房地產(chǎn)企業(yè)地塊投資判斷

投資篇如何判斷地塊PART1PART2PART3PART4如何提升投資拿地能力投資判斷的五大視角投資判斷邏輯階段性投資策略如何提升投資拿地能力1One拿不了地的原因

關(guān)鍵要解決買不下地的問題，即投資能力地1、戰(zhàn)略不符——主動放棄，比如旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)、商業(yè)比例大、持有比例大、預(yù)售要求高等2、買不起——被動放棄，買地實力與銷售規(guī)模的比例3、買不下——出價能力不強，自身能力弱4、競爭對手不理性——個別項目、笑看風(fēng)云為什么投資會出錯？

作為一個優(yōu)秀的投資人員，要對市場保持理性和冷靜的判斷——克服人性的弱點高點買進：1、房價上漲的時候，貪婪心理作祟，認為房價還會保持長期上漲；2、對風(fēng)險的容忍度變得很高；3、對后市過于樂觀；4、沒買到地產(chǎn)生焦慮心理低點不買：1、恐懼心理，認為房價還會下跌；2、對風(fēng)險非常厭惡，害怕承擔(dān)風(fēng)險；3、能力：外界環(huán)境的影響，且低谷買地難以得到資源的支持投資能力打造的六大方面提升方法：加強投資視角的市場研究，提升市場趨勢預(yù)判能力；培養(yǎng)關(guān)注市場走勢的意識和習(xí)慣；總結(jié)市場運行規(guī)律、應(yīng)對經(jīng)驗與方法論；模擬、演練、事后驗證。1、踏準市場節(jié)拍的能力，預(yù)判板塊輪動機遇，提前布局搶占先機找市長不如找市場預(yù)判目標城市周期性波動，踩準市場節(jié)拍安排投資節(jié)奏培養(yǎng)投資全局觀，預(yù)判板塊輪動機會，優(yōu)先提前布局2、選準目標城市，聚焦、深耕、提前研究、團隊資源提前鋪墊城市基本面、市場基本面、政策基本面；住宅市場健康度、土地市場熱度短期內(nèi)城市凸顯出的投資機會判斷城市不同發(fā)展階段的機會（開發(fā)階段：主城開發(fā)、近郊開發(fā)、郊區(qū)開發(fā)階段）提升方法：總結(jié)經(jīng)驗與方法論；模擬、演練、事后驗證；培養(yǎng)關(guān)注市場的習(xí)慣投資能力打造的六大方面提升聞方法芽：了解池城市蘿（歷關(guān)史、科人文鑒、地遵理）滲；了解宴方向雁（規(guī)姥劃與嘗施政徐重點房誠）；了解洞動態(tài)擔(dān)（資局源配賞置情影況）寇；了解祥市場尸（現(xiàn)易狀與譽未來肝）3、判敬斷城束市板虛塊價蹈值的鞏能力高增令長潛坦力板踏塊、從低洼飼板塊杏、重正估板懲塊選地近首選爺板塊板塊駁價值謊變動尺背后蟲是土鞭地屬紀性發(fā)約生變犯化政府界規(guī)劃其和公伶共服爬務(wù)資途源及宴基礎(chǔ)利設(shè)施陳對板謙塊的夕影響投資俘能力妄打造菊的六改大方遼面4、挖呆掘地及塊價回值在限脊制條苗件下狂，求覺畝產(chǎn)素量最鋪高，額“總絕貨值-總成佳本”卵最大擋化總貨甚值最胸大化=（S1?！罰梯1）+（S2燈×P變2）+（S3嘉×P錦3）S=面積純；P=價格價格檢高的毅面積午最大借化（帖容積舉率的伴價值鬼）產(chǎn)品括定位糖的四撈個維士度競品客戶土地市場產(chǎn)品提升誓方法蒜：專業(yè)認能力豆及專燃業(yè)協(xié)只同能謹力（笨營銷殼、規(guī)輩劃設(shè)遭計、絨投資械）方皇法論塔、工櫻具、咳模版投資壺能力犁打造馬的六蹲大方尾面5、產(chǎn)皮品溢耕價的密打造能力-打造翻客戶纏下一貍個角劇色需題要的蒼產(chǎn)品同樣唐形態(tài)惕的產(chǎn)匪品如茂何能荷有更舒高的償溢價總價詠與單午價的朱概念殲：客鑒戶關(guān)南注總港價、盈利辱關(guān)鍵娛是單價產(chǎn)品桃溢價——提高鐵客戶朱對產(chǎn)翼品價棵值的辰認知不同搞客戶勿的價趟值點奧研究夜（低產(chǎn)、中袖、高怒）剛需擱：同開樣的約功能記、更孔小的肚面積躺、更肺低的注總價愉、更胖高的勞單價C成本P價格V價值V–P=客戶收益P–C=企業(yè)收益V越高P可越高0投資已能力翼打造地的六靠大方除面6、打億造銷叨售的姻溢價銷售扛能力強能提高1-爬3%的價奮格銷售牽能力弱要降低5-槽10盤%的價負格提升罩方法染：標準晝業(yè)務(wù)招體系乘、人字員素質(zhì)豪、銷冠關(guān)團隊灶、狼襯性意蠅識、啄高效默執(zhí)行為什拋么投義資會好出錯珍？投資響的關(guān)勢鍵在究于判嬌斷，增而不暑在于渣測算投資投能力儲的關(guān)鑰鍵在才于判斷，而謙不在密于測遮算投資代判斷笑的五扒大視陣角財務(wù)糞視角運營炭視角戰(zhàn)略蜜視角經(jīng)營束視角產(chǎn)品汁視角五大昌視角戰(zhàn)略漂視角投資叉戰(zhàn)略竟是公幅司發(fā)宇展的燃導(dǎo)向旗，是駛整個話集團墊戰(zhàn)略序落地軟的前為提回款投資“高杠”周轉(zhuǎn)開發(fā)五大解視角經(jīng)營沈視角渠（營幟銷、鍛市場涂、客嫩戶等借）項目總在看摘地后員要設(shè)仰想：地塊悅適合屯做什開么產(chǎn)摔品（迷面積客段、似價格偽段）伸？市場汁能不影能接蜻受這廟種產(chǎn)州品？賣多濕少錢便滿足判客戶立與盈彈收的士需要寄？——后期騾的實斬際開感發(fā)是風(fēng)來印翼證和蕩完善衣投資扶判斷焦的五大欠視角產(chǎn)品視角項目捉總要做到：--放--舅-針對規(guī)劃帳指標惕，能壟提出紅產(chǎn)品面解決果方案--手--推-不同容積照率，裁不同項建筑數(shù)密度仔等限古制條竄件對貸應(yīng)的赤產(chǎn)品捉組合--濁--形-最大限賞度地已挖掘弓地塊校價值股，實禮現(xiàn)畝誘產(chǎn)價歌值最租大化垂，總完貨值匹最大--眠--汗-去判斷簽市場果上的灶高溢礦價產(chǎn)霜品能尖否在燙自己棵的地始塊上敲使用橡，提哄高產(chǎn)妻品的低溢價笨能力五大徐視角運營視角項目異總要從運都營的防視角源把控構(gòu)兩大廟方面肆：區(qū)域位發(fā)展的角竊度：對區(qū)孟域內(nèi)厘各項旱目的峽工程伶、銷侮售、僑結(jié)轉(zhuǎn)箱的資賀源年門度的些分布離做到心中土有數(shù)。對投竟資補端貨重病點方襪向，蜂需要棕補倉填的項鉗目類撲型和至數(shù)量弱做到心中可有數(shù)。對整緊合公樣司資源鞭、團勿隊能鏈力匹膽配最侵合適應(yīng)的項既目做艦到心中枕有數(shù)。目標糖投資乎項目委運營畢節(jié)奏矮角度躺：判斷倍項目扇時，劍對項迎目何挪時施否工、視開盤亡、回而款等周關(guān)鍵針節(jié)點未做到心中芒有數(shù)。五大廳視角財務(wù)掙視角：凈利淹潤率、經(jīng)營雷性現(xiàn)金門流回散正周轟期、IR狼R、RO餃E等?！行螒?zhàn)略燒的核姿心，慕都是圖要平灑衡財聰務(wù)三緩角模蹤蝶型！財務(wù)帶三角凈利驅(qū)率回正周期IR瓦R五大圣視角投資鞋判斷揚邏輯投資錦判斷迅邏輯行業(yè)礙周期封判斷板塊射輪動求判斷項目棉維度狡判斷市場煉供求溉判斷城市揭準入脹判斷行業(yè)是周期踩的判傾斷環(huán)比毛由正紀轉(zhuǎn)負據(jù)、同睜比由召負轉(zhuǎn)機正是葬最佳售投資喪窗口遞期判斷刪房地曲產(chǎn)市宅場周錯期的扛五個活重要語“節(jié)覺氣”節(jié)氣價格曲線特征買賣節(jié)奏營銷、投資關(guān)鍵詞大暑環(huán)比漲幅見頂溢價出貨、儲備利潤的好時機，進貨需謹慎（防守、檢漏）漲價/謹慎買地立秋同比漲幅見頂秋收季節(jié)，加緊出貨，進貨需觀望（防守、檢漏）平價以量為先/高度謹慎買地立冬環(huán)比漲幅由正轉(zhuǎn)負（即環(huán)比價格下跌）銷售最困難的時期。是播種的季節(jié)，抄底買地的好時機。價格隨行就市

/抄底買地春分環(huán)比漲幅由負轉(zhuǎn)正銷售回暖，抓緊房在地前的3-6個月的時間差，快速大量買地。不再打折，注意提價，更多的追求利潤。停止促銷，逐步漲價

/大量購地入夏同比漲幅由負轉(zhuǎn)正逐步加大賣樓力度，價格上漲仍可機會型買地漲價

/機會型買地行業(yè)稀周期乏的判勸斷板塊畫輪動黃判斷把握波一二蜻三線械的板賞塊輪潔動機馳會板塊遼輪動衰判斷把握衫中西測部、趴環(huán)渤適海區(qū)慎域的愈板塊錢輪動油機會1、長譜三角惠、珠失三角郊上一識輪周計期漲惱幅過瞎大，味存在吼需求鉗透支妄的風(fēng)滿險2、環(huán)紛渤海肢、珠判三角鳴上輪買周期蜻累計鄭漲幅彼較小把，在賽資產(chǎn)春荒大食背景壺下，惡短期賺資金絨更傾錢向于州中西煮部和交環(huán)渤鵝海3、此重外，塑以往慮長三墊角、豆珠三搞角，針呈現(xiàn)癥大小針周期腦分，坑本輪榆周期柔大概徑率是柳漲幅棚較小峽的一石個周研期4、近薯年中崇西部科、環(huán)欲渤海分房價筋低于蝴全國棟水平淹，且些絕對閑增量壯較低中西雙部、達環(huán)渤碧海會蕉成為廳板塊錦輪動態(tài)的主膀力板招塊城市鑼準入判斷城市分組人口規(guī)模人均GDP基本面量化評價市場健康度城市容量指標住房購買力指標市場健康度動態(tài)監(jiān)控政策跟蹤預(yù)售許可條件調(diào)控限制措施政策支持力度劃分哪城市耐能級買，便于形同級構(gòu)城市息比較關(guān)注特城市衫中長辨期基駐本面氏，與青短期盼市場弦面變截動情達況，進行額量化信評價跟蹤夫地方貞性房獵地產(chǎn)貨市場唱政策奮變化字，依據(jù)即集團畏戰(zhàn)略蜜性投高資發(fā)狗展要孝求，指導(dǎo)仗城市奧準入城市威準入糊判斷城市甩準入遇判斷城市流準入晌判斷1、市嬌場容愿量市場畢判斷6大指脖標2、商叉品住跡宅量川價走窯勢（魄分區(qū)引域、阿分結(jié)法構(gòu)）6、近特期土嫂拍地崖售比4、總觸量（撲存貨+期貨黃）存成銷比贈健康斜度5、銷毯售流迷量健爹康度3、現(xiàn)汪貨存冊銷比種健康破度市場同趨勢搬判斷具體指標統(tǒng)計口徑參考標準A（正向評分）B（中性評分）C（負向評分）市場容量近2年市場年平均去化量大于300萬方介于70~300萬方（包含）小于70萬方商品住宅量價走勢

（分區(qū)域、分結(jié)構(gòu)）持續(xù)供求比小于0.8，量價快速提升供求比保持在0.8~1.1之間，量、價小幅增長（或無增長，或小幅波動）供求比大于1.1且持續(xù)增大現(xiàn)貨存銷比健康度現(xiàn)貨庫存（已批準未售存量）/近6個月平均月度成交量小于6倍介于6到15倍（包含）大于15倍總量存銷比健康度總量庫存（已出讓土地未售規(guī)劃計容建面）/近6個月平均月度成交量小于12倍介于12到24倍（包含）大于24倍銷售流量健康度近三個月商品住宅銷售面積/近12個月商品住宅銷售面積大于等于20%介于15%到20%（包含）小于15%近期土拍地售比成交商品住宅用地平均樓面價/周邊靜態(tài)商品住宅毛坯售價介于0到25%（包含）介于25%到50%大于等于50%市場川供求影判斷是否是城市未來發(fā)展重點板塊內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施成熟度產(chǎn)業(yè)布局情況板塊基本素質(zhì)客戶對板塊的認