城市綜合體定位報(bào)告課件

城市綜合體定位報(bào)告ppt課件金恒基置業(yè)城市綜合體定位報(bào)告謹(jǐn)呈：金恒基置業(yè)版權(quán)聲明：本項(xiàng)目是鄭州市金恒基置業(yè)有限公司與眾廈實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司共同研究的成果。未經(jīng)上述公司共同書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。

2012年12月3日金恒基置業(yè)城市綜合體定位報(bào)告謹(jǐn)呈：金恒基置業(yè)版權(quán)聲明：PART1、項(xiàng)目本體分析PART2、目標(biāo)問題界定PART4、各類物業(yè)分析PART3、中牟城市背景PART5、開發(fā)模式及整體定位PART6、各物業(yè)類型定位PART1、項(xiàng)目本體分析PART2、目標(biāo)問題界定PART4、01Ontology項(xiàng)目本體分析01Ontology項(xiàng)目本體分析板塊解讀：中牟縣歷史悠久，自身農(nóng)業(yè)資源豐富，擁有較強(qiáng)的工業(yè)產(chǎn)業(yè)，中牟板塊，土地總面積1416.6平方公里，總?cè)丝?8萬人，轄11鎮(zhèn)6鄉(xiāng)，431個(gè)行政村。交通便利，是鄭州周邊區(qū)域的發(fā)展熱點(diǎn)。區(qū)域城市戰(zhàn)略位置：中牟板塊是鄭州新區(qū)的主要組成部分，是鄭汴一體化的連接點(diǎn)。位居中原經(jīng)濟(jì)區(qū)、鄭汴一體化、鄭州新區(qū)三區(qū)疊加建設(shè)的核心增長區(qū)域，未來城市發(fā)展的核心衛(wèi)星城市。本項(xiàng)目所處的區(qū)域位于鄭汴大城市的發(fā)展核心軸線及鄭牟相接交匯之處，臨近省政府新址，在鄭汴、鄭牟一體化進(jìn)程中起到了承啟作用，同時(shí)位于鄭州新區(qū)、鄭汴一體化等多區(qū)疊加地帶。中牟鄭州向東開封向西所在區(qū)域省政府新址板塊解讀：本項(xiàng)目所處的區(qū)域位于鄭汴大城市的發(fā)展核心軸線及鄭牟5項(xiàng)目的區(qū)域產(chǎn)業(yè)帶分布：白沙產(chǎn)業(yè)帶：以科技教育、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主、布局職業(yè)教育、商務(wù)服務(wù)房地產(chǎn)業(yè)等。劉集產(chǎn)業(yè)帶：該區(qū)域產(chǎn)業(yè)帶主要以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、文化旅游服務(wù)業(yè)為主，布局商務(wù)服務(wù)、科技研發(fā)、文藝娛樂、房地產(chǎn)等。九龍產(chǎn)業(yè)帶：以先進(jìn)制造業(yè)、物流產(chǎn)業(yè)為主，布局物流服務(wù)、流通加工、汽車零部件及汽車制造等。官渡產(chǎn)業(yè)帶：該組團(tuán)重點(diǎn)布局科技研發(fā)、現(xiàn)代制造業(yè)、農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)、現(xiàn)代商貿(mào)和文化旅游服務(wù)業(yè)務(wù)汴西產(chǎn)業(yè)帶：以空分產(chǎn)業(yè)、旅游服務(wù)業(yè)為主，布局汽車制造、機(jī)械加工、視頻制造和農(nóng)產(chǎn)品、食品專業(yè)物流等。本項(xiàng)目所在區(qū)域位于多個(gè)產(chǎn)業(yè)組團(tuán)的圍合之中，6公里范圍內(nèi)分布有5個(gè)產(chǎn)業(yè)組團(tuán)，產(chǎn)業(yè)力量雄厚鄭州市區(qū)CBD中牟鄭州新區(qū)城市發(fā)展大勢向東九龍組團(tuán)白沙組團(tuán)劉集組團(tuán)官渡組團(tuán)汴西組團(tuán)中牟6公里范圍區(qū)域產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的區(qū)域產(chǎn)業(yè)帶分布：本項(xiàng)目所在區(qū)域位于多個(gè)產(chǎn)業(yè)組團(tuán)的圍合之6商都大道航海東路鄭民高速中央物流通道鄭開大道新107國道本案位置前程大道項(xiàng)目所在區(qū)域被城市四縱四橫的交通干線覆蓋，交通便捷性強(qiáng)，出行環(huán)境十分優(yōu)越區(qū)域交通：“四縱四橫”。四縱：京珠高速、前程大道、新107（萬山路）、廣惠街。四橫：鄭開大道、中央大道、商都大道、航海大道。項(xiàng)目位于寶峰街與商都路交匯處，商都路是貫穿東西的主干道，距鄭開大道僅4.9公里，距中央物流通道僅2.5公里，距京港澳高速僅8.0公里，距新107（萬山路）僅5.0公里。本區(qū)域“四縱四橫”的交通網(wǎng)絡(luò)，為本項(xiàng)目構(gòu)建了方便快捷的出行條件發(fā)達(dá)快捷的交通網(wǎng)絡(luò)，為區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和騰飛奠定基礎(chǔ)條件，為區(qū)域新城市中心的形成增添助推劑。寶峰街廣惠街交通情況商都大道航海東路鄭民高速中央物流通道鄭開大道新本案前項(xiàng)目所在7生活配套：佰人王啤酒鴨牟山超市牟山休閑會所中牟圖書館翠明湖公園文化廣場教育配套中牟第一高級中學(xué)易斯頓國際美術(shù)學(xué)校行政配套縣檢察院公安局法院縣政府司法局工商局本項(xiàng)目周邊區(qū)域?qū)儆谥心残聟^(qū)行政辦公區(qū)，擁有成熟的行政配套及基礎(chǔ)設(shè)施，但是相對缺乏生活設(shè)施。地塊分析項(xiàng)目周邊配套設(shè)施本案①②③④⑤⑥①②①②③⑥④生活配套：本項(xiàng)目周邊區(qū)域?qū)儆谥心残聟^(qū)行政辦公區(qū)，擁有成熟的行8北測：商都達(dá)到，沿線分布有較多的行政機(jī)關(guān)，是中牟的行政核心西側(cè)：寶豐街目前是居住區(qū)，及部分社區(qū)型商業(yè)配套。東側(cè)：牟州街緊鄰中央御景小區(qū)，隨著未來的居住使用會與本項(xiàng)目形成有力的互動。南側(cè)：規(guī)劃路，是本項(xiàng)目本體的住宅部分，配有大量的住宅及商業(yè)地塊分析地塊四至項(xiàng)目臨近商都大道具有良好的展示性，地塊南側(cè)臨近中牟縣多個(gè)政府行政機(jī)關(guān)，項(xiàng)目東西側(cè)臨近居住區(qū)。本項(xiàng)目商業(yè)商都大道寶峰街牟州街規(guī)劃路居住區(qū)待開發(fā)用地檢察院中央御景社區(qū)商業(yè)法院本項(xiàng)目住宅北測：地塊分析地塊四至項(xiàng)目臨近商都大道具有良好的展示性，地塊9地塊分析經(jīng)濟(jì)指標(biāo)本項(xiàng)目擁有商業(yè)、酒店、住宅、辦公公寓等多種物業(yè)形態(tài)，規(guī)劃體量較大屬于大型綜合體項(xiàng)目。地塊分析經(jīng)濟(jì)指標(biāo)本項(xiàng)目擁有商業(yè)、酒店、住宅、辦公公寓等多種物105.規(guī)模優(yōu)勢：本項(xiàng)目的大體量商業(yè)及辦公產(chǎn)品，絕對領(lǐng)導(dǎo)中牟片區(qū)；4.配套設(shè)施：項(xiàng)目周邊區(qū)域內(nèi)的行政配套較為完善，商業(yè)設(shè)施匱乏；1.區(qū)域地位：項(xiàng)目位于鄭州與中牟、開封城市發(fā)展軸線及三大片區(qū)疊加區(qū)域，同時(shí)是中牟縣新區(qū)核心行政區(qū)，3.交通狀況：項(xiàng)目周邊四縱四橫的交通網(wǎng)絡(luò)，提供了便利的交通環(huán)境；鄭州與中牟交融核心地帶，多產(chǎn)業(yè)帶聚集的城市行政、商業(yè)、商務(wù)中心新區(qū)綜合體項(xiàng)目2.產(chǎn)業(yè)豐富：本區(qū)域擁有多個(gè)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)組團(tuán)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展動力強(qiáng)勁；地塊分析屬性界定5.規(guī)模優(yōu)勢：本項(xiàng)目的大體量商業(yè)及辦公產(chǎn)品，絕對領(lǐng)導(dǎo)中牟片1102Goals&Issues目標(biāo)問題界定02Goals&Issues目標(biāo)問題界定12目標(biāo)1：穩(wěn)健運(yùn)行做為在縣域市場的首個(gè)綜合體項(xiàng)目，以精準(zhǔn)的定位并打造符合市場需求產(chǎn)品，降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。目標(biāo)2：實(shí)現(xiàn)資金滾動保障熱銷，平衡項(xiàng)目現(xiàn)金流；保障資金。目標(biāo)3：樹立企業(yè)品牌隨著貴公司綜合體項(xiàng)目的開發(fā)，開發(fā)經(jīng)驗(yàn)逐步成熟。借此次打造高品質(zhì)項(xiàng)目，通過項(xiàng)目品牌帶動企業(yè)品牌的建立，并獲取更高知名度目標(biāo)界定目標(biāo)1：穩(wěn)健運(yùn)行做為在縣域市場的首個(gè)綜合體項(xiàng)目，以精準(zhǔn)的定位13如何吸引項(xiàng)目人流及人氣聚集，挖掘潛在商務(wù)、公寓客戶資源，保障后期項(xiàng)目成功運(yùn)營。問題焦距：本案不處于傳統(tǒng)商圈，位于城市新區(qū)，居住人群較少，商業(yè)氛圍較弱，城市綜合體市場基本空白、開發(fā)商首次開發(fā)綜合體項(xiàng)目”的條件下——如何吸引項(xiàng)目人流及人氣聚集，挖掘潛在商務(wù)、公寓客戶資源，降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的穩(wěn)健運(yùn)行。1、項(xiàng)目不處于中牟傳統(tǒng)核心商圈3、項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā)展不成熟，人氣較弱，商業(yè)商務(wù)氛圍不足。2、中牟縣商業(yè)、公寓、寫字樓發(fā)展處于初級階段，市場發(fā)展不成熟；問題界定如何吸引項(xiàng)目人流及人氣聚集，挖掘潛在商務(wù)、公寓客戶資源，保障1403City中牟城市背景03City中牟城市背景15西距鄭州市35公里東距開封市70公里中牟位于河南省中部，隸屬鄭州市。東接古都開封，西鄰省會鄭州，總面積1416.6平方公里，常駐人口83.87萬人，轄11鎮(zhèn)6鄉(xiāng)。2011年，全縣生產(chǎn)總值完成371億元，同比增長13%。城鎮(zhèn)化率37.9%。地方財(cái)政總收入19.5億，同比增長35.4%，位居全省第9位，同比增長34.3%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入14450元，農(nóng)民人均純收入8190元，分別增長10%。城市印象城市概況：中牟位于省會鄭州與歷史名都開封之間，距鄭州35公里，到2011年常駐人口約83.78萬人。西距鄭州市35公里東距開封市70公里中牟位于河南省中部，隸屬16縣城北距連霍高速11公里，南距鄭州國際機(jī)場28公里，京珠高速、鄭州繞城高速、機(jī)場高速在縣域西南部交匯，鄭汴城市快速通道正在加緊建設(shè)，年底即可通車，航海東路即將動工，交通十分順暢便捷。

中牟交通四通八達(dá)，鐵路、公路、航空優(yōu)勢集于一體，地理位置極其優(yōu)越。連霍高速公路、G220線、隴海鐵路、S102線自北而南梯次排開、橫貫東西，S223線、萬三公路縱穿南北。西連京廣鐵路、G107線，東接京九鐵路、G106線

城市交通：中牟縣是鄭州主要衛(wèi)星城市，極具交通優(yōu)勢，其中包括航空、鐵路、新型軌道交通、公路等多重資源城市印象縣城北距連霍高速11公里，南距鄭州國際機(jī)場28公里，京珠高速17產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃清晰，以汽車裝備制造業(yè)、物流建材、輕工業(yè)等經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)為主，帶動城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展。鄭汴融城：根據(jù)“鄭汴一體化”要求，鄭州東進(jìn)，開封西拓，兩城將在中牟“握手”。截止到2007年，縣城東區(qū)升級改造和縣城西區(qū)開發(fā)建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)，縣城建成區(qū)面積達(dá)到15.67平方公里，人口近10萬人，城市道路43公里，人均綠地面積3平方米。衛(wèi)星城鎮(zhèn)：在已審批通過的《中牟縣城（2001-2020）總體發(fā)展規(guī)劃》中，中牟縣城的定位是：鄭州市近郊衛(wèi)星城，以汽車工業(yè)、輕工業(yè)為主的生態(tài)園林城市；到2020年，建成區(qū)面積達(dá)到25.9平方公里，人口達(dá)到22萬。城市印象發(fā)展及產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃清晰，以汽車裝備制造業(yè)、物流建材、輕工業(yè)等經(jīng)濟(jì)產(chǎn)18綠博園及雁鳴湖景區(qū)是中牟最主要的旅游目的地，雁鳴湖是鄭州東部面積最大的水域和濕地，綠博園是河南最大的植被景觀公園，雁鳴湖綠博園濕地景觀旅游資源的開發(fā)對中牟地區(qū)的城市地位的提成有巨大的作用城市旅游資源城市印象綠博園及雁鳴湖景區(qū)是中牟最主要的旅游目的地，雁鳴湖是鄭州東部19800-4,000$4000-8,000$8000-20,000$0-800$啟動期

快速發(fā)展期平穩(wěn)發(fā)展期減緩發(fā)展期緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型快速發(fā)展，以數(shù)量為主數(shù)量超速發(fā)展單純數(shù)量型改善需求為主改善需求為主生存、改善需求兼有生存需求人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重中牟縣近年GDP一覽表中牟縣近年人均GDP一覽表中牟經(jīng)濟(jì)發(fā)展每年增速保持在13%以上；人均GDP達(dá)到4.5萬元，折合7300美金；根據(jù)經(jīng)濟(jì)水平判斷中牟房地產(chǎn)市場處于快速發(fā)展向穩(wěn)步發(fā)展過度階段。宏觀經(jīng)濟(jì)中牟人均GDP達(dá)到7000美金，且穩(wěn)步增長，房地產(chǎn)處于快速發(fā)展向穩(wěn)步發(fā)展過度時(shí)期。800-4,000$4000-8,000$8000-20,020中牟縣三大產(chǎn)業(yè)比例圖中牟縣三大產(chǎn)業(yè)增加值中牟三產(chǎn)業(yè)呈二、三、一形態(tài)，近年來二產(chǎn)增加值占GDP比例逐步上升，并且始終占到50%以上，占據(jù)絕對優(yōu)勢。中牟的第二產(chǎn)業(yè)以汽車制造業(yè)為主導(dǎo)、電子信息、高新技術(shù)、農(nóng)副產(chǎn)品加工為輔助的四大支柱產(chǎn)業(yè)。新增規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)106家，總數(shù)達(dá)到225家，年產(chǎn)值超億元企業(yè)達(dá)到75家。2011年，規(guī)模以上工業(yè)增加值完成136億元，年均增長24%，占生產(chǎn)總值的比重達(dá)到43%宏觀經(jīng)濟(jì)中牟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)呈二、三、一形態(tài)，第二產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢明顯中牟縣三大產(chǎn)業(yè)比例圖中牟縣三大產(chǎn)業(yè)增加值中牟三產(chǎn)業(yè)呈二、三、21中牟2011年總?cè)丝诩s83.87萬人，在周邊六縣市中人口數(shù)量較高；2010年中牟縣人口的增長幅度最高，外來人是人口增漲的主要因素；第二三產(chǎn)業(yè)是來動中牟人口增長未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城市擴(kuò)張的核心動力宏觀經(jīng)濟(jì)隨著中牟縣人口的不斷增加和其他產(chǎn)業(yè)升級，未來必將帶動城市經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展。中牟2011年總?cè)丝诩s83.87萬人，在周邊六縣市中人口數(shù)量22全縣城鎮(zhèn)居民人均可支配收入16656元，比上年增長14.8%；人均消費(fèi)性支出10920元，比上年增長12.9%。預(yù)計(jì)在2016年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入將達(dá)到28000元。

11844元16656元28000元

2008年2011年2016年88億元70億元2011年2010年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入社會消費(fèi)品零售總額2010年，全縣生產(chǎn)總值完成255億元，社會消費(fèi)品零售總額完成70億元；2011年，社會消費(fèi)品零售總額完成88億元，年均增長19%。中牟人均可支配收入每年保持在14%左右的增幅；社會消費(fèi)品零售總額保持在19%左右的增幅宏觀經(jīng)濟(jì)全縣城鎮(zhèn)居民人均可支配收入16656元，比上年增長14.8%23社會各消費(fèi)品行業(yè)零售總額社會各消費(fèi)品行業(yè)零售增長率中牟社會各消費(fèi)品行業(yè)中批發(fā)業(yè)增速較快；住宿業(yè)及餐飲業(yè)發(fā)展平穩(wěn)；零售業(yè)發(fā)展放緩批發(fā)業(yè)零售額10.8億元，比上年增長34.0%；零售業(yè)零售額63.1億元，比上年增長15.8%；住宿業(yè)零售額0.3億元，比上年增長19.0%；餐飲業(yè)零售額13.3億元，比上年增長19.8%。宏觀經(jīng)濟(jì)社會各消費(fèi)品行業(yè)零售總額社會各消費(fèi)品行業(yè)零售增長率中牟社會各24中牟縣的城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資位于鄭州郊縣的第二位，高于滎陽等市，由數(shù)據(jù)可以看出中牟城處于鎮(zhèn)化建設(shè)快速發(fā)展的階段；隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)的快速發(fā)展，未來市場需要大量的房地產(chǎn)項(xiàng)目滿足城市擴(kuò)張的需要。在歷年的數(shù)據(jù)表現(xiàn)中，中牟城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資快速增長。宏觀經(jīng)濟(jì)城市固定資產(chǎn)中牟縣的城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資位于鄭州郊縣的第二位，高于滎陽等市，25中牟位于鄭州市東側(cè)，主要衛(wèi)星城市之一，緊鄰鄭東新區(qū)，是鄭州向東發(fā)展的第一站。外來流動性人口急劇上升，將帶動區(qū)域房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展。區(qū)域高起點(diǎn)規(guī)劃、城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、外來人口的增加，將會推動區(qū)域房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展城市GDP增速一直保持在13%左右，處于快速發(fā)展期。中牟新區(qū)將建成集行政、商業(yè)、教育及宜居生活為一體的現(xiàn)代新區(qū)。背景總結(jié)中牟位于鄭州市東側(cè)，主要衛(wèi)星城市之一，緊鄰鄭東新區(qū)，是鄭州向2604Market各類物業(yè)分析——寫字樓市場04Market各類物業(yè)分析——寫字樓市場27“中牟人心目中的寫字樓是中牟大廈、明珠廣場，但整體形象檔次、基本硬件設(shè)施配套較低，難以形成區(qū)域標(biāo)志性項(xiàng)目”——客戶訪談目前中牟縣市場上還沒有真正意義上的寫字樓出現(xiàn)住宅樓、行政辦公樓、沿街商鋪中牟大廈明珠廣場虛席以待高檔寫字樓待售寫字樓公寓型辦公早期辦公無辦公氛圍內(nèi)部環(huán)境較差品質(zhì)、配套一般寫字樓市場“中牟人心目中的寫字樓是中牟大廈、明珠廣場，但整體形象檔次、28住宅樓行政樓民政局新花苑小區(qū)沿街商鋪辦公環(huán)境：整體辦公環(huán)境較差，商務(wù)辦公氛圍較弱寫字樓辦公環(huán)境：辦公場所大致分為三類：沿街商鋪、住宅樓、行政樓、寫字樓辦公環(huán)境較差，沒有形成集中性辦公區(qū)域，無統(tǒng)一管理公司。企業(yè)類型：以區(qū)域?qū)傩缘男⌒头?wù)業(yè)為主。寫字樓市場住宅樓行政樓民政局新花苑小區(qū)沿街商鋪辦公環(huán)境：整體辦公環(huán)境較29企業(yè)主要分布在官渡大街和青年路上，企業(yè)數(shù)量較少，以廣告公司、旅行社等小型企業(yè)為主。黨委分校、民政局有企業(yè)辦公；其中黨委分校主要以培訓(xùn)機(jī)構(gòu)為主；民政局有4家律師事務(wù)所在此辦公住宅樓分布較為散亂，以培訓(xùn)機(jī)構(gòu)為主裝飾公司安華保險(xiǎn)假日旅行社旅行社廣告設(shè)計(jì)公司財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司黨委分校民政局類型企業(yè)類型住宅樓投資擔(dān)保公司、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、廣告公司、房地產(chǎn)中介行政樓培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、律師事務(wù)所、寫字樓投資公司、婚紗攝影、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、沿街商鋪辦事處旅行社、裝飾公司辦公分布：無集中性辦公區(qū)域，以投資擔(dān)保、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)等小型服務(wù)業(yè)為主寫字樓市場企業(yè)主要分布在官渡大街和青年路上，企業(yè)數(shù)量較少，以廣告公司、30瞰都鉑宮為區(qū)域內(nèi)唯一在使用寫字樓項(xiàng)目，租金較低但出租率也較低，受當(dāng)?shù)仄髽I(yè)寫字樓辦公意識不強(qiáng)因素的影響，一部分企業(yè)選擇臨街商鋪辦公項(xiàng)目名稱瞰都鉑宮開發(fā)商中牟中房置業(yè)項(xiàng)目位置青年路46號建筑形態(tài)共19層，VIP樓（一棟3、4層，11-19層為寫字樓，一棟5-10層為寫字樓，其他為住宿）主力面積50-60㎡每層間數(shù)12間企業(yè)類型婚紗攝影、旅行社、不動產(chǎn)、投資保險(xiǎn)、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)租金8.5元/㎡/月出租率12%個(gè)案分析瞰都鉑宮為區(qū)域內(nèi)唯一在使用寫字樓項(xiàng)目，租金較低但出租率也較低31開發(fā)商鄭州啟程置業(yè)有限公司項(xiàng)目地址商都大道與廣惠街交叉口南200米規(guī)模1棟21層建筑形式寫字樓、商業(yè)（1-2F商鋪、3-10層星級酒店、11-19F寫字樓、20-21F開發(fā)企業(yè)總部）標(biāo)準(zhǔn)層面積1100㎡主力面積50㎡左右層高3.3米停車位地下4000㎡，地上120個(gè)裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯物業(yè)費(fèi)待定銷售情況由于項(xiàng)目有問題，已封頂?shù)醋鋈魏瓮茝V價(jià)格6000元/㎡客戶以路過投資型客戶為主項(xiàng)目為區(qū)域內(nèi)唯一待售項(xiàng)目，項(xiàng)目整體形象較為一般，目前暫未做任何推廣，以路過客戶為主明珠廣場本案明珠廣場寫字樓住宅1-2F商鋪3-10F星級酒店11-19F寫字樓20-21F企業(yè)總部個(gè)案分析開發(fā)商鄭州啟程置業(yè)有限公司項(xiàng)目地址商都大道與廣惠街交叉口南232122.4㎡57㎡40.8㎡75㎡硬件配套標(biāo)準(zhǔn)大堂600㎡，挑高9.6m電梯5部車位地下4000㎡，地上120個(gè)空調(diào)分戶交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯標(biāo)準(zhǔn)層面積1100㎡層高3.3米項(xiàng)目以40-70㎡的SOHO辦公為主，硬件配套較為一般個(gè)案分析122.4㎡57㎡40.8㎡75㎡硬件配套標(biāo)準(zhǔn)大堂600㎡，33企業(yè)辦公環(huán)境：主要集中在臨街商鋪、住宅樓及行政樓里，寫字樓辦公意識不強(qiáng)寫字樓市場公司名稱位置公司名稱位置河南圣光官渡醫(yī)藥有限公司解放路臨街底商鼎諾投資擔(dān)保公司中牟分理處建設(shè)路住宅樓德弘苑投資咨詢有限公司商都大道臨街底商中國人壽保險(xiǎn)股份有限公司建設(shè)路臨街底商泰康人壽保險(xiǎn)有限公司310國道臨街底商賽博廣告?zhèn)鞑ビ邢薰窘ㄔO(shè)路住宅樓金益城投資資訊有限公司310國道臨街底商房地產(chǎn)交易中心幼兒路臨街底商銀企投資擔(dān)保公司中牟分理處220國道臨街底商泰安房地產(chǎn)公司220國道住宅樓鄭州東工實(shí)業(yè)有限公司官渡大街臨街底商京健音樂培訓(xùn)機(jī)構(gòu)青年路住宅樓中牟縣鼎享貿(mào)易有限公司官渡大街住宅樓攝影交流中心青年路住宅樓官渡會計(jì)師事務(wù)所建設(shè)路住宅樓優(yōu)尼卡外語培訓(xùn)中心青年路行政樓中牟千年旅行社商都大道臨街底商慶英畫室青年路行政樓康輝國際旅行社.藍(lán)天賓館1樓大廳金城國際旅行社青年路行政樓企業(yè)辦公環(huán)境：主要集中在臨街商鋪、住宅樓及行政樓里，寫字樓辦34公司名稱位置公司名稱位置官渡房地產(chǎn)開發(fā)有限公司青年路13號住宅樓華泰人壽中牟分公司220國道臨街底商中牟中建宏圖房地產(chǎn)公司迅達(dá)路南側(cè)、寶峰街東側(cè)洋河集團(tuán)緊密層企業(yè)駐中牟辦事處建設(shè)路臨街底商中牟縣昶盛物業(yè)有限公司商都大道住宅樓中國石油天然氣管道局第三工程分公司青年路臨街底商金恒基地產(chǎn)商都大道南寶豐街東古城酒業(yè)有限公司220國道臨街底商河南中牟中房置業(yè)有限責(zé)任公司中牟縣青年路105號中國佳能服務(wù)公司建設(shè)路臨街底商眾信房地產(chǎn)資訊機(jī)構(gòu)青年路住宅樓睿森教育培訓(xùn)青年路行政樓中國太平洋保險(xiǎn)有限公司商都大道臨街底商佳音藝術(shù)培訓(xùn)中心青年路行政樓渤海財(cái)產(chǎn)有限公司310國道臨街底商東方作文學(xué)校青年路行政樓華康保險(xiǎn)代理有限公司310國道臨街底商益新教育青年路行政樓永安財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)有限公司310國道臨街底商剪紙交流中心青年路行政樓寫字樓市場企業(yè)辦公環(huán)境：主要集中在臨街商鋪、住宅樓及行政樓里，寫字樓辦公意識不強(qiáng)公司名稱位置公司名稱位置官渡房地產(chǎn)開發(fā)有限公司青年路13號住35區(qū)域東區(qū)中牟商務(wù)氛圍較濃基本無發(fā)展階段競爭白熱化階段初步興起階段形象檔次品質(zhì)較高，高檔甲級寫字樓品質(zhì)較低主要賣點(diǎn)高鐵商務(wù)交通優(yōu)勢、省府政務(wù)配套優(yōu)勢良好的經(jīng)濟(jì)支撐入住企業(yè)金融類機(jī)構(gòu)、世界五百強(qiáng)駐鄭州辦事處投資擔(dān)保公司、辦事處未來供應(yīng)量過大較小與東區(qū)相比，中牟區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鼍哂幸韵绿攸c(diǎn)中牟寫字樓市場處于空白期，目前市場無高檔寫字樓企業(yè)以服務(wù)型企業(yè)為主未來市場供應(yīng)量較少，且價(jià)格較低與鄭東新區(qū)相比，中牟寫字樓市場處于起步階段，以小型服務(wù)業(yè)為主寫字樓市場區(qū)域東區(qū)中牟商務(wù)氛圍較濃基本無發(fā)展階段競爭白熱化階段初步興起36區(qū)域鄭東新區(qū)中牟標(biāo)準(zhǔn)層面積1400-18001100㎡主力面積150-20050-70配套5A甲級寫字樓配套標(biāo)準(zhǔn)公寓型辦公總價(jià)主要集中在200-350集中在30-50萬租金45元/㎡/月8.5元/㎡/月客戶以投資性客戶為主——代表樓盤綠地中心、升龍廣場明珠廣場、中牟大廈與鄭東新區(qū)寫字樓相比，中牟寫字樓面積較小、總價(jià)較低，但硬件配置較為一般綠地中心升龍廣場明珠廣場瞰都鉑宮寫字樓市場區(qū)域鄭東新區(qū)中牟標(biāo)準(zhǔn)層面積1400-18001100㎡主力面37東風(fēng)日產(chǎn)河南紅宇集團(tuán)有限公司海馬商務(wù)汽車有限公司鄭州宇通鄭州日產(chǎn)汽車有限公司河南泰新內(nèi)飾有限公司日產(chǎn)擴(kuò)能鄭州江東汽車零部件鄭東東工實(shí)業(yè)有限公司鄭州人和交通運(yùn)輸鄭州華達(dá)汽車配件鄭州派斯車身模具鄭州宇奧汽車部件鄭州上河電器鄭州超雄鄭州久潤潤滑油鄭州多元客車裝備鄭州力協(xié)電器鄭州富島機(jī)械設(shè)備鄭州新交通汽車板簧鄭州科瑞新汽車配件佳運(yùn)達(dá)邁迪歐鄭佰祥車飾鄭州瑞宸十二博奧中牟汽車工業(yè)園位于中牟縣城南，包括隴海鐵路以南、解放南路以西、鄭民高速以北、萬三公路以東的整個(gè)區(qū)域，總規(guī)劃面積40平方公里，已建成面積4平方公里。汽車產(chǎn)業(yè)園距園區(qū)目前已規(guī)劃企業(yè)26家，入住企業(yè)全部投產(chǎn)后，可吸納就業(yè)1.2萬人。隨著產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)企業(yè)的不斷進(jìn)駐，為區(qū)域帶來商務(wù)市場本案汽車產(chǎn)業(yè)園3.5KM產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃企業(yè)汽車產(chǎn)業(yè)園東風(fēng)日產(chǎn)河南紅宇集團(tuán)有限公司海馬商務(wù)汽車有限公司鄭州宇通鄭州38汽車產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)，帶來的是一系列產(chǎn)業(yè)集群，涉及多個(gè)上、下游產(chǎn)業(yè)及相關(guān)配套領(lǐng)域:下游行業(yè)：代理、銷售等服務(wù)型企業(yè)服務(wù)配套：金融投資……生活配套：住宿、餐飲、酒店、娛樂休閑……產(chǎn)業(yè)園區(qū)帶來的上下游服務(wù)型企業(yè)，將會帶來寫字樓市場的潛在需求汽車產(chǎn)業(yè)園酒店餐飲汽車制造業(yè)金融業(yè)會展業(yè)渠道商中端商紡織售后服務(wù)代理商汽車產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)，帶來的是一系列產(chǎn)業(yè)集群，涉及多個(gè)上、下游產(chǎn)39老城區(qū)的寫字樓配套不行，無辦公品質(zhì)，中牟沒有一個(gè)像樣的寫字樓，目前處于起步階段，隨著產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展及省政府的個(gè)別部門遷至新107國道，寫字樓的前景是非常好的。企業(yè)主要以財(cái)務(wù)性公司、律師事務(wù)所、行政、辦公為主，購買客戶以投資型客戶為主

——某樓盤銷售主管我來了幾個(gè)月，就接待了一個(gè)看寫字樓的客戶，是鄭州的投資客，目前看寫字樓的確實(shí)比較小，畢竟這邊的企業(yè)沒有那么多。

——某樓盤置業(yè)顧問中牟目前的寫字樓市場尚未發(fā)展起來，但前景是非常好的，以后鄭州和開封都會向此發(fā)展，服務(wù)業(yè)會逐漸發(fā)展起來，大中型企業(yè)會不斷入住，商務(wù)氛圍會逐漸形成?！\繡世家置業(yè)顧問專業(yè)人士專業(yè)人士認(rèn)為：中牟縣寫字樓市場處于起步階段，目前市場需求比較小。但隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，大中型企業(yè)的不斷進(jìn)駐，會帶來對中高檔寫字樓的市場需求客戶訪談老城區(qū)的寫字樓配套不行，無辦公品質(zhì)，中牟沒有40不會考慮進(jìn)入寫字樓辦公，在新區(qū)已經(jīng)買過門面房，因?yàn)橹心策@樣的小縣城不像鄭州那樣，宣傳渠道多。門面房可以隨便打廣告，在寫字樓里辦公，好多人都不知道。

——假日旅行社我們公司總部在北京，要求必須在門面房里辦公，便于宣傳，在寫字樓里大家都不知道，中牟沒什么大企業(yè)，政府單位都在新縣城。

——安華保險(xiǎn)是否到寫字樓辦公，現(xiàn)在還不一定，我們在中牟的幾家培訓(xùn)學(xué)校都是在住宅樓里，這邊學(xué)校多，居住的人也比較多。如果新縣城那邊學(xué)生多的話，估計(jì)會在那邊開個(gè)分校，我們是老師，都是校長說的算。

——大山外語培訓(xùn)機(jī)構(gòu)我們目前不會考慮去新縣城那邊辦公的，因?yàn)槲覀兊目蛻糁饕诶峡h城這邊，新縣城現(xiàn)在還未發(fā)展起來，居住的人比較少。如果那邊形成人氣的話，可能會考慮把公司搬到那邊。

——中牟大廈某婚紗攝影客戶訪談企業(yè)層面：受企業(yè)規(guī)模及寫字樓辦公意識不強(qiáng)等因素的影響，目前企業(yè)不太講究辦公形象，對辦公環(huán)境要求不高。不會考慮進(jìn)入寫字樓辦公，在新區(qū)已經(jīng)買過門面房41市場供應(yīng)：目前中牟縣市場上還沒有真正意義上的高檔寫字樓出現(xiàn)辦公環(huán)境：整體辦公環(huán)境較差，無集中性辦公區(qū)域，商務(wù)辦公氛圍較弱市場需求：以金融行業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)及辦事處等小型服務(wù)業(yè)為主。市場有一定的辦公需求目前中牟縣寫字樓市場處于起步階段，寫字樓辦公意識不強(qiáng)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及大中型企業(yè)的入駐，會帶來寫字樓市場的潛在需求寫字樓小結(jié)未來發(fā)展：隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，大中型企業(yè)的不斷進(jìn)駐，會帶來對中高檔寫字樓的市場需求受企業(yè)規(guī)模及當(dāng)?shù)仄髽I(yè)寫字樓辦公意識不強(qiáng)等因素的影響，目前企業(yè)不太講究辦公形象，對辦公環(huán)境要求不高。市場供應(yīng)：目前中牟縣市場上還沒有真正意義上的高檔寫字樓出現(xiàn)辦4204各類物業(yè)分析——酒店市場Market04各類物業(yè)分析——酒店市場Market43酒店業(yè)狀況中牟縣酒店業(yè)星際酒店經(jīng)濟(jì)型酒店招待所中牟市場上星際酒店較少，共有3家（中州商務(wù)酒店、中牟賓館，牟山賓館），其中中州商務(wù)酒店主要接待方特、萬邦老板及出差人士，入住率在80%以上主要分布在商都大道沿線市場上供應(yīng)較多，各種賓館硬件設(shè)施、服務(wù)水平參差不齊，缺乏統(tǒng)一管理，整體接待素質(zhì)較差檔次較低，分布較為分散，服務(wù)、硬件等整體形象較差。目前，中牟縣酒店業(yè)以經(jīng)濟(jì)型就業(yè)為主，星級酒店較少。酒店多數(shù)檔次較低，規(guī)模較小，星級酒店所占比例很小酒店分析酒店業(yè)狀況中牟縣酒店業(yè)星際酒店經(jīng)濟(jì)型酒店招待所中牟市場上星際44中州商務(wù)酒店牟山賓館酒店分布圖本案中牟賓館酒店名稱星級牟山賓館（政府指定）四星中州商務(wù)酒店三星中牟賓館三星世紀(jì)賓館經(jīng)濟(jì)型江南快捷酒店經(jīng)濟(jì)型陽光賓館經(jīng)濟(jì)型美如家經(jīng)濟(jì)型舒悅快捷賓館經(jīng)濟(jì)型順發(fā)賓館經(jīng)濟(jì)型祥瑞賓館經(jīng)濟(jì)型宜家快捷酒店經(jīng)濟(jì)型白云時(shí)尚快捷酒店經(jīng)濟(jì)型好e家快捷酒店經(jīng)濟(jì)型南得快捷酒店經(jīng)濟(jì)型中牟縣目前四星級以上酒店缺失，僅一家政府制定酒店是按四星級標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的酒店分析中州商務(wù)酒店牟山賓館酒店分布圖本案中牟賓館酒店名稱星級牟山賓45酒店現(xiàn)狀：目前酒店主要分布在商都大道沿線，老城區(qū)內(nèi)酒店較少。大都于2012年新開業(yè)，市場發(fā)展迅速目前酒店檔次、規(guī)模、設(shè)施相對較低。區(qū)域酒店分布較為集中，今年酒店業(yè)市場迅速發(fā)展中州商務(wù)酒店牟山賓館雅典皇宮米蘭春天江南快捷酒店分布圖本案商都大道青年路官渡大街白云時(shí)尚快捷酒店銀鑫商務(wù)酒店宜家祥瑞賓館順發(fā)賓館中牟賓館世紀(jì)賓館酒店分析酒店現(xiàn)狀：區(qū)域酒店分布較為集中，今年酒店業(yè)市場迅速發(fā)展中州商46酒店名稱星級總間數(shù)牟山賓館（政府指定）四星105中州商務(wù)酒店三星105中牟賓館三星150世紀(jì)賓館經(jīng)濟(jì)型42江南快捷酒店經(jīng)濟(jì)型72陽光賓館經(jīng)濟(jì)型32美如家經(jīng)濟(jì)型66舒悅快捷賓館經(jīng)濟(jì)型35順發(fā)賓館經(jīng)濟(jì)型36祥瑞賓館經(jīng)濟(jì)型24宜家快捷酒店經(jīng)濟(jì)型24白云時(shí)尚快捷酒店經(jīng)濟(jì)型42好e家快捷酒店經(jīng)濟(jì)型22南得快捷酒店經(jīng)濟(jì)型50星級酒店規(guī)模較大，房間數(shù)在110間左右，經(jīng)濟(jì)型酒店規(guī)模普遍偏小，房間數(shù)在22-72間目前，中牟縣星級酒店總間數(shù)340間左右，經(jīng)濟(jì)型酒店總間數(shù)510間左右；床位數(shù)量達(dá)到1500.酒店分析酒店業(yè)規(guī)模酒店名稱星級總間數(shù)牟山賓館（政府指定）四星105中州商務(wù)酒店47酒店名稱星級平均入住率牟山賓館（政府指定）四星80%中州商務(wù)酒店三星90%中牟賓館三星70%世紀(jì)賓館經(jīng)濟(jì)型60%江南快捷酒店經(jīng)濟(jì)型68%陽光賓館經(jīng)濟(jì)型65%美如家經(jīng)濟(jì)型50%舒悅快捷賓館經(jīng)濟(jì)型70%順發(fā)賓館經(jīng)濟(jì)型60%祥瑞賓館經(jīng)濟(jì)型50%宜家快捷酒店經(jīng)濟(jì)型65%白云時(shí)尚快捷酒店經(jīng)濟(jì)型90%好e家快捷酒店經(jīng)濟(jì)型75%南得快捷酒店經(jīng)濟(jì)型90%酒店入住率星級酒店的入住率在80%左右，經(jīng)濟(jì)型酒店的住宅率相對較低，在65%左右酒店分析星級酒店的入住率高于經(jīng)濟(jì)型酒店的入住率酒店名稱星級平均入住率牟山賓館（政府指定）四星80%中州商務(wù)48星級酒店標(biāo)間價(jià)格酒店名稱星級門市價(jià)協(xié)議價(jià)中州商務(wù)酒店三星268168中牟賓館三星238158牟山賓館四星228180經(jīng)濟(jì)型酒店標(biāo)間價(jià)格酒店名稱價(jià)格（不帶電腦）價(jià)格（帶電腦）世紀(jì)賓館50——江南快捷酒店8898陽光賓館88108南德快捷酒店80100好e家快捷酒店90110宜家快捷酒店7080祥瑞賓館7080舒悅快捷賓館7080美如家7080星級酒店：標(biāo)間門市價(jià)在228-268之間，協(xié)議價(jià)在158-180之間經(jīng)濟(jì)型酒店：標(biāo)間價(jià)格（不帶電腦）在70-90之間；不帶電腦80-110之間兩者相差10-20元價(jià)格：中牟酒店行業(yè)中，房間價(jià)格相對較低，星級酒店200元左右，經(jīng)濟(jì)型酒店集中在100元左右酒店價(jià)格酒店分析星級酒店標(biāo)間價(jià)格酒店名稱星級門市價(jià)協(xié)議價(jià)中州商務(wù)酒店三星2649星級酒店商務(wù)間價(jià)格酒店名稱星級門市價(jià)協(xié)議價(jià)中州商務(wù)酒店三星338198中牟賓館三星268178牟山賓館四星————星級酒店套房價(jià)格酒店名稱星級門市價(jià)協(xié)議價(jià)中州商務(wù)酒店三星618418中牟賓館三星368248牟山賓館四星368268星級酒店商務(wù)間：商務(wù)間門市價(jià)在268-338之間，協(xié)議價(jià)178-198之間星級酒店套房：套房價(jià)格在368-618之間，協(xié)議價(jià)在248-418之間，不同酒店因配套、服務(wù)不同，價(jià)格相差較大價(jià)格：同樣是星級酒店不同酒店因?yàn)榕涮?、服?wù)等原因價(jià)格相差不大酒店價(jià)格酒店分析星級酒店商務(wù)間價(jià)格酒店名稱星級門市價(jià)協(xié)議價(jià)中州商務(wù)酒店三星350酒店名稱星級硬件配套牟山賓館（政府指定）四星洗浴、娛樂、會議室、禮堂（容納600人）中州商務(wù)酒店三星中西餐廳、會議室（容納100人）、商場中牟賓館三星餐飲、健身、娛樂、會議、展示、洗浴順發(fā)賓館經(jīng)濟(jì)型洗浴白云時(shí)尚快捷酒店經(jīng)濟(jì)型自動麻將桌世紀(jì)賓館經(jīng)濟(jì)型——江南快捷酒店經(jīng)濟(jì)型——配套：星級酒店硬件配套相對完善，經(jīng)濟(jì)型酒店基本為單純住宿，硬件配套較少酒店分析酒店名稱星級硬件配套牟山賓館四星洗浴、娛樂、會議室、禮堂（容51項(xiàng)目名稱客戶客戶評價(jià)中州商務(wù)酒店以萬邦、方特老板及出差人士為主配套完善，比較干凈銀鑫商務(wù)酒店以出差及當(dāng)?shù)厝耸繛橹鞣?wù)較好牟山賓館（政府制定）以政府人士為主比較臟白云時(shí)尚快捷酒店學(xué)生、小鳥電動車、美的廠家人員及出差為主價(jià)格比較便宜雅典皇宮快捷酒店以中牟當(dāng)?shù)乜蛻魹橹鳌峡旖菥频觊L途汽車司機(jī)及周邊生意人為主環(huán)境較臟客戶：星級酒店可以以政府、萬邦、方特老板及出差人士為主，經(jīng)濟(jì)型酒店以學(xué)生、生意人士等為主酒店分析項(xiàng)目名稱客戶客戶評價(jià)中州商務(wù)酒店以萬邦、方特老板及出差人士為52賓館開業(yè)時(shí)間2006年06月01日，新近裝修時(shí)間2011年03月01日，為中牟首家高級酒店酒店名稱牟山賓館酒店類型準(zhǔn)四星級規(guī)模占地55畝總建筑面積2萬㎡客房總數(shù)130間（標(biāo)準(zhǔn)間228元/天、套間368元/天）餐飲設(shè)施中餐宴會廳可容納300人，包含22個(gè)包房康體娛樂棋牌麻將、桑拿按摩、乒乓球會議設(shè)施大禮堂可容納400-1000人；多功能廳可容納300人；多功能2廳：可容納80人；1-4號會議室可容納10-20人；5號和6號會議室：可容納20-40人；貴賓會議室：可容納10人。酒店分析賓館開業(yè)時(shí)間2006年06月01日，新近裝修時(shí)間2011年053酒店開業(yè)時(shí)間2012年05月，主樓高7層，附樓高2層。酒店管理，服務(wù)水準(zhǔn)相對較好名稱中州商務(wù)酒店地址商都大道與清陽街口南500米。客房105間標(biāo)準(zhǔn)間：178元/天商務(wù)間228元/天（區(qū)別：電腦電視一體機(jī)）樓層情況1層大廳；2層餐廳、會議室；3-4層標(biāo)間；5-6層商務(wù)間停車場酒店提供免費(fèi)停車位酒店服務(wù)送餐服務(wù)洗衣服務(wù)叫醒服務(wù)商務(wù)中心會議服務(wù)免費(fèi)停車大巴或轎車租賃服務(wù)公共區(qū)域免費(fèi)Wi-Fimini吧服務(wù)餐飲設(shè)施中餐廳可以提供早餐及點(diǎn)餐服務(wù)?？刁w娛樂棋牌麻將會議設(shè)施會議室可容納100人。酒店分析酒店開業(yè)時(shí)間2012年05月，主樓高7層，附樓高2層。酒店管54你們那個(gè)項(xiàng)目應(yīng)該引進(jìn)一個(gè)五星級酒店，且設(shè)備要齊全。

——樓盤銷售主管在新縣城建個(gè)酒店還是可以的，估計(jì)效果會比較好，中牟人比較喜歡吃、玩，休閑娛樂的生意都特別火。

——錦繡世家置業(yè)顧問從鄭州到中牟，周末學(xué)生比較多，平時(shí)汽車產(chǎn)業(yè)園有業(yè)務(wù)往來的人比較多，在新縣城那做個(gè)酒店應(yīng)該可以。

——出租車司機(jī)在新縣城建個(gè)酒店應(yīng)該挺好的，近幾年中牟縣外來人口特別多，今年電視臺附近新開業(yè)好幾家賓館，生意都是爆滿?！芘繜o論是專業(yè)人士還是普通人士，都比較看好酒店市場客戶訪談你們那個(gè)項(xiàng)目應(yīng)該引進(jìn)一個(gè)五星級酒店，且設(shè)備要齊全。在新縣城建55目前中牟縣酒店業(yè)發(fā)展處于低水平，規(guī)模較小，星級酒店所占比例很小。經(jīng)濟(jì)型酒店有待特色化，配套設(shè)施和服務(wù)水準(zhǔn)有待提高。市場需求旺盛，但發(fā)展水平較低，未來區(qū)域酒店市場發(fā)展空間較大。市場需求較為旺盛，客戶以出差及當(dāng)?shù)厝藶橹?，但市場星級酒店較少。酒店小結(jié)區(qū)域酒店分布較為集中，今年酒店業(yè)市場迅速發(fā)展。同樣是星級酒店不同酒店應(yīng)為配套、服務(wù)等原因價(jià)格相差不大星級酒店的入住率高于經(jīng)濟(jì)型酒店的入住率目前中牟縣酒店業(yè)發(fā)展處于低水平，規(guī)模較小，星級酒店所占比例很5604各類物業(yè)分析——公寓市場Market04各類物業(yè)分析——公寓市場Market57本案明珠廣場東郡濠景待售開發(fā)商鄭州啟程置業(yè)有限公司項(xiàng)目地址商都大道與廣惠街交叉口南200米規(guī)模1棟21層建筑形式寫字樓、商業(yè)（1-2F商鋪、3-10層星級酒店、11-19F寫字樓、20-21F開發(fā)企業(yè)總部）產(chǎn)權(quán)年限50年總套數(shù)72間公寓面積40㎡左右層高3.3米停車位地下4000㎡，地上120個(gè)裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯物業(yè)費(fèi)待定銷售情況由于項(xiàng)目有問題，已封頂?shù)醋鋈魏瓮茝V,以路過和鄭州客戶為主價(jià)格6000元/㎡目前中牟公寓市場發(fā)展處于初級水平，供應(yīng)量少，僅有明珠廣場少量公寓產(chǎn)品。明珠廣場公寓分析寫字樓住宅1-2F商鋪11-19F寫字樓3-10F酒店公寓20-21F企業(yè)總部待售本案明珠廣場東郡濠景待售開發(fā)商鄭州啟程置業(yè)有限公司項(xiàng)目地址商58本案祥瑞花園富僑花園公安局家屬院天驕名門一高家屬院金帝新生活龍?jiān)肪幼^(qū)金帝城水木清華蘭爵世家逸品春天盛世通達(dá)項(xiàng)目周邊房屋出租率約在10%，周邊的租賃市場需求較為低迷，但仍處于小幅增長態(tài)勢?！皬奈覀兯怯浀某鲎夥吭磥砜?，出租出去大概10%左右；不過這兩年比前幾年強(qiáng)多了，在我們這里登記的房源和咨詢房屋的客戶現(xiàn)在是越來越多”。周邊房屋中介公司語錄總結(jié)公寓分析本案祥瑞花園富僑花園公安局天驕名門一高家屬院金帝新生活龍?jiān)肪?9市場小戶型供應(yīng)面積以40-60㎡為主，最大的達(dá)到70㎡，最小的為35㎡20㎡40㎡60㎡80㎡金地新生活一高家屬院公安局家屬院瞰都鉑宮明珠廣場項(xiàng)目名稱面積（㎡）明珠廣場40-70瞰都鉑宮50-70金地新生活57公安局家屬院35-55一高家屬院40-60在租及待售小戶型面積情況公寓分析市場小戶型供應(yīng)面積以40-60㎡為主，最大的達(dá)到70㎡，最小60從上圖可以看出：毛坯房小戶型出租價(jià)格增長率為25%，簡裝增長率為40%，精裝價(jià)格增長率為50%出租市場中簡裝和精裝價(jià)格相差較大，精裝戶型比毛坯、簡裝出租率高。樓盤名稱毛坯簡裝精裝一高家屬院200300500公安局家屬院200350500金帝新生活300400600瞰都鉑宮40060080050㎡左右小戶型租賃價(jià)格情況公寓分析從上圖可以看出：毛坯房小戶型出租價(jià)格增長率為25%，簡裝增長61項(xiàng)目周邊存在一些高端行政、商業(yè)商務(wù)配套資源，為本項(xiàng)目提供了潛在的租賃客戶群體。項(xiàng)目2公里輻射周邊情況學(xué)校：中牟一高、外國語中學(xué)、三小、實(shí)驗(yàn)中學(xué)、河南農(nóng)職學(xué)院、伊斯頓美術(shù)學(xué)院等政府機(jī)關(guān)：縣政府、財(cái)政局、司法局、公安局、檢察院、氣象局、水利局、法院等等酒店：中州商務(wù)酒店、牟山賓館等休閑娛樂：綠博園、方特歡樂世界和藍(lán)鉆KTV、聚溢樘商務(wù)會所、牟山洗浴會所等醫(yī)院：中牟人民醫(yī)院、骨科醫(yī)院等專業(yè)市場：河南萬邦國際農(nóng)產(chǎn)品物料城等銀行：人民銀行、郵政儲蓄銀行等其他：中國聯(lián)通、中國移動等周邊配套項(xiàng)目周邊存在一些高端行政、商業(yè)商務(wù)配套資源，為本項(xiàng)目提供了潛62中牟新城區(qū)發(fā)展?jié)摿Υ?，對小戶型公寓市場比較看好，多數(shù)投資者為鄭州客戶。與鄭州的小戶型公寓相比，中牟還沒有一個(gè)真正意義上的小戶型公寓，隨著鄭州新區(qū)的成立和省政府的東移，以及周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)的完善，未來三五年公寓市場的發(fā)展將呈快速發(fā)展趨勢。

——鴻運(yùn)置業(yè)營銷總監(jiān)從2012年初針對有精裝修小戶型出租價(jià)格達(dá)到800元/月，主要原因一是中牟近兩年外來人口的增加、二是租房客更喜歡一個(gè)裝修條件好的單身公寓，公寓市場未來的發(fā)展應(yīng)該很不錯。

——萬利不動產(chǎn)王經(jīng)理考慮小戶型公寓除鄭州的投資客戶外，也有周邊上班的人員、市區(qū)內(nèi)上班人員及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人員，他們都普遍看好中牟的發(fā)展，認(rèn)為投資小戶型公寓比投資普通住宅升值更快。

——東郡濠景置業(yè)顧問咨詢小戶型公寓的客戶最多的大部分是周邊上班的中高層人員居多，也有一些在萬邦物流城的做生意的老板，比較認(rèn)同我們的地段位置。

——明珠廣場李經(jīng)理人物訪談中牟新城區(qū)發(fā)展?jié)摿Υ?，對小戶型公寓市場比較看好，多數(shù)投資者為6335—55㎡公寓戶型面積受投資者青睞，高檔的物業(yè)服務(wù)+精裝修戶型+現(xiàn)代時(shí)尚的外立面更具投資價(jià)值。小戶型公寓總價(jià)低、相對來說投資回報(bào)率高，戶型面積40㎡—55㎡比較好，一定要有好的物業(yè)管理才行，外立面要更具有現(xiàn)代時(shí)尚感。

——明珠廣場售樓部投資客張先生

在小戶型公寓住，首先要有好的物業(yè)服務(wù)，最好有一定商務(wù)服務(wù)方面的，面積在40多㎡最好，外立面我傾向于具有現(xiàn)代時(shí)尚感?！兄萆虅?wù)酒店住客陳先生目前鄭州投資小戶型公寓的客戶集中在45㎡左右，投資客戶中90%以上客戶都非常關(guān)注后續(xù)的物業(yè)管理服務(wù)和外立面，他們認(rèn)為好的外立面和物業(yè)管理，能為他們的投資帶來很大的升值空間，現(xiàn)在小戶型公寓的外立面做的都比較現(xiàn)代時(shí)尚。

——鄭州景峰國際李經(jīng)理住小戶型公寓，面積在50㎡左右吧，當(dāng)然要有好點(diǎn)的物業(yè)服務(wù)，外立面我更中意現(xiàn)代時(shí)尚感。

——項(xiàng)目周邊社區(qū)租賃客戶投資小戶型公寓，要從項(xiàng)目所處的位置、戶型面積、好的物業(yè)管理等三方面來看，其次還有外立面，外立面最能體現(xiàn)出樓盤的檔次；面積區(qū)間應(yīng)該在35—50㎡、物業(yè)管理最好是酒店式的管理服務(wù)，精裝修戶型最好?！嵵萃顿Y客戶譚先生人物訪談35—55㎡公寓戶型面積受投資者青睞，高檔的物業(yè)服務(wù)+精裝修64公寓小結(jié)中牟公寓市場處于市場空白階段，但項(xiàng)目周邊的市政配套及區(qū)域規(guī)劃較為完善，未來市場發(fā)展空間較大。35—55㎡精裝公寓受市場歡迎目前中牟公寓市場發(fā)展處于初級水平，供應(yīng)量少，市場小戶型供應(yīng)面積以40-60㎡為主，最大的達(dá)到70㎡，最小的為35㎡。出租市場中簡裝和精裝價(jià)格相差較大，精裝戶型比毛坯、簡裝出租率高。項(xiàng)目周邊房屋出租率約在10%，周邊的租賃市場需求較為低迷，但仍處于小幅增長態(tài)勢。中牟新城區(qū)發(fā)展?jié)摿Υ螅苓吷虡I(yè)、行政、商務(wù)資源豐富，潛在需求較大，多數(shù)投資者對公寓市場前景看好，尤其鄭州客戶。35—55㎡公寓戶型面積受投資者青睞，高檔的物業(yè)服務(wù)+精裝修戶型+現(xiàn)代時(shí)尚的外立面更具投資價(jià)值。公寓小結(jié)中牟公寓市場處于市場空白階段，但項(xiàng)目周邊的市政配套及6504各類物業(yè)分析——商業(yè)市場Market04各類物業(yè)分析——商業(yè)市場Market66商業(yè)分析中牟核心商圈中牟西區(qū)新商圈目前中牟核心商圈位于青年路建設(shè)路至解放路段。經(jīng)營業(yè)態(tài)以服飾、鞋帽、箱包、皮具、超市、電器等為主。經(jīng)營方式分為街鋪與集中式商業(yè)兩大類；其中集中是商業(yè)包括：中牟大廈、泰安商場、黃河購物廣場、恒大百貨、官渡商場、萬隆商場、新世紀(jì)購物廣場七家項(xiàng)目所在區(qū)域根據(jù)整體規(guī)劃、定位以及未來入住人口，將成為中牟的新興商圈餐飲聚集區(qū)域城市發(fā)展方向泰安商場中牟大廈黃河購物廣場官渡購物廣場萬隆商城恒大百貨新世紀(jì)購物廣場約3公里約5公里商業(yè)分析中牟核心商圈中牟西區(qū)新商圈目前中牟核心商圈位于青年路67周邊狀況通過簡單測算，僅中牟縣城西區(qū)規(guī)劃的住宅用地可達(dá)到3800畝。按照容積率2.5來計(jì)算，該區(qū)域住宅的總建筑面積可達(dá)630萬㎡。按照每戶建筑面積100㎡，每戶人家3人計(jì)算，該區(qū)域可容納常住人口約30萬。同時(shí)政府部門西遷帶來大量政務(wù)人群。目前以新區(qū)商都路沿線為主要商業(yè)軸心，進(jìn)行商業(yè)投放面積統(tǒng)計(jì)。商都路新區(qū)全程約4公里，再加上橫向的學(xué)苑路；縱向的寶峰街、牟州街、廣惠街、清陽街、雁鳴街，初步預(yù)估僅街鋪的投放量就可以達(dá)到約30萬㎡。雖然根據(jù)規(guī)劃新區(qū)未來常住人口達(dá)30萬，但周邊商業(yè)投入體量相對較大周邊狀況通過簡單測算，僅中牟縣城西區(qū)規(guī)劃的住宅用地可達(dá)到3868周邊狀況本項(xiàng)目附近學(xué)校、城中村較多。周邊商鋪進(jìn)駐情況較好，商戶收入較高。商業(yè)以滿足日常生活需要的配套為主，缺乏集中式商業(yè)，商業(yè)氛圍不足。區(qū)域內(nèi)小區(qū)入住率較低，常住人口較少人氣不旺；項(xiàng)目周邊商業(yè)以生活配套為主，商業(yè)氛圍不足本案祥瑞花園富僑花園公安局家屬院天驕名門一高家屬院金帝新生活龍?jiān)肪幼^(qū)金帝城水木清華蘭爵世家逸品春天盛世通達(dá)新區(qū)內(nèi)目前投入使用小區(qū)約為30個(gè)。其中金帝城項(xiàng)目入住率約為30%，參照次入住率結(jié)合投入住宅數(shù)量和周邊城中村人口數(shù)量，預(yù)計(jì)目前新區(qū)常駐人口3.5萬。周邊狀況本項(xiàng)目附近學(xué)校、城中村較多。周邊商鋪進(jìn)駐情況較好，商69周邊狀況東郡濠景在商都路與新圃路交會處，即將動工建設(shè)的28萬㎡城市綜合體——東郡濠景。該項(xiàng)目即將開始動工，前期投入以住宅為主，項(xiàng)目涵蓋酒店、寫字樓、商業(yè)等業(yè)態(tài)。目前營銷中心主體已經(jīng)完工，外立面干掛石材已經(jīng)基本成型。將成為項(xiàng)目首要競爭對手。該城市綜合體即將開始動工，預(yù)計(jì)新區(qū)在未來幾年內(nèi)將有一定量相同物業(yè)類型的開發(fā)項(xiàng)目周邊狀況東郡濠景在商都路與新圃路交會處，即將動工建設(shè)的28萬70周邊狀況項(xiàng)目所在區(qū)域根據(jù)整體規(guī)劃、定位以及未來入住人口，將成為中牟的新興商圈項(xiàng)目周邊未來規(guī)劃人口較多、存在一定量的同物業(yè)類型項(xiàng)目入市。目前人口較少人氣不旺，商業(yè)氛圍不濃厚，預(yù)計(jì)新區(qū)在未來幾年內(nèi)將有一定量相同物業(yè)類型的開發(fā)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)小區(qū)入住率較低，常駐人口較少人氣不旺；項(xiàng)目周邊商業(yè)以生活配套為主，商業(yè)氛圍不足周邊狀況項(xiàng)目所在區(qū)域根據(jù)整體規(guī)劃、定位以及未來入住人口，將成71商業(yè)分析名稱層數(shù)規(guī)模官渡購物中心1F約3000㎡恒大百貨1F約3000㎡黃河購物廣場2F1層約1200㎡、合計(jì)2400㎡萬隆商城4F1層約1500㎡、合計(jì)6000㎡泰安購物廣場3F1層約1500㎡、合計(jì)4500㎡新世紀(jì)購物廣場3F1層約1500㎡、合計(jì)4500㎡中牟大廈6F1層約2000㎡、合計(jì)12000㎡中牟目前集中式商業(yè)體量在2400-12000㎡，從規(guī)模來看均為小型商業(yè)中心，市場上大中型商業(yè)為空白初步統(tǒng)計(jì)：中牟核心商圈7家相對大型的集中式商業(yè)體量共計(jì)約35000㎡商業(yè)分析名稱層數(shù)規(guī)模官渡購物中心1F約3000㎡恒大百貨1F72商業(yè)分析名稱主營業(yè)態(tài)主營業(yè)態(tài)規(guī)模官渡購物中心服飾、鞋帽、床品、箱包服飾1200㎡、鞋帽700㎡、床品800㎡、箱包300㎡恒大百貨服飾、鞋帽、床品、箱包鞋帽1200㎡、服飾900㎡、床品500㎡、箱包400㎡黃河購物廣場鞋帽、服飾、超市服飾800㎡、鞋帽400㎡、超市1200㎡萬隆商城服飾、床品、鞋帽服飾2000㎡、床品500㎡、鞋帽700㎡泰安購物廣場服飾、電器、超市電器1200㎡、超市1300㎡、服飾1300㎡新世紀(jì)購物廣場電子、珠寶、超市、櫥柜、服飾、鞋帽電子400㎡、珠寶300㎡、超市1500㎡、櫥柜400㎡、服飾600㎡、鞋帽500㎡中牟大廈珠寶、化妝品、超市、服飾、鞋帽、床品、箱包、餐飲珠寶400㎡、化妝品400㎡、超市800㎡、服飾3000㎡、鞋帽1000㎡、床品600㎡、箱包400㎡、餐飲800㎡初步統(tǒng)計(jì)：7家商業(yè)中心經(jīng)營業(yè)態(tài)體量服飾＞鞋帽＞超市＞床品＞箱包＞餐飲＞珠寶＞化妝品中牟目前核心商圈商業(yè)中心經(jīng)營形態(tài)以傳統(tǒng)百貨行業(yè)為主，主要滿足關(guān)于“衣、食”的生活需要商業(yè)分析名稱主營業(yè)態(tài)主營業(yè)態(tài)規(guī)模官渡購物中心服飾、鞋帽、床品73名稱整體經(jīng)營狀況租金情況官渡購物中心普通50元/㎡/月恒大百貨較好150-200元/㎡/月黃河購物廣場較好200元/㎡/月萬隆商城普通50-100元/㎡/月泰安購物廣場較差29元/㎡/月+7%扣點(diǎn)；約合50元/㎡/月新世紀(jì)購物廣場普通80-150元/㎡/月中牟大廈普通10-20%扣點(diǎn)商業(yè)分析中牟目前商場的整體租金水平在50-200元/㎡/月；低檔及中低檔的經(jīng)營狀況好于中檔、中高檔租金水平：中牟各大商業(yè)中心絕大多數(shù)采用收取租金的運(yùn)營方式，租金水平在50-200元/㎡/月；經(jīng)營狀況：中牟老城區(qū)低檔及中低檔商業(yè)中心經(jīng)營狀況較好，為市場消費(fèi)主流；分析：目前中牟部分低檔及中低檔的商業(yè)中心超越了中檔甚至是中高檔的租金水平。低檔中低檔中檔中高檔名稱整體經(jīng)營狀況租金情況官渡購物中心普通50元/㎡/月恒大百74商業(yè)分析名稱貨品品牌主力店官渡購物中心散貨————恒大百貨散貨————黃河購物廣場散貨——超市萬隆商城散貨——兒童娛樂場泰安購物廣場一線品牌電器、散貨、蘇寧電器蘇寧電器、超市新世紀(jì)購物廣場三線品牌珠寶、散貨圣祥銀飾、千足金超市、手機(jī)連鎖、櫥衛(wèi)中牟大廈二線品牌珠寶、化妝品、名表；三線品牌服裝、手機(jī)連鎖、散貨金大福、歐萊雅、OLAY、LAGOGO、拉夏貝爾、艾萊依、海貝、公牛世家、步步高、索尼、金立超市、美食廣場、兒童游樂場、電玩、手機(jī)連鎖貨品情況：各大商業(yè)中心大部分以經(jīng)營散貨為主，即便是區(qū)域最高檔的中牟大廈同樣存在大量散貨；品牌情況：中牟各大商業(yè)中心品牌度較低，僅存在少量國內(nèi)二三線品牌。相對高檔運(yùn)動品牌如：安踏、李寧等在商場中基本絕跡；主力店：各大商業(yè)中心缺乏較為有力的大型主力店面支撐。經(jīng)營貨品充斥大量低檔散貨；僅有少量國內(nèi)二三線品牌產(chǎn)品；商業(yè)運(yùn)營缺乏主力店面支撐商業(yè)分析名稱貨品品牌主力店官渡購物中心散貨————恒大百貨散75商業(yè)分析名稱購物環(huán)境管理水平官渡購物中心差差恒大百貨差差黃河購物廣場較差較差萬隆商城普通普通泰安購物廣場普通較差新世紀(jì)購物廣場稍好稍好中牟大廈較好較好購物環(huán)境：中牟各大商業(yè)中心購物環(huán)境普遍較低；管理水平：中牟各大商業(yè)中心管理水平普遍較低，業(yè)態(tài)定位、規(guī)劃、品牌招商、運(yùn)營管理等層面跟不上。對整體商業(yè)運(yùn)營沒有起到良好的助推作用。中牟目前商業(yè)中心購物環(huán)境及管理水平普遍較低；兩個(gè)層面均有一定的提升空間商業(yè)分析名稱購物環(huán)境管理水平官渡購物中心差差恒大百貨差差黃河76商業(yè)分析名稱主營業(yè)態(tài)經(jīng)營狀況官渡購物中心床品＞服飾＞鞋帽＞箱包恒大百貨鞋帽＞服飾＞床品＞箱包黃河購物廣場服飾＞超市＞鞋帽萬隆商城服飾＞床品＞鞋帽泰安購物廣場超市＞電器＞服飾新世紀(jì)購物廣場超市＞珠寶＞電子＞櫥柜＞服飾＞鞋帽中牟大廈珠寶＞化妝品＞服飾＞超市＞鞋帽＞床品＞箱包＞餐飲低檔中低檔中檔中高檔低檔及中低檔以服飾、鞋帽經(jīng)營較好；中檔以超市、電器經(jīng)營較好；中高端以珠寶、化妝品經(jīng)營較好商業(yè)分析名稱主營業(yè)態(tài)經(jīng)營狀況官渡購物中心床品＞服飾＞鞋帽＞箱77名稱主營業(yè)態(tài)經(jīng)營狀況官渡購物中心床品＞服飾＞鞋帽＞箱包恒大百貨鞋帽＞服飾＞床品＞箱包黃河購物廣場服飾＞超市＞鞋帽萬隆商城服飾＞床品＞鞋帽泰安購物廣場超市＞電器＞服飾新世紀(jì)購物廣場超市＞珠寶＞電子＞櫥柜＞服飾＞鞋帽中牟大廈珠寶＞化妝品＞服飾＞超市＞鞋帽＞床品＞箱包＞餐飲商業(yè)分析人流密集區(qū)域人流次密集區(qū)域在人流密集區(qū)域的商場經(jīng)營以服飾、鞋帽、床品較好；人流次密集區(qū)域以超市、電器、珠寶經(jīng)營較好從目前各商場主營業(yè)態(tài)經(jīng)營狀況來看：1、傳統(tǒng)百貨服飾、鞋帽、床品等業(yè)態(tài)對于人流依賴程度較高；2、超市、電器、珠寶等業(yè)態(tài)對于人流依賴相對較低名稱主營業(yè)態(tài)經(jīng)營狀況官渡購物中心床品＞服飾＞鞋帽＞箱包恒大百78商業(yè)分析中牟老城區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀小結(jié)缺乏真正意義的商業(yè)廣場，購物環(huán)境管理水平較低，存在一定的商業(yè)挖掘價(jià)值。經(jīng)營貨品充斥大量低檔散貨，商業(yè)運(yùn)營缺乏主力店面支撐。缺乏真正意義的商業(yè)廣場。缺乏特色商業(yè)，租金水平不高，商業(yè)運(yùn)營能力差區(qū)域商業(yè)租金水平相對較低；中低檔商業(yè)運(yùn)營狀況好于中高檔商業(yè)運(yùn)營狀況。各大商業(yè)業(yè)態(tài)中超市、副食、服裝所占比例較大。是主要以滿足日常生活需要為主的商業(yè)形態(tài)，缺乏特色商業(yè)。商業(yè)分析中牟老城區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀小結(jié)缺乏真正意義的商業(yè)廣場，購物環(huán)79商業(yè)分析天籟之音KTV金苑歌廳流金歲月KTV錢柜音樂會所親情灣KTV金碧輝煌KTV金莊音樂會所歡樂之夜KTV嗨唄吧休閑娛樂KTV：中牟縣區(qū)共計(jì)9家，人均消費(fèi)在70-100元/位洗?。褐心部h區(qū)內(nèi)共計(jì)19家，人均消費(fèi)在60-200元/位足療保健：中牟縣區(qū)共計(jì)6家人均消費(fèi)在50-80元/位休閑娛樂行業(yè)比較分散，所在區(qū)域不處于傳統(tǒng)商圈。作為目的性消費(fèi)行業(yè)，對周邊人流依賴較弱商業(yè)分析天籟之音KTV金苑歌廳流金歲月KTV錢柜音樂會所親情80商業(yè)分析餐飲娛樂區(qū)域：東風(fēng)路聚集了十多家餐飲店；消費(fèi)水平：人均消費(fèi)水平在50-130元/位；經(jīng)營規(guī)模：主要以中型餐飲店為主。中牟已經(jīng)形成了以東風(fēng)路為餐飲行業(yè)聚集地的發(fā)展態(tài)勢，消費(fèi)水平不高，經(jīng)營規(guī)模不大澳門豆撈北大荒魚頭德莊火鍋合記阿五美食億歌西餐廳味道名家陳州第一鍋湘江魚頭商業(yè)分析餐飲娛樂中牟已經(jīng)形成了以東風(fēng)路為餐飲行業(yè)聚集地的發(fā)展81商業(yè)分析業(yè)態(tài)名稱規(guī)模人均消費(fèi)（元/位）上座率西餐億歌西餐廳中型50-100不足30%中餐火鍋德莊火鍋中型100左右爆滿澳門豆撈中小型80-130包間爆滿，大廳50%北大荒魚頭中小型50--10050%陳州第一鍋中小型50-8030%湘江魚頭中小型50-8010%料理合記中型50-100包間爆滿，大廳60%阿五美食大中型100左右包間爆滿，大廳40%味道名家大中型100左右包間爆滿，大廳30%中餐廳比西餐廳受歡迎程度高；中高端餐飲比中檔餐飲受歡迎程度高商業(yè)分析業(yè)態(tài)名稱規(guī)模人均消費(fèi)（元/位）上座率西餐億歌西餐廳中82商業(yè)分析東風(fēng)路沿線人流稀少，遠(yuǎn)離中牟核心商圈。在餐飲業(yè)高峰期進(jìn)行周邊情況調(diào)查，東風(fēng)路沿線?？科嚳蛇_(dá)300輛啟示：餐飲業(yè)對于人流要求較低；同時(shí)具備較強(qiáng)的人流拉動作用業(yè)態(tài)名稱規(guī)模車輛?？繑?shù)量（量）西餐億歌西餐廳中型稀少中餐火鍋德莊火鍋中型約30澳門豆撈中小型約30北大荒魚頭中小型約10陳州第一鍋中小型約10湘江魚頭中小型稀少料理合記中型約30阿五美食大中型約50味道名家大中型約30商業(yè)分析東風(fēng)路沿線人流稀少，遠(yuǎn)離中牟核心商圈。在餐飲業(yè)高峰期83商業(yè)分析餐飲業(yè)目前在東風(fēng)路沿線形成了聚核效應(yīng)，大部分餐飲經(jīng)營狀態(tài)較好。休閑娛樂行業(yè)比較分散，所在區(qū)域不處于傳統(tǒng)商圈。作為目的性消費(fèi)行業(yè)，對周邊人流依賴較弱。餐飲休閑娛樂行業(yè)對于人流要求不大，并且具有相當(dāng)?shù)娜肆骼瓌幼饔貌惋嫎I(yè)聚集區(qū)域距離中牟核心商圈3公里，區(qū)域周圍人煙稀少。餐飲業(yè)中餐經(jīng)營狀況好于西餐經(jīng)營狀況；中高檔餐飲經(jīng)營狀況好于中檔餐飲經(jīng)營狀況。商業(yè)分析餐飲業(yè)目前在東風(fēng)路沿線形成了聚核效應(yīng)，大部分餐飲經(jīng)營84人物訪談專業(yè)人士現(xiàn)在工作比較忙，每周也就休息一天，都是下了班再去逛街。如果第二天休息的話，會在晚上去鄭州找朋友玩兒。去了一般就是看電影、吃飯、偶爾會買點(diǎn)東西。如果有這樣的商業(yè)中心，那我應(yīng)該會去逛逛的，買不買東西不一定。

——————某項(xiàng)目置業(yè)顧問中牟沒有大型的商場，我們都是到鄭州購物、逛街。到鄭州坐公交車很方便。

——————某項(xiàng)目銷售經(jīng)理項(xiàng)目商鋪還是賣的不錯，買的大部分是鄭州人，畢竟現(xiàn)在中牟發(fā)展很快，這兩年房價(jià)增加也快。都是看中了區(qū)域的發(fā)展前景。

——————某項(xiàng)目銷售經(jīng)理我平時(shí)沒事就開車去鄭州，鄭州朋友也多，在中牟都是熟人，有時(shí)候也玩不開。我買東西基本都在鄭州買，想買啥都有。中牟新區(qū)發(fā)展還是不錯的，不過現(xiàn)在人少，商業(yè)的話？不好弄...沒人啊！沒有什么氛圍。

——————某二手房中介老板中牟消費(fèi)人群流失較為嚴(yán)重；看好新區(qū)但目前情況下不足以支撐大型商業(yè)中心人物訪談專業(yè)人士現(xiàn)在工作比較忙，每周也就休息85人物訪談普通居民中牟大廈以前生意最好，后來重新裝修以后就不行了，里邊都不是老百姓能買得起的。什么牌子不牌子的，我不覺得。衣服都一樣他那里邊就是比人家貴。

——————某出租車司機(jī)我來中牟大廈也就買化妝品，畢竟同樣的東西和鄭州價(jià)格也差不多。對臉上用的東西還是要注意的，牌子的東西還是好。

——————某吳姓女消費(fèi)者我來逛商場主要就是逛逛，如果看到喜歡的就會試穿，不過不會買，我都是看了貨號然后直接在網(wǎng)上訂購。

——————某于姓女消費(fèi)者我買東西都是去恒大百貨買，那東西便宜。一雙鞋不超過100塊錢。

——————某物業(yè)公司員工中牟消費(fèi)主流群體為中低端；對于服飾等產(chǎn)品的品牌意識較差，年輕女性部分會選擇網(wǎng)購人物訪談普通居民中牟大廈以前生意最好，后來重86人物訪談經(jīng)營商家我們店生意還不錯，平時(shí)有很多老顧客。我們做生意的就是看哪里人多，如果現(xiàn)在去那邊（項(xiàng)目所在區(qū)域）開店，都沒有人，誰來買啊。如果以后那邊人多了，我會考慮在那邊開店。我這小店就這么大（20㎡），再開也這么大。

——————某張姓服裝店老板再開店？現(xiàn)在都忙不過來了。開店不容易啥都要操心，我要是開店就50㎡就行，小店。位置也是要看好，我們做生意位置最重要。

——————某蘇姓小吃店老板其實(shí)冒冒險(xiǎn)開個(gè)店也不是不可以，但是要看旁邊都是什么，（告知項(xiàng)目情況）哦，要看都是干什么的，能不能靠著人家