南京房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目項(xiàng)目建議書

XX項(xiàng)目建議第一章序?qū)懺谇懊娌呗?，激發(fā)需求的工作。如何通過觀點(diǎn)的導(dǎo)入去激發(fā)消費(fèi)者的需求是我們之所長。第一章探索第一節(jié)我們?cè)谀睦铮课覀兲幵谛聢蛐鲁堑乩韺傩缘摹诵奈恢藐P(guān)于新堯新城新堯新城屬于大城北的概念，原有經(jīng)濟(jì)、配套基礎(chǔ)較好，當(dāng)?shù)鼐用穸?，購買力有支撐和保障。隨著改造和升級(jí)換代，原有開發(fā)量小，需求尚未釋放，潛在購買力大關(guān)于新堯新城的思考未來地鐵7、8號(hào)線經(jīng)過新堯新城，其中8號(hào)地鐵延長線過江，直達(dá)六合機(jī)場地鐵未通前遠(yuǎn)離主城，目前靠區(qū)域內(nèi)13條公交線通往市區(qū)，較為便利新堯新城連接仙林、邁皋橋兩大密集居住區(qū)，即將成為繼過渡居住區(qū)為主流生活圈周邊產(chǎn)業(yè)支撐有限，住宅需求力量不足，區(qū)域產(chǎn)品類型單一、競爭能力偏弱，未來土地存量大，市場競爭不確定性強(qiáng)第二節(jié)我們的戰(zhàn)場我們處在新堯新城市場屬性的——任重道遠(yuǎn)截止兄到4月08日為裁止，齒南京齡地區(qū)啦在售絲式住宅雅項(xiàng)目班共26更1個(gè)。近一辰個(gè)月傷內(nèi)，糊共有4個(gè)項(xiàng)目向的銷機(jī)售價(jià)派格出反現(xiàn)上來漲，4個(gè)項(xiàng)目樓的銷磨售價(jià)企格出雄現(xiàn)下可跌，榨另有25嚴(yán)3個(gè)項(xiàng)銷目的薄銷售會(huì)價(jià)格籮與之連前持縱平。所有竟在售勺住宅守項(xiàng)目網(wǎng)的銷榴售均素價(jià)為14透23各4元/平方膨米，近兔半年尋來持平。南京籌市房杰價(jià)走聚勢棲霞忙區(qū)房拌價(jià)走殼勢截止票到今典年3月低母，南陡京棲漂霞區(qū)狗區(qū)在向售住喂宅項(xiàng)繞目平鼓均價(jià)址格為12歷19歌0元/平方。樓盤名稱本月均價(jià)上月均價(jià)歷史最高價(jià)歷史最低價(jià)上城名苑12000120001200012000復(fù)地新都國際17500175001750017000銀河灣卓苑90009000200007898金域中央廣場14000140001500013000蘇寧環(huán)球朝陽山待定未定00新城金郡11000110001250011000天正桃源30000300003000023000金地明悅待定未定00上城風(fēng)景90009000110009000世茂外灘新城30000300003000011000項(xiàng)目堤周邊墻樓盤顯房價(jià)莖走勢指標(biāo)停對(duì)比型，項(xiàng)趣目周娃邊市像場價(jià)謀格升敗幅不騾大，亂整體眉低迷項(xiàng)目名稱銀河灣卓苑盈嘉香榴灣靜港花谷金地明悅新城金郡紫金北郡建筑面積5.4萬10萬1萬20萬13萬3萬容積限高密度綠地1.124米30%30%1.950米25%40%1.324米30%30%2.4520米30%35%2.260米20%30%1.26020%30%物業(yè)類型花園洋房疊加別墅小高層、高層洋房高層高層多層樓面地價(jià)392530902529387543102803項(xiàng)目抖周邊北樓盤臨產(chǎn)品雙一覽什表指標(biāo)序?qū)Ρ缺?，?xiàng)盟目周歇邊產(chǎn)剃品線橫單一豬，同鵲質(zhì)產(chǎn)企品競悄爭明傻顯本案新堯駁新城“造城”規(guī)劃居住凍覆蓋27疫7公頃住宅唐開發(fā)毒面積山可達(dá)40救0萬平墓米未來寺板塊責(zé)土地售存量攪巨大新堯吉新城懸規(guī)劃互有27郊6.逢83萬平嗽米的蘿住宅口用地客，占松到整蛇個(gè)新弟城規(guī)斷劃用劉地的40劣%以上預(yù)。根洋據(jù)南蔥京市犁土地芽儲(chǔ)備參中心聾的出卸讓計(jì)序劃，侄堯化兇門地釣區(qū)后丙期將終還有屈大量耽的住新宅土況地供溜應(yīng)，已像后旁期陸請(qǐng)續(xù)將劃出讓鬧解放蔥村地劑塊和撒新堯榆新城5、6地塊逗等都映是以研住宅濁用地滴為主餓的地曲塊；年已公址布上啄市地?fù)軌K約66萬平版米新堯致新城“造城”，可用開發(fā)藍(lán)面積糟達(dá)40受0萬項(xiàng)目楊區(qū)域妹土地統(tǒng)市場截至飽今日影，南常京總兄體住斬宅可英售套厚數(shù)為34折98霞7套如以歇月均面銷售僑量來喜計(jì)算民，現(xiàn)加階段結(jié)去化杯最快可的板糕塊為吳下關(guān)商，其乒次為怪浦口炒和雨耀花而去診化速朝度較堵慢的供為城壯中、煙江寧熔板塊堅(jiān)，由己于上妻市量拜較大重，在括無新尤增量部情況惹下須浪消化抖周期曉超過門一年聾。棲霞卻板塊狀由于仙上市社量較劃大，求去化簽較為鐘緩慢燭，為恭日后悠銷售樹增加野難度南京補(bǔ)住宅螺可售邊量分疼析整體詠市場右低迷銷售勾策略差轉(zhuǎn)向練“以飲價(jià)換徒市”市場開進(jìn)入品牌慚之爭塑、品保質(zhì)之國爭板塊詢供大言于求體，價(jià)甲格升蠻幅不譯明顯板塊拉存量六大，銷驕?zhǔn)鬯冫湺纫灰寻?，愿后期拼銷售庫壓力沉較大關(guān)于葉項(xiàng)目超市場樂的思把考所以趙就目字前市隨場而刷言我搶們?nèi)绾酆文軕?zhàn)脫穎祖而出若？獨(dú)彼樹一侍幟！第三魯節(jié)斑我費(fèi)們的“份量”“高度津精準(zhǔn)傲提煉交項(xiàng)目煮價(jià)值料，并今發(fā)現(xiàn)東問題動(dòng)”——項(xiàng)目紙資本核心孩競爭畢力寫眾真用時(shí)剩間賺堪空間→核心快區(qū)域唉，未綢來發(fā)溉展?jié)撔搅奁洗笥眯膽B(tài)賺梢姿態(tài)→剛需研量身蜻定制匠，入烏住品是質(zhì)樓撇盤用理勿性賺感性淘→大間丘距樓稍距、無不變愚質(zhì)環(huán)尸境用價(jià)格垃賺價(jià)幕值→通膨渠之后寸，高而不貴的定價(jià)用眼界光賺前景朋→未來蛾三條體地鐵為交匯地段扇，絕版膛優(yōu)勢我們戒核心桃競爭排力所醉要面貌臨四莊大問集題1.對(duì)區(qū)初域同長質(zhì)樓漿盤是刊取一臟種迎加合、虧繞道岡、還容是抗嶄擊的馬態(tài)度過？2.在什揀么情信況下召可以廳讓我所們項(xiàng)咳目生剖活更月有價(jià)左值？3.在什鬼么情決況下匹可以今讓“剛需晶樓盤”變得子比“高配折置樓胡盤”更有險(xiǎn)價(jià)值棄？4.在什憶么情炊況下己可以爭讓自創(chuàng)己和蠅競爭案對(duì)手麥旗幟堆鮮明斬地區(qū)朱分？誰都蘆不想拾說因掠為價(jià)蚊格便觸宜而秀入住往一個(gè)奶配套商發(fā)展朽相對(duì)指滯后俱的片順區(qū)；雖然圍事實(shí)擁上可臣能是盛的；但。胖如果吳加點(diǎn)寇生活檢氣息根；加精點(diǎn)文貼化優(yōu)美雅；爭加點(diǎn)騰現(xiàn)代肌品味蠢；事情植應(yīng)該行會(huì)有寨所不終同……第四晉節(jié)陽我鑄們的“上帝”迎合外“上講帝”酬，“脫上帝橋”才混會(huì)罩途著你——客群工分析我們惜的唯亂一戰(zhàn)侍場就歲是消異費(fèi)者等的內(nèi)岸心，雕了解錄我們界戰(zhàn)場正的地會(huì)形，腦哪些爛高地谷已被勸其他竿的品稿牌占沾領(lǐng)，音哪些乞高地迎雖然畏有利賄但憑甜我們脈的實(shí)污力占泄領(lǐng)不短了，乳有些帳平地亮我們放可以典很容脊易占代領(lǐng)但吩對(duì)我胡們沒日利，粉我認(rèn)粥為策緊略的鳳重心娛就在旗于用吊什么際樣手吳法以筑我們乓的產(chǎn)妹品作僻為軍腦隊(duì)去更攻占之消費(fèi)胃者心葡中的綠某個(gè)春有利接的高脆地。客戶技主力齒區(qū)域忘：堯化罷門機(jī)會(huì)饒客戶悉區(qū)域揉：仙林息邁皋爪橋脆鄰近稅鄉(xiāng)鎮(zhèn)邊緣輸客群犁區(qū)域泥：主城宇其他牢區(qū)域客戶主力機(jī)會(huì)客戶邊緣客群客群動(dòng)來源啦區(qū)域屈分析清晰斑界定雅并巧兵妙地位拍對(duì)扭了目圣標(biāo)人殼群的慕馬屁靈，才簡能成維功分類典型客戶置業(yè)動(dòng)機(jī)客戶級(jí)別

客戶特征堯化門板塊普通工薪階層自住低端對(duì)價(jià)格敏感，總價(jià)承受能力低，需求的戶型面積小活動(dòng)半徑小，就近置業(yè)，區(qū)域化私營業(yè)主自住或投資中、高端對(duì)價(jià)格關(guān)注度小，希望能有較優(yōu)良的居住環(huán)境配套及未來學(xué)樣等設(shè)施需求較高大城北區(qū)域拆遷戶自住或投資中低端不愿住安置房，而希望住商品房對(duì)價(jià)格敏感，區(qū)域化特征明顯換房、改善居住環(huán)境自住中端為子女、老人購置新房看重生活配套區(qū)域就近置業(yè)仙林板塊教師等泛公務(wù)員自住或投資中、高端收入較高且穩(wěn)定，對(duì)于高端物業(yè)接受能力強(qiáng)置業(yè)區(qū)域跨度相對(duì)較大，追求居住品質(zhì)和環(huán)境注重子女教育軟件園等企業(yè)中高層管理人員自住中端就近置業(yè)，上班方便，更青睞小戶型產(chǎn)品看重物業(yè)品質(zhì)和社區(qū)環(huán)境，注重品牌主城其他區(qū)域新南京人自住中低端為落戶而在南京遍看重仙林人文環(huán)境和良好學(xué)區(qū)二次或多次置業(yè)，以類別墅舒適型產(chǎn)品為主客戶全主力阻區(qū)域-堯化圓門客渡群構(gòu)渴成原住民

原住民第二代生意人開發(fā)裹園客佛群私企舞業(yè)主什中羊大企銷業(yè)中仆高管盯企振業(yè)白貓領(lǐng)/基層留技術(shù)四人員客戶吊主力愛區(qū)域-堯化歲門客冤群分踐析客戶類型客戶特征經(jīng)濟(jì)實(shí)力客戶量置業(yè)選擇產(chǎn)品推薦原住民老一代有較強(qiáng)的地緣情結(jié)，對(duì)新堯抗性?。粸樽优脴I(yè)可能選擇高性價(jià)品質(zhì)好商品房較強(qiáng)堯化門地區(qū)常住人口8萬。新堯新城4萬人左右普通公寓舒適居家戶型/大平層第二代希望走出新堯，對(duì)新事物接受度較高，但為了父母可能就近置業(yè)，追求社區(qū)環(huán)境家庭實(shí)力較強(qiáng)中高檔公寓實(shí)用型三房外地生意人方便照看生意，傾向就近置業(yè)，關(guān)注物管、生活配套，居住舒適度較強(qiáng)外來生意人80%都有定居南京的打算，其中買房是首選附近中高檔物業(yè)實(shí)用型三房企業(yè)人員企業(yè)白領(lǐng)對(duì)新堯印象原始，經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，追求性價(jià)比，舒適度一般當(dāng)前新港園內(nèi)規(guī)模企業(yè)約有44家，整體員工數(shù)在3萬以上，其中中層占10%-15%，約4000人左右，高管占2%，約600人城中公寓實(shí)用型兩房、三房中層管理根本升級(jí)居住環(huán)境，以居住環(huán)境、社區(qū)環(huán)境為優(yōu)先考慮條件，講究身份匹配較強(qiáng)高端樓盤舒適性居家產(chǎn)品/大平層高層管理/私企業(yè)主強(qiáng)客群鳥需求鍋總結(jié)關(guān)鍵腐詞環(huán)境勁舒誰適度江生者態(tài)希品質(zhì)客群衣需求怖總結(jié)如右勝圖所渣示，正隨著組新堯射新城飾周邊錄產(chǎn)業(yè)掛鏈的李快速套發(fā)展刃，隨燒之帶搭來的輔污染幕日益郊嚴(yán)重杯，區(qū)厚域內(nèi)尚污染叨較重搬的概鉛念已維經(jīng)在燭根深棄蒂固俯，客欲群對(duì)拍居住織環(huán)境酬生態(tài)澆化的沫渴望蠶，現(xiàn)荒已如雁同荒照漠中帆尋綠肌洲一棉般強(qiáng)嫂烈?？腿哼b所需賠求=品質(zhì)汁和綠唇色生爭活環(huán)啞境同樣揮的地頌段，停價(jià)格開超值同樣有的住寸宅，具品質(zhì)嫌更優(yōu)放遠(yuǎn)耽視野歷，是續(xù)環(huán)保稻公園嗽里的占家更是弓綠氧薦鮮境載縈繞垂的家是別扶人加算價(jià)買抱景觀取一線而我艷們選耽擇免設(shè)費(fèi)送轎千噸建鮮氧換個(gè)自觀點(diǎn)拾，這爆才是蓄生活鑼的價(jià)酬值客群云需求片總結(jié)開始儀給項(xiàng)概目定捕位……第二擠章貞出路第一撫節(jié)干定鮮位定位謙的引船導(dǎo)性禿和領(lǐng)候?qū)Яξ覀冑Q(mào)要建立喉并傳蘇播一致種前所晝未有的樓尸盤形佩象。1、用厚新觀碰念引塞導(dǎo)市輪場2、用牌生活涂情境瞎吸引附市場3、用鉆先驅(qū)蓮地位付聚焦訂市場一個(gè)惡迷人守而有狠效的記差異島化產(chǎn)替品概屋念：“富季氧公案園式股生活表理想飯家”我們燒就是葛：公話園式包富氧蒜生活馳。我已們不壞是炒墨作，勞不是倘豪宅秒，我菌們是載綠色翅理想光家。擠南京簡第一繭個(gè)。系闡釋詠一種忍全新敲的綠窩色、閘優(yōu)雅浩、悠井閑、藏迷人效的生曾活方賺式。全城罪首創(chuàng)富氧燈公園巡壽式生直活理怠想家寺園[產(chǎn)品勺屬性鼻定位迅語]有了已項(xiàng)目內(nèi)的屬宗性定棕位；開始喊傳播斗概念動(dòng)的發(fā)屠想……第二京節(jié)膽傳環(huán)播案名中央您公園區(qū)域敵核心指地段+公園侍式理團(tuán)想生獻(xiàn)活中央艙公園噸是公恭園嗎暗？中央拔公園尚在哪伙里？我住量中央趣公園丙里！傳播牢策略20宿12效.6廣告夢第一黃波1：中央炕公園擇即將沿登陸街石城（電埋話，阿不告裁知產(chǎn)倡品信擦息—留懸墳?zāi)睿ㄅR恨時(shí)接然待中謀心包鋤裝）（案以場；鄭精神寫堡壘渴）（禮誦品設(shè)扶計(jì)制民作）新聞忙兩篇線：1.中央鬼公園牧，強(qiáng)性勢登糊陸石最城。2.中央爛公園住，原汽來不排是公筑園。20股12笑.7廣告移第一飾波2：最美擔(dān)的風(fēng)挨景不擇在遠(yuǎn)慘處，享而只饅在回勞家的繩路上戀。Ne勵(lì)w話to擱wn潛,是你追生活輕的所也向1.廣告班（戶仔外+形象失）2.新聞笨兩篇布：最美北的風(fēng)部景不匠在遠(yuǎn)役處，禿而只剩在回租家的很路上我在驚風(fēng)景通如畫填的回變家路洗上。3.公關(guān)佳：籌晴備開軟工典炸禮；20定12李.8廣告云第一旋波3：回到津起點(diǎn)忌，回壩到香獵巴拉廣告掙（戶遲外+形象抓）推僻整盤貝：中隨央公對(duì)園，割在新身堯城旋中—（點(diǎn)稈明項(xiàng)啊目位孩置）新聞野報(bào)道稻：1）回展到起勸點(diǎn)，記回到司香巴尼拉。2）我叉家住帖在公秩園里內(nèi)容嚴(yán)：樣壇板房+現(xiàn)場欄售樓俘處同宅時(shí)搭庸建/（中涼央公幻玉園形夕象樹政立，錘產(chǎn)品盤進(jìn)入炕潛伏森期）售樓金處模爐型20值12牽.9廣告摟第二煤波1：只有在新堯奮，只愈有中找央公清園第二對(duì)輪廣團(tuán)告式扶軟文厭→象床征性巖做軟傍性新屠聞→疏其他州廣告趨渠道施鋪開故事尾性報(bào)呆廣醞撤釀上裳市—（針著對(duì)剛丈需戶刺型，傻集中袍爆發(fā)枯）20逼12姻.1漏0廣告檢第二央波2：城市孤與中技央公杯園，仍百年花一遇第二淡輪廣甘告式瘦軟文染→象頑征性保做軟低性新世聞→示其他缸廣告展渠道敢鋪開國慶搬節(jié)：消節(jié)日跳宣傳矩造勢開盤惜前蓄垃水最棗后強(qiáng)宜勢廣否告轟是炸20鈴12國.1臂1廣告送第三真波：中央久公園趴，盛燭世開地園第三穿輪廣案告式彼軟文完→象寨征性噸做軟輝性新吐聞→任其他值廣告森渠道酷鋪開開盤遼：活國動(dòng)營脆銷第三遙節(jié)夾營散銷營銷頂階段展劃分京：（項(xiàng)戰(zhàn)目總詳分為2期開魄發(fā)，薪一期悉開發(fā)徹北5棟）一期矩營銷儉周期干：蓄水亡期20司12陷.6—20油12賢.1閱0強(qiáng)銷蹤蝶期20斬12法.1桐1—20科13裁.3續(xù)銷熱期20蟻13經(jīng).4—20錫13夾.8保溫臭期20葛13予.9—20夢13究.1通0預(yù)計(jì)膝項(xiàng)目核一期