地產項目前期策劃總流程

策劃流程

前期策劃篇簡介前期策劃的總體流程可行性研究價格定位開發(fā)周期銷售周期經濟效益分析推廣方案產品定位客戶定位市場定位市場研究第一階段第二階段第三階段第四階段產品方案微調美象化第一階段：可行性研究宏觀市場、區(qū)域市場風險分析又稱概率分析，利用概率值來研究不同因素的概率分布，從而對方案的經濟效果指標做出某種概率描述，對方案的風險情況做出比較準確地判斷反應敏感程度的指標是敏感系數(shù)敏感系數(shù)-目標值的變化百分比/參數(shù)值變化的百分比供給預測、需求預測、價格預測銷售收入、土地成本、建安成本、市政配套費、管理費、稅費等靜態(tài)指標：成本利潤率、銷售利潤率動態(tài)指標：凈現(xiàn)值、內含報酬率、投資周期盈虧分析的關鍵是找到盈虧平衡點，即項目達到盈虧平衡狀態(tài)利潤為零得點市場分析市場預測收入、成本、費用預測財務評估盈虧平衡分析敏感性分析風險評估第二階段：項目市場研究潛在客戶分析項目價值分析競爭環(huán)境分析宏觀環(huán)境分析市場狀況可能的客戶可能的產品宏觀經濟競爭環(huán)境項目價值潛在客戶研究結論競爭環(huán)境房地產環(huán)境競爭樓盤經典樓盤成功案例區(qū)位價值項目資源周邊客群歷史客群特有客群投資客群新生客群市場狀況可能的產品可能的客戶第三階段：項目定位尋找均衡點可能的產品可能的客戶投資效益SW換OT分析獲產薯品定綢位隙客捐戶定旬位訓價婆格定藏位摩經濟出收益內分析優(yōu)勢劣勢機會威脅定位灰策略定位胸描述產品譯建議定為辭依據(jù)客戶根描述定位橡策略定位葵方法靜態(tài)康分析動態(tài)傻分析第四澇階段信：初寧步推機廣方塵案首先嬌，給初項目腎一個網形象——項目英總體幻玉形象熊定位其次非，告枝訴甲筋方我披們準職備怎況么賣——銷售撓策略重要敵的一券點，醉給甲臺方一毫本明封白賬——推廣諒費用笑預算誓表接著情，告耍訴甲循方有丙推廣象能銷遲售的艷更好——推廣翠策略最后靜最重寫要的割一點嶄，把對你明到確的撿工作外計劃寶告訴糖甲方——營銷秧工作容總體虜時間明表經濟亂收益券分析1、房或地產鈴投資攔及收咽入估弄算2、房檔地產雞投資猶評價識指標來介紹3、實傲例分燥析靜態(tài)指標動態(tài)指標成本利潤率財務內部收率FIRR投資利潤率財務凈現(xiàn)值FNPV資本金利潤率動態(tài)投資回收期Pb靜態(tài)投資回收期P’b公開冊發(fā)售屆前的利策劃1公開粥發(fā)售晌前策錢劃的姥目的2公開犁發(fā)售何前策初劃的攏工作紀流程3公開進發(fā)售答前策詢劃的懼工作訊方法1公開賞發(fā)售土前策咬劃的刑目的將前尊期策頂劃報芽告中瞎的策猛略、示方案啄加以留實施添，進行薯項目裂造勢扯，積呆累意芝向客波戶，孝并做紫好開秩盤前準脫備工炎作，獅確保鳥開盤晃時有與較好祝的成鹿交量2公開血發(fā)售燙前策快劃工掀作流看程2.石1在現(xiàn)弟場打廊動客駐戶2.毀2傳播求產品信息渣給客寫戶2.耀3網住造客戶..輸..….扎.….………………協(xié)………抽……………嶼.……開....判..驅..……限.….曲.……………………投.….允.2.勉4開盤毒籌備2公開蹤蝶發(fā)售籃前策環(huán)劃工胳作流幸程2.鈴1在現(xiàn)胃場打林動客拔戶2.絮11推廣究前奏1確定種樓盤至推廣失名2確定輩項目獸推廣星整體棵風格2.墳12包裝卸地盤猾、制痕作紙限質媒紹體注：2.魚12包裝送地盤崗、制舒作紙詞質媒皇體具介體內欄容見《住宅早項目散市場監(jiān)推廣》確定竹樓盤拒推廣臟名樓盤銜推廣按名——營銷渾策劃陰的第趴一步突出史樓盤紡的賣辦點，丸并把肆賣點西濃縮僻后傳賣遞給咽消費襖者?？梢云鞔_肆定位扛消費賓群體墊，開娘發(fā)商鬧可以蕩通過駁案名找吸引錘特定埋人群攜。由于萄地產智的特丟殊性妹，地陰產品宿牌的宜形成灣通常洽以案東名為乳載體褲。2.架1.扇1推廣梯前奏2確定齊項目侵推廣抽整體港風格房地看產買賺的其且實不曉是房韻子本番身更多等的是淋在販商賣對療未來廚生活頂?shù)囊簧娣N夢部想。挖掘愁樓盤唇核心夠內容匆，比拼如好左地段濤、好帽戶型擊、好能環(huán)境閉、好事社區(qū)擁、好議物業(yè)追等等鏈。要和士其他敲樓盤參有概德念性尊的差良別之色處。通過任整體況風格腸的設慈計，巡壽幫消揪費者錘去憧飽憬、賭去體改會、絹去感鄭受一慚個美艱麗家罰園的伸“夢情”?！ぴ陧検钅恐灰菏且桓€工塑地的水情況泰下，遇通過脊地盤幣的精篩心包僚裝和逃紙質媒體營中詳絮盡的暑介紹政，讓業(yè)客戶“真本實”體驗籍夢想勻家園遲。·通過總現(xiàn)場則的良聰好展傻示，素給客捷戶完矩整的辮產品緩信息猴，加席速客錄戶的購買胸決策借。注：2.僅12包裝奏地盤帖具體協(xié)內容播見《住宅督項目共市場惠推廣》2.欺1.傲2包裝育地盤提升撕客戶龜對未姻來生沒活場組景的掃感性旋認識增強教現(xiàn)場租的感廣染力2公開路發(fā)售澇前策狀劃工著作流帖程2.引2傳播技產品糞信息歐給客頸戶2.畝2.京1確定忌階段邊推廣婚主題2.療2.乒2房地斷產傳綱播信盲息概撓述2.狠2.駕3廣告瀉投放——信息嗚傳播堅主要平方法離一2.汗2.寒4公關邪活動——信息永傳播倍主要戰(zhàn)方法拒二2.敞2.大5內部塑認購——收集倉意向訴客戶允資料蕉的有狐效方持法2.場2.斤6傳播鼓方法檢綜合鍵運用龍?zhí)岣咛栽靹葑男Ч?.宋2.納1確定晌階段怒推廣胃主題銷售形象產品社區(qū)陵文化客戶不同晚推廣慈主題云，不殼同訴終求點樓盤悠常規(guī)屢階段須推廣遺主題時間房地銹產信白息傳規(guī)播方昏法分狂類廣告暈投放現(xiàn)場嘆包裝公關任活動其他注：鈴現(xiàn)場饞包裝允具體策內容妙見《住宅相項目唐市場側推廣》2.選2.端2房地允產信燭息傳丘播方歸法概微述廣告觀投放鹽考慮候因素2.層2.蓮3廣告仇投放——信息城傳播禮主要符方法委一媒介覆特點項目搶市場駱定位目標殊客戶棍群銷售鍬區(qū)域競爭測對手竿媒介潮策略活動收推廣脅實施亭要點2.藥2.類3公關款活動——信息約傳播新主要粉方法乎二活動傾推廣街的實化施要貝點量化目標事先做好調查事后做好效果評估集中傳播項目賣點·概述又稱膀“認衡籌”委，是丸指樓卸盤在揚沒有松正式者開盤態(tài)之前裁，面絡向購這房人開連展的光認購仰活動搜，需拿要客磨戶交陜納誠期意金偷，因張此能曠夠辨送別出有襲效意從向客跡戶?？蛻艨钔ㄟ^其認籌芝可以壯獲得錢優(yōu)先桂認購穗權，旱優(yōu)先厲選擇裂自己平心儀鐵的住宅霧單位墻。能夠軋了解她真正宣的市瓶場需想求，混并且鳴發(fā)展累商可棚以掌艷握主掛動權撿，因此僚內部巾認購舟是發(fā)畏展商把測試按市場壯、檢焦驗營亭銷策善略的癥最佳臟試金石沿。20米05年政屑府就需內部滅認購杜出臺宋了一仿些相飼關政陡策，紅基本載上都猜是已“好預售替許可劉證”妨為界劍，之作前不仿能認誼籌。內部訓認購——收集圈意向屠客戶雁資料位的有蝴效方石法策劃鑒全程條造勢琴圖2.違2.扶6傳播岸方法宇綜合側應用榆提高鍋造勢書效果持續(xù)殺造勢弟，高止潮迭腫起，結層層保推高高潮這是如堂何形章成的客？2公開麗發(fā)售粗前策號劃工溜作流初程2.導3網住起客戶2.洗3.棍1制定睛銷售啦計劃2.冷3.宮2制定茫銷售逐策略2.槐3.句3銷售航團隊岔項目笨培訓2.距3.織4準備達相關絹銷售紅文件推廣臘費用稀與回頑收資或金額低相關如：推廣加費用回收酒資金基額2.洗3.狠1制定好銷售順計劃確定掩銷售崇時間岸段（世醞釀寧、認題購、態(tài)開盤相、熱森銷、弓持續(xù)做、尾娘盤）計劃溉銷售善數(shù)量茫（套西數(shù)）預計旅投入薦推廣酒費、略回收法資金諷額30贈%30手%左右在整搶個樓雄盤營折銷過私程中讀，應屯該始撇終保誰持合足理的籮單位搭配題，分伙時間要段根懷據(jù)市毛場變睬化情更況，轉按一掘定比世例面市，村這樣樂可以有效電的控冰制房源縫和銷鄰售節(jié)松奏。2.獵3.柏2確定捷銷售挎策略2.候3.從3準備咸相關架銷售封文件銷售文件準備到位銷售派發(fā)資料準備到位現(xiàn)場銷售管理文件預售許可證、中原代理費樓書來訪客戶調查表誠意認購書、認購書戶型單張成交客戶調查表借款協(xié)議（針對借首期款客戶）DM單張來訪客戶登記表預售（或現(xiàn)售）合同完全生活手冊銷控表尾數(shù)紙其他相關資料日報、周報、月報表銷售培訓資料（包括價格表、付款方式、促銷等）折頁銷售人員簽到本查丈報告、最后圖紙投資手冊財務數(shù)據(jù)、POS機公司刊物銀行按揭資料律師行、公證處資料物業(yè)管理、智能化、網絡公司資料產品設計說明書2公開帶發(fā)售游前策僚劃工倡作流迎程2.好4開盤酷籌備2.貝4.絹1開盤孤目的2.復4.誓2開盤針時機2.莫4.喘3開盤擔準備買工作2.徑4.獄4開盤槍方案2.惑4.瘦1開盤經目的擴大敲項目度的知火名度酬，提芒高項目在擦消費雁者心鞠目中倚的形糞象，達到屬在短殿時間碎內聚班集人綱氣，力爭殼在活票動之筒后形幅成一栽個銷售的能小高僑潮邀請烈各大供媒體家的記鈔者，屯結合頭開盤活角動進送行充悲分的僚炒作脊，對袋項目進糖行宣假傳造唐勢，插促進暢項目塑銷售在活輪動中棄通過盆對開戶發(fā)商牢實力的展中示，杏使客斜戶對來項目蛇產生最大屯的信斤心釋放跳懸念禁，全哈方位陶的展息示產斤品1234通過后合理窩的吸及籌過稈程，售充分笨測試漢樓盤磁價格脾，累事計客肚戶資閱源，當對史市場距有較茶大把仇握時那，可莫結合權銷售毅季節(jié)重，擇定吉時曲開盤僚。例如沿：9月28日?；驌岄l評出擊永，當授存在文合適私的市療場機苗會，筒為了隸搶占鞠有力軍的市游場競爭位孫置，窄即使杰各方父面情搖況還咐不成壯熟，遙也可族開盤予。如：對手4月28日開貓盤，蛾我們4月19日。2.腫4.租2開盤史時機一般求在做枝好開惠盤前盒準備床工作味時，綿先要夠做一縣份詳漠盡的族工作陪進度蔥控制謝表。完把案游前工馬作需鄰要完隔成的壞事項樣按項瓦目分尸類編離排進舒去?；直砀翊闲钃⒚髅岔椖空`、具所體工脫作事顯項、晉需配慕合單文位、魯時間蠶表等聯(lián)。2.惜4.翼3開盤喊前的次準備海工作籌備雖工作的確違認通知稿開發(fā)幫商及政相關庫部門確認存項目白開盤嶼前必眠須的禽相關唐資料開盤和活動的準妥備和開援發(fā)商慮就開北盤方泊案溝種通，邀得到賄確認落實輔開盤澤相關訪場地環(huán)布置開盤歉前相究關媒班體推吸廣的怎配合活動局公司諸的選侄定、何溝通守和協(xié)戒作相關質媒體禁記者屠的邀匙請有關欣促銷滴優(yōu)惠蜻方案鐵的溝榜通和削確定開盤斃方案淺主要頁內容1.目的2.活動亭程序3.活動菊費用2.習4.恨4開盤碰方案3公開丹發(fā)售遙前策爬劃工聚作流浸程3.凍1工作攻思路3.污2工作賤方式3.午3各節(jié)支點工班作實舉施流骨程以樓類盤的說定位抄和推我廣方使案為攝基礎淋，開育展公應開發(fā)拿售前艘的策袍劃工悟作定期石市場蹈情況僅分析涂和相圈關調量整：宏觀緩經濟叔環(huán)境慘動態(tài)筋分析蜂、房刮地產煉政策斑環(huán)境密動態(tài)余分析耀、市敏場環(huán)扯境發(fā)餓展動泡態(tài)分登析、萌市場楊走勢我預測吃分析甜、典劣型競包爭樓存盤動隔態(tài)分譯析等做好匠公開課發(fā)售箭前項目仆造勢漿、定逢價、腔開盤米籌備三項科