上海購物中心的興起

上海購物中心的興起

自20世紀90年代中期以來，隨著上海人口收入水平和消費水平的提高，大規(guī)模城市改造和路網交通的建設，以及大規(guī)模接待上海、大陸旅行的加快，上海購物中心的繁榮和發(fā)展顯著加強。早在1995年上海迪美購物中心就已經顯現(xiàn)了購物中心的雛形,1997年上海梅龍鎮(zhèn)開張營業(yè),標志著上海購物中心的真正起步。截至2009年末,上海已建成購物中心43家,建筑面積390萬平方米,其中5萬平方米以上的大型購物中心共有24家;在建的購物中心6家,建筑面積將超過80萬平方米;正在規(guī)劃立項的購物中心5家,總建筑面積亦將超過50萬平方米。2009年本市購物中心實現(xiàn)營業(yè)額約占全市社會消費品零售總額的27%。購物中心需求的變化人們的生活水平和生活質量提高之后,購物的理念發(fā)生了根本的變化,過去那種傳統(tǒng)的、單一的消費模式,已經滿足不了人們的需求,人們要求在購物的同時,不僅能得到稱心的商品,更能得到優(yōu)良的服務、舒適的享受。購物不僅成為一種多樣化的休閑活動,而且能品味到購物的享受,因此對環(huán)境的要求也越來越高?，F(xiàn)代生活節(jié)奏的加快,人們的時間意識越來越強烈,希望能夠一次購足所需商品。購物中心正是在適應這種變化中應運而生。它的產生:一是適應了現(xiàn)代社會高效率、快節(jié)奏的需求;二是滿足購物與休閑相組合的要求;三是符合各類人員的各種層次的需求。相對傳統(tǒng)百貨商店,新型的購物中心具有規(guī)模大、功能全、水平高的特點,它不僅能提供多樣化的商品,而且能提供全方面的服務,使人們在一個商場一次就能滿足所有需求。有人作過統(tǒng)計,進入購物中心的顧客,四成左右的惠顧動機是購物,很大部分人是沖著環(huán)境和服務來的,這也是人們青睞購物中心的主要原因。在美國,經過50多年的發(fā)展,至今約有48000多個購物中心,經營面積約5億平方米;大型購物中心約2000個左右,10萬平方米的購物中心約有400多個;1萬平方米以下的約占50%,約為27000多個;購物中心的銷售總額已占美國商業(yè)銷售總額的50%。大型購物中心發(fā)展無序、過猛就上海目前購物中心發(fā)展情況看,前幾年通過對原百貨大樓的改造或新建商務樓的商業(yè)配置,購物中心的規(guī)模較小,三四萬平方米有之,一二萬平方米也有之,可現(xiàn)在發(fā)展的趨勢,似乎有相互攀比越造越大的趨勢。如早在1997年開業(yè)的上海亞新生活廣場,在上海也算得上屈指可數(shù),只有4萬平方米,現(xiàn)在動不動就是十幾萬平方米的面積。在國外,購物中心是一個長線投資產業(yè),大多由實力雄厚的零售集團、地產集團和基金等戰(zhàn)略投資者在操作,而國內這幾年地產商加入開發(fā)和投資的居多。購物中心的發(fā)展雖方興未艾,但它畢竟投資巨大,風險也大?？墒?有的地產商雖有實力,但對商業(yè)投資,尤其是對大型購物中心的投資缺乏經驗,一開始就埋下了風險的隱患。據(jù)了解,在國內無論是國有還是民營,其大型商業(yè)設施項目多數(shù)是建立在銀行貸款基礎上的,開發(fā)商自有資本比例普遍偏低,項目中銀行貸款的比例高達八、九成的不在少數(shù)。大型購物中心的建設和發(fā)展,除了對房地產商的擴展誘惑,還有一個因素就是,當?shù)卣鸬搅送撇ㄖ鸀懙淖饔谩，F(xiàn)在有的地方政府把建設大型購物中心,作為政府的“形象工程”,政府充當了“合作者”,這也是一時間大型購物中心發(fā)展無序、過猛的因素之一。上海企業(yè)競爭力研究中心主任范林根博士指出,國內建造購物中心完全是順應歷史發(fā)展的規(guī)律,是水到渠成的自然結果,違背客觀規(guī)律,一味貪大求洋、盲目攀比,勢必造成人氣不足,商鋪空置。他對購物中心投資和經營算過一筆帳:(1)以一座20萬平方米購物中心為例,征地、基建、裝修以每平方米萬元計算,需要20億元;(2)以每平方米一年須有1萬營業(yè)額來支撐,20萬平方米的購物中心需要年營業(yè)額20億元,一天的營業(yè)額就要在550萬元;(3)即使每天營業(yè)額能達到550萬元,以人均消費200元計,客流量需達到2.75萬人次/天。一連串的數(shù)字留給我們的思考:一是這筆資金的籌集和銀行的利息是多少?二是所在區(qū)域的客流量和購買力是否能達到這個水平?三是即使每天客流2.75萬人次,交通和停車問題如何解決?購物中心決非是大商場的代名詞,購物中心是以獨特的功能而取勝,一味追求外表的“高大”,會導致“徒有虛名”,不僅造成物力和財力的浪費,而且失去了商機。如一些投資商通過出售商鋪形式,急于收回投資,造成經營困難,違背了購物中心統(tǒng)一管理、分散經營的基本原則。社區(qū)型購物中心社區(qū)型購物中心是指設在居民居住區(qū)中心,以滿足社區(qū)居民的日常生活需求為主要市場目標的購物中心。其特點:一是體量較小。面積大約在1萬—4萬平方米左右;二是輻射范圍在方圓10平方公里左右,一般擁有5—6個小區(qū);三是商圈居民10萬—15萬;四是經營特點:通常擁有超市、百貨店、專賣店、折扣店、藥店、小吃店,還有大眾服務項目,如銀行、郵局、修配商店以及休閑娛樂場所等等。根據(jù)上海的實際情況,目前發(fā)展社區(qū)型購物中心有很大潛力。一是上海城區(qū)經過這么多年的建設和改造,副中心區(qū)和城鄉(xiāng)結合部,居民小區(qū)星羅棋布,有一定的購買力;二是隨著人們生活水平的提高,消費結構中服務比重上升,用于購買休閑、娛樂等方面的支出大大增加;三是雖然生活水平大幅提高,但轎車的普及率還處在較低水平,就近購物的傾向仍不易改變。因此社區(qū)型的購物中心,有較大的發(fā)展空間,在很長一段時間里,仍然是購物中心發(fā)展的主流。山地周邊大型購物中心發(fā)展現(xiàn)狀隨著上海郊區(qū)城市化建設進程的加快,郊區(qū)正建設形成數(shù)個較大規(guī)模的新城,如松江新城、嘉定(安亭)新城,每個新城的規(guī)劃人口都達百萬以上。這些新城的建設必然會擁有和形成規(guī)模較大的新興商業(yè)中心,在這樣的新興商業(yè)中心中,郊區(qū)獨立大型購物中心將扮演極為重要的角色。對上海市區(qū)、郊區(qū)周邊地區(qū)、長江三角洲周邊中小城市群將產生較為強大的吸納和輻射影響。市郊獨立的大型購物中心是指建于市郊主要交通干道(或交通樞紐)周邊的大型綜合性購物中心。它一般不依托任何城鎮(zhèn)或大型居民聚居區(qū),而獨立設置在某一區(qū)域。主要依靠周邊多個城鎮(zhèn)(衛(wèi)星城)的居民購買力來支撐。在歐美國家,尤其是美國此類購物中心十分普遍。一是因為它有很大的停車場;二是所處位置地價相對便宜,經營成本相對較低;三是購物、休閑、餐飲、娛樂功能齊全,綜合配套環(huán)境舒適。此類大型購物中心的設立一般要符合周邊人群的流向規(guī)律、優(yōu)越的區(qū)域和便捷的路網交通。因此在上海郊區(qū)區(qū)域,目前比較適宜建設此類大型購物中心的地區(qū)主要有:青浦滬青平公路趙巷道口方家窯地區(qū)、金山亭林鎮(zhèn)以北地區(qū)、南匯航頭鎮(zhèn)附近、浦東機場鎮(zhèn)附近、嘉定馬陸鎮(zhèn)附近、奉賢西渡鎮(zhèn)附近。購物中心的發(fā)展無疑給零售業(yè)帶來了無限的商機,同時還給城市建設增添了一道亮麗的風景。購物中心的開發(fā)與建設是一項十分復雜的工程,從最初策劃、開發(fā)建設到開張營業(yè),其中要經過幾十道環(huán)節(jié),少則二三年,多則五、六年