物業(yè)管理方案講義課件

物業(yè)管理方案編制專題培訓(xùn)課2014物業(yè)管理方案編制專題培訓(xùn)課20141

前言什么叫物業(yè)管理方案原為投標(biāo)文件的一部分，是對(duì)物業(yè)項(xiàng)目管理過(guò)程的詳細(xì)解析。是實(shí)施管理服務(wù)的綱領(lǐng)性、指導(dǎo)性文件。前言什么叫物業(yè)管理方案2

前言

前言3前言

編制要求1、準(zhǔn)確性：定位準(zhǔn)確；2、系統(tǒng)性：一體化管理服務(wù)、銜接對(duì)應(yīng)；3、針對(duì)性：特點(diǎn)、特色；4、可操作性：易于理解、實(shí)施；5、有效性：效果可預(yù)期。前言編制要求4目錄

一、編制方案必須遵守的規(guī)定

二、編制方案的一般程序三、方案的主要內(nèi)容四、編制方案的要點(diǎn)和方法五、編制方案應(yīng)注意的問(wèn)題目錄一、編制方案必須遵守的規(guī)定5太陽(yáng)地球地球公轉(zhuǎn)軌道月球一、編制方案必須遵守的規(guī)定太陽(yáng)地球地球公轉(zhuǎn)軌道月球一、編制方案必須遵守的規(guī)定6——細(xì)節(jié)部位做好標(biāo)注，為下一步提供依據(jù)支持認(rèn)真仔細(xì)研究1、響應(yīng)招標(biāo)文件的要求（招投標(biāo)項(xiàng)目）；2、必須根據(jù)項(xiàng)目的基本情況和特點(diǎn)制定；3、方案必須在熟悉、了解的基礎(chǔ)上制定；4、方案所做的服務(wù)承諾、工作計(jì)劃、工作目標(biāo)、實(shí)施方案等必須切合實(shí)際，切勿脫離實(shí)際、能夠履行的基礎(chǔ)上承諾；5、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支測(cè)算合理、設(shè)計(jì)科學(xué)、運(yùn)行合理；6、內(nèi)容符合國(guó)家及地方法規(guī)的規(guī)定（招投標(biāo)項(xiàng)目）。編制方案必須遵守的規(guī)定——細(xì)節(jié)部位做好標(biāo)注，為下一步提供依據(jù)支持認(rèn)真仔細(xì)研究1、響7如何編制物業(yè)管理方案？怎么編制物業(yè)管理方案？一到九步告訴你編制方案的程序123456789二、編制方案的一般程序如何編制物業(yè)管理方案？怎么編制物業(yè)管理方案？一到九步告訴你8組織管理、技術(shù)、財(cái)務(wù)等人員參與制定；制定方案不僅僅是項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、市場(chǎng)拓展人員的工作，參與部門(mén)越多，方案執(zhí)行過(guò)程中效率越高。1編制方案的一般程序組織管理、技術(shù)、財(cái)務(wù)等人員參與制定；1編制方案的9

收集物業(yè)項(xiàng)目的基本情況信息；項(xiàng)目的位置、性質(zhì)、占地面積、建筑面積、綠地面積、設(shè)施設(shè)備、總戶數(shù)、開(kāi)發(fā)單位背景、周邊環(huán)境等情況進(jìn)行數(shù)據(jù)收集、分析。2編制方案的一般程序收集物業(yè)項(xiàng)目的基本情況信息；2編制方案的一般程序10編制方案的一般程序編制方案的一般程序11

對(duì)客戶需求進(jìn)行調(diào)查；包括年齡、職業(yè)、生活習(xí)慣、交通出行、學(xué)歷、經(jīng)濟(jì)狀況。3編制方案的一般程序?qū)蛻粜枨筮M(jìn)行調(diào)查；3編制方案的一般程序12

確定組織架構(gòu)、人員配置、崗位名稱；方案在編制過(guò)程中，是一個(gè)系統(tǒng)工程，各模塊都相對(duì)應(yīng)，為了做到前后銜接一致，必須事先確定組織架構(gòu)、崗位設(shè)置及名稱。（測(cè)算中需要人員配置，資料管理中需要人員配置、日常管理方案中需要人員配置）4編制方案的一般程序確定組織架構(gòu)、人員配置、崗位名稱；4編制方13

根據(jù)物業(yè)的設(shè)施設(shè)備技術(shù)參數(shù)、組織架構(gòu)人員配置、市場(chǎng)信息、管理經(jīng)驗(yàn)等進(jìn)行成本測(cè)算（測(cè)算支出）。電梯等設(shè)備維保、有人值守配電房、出入口、固定崗位是重點(diǎn)。5編制方案的一般程序根據(jù)物業(yè)的設(shè)施設(shè)備技術(shù)參數(shù)、組織架構(gòu)人員配置、市場(chǎng)14分工、協(xié)作、編制；根據(jù)部門(mén)工種及員工特長(zhǎng)進(jìn)行分工，例如、理念提煉，環(huán)境景觀、設(shè)施設(shè)備、人員培訓(xùn)等進(jìn)行協(xié)作分工。6編制方案的一般程序分工、協(xié)作、編制；6編制方案的一般程序15根據(jù)項(xiàng)目要求或者招標(biāo)要求制定操作方案。項(xiàng)目的需求、要點(diǎn)等考慮。7編制方案的一般程序根據(jù)項(xiàng)目要求或者招標(biāo)要求制定操作方案。項(xiàng)目的需16

測(cè)算物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入（管理費(fèi)單價(jià)）。依據(jù)成本控制、管理經(jīng)驗(yàn)、政府指導(dǎo)價(jià)、經(jīng)營(yíng)管理等確定收入，找出利潤(rùn)。

8編制方案的一般程序8編制方案的一般程序17

最后校對(duì)、審核、調(diào)整、打印、裝訂。9編制方案的一般程序9編制方案的一般程序18三、方案的主要內(nèi)容三、方案的主要內(nèi)容19

物業(yè)項(xiàng)目的整體設(shè)想與目標(biāo)、組織架構(gòu)與人員配置、管理制度的制定、檔案的建立與管理、早期介入及前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)綜述及應(yīng)急預(yù)案、費(fèi)用測(cè)算與成本控制、重點(diǎn)難點(diǎn)工作策劃、物資裝備與工作計(jì)劃等。主要包括：方案的主要內(nèi)容物業(yè)項(xiàng)目的整體設(shè)想與目標(biāo)、組織架構(gòu)與人員配置、管理20

關(guān)鍵性內(nèi)容：？實(shí)質(zhì)性內(nèi)容：？按照作用分為：方案的主要內(nèi)容關(guān)鍵性內(nèi)容：？按照作用分為：方案的主要內(nèi)容21四、編制方案的要點(diǎn)和方法四、編制方案的要點(diǎn)和方法22第一部分項(xiàng)目認(rèn)識(shí)、服務(wù)定位、承諾目標(biāo)管理措施整體設(shè)想1

1、項(xiàng)目的整體設(shè)想與目標(biāo)。

必須對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行分析研究的基礎(chǔ)上實(shí)施，只有對(duì)物業(yè)項(xiàng)目的基本情況和業(yè)主的需求盡心詳盡深入的調(diào)查，分析才能制定出科學(xué)、合理、可行的方案，因此項(xiàng)目分析是編制方案的前提條件。編制方案的要點(diǎn)和方法第一部分項(xiàng)目認(rèn)識(shí)、服務(wù)定位、承諾目標(biāo)管理措施整體設(shè)想1232、項(xiàng)目的簡(jiǎn)介（了解項(xiàng)目，熟悉環(huán)境）

3、客戶需求分析（根據(jù)客戶需求的調(diào)查情況，得到客戶的需求，進(jìn)行合理定位），例如、安全、尊貴、舒適、自然環(huán)境等等。第一部分項(xiàng)目認(rèn)識(shí)、服務(wù)定位、承諾目標(biāo)管理措施整體設(shè)想1編制方案的要點(diǎn)和方法2、項(xiàng)目的簡(jiǎn)介（了解項(xiàng)目，熟悉環(huán)境）第一部分項(xiàng)24

例如：A項(xiàng)目總建筑面積約252323.27㎡，其中高層住宅185214.1㎡、商業(yè)用房1397.7㎡；B項(xiàng)目總建筑面積約為82634.1平方米，19棟住宅、1棟商業(yè)用房，住宅容積率1.18。第一部分項(xiàng)目認(rèn)識(shí)、服務(wù)定位、承諾目標(biāo)管理措施整體設(shè)想1編制方案的要點(diǎn)和方法例如：第一部分項(xiàng)目認(rèn)識(shí)、服務(wù)定位、承諾目標(biāo)管理措25第一部分項(xiàng)目認(rèn)識(shí)、服務(wù)定位、承諾目標(biāo)管理措施整體設(shè)想1編制方案的要點(diǎn)和方法第一部分項(xiàng)目認(rèn)識(shí)、服務(wù)定位、承諾目標(biāo)管理措施整體設(shè)想1編261、施工介入：人員、工作內(nèi)容、溝通反饋；2、銷售配合：人員配置、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、培訓(xùn)；

3、承接查驗(yàn)：項(xiàng)目、交接手續(xù)、遺留問(wèn)題處理、成品保護(hù)；4、入住策劃：流程設(shè)計(jì)、資料清單。第二部早期介入與前期物業(yè)管理2編制方案的要點(diǎn)和方法1、施工介入：人員、工作內(nèi)容、溝通反饋；第二部早27人員配備包括擬為項(xiàng)目配置的各類人員，各部門(mén)、各崗位的人員編制與專業(yè)要求等配置人員過(guò)程中應(yīng)符合政策法規(guī)和等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)制定，同時(shí)參照同類項(xiàng)目根據(jù)管理經(jīng)驗(yàn)配置。遵循科學(xué)、高效、合理的原則配置…第三部分組織架構(gòu)與人員配置3編制方案的要點(diǎn)和方法人員配備包括擬為項(xiàng)目配置的各類人員，各部門(mén)、各崗位的人員編制28會(huì)審測(cè)算是否合理，價(jià)格是否接近招標(biāo)方心理價(jià)位。以中標(biāo)為前提。第三部分組織架構(gòu)與人員配置3編制方案的要點(diǎn)和方法會(huì)審測(cè)算是否合理，價(jià)格是否接近招標(biāo)方心理價(jià)位。第三部分29需關(guān)注：

1、管理崗位設(shè)置結(jié)合工作內(nèi)容；2、工程崗位設(shè)置考慮項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備；3、操作崗位設(shè)置根據(jù)實(shí)際需要。

第三部組織架構(gòu)與人員配置2編制方案的要點(diǎn)和方法需關(guān)注：第三部組織架構(gòu)與人員配置2編制方案的要點(diǎn)和方法30方案中重點(diǎn)、難點(diǎn)是焦點(diǎn)，把握準(zhǔn)確、分析得當(dāng)，彰顯方案的含金量，要根據(jù)物業(yè)的性質(zhì)、形態(tài)、業(yè)主的構(gòu)成、需求綜合分析。核心之一第四部分重點(diǎn)難點(diǎn)管理及措施4編制方案的要點(diǎn)和方法方案中重點(diǎn)、難點(diǎn)是焦點(diǎn)，把握準(zhǔn)確、分析得當(dāng)，彰顯方案31

大廈、綜合性物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理和設(shè)施設(shè)備管理方面住宅小區(qū)基礎(chǔ)管理服務(wù)方面工業(yè)區(qū)消防、貨物的出入管理方面政府辦公樓維護(hù)政府形象、保密管理及特約服務(wù)方面第四部分重點(diǎn)難點(diǎn)管理及措施4編制方案的要點(diǎn)和方法大廈、綜合性物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理和設(shè)施設(shè)備管理方32計(jì)劃詳細(xì)、操作性強(qiáng)

工作計(jì)劃的制定緊扣物業(yè)管理項(xiàng)目的總體策劃及指導(dǎo)思想、工作重點(diǎn)。要結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況分階段制定，要做到全面而不缺項(xiàng)，例如創(chuàng)優(yōu)計(jì)劃、重大維修工作計(jì)劃、社區(qū)文化工作計(jì)劃等。第五部分工作計(jì)劃及物資裝備5編制方案的要點(diǎn)和方法計(jì)劃詳細(xì)、操作性強(qiáng)工作計(jì)劃的制定緊扣物業(yè)管理項(xiàng)目的總33第二小部分：內(nèi)部管理制度第一小部分：公眾管理制度第六部分管理制度的制定6編制方案的要點(diǎn)和方法第二小部分：內(nèi)部管理制度第一小部分：公眾管理制度第六部分34內(nèi)部管理制度：?jiǎn)T工手冊(cè)、各崗位職責(zé)、崗位操作說(shuō)明書(shū)、考核等規(guī)定公眾管理制度：業(yè)主規(guī)約、業(yè)主手冊(cè)、裝修管理規(guī)定、電梯使用管理規(guī)定、裝修管理流程、辦理入住管理流程第六部分管理制度的制定6編制方案的要點(diǎn)和方法內(nèi)部管理制度：?jiǎn)T工手冊(cè)、各崗位職責(zé)、崗位操作說(shuō)明書(shū)、考核等規(guī)35逐一編制文本編輯編制合成制定日常管理方案，應(yīng)切合實(shí)際，按照服務(wù)等級(jí)進(jìn)行編制1、秩序維護(hù)，消防安全，車輛管理、房屋維修、設(shè)施設(shè)備維護(hù)，清潔維護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù)、特約服務(wù)等方面逐一闡述。第七部分日常管理服務(wù)方案、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及措施7編制方案的要點(diǎn)和方法逐一編制文本編輯編制合成制定日常管理方案，應(yīng)切合實(shí)際，按照服362、編制過(guò)程中應(yīng)按照項(xiàng)目需求、管理重點(diǎn)、管理方法、管理措施來(lái)編制；3、在編制中應(yīng)對(duì)各種應(yīng)急預(yù)案進(jìn)行編制，如停水、停電、火災(zāi)、電梯困人、雨雪天氣等等；第七部分日常管理服務(wù)方案、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及措施7逐一編制文本編輯編制合成編制方案的要點(diǎn)和方法2、編制過(guò)程中應(yīng)按照項(xiàng)目需求、管理重點(diǎn)、管理方法、管37對(duì)于檔案和資料要進(jìn)行區(qū)別管理；如：建筑設(shè)備的圖紙，隱蔽工程的資料，設(shè)施設(shè)備的年檢保養(yǎng)記錄，物業(yè)使用人的檔案資料；日常運(yùn)行的記錄，人事資料等等。非常關(guān)鍵，是日后解決問(wèn)題的依據(jù)。第八部分檔案管理、資料管理8編制方案的要點(diǎn)和方法對(duì)于檔案和資料要進(jìn)行區(qū)別管理；非常關(guān)鍵，是日后解決問(wèn)38方案的組成部分及編制要點(diǎn)物業(yè)服務(wù)相對(duì)其他行業(yè)來(lái)說(shuō)，利潤(rùn)不高，尤其收入單一，現(xiàn)在有人常說(shuō)物業(yè)行業(yè)是捧著金飯碗討飯吃。因此需要我們來(lái)共同拓展思路，比如現(xiàn)在有的，收快遞、做中介、百姓菜場(chǎng)進(jìn)小區(qū)，情人節(jié)賣花、等等。9第九部分項(xiàng)目特約服務(wù)與經(jīng)營(yíng)方案方案的組成部分及編制要點(diǎn)物業(yè)服務(wù)相對(duì)其他行業(yè)來(lái)說(shuō)，利潤(rùn)不高，39方案的組成部分及編制要點(diǎn)1、在衣食住行用中找出需求。2、與社會(huì)化機(jī)構(gòu)、專業(yè)公司合作，通過(guò)社會(huì)化力量開(kāi)展專業(yè)服務(wù)。3、根據(jù)項(xiàng)目不同、區(qū)位不同考慮需求不同，如青年城與熙園。4、根據(jù)項(xiàng)目性質(zhì)不同多重考慮，如寫(xiě)字樓的保潔，文化廣場(chǎng)的例子。思路：9第九部分項(xiàng)目特約服務(wù)與經(jīng)營(yíng)方案方案的組成部分及編制要點(diǎn)1、在衣食住行用中找出需求。思路：940為編制準(zhǔn)備盡量詳細(xì)準(zhǔn)確、具體真實(shí)。1項(xiàng)目的定價(jià)方式，了解酬金制還是包干制的區(qū)別？

2一種是實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，另一種是預(yù)定一個(gè)區(qū)間價(jià)。第十部分物業(yè)費(fèi)收支測(cè)算9編制方案的要點(diǎn)和方法為編制準(zhǔn)備盡量詳細(xì)準(zhǔn)確、具體真實(shí)。1項(xiàng)目的定價(jià)方式，了解酬金41為編制準(zhǔn)備盡量詳細(xì)準(zhǔn)確、具體真實(shí)。3核算成本，列出excel公式，按照費(fèi)用的組成結(jié)構(gòu)，逐項(xiàng)核算；

4核算收入，分清主營(yíng)收入、其他收入等按照規(guī)定提??；5最后計(jì)算稅費(fèi)，不能缺項(xiàng)，如營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育附加稅、所得稅等第十部分物業(yè)費(fèi)收支測(cè)算9編制方案的要點(diǎn)和方法為編制準(zhǔn)備盡量詳細(xì)準(zhǔn)確、具體真實(shí)。3核算成本，列出excel42

第十部分物業(yè)費(fèi)用測(cè)算10示G:\2014項(xiàng)目經(jīng)理培訓(xùn)\2014年收支預(yù)算表.xls例方案的組成部分及編制要點(diǎn)第十部分物業(yè)費(fèi)用測(cè)算10示G:\2014項(xiàng)目經(jīng)理培訓(xùn)43支出部分測(cè)算的要求一全，二細(xì)，三實(shí)，四多1、全--應(yīng)“橫向到邊，縱向到底，中間到位”。

編制方案的要點(diǎn)和方法支出部分測(cè)算的要求編制方案的要點(diǎn)和方法442、細(xì)

如測(cè)算人工費(fèi)，人頭要細(xì)到0.幾個(gè)人；

測(cè)算材料費(fèi)要細(xì)到多少根領(lǐng)帶、多少個(gè)膨脹螺絲。測(cè)算辦公費(fèi)用可能要細(xì)到一個(gè)月或一年要用多少支簽字筆等。測(cè)算電費(fèi)要細(xì)到有多少個(gè)燈泡，每個(gè)燈泡多少瓦，每個(gè)燈泡開(kāi)多少分鐘等．

測(cè)算低值易耗品要細(xì)到有多少水籠頭，每個(gè)籠頭的出水量有多大，開(kāi)多長(zhǎng)時(shí)間，等等。編制方案的要點(diǎn)和方法2、細(xì)編制方案的要點(diǎn)和方法453、實(shí)就是要做實(shí)。之前要進(jìn)行工作分析和工作分解。將一年、一季、一月要干的事情，用貨幣的形式反映出來(lái)?？茖W(xué)測(cè)算的基礎(chǔ)是工作的有效分析和有效分解。編制方案的要點(diǎn)和方法編制方案的要點(diǎn)和方法46如：測(cè)算供配電系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)工作分析和工作分解為：（1）保持配電房清潔衛(wèi)生；（2）檢查變壓器電壓、電流互感器、斷路器、隔離開(kāi)關(guān)、高壓熔斷器及避雷器、配電箱、導(dǎo)線等供配電系統(tǒng)的運(yùn)行狀況，并抄表做好記錄，出現(xiàn)異常及時(shí)處理；（3)委托專業(yè)單位對(duì)變壓器、高壓開(kāi)關(guān)柜進(jìn)行測(cè)試、試驗(yàn)等項(xiàng)目的維修保養(yǎng)；編制方案的要點(diǎn)和方法如：測(cè)算供配電系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)編制方案的要點(diǎn)和方法47（4）對(duì)變壓器外部、低壓配電柜進(jìn)行清潔、保養(yǎng)；（5）保證正常電力供應(yīng)，內(nèi)線限電、停電按規(guī)定時(shí)間通知業(yè)主(使用人)；（6）檢測(cè)接地電阻；檢測(cè)配電房主要電器設(shè)備的絕緣強(qiáng)度；（7）檢測(cè)配電房?jī)?nèi)消防器材，保持消防器材完好；妥善保管高壓操作工具：編制方案的要點(diǎn)和方法（4）對(duì)變壓器外部、低壓配電柜進(jìn)行清潔、保養(yǎng)；編制方案的要點(diǎn)48（8）潮濕天氣時(shí)，采用抽濕或紅外線燈泡烘烤等方法，保持配電房?jī)?nèi)主要電器設(shè)備干燥；（9）檢測(cè)配電房?jī)?nèi)有無(wú)蛙、鼠、蟻等蟲(chóng)害，如發(fā)現(xiàn)馬上采取措施杜絕；（10）填寫(xiě)運(yùn)行記錄，建檔備查。編制方案的要點(diǎn)和方法編制方案的要點(diǎn)和方法49結(jié)合服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)承諾：（1）每周清掃地面及擦拭配電柜表面，要求地面無(wú)積灰，配電柜表面無(wú)污漬；（2）每日檢查一次；（3）每年測(cè)試、試驗(yàn)1次；（4）每年進(jìn)行2次；（5）限電、停電至少提前三日通知業(yè)主(使用人)；編制方案的要點(diǎn)和方法結(jié)合服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)承諾：編制方案的要點(diǎn)和方法50（6）每年檢測(cè)1次；（7）每年檢測(cè)2次配電房?jī)?nèi)消防器材；高壓操作工具每年送供電部門(mén)檢測(cè)1次；（8）持續(xù)保持配電房?jī)?nèi)主要電器設(shè)備干燥；（9）每月檢測(cè)1次；（10）每日填寫(xiě)運(yùn)行記錄并歸檔備查。編制方案的要點(diǎn)和方法（6）每年檢測(cè)1次；編制方案的要點(diǎn)和方法514、多要多次上下溝通，多次討論。編制方案的要點(diǎn)和方法編制方案的要點(diǎn)和方法52測(cè)算編制的方法（一）固定（一般用于在管）（1）以過(guò)去實(shí)際費(fèi)用支出為基礎(chǔ)，考慮測(cè)算期內(nèi)相關(guān)因素，在過(guò)去實(shí)際費(fèi)用基礎(chǔ)上增加或減少一定百分比確定出的測(cè)算。（2）其假設(shè)的前提是：現(xiàn)有的業(yè)務(wù)活動(dòng)是必須的；原有的各項(xiàng)開(kāi)支都是合理的；增加費(fèi)用測(cè)算是值得的。（3）主要特點(diǎn)是編制后，一般不做變動(dòng)或更迭，具有相對(duì)固定性。編制方案的要點(diǎn)和方法測(cè)算編制的方法編制方案的要點(diǎn)和方法53（二）零基（一般用于新建）（1）是以零為基礎(chǔ)的測(cè)算（2）不受以往實(shí)際費(fèi)用支出水平的限制，完全根據(jù)測(cè)算期內(nèi)業(yè)務(wù)活動(dòng)的需要和各項(xiàng)業(yè)務(wù)的輕重緩急，對(duì)各項(xiàng)支出項(xiàng)目進(jìn)行逐個(gè)分析和計(jì)量，從而制定出費(fèi)用測(cè)算。（3）有助于物業(yè)管理企業(yè)提高收費(fèi)的使用效益，從而提高物業(yè)管理企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力編制方案的要點(diǎn)和方法（二）零基（一般用于新建）編制方案的要點(diǎn)和方法54五、編制方案應(yīng)注意的問(wèn)題五、編制方案應(yīng)注意的問(wèn)題551、方案編制過(guò)程中不能有漏項(xiàng)或缺失，包括細(xì)節(jié)的闡述。2、編制科學(xué)、合理、可行的方案或者措施。3、編制方案過(guò)程中要有針對(duì)性，要足夠了解項(xiàng)目的情況，分析存在的各種情況。注意編制方案應(yīng)注意的問(wèn)題1、方案編制過(guò)程中不能有漏項(xiàng)或缺失，包括細(xì)節(jié)的闡述。564、遵循全面、高效、合理的原則。5、利用日常的管理經(jīng)驗(yàn)綜合分析，必要時(shí)要采取學(xué)習(xí)借鑒。注意編制方案應(yīng)注意的問(wèn)題4、遵循全面、高效、合理的原則。注意編制方案應(yīng)注意的576、找出項(xiàng)目中存在的管理風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、通過(guò)有效的方法防微杜漸。7、方案的內(nèi)容要符合國(guó)家及地方的法律、法規(guī)的規(guī)定。注意編制方案應(yīng)注意的問(wèn)題6、找出項(xiàng)目中存在的管理風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、通過(guò)有效的方588、成本控制：在編制方案中要考慮到管理過(guò)程中發(fā)生的各種耗費(fèi)，對(duì)進(jìn)行計(jì)算、調(diào)節(jié)和監(jiān)督的，也是一個(gè)發(fā)現(xiàn)薄弱環(huán)節(jié)，挖掘內(nèi)部潛力，尋找一切可能降低成本途徑的過(guò)程，但不是不發(fā)生費(fèi)用。注意編制方案應(yīng)注意的問(wèn)題8、成本控制：在編制方案中要考慮到管理過(guò)程中發(fā)生的各59不當(dāng)之處敬請(qǐng)指教不當(dāng)之處敬請(qǐng)指教60思考訓(xùn)練1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付的物業(yè)管理用房有償費(fèi)用計(jì)入營(yíng)業(yè)成本或管理費(fèi)用；2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付的物業(yè)管理用房裝修費(fèi)用計(jì)入遞延資產(chǎn)；3、收取固定費(fèi)用，盈虧自負(fù)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方式是？思考訓(xùn)練1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付的物業(yè)管理用房有償費(fèi)用計(jì)入營(yíng)業(yè)成61思考訓(xùn)練4、代辦業(yè)務(wù)手續(xù)費(fèi)是否需繳納營(yíng)業(yè)稅？5、稅金、利潤(rùn)是否是企業(yè)的營(yíng)業(yè)成本？6、專業(yè)公司單項(xiàng)承包按實(shí)際支出標(biāo)準(zhǔn)；社會(huì)保險(xiǎn)、工資標(biāo)準(zhǔn)按政府部門(mén)的規(guī)定作為測(cè)算基礎(chǔ)。思考訓(xùn)練4、代辦業(yè)務(wù)手續(xù)費(fèi)是否需繳納營(yíng)業(yè)稅？62思考訓(xùn)練7、物業(yè)管理企業(yè)一般按確定控制標(biāo)準(zhǔn)、執(zhí)行控制標(biāo)準(zhǔn)、分析相關(guān)差異、糾正成本偏差、進(jìn)行考核獎(jiǎng)罰等步驟進(jìn)行成本控制。8、房屋出租收入是否屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)管理收入？9、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金是以預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金為計(jì)提基數(shù)，計(jì)提基數(shù)和計(jì)提比例通過(guò)物業(yè)服務(wù)合同約定。

思考訓(xùn)練7、物業(yè)管理企業(yè)一般按確定控制標(biāo)準(zhǔn)、執(zhí)行控制標(biāo)準(zhǔn)、分63思考訓(xùn)練10、物業(yè)服務(wù)企業(yè)成本預(yù)算中，工會(huì)基金按工資總額的2％計(jì)提，福利費(fèi)不超過(guò)14%。11、財(cái)務(wù)費(fèi)用構(gòu)成項(xiàng)目包括利息支出、匯兌損失、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)和其它財(cái)務(wù)費(fèi)用等。思考訓(xùn)練10、物業(yè)服務(wù)企業(yè)成本預(yù)算中，工會(huì)基金按工資總額的264思考訓(xùn)練某物業(yè)項(xiàng)目建筑面積15萬(wàn)㎡。物業(yè)企業(yè)經(jīng)測(cè)算各項(xiàng)費(fèi)用如下：各類管理人員工資、社保等45萬(wàn)元；共用部位、公用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)費(fèi)30萬(wàn)元；清潔衛(wèi)生費(fèi)用35萬(wàn)元；綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用25萬(wàn)元；公共秩序維護(hù)費(fèi)用80萬(wàn)元；辦公費(fèi)6萬(wàn)元；固定資產(chǎn)折舊5萬(wàn)元；物業(yè)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用2萬(wàn)元；業(yè)主委員會(huì)辦公費(fèi)、社區(qū)文化活動(dòng)費(fèi)等其他費(fèi)用8萬(wàn)元。思考訓(xùn)練某物業(yè)項(xiàng)目建筑面積15萬(wàn)㎡