寧波舊城改造的規(guī)劃思考培訓(xùn)講義

寧波舊城改造的規(guī)劃思考

寧波市規(guī)劃設(shè)計研究院——以寧穿路地段改造規(guī)劃為例寧穿路地段改造規(guī)劃現(xiàn)實認知感今而懷昔現(xiàn)實認知區(qū)位昔日江東名片！寧穿路后塘河世紀大道曙光路路隘姚如今江東區(qū)功能形象塌陷區(qū)！成也市場,敗也市場!一市場之迷二土地之惑三資金之憂政府券求解撥開迷霧尋找真相我們?nèi)蝿?wù)重點土地誘產(chǎn)權(quán)安調(diào)研專業(yè)掛市場旬調(diào)研方法權(quán)屬找檔案遠調(diào)查調(diào)查霉表格腦發(fā)放部門災(zāi)溝通現(xiàn)場敢訪談現(xiàn)狀認知a、總食宗地在數(shù)18霸0個，殲涉及關(guān)用地嶼面積13為0公頃輝，建籍筑面冷積19纏5萬㎡蔥。b、根偉據(jù)各蜻類土蘆地的蠶開發(fā)搬強度曾分析悔，居殊住與密商業(yè)滑用地斑的開叮發(fā)強嚼度較障高，籃其他料各類裙用地斗使用傻效率如較低井。c、土陸地的摔發(fā)證驢用途榜與實圖質(zhì)用環(huán)途存獵在較防大變渾化。勞尤其架是工膛業(yè)倉卷儲、罰機關(guān)布辦公題、軍宣事用塵地等德，充懼分說堆明片勇區(qū)改摩造的友自發(fā)膚需求稱強烈粥。d、通談過權(quán)思屬調(diào)蹄研的雄基本食判斷磨，可劫改造他更新談地塊柴面積股總計77公頃便（11扛55畝）擦?？筛脑斓貕K12.5ha可改造地塊26.7ha可改造地塊37.9ha土地散產(chǎn)權(quán)沖調(diào)研寧穿金路沿叨線分越布15個市絡(luò)場。矮針對終市場幅進行汪逐個妄表格螺調(diào)查遼和現(xiàn)瞇場訪捎談。專業(yè)翻市場灶調(diào)研a、占疏地大早，效槽率較惹低市場置總計隆占地23拖.1感7公頃怠，經(jīng)腐營面賄積23桐.3悠6萬㎡奶?？倓佣愂仗蓊~53纖24萬元偶，總?cè)绯山幌漕~10帳8億。殲土地唇平均稀稅收15萬/畝。b、經(jīng)缺營門鮮類總計星經(jīng)營榴戶數(shù)坡為40瞧24戶，婦主要登為機艷電五切金23貨19戶、休家私駱建材49抹9戶、對副食括日化11期38戶，的其他68戶。踩五金竊機電綱的經(jīng)躺營戶平數(shù)和腳交易翼活躍船性都狡占絕年對優(yōu)恥勢。c、土背地情珠況復(fù)風(fēng)雜土地輩性質(zhì)黎以國躬有土芒地工愚業(yè)為漠主，80筆%以上脫土地雀為租詢賃形等式。d、涉際及就愈業(yè)面抗廣寧穿懼路沿訓(xùn)線市狼場面要廣量珠大，軌經(jīng)營污戶總封計40誘24戶，巾按每撲戶2-鼓3個就絨業(yè)空騾口計知，總岔就業(yè)基人口柏在1萬左資右，鼠市場譽去留暑都會忠涉及吩廣大苦就業(yè)徑人群稀的切婆身利肚益。能并且頁從九相十年稀代初喜發(fā)展墓至今屋，寧職穿路足沿線排已經(jīng)抄孕育密了一脖批市騎場致房誠富的晶人，平他們規(guī)具有咽濃厚無的寧炒穿路毫情節(jié)受。e、交俘通物繁流條常件差經(jīng)過寧十幾釣?zāi)甑母拾l(fā)展?jié)幔湔J空間帶局促堅，擴磁張條鵝件差細，倉爹儲和丈交通兄貨運煙條件省都無貧法滿漁足市莖場需體求。f、與誕市場旗經(jīng)營而主訪畏談為了旬更加悄科學(xué)燥，實董事求貿(mào)是的貸編制乞規(guī)劃盜，工歇作組正與主央要市巴場經(jīng)氏營主圣進行衫訪談翼溝通削，了鴉解實調(diào)際需本求，奸市場瘡經(jīng)營紋主主康要有岸以下鹽幾方久面的物需求宇意向:際●各市碑場改陜造意驕愿較克強烈●同類哄型市丹場無喇論去碌留要爹求集艘聚發(fā)醋展●要求柱政府尋有明修確的積安置盈地塊●要求尊參與境地塊報開發(fā)政府企業(yè)市場采組織砍者市場經(jīng)營戶政府市場經(jīng)營戶市場經(jīng)營戶土地惠利益恒鏈…………出讓出租出租回購關(guān)鍵性節(jié)點與市禮場組斷織者篩訪談媽取得儉良好攀效果一方豈面我繼們的警誠意濾獲得嗓了他竹們的敗信任勢，規(guī)立劃改穗造更塌容易債被接怒受。一方末面我御們與遲市場俱組織慨者互氧動，遲把他勒們的岔聲音摧轉(zhuǎn)達扎給政距府，鍬為政藝府決猜策提僑供參遠考。舊城歉改造戶規(guī)劃能具有霉公共濱開放靈性，射在前拿期調(diào)負研就喪應(yīng)廣濟泛聽客取利請益相戒關(guān)體續(xù)的訴疲求，挺充分碎體現(xiàn)伸民意岔。蓄勢怎而待旦發(fā)江東妹夢想定位城市趨主軸|悠態(tài)懶生活熊街區(qū)悠態(tài)刊消費——打造遲集大央型城波市濱好水商汪業(yè)綜叛合體悼、高治端商辰業(yè)購鋒物帶勝、辦膠公居躲住于煩一體涉的休瞎閑濱賠水慢矩道正。悠態(tài)街商務(wù)——集酒猴店、盯酒店陸公寓則、辦劣公為巨一體被，并粗區(qū)格冶于東杰部新頓城高盆壓高眉強度繳生活毀方式久。悠態(tài)慶休閑——集商彩務(wù)，洽娛樂蝦、餐期飲等鄰服務(wù)闊業(yè)于癥一體德的商酬業(yè)街史區(qū)。還記得30年前寧波的步行街嗎？寧穿路將傳承寧波的東門大街打造從三江口到東部新城的悠態(tài)生活街區(qū)Remember20yearsago,Ningbowalkingstreet?

buildingnewblocksoflife序號市場名稱市場類型市場規(guī)模（ha）改造措施改造時序1第六空間家私市場家私類2.55規(guī)范完善一期2三號橋家私市場1.1關(guān)停搬遷一期3美化油漆涂料市場2.2關(guān)停搬遷一期4華東物資城五金機電類4.8關(guān)停搬遷三期5五交化批發(fā)市場3.5關(guān)停搬遷一期6華東物資城機電市場0.38關(guān)停搬遷一期7東城建筑五金市場2.2關(guān)停搬遷已拆遷8老東站工業(yè)五金市場0.89關(guān)停搬遷二期9五金邊角料市場1.6關(guān)停搬遷一期10鈞興電子機電市場1關(guān)停搬遷一期11東大機電市場1.38關(guān)停搬遷一期12二號橋市場副食日化2就地改造三期13茶葉市場0.53就地改造三期14三號橋電動車市場0.27就地改造一期15張斌橋花鳥日雜市場花鳥市場0.15關(guān)停搬遷二期根據(jù)們“遷紡、改買、升仰”的譽要求糾，通糟過對伸專業(yè)板市場印的現(xiàn)參狀概純況、辣用地添規(guī)劃枝情況妹及產(chǎn)紅業(yè)發(fā)肺展前譯景分刃析，哭本規(guī)鄉(xiāng)豐劃明溉確寧穿方路15家專寺業(yè)市巷場的輸具體聞?wù)蠟V改造光提升演整體攔方案宗：關(guān)停酸搬遷搬專業(yè)隸市場11家，就地偵改造聯(lián)專業(yè)辟市場3家，提升翻完善邪專業(yè)補市場1家。市場廳改造休方案市場俊安置就地貌改造權(quán)和安泥置三繡個市天場，輔經(jīng)營堪面積哈按1:蒼1就地跡安置弱，配涉套建濁筑按20連%計，勿需5.堂3萬㎡的安汪置建絞筑面搭積。礦采用結(jié)合雹連鎖紛超市銳、購愁物商欺場或橋臨街范底商叉經(jīng)營的方遵式，非不考忘慮單宏獨用粱地。搬遷坊安置達十個削市場裳，其化中3個市砍場安彎置在土潘火壺市場尊園區(qū)囑；7個市蒸場安雷置在司鄞西幫市場雷園區(qū)南，。背經(jīng)營芝面積撫按1:敲1.愁5異地柔安置政，配消套建存筑按20坡%計，胃容積妨率按2.皺0計，火潘火士市場陜園區(qū)械需要4.義1公頃萍市場鑰安置抵用地窮，鄞強西市甚場園皺區(qū)需蟻要6.會9公頃許市場賺安置胃用地優(yōu)。結(jié)論贏：預(yù)滋測總洗計需耳要11公頃公市場煌搬遷東安置閑用地佳，潘伏火市拘場園崖區(qū)需氏要4公頃航，鄞量西市臂場園則區(qū)需歡要7公頃停。改造類型安置地市場名稱占地面積（㎡）經(jīng)營面積（㎡）經(jīng)營戶數(shù)規(guī)范完善就地保留寧波市第六空間家私市場2548967780144就地改造就地安置寧波市二號橋市場20000380001105寧波市茶葉市場5266316933寧波市江東三號橋電動車市場2666300018小計27932441691156關(guān)停搬遷潘火市場園區(qū)寧波市張斌橋花鳥日雜市場1480114350寧波市美化油漆涂料市場2199836000233寧波市三號橋家私市場110007800122小計3447844943405鄞西市場園區(qū)寧波江東老東站工業(yè)五金市場89337000150寧波市江東東城建筑五金市場220002000075寧波市華東物資城48024133401359寧波江東五交化批發(fā)市場3500015200496寧波市江東鈞興電子機電市場10000650079寧波市五金邊角料市場160081200085寧波市金屬材料閑置設(shè)備交易市場3800262175小計143765766612319合計2316642335534024改造榆時序近期，以太三號粉橋片鄭市場照區(qū)為洞核心降進行沒改造這，涉衫及9個市盒場。芹其中味規(guī)范霸完善舒第六己空間事家私均市場脅；就嫂地安娃置三然號橋亭電動迅車市前場；零關(guān)停多搬遷罵三號垂橋家榜私市央場、結(jié)五交響化批恨發(fā)市屆場等7個市衛(wèi)場。中期，改禍造甬蘋港北宴路以皇西的臟老東宴站工傷業(yè)五動金市杯場和魚張斌挪橋花筑鳥日郵雜市趟場。遠期，改穴造難箱度較檢大的沖遺留腹的3個市渴場，曉主要旦包括資就地早改造腳二號靜橋市員場和央茶葉真市場判；關(guān)朝停搬收遷華盼東物奔資城便。市場距提升糧整治竟策略序號市場名稱改造措施規(guī)劃近期整治策略1第六空間家私市場規(guī)范完善提升完善，長期保留業(yè)態(tài)維持現(xiàn)狀建筑環(huán)境改善交通停車改善消防安全改善2二號橋市場就地改造整治改善，近期保留，遠期改造提升3茶葉市場就地改造4老東站工業(yè)五金市場關(guān)停搬遷整治改善，近期保留，遠期關(guān)停搬遷5張斌橋花鳥日雜市場關(guān)停搬遷6華東物資城關(guān)停搬遷近期業(yè)態(tài)改造，遠期作為公園業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)變，發(fā)展創(chuàng)意商業(yè)街區(qū)建筑環(huán)境改造用地太改造點方案保留拖優(yōu)化止地塊已批監(jiān)在建圣地塊經(jīng)營虧開發(fā)犯地塊公共棟設(shè)施介地塊村級歷留用望地快公共碼綠地存量劃土地炎梳理項目透策劃俯瞰即寧穿傅路32公頃貿(mào)，我說們的險目標(biāo)噸是……寧穿煉路作雖為中芹山路惹的后倉街，岸必須方真正朗的互敬補主菊干道彎，在腹江東改乃至蚊寧波刺大市回內(nèi)占憐據(jù)歷餡史高勸度，虹打造籠城市渡標(biāo)桿每；從養(yǎng)根本財上提巧升悠迅態(tài)生禮活區(qū)醉的品密質(zhì)感茅，迎呼合城解市發(fā)淡展通過叨對地說塊的袍分析危，將醋寧穿帥路分劈燕為十大彩特色唇項目四大博標(biāo)桿是項目軌點綴傳區(qū)域——娛之擋樂、丑食之稠趣、院育之膠樂、迎購之領(lǐng)樂12345679108編號用地性質(zhì)可用面積（公頃）容積率1商業(yè)金融用地1.763.02混合用地2.862.0合計4.62——四大醉標(biāo)桿霞之二酒：育之偶樂-青春薄年華牧街區(qū)結(jié)合雕二號呀橋市蘿場，沉體育輪館，腿大型慰宜居葉社區(qū)勾等高梳檔配卷套，掃以兒童諷體驗俯營、恩室內(nèi)全體驗濤樂園為特首色。茫形成赤體驗肢館、搖教育釀館、王考古盜區(qū)體驗桿館——例如值體驗植龍卷背風(fēng)，旬根據(jù)矮美國見的一戀部電巷影改耗編成午的一竹個體詳驗設(shè)富施?；以谶@告?zhèn)€龍編卷風(fēng)雙的體較驗里脫面，竿你會喬看到李有閃拿電、蠅打雷鎖，天口氣的勁變化笛，可所以感恨受到破風(fēng)的下壓力勁，甚巷至看迎到牛說飄過劫來，據(jù)這些設(shè)都是繩特技抱手法敵的展配現(xiàn)，那好像竄身臨敞其境教育修館——教育虜也快續(xù)樂，退在體綠驗中賓心里關(guān)面，吧用一干些搭舊積木再組合顛的方現(xiàn)式，熊通過勻一個代玩具裹，可堪以組工裝車葉子，掀可以備在這茅里比俱賽考古習(xí)區(qū)——給一盤個小且孩子津玩的甚區(qū)域耳，有老別于救麥當(dāng)江勞，襲好像夠都是崗在一徒個房謊間里宴攀爬時的游社戲，紛而是唉放了邀更有貼教育脂的東肉西，震在這泳里考魂古、色挖化冶石；梨大人薦可以瞞把水耐晶礦勤埋到背沙里新面，絹讓小階孩去刮找，食挖出違來以帝后打德開就填可以季看到憂水晶腰了活力儉的根魂源，魂是讓醉每一爸個細蠻胞都臭得到至完整舊的釋焦放123三號障橋市酬場改造膠成娛樂卡高地3騎BR跳ID禮GE惑M慶AR駁KE誘T牌RE偶GE轟NE泰RA易TE心D竟IN和TO辱C財OM桃PL慚EX水文蠢化游鍵憩特樓色為寸主的較綜合死體，暫讓眼宏中山蕩水、壓心中隨山水霧成為黃我們補腳下錦風(fēng)光合理逮開發(fā)沈，將12愛.0秋1公頃六打造巨成：洪集精釀品特瞧色酒疏店、稅寫字察樓、暈生態(tài)漿公園掘、一呈站式叨購物胸中心雕、高冠檔會偶所、把城市突超級吳寓所推于一練體的蘇多功浙能、瞧現(xiàn)代亦化、聰綜合趕性城室市綜士合體緊鄰50米寬嚷的后漿塘河大量慎現(xiàn)有選市場耍密集魚，市徒場氛問圍濃勉，人維氣充牲足櫻花語公園——大面鴉積綠乘化公血園地鐵幫交匯潮口，規(guī)人流消量大大面吳積可鼓利用膽土地Fi扶rs醫(yī)tl茶y,勺o糾ur示a頓im依i拍s料to和c褲re仙at腎e才a扇li珍va爬bl哭e潛li飯vi欺ng欄P羞or室t,慘P等ri墳or陸it圾y刷to坐i分mp則ro治ve托t適he蠶p膽ro握po粉rt雖io忙n刷of隸r橋es昨id鑰en炎ti蘿al栗l似an鍛d,烘a冬cc駝ou散nt鏈ed點f購or吹2的5%龍.M防an報y汁ty遇pe漆s滴of錫r爭es雷id督en裝ti拘al晴l翅an午d把to踢p況ro披vi筋de敵a派r何ic刺h盲ch火oi凝ce奇.掏An鳥ot當(dāng)he類r免im沾po贏rt奸an拐t棕fo渾rm說o施f度la償nd證s務(wù)pa招ce阿i遍s粗th桂e狠ad禾mi顆ni繞st磚ra請ti熟ve騎b鬧us籌in靠es恢s缸se插rv象ic忌e六la昏nd晃,溉ac譽co朵un粗te董d初fo印r策25艘%,助f石oc慚us成o哭n頭th根e戶fi恩rs唯t凳de幸ve極lo勇pm朋en濤t索bl避oc友k.撞B艷us晶in島es摘s縣pe濱rf絹or棗me頃d嚇ma返ny物t嫂yp士es姿:抬in列cl禽ud辣in腫g州th陶e票ur賣ba指n系co賊mp輪le椅x,白r諷et紡ai扒l感de券st掙in景at灣io醬n,聾l降ei郵su蛇re樹b拼us挨in貴es村s手an隊d將co綿mm氏un部it綢y遙su務(wù)pp饅or省t毅lo君w-蘋de怠ns每it橡y醉co張mm壁er晃ci北al炮l尾an貌d.城市溜設(shè)計遮方案謀定謀而后縱動實施盟路徑規(guī)劃僑應(yīng)具伙有建屢設(shè)性頌，明確川實施棵項目精的操感作步更驟，害為操肆作者讓提供秩路徑遞。小結(jié)近期開發(fā)且理念級：統(tǒng)一章規(guī)劃豬，近件遠結(jié)括合、鋒分步枝實施總體葬目標(biāo)博：三年察初見興成效賴，九訓(xùn)年全替面完近成

近期中期遠期時間2012-2014年（三年）2015-2017年（三年）2018-2020年（三年）目標(biāo)初見成效深化完善全面完成改造重點市場改造舊城改善品質(zhì)提升主要針對區(qū)塊中興路至桑田路區(qū)塊，福明路至中心路區(qū)塊曙光路至中興路區(qū)塊桑田路至福明路區(qū)塊重點項目1、五交化市場等9個市場的搬遷改造

2、寧穿路道路拓寬改造3、華東物資城創(chuàng)意板塊4、娛樂高地5、晨曦華庭住宅區(qū)6、濱水步行圈7、陽光星期八8、休閑商務(wù)區(qū)1、老東站市場改造

2、曙光路至中興路區(qū)塊環(huán)境整治

3、桑田路至福明路區(qū)塊環(huán)境整治4、風(fēng)味長廊5、品尊國際酒店6、名典雅居生活區(qū)

1、二號橋市場改造

2、后塘公園建設(shè)3、青春年華街區(qū)4、印象綠洲

近期遠期中期開發(fā)兼時序目標(biāo)銷：初附見成聞效改造賤重點紛：市幫場改蓬造主要稀針對家區(qū)塊繩：中興秩路至梁桑田頸路區(qū)多塊，什福明沈路至寄中心宗路區(qū)領(lǐng)塊3、華東物質(zhì)城創(chuàng)意板塊2、寧穿路道路改造4、娛樂高地1、五交化市場等8個市場搬遷改造5、晨曦華庭住宅區(qū)7、陽光星期八6、濱水步行圈8、休閑商務(wù)區(qū)重點宅項目讀：寧穿撲路道風(fēng)路改露造五交眼化等9市場怖搬遷秋改造近期剛：20鵝12瓜-2京01捆4年一、攔估算喇依據(jù)1、征收林成本瘡估算她以20趁11年10月新鏟征收江條例種為標(biāo)筍準(zhǔn)，舊出讓啄收益跌按20督11年近虹期市刑場價越為標(biāo)桶準(zhǔn)；2、評估溜市場副單價例取契霞稅中勞心查嚷閱的濱寧穿杠路最域近交喉易的稍最高漲價；3、資金殺按3年投展入（40算%,緣瑞40禮%,齒20來%）計赴算，獻利率承按20旨11年7月7日五維年期猶貸款怕基準(zhǔn)欄利率7.齊05嚼%估算搭；4、估算談不可股預(yù)見待費按侮征拆演成本旬和公藝建成兩本的10格%計提亭；5、上述謹可出掘讓土豬地估瞇算的隆出讓榜單價叨按最置近市溉場出忌讓價虹格的雕基礎(chǔ)扛確定悠，出墾讓樓蜂面地皺價暫答按住尋宅12頌00先0元,商住80墾00元，劑商業(yè)落金融50暖00元進脹行估結(jié)算；6、估算亞的面腳積、崗用途循等數(shù)利據(jù)取德自宗陰地調(diào)謀查表史，本委次估睡算未西考慮科違章遍建筑投、改薦變用手途等梁情況澡。二、允估算任結(jié)果寧穿胸路地餓塊需摘征收逝地塊帽的占勤地面贈積為62棕.5您3公頃租，可螺出讓驕土地33柴.1燃6公頃課。征喚收及唐開發(fā)鋪成本有共計11茂9.綢34億元省，可辰出讓黑土地判的出洞讓凈振收益62卻.1駕2億元右，項糊目負酷債2.媽38億元序號費用名稱曙光路-中興路中興路-桑田路桑田路-福明路福明路-世紀大道合計一項目征收及開發(fā)成本12.3625.025.3016.8459.52(一)征收成本8.4620.583.7411.7044.481非住宅征收成本5.2219.593.7411.5840.132住宅征收成本3.160.14--3.303市場搬遷費用0.080.85--0.934舊村辦結(jié)算費用----(二)基礎(chǔ)設(shè)施及公建配套建設(shè)費1.890.380.702.415.37(三)不可預(yù)見費1.032.100.441.414.99(四)項目管理費0.480.970.200.652.30(五)資金成本0.491.000.210.672.38二可出讓土地的出讓凈收益金額3.6526.802.9023.7957.14三盈虧預(yù)計-8.711.78-2.406.95-2.38

中期近期遠期近期

投資籌估算開發(fā)成本：12.36億投資收益：3.65億虧盈預(yù)計：-8.71億開發(fā)成本：25.02億投資收益：26.80億虧盈預(yù)計：1.78億開發(fā)成本：16.85億投資收益：23.80億虧盈預(yù)計：6.95億開發(fā)成本：5.30億投資收益：2.90億虧盈預(yù)計：-2.40億投資仇估算三、偉專題諸測算1、市堂場搬仿遷2、寧辨穿路岡改造寧穿閥路改貞造費傲用1.歉3億元企左右臟，包默括道迅路改劍造拓焰寬和己市政領(lǐng)基建頭。老東站市場二號橋市場五交化等7個市場華東物資城開發(fā)成本（億）0.7124.925.022.42投資收益（億）0.765.026.80虧損預(yù)計（億）0.05-19.91.78-2.421、寧及穿路萬道路聰改性2、專劉業(yè)市蒸場安齊置用睜地落罰實3、留孫用地府落實4、集悔體土肅地征寺收工顛作5、控葛規(guī)修鄰編程歷序規(guī)劃塊以外饒的工見作落溜實規(guī)劃撒體會規(guī)劃帝體會窩一、跨專碗業(yè)開刻放性陳合作混使規(guī)咐劃更紐奉具現(xiàn)頭實操傳作性規(guī)劃驕