)票，按照發(fā)票所載不含增值稅金額。2.提供評(píng)估機(jī)構(gòu)出具以“重置成本法”評(píng)估建筑物的重置成本價(jià)格的，按評(píng)估價(jià)格以及取得土地使用權(quán)憑據(jù)記載金額，計(jì)入扣除項(xiàng)目。3.其他扣除項(xiàng)目：轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅及其附加、印花稅；因計(jì)算納稅的需要支付的房產(chǎn)評(píng)估費(fèi)；取得房產(chǎn)環(huán)節(jié)契稅（評(píng)估價(jià)格中已含契稅的除外）。無(wú)法查實(shí)計(jì)算扣除項(xiàng)目金額的，按照8%（單位）或6%（個(gè)人）的定率征收土地增值稅。買(mǎi)方契稅：按不含增值稅的交易價(jià)格的3%征收契稅。買(mǎi)方印花稅：按照按所載金額的0.5‰計(jì)算。存量房交易差不多政策賣(mài)方土地增值稅：賣(mài)方增值稅：1.個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征增值稅；2.個(gè)人銷(xiāo)售自建自用住房免征增值稅；3.涉及家庭財(cái)產(chǎn)分割的個(gè)人無(wú)償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)免征增值稅（包括：離婚財(cái)產(chǎn)分割;無(wú)償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;無(wú)償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直截了當(dāng)撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人;房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人依法取得房屋產(chǎn)權(quán)）。（增值稅附加原那么上隨著增值稅的減免而減免）賣(mài)方所得稅：1.對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，同時(shí)是家庭唯一生活用房（住房）取得的所得，接著免征個(gè)人所得稅。2.以下情形的房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與，對(duì)當(dāng)事雙方不征收個(gè)人所得稅：（1）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；（2）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直截了當(dāng)撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；（3）房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人。3.通過(guò)離婚析產(chǎn)的方式分割房屋產(chǎn)權(quán)是夫妻雙方對(duì)共同共有財(cái)產(chǎn)的處置，個(gè)人因離婚辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)，不征收個(gè)人所得稅。存量住房要緊優(yōu)惠政策賣(mài)方增值稅：存量住房要緊優(yōu)惠政策賣(mài)方印花稅：個(gè)人銷(xiāo)售或購(gòu)買(mǎi)住房，免征印花稅。賣(mài)方土地增值稅：1.個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房免土地增值稅；2.對(duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，能夠免征土地增值稅。買(mǎi)方契稅：1.對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。2.對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。3.關(guān)于《中華人民共和國(guó)繼承法》規(guī)定的法定繼承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）繼承土地、房屋權(quán)屬，不征契稅。（不包括遺囑繼承）買(mǎi)方印花稅：個(gè)人銷(xiāo)售或購(gòu)買(mǎi)住房，免征印花稅。存量住房要緊優(yōu)惠政策賣(mài)方印花稅：個(gè)人銷(xiāo)售或購(gòu)買(mǎi)住房，免征印花稅。存量住房要緊優(yōu)惠改制重組政策

企業(yè)整體改建：對(duì)改制（變更）后公司承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。條件：按照公司法規(guī)定整體改制，原企業(yè)投資主體存續(xù)并在改制（變更）后的公司中所持股權(quán)（股份）比例超過(guò)75%；改制（變更）后公司承繼原企業(yè)權(quán)利、義務(wù)。

事業(yè)單位改制：改制后企業(yè)承受原事業(yè)單位土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。條件：事業(yè)單位按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定改制為企業(yè)，原投資主體存續(xù)并在改制后企業(yè)中出資（股權(quán)、股份）比例超過(guò)50%。

改制重組政策企業(yè)整體改建：對(duì)改制（變更）后公司承受原企業(yè)改制重組政策公司合并（分立）1.兩個(gè)或兩個(gè)以上的公司，依照法律規(guī)定、合同約定，合并為一個(gè)公司，且原投資主體存續(xù)的，對(duì)合并后公司承受原合并各方土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。2.公司依照法律規(guī)定、合同約定分立為兩個(gè)或兩個(gè)以上與原公司投資主體相同的公司，對(duì)分立后公司承受原公司土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。企業(yè)破產(chǎn)企業(yè)依照有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定實(shí)施破產(chǎn)：1.債權(quán)人（包括破產(chǎn)企業(yè)職工）：承受破產(chǎn)企業(yè)抵償債務(wù)的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅；2.非債權(quán)人：承受破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，凡按照勞動(dòng)法等有關(guān)法律法規(guī)政策妥善安置原企業(yè)全部職工，與原企業(yè)全部職工簽訂服務(wù)年限很多于三年的勞動(dòng)用工合同的，對(duì)其承受所購(gòu)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，免征契稅；與原企業(yè)超過(guò)30%的職工簽訂服務(wù)年限很多于三年的勞動(dòng)用工合同的，減半征收契稅。9改制重組政策公司合并（分立）9資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)1.行政性劃轉(zhuǎn)免稅：縣級(jí)以上人民政府或國(guó)有資產(chǎn)管理部門(mén)按規(guī)定進(jìn)行行政性調(diào)整、劃轉(zhuǎn)國(guó)有土地、房屋，免征契稅。2.同一劃轉(zhuǎn)免稅：母公司與其全資子公司（100%全資）之間，全資子公司之間，同一自然人與個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、一人有限公司之間，個(gè)人與其個(gè)體工商戶(hù)，合伙企業(yè)合伙人與合伙企業(yè)之間，土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)免征契稅。債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)實(shí)施債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)的企業(yè)，對(duì)債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)后新設(shè)立的公司承受原企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。改制重組政策資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)改制重組政策免稅主體：社會(huì)力量舉辦學(xué)?；蚱渌逃龣C(jī)構(gòu)。非免稅主體：學(xué)校舉辦者或投資人。企業(yè)事業(yè)組織、社會(huì)團(tuán)體及其他社會(huì)組織和公民人利用非國(guó)家財(cái)政性教育經(jīng)費(fèi)面向社會(huì)舉辦的教育機(jī)構(gòu)（縣級(jí)以人民政府教育行政主管部門(mén)或勞動(dòng)行政主管部門(mén)審批并頒發(fā)辦學(xué)許可證），其承受的土地、房屋權(quán)屬用于教學(xué)的，免征契稅。社會(huì)辦學(xué)免征免稅主體：社會(huì)力量舉辦學(xué)校或其他教育機(jī)構(gòu)。社會(huì)辦學(xué)免征拆遷減免（個(gè)人）縣級(jí)以上人民政府依照國(guó)家的相關(guān)規(guī)定征收房地產(chǎn)，被征收的個(gè)人重新承受房屋：1.產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式：承受一處或一處以上房屋，以所補(bǔ)差價(jià)為契稅計(jì)稅依據(jù)。2.貨幣補(bǔ)償方式：重新購(gòu)置房屋，各類(lèi)補(bǔ)償性質(zhì)款項(xiàng)（總額）可抵減契稅計(jì)稅依據(jù)。取得的一處以上房地產(chǎn)的貨幣補(bǔ)償可累加計(jì)算；購(gòu)置一處以上房屋，可分別抵減契稅計(jì)稅依據(jù)，抵減總額不超過(guò)貨幣補(bǔ)償總額。

拆遷減免（個(gè)人）縣級(jí)以上人民政府依照國(guó)家的相關(guān)規(guī)定征收房地產(chǎn)拆遷減免（個(gè)人）適用對(duì)象：包括被征收房地產(chǎn)權(quán)屬人、公有住房使用人以及納入征收補(bǔ)償對(duì)象的被征收個(gè)人家庭成員。新房權(quán)屬人假設(shè)有適用對(duì)象之外個(gè)人的（夫妻關(guān)系除外），其新房對(duì)應(yīng)份額部分的稅額不予減免契稅。核心要件：被征收個(gè)人應(yīng)與房地產(chǎn)征收部門(mén)或拆遷單位簽訂的補(bǔ)償（安置）協(xié)議，協(xié)議簽訂時(shí)間不得超過(guò)重新承受房屋“房地產(chǎn)權(quán)證”注明的發(fā)證時(shí)間。注意：稅基減免與稅率減免可同時(shí)適用。（個(gè)人）拆遷減免（個(gè)人）適用對(duì)象：包括被征收房地產(chǎn)權(quán)屬人、公有住房使拆遷減免（單位）單位的房地產(chǎn)被國(guó)家征收后以產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式重新承受房產(chǎn)：1.不補(bǔ)價(jià)差的：免征契稅；2.補(bǔ)價(jià)差的：以所補(bǔ)差價(jià)為計(jì)稅依據(jù)征收契稅。貨幣補(bǔ)償方式，新購(gòu)房不適用抵減契稅計(jì)稅依據(jù)的稅收優(yōu)惠。拆遷減免（單位）單位的房