商業(yè)綜合體開發(fā)與商業(yè)模式

城市綜合體開發(fā)與商業(yè)模式2013年11月Mainstay.CNov2013課程綜述前言——商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)歷程；行業(yè)人才的培養(yǎng)及專業(yè)速進(jìn)；第一章：商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)解析；第二章：項(xiàng)目開發(fā)決策；第三章：商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與定位；課程結(jié)構(gòu)第四章：主力店招商設(shè)計(jì)；戰(zhàn)術(shù)部分第五章:商業(yè)項(xiàng)目推廣

；第六章：行業(yè)業(yè)務(wù)營銷；第七章：商業(yè)地產(chǎn)各類相關(guān)合作方；第八章：項(xiàng)目運(yùn)營管理實(shí)務(wù)；第九章：政策渠道的運(yùn)用；課程結(jié)構(gòu)第十章：模擬操盤節(jié)點(diǎn)；第十一章:公司管控體系；第十二章：企業(yè)歷程分析——

WD集團(tuán)；第十三章：商業(yè)地產(chǎn)核心目的——資產(chǎn)證券化；加課：地產(chǎn)企業(yè)崛起之路

——關(guān)于商業(yè)模式的建立；課程結(jié)構(gòu)第十四章：商業(yè)地產(chǎn)的未來；戰(zhàn)略部分前言——開端1998年底，中國房地產(chǎn)市場第一次住房制度改革，房地產(chǎn)商品化開始；2000年伊始，住宅開發(fā)熱潮開始成規(guī)?；d起；住宅地產(chǎn)的樂趣——杠桿開發(fā)（有趣的利潤模式）；權(quán)利與義務(wù)的關(guān)系——所謂住宅配套商業(yè)（早期公建）；商業(yè)地產(chǎn)的樂趣——近似成本、翻倍收益（一鋪養(yǎng)三代、與住宅的不同作用）；簡述中國商業(yè)地產(chǎn)歷程20戴05堅(jiān)——險(xiǎn)20重08年，鄙商業(yè)串地產(chǎn)叔進(jìn)入奶巔峰叉期，姓無序追開發(fā)宜興起疏，城洞市綜米合體懶出現(xiàn)行；20掏09黃——石20析10年，稅商業(yè)宮地產(chǎn)貸進(jìn)入艱減速刃期——減速崗的實(shí)只質(zhì)；20跨11年，吵商業(yè)辰地產(chǎn)機(jī)出現(xiàn)妹歷史辣性機(jī)套遇——房地鋒產(chǎn)政換策改誦革與陶宏觀誼調(diào)控導(dǎo)；——02年便除利店遣一聽位可樂1.羽8元，沾每天泛賣10耀0聽；09年便借利店悲一聽春可樂1.洽8元，冶每天榴還賣10草0聽；經(jīng)營限未提腐升、雷租金竊上升線有限肝，售咳價(jià)卻盯翻了把好幾服倍。投資慚商鋪沸的回苦報(bào)率鳳大幅朱縮水20陸02年底額，商股業(yè)地密產(chǎn)開估始作宰為獨(dú)嫌立行咐業(yè)出嫩現(xiàn)（冒商業(yè)邀用地虜立項(xiàng)他、40、50年產(chǎn)服權(quán)）魯；狹義彼商業(yè)鼠地產(chǎn)購物納中心扒、百賣貨大眉樓、沃底商刊、商掃業(yè)街們；酒店賽、寫均字樓槳；公寓初、商皆??；停車?yán)藞?；庫房美；旅游僅、養(yǎng)車?yán)隙扔图俅鍟r(shí)；體育污活動(dòng)謹(jǐn)中心錦；游樂你場；——只要拾通過這經(jīng)營瘋能產(chǎn)輝生持隨續(xù)租對金的村不動(dòng)潑產(chǎn)，案都可匙以泛曠稱“披商業(yè)閘地產(chǎn)咽”好消眾息和高壞消吊息，拳先聽遙哪個(gè)先？一、燭受政荒策性忽干擾預(yù)??；二、令中長浴期收妻益穩(wěn)歸定、艱充分議抵御乏通貨靈膨脹折（案粗例：10億現(xiàn)裹金的繁波動(dòng)狐價(jià)值鼠）；四、竹可隨路時(shí)低仿息融戲資（驗(yàn)經(jīng)營煮貸模拳式）圓；五、即可令割資產(chǎn)澤形成唇幾何筆級數(shù)納擴(kuò)張閣；六、笑一旦城形成亭規(guī)模呆化復(fù)叨制，來有可屑能創(chuàng)龜造“迫無視席”政君策、舍“饅無視束”己成本茅、霜“無激視”閣競爭集的霸蓄王企懷業(yè)剪（資廣產(chǎn)證嬌券化衛(wèi)）；一個(gè)豈好消源息——商業(yè)桃地產(chǎn)劫的優(yōu)閉點(diǎn)三、南租金較利潤質(zhì)豐富稈、且冰能夠圍持續(xù)的增長鬼（案液例：XD川-C構(gòu)IT忘Y月租20充0美元/平米育）；一、蘭商業(yè)警地產(chǎn)雞入行辰專業(yè)工門檻誼稍高——人才顯通常旱需要沖大量蟲失敗搜案例糞去培客養(yǎng)??；一個(gè)綠壞消妨息——商業(yè)電地產(chǎn)望的缺啄點(diǎn)二、值商業(yè)債地產(chǎn)構(gòu)對于破相關(guān)顛資源乞的控類制難歐度比商較高——關(guān)于祥跨界誓；三、享商業(yè)額地產(chǎn)急資金者周轉(zhuǎn)次的難貢度非迷常高——難以蘆實(shí)現(xiàn)色短期灣套現(xiàn)陵；四、別商業(yè)忠地產(chǎn)庭前期件風(fēng)險(xiǎn)肝超高——前期崖設(shè)計(jì)乎及定與位失爬手、攝后期話極難閣挽回詢?！瞬攀焓巧潭鄻I(yè)地朱產(chǎn)項(xiàng)洽目操宵作的悟核心進(jìn)前提——善戰(zhàn)吩者，勝非于易谷勝者外，故鳴善戰(zhàn)齒者之鳴勝，想無智奧名，明無勇碼功。在逆烤境中仿能夠慕力挽矩狂瀾隆的救羞火隊(duì)桶員不株一定閘優(yōu)秀夸；在項(xiàng)抖目操沙作中割不斷讓提出亦新鮮途點(diǎn)子港的人賤不一匯定優(yōu)雀秀；在競炕爭中脆采用丑奇特條戰(zhàn)術(shù)唯一擊蠅致敵忍的人訂不一虜定優(yōu)恰秀?！紝㈥幫槭悄浅N似師乎沒摟采用嚼什么斯奇招扯便營飾銷成葬功的腥人，解以至磨于所辦有人述最后車都覺量得：扇沒什祝么了章不起延，換劈燕我也叼能干；哪類酬人才廢最重店要先勝后戰(zhàn)，量敵論將——賈詡——良將尾熟悉菠項(xiàng)目毛的規(guī)享律，篇操作榨前已聽做好岸了充杏分準(zhǔn)孕備，絹還沒庫開戰(zhàn)欄便已洋經(jīng)勝羞券在辰握；——良將水不會唉使項(xiàng)堆目有永機(jī)會干落入域險(xiǎn)境忽，之碑后再君顯示哨“力菊挽狂牽瀾”防的技與能。其下鼻：擁也有豐刪富行闊業(yè)及川實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)的人??；其中矮：熟發(fā)悉行它業(yè)規(guī)律，并鑄依據(jù)青規(guī)則飯辦事都的人仙；其上撇：洞飛悉行逗業(yè)規(guī)律，并聞在不炎違背究規(guī)律仿的基擠礎(chǔ)上旅隨意房誠發(fā)揮昨的人擾；將才司分四梨類：上上揚(yáng)：發(fā)受現(xiàn)規(guī)律缺陷芝，顛訪覆現(xiàn)牌有規(guī)鈔律創(chuàng)豆立新端的規(guī)躬律的堤人。所謂昌“大稻師”多數(shù)勢人以粗為，壩大師朋是稀攔里糊您涂混笛出來味的。遺。。商業(yè)喚地產(chǎn)靜多數(shù)浴問題焰出在菜哪兒?多數(shù)誰人無罩視行展業(yè)規(guī)禍律，除并在根本各沒有凈、也盲不打栗算了兇解規(guī)識律的基坐礎(chǔ)上隨意咸發(fā)揮。揚(yáng)名涼立萬鄙的前緊提掌握齊規(guī)律嫌，能擴(kuò)先把達(dá)簡單賞的事遼情做狀好，才嚇是發(fā)妥揚(yáng)個(gè)誰性、幼創(chuàng)作鹿精品脹的基和礎(chǔ)。所謂更“萬答能”奏定位升模型建筑形式一線城市二線城市

三線城市

商業(yè)中心辦公中心社區(qū)中心臥城獨(dú)立社區(qū)

公路較窄

展示不佳競爭強(qiáng)勁

消費(fèi)力弱

工業(yè)城市旅游城市農(nóng)業(yè)城市大型城市綜合體◎◎×××◎△×××××△×中型城市綜合體◎◎△××◎◎×××××△×小型城市綜合體◎◎△△×◎◎△××××△×大型商業(yè)單體◎◎×××◎△×××××△×中型商業(yè)單體◎◎△△×◎◎△××××△×小型商業(yè)單體◎◎◎◎△×◎◎△△△×◎×鄰里中心◎◎×××△×◎◎△◎△×△專業(yè)市場◎◎△◎△◎××××××◎×辦公樓裙房◎◎△××◎◎×××△×××住宅裙房◎◎×××◎◎△××△×××辦公樓底商◎◎△××◎◎×△×△×◎×住宅樓底商◎◎◎△◎◎◎◎◎△△△◎△商業(yè)街◎◎△◎△◎△△△×△×△×酒店◎◎×◎△◎◎△△×△×××辦公樓◎◎△××◎◎×××△×△×公寓◎◎×××◎◎×××△△△×上表降遺漏束的事牲項(xiàng)還惠有很滾多且咳相對光片面駕。鑒住于商喉業(yè)地妖產(chǎn)的泄受制服因素蹦過多看、不董同條施件會春形成忌無數(shù)忌變化輪。因柜此完櫻全無私法用予一種寸標(biāo)準(zhǔn)植化的蹦方式鞭去進(jìn)勺行定各位判患斷。從所以徒，此患行業(yè)智同繪暖畫一蝴樣、范是一莖門藝術(shù)。因總此商效業(yè)地極產(chǎn)需織要掌留握的不是候操作薪技能音、而北是行朗業(yè)規(guī)爛律。熟悉化行業(yè)喪規(guī)律商業(yè)地產(chǎn)占的第一甩堂課靠：商業(yè)地產(chǎn)發(fā)人才的培抖養(yǎng)捷河徑：一、抓規(guī)律——規(guī)則策；二、增軍感覺——經(jīng)驗(yàn)歡。第一劈燕章：發(fā)商業(yè)地產(chǎn)禽解析商業(yè)金地產(chǎn)允核心規(guī)律商業(yè)土：把社釣會各法類商蔥品進(jìn)角行交張易的少業(yè)務(wù)遍，有華效的矛貿(mào)易同可以墻促進(jìn)毀商品村的產(chǎn)析量。商業(yè)樓地產(chǎn)機(jī)：為社競會交尼易創(chuàng)兼造交厚易地嬸點(diǎn)和炭交易屋平臺句，在阿這個(gè)啄平臺熟，能未夠使毅商人企們更容睡易的怒接觸到他輛們所安需要徐推銷崗商品煎的客戶。因城此其駝愿意按為獲工得這軟一機(jī)會支付鹽租金跳。商業(yè)鍋地產(chǎn)蘆價(jià)值全：商業(yè)轉(zhuǎn)地產(chǎn)葵的真慕正價(jià)閑值不召在于歐鋼筋閃水泥利建得執(zhí)有多蛙漂亮臟，而振在于蠅這塊匹地點(diǎn)彈是否絞能有效毫交易（能劉夠接悔觸到助他所案需要?jiǎng)?wù)的消版費(fèi)者緣瑞）——渠道過價(jià)值。商業(yè)之地產(chǎn)估賣的遵是“接立觸客噴戶的敢機(jī)會步”而并插非建筑幅價(jià)值懶。開吼發(fā)商遍將交合易場扒地租楚給商菌人，興商人奴見到雕的客曬戶越霞多、縮慧實(shí)現(xiàn)皇的交舅易越肯大，白愿意狠付出捆的代綠價(jià)越變高。渠道辛有效班的露扶天大被棚（著只要納能帶沸來相悉應(yīng)消石費(fèi)者筑），擠商業(yè)嚴(yán)價(jià)值艦遠(yuǎn)大起于渠鏈道無摩效（擦造得紅好看蔑、卻欲見不受到消賣費(fèi)者珍）的馬摩天天大樓位。商業(yè)軍與住拳宅不姓同，握已經(jīng)鄭發(fā)展衡了幾刷千年危，每一飽結(jié)論婚都有換著非睬常充經(jīng)分的巡壽推導(dǎo)討依據(jù)要。商業(yè)國地產(chǎn)掘使命牙：為有效流通獵搭建渠道，優(yōu)淚化社手會分厲工，神間接察促進(jìn)隙生產(chǎn)萍力發(fā)抗展。商業(yè)孝地產(chǎn)艦同住縱宅地胡產(chǎn)的寧本質(zhì)辛區(qū)別芳：產(chǎn)業(yè)甲鏈構(gòu)冬成：漂生產(chǎn)——流通怖（渠續(xù)道）——消費(fèi)商業(yè)巴地產(chǎn)記賣的碑不是微物業(yè)彩，而捧是渠花道價(jià)額值。建立恨了無效粗渠道或根本炮沒建煩渠道，是裁多數(shù)蕉商業(yè)登地產(chǎn)競項(xiàng)目兇取禍蟻之源。第二北章：衛(wèi)商業(yè)恩地產(chǎn)環(huán)項(xiàng)目系開發(fā)繩決策商業(yè)予地產(chǎn)租開發(fā)位決策詳和生城孩子娛的關(guān)叉系：別興奮的以為自己正在主動(dòng)懷孕項(xiàng)目國可行姐性研吹究項(xiàng)目當(dāng)可行券性研執(zhí)究決長策市場龍基礎(chǔ)——地塊暗所處示的市伸場環(huán)答境是鏟否能很夠支克撐商室業(yè)綜燃合體鋤的后范期經(jīng)揭營；競爭誓基礎(chǔ)——項(xiàng)目借區(qū)域旺競爭椒空間網(wǎng)或壟斷是否市存在口，潛灑在進(jìn)污入者吐數(shù)量球及實(shí)堅(jiān)力；規(guī)劃墊基礎(chǔ)——項(xiàng)目伯土地須相應(yīng)終指標(biāo)撫是否討適合嘉零售閃或辦橫公類陜物業(yè)透的經(jīng)煩營；團(tuán)隊(duì)?wèi)K基礎(chǔ)——公司善已有坦或?qū)⒅械哪[專業(yè)暢團(tuán)隊(duì)卸是否光堪以腫大任烤；商戶拖基礎(chǔ)——區(qū)域晉的商鏟戶進(jìn)為駐潛循力如愉何，僅是否績能夠混足夠太實(shí)現(xiàn)欄招商顏需要風(fēng)；資金悲基礎(chǔ)——項(xiàng)目存的開洞發(fā)資牛金量言是否病足夠埋支撐雖，不淺可預(yù)勢見費(fèi)它用是薄否存遙在對嗽策；對沖氏基礎(chǔ)——項(xiàng)目遵的自喇持及僵銷售協(xié)物業(yè)透是否穗能夠梨實(shí)現(xiàn)煩資金肉的總姜體平駝衡。實(shí)操耳案例王（一銀）前期映陷阱——筑巢狼引鳳燦與關(guān)銅門打券狗第三舅章：惰商業(yè)據(jù)地產(chǎn)搖項(xiàng)目含定位中國激商業(yè)加綜合候體特從點(diǎn)：中國負(fù)的商怪業(yè)綜孕合體夢大多策屬于錫城市幣規(guī)劃訊失敗塑的產(chǎn)乒物——規(guī)委術(shù)。規(guī)劃包指標(biāo)月是由逝誰制清定的喪？——城市宗綜合恒體——非零日售物雖業(yè)商業(yè)研綜合夠體的4大產(chǎn)雹品構(gòu)弱成：公寓鈔；辦公近；酒店臺；商業(yè)污零售妻及服楊務(wù)。公寓；辦公；酒店；商業(yè)；商業(yè)賴綜合惑體通犯常僅神能生糠存于三屑線以上肌的商改業(yè)或渡綜合嗽城市麥。1、強(qiáng)被產(chǎn)業(yè)注能力璃；2、中累產(chǎn)階扔級成蟻熟。其中嫩涉及趁高比仙例商軋業(yè)用奸地，漫尤其廉在二銹線以續(xù)下城市幕很難套現(xiàn)惕。涉及塞合作鼓方眾肥多，施需要框強(qiáng)渠擺道操泄作力刑。一、晴公寓硬：最接徒近住襯宅的蠟商業(yè)影性質(zhì)辨物業(yè)戒；城市訴綜合涂體平援衡現(xiàn)虹金流陶的擋銷箭牌化；由于炎自住孩成本槳高，微通常四作為哭投資呀型物腿業(yè)，瞎對投鋼資市屬場成四熟度禮要求奏較高進(jìn)；高端便公寓宴（住綢宅）控同商盟業(yè)零艱售屬境于天敵關(guān)系忍，交磚通設(shè)奇計(jì)中喊須充鄉(xiāng)豐分分塔區(qū)；其總喊銷售圓額在罷可能華的前友提下訂，盡董量達(dá)到或超過整個(gè)偏綜合注體的總投婆資額；二、辦公——三線庸城市姓風(fēng)險(xiǎn)漢最大口的物親業(yè)（細(xì)毯化專凳題一冰）：性價(jià)董比最網(wǎng)高的抗通脹貨膨風(fēng)脹資產(chǎn)敲；可實(shí)嘉現(xiàn)局膀部回息款，散但在掛二、該三線賤城市云中屬完于高風(fēng)煙險(xiǎn)性塵物業(yè)；在非辦我公產(chǎn)宰業(yè)成罰熟區(qū)題域應(yīng)嚴(yán)單格控漠制放醒量比席例；在非凱一線塘城市祖中。5A甲級耽寫字唐樓性帽價(jià)比誼低于凍乙級寫字健樓，射商住喜性價(jià)帝比最傾高；銷售斃及租競賃時(shí)以，以容鏈型享營銷幻玉思路休為主——主力勉客戶黑的特點(diǎn)寺（3年一柳換）街；辦公舌樓營配銷主謹(jǐn)要靠2手及中介文，中戴介市宅場成艦熟度昆是一嚴(yán)個(gè)城課市辦危公物戚業(yè)的拉風(fēng)向枕標(biāo)；寫字澡樓的駁四大全直觀半產(chǎn)品峰指標(biāo)——電梯裂、大缺堂、宅空調(diào)驗(yàn)、玻獻(xiàn)璃幕夢墻；案例瞇：ZL襪-Y候T項(xiàng)目三、酒店——政府便最容亡易要縣求建積設(shè)的攀物業(yè)（細(xì)殘化專條題二中）：成本畏投入嚼最高君，回銳收難鞭度極亡大；優(yōu)質(zhì)怒酒店血對于以運(yùn)營蝕管理干要求亡很高弦；1、已銳上市遭公司園；2、待片上市謙公司團(tuán)；3、政后府強(qiáng)良制要掠求；4、體醬量實(shí)差在過剩京；除上拾述四鞭種狀懶況，通不建香議開博發(fā)或險(xiǎn)持有霧。酒店青標(biāo)準(zhǔn)誰制定鏟與策妥略。酒店造物業(yè)溜合作室模式——出租巧、出閥售、側(cè)委托俗管理牢。酒店正：閃各酒婆店管田理公魂司旗繁下品塵牌分剃類——雅高索菲抬特鉑爾往曼美爵諾富宏特宜必脂思美居法國勻雅高園酒店膨集團(tuán)碧是歐搬洲酒捧店業(yè)難的領(lǐng)鮮導(dǎo)者箏和全芳球最供大的譜酒店師管理?xiàng)U集團(tuán)媽之一喂，也癥是全腳球最房誠大的澇企業(yè)閥服務(wù)婦集團(tuán)櫻之一期。經(jīng)江過四桌十年巡壽的不巡壽懈努存力，伐法國餓雅高純集團(tuán)帳建立猜了一進(jìn)個(gè)在腫90挺多個(gè)擾國家飛擁有肚4,爬00翻0多每間酒抗店(辯約5仿00棵,0絨00間客值房)峽的全桂球酒疫店網(wǎng)立絡(luò)。嫌該公絨司麾油下?lián)硌┯兴靼捶铺?奢姥華)垮、鉑出爾曼孤(高嫌檔商修務(wù))暴、美爆爵(漏時(shí)尚霸)、甚諾富洋特(焰一流棉)、驢美居膝(多奇層中勵(lì)級市訂場品哄牌)織、宜連必思刊(經(jīng)碌濟(jì)型維)。豪華高端有限川服務(wù)經(jīng)濟(jì)養(yǎng)性卡爾堡森截止葉到2枝00半8年避底，跡卡爾松森酒此店管傅理集撇團(tuán)為間美國詠?zhàn)畲筇拥乃焦螤I公航司之破一,叼在7捐4個(gè)遲國家爛擁有嗽逾1潤,0泰00秤家酒役店。報(bào)該公鋪司麾屑下?lián)硐灿宣惸樉?楊Re棒ge儉nt孝)、拴麗笙展世嘉攏(R胃ad覺is大so怠nPl伍az轎a)疲、麗落笙(窮Ra解di枝ss卻on旦)、選麗亭慮(P沃ar恨kPl描az潛a)財(cái)、C與ou目nt簽ryIn科ns&S違ui亂te鼻s和箏Pa匆rkIn胸n品毛牌。曠麗晶轉(zhuǎn)是卡興爾森詠酒店框集團(tuán)央的頂闖級品見牌。麗笙差世嘉麗晶高端豪華希爾屬頓希爾墾頓酒摸店集蒸團(tuán)是捐全球膠領(lǐng)先南的酒賄店集狀團(tuán)之痰一，隊(duì)在全揭球8咱0多霉個(gè)國餐家和滑地區(qū)宇擁有耳3,徑00科0多椅家酒暫店，已50秩0,饒00雖0間襯客房中。希爾片頓旗男下管孤理或攻特許斃經(jīng)營專著下工列品巷牌：源康拉午(C舞on剃ra轎d)爆、希攜爾頓封(H末il臘to匠n)聽、逸信林(者Do磚ub旬le涌tr搭ee話)、轎Em狐ba壓ss協(xié)ySu獻(xiàn)it饞es兵，H居am珠pt掠on因，希蠅爾頓恭花園趨酒店罪(H技il雖to饑nGa勤rd撥enIn呢n)跨，H謎om傾ew脅oo拋dSu核it樣es芹等。豪華高端有限區(qū)服務(wù)康拉陡德希爾倡頓逸林希爾厘頓花畢園酒僅店華爾道夫凱悅凱悅甜酒店陸集團(tuán)兇于1賣95亭7年礦9月老27駱日開譜設(shè)了吧第一校家酒頂?shù)?，危目前助凱悅指在全財(cái)世界污范圍固擁有搞21買2家檔凱悅需酒店多和度消假村雀，分姐別由椒2個(gè)材獨(dú)立蛇的公柜司運(yùn)憐營。暮該公皆司麾梅下?lián)硇械膫频炅钇放剖▋敚喊貢儛偩圃\店、滑君悅沸酒店帖、凱適悅酒賺店、定凱悅仿度假聞村、屯An丘da憐z、屆Hy炊at慶tPl游ac沖e及硬Hy踢at醋tSu鋤mm畜er劫Fi所el栽dSu勝it戴es憐。An傳da山z君悅碰酒店凱悅飲酒店柏悅涂酒店豪華高端洲際洲際宣集團(tuán)偏成立崖于1陸94組6年戲，是館目前榨全球扣最大志及網(wǎng)融絡(luò)分財(cái)布最舌廣的赤專業(yè)煩酒店墊管理套集團(tuán)塌，擁性有洲次際、截皇冠贊假日隱、假怨日酒誤店等差多個(gè)寒國際帖知名醒酒店餓品牌斤和超額過5勉5年剛國際片酒店緩管理圈經(jīng)驗(yàn)套。同利時(shí)洲的際酒環(huán)店集途團(tuán)也伙是世啟界上省客房是擁有顆量最高大（憐高達(dá)剝54駕0,唇00么0間惹）、底跨國艷經(jīng)營箭范圍如最廣謎，分殿布將鳴近1佳00騾個(gè)國鐘家，產(chǎn)并且下在中清國接下管酒冰店最景多的湊超級露酒店曉集團(tuán)牛。包賴?yán)ㄖ袦蠂笾?殃9個(gè)斤省、北區(qū)、晌市。洲際高端有限頑服務(wù)皇冠脆假日假日快捷托假日豪華萬豪萬豪蒸國際迎集團(tuán)叫創(chuàng)建江于1悲92眼7年薯，總鏈部位編于美謝國華悲盛頓訓(xùn)。萬熊豪國戲際集拾團(tuán)目棚前擁每有1那8個(gè)李著名園酒店紀(jì)品牌里，在撲全球齒經(jīng)營考的酒幅店超牙過2慰70芝0家濾，年恐營業(yè)其額近偽20罷0億蜻美元墻，多攪次被左世界章著名仔商界笑雜志壓和媒馬體評松為首槳選的斃酒店諒業(yè)內(nèi)扭最杰飛出的隔公司康。豪華高端有限薯服務(wù)麗思賓卡爾祖頓JW萬豪萬豪萬麗萬怡喜達(dá)遙屋喜達(dá)踐屋酒竄店及突度假霜國際仗集團(tuán)孕旗下拐擁有會瑞吉油酒店食(S嫌t.Re夜gi如s)券、威蔽斯汀蹄(W準(zhǔn)es研ti鐘n)敢、W抹酒店、喜來隆登(內(nèi)Sh塵er應(yīng)at饒on緣瑞)、彎艾美斷酒店店(L扛eMe籠ri撫di圍en葵)、匪福朋勇喜來尼登(都Fo掉urPo另in蠅ts調(diào))、雅樂漂軒(宰Al冬oF熱t(yī))選等多底個(gè)酒催店品康牌。牲截止淚20債07閱年底勵(lì)，喜申達(dá)屋摔酒店貝及度跌假村犁酒店耽在世支界范煙圍內(nèi)弓10鳳0多止個(gè)國拳家用替擁有啦89丟7家優(yōu)酒店炒，2旁75月,0厚00眾間客救房。豪華高端有限準(zhǔn)服務(wù)瑞吉垂酒店豪華損精選威斯榨汀、W酒店喜來杯登、道艾美玩酒店福朋戀喜來教登雅樂弱軒——大體燥量的疼變數(shù)止損——項(xiàng)目魔各物闖業(yè)體捷量調(diào)貍整(誰說究你要升做購腳物中杏心?!居)不是剖所有搭綜合余體項(xiàng)雷目都稻適合披做MA落LL。商卸業(yè)綜睜合體歉的操乎作核跌心是堤體量退分配黎，同喪一產(chǎn)艙權(quán)性翅質(zhì)的買物業(yè)現(xiàn)可以沃按照航實(shí)際撤操作拌能力騾的不糾同而粗進(jìn)行睡比例涌調(diào)整道?！闶壅郑ㄉ虡I(yè)野）物謹(jǐn)業(yè)四、甜商業(yè)副零售唱及服椒務(wù)：商業(yè)地街；住宅背或辦號公樓沙底商棍；裙房曲；建筑破單體別；4.怨1商業(yè)性街；對于幸用地世強(qiáng)度籮占用雜最大津，適舉合低椅密度即商業(yè)笑用地炕；有效吐渠道蔬的前揭提下欠，套風(fēng)現(xiàn)能攻力最尤強(qiáng)；常規(guī)順單位會鋪面棍不高經(jīng)于40陶0平米守；在無懼法保豈證充撤足消皂費(fèi)人搬流的僻基礎(chǔ)羽上，屠原則計(jì)上不忠要出跡現(xiàn)內(nèi)沈街；4.謙2住宅船或辦梯公樓椒底商精；受到抵一定練程度攪的業(yè)螺態(tài)限灶制；較好吩操作腳，易甚于套渾現(xiàn)；盡量爸通過戲轉(zhuǎn)換葛結(jié)構(gòu)癥將商吳業(yè)部肯分處保理為宜框架析模式喉，剪力擴(kuò)墻對痰商業(yè)黃價(jià)值麗影響涌很大；原則逃上設(shè)忙計(jì)層稻數(shù)不桃要高每于兩報(bào)層；4.充3裙房——高風(fēng)汪險(xiǎn)物端業(yè)；由于淚建筑患格局羞及單逢元面秧積，勵(lì)造成兔風(fēng)險(xiǎn)螺系數(shù)羅最高石，最斑難套義現(xiàn)；受上漸方附已著建政筑核櫻心筒思下落李位置抬的影測響很辟大；即便少租賃關(guān)，通購常也褲為大總面積地低租膜金業(yè)治態(tài)（鐮同樣卵受底金商業(yè)值態(tài)限尺制）攔；由于朱投資泊總額超過高孕，極昏難銷跑售（瀉除產(chǎn)籃權(quán)式礙切割部商鋪彈，但刃操作努難度鋤較大謝）；設(shè)計(jì)榴時(shí)盡良量避懸免3跨進(jìn)深研（24米的滾詮釋算）。4.盾4單體杏商業(yè)襲；操作葛難度犯最高緊，經(jīng)注濟(jì)效矛益最刻難實(shí)燒現(xiàn)；2萬平蔽米以添上單歐體必席須多曠業(yè)態(tài)姥操作圍；有可仔能出掉現(xiàn)主滔力店脖，性柜價(jià)比廟低且記難以錦套現(xiàn)芬；只能爐出現(xiàn)配局部造散售槳，且在存在筆銷售毫比例填風(fēng)險(xiǎn)彼；在不宏存在權(quán)其他視回款城物業(yè)披的前烏提下點(diǎn)，大兇型商鴿業(yè)單脖體的損開發(fā)促現(xiàn)金劃流很斜難支頸持。單體食商業(yè)銀布局沖要點(diǎn)——大型姜商業(yè)苦“六饅不進(jìn)犧”：一、爐臨河亂不進(jìn)——消費(fèi)窮半徑見被切銜割；二、覽臨公蘿園不描進(jìn)——有效耀人流適量減吩少；三、從臨醫(yī)漂院不助進(jìn)——消費(fèi)球結(jié)構(gòu)狗單一明；四、要臨學(xué)駝校不逼進(jìn)——消費(fèi)紋結(jié)構(gòu)蔽單一良；五、仿臨快副速路紋不進(jìn)——消費(fèi)宿半徑權(quán)被切醉割；六、助臨橋丑不進(jìn)——消費(fèi)厚半徑煌被切嫁割?！虡I(yè)凈業(yè)態(tài)繞類型——主力店（個(gè)表象熄渠道掠源）業(yè)態(tài)介功能濱分類主力店非主力店服裝服飾箱包皮具運(yùn)動(dòng)戶外珠寶首飾小型快餐面積小租金高租期短面積大租金低租期長百貨超市家居建材電器大型餐飲雙方席互動(dòng)戴意義主力印店低值季易耗勾品，扒日常垂功能妖需求消費(fèi)躍人口人人人人人人人主目民的非主力店非主力店非主力店非主力店非主力店非主力店直接回家主力頃店意誰義為整趨體商賽業(yè)創(chuàng)值造渠道非主阿力店——自動(dòng)艷取款格機(jī)主力罪店——自動(dòng)拳取人柜機(jī)不盡蜻知用假兵之喘害者諸，則不猾能盡鬧知用木兵之類利。主力裝店特側(cè)點(diǎn)具有手較強(qiáng)替功能苗性，賊通過機(jī)吸引叼人流灑為非沖主力退店創(chuàng)散造接迫觸消平費(fèi)者柄的渠奪道；渠道魚創(chuàng)造凱代價(jià)作較大——大面章積、愚長租遭約、值低租矩金、家難套屬現(xiàn)；商業(yè)插綜合域體最蒙早接指觸的畢業(yè)態(tài)趙；主力亮店招帳募的獲核心象目的度不是泄在其褲本身殘賺錢佩，而夢是在協(xié)獲益星的非貓主力煮店賺喝錢；主力秀店的渠道琴意義遠(yuǎn)大矩于租職金意男義，訪屬于撲戰(zhàn)略鐮性資竟源；會招播主力誤店和朝會用糊主力走店屬勒于完攤?cè)换耐囊褍蓚€(gè)練概念姻。主力搏店性送價(jià)比伍（一點(diǎn)）——同面頃積，您不同擔(dān)效率居住牧成熟嘩社區(qū)住宅貢新區(qū)渠道軌效率渠道扛效率渠道肉效率渠道迅效率2萬平米家居2萬平米超市2萬平米家居2萬平米超市主力李店性軌價(jià)比凱（二獻(xiàn)）——同業(yè)杠態(tài)，蚊不同未效率兩家叮超市球的渠侵道數(shù)緞量對欣比籌：11思00港0億v速s虛1悶10談判雙力量乎不同警：避全侄球化儉采購vs區(qū)域劑化采碎購商品限價(jià)格幟不同料：1.慨58元vs旅1.掉80元實(shí)現(xiàn)貸利潤控不同憂：0.慈08元vs蚊0.裳05元平均資人流屈量不驚同順：15竹00狐0人vs蕩80秋00人平均咬租金罷不同駱：2.瘦20元/平米vs蝕2.紀(jì)40元/平米煌（一雙線城播市）拋棄名支持皺國貨濟(jì)不提保，該敞選誰駕？主力薦店性將價(jià)比裹（三型）——同商鋪戶，吉不同設(shè)效率某項(xiàng)魔目地鼓上二似層，踐地下傭一層詠；地上乎面積吃臨街弄展示注面被柳核心晝筒切異割，瘦且縱但深較睬大，錫商業(yè)千出現(xiàn)紅死角是位置適；項(xiàng)目肅地下50才00平米閥，具專備招宴募主根力店覺條件毀；正面仆展示禽條件會招寧主力活店和宅會用唇主力援店屬漠于完搏全不嶼同的養(yǎng)兩個(gè)氏概念接；商業(yè)祥利潤廣的來絹源在紫于非衰主力盲店而仔不是森主力扎店，判因此霧原則撲上不面要同療主力答店過購度糾此纏；主力載店的松意義躍就是瓣創(chuàng)造袖渠道依，同艘樣主甜力店解優(yōu)先軍選擇乘渠道陪力強(qiáng)鞏的而輕非租嚇金高長的；主力錫店最棟大的報(bào)價(jià)值更在于奪其動(dòng)圾線及釘出入度口位從置，讓租金君及動(dòng)齡線發(fā)怎生沖郊突優(yōu)郵先選趨擇動(dòng)宴線；主力伯店是廟賠錢劃的，伶錢賠聰?shù)靡J有價(jià)衣值，掙因此梢需要貫詳細(xì)悼評估報(bào)各類養(yǎng)主力啊店渠翅道價(jià)捏值；形兵駛之極宵，至咸于無鹿形“形兵漫之極消，至銀于無萬形。劉無形湯則深多間不和能窺進(jìn)，智臭者不灣能謀顆”——喜《孫子羽兵法》“無為柳而無系所不領(lǐng)為”——育《道德枝經(jīng)》“為體仆非有伴非無涂，在振凡即遼有，鄰在圣疲即無母”——墳《悟性票論》事務(wù)檔的最慎高境蒼界是絮“無”，怨高手寒用劍絲式會越仰用越誕短，著最終寒達(dá)到昨無劍趴。原圾因是渠他已燦掌握抱了劍謝術(shù)的券深刻腸規(guī)律眠，即測便沒覆有工班具也俱能達(dá)合到相巡壽同效肥果。商業(yè)判操作伯的最壟高境席界是獵掌握有這個(gè)光行業(yè)膝的規(guī)油則，凡并無夢限活脂用規(guī)個(gè)則，躍達(dá)到她無的削境界馬。商醉業(yè)的齊規(guī)則乏就是——渠道堤整合。什么窄是主續(xù)力店狗？主力催店是雀用來壁做什踢么的希？無主框力店盞是否穿能達(dá)型到同侄樣效把果？主力順店性美價(jià)比琴如何叫？怎么籌做？反過與來思源考“替代徑品”渠道串博弈股（一設(shè)）揭：上嬌兵伐柴謀——無某項(xiàng)蜘目為聾火車高站周射邊項(xiàng)行目，和建筑煉面積5萬平籌米，挖地上4層地骨下1層；項(xiàng)目伸隔街元為火需車站章進(jìn)站償口和壩售票嘉中心視，項(xiàng)影目門水口留品不下續(xù)人流劃；開發(fā)捐商試陪圖引釋入主收力店劉（超紅市）勤；開發(fā)痛商試吳圖在冰門前尚廣場網(wǎng)設(shè)立只大面漲積廣旱告牌畝，宣嚼傳經(jīng)票營內(nèi)哲容；沒有量詳細(xì)死分析曠渠道科特點(diǎn)憂及建無立可躁能。解決咽商業(yè)粉項(xiàng)目熱的勝猶負(fù)關(guān)立鍵，索有時(shí)誼候往伸往并頃不在增商業(yè)弓本身叛。最鋒亞利的封切入緩點(diǎn)——補(bǔ)充閃、分嫌化或瓦脆解區(qū)爪域核心劫功能——為兵段之事念，順森詳敵鼠意，簡并敵均一向匯，千拴里殺跡將寧波——卡T虎Y廣場偏，總冤建筑賢面積15萬，確商業(yè)朗綜合公體；初期匯幾乎赴沒有贏主力店，賽建立穗渠道網(wǎng)幾乎沒有盒依靠庫實(shí)體建筑貍物；戰(zhàn)略偏突破啟口——填補(bǔ)速幸福拆空白藝，而律非商笛業(yè)操崖作；渠道兇博弈蹈（二君）豎：其度次伐旺交——借酒店酒店酒店酒店教堂噴泉吳廣場高端霉商業(yè)高端怪商業(yè)餐飲餐飲餐飲餐飲步行糾街步行目街市政親路市政惡路市政顛路市政啦路鳥瞰幻玉圖商業(yè)膨地產(chǎn)秧項(xiàng)目染的渠蘋道有失時(shí)就愁藏在少身邊恰，就線看會讓不會窯用?！獮閷⒕姓撸浩韧居修k所不兵由，工軍有拌所不輕擊，飲城有紗所不析攻，歌地有聽所不釘爭，線君命折有所盆不受跑。渠道扭博弈乏（三淺）拒：其鳴次伐潑兵——造造商峰業(yè)面鉤積招啟主力葛店，雜畢竟感渠道澡不能昂沒有該；自己童設(shè)立梯商業(yè)中運(yùn)營可管理警公司素，以斜品牌向商戶仔形象膽出現(xiàn)足，以疾平衡瓦租金嶼不足窮的狀夜況；國內(nèi)WD集團(tuán)甲、ZL集團(tuán)覆、CR集團(tuán)穴正在賤操作需；形成鴉戰(zhàn)略桶合作問，便肝于加獄速復(fù)宏制。渠道槍博弈德（四就）府：其埋下攻傲城——賭在不朗建立拜渠道谷的基晶礎(chǔ)上驕盲目皆招商鈴或銷疫售——強(qiáng)攻孕；敗兵倒先戰(zhàn)悼而后惡求勝植：寄托策希望擋于：攻“先輩開盤惕試試妻”，凳逼到丹無路帖總有欣辦法……；國內(nèi)弱絕大柳多數(shù)究商業(yè)踩地產(chǎn)頂開發(fā)譽(yù)商操仰作方兵式；一旦陜失誤桌、無發(fā)法收豆場?！虮鴩?yán)形如評水，發(fā)水之寶形避答高而服趨下酬，兵霜之形戀避實(shí)紛而擊扇虛；截水因員地而蓬制流齊，兵銜因敵帶而制種勝?？乒时褵o常刮勢，坐水無專常形截。能圍因敵牛變化將而取掃勝者等，謂醉之神——非主哭力店非主劈燕力店代概述——不對釀項(xiàng)目沃的功傅能或沿渠道倡形成強(qiáng)戰(zhàn)略毯貢獻(xiàn)谷的零甘售業(yè)恢態(tài)；是項(xiàng)樣目操戒作的謊真正顏目標(biāo)照客戶暑，渠靠道資只源的鋒真正排需求啄者——項(xiàng)目競的盈駝利之日本；租金艷高、取遞增毫高、及租期近短、孤面積坑小；項(xiàng)目藍(lán)的長繞期收盟益體別現(xiàn)于——通過計(jì)有效爆渠道偉的建下立和消維護(hù)笛，使練得非禮主力芳商戶蹲的經(jīng)則營效宅益逐述漸提舍高，戒在此艙基礎(chǔ)汗上對呈其進(jìn)基行租歸金遞詞增或癥更換別，最絕終實(shí)縱現(xiàn)開諷發(fā)商住收益熟的最滾大化品；非主筋力店錘特點(diǎn)項(xiàng)目私要明摩確每秒個(gè)主李力店緩的動(dòng)速線位耳置，程使其邊產(chǎn)生醬渠道漂貢獻(xiàn)棍；項(xiàng)目江要設(shè)氧置多批個(gè)引負(fù)流點(diǎn)瘦，盤芳活不億靠近鍬主力怨店的獸非主讓力店槍。引部流點(diǎn)齒怎么縱造？項(xiàng)目弟非主領(lǐng)力店租業(yè)態(tài)腐需要斃和主啦力店怪業(yè)態(tài)悶，在愈渠道尺鏈上司形成勸高結(jié)乞合度傲；——比例耍關(guān)系主力搭店及愈非主扎力店逃的比親例關(guān)萬系主力掘店的汁作用爽就是蟻賠錢炎換渠桃道，雅因此在已曲滿足渠道銳量的橋基礎(chǔ)卷上，比例張同收凱益成忍反比杏；在運(yùn)體營管秩理能抽力達(dá)紋標(biāo)的打前提許下，斯原則遠(yuǎn)上二討者比發(fā)例不驚應(yīng)高幼于4：6；由一床個(gè)停拋車場傾引出勝的話夢題——“化勾學(xué)反騙應(yīng)”渣與“項(xiàng)物理津反應(yīng)訪”——定位輛差異城市總購物爽中心小和郊住區(qū)購凡物中隸心的鵲差異消費(fèi)達(dá)人流泊量不同桐、消抗費(fèi)習(xí)晃慣不捷同、燭輻射吐范圍頭不同——渠道諸力量去不同?。弧芭P城眉”特毛點(diǎn)；業(yè)態(tài)損定位負(fù)側(cè)重詳點(diǎn)：哥城市仗（零飛售）框、郊危區(qū)（怒餐飲什娛樂糕）；郊區(qū)杰商業(yè)弟首先陣要搶某占區(qū)控域商攏業(yè)中哭心地稻位，孫因?yàn)椤行闹馗偁帉?、互亭惠互吩生，郊區(qū)驕競爭,有死護(hù)無生枕。小測拍驗(yàn)：牙都是霜郊區(qū)弄購物乞中心導(dǎo)，哪騙個(gè)地究塊交你通條晝件相撕對更鈔好？居住尿區(qū)市中脊心AB項(xiàng)目鵝的立閱地背闖景調(diào)欺研很血重要塑，什很么樣坑的消著費(fèi)力球、就稼做什參么檔喝次的團(tuán)商業(yè)谷；品牌旅檔次薪的選挨擇——客單才價(jià)并地不代丈表一紋切中檔棒商業(yè)攏可以陰逐漸扎調(diào)整瞇為高容檔，充高檔讓商業(yè)捉很難腸降格水成中旱檔——消費(fèi)倍者意準(zhǔn)識；先要沖錢，劣再要盲臉——中國楊境內(nèi)垮的高饒檔購蹦物中悼心，貌真正喇賺錢言的并興不多杜；現(xiàn)實(shí)氣點(diǎn)，摩別賠膀本賺扒吆喝——ZX廣場夢；銷售昆收入=人流鑼量X提袋現(xiàn)率X客單卻價(jià)；排他婆優(yōu)勢——商業(yè)汽地產(chǎn)顏之魂所謂居復(fù)制（細(xì)梁化專份題五屬）商業(yè)獎(jiǎng)地產(chǎn)項(xiàng)目臥產(chǎn)品既復(fù)制循？消費(fèi)漫力不女同——定位土不同——商戶口不同——產(chǎn)品撒不同魚；由于災(zāi)中國鼓各地桌土地肉政策臥及位家置不原一，強(qiáng)連選旋址都盲無法高標(biāo)準(zhǔn)沿化，彈更無繁法談柔及產(chǎn)萍品復(fù)脹制；因此——商業(yè)醉地產(chǎn)消是門售藝術(shù)憂，定采位與舉不同燃環(huán)境絨的和柴諧性起造成天其美頸感；復(fù)制鍛的不篇是產(chǎn)才品，加而是廊“商預(yù)業(yè)模往式”沃（揭漢秘真班相部糠分細(xì)湯講）材；——再回白首，盛手機(jī)摧和ip蛙ho峽ne的核惱心區(qū)旨別是衣什么金？——購物害中心秧和百魔貨的諸核心養(yǎng)區(qū)別辱是什割么？——購物征中心緒和購捆物中損心的煙核心脊區(qū)別怨是什素么？——購物耍中心林除了把是購籠物中再心還棒是什沾么？局部釋戰(zhàn)爭——商業(yè)糞地產(chǎn)低之魂商業(yè)吹地產(chǎn)誼項(xiàng)目咸競爭跟并非俘全面心壓倒鋤；競爭截的關(guān)冒鍵是窮：發(fā)覽現(xiàn)功傍能缺醬口、粒填補(bǔ)海，形發(fā)成核瞎心缺每口的眠壓倒斑性優(yōu)喘勢；點(diǎn)操摔作不截行，支就通踩過鏈羽操作唐。項(xiàng)目證戰(zhàn)略總復(fù)制托不是駕復(fù)制節(jié)全部封業(yè)態(tài)關(guān)內(nèi)容趣，而鈴是復(fù)診制核揪心差哨異化玩優(yōu)勢醋！項(xiàng)目膛不可碎取代侮的功守能及趕核心屬優(yōu)勢——就是籍魂！——用兵轉(zhuǎn)之法嘆，無駛恃其婚不來互，恃萬吾有寶以衰待之弊；無虛恃其柴不攻德，恃矮吾有精所不幣可攻腫也?！虡I(yè)親地產(chǎn)訴項(xiàng)目燥租售關(guān)于豬“商推業(yè)自番持”折（一疤）商業(yè)盡應(yīng)當(dāng)朋銷售商業(yè)都應(yīng)當(dāng)愿自持多年目來市死場爭獵論焦釀點(diǎn)誰是設(shè)對的蜂？算筆盆賬銷售追回報(bào)狐率自持諷回報(bào)陜率30鄰——胳50%8—?！?評2%杠桿篇收益短融怕長投商業(yè)多項(xiàng)目剛自持填不是冠為了花收租贊金，女而是位為了小以另喚一種兵更值削方式些賣——資產(chǎn)鞋證券割化；商業(yè)狗兩種前提喉下可棵以自饞持，1：實(shí)在棟賣不勝掉，2：有能暗力隨回時(shí)套現(xiàn)（就剪像不僑吃午浙飯）斤；向老目板建下議自場持商書業(yè)，西目的惠是為將了收牢取定期鳴回報(bào)的職奮業(yè)經(jīng)踢理人蒙基本蛛可以捐直接稿開除嗚；非“利計(jì)劃女性懷嫌孕”拒的開邁發(fā)商峰，自斥持商位業(yè)越償多，核離沒干錢開目發(fā)新畏項(xiàng)目墓就越譽(yù)近；就目殊前的玻商業(yè)混物業(yè)得投資陽回報(bào)咱率而聾言，潔也不既值得仁自持放物業(yè)夾。商業(yè)隨地產(chǎn)蝴資產(chǎn)凳證券紗化——開發(fā)償商業(yè)沃地產(chǎn)貍的意歇義，腸后面禍部分船講解小。關(guān)于涌“商昏業(yè)自鳥持”氧（二停）為什橋么要闖自持稀商業(yè)狗？——關(guān)于游租金租金往概述租金飾是經(jīng)返營商呀戶向咐開發(fā)訊商支粱付的爬，租廢賃渠夢道所蓋支付間的成芝本；經(jīng)營五收益=++運(yùn)營識成本租金利潤當(dāng)租壞金大蹄于渠道陣價(jià)值為商個(gè)戶實(shí)春現(xiàn)的收益傾增幅時(shí)，欣商戶負(fù)會放塌棄租廟賃商勉業(yè)面太積；（商術(shù)戶在賓商場租攤臟掙的錢貪比在至街邊報(bào)擺攤對還要腥低，娃商戶激寧可左不租昨）有渠庭道：16=唇6主+4+6無渠濃道：10=預(yù)6犯+坐0慈+4不同脖的業(yè)幸態(tài)由喪于利隸潤不士同，獨(dú)因此晉租金沈承受厭力也嫁不同餅，利跡潤越奮高承飛受力攻越高票。品牌竿商戶過租金歉水平揪金字要塔百貨醋、超障市、嚇大賣肝場、緞運(yùn)動(dòng)配賣場鉆、健撐身、忘家電懸、家版居建藝材銀行服裝仔服飾鞋、蠟箱包珠寶袖、鐘勸表中介和、電止信西餅粱屋、誦眼鏡關(guān)店煙酒岸、西掙餐、車咖啡備、快束餐洗衣糠店、撕牙科奔診所之、鮮推花禮舅品、型彩擴(kuò)酒吧流、美柴容美絲式發(fā)茶藝慮、藥抽店、笨寵物化用品畜、圖艇書音蠟像KT據(jù)V、SP神A、足碑療、躲網(wǎng)吧電玩畜、大桂型中錯(cuò)餐、固精貿(mào)品家牲居布?xì)v藝2-摧4元3元以患下4-面6元6-低8元8元以濟(jì)上注：凡上述受租金壞均為哀一線蛙城市絹水平肌，僅架作示販意流水倒扣（細(xì)匯化專盡題六禽）項(xiàng)目劉按照守商戶歐的銷塑售額右提取納固定封比例右作為恨租金紛；流水仿比例灰隨經(jīng)叨營商此戶利渣潤空膀間發(fā)義生浮鼓動(dòng)；常見紹于百妻貨及寒購物改中心嚼；做好賢了真疑好、瞇做差徑了極昨糟；對于宴統(tǒng)一墳收銀鑰系統(tǒng)廣及運(yùn)夠營管雁理實(shí)圍力有愧極高游的要奔求。前期帶養(yǎng)商——關(guān)于乎售價(jià)售價(jià)嬌概述售價(jià)田是指暢投資壘者或構(gòu)經(jīng)營冷商戶梅買斷享商業(yè)皺渠道征所支片付的露價(jià)格屬；常規(guī)墊上認(rèn)兆為商麻業(yè)售靈價(jià)是香住宅缸售價(jià)朱的2—爹—3倍，佳這種煉認(rèn)識枯從本帶質(zhì)上是誤嗓解的；購買喬商鋪渣是一冤種投卵資行偶為，蠢投資束行為臨必然似同投動(dòng)資回徒報(bào)率醋掛鉤挪；公式梯：售價(jià)=平米啄每日籠租金陡*36趴5潛/投資歐回報(bào)吼率例：20糟00砌0震=車4*青3造65某/投資硬回報(bào)坦率則露投捉資回粉報(bào)率=壺7.船3%目前仰很多肺投資稈回報(bào)險(xiǎn)率極葛低的演商鋪爺卻能洞售出系高價(jià)袋，是戚由于騙投資香者的宇專業(yè)猴水平河較低蜻及國灶內(nèi)投育資渠紋道有沉限造披成的——這種池狀況渴并不供會維扶持太扇久。小測擾驗(yàn)——某項(xiàng)爛目售訓(xùn)價(jià)5萬，嫩市場引平均臂租金5元/天，年投資周者回猾報(bào)率顏多少遠(yuǎn)？5年期借銀行隙存款地利息捉是多樣少？——5%，這墨就叫濤泡沫錢。銷售住定價(jià)投資孩回報(bào)府率法投資反回報(bào)煙率+相對驗(yàn)市場嘆比較棗法相對包市場拒比較姨法投資像者水耗平高市場施競爭亭激烈投資蝦者水揮平中市場壇競爭界適中投資乖者水緞平低市場獅競爭艦較低單體廁商業(yè)葡散售績可能犁會出產(chǎn)現(xiàn)的薪問題產(chǎn)權(quán)獸銷售舌后，同項(xiàng)目陪后期梁難以薦有效隆進(jìn)行粥運(yùn)營聞管理確；“囚徒蹲困境探”會逮造成姻項(xiàng)目丟租金處越來郊越低皇；渠道允設(shè)計(jì)誼不足虛的項(xiàng)息目，敗難以慣全部析銷售互完畢頂。別玩各所謂喉售后停包租,約定壟回購,約定愛回報(bào)電率20叢11年1月4日,最高并法院總定性——非法雀集資,槍斃巡壽。。著。第四遙章：哭主力耍店招癢商設(shè)妖計(jì)想招產(chǎn)主力榴店和晶能招語主力危店是桿兩回丙事主力午店隨帝經(jīng)營暢特點(diǎn)灑的不妹同，東工程皆硬件攀條件尾也不獲同；無法覺實(shí)現(xiàn)排商戶勇的硬梅件條錦件，患意味動(dòng)著商佛戶無推法按肥其經(jīng)咳營特釋點(diǎn)正脹常經(jīng)供營；到底縮慧要招籌什么飾類型靜的主即力店房誠，需雹要在山設(shè)計(jì)畢之前更就想霉明白耳；商業(yè)計(jì)地產(chǎn)責(zé)項(xiàng)目危的生陪死，球在設(shè)赴計(jì)階貼段就且已經(jīng)賞決定熄了。實(shí)操以案例討（五訪）——設(shè)計(jì)僵對招僵商的求連鎖叮影響設(shè)計(jì)咱的關(guān)霧鍵階駱段項(xiàng)目鴨設(shè)計(jì)眨的四括個(gè)關(guān)冊鍵階鑒段——過招淡兒（1）概念養(yǎng)設(shè)計(jì)擴(kuò)初供設(shè)計(jì)施工華設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)暢任務(wù)蔑書——給設(shè)旅計(jì)院槽出示浸的條黎件限磚定報(bào)陸告。標(biāo)屬于領(lǐng)最為粉關(guān)鍵泉，卻幸最容明易被吩糊弄縮慧過去烤的環(huán)芒節(jié)。柿整體借定位瘋、各埋物業(yè)撫比例旨、基熟座布哈局為排三大廈關(guān)鍵吃指標(biāo)碧。另外——記得未交底——設(shè)計(jì)戲院按花照開衰發(fā)商瞧設(shè)計(jì)宗任務(wù)母書出葵具的抓概念交設(shè)計(jì)艱方案旦。有削多糊殖弄的陳設(shè)計(jì)片任務(wù)杜書、秒就有堵多糊違弄的哨概念后方案森成果妨、就境有多遇糊弄緒的預(yù)屆期收碧益、甲就有喝多大校的后票期營置銷風(fēng)扁險(xiǎn)。概念你設(shè)計(jì)志要充兩分參加考先工前已奏了解電的主邁力店碌初步忙意向更和市陡場調(diào)幅研反節(jié)饋?！拍罨桨附痰难恿徽??；藭r(shí)化，購紙物中濃心定免位應(yīng)北已進(jìn)趙行到祖業(yè)態(tài)際及品他牌布億局階銀段，挺以確傅定各宮特殊枝業(yè)態(tài)醉的位頸置、診工程添要求寶及動(dòng)半線特獲點(diǎn)。最好缸同主船力店咸共同犧參與丘設(shè)計(jì)?！獢U(kuò)初呈方案否的落如實(shí)。數(shù)此階鑼段過卷后，混商業(yè)墨格局產(chǎn)將基盾本進(jìn)貴入“不可趨逆”階段民。此弱時(shí)各滴特殊教業(yè)態(tài)千的詳網(wǎng)細(xì)工喚程指仿標(biāo)應(yīng)釣均已幕取得亦并明欺確。主力縫店隨餐時(shí)準(zhǔn)逐備簽家約。設(shè)計(jì)融內(nèi)容虹歸總——商業(yè)乒項(xiàng)目單各組臨成部絕分同均人體持的關(guān)許系商業(yè)賠是有派生命松的肺——物流敘（呼適吸）肝——主力樸店（炸造血縱）腎——公共慕空間找（幸以福）心——渠道贊（基宰礎(chǔ)動(dòng)桂力）脾——非主歐力店稿（消飯化）血液——人流五（生暗存）血管——?jiǎng)泳€俯（送除血）新陳裁代謝——租戶量調(diào)配件（成勢長）骨骼——結(jié)構(gòu)構(gòu)（格負(fù)局）親族——產(chǎn)品莖線（艘復(fù)制需）人生——商業(yè)劍壽命爆（生材老病答死）——好人菜還是猾壞人夏？第五版章：饞商業(yè)潮項(xiàng)目黃推廣商業(yè)娃項(xiàng)目豬推廣盼涉及介客戶誕面租賃腎：經(jīng)窄營商赤戶銷售應(yīng)：投襪資者客戶逮心理要：租賃墻商戶——商戶疊和開彈發(fā)商抽誰比疲誰急初（渠核道成只本）壁？投資和者——盡管漁盲目疏，但虛在進(jìn)寸步（到既然企能掙喚到錢啞去投窗資，扒必不鉗會傻倘到過麗分程方度）觀。通貨接膨脹軍、投枕資方蜂向狹差窄?！赓U欄推廣——善攻接者，街?jǐn)巢煌仓錉C所守級；善泥守者勵(lì)，敵隆不知逝其所善攻。善動(dòng)葡敵者櫻，形的之，抄敵必效從之鋼；予室之，捎敵必枕取之蒜。以風(fēng)利動(dòng)右之，繁以卒暫待之滔。商戶跟希望惡看到鏟什么孕？區(qū)域郵整體奮規(guī)劃——自身崖的經(jīng)傘營前勾景；交通子到達(dá)賓性——客戶曲到達(dá)高是否澇方便賢；區(qū)域現(xiàn)消費(fèi)價(jià)力——目標(biāo)點(diǎn)客戶遮數(shù)量圍；引流喇能力——項(xiàng)目華是否南能實(shí)匠現(xiàn)其予接觸壁消費(fèi)佳力的肥渠道截；定位四切合席性——開發(fā)心商的川專業(yè)衡水平倚；租賃帝推廣寄模式宣傳驢資料含的主協(xié)干開發(fā)萬商和慕投資纖商背協(xié)景（杜跟對飄大哥還很重方要）騎；項(xiàng)目蒸發(fā)展張方向獄及開董發(fā)目交的（強(qiáng)目的車及方熱向的攜正確登決定湊革命謝是否樓可能東成功赤）；項(xiàng)目盼區(qū)域請關(guān)系申圖（牧客戶五很關(guān)頂心交血通環(huán)憑境、健競爭復(fù)狀況考和市尿場潛顛力狀案況）記；項(xiàng)目形規(guī)劃押及效貓果圖栗（Th妥epo顆we屯rofdr帶ea登m）；賣點(diǎn)群（別暗廢話沈、別天得瑟?jiǎng)?，只保放客來戶想獲要的——賣點(diǎn)閥是由斤定位慈決定皺的）詠；——銷售沫推廣投資枯者希刺望看趟到什掌么？主力黃店——相對祥片面摘的認(rèn)不為主蕩力店絹代表例收益鄉(xiāng)豐；稀缺社性——資源森越稀者缺就舒越值豬得投盆資；運(yùn)營管理專模式——誰能隨幫我酷管；效果頃圖——夢想預(yù)的力妄量；賣點(diǎn)群（別視廢話腿、別貨得瑟能，只幼放客脫戶想巧要的——賣點(diǎn)失是由乘定位繼決定蓬的）丘；銷售制推廣品模式——運(yùn)營推廣淺析豆運(yùn)營巖推廣慌的核討心（細(xì)樸化專領(lǐng)題八且）欲謀騾利，拾必先掘謀勢動(dòng)，勢養(yǎng)在則平利在娘，勢魄去則跟利去屯；什么愛叫做檔時(shí)尚——ap包pl紙e？產(chǎn)品——好產(chǎn)枯品（體品牌箱）——價(jià)值典觀。朵調(diào)您性絕饅不能冊偏。勢的杜轉(zhuǎn)化——招商雷、后傳期運(yùn)調(diào)營流跡水、符綜合厘體他度項(xiàng)物皂業(yè)（狼外圍綱）、歸品牌濾戰(zhàn)略受；二線菌以下莫城市誰缺乏桶的是撕什么屆？？——戰(zhàn)機(jī)咸，核勇心功撫能！購物壩中心疼應(yīng)該穿輸出居的是京一種熊“生市活方耍式”——善動(dòng)跌敵者極，形胳之，員敵必內(nèi)從之壟；予鳴之，瓜敵必澡取之彈。以壇利動(dòng)虜之，度以卒言待之仗。善動(dòng)尺敵者嬸，形鄉(xiāng)豐之，盆敵必配從之當(dāng)；予餓之，涼敵必岸取之偵。以絕利動(dòng)重之，者以卒挽待之奮。該講忌義版碧權(quán)由坑作者M(jìn)a碌in粱st憐ayC獨(dú)家旬所有鞭，未蠻向任斤何個(gè)牲人或摸企業(yè)還授權(quán)飾，凡個(gè)用于形其它仔商業(yè)南目的凍，作員者保聾留追然究權(quán)妄利第六爆章：管業(yè)務(wù)核營銷。。蘋。倒槍霉的概業(yè)務(wù)務(wù)體業(yè)務(wù)毯體只授是項(xiàng)部目賣芹點(diǎn)的些傳遞固單位厭，而蜓不是能賣點(diǎn)醋的創(chuàng)農(nóng)造單帖位，丹因此灘需要犯對其間的定詢位是起“穩(wěn)加、準(zhǔn)亡、狠贊”，翅而不胡是力門挽狂顧瀾——多數(shù)芝商業(yè)境項(xiàng)目環(huán)的生躲死在卸業(yè)務(wù)晌體入楚場前赤大體擺已經(jīng)草定了盈。勝兵匆，先彼勝而遭后求魂戰(zhàn)。敗兵暈，先顛戰(zhàn)而攻后求姻勝。（細(xì)懶化專哪題九就）業(yè)務(wù)南體是榮麻煩術(shù)制造仔者，炕其他陸部門夠是麻貫煩解掙決者軟。談判冠原則兵貴仿勝，肥而不湖貴久舊。任何錫切入材性談袖判在也三十菠分鐘津內(nèi)必犬須結(jié)懇束戰(zhàn)摘斗（禍前期譜準(zhǔn)備討要充速足）選；前二巴十分晚鐘，鼻搞清仇楚對都方想串要什狼么；后十劉分鐘辭，向酒對方縮慧證明搏自己懶有能堅(jiān)力帶聯(lián)來他租想要視的東欠西；談判伍失敗戲的原餅因只均有兩粒種：1、根醬本沒能延搞清對方只要什挽么；2、無賺法向耀對方證明巾對方徑想要臉的自嗎己能塑提供壟?？寇浉鼓ビ参短状驘崞趶N戰(zhàn)進(jìn)漆行談減判屬宿于“餡術(shù)”溝，而昂不屬逐于“匆道”促；案例——美國疤西部拍某航罷空公牧司營什銷實(shí)艇戰(zhàn)。實(shí)操接案例斷（六蟲）談判炸流程幕案例——一場昂忽悠電實(shí)力揀的較龜量核心潛經(jīng)驗(yàn)慈不陡掌兵慈、義帆不從教商，永開發(fā)酒商和絮商戶變只有按生意瓶，沒謊有交追情——至少纏對方建會這扎么認(rèn)廳為；合同爬談判防盡量喝早期友接觸銀商戶懸高層盲，接攜觸層木級越患高、伐距離俗真相困就越仙近；核心映客戶陣務(wù)必梨貨比般三家肌、同奴步推排進(jìn)，信時(shí)間悉不容擊許回卻頭重漢來；沒有倡押金楊的進(jìn)篇駐意泊向書終沒有含任何付實(shí)質(zhì)確意義比，定冬向設(shè)厚計(jì)必浴須設(shè)貫定資層金擔(dān)老保；過招撤兒2——商務(wù)坑談判惕越專路業(yè)越掃被動(dòng)叫，越市不專雨業(yè)越鐮主動(dòng)咳，讓芽租金壩報(bào)價(jià)顏飛起鞏來；談判畫不要辦以本絲式方退扎讓作徐為先尊決條奏件，刺輕易艱退讓厚只會刊一退緣瑞再退鐮；逼迫鴿某家潑商戶夾妥協(xié)寬的最錦直接慎兵器矮就是我另外援一家答商戶；——項(xiàng)目孤銷售善戰(zhàn)屯者，倍求之眉于勢模，而尿不責(zé)綱于人恰。第七猛章：商神業(yè)地拾產(chǎn)合地作方敵軍脈？友槐軍？——關(guān)于森顧問條公司總結(jié)顧問視不怕廊花錢逝，但頸得找卵靠鋪悄的、聯(lián)而且滴應(yīng)該期找；招商熟公司桿找到清靠鋪枯的通惠常很寇難，鄭選擇擺時(shí)一倡定要悠詳細(xì)只考察怎其成型功案體例；請銷用售公己司來獨(dú)是為稿了花刷錢買喬渠道怖的、遠(yuǎn)不是輸花錢割買牌扮子的駁；找顧糞問公剃司先遲問問往對方協(xié)工資店多少荒，真掠做死枝過項(xiàng)姻目的旱人都你很值踢錢……影子嫁殺手——物業(yè)佩管理耀公司物業(yè)碗管理商業(yè)僵的物速業(yè)管裕理費(fèi)殼用非浙常高扇，是栗商戶弟租賃瓦成本跡的重嚼要組裁成部營分;物業(yè)錫費(fèi)的撲取費(fèi)黎標(biāo)準(zhǔn)約必須輸要在袋商戶鳳談判狹前確籃定下斧來，當(dāng)避免脾造成溫后患;在可斧能的學(xué)前提博下、篇物業(yè)簡管理刮合同賺同商些業(yè)租斬賃合播同最兇好能溜夠分殼別簽終訂;物業(yè)稼管理乘公司淹選擇畝失誤蹲、會赤對項(xiàng)荒目后亭期經(jīng)慎營造題成重懇大不叢利影爐響;看上疼去平互淡無寧奇的抗物業(yè)敵管理妹公司香，其奸實(shí)隱想藏著拜一個(gè)搶重大休的收款益點(diǎn)……第八湖章：底項(xiàng)目汁運(yùn)營螞管理核心輪？雞讓肋？——商業(yè)燦管理羨公司商業(yè)息運(yùn)營驗(yàn)管理（細(xì)懷化專際題十環(huán)一）商業(yè)始地產(chǎn)臺的核堤心收憐益在閥于租驗(yàn)金，免而良脫好的箏后期衰運(yùn)營臺能使懇租金獲飛速釣上升燭；商業(yè)提運(yùn)營刃管理損班子順除了刷自己聽搭建柿，也糊可以農(nóng)采用額外部撥聘請插的方鄰式；商管美公司雙分為不：百混貨型插、購響物中綱心型捧、商下品市見場型巴，需袖