廣州物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法2016年版

第一章總則第一條為規(guī)范物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理，維護(hù)物業(yè)專項(xiàng)維修資金所例》、《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》和《廣州市物業(yè)管理暫行辦法》第二條本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的交存、使用、管理和本辦法所稱物業(yè)專項(xiàng)維修資金，是指專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共第三條本辦法所稱共用部位，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于業(yè)主共有樓梯間、電梯井、物業(yè)服務(wù)用房，以及房屋外墻面等。本辦法所稱共用設(shè)施設(shè)備，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于業(yè)主共有的消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、公益性文體設(shè)施第四條物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理實(shí)行專戶存儲(chǔ)、專款專第五條市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門組織實(shí)施本辦法，指導(dǎo)全市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理中心（以下簡(jiǎn)稱管理中心”）區(qū)住房和建設(shè)主管部門具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的監(jiān)督市財(cái)政、審計(jì)主管部門按照各自職責(zé)負(fù)責(zé)物業(yè)專項(xiàng)維修資金代管第六條市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門牽頭會(huì)同市有關(guān)部門綜合業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶管理銀行（以第七條專戶管理銀行應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)專項(xiàng)維修資金委托管理協(xié)議約第二章交存第八條業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存物業(yè)專項(xiàng)維修資前款規(guī)定的建筑面積包括不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的套內(nèi)面積和分?jǐn)偯婀芾碇行膽?yīng)當(dāng)根據(jù)本市物業(yè)建筑安裝工程每平方米造價(jià)的5%第九條業(yè)主大會(huì)成立前，或者業(yè)主大會(huì)成立后未要求劃轉(zhuǎn)物業(yè)專物業(yè)專項(xiàng)維修資金應(yīng)登記在以房屋戶門號(hào)設(shè)立的分戶賬名下，分本辦法實(shí)施前已開立賬戶，但未能分解至房屋戶門號(hào)的，應(yīng)當(dāng)?shù)堑谑畻l有下列情形之一的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定為房屋、（三）規(guī)劃用于停放汽車的車位，在申請(qǐng)辦理車位所有權(quán)初始（一）建設(shè)單位持下列材料向管理中心申請(qǐng)辦理首期物業(yè)專項(xiàng)2.房地產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)對(duì)房屋所在樓宇建筑面積的預(yù)算（測(cè)算）成果）；3.房地產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)對(duì)房屋、車位所在樓宇建筑面積的實(shí)）；分戶賬，并向建設(shè)單位由具已代交首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金憑證。第十二條建設(shè)單位已代交物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，管理中心會(huì)同專第十三條建設(shè)單位銷售房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)憑專戶管理銀行由具的已代建設(shè)單位已向買受人收回首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，該房屋物業(yè)專項(xiàng)維修資金分戶賬的業(yè)主信息隨房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移同時(shí)變更。第十四條已在專戶管理銀行開立物業(yè)專項(xiàng)維修資金首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金的交存標(biāo)準(zhǔn)足額交存物業(yè)專項(xiàng)維修資金。第十五條屬于一個(gè)業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用（一）業(yè)主在辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)前，確定擬交存的本辦法2.房地產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)對(duì)房屋所在樓宇建筑面積的實(shí)測(cè)成果報(bào)告材（三）業(yè)主持交存通知書，將首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金交存至專戶管理銀行第十六條物業(yè)專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理的，業(yè)（四）組織召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，經(jīng)全體委員半數(shù)以上項(xiàng)維修資金籌集和使用規(guī)約，并每季度公布物業(yè)專項(xiàng)維修資金的籌集、業(yè)主委員會(huì)未按照前款第（八）項(xiàng)的規(guī)定公布相關(guān)情況的，物業(yè)第十七條物業(yè)專項(xiàng)維修資金籌集和使用規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)下列主要事項(xiàng)（三）違反物業(yè)專項(xiàng)維修資金籌集和使用規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。物業(yè)專項(xiàng)維修資金籌集和使用規(guī)約應(yīng)當(dāng)經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的籌集、使用、管理情況進(jìn)行物業(yè)專項(xiàng)維修資金籌集和使用規(guī)約不得違反法律、法規(guī)、規(guī)章和本辦法的規(guī)定，對(duì)全體業(yè)主、物業(yè)使用人具有約束力。第十八條物業(yè)專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理的，下列事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)（三）籌集和使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金以外的其他有關(guān)物業(yè)專項(xiàng)維前款第（二）項(xiàng)規(guī)定的專戶管理銀行應(yīng)當(dāng)是本辦法第六條已確定業(yè)主大會(huì)管理的物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶，在專戶管理銀行登記的第十九條經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議依法表決同意物業(yè)專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)（七）業(yè)主大會(huì)依法表決同意物業(yè)專項(xiàng)維修資金籌集和使用規(guī)約的會(huì)議記錄和會(huì)議決定報(bào)送材料齊全、符合法定要求的，管理中心應(yīng)當(dāng)在收到材料之日起5個(gè)工作日內(nèi)由具劃轉(zhuǎn)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的通知；報(bào)送管理中心已由具劃轉(zhuǎn)物業(yè)專項(xiàng)維修資金通知的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)市管理部門自收到物業(yè)專項(xiàng)維修資金委托管理協(xié)議之第二十條物業(yè)專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理的，有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向管理中心申請(qǐng)辦理物業(yè)專項(xiàng)維修資金賬戶變（三）辦理物業(yè)專項(xiàng)維修資金存取手續(xù)自然人發(fā)生變更（五）依法解除與原專戶管理銀行簽訂的物業(yè)專項(xiàng)維修資金委托管理協(xié)議后，選聘了新專戶管理銀行的辦理前款變更事項(xiàng)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)填寫并提供變更帳戶申報(bào)（一）屬于前款第（一）項(xiàng)情形的，提供區(qū)住房和建設(shè)行政主管（二）屬于前款第（二）項(xiàng)情形的，提供地名行政主管部門由具（三）屬于前款第（三）項(xiàng)情形的，提供有效任期內(nèi)的業(yè)主委員會(huì)作由確定辦理物業(yè)專項(xiàng)維修資金存取手續(xù)自然人的決定，以及按照（四）屬于前款第（四）項(xiàng)情形的，提供街道辦事處、鎮(zhèn)人民政（五）屬于前款第（五）項(xiàng)情形的，提供依法解除與原專戶管理符合前款規(guī)定的，管理中心應(yīng)當(dāng)在收到業(yè)主委員會(huì)申請(qǐng)材料之日第二十一條管理中心由具本辦法第二十條第三款規(guī)定的同意變更（一）變更事項(xiàng)屬于本辦法第二十條第一款第（一）至第（三）業(yè)主委員會(huì)與專戶管理銀行簽訂的物業(yè)專項(xiàng)維修資金委托管理協(xié)議依法有效的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)辦理變更在專戶管理銀行登記管理單位的手續(xù)。業(yè)主委員會(huì)與專戶管理銀行簽訂的物業(yè)專項(xiàng)維修資金委托管理協(xié)議依委員會(huì)應(yīng)當(dāng)注銷原專戶管理銀行專戶，按照本辦法第十六條第一款第（二）項(xiàng)規(guī)定在新專戶管理銀行開立物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶管理銀行按照前款規(guī)定完成物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶變更手續(xù)之日起1個(gè)工作日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶變更情況通知管第二十二條物業(yè)專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理后有下列情形之一的，物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶由管理中心代業(yè)主委員會(huì)行使本辦法第十八條第三款規(guī)定的物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶管理單位權(quán)利；屬于本條第一款第（三）項(xiàng)情形的，終止原業(yè)主委員會(huì)行使本辦法第十八條第三款規(guī)定的物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶管理單位權(quán)第二十三條符合本辦法第二十二條第一款規(guī)定情形專戶管理銀行應(yīng)當(dāng)自收到代管通知之日起，將物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶變更為由管理中心代管。管理中心應(yīng)當(dāng)及時(shí)聘請(qǐng)有資質(zhì)的審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理期間的物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶進(jìn)行審符合本辦法第二十二條第一款第（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定情形，但第二十四條業(yè)主大會(huì)管理的物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶應(yīng)當(dāng)接受管理第二十五條業(yè)主分戶賬面物業(yè)專項(xiàng)維修資金余額不足首期交存額成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主大會(huì)決定續(xù)交方案或者制定物業(yè)專項(xiàng)維未成立業(yè)主大會(huì)的，續(xù)交的具體管理辦法由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行第二十六條本辦法實(shí)施前未建立物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，可以按照準(zhǔn)，及時(shí)、足額將物業(yè)專項(xiàng)維修資金交存至專戶管理銀行。專戶管理銀行在業(yè)主委員會(huì)開立物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶之日起2第二十七條業(yè)主違反本辦法第十四條、第二十五條第二款、第二第三章使用第二十八條物業(yè)專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)專項(xiàng)用于物業(yè)的物業(yè)專項(xiàng)維修資金可用于涉及共用部位、共用設(shè)施設(shè)備安全的預(yù)物業(yè)專項(xiàng)維修資金可用于投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的專第二十九條物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)費(fèi)用的物業(yè)日常維修和更新范圍、標(biāo)準(zhǔn)等事物業(yè)服務(wù)合同約定使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金有關(guān)事項(xiàng)的，不得違反第三十條物業(yè)專項(xiàng)維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開透第三十一條經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占（一）屬于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共有的共用部位、共用設(shè)施（二）屬于單幢房屋內(nèi)業(yè)主共有的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，由（三）屬于一個(gè)單元內(nèi)業(yè)主共有的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，由（四）屬于車位的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，由與車位存在共用（五）上述（一）至（四）款情況外的共有部位、共用設(shè)施設(shè)備共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造，涉及建設(shè)單位尚未第三十二條使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金的組織實(shí)施單位第三十三條組織實(shí)施單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)維修和更新、改造的項(xiàng)目提由使用方案應(yīng)當(dāng)向物業(yè)專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)的業(yè)主公示10日組織實(shí)施單位可以根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用情況，編制年度維修計(jì)劃。年度維修計(jì)劃經(jīng)物業(yè)專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三第三十四條使用方案可以采用集體討論、書面征求意使用方案表決結(jié)果應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位珞公示。采用書面征求意見產(chǎn)生的表決結(jié)果應(yīng)當(dāng)公示政主管部門制定的電子投票操作細(xì)則的規(guī)定進(jìn)（三）業(yè)主對(duì)使用方案贊同、反對(duì)、棄權(quán)意業(yè)主對(duì)公示的使用方案表決結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)按照《廣州市物業(yè)管理暫行辦法》第四十三條、市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門制定的電子投票操作細(xì)則的有關(guān)規(guī)定處第三十五條使用方案中維修和更新、改造項(xiàng)目的費(fèi)用預(yù)算總額在5萬元以上（含5萬元）的，應(yīng)當(dāng)實(shí)行審價(jià)，但物業(yè)專項(xiàng)維修資金籌集筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意不審價(jià)的除外。按照本條第一款規(guī)定應(yīng)當(dāng)實(shí)行審價(jià)的，組織實(shí)施單位在提由使用也可以參照市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門發(fā)布的審價(jià)企業(yè)誠信排名第三十六條維修和更新、改造項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)簽訂施工合同。使用方案修資金劃轉(zhuǎn)帳戶和竣工驗(yàn)收等事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)在一個(gè)施工合同中約定。實(shí)行審價(jià)的，施工合同約定的費(fèi)用總額不得超過預(yù)算審價(jià)報(bào)告確組織實(shí)施單位應(yīng)當(dāng)將施工合同及時(shí)向物業(yè)專項(xiàng)維修資第三十七條提倡公開招標(biāo)確定維修和更新、改造項(xiàng)目招標(biāo)、投標(biāo)的具體操作細(xì)則可以參照市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管第三十八條維修和更新、改造項(xiàng)目工程竣工后，組織實(shí)施單位應(yīng)應(yīng)當(dāng)一同參與竣工驗(yàn)收。物業(yè)專項(xiàng)組織實(shí)施單位應(yīng)當(dāng)將竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位珞及時(shí)向物業(yè)專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)的業(yè)主公告7第三十九條組織實(shí)施單位聘請(qǐng)的鑒定、設(shè)計(jì)、審價(jià)、監(jiān)理、施工用于維修和更新、改造項(xiàng)目的鑒定、設(shè)計(jì)、審價(jià)、監(jiān)理、招標(biāo)服第四十條物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶應(yīng)當(dāng)通過轉(zhuǎn)賬結(jié)算，不得支取現(xiàn)到施工合同約定的施工單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)賬戶中；用于支付審價(jià)、第四十一條施工合同約定的費(fèi)用總額在5萬元以下,施工合同約定的費(fèi)用總額在5萬元以上（含5萬元），組織實(shí)施）；施工合同約定的費(fèi)用總額在5萬元以上（含5萬元），組織實(shí)施在工程竣工前至（六）項(xiàng)材料和第二款規(guī)定的第（一）、（二）項(xiàng)材料。第四十二條物業(yè)專項(xiàng)維修資金由管理中心代管的，使用物業(yè)專項(xiàng)費(fèi)用總額在5萬元以上（含5萬元）的,組織實(shí)施單位），請(qǐng)的，通知專戶管理銀行全額劃轉(zhuǎn)物業(yè)專項(xiàng)維修資通知專戶管理銀行按照施工合同約定費(fèi)用總額的30%劃轉(zhuǎn)物業(yè)專項(xiàng)維修資金；工程竣工后，通知專戶管理銀通知之日起1個(gè)工作日內(nèi)，按照劃轉(zhuǎn)通知要求，將物業(yè)專項(xiàng)維修資金第四十三條物業(yè)專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理的，使用物業(yè)專業(yè)所在地的區(qū)住房和建設(shè)行政管理部門提由使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金的備案申請(qǐng)。施工合同約定的費(fèi)用總額在5），通知專戶管理銀行按照施工合同約定費(fèi)用總額的30%劃轉(zhuǎn)物業(yè)專項(xiàng)維修資金；工程竣工后，通知專戶管理銀金通知和區(qū)住房和建設(shè)行政管理部門由具的備案回執(zhí)之日起1個(gè)工作第四十四條發(fā)生危及房屋使用和人身財(cái)產(chǎn)安全等緊組織實(shí)施單位應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定、合同約定立即組織實(shí)施維修和更新、（一）物業(yè)專項(xiàng)維修資金由管理中心代管的，組織實(shí)施單位按照本辦法第四十二條第（一）、（三）、（四）、（五）、（六）項(xiàng)的規(guī)（二）物業(yè)專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理的，組織實(shí)施單位按照本辦法第四十三條第（一）、（三）、（四）、（五）、（六）項(xiàng)的第四十五條下列費(fèi)用不得從物業(yè)專項(xiàng)維修資金中列（一）依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的共用部位、共（二）依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供（三）應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞共用部位、（四）根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的共第四十六條在保證物業(yè)專項(xiàng)維修資金正常使用的前提下，可以按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將物業(yè)專項(xiàng)維修資金用于購物業(yè)專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理的，國(guó)債購買方案或定期存款方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)私估梦飿I(yè)專項(xiàng)維修資金從事國(guó)債回購、委托理財(cái)業(yè)第四十七條下列資金應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入物業(yè)專項(xiàng)維修資金滾存使用:轉(zhuǎn)入物業(yè)專項(xiàng)維修資金滾存使用的資金，應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)業(yè)主各自擁有房屋建筑面積的比例分配，但業(yè)主大會(huì)另有決定的除外。第四章監(jiān)督管理第四十八條房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)向受讓人說明物業(yè)專項(xiàng)維修資金交存情況，并移交物業(yè)專項(xiàng)維修資金卡（存折），房屋分戶賬的賬戶信息隨房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移而同時(shí)變更。房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主未交存首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金，或者交業(yè)主、受讓人在市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)存量房網(wǎng)上交第四十九條房屋滅失的，房屋分戶賬中結(jié)余的物業(yè)專項(xiàng)維修資金第五十條管理中心、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)每年至少一次與專戶管理銀（三）業(yè)主分戶賬中物業(yè)專項(xiàng)維修資金交存、使用、增業(yè)主對(duì)公布的情況有異議的，可以要求復(fù)核。管理中心、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在收到復(fù)核申請(qǐng)之日起10個(gè)工作日內(nèi)予以回復(fù)。第五十一條專戶管理銀行應(yīng)當(dāng)每年至少一次向管理中心、業(yè)主委管理中心、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)資金賬戶變化情況有異專