房地產(chǎn)產(chǎn)品概念講解

房地產(chǎn)產(chǎn)品概念第一節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)品體系及其策劃一、房地產(chǎn)產(chǎn)品體系二、房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃一、房地產(chǎn)產(chǎn)品體系（一）房地產(chǎn)產(chǎn)品體系的概念房地產(chǎn)產(chǎn)品體系是指構(gòu)成房地產(chǎn)產(chǎn)品的組成元素。不論是描述還是策劃一個房地產(chǎn)產(chǎn)品都會涉及這些元素。在房地產(chǎn)營銷中，產(chǎn)品是重要的基礎(chǔ)，營銷是一種手段和市場理念。研究和理解產(chǎn)品的完整概念體系，是房地產(chǎn)營銷的重要基礎(chǔ)。（二）房地產(chǎn)產(chǎn)品體系的內(nèi)容可視部分可感受部分建筑物本身建筑物所在環(huán)境居住功能、審美功能、社交功能、娛樂活動功能、入住人群等建筑外立面、景觀小品、入口大門、會所、房型、圍墻和建筑細(xì)部（窗、檐、柱、花紋圖案）等配套設(shè)施：醫(yī)療、教育、商務(wù)辦公、安全保障位置環(huán)境：所處地段位置、所在城市區(qū)位經(jīng)濟(jì)環(huán)境：周邊商業(yè)設(shè)施、娛樂設(shè)施自然環(huán)境：綠化、水景、植被等文化環(huán)境：學(xué)校、歷史文化遺跡等二、房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃（一）房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃的概念（二）房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃的內(nèi)容（三）房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃的過程性（四）房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃的作用（一）房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃的概念房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃是指在項目建設(shè)的各個階段，根據(jù)其所處環(huán)境條件、相關(guān)規(guī)定、市場現(xiàn)狀及變化趨勢，對該項目整個產(chǎn)品體系中各部分內(nèi)容提出實施建議，為項目的設(shè)計、改動提供建議，以便進(jìn)一步明確方向。（二欲）房旁地產(chǎn)躍產(chǎn)品毯策劃計的內(nèi)借容在項尾目建報設(shè)前癥期的秩策劃播內(nèi)容顫是項友目整挑體產(chǎn)悠品定影位。柴初步末確定逝建筑蜜物的史主要逼功能蠻、形構(gòu)態(tài)、證規(guī)模依和風(fēng)拘格等子內(nèi)容點。在項灶目建禍設(shè)過紫程中士的策艷劃內(nèi)飼容是投對產(chǎn)犯品進(jìn)屯行優(yōu)餅化,修改詞。在平根據(jù)億市場啟的變當(dāng)化及請其對庫需求陣的進(jìn)竊一步蘇預(yù)測暫分析像的基矮礎(chǔ)上農(nóng)，在團(tuán)條件抓允許島的情德況下天，對叨建筑序物不暮適合艷市場嬸情況呢的部并位進(jìn)鐮行修斧改。目錄前言市場斥篇一、峽大市跳場分司析二、鄉(xiāng)豐項目翻資源吹分析三、營別墅穴產(chǎn)品右情況倉分析四、坦個案乘分析五、尼別墅柜市場拳結(jié)論消費進(jìn)者篇一、奇目標(biāo)預(yù)人群根論證二、晉目標(biāo)振人群攤定位理念拉篇一、正目標(biāo)茄人群丑訴求或理念壓建立二、公產(chǎn)品族理念齒構(gòu)建三、速核心妹理念沒訴求產(chǎn)品埋篇一、音總平陽規(guī)劃漿建議二、認(rèn)產(chǎn)品扶規(guī)劃賊建議三、絕配套煤建議銷售倦篇一、慚銷售恭核心擱策略二、帳本案川的特愚殊性返對營醫(yī)銷執(zhí)降行的吵要求三、淚本案洞的各渠階段如銷售講、工腐程及藝推廣金關(guān)系四、遙本案夸的營評銷執(zhí)劃行階趁段化熊策略客戶定位價格方案營銷全攻略銷售前提項目核心價值賣給貧誰？賣什織么價研錢？怎么自賣？做什育么準(zhǔn)避備？賣什揪么？營銷執(zhí)行策略方案營銷罷執(zhí)行需策略艱方案賣給跨誰？賣什亞么價青錢？怎么姐賣？做什妨么準(zhǔn)使備？賣什碗么？項目分析區(qū)域競爭比較市場分析小結(jié)賣什么？項目核心價值營銷獨執(zhí)行何策略索方案賣給講誰？賣什鋼么價挨錢？怎么圖賣？做什何么準(zhǔn)頁備？賣什權(quán)么？目標(biāo)客戶群客戶購買特征分析客戶購買原動力賣給誰？客戶定位營銷鴉執(zhí)行伶策略妹方案賣給煙誰？賣什尺么價摧錢？怎么控賣？做什直么準(zhǔn)即備？賣什誦么？賣什么價錢？價格方案營銷霞執(zhí)行便策略個方案賣給尿誰？賣什姨么價往錢？怎么崗賣？做什特么準(zhǔn)欣備？賣什宅么？怎么賣？推廣策略宣傳主題項目命名營銷全攻略渠道為先項目包裝活動營銷銷售安排銷控策略形象定位展示體驗營銷抹執(zhí)行訊策略誤方案賣給酬誰？賣什窗么價晌錢？怎么瓜賣？做什君么準(zhǔn)慣備？賣什抱么？公開發(fā)售期內(nèi)部認(rèn)購期做什么準(zhǔn)備？銷售前提（三輪）房秩地產(chǎn)婆產(chǎn)品疊策劃捧的過粱程性房地貨產(chǎn)產(chǎn)罷品策抓劃伴免隨項費目開毀發(fā)的貢全過宜程，屋即從沿項目興開發(fā)恐前的深定位筐到項謹(jǐn)目建冶設(shè)過發(fā)程中請的修漿改、頑變動燈，都想需要糧策劃扁工作枕的參撲與。（四巧）房昏地產(chǎn)悶產(chǎn)品歡策劃止的作漁用產(chǎn)品怒策劃努工作召確立嶄具體濕建筑斗設(shè)計婦的方研向，改使得幕市場懸的需瓶求得鑰以體總現(xiàn)，原達(dá)到教開發(fā)鑼商、結(jié)居住郵者、漆社會尿多方副面共顛贏的繼目標(biāo)靠。房地存產(chǎn)產(chǎn)吧品策軋劃的謠概念法、內(nèi)尖容和吉作用扔之間齊的關(guān)叉系概念內(nèi)容作用環(huán)境約束、規(guī)定控制、市場需求實施建設(shè)、明確方向前期定位建設(shè)過程中對已有產(chǎn)品的修改確定具體建筑設(shè)計方向發(fā)商、居住者、社會多方面共贏第二昏節(jié)涉建筑慚類型章與風(fēng)望格一、祝住宅烏產(chǎn)品虧的主密要類吧型（一浩）公識寓1、多律層公既寓4~書7層2、小雅高層耕公寓7~碰12層3、高撕層公雹寓13層以湯上（二宗）別虧墅1、獨看棟別伐墅2、雙蘭拼別存墅3.聯(lián)排食別墅二、淋建筑饞風(fēng)格訂的類匯型（一焦）歐倉洲風(fēng)革格1、希漫臘風(fēng)藝格2.羅馬刺風(fēng)格3.哥特階式風(fēng)晴格德國扛科隆輕大教梁堂踢意大懂利米府蘭大味教堂4.巴洛亞克式頃風(fēng)格（二喜）北獸美風(fēng)蛇格1、殖潮民復(fù)般興風(fēng)孩格2.南加航州風(fēng)繼格（三污）中蒸式風(fēng)團(tuán)格1、海槽派風(fēng)栗格上海側(cè)海派2.江南貴園林腦風(fēng)格3、京用派傳遙統(tǒng)庭伶院風(fēng)俯格第三聾節(jié)怒景觀轉(zhuǎn)類型依與風(fēng)血格一、才水主搬題景箱觀（一寺）引除入自海然水（二本）設(shè)呆置人字工水撓景小籮品二、恢體育定文化村主題韻景觀三、待原生蓄態(tài)主層題景闊觀四、榜參與港式主憤題園斬林景侵觀五、爆綜合遺型景休觀第四出節(jié)島戶型一、繪平層咸戶型泡與立柳體戶嫁型二、添優(yōu)秀內(nèi)戶型丟遵循削的準(zhǔn)酒則三、巧戶型卡變化灶新趨蛙勢一、沿平層糟戶型謎與立倉體戶載型（一)平層張戶型一般質(zhì)是指夕戶內(nèi)奶房間航的地箭面標(biāo)臥高相僚同的庭戶型成。一般蠟以一趁室戶涂、二內(nèi)室戶械和三骨室戶恭為主央。經(jīng)典爬房型盤解讀（二露）立落體戶揚型是指瘋戶型逆內(nèi)房件間標(biāo)倆高不屆同的厘戶型攏。1、復(fù)街式戶爐型（奸上下暮兩層謙，由抄室內(nèi)懸樓梯燙相連屬通）2、錯晝層式光戶型察（常遮見的脾是在遍廳與劇房間筒的空列間通泥過錯叉層設(shè)暗計，璃實現(xiàn)內(nèi)動靜蠟兩空侮間的綱分離隸）3、躍孕層式令戶型?。ㄗ阏紥佊猩蠗澫聝啥Y層）4、疊繩加別槐墅戶取型（屈一般坡為4層公研寓房驚設(shè)置北，1、2層和3、4層分戚布為準(zhǔn)兩套疫復(fù)式盯結(jié)構(gòu)示）5、聯(lián)校排別水墅戶蓋型6、獨滲立別姿墅戶遙型復(fù)式區(qū)戶型1復(fù)式樣戶型2錯層搏戶型1錯層煙戶型2躍式每戶型1躍式瓣戶型2疊加華別墅姿戶型1疊加俘別墅拴戶型2疊加浙別墅篩戶型3疊加寇別墅眨戶型4疊加下別墅偷戶型5聯(lián)排脾別墅溜戶型1聯(lián)排蟲別墅垮戶型2聯(lián)排斥別墅每戶型3獨立哭別墅隊?wèi)粜?獨立侵別墅蟻戶型2二、贊優(yōu)秀屆戶型染遵循餐的準(zhǔn)椒則（一旦）空懸間有圾效分捉離1、生侮理分粉區(qū)（用子女約分室切居住草）2、功找能分努區(qū)3、動過靜分憲區(qū)4、公面私分且區(qū)5、主俗次分多區(qū)6、干童濕分駛區(qū)（二燭）戶閘型設(shè)晴置多鬼樣化其特序點包礦括以密下幾逼個方桌面：戶型歇需求恢的多掌樣化濕源自戶市場滲消費麗層次爪的多恢樣化購買高群體郊年輕匯化后送需求較的多花樣化不同女地域飄群體虧需求拿的區(qū)絞域化爽差異（三浸）面娃積恰賄當(dāng)、讀尺度瘦適宜（四苦）廳勞、臥浸面積設(shè)比例薄協(xié)調(diào)三、愛戶型川變化遼新趨椅勢（一干）戶岸型面戀積去觀想使?jié)O用化（二均）功墊能配章置更責(zé)趨完銷善（三錯）客旦廳功洋能重餃新定襖位（四饞）陽砌臺功林能多回元化笑區(qū)分雙陽設(shè)臺、涉內(nèi)陽恨臺、鼓觀景棵陽臺丑、觀喝景裝淘飾陽述臺、溪家政頁陽臺（五懂）廚沸房空靈間的厲再塑夜造位置置、面贈積、貿(mào)舒適騎性、現(xiàn)創(chuàng)新浴性（六基）衛(wèi)蠢生間渡空間禮改革面積避、通襯風(fēng)采恢光、窄功能伏布局（七娘）窗浪、門編、間惠隔第五裙節(jié)席小區(qū)惰會所一、滿會所張的類涉型（一戚）主移題式盼會所（二氧）綜磨合型誦會所（三侍）非璃常利執(zhí)型會儉所（四妹）連蜘鎖型晴會所（五壯）多睬功能澤、全陽天候犧的新繞型會割所二、耕優(yōu)秀落會所甩所應(yīng)勞具備蛇的要裕素（一辱）準(zhǔn)紗確的歇定位第一哀，會英所定有位應(yīng)包結(jié)合以業(yè)主鄉(xiāng)豐的定閉位第二躺，堅傲持服步務(wù)至泳上的毫原則第三雖，達(dá)吊到最精佳使叨用效濱果，燦注重浙會所跨設(shè)施向和項耀目的鵝配套（二繭）良泰好的素經(jīng)營著策略第一習(xí)，充沃分利暈用自毅己的寧資源黎對市揉場進(jìn)毀行滲股透，器提高頸市場吉占有呼率。第二洽，利附用已碧有項頃目開啊發(fā)新雄市場攝，爭短取新六的消劈燕費群扮。第三昆，開槽發(fā)新彼項目施。小區(qū)捎會所1小區(qū)輝會所2小區(qū)驅(qū)會所3小區(qū)棕會所4小區(qū)壞會所5小區(qū)志會所6第六遺節(jié)遭產(chǎn)品捎定位咸的步嚼驟及笨定位杜報告評的撰置寫一、析產(chǎn)品長定位嚼的步行驟第一手，項炊目整屢體定帆位研喉究第二錦，項擺目初妨期建監(jiān)筑方額案研井究第三下，針箱對個丟組成爐部分落剔除指策劃霜建議而，包汪括以女下幾搖個方態(tài)面：嫁景觀違策劃智，建餡筑風(fēng)賠格策照劃，過入口迅、會川所策夢劃，渣道路器交通召系統(tǒng)桂策劃第四柴，完拉成產(chǎn)史品策劣劃報耳告二、醉產(chǎn)品它定位塔報告齊的撰蓮寫（一呼）項乒目概己況研廊究1，項霉目定狂位研謎究2，市眼場流伸行的威產(chǎn)品熊設(shè)計扛趨勢溝研究3，項架目所便處環(huán)努境調(diào)蜓研4，周倒邊競導(dǎo)爭性備樓盤脈調(diào)查球（周伴邊樓伐盤項偷目內(nèi)水部規(guī)岡劃，正建筑漸風(fēng)格猛，樓斥盤戶擋型對擇比，細(xì)已入揮住客香戶及軍潛在襲客戶逃的類膏型）（二召）項你目策卻劃具繁體建陡議1、建村筑策憲劃（1）項策目整莊體定跟位研淋究——結(jié)合煮項目惡總體植精神（2）項淘目目爸標(biāo)客蝕戶群辜研究——充分輝考慮余目標(biāo)蠅客戶芒審美艙取向（3）項院目所幣處周質(zhì)邊環(huán)或境研