地下車(chē)庫(kù)優(yōu)化

重慶龍湖車(chē)庫(kù)優(yōu)化研究

車(chē)位面積優(yōu)化

車(chē)位配比優(yōu)化

車(chē)庫(kù)層高優(yōu)化前言

根據(jù)目前重慶龍湖各項(xiàng)目建設(shè)情況看，車(chē)庫(kù)建設(shè)規(guī)模達(dá)到項(xiàng)目總規(guī)模的20-25%，車(chē)庫(kù)建造成本占項(xiàng)目總建造成本的20%左右。在車(chē)庫(kù)本身的價(jià)值貢獻(xiàn)有限的情況下，合理降低車(chē)庫(kù)成本，將是提升項(xiàng)目利潤(rùn)貢獻(xiàn)的重要手段。

本研究旨在通過(guò)對(duì)重慶龍湖過(guò)去幾年的項(xiàng)目中車(chē)庫(kù)建設(shè)狀況的回顧、總結(jié)，找出一些有利于降低車(chē)庫(kù)成本的共性方法，從而提高項(xiàng)目利潤(rùn)率。

車(chē)位面積優(yōu)化

車(chē)位配比優(yōu)化

車(chē)庫(kù)層高優(yōu)化目前關(guān)于車(chē)位大小的政策規(guī)定：

設(shè)計(jì)規(guī)范中，對(duì)微車(chē)位有明確的尺寸規(guī)定；

在重慶，無(wú)對(duì)小車(chē)、微車(chē)比例的明確規(guī)定。經(jīng)與規(guī)劃局溝

通，答復(fù)是可做微車(chē)位，但不宜太多。實(shí)際操作是20%--

30%。按重慶規(guī)劃管理?xiàng)l例：住宅每100平米配車(chē)位0.6個(gè)，公建每100平米配車(chē)位0.7個(gè)，單車(chē)位以35平米計(jì)，以部分地上停車(chē)做補(bǔ)充，車(chē)庫(kù)面積將占到總面積的25-30%。也就是說(shuō)，車(chē)庫(kù)建造成本將占總建造成本的30%左右。微車(chē)位的綜合單車(chē)位面積約為25平/個(gè)，如將車(chē)庫(kù)總車(chē)位的30%變?yōu)樾≤?chē)位，車(chē)庫(kù)面積將減少10%，車(chē)庫(kù)減少成本將占到總建造成本的2-3%。據(jù)粗算，以一個(gè)普通住宅項(xiàng)目為例，假設(shè)所得稅率25%，在有土地增值稅的情況下，每減少1元建造成本可以增加約0.46元的凈利潤(rùn)；如無(wú)土地增值稅，則每減少1元建造成本可增加約0.75元的凈利潤(rùn)。結(jié)論：公共車(chē)庫(kù)（非別墅住宅集中車(chē)庫(kù)、商業(yè)及小戶(hù)型

車(chē)位面積優(yōu)化

車(chē)位配比優(yōu)化

車(chē)庫(kù)層高優(yōu)化

一個(gè)小區(qū)應(yīng)該配置多少車(chē)位？雖然合適的車(chē)位配比，有助于提升小區(qū)品質(zhì)，但從收益角度講

：1.2.車(chē)位價(jià)格和成本基本打平，多做車(chē)位將沖淡銷(xiāo)售利潤(rùn)率；車(chē)位往往在交房后才銷(xiāo)售，這將降低內(nèi)部收益率。關(guān)于惡車(chē)位蛇配比臺(tái)，政方府有刑規(guī)定抵，但探不假倍思索恨就按摘規(guī)定哥配，勸有問(wèn)絲式題。題如橫下：高端冊(cè)業(yè)態(tài)圍（別斷墅、曾洋房傭）低端艙業(yè)態(tài)擱（小產(chǎn)戶(hù)型相）--姑-不夠心（戶(hù)撤均2乖輛車(chē)糾，甚隙至更叉多）--弱-多了刊（大能多使韻用公很共交珠通）商業(yè)+So對(duì)ho--如-需綜厘合平胖衡（論商業(yè)嚷少了冶，s守oh足o多喇了析：們應(yīng)嶼綜合盛利用蚊各業(yè)褲態(tài)的敗車(chē)位括配比缺，既疊滿(mǎn)足譽(yù)實(shí)際竟需求巖，也絲式滿(mǎn)足崗政府貪規(guī)定原?；仡櫼\重慶陣公司譜標(biāo)準(zhǔn)軟：?別墅告：每宋戶(hù)2償輛+訪客樂(lè)車(chē)位?洋房忘：每株戶(hù)1歲.2刑~1親.5遇輛?高層耗：每獵戶(hù)0載.5號(hào)輛住宅每1焦00涼平米涉0.鐘6個(gè)同上同上回顧蠻重慶生地區(qū)策政府太標(biāo)準(zhǔn)：業(yè)態(tài)戶(hù)均未建筑計(jì)面積戶(hù)均覽車(chē)位政府子規(guī)定迷戶(hù)均棍車(chē)位高端皺（東野橋郡短聯(lián)排懼）22棵0m2/戶(hù)2輛1.刑3輛高端顫（悠扒山郡燭洋房銳）13輛7m2/戶(hù)1.奸2輛0.臉9輛低端凡（M圣OC念O小銳戶(hù)型我）65狼m2/戶(hù)盡量短少0.蝴4輛住宅具車(chē)位回顧柿重慶攪地區(qū)范政府相標(biāo)準(zhǔn)：住宅每1廊00繩平米逆0.雖6個(gè)跪，商擺業(yè)每1泉00滴平米皮0.糠7個(gè)商業(yè)駛+s廁oh瓶o車(chē)位后工等項(xiàng)目束商區(qū)舒：持寶有商拜業(yè)2紅4萬(wàn)累平米獄，其條上的S挽OH庸O約易20陜?nèi)f平留米。按政粥府標(biāo)頌準(zhǔn)，耽應(yīng)建廢車(chē)位毯28壟80球個(gè)；鼠其中連商業(yè)68帥0個(gè)億，S旅OH姜O12糧00隔個(gè)。注：嫂so居ho親報(bào)建油為住卵宅，孩實(shí)際犁使用登為辦鬼公。結(jié)論刪：綜蘿合性些項(xiàng)目尊，應(yīng)尸根據(jù)竹不同擁業(yè)態(tài)拜對(duì)車(chē)位需如求，療合理水分布纏車(chē)位封數(shù)和糾車(chē)位揀等級(jí)首。我們穗認(rèn)為介，車(chē)核位數(shù)溉和等客級(jí)應(yīng)商向商淚業(yè)傾飲斜，同時(shí)禽減少勤SO勒HO揭區(qū)車(chē)信位數(shù)閥和等抹級(jí)。暑（北棋城天街1吊2萬(wàn)咱平米令，7壯00阻個(gè)車(chē)鉆位，喊常常揚(yáng)爆滿(mǎn)悄。）龍湖歡產(chǎn)品禁的配齊置標(biāo)賴(lài)準(zhǔn)，緩是與排客戶(hù)悅需求甩匹配累的。等級(jí)風(fēng)降低姥，其與需求編也降自低。儲(chǔ)過(guò)高將成蠢為項(xiàng)電目的蘆負(fù)擔(dān)仗，帶驢來(lái)銷(xiāo)腎售和葬收益座的壓碰力。一個(gè)旗大的丟項(xiàng)目爹會(huì)持子續(xù)多殺年，獎(jiǎng)當(dāng)市內(nèi)場(chǎng)由簡(jiǎn)良好挖轉(zhuǎn)變市場(chǎng)恭良好東時(shí)，葉客群令等級(jí)貸高，躁高配練置可汁獲得犧高溢待價(jià)。為疲倚軟時(shí)戲，市場(chǎng)惱疲軟躲時(shí)，衛(wèi)客群我們座的市冷場(chǎng)定宣位，棵應(yīng)隨腸之而是變。的配童置，結(jié)論喪：

多業(yè)犬態(tài)項(xiàng)咐目，乒車(chē)位倉(cāng)配比休應(yīng)向房誠(chéng)高端嘗業(yè)態(tài)乎傾斜京。低企端業(yè)郵態(tài)按鍋政府泥最低施標(biāo)準(zhǔn)配話置。

項(xiàng)目貌修建孝性詳鳥(niǎo)細(xì)規(guī)子劃報(bào)躬建、融方案絨報(bào)建掌時(shí)的碌技巧歷性處號(hào)理由沈此相李當(dāng)重要，夢(mèng)以便當(dāng)為后殲期可揉能的洪調(diào)整識(shí)留下下空間勉：地下昏車(chē)庫(kù)柏面積地下扭車(chē)位跑數(shù)量適當(dāng)螞多寫(xiě)把；按最嶄低要隨求寫(xiě)反。

隨時(shí)批回顧看待建誘車(chē)庫(kù)碧是否使符合拔預(yù)期憂市場(chǎng)合需求窗，不帖符合虛則調(diào)蹤蝶整。

車(chē)位雖面積鑼優(yōu)化

車(chē)位巨配比預(yù)優(yōu)化

車(chē)庫(kù)舉層高湖優(yōu)化合理詠的設(shè)童計(jì)，兇可降宵低車(chē)閥庫(kù)綜紹合成閉本約20趣0元明/m2。影響儲(chǔ)車(chē)庫(kù)滾層高不的4顫個(gè)因設(shè)素：1.包柱網(wǎng)：跨厲度直薦接影攝響梁牽高；2.神頂板磁荷載：覆腳土厚坦度與萬(wàn)其直癢接相亞關(guān)，茄是影虧響梁緣瑞高的宴主要因椅素之瓶一；3.可機(jī)械律通風(fēng)偏設(shè)備：風(fēng)拜管、隙風(fēng)機(jī)膏會(huì)占梨到4奔00抗~1宏00寨0的乒空間康；4.擺管線鉆布局：管沃線交竭叉點(diǎn)嶄、管考線重渴疊點(diǎn)船，影與響局巧部?jī)艄歉?。合理怎的柱股網(wǎng)跨鉤度頂板兵覆土汽深度征控制車(chē)庫(kù)泄管線丹綜合車(chē)庫(kù)匹自然掙通風(fēng)剖排煙?使車(chē)蓋庫(kù)管醒線整繼潔、梅富有銜邏輯燃美?避免鼻混亂撈交叉置導(dǎo)致卡凈高泛不夠?可有濃效降爺?shù)透哳i度4殼00讓左右?減少帖設(shè)備劇安裝暮成本憶、運(yùn)命營(yíng)成踢本?大幅路降低秧結(jié)構(gòu)響含鋼嫁量?直接搖減少白頂板瞧側(cè)壁云防水尼面積?可有既效降溉低設(shè)嘉備層棒高度虛20童0左朗右?有效攻控制豎梁高?應(yīng)首犁先滿(mǎn)豎足高賀效停判車(chē)要劣求?可有田效降茫低梁艦高

覆土延15月00刪，機(jī)慈械通吐風(fēng)，不做貌管線碌綜合徑；

覆土岡60決0~彩90束0，度自然紙通風(fēng)，澡做管鐵線綜萄合；層高耀42峰00您~4惜50當(dāng)0凈高約22逮00糟+管劑線9侍00牌~1桶00特0+六梁1埋00中0~京12層高罷31撲00唇~3譯20莫0凈高2毫20古0+吧管線贈(zèng)20賀0+聯(lián)梁7柏00購(gòu)~8口00優(yōu)化覆土做厚度料對(duì)綠地走率計(jì)算閑的影項(xiàng)響(球重慶厚市)較：種植姜土層牧深度惑指種展植土挽的實(shí)糾際深夕度，謠不包邊括架燃空平鏟臺(tái)屋枝頂板黃、防除水層排水柔層構(gòu)尾造厚閃度，朱其中攻防水愿層和貧排水猶層總殊厚度素一般咱按3錫0厘堵米計(jì)票算。敲具體按針以下孕辦法逗折算債沖抵克：1．艇種植載土層爪深度巡壽大于落1.屢5米嘩的，須按實(shí)初際植趣物種城植面嫩積的碑10善0％僚沖抵額集中化面懼積；